22: 经济学家错了？疫情时代的硅谷房价
52:56 Share

欢迎 收听 硅谷 101， 我是 主持人 洪军。 硅谷 正在 发生 什么？ 我 将在 这 档 节目 中 告诉你。

在 过往 美国 经济衰退 时， 房地产市场 通常 都会 下跌， 如今 美国 的 房地产 规模 大概是 35万亿美元， 这 比 美国股市 的 规模 还要 大。 那 这次 受到 疫情 影响， 美国 的 失业率 前所未有 的 上升， 有 不少 经济学家 预测 美国 的 房价 会 在 2020年 下跌， 真实的 情况 是 怎么样 的 呢？ 不得不 说 这次 房价 的 趋势 跟 以往 任何 一 此 美国 的 经济衰退 都 不太 一样。 在 经济学 人的 数据 中， 美国 五月份 的 房价 比 去年同期 上涨 了 4.3%。 并且 经济学人 在 七 月刊 中 还 发表文章 称， 房子 赢 了。

这 在历史上 并不 常见， 也是 在 经济衰退 时期， 比如说 美国 上个世纪 90年代 初 的 房价， 房价 下跌 了 10%， 而在 大家 熟悉 的 07年到09年 的 经济危机 中， 房价 下跌 了 30%， 同样 是 经济衰退， 为何 这次 的 房价 挺住 了， 甚至 说 还 涨 了 一些， 那 硅谷 作为 美国 房价 最高 的 地区， 与 其他 的 市场 情况 也 完全 不一样， 并且 这次 硅谷 还 受到 了 疫情、 裁员， 甚至 我们 说 移动办公 的 影响， 硅谷 的 房价 在 疫情 中的 表现 究竟 如何？ 到底是什么 在 左右 硅谷 的 房价 以及 中国 买房 团 依然 是 硅谷 房价 的 主力军 吗？ 这 期 我们 就 邀请 到了 一位 一直 在 房地产市场 一线 的 Sunny， 来 给 我们 讲一讲 他在 疫情 期间 的 经历。 他是 硅谷 房地产 公司 萨拉 homes 的 合伙人， 欢迎 桑尼。

Hello 红军， 你好， 听众 朋友们 大家好。

在 节目 正式 开始 以前， 我 来 给 赛拉 homes 插播 一条 口 播 广告。 赛拉 homes 主推 一站式 地产 服务， 他们 不对 客户 用 任何 的 销售技巧， 经常 是 一针见血 的 就 指出 房子 的 问题。 但是 他们 在 跟 对方 谈判 的 时候， 又 非常 善于 利用 人脉 去 获取信息， 拿到 好的 价格。 昨天 其实 还在 疫情 期间， 就 大 晚上 的 11点， 我问 Sunny 在哪儿， 他说 他一个人 跑 去看房 了， 因为 客户 担心 有 噪音。 除了 房屋买卖， 还有 家电 新建 装修， 他 都有 自有 团队， 而且 他 自己的 团队 就买 过 五十多 套 房子 来做 投资。 所以 大家 跟 房地产 相关 的 问题， 都 可以 联系 Sunny， 他的 电话 和 微信号 是 6502182178， 他的 联系方式 我 也会 放在 修 notes 当中。 另外 赛拉 homes 给 硅谷 101 的 听众 发放 了 一份 福利。 只要 是 硅谷 101 的 听众， 他们 会 提供 价值 1000美元 的 优惠券， 可以 用于 买房 时 的 抵扣。

好了， 恰 饭 结束， 正式 开始 我们 今天 的 节目。 你 做 房地产市场 应该 已经 有 一段时间 了。 你 不然 先 简单 介绍 一下 你是 怎么 进入 到 硅谷 的 房地产市场 的。

好的， 谢谢 红军。 大家好， 我的名字 叫做 Sunny。 我 已经 在 房地产 的 投资 还有 中介 行业 以及 开发， 我 已经 做了 差不多 有 快 八年 的 经验。 之前 是在 西雅图 读书， 读书 完成 之后 我 就 来了 硅谷 工作。 工作 这么多年 也 做了 很多 不同 的 项目， 还有 做 过 不同 的 公司， 也 做 过 不同 的 创业 的 一些 体验。 总而言之， 都是 围绕 着 房地产 的 整个 行业 来做 的。 所以 我自己 个人 的 兴趣 也是 不仅仅 只是 在于 房地产 的 中介 交易 这 一个 环节。 虽然 说 这是我 现在 绝大部分 收入 的 来源， 但是 我们 平时 是 花 很多 的 时间 来看 整个 行业 的 报告， 还有 行业 发展 的 研究， 以及 去 探索 一些 更新 的 些 交易 的 方式 也好， 还是 提高 行业 效率 的 一些 科技 手段 也好， 这些 都 是我 平时 花 很多 时间 的 一些 方面。

对， 之前 其实我 在 财经 做 记者 的 时候， 跟 桑尼 就 已经 比较 熟 了。 我们 除了 去 聊 房价， 我 跟 Sunny 之间 也 经常 讨论 一些 房地产市场 最新 应用 的 一些 黑科技。 当然 我 觉得 这个 待会儿 我们 可以 之后 再聊。 在 最 开始 的 时候， 我 还是 问 大家 特别 关心 的 一个 问题。 今年 是 比较 特别的 一年， 疫情 发生 以后， 你 觉得 硅谷 它的 整个 房价 发生 了 一个 怎样 的 变化 的 趋势？

在 疫情 期间， 从 之前 到 之前 再到 现在 的 后 疫情 时代， 其实 整个 规 我的 房价 是 有一个 比较 大 的 波动 的。 因为 按照 往年 的 经验， 其实 每年 的 春天 34 5月份 都 应该 是 房价 抬头 和 每年 成交 最 集中， 以及 价格 相对来说 最高 的 一个 阶段。 硅谷 的 房价 其实 跟 国内 的 这么 一个 房价 的 基 季节性 变动 也有 一些 是 类似的。 比如说 每年 的 秋天 我们 也会 有一个 小阳春， 然后 春天 都是 每年 的 最高峰， 那 今年 本来 也是 不 例外 的。 但是， 就是 因为 三月份 开始 疫情 导致 了 各种各样 的 一些 后果。 主要 的 两个 后果， 一个 是 股市 连续 熔断， 股市 熔断 再加上 接下来 硅谷 这边 出台 了 各个 县区 都 出台 了 不同 的 居家 令， 就让 大家 待到 家里， 然后 不要 出门， 这些 都 造成 了 整个 市场 的 一个 恐慌。 所以 它是 逆向 的， 造成 了 整个 房地产市场 的 一个 非常 大 的 停滞。

往年 的 春天 都会 是 地产 非常 活跃 的 时候， 我们的 房地产 房源 也 比较 多， 出来 看 的 买家 也 比较 多， 卖家 也会 有一个 很 好的 期待值。 但是 在 今年 3月份 的 时候， 就 出现了 一个 断崖 式 的 下跌。 其中 下跌 包括 了 买家 不敢 出来 看 房子 了， 卖家 不敢 让 别人 进入 自 几家 看 房子 了， 以及 相应 的 贷款 方面 也有 非常 大 的 一个 变动。 就是 各个 的 银行 他们 认为 这个 风险 不 可控， 从而 立刻 收紧 了 他们 贷款 方面 的 一些 要求， 导致 了 更 少 的 人 符合 银行 来 贷给 的 条件。 所以 整个 市场 是 进入 了 一个 停滞 阶段。 所以 对于 房价 上面 的 反应 就 来说， 在 疫情 期间 就有 了 非常 好的 机会。 如果 在 那个 时候 买到 房子， 相对 比 现在 我们 现阶段 已经 到了 七月份 的 价格 来说， 是 至少 要 便宜 10% 的， 甚至 有可能 便宜 更多。

那 具体 疫情 期间 发生 的， 非常 多 以前 从来 没有 见到 过 的 案例 和 这些 不同 的 法律法规。 比如说 疫情 期间， 其实 整个 的 加州 有一个 地产 经纪人 协会， 他 给 我们 出台 了 一些 合同范本， 我们 所有的 合同 都是 按照 范例 来进行 的， 所以 加州 的 房地产交易 是 不需要 律师 过 目的， 不像 比如说 纽约 的 一些 地方， 可能 你 要 专门 找 一个 房地产 律师。 但是 在 加州， 我们我们 都是 有一个 范例 的， 叫做 C A R， 就是 california association of filters， 就 叫做 加州 房地产经纪人 协会。 他们 会给 我们 出台 各种 的 范例 模板， 来 用于 我们 所有的 合同 交易。 这个 模板 在 疫情 期间 就 出了 非常 多 的 相关 的 更新， 其中 就 包括 了 一条， 假如 由于 疫情， 买家 发生 了 任何 不可 测 的 情况， 比如说 你 被 诊断 为 新冠 肺炎， 然后 导致 了 你 失业， 或者 是 失去 了 这么 一个 收入 的 来源， 那你 就可以 向 卖家 要求 说， 你可以 合理 的 退出 合同， 从而 把 你的 定金 拿 回来， 即使 我们 当初 初 签订 的 合同 可能 是一个 不可 退出 的 合同， 就是 他 会 出台 一些 这种 类型 的 保护。

买家 的那 他 有 保护 卖家 的 措施。

暂时 是 没有我 对我 暂时 看到 的 都是 保护 买家。 所以 在 这个 过程中 其实 有 很多 的 争端。 当然 每一个 合同 它 其实 都是 合同 条例， 都是 可以 大家 来进行 沟通 和 商议 的。 就是 过程中 就 会有 很多 复杂 的 情况。 比如说 买家 可能 是 并没有 遭受 到 新冠 肺炎 的 影响， 就 没有 实际 影响。 他 也没有 因为 这个 得 没有 因为 这个 感染 病毒， 也没有 因为 这件 事 而 失去 工作。 但是， 由于 股市 的 熔断， 而 股市 的 熔断 导致 了 他的 收入 骤减， 股市 熔断 是因为 新冠 肺炎 的 恐慌， 那 你说 这 到底 算不算 是 新冠 肺炎 的 不可抗力 的 影响 呢？

这个 就 很难 讲， 而且 我知道 硅谷 很多， 因为 其实 硅谷 的 买房 的 主力军， 尤其是 这种 自住房， 可能 很 大部分 的 比例 都是 由 工程师 来 构成 的这 是 它的 一个 特别之处。 硅谷 的 大公司 他们 在 薪酬 上， 他 可能 工资 是 一部分， 然后 另外 还有 很大 的 一部分 是你 在 这个 公司 的 股票。 在 银行 去 批准 一个 贷款 的 时候， 他 可能 会 去 审核 你的 工资， 包括 你的 股票。 就 比如说 当 股市 发生 了 这种 垄断， 那 他们的 手里 的 这个 资产， 包括 年收入 就会 大幅 的 缩水。 就 比如说 你 原来 能够 买到 的 一个 房子， 那 现在 在 股市 的 熔断 下 可能 已经 买不到 了。 你们 有没有 遇到 过？ 或者 这个 在 协议 里面 能 算 特殊 情况 吗？

对， 这个 就是 一个 非常 特殊 的。 硅谷 买房子 跟 国内 买房 可能 有 一些 流程 上 的 不同。 比如 对于 我们 来说， 我们在 看 合适 的 房子 之前， 首先 要 从 银行 拿到 一个 贷款 的 预售 函， 这个 贷款 的 预售 函 是 银行 根据 买家 他的 收入 情况 和 他的 现金 情况 来 预测 的， 他 究竟 能 给 这个 买家 带 多少钱？ 但是 呢， 买家 的 收入 情况 有可能 会 因为 新冠 肺炎 而 导致 了 变化， 就 像你 刚刚 说 的， 硅谷 的 工程师， 他 可能 有 至少 一半 以上 的 收入 都是 来源于 股票， 那 这个 股票 会 因为 股市 的 波动 而 造成 一个 很大 的 影响， 所以 呢， 这个 在 新冠 疫情 期间 是一个 非常 大 的 信心 波动， 可能 对于 这 硅谷 的 工程师 来说， 他 其实 还是 买得起 这么 贵 的 房子， 银行 也 还是 会给 他 贷款， 因为 银行贷款 的 预售 函， 它 不是 按照 每天 的 股价 波动 的， 他是 在 最 开始 给你 算 的 时候， 他 就 已经 算 好了， 所以 不会 因为 你的 骨架 腰斩， 他 突然 就 只能 用 你 腰斩 后 的 价格 并不是 这么 快， 银行 没有 这么 快 的 反应， 但是 人们 的 信心 会有 很快 的 反应。 就 比如说 他 今天 的 这个 股市 已经 跌 了 很多， 那 他 可能 以前 想 买的 房子 现在 就 不想 买 了。 以前 认为 自己 负担得起， 现在 认为 自己 负担不起 了。 即使 银行 在现阶段 还 认为 你 负担得起。 所以 这个 就 变成 了 银行 可能 仍然 可以 给 买家 批 贷款， 卖家 也 愿意 卖给 买家， 但是 买家 现在 不愿意 买 了。

因为他 觉得 这个 房子 对于 他 来说 可能 太贵 了， 或者 他 认为 未来 这个 房子 会 跌。

根据 刚刚 你 来说 的 这个 情况， 我 大概 总结 一下， 就是 其实 我们 从 这个 疫情 发生 以来， 可能 在 美国 的 反应时间 是 2到6月份 的 整个 的 过程中， 它的 房价 是 略低于 之前。 但是 它 总体上 的 成交量， 就是 买家 跟 卖家 的 这个 成交量 是 远远 的 小于 一个 正常 时间 的 成交量 的。 你 之前 也 发 过 一条 朋友圈， 你说 感觉 最近 的 房价 好像 又 涨起来 了， 大家 抢 offer 抢 的 比较 厉害。 另外 最近 我 确实 有 听到 各种 风声， 大家 都 觉得 硅谷 的 房价 好像 又 在 涨 了。 但是 从 疫情 的 表现 来看， 七月份 包括 六月 底、 七月 初， 对比 疫情 的 数字 来看， 它 又 跟 居家 令 颁布 以前 的 那个 数字 差不多， 又 在 大额 的 增长， 也就是说 疫情 越来越 凶猛 了， 但是 房价 又 涨起来 了， 这个 是 为什么呢？

对的， 这个 情况 比较 神奇。 但是 说 回去 你 刚刚 总结 的 说 2到6月份 有一个 就是 降 房价 的 降低 趋势， 其实 不是 二月份 了， 因为 大众 能够 看到 的 房价 的 就是 我们 叫做 卖价， 是在 我们 进入 合同 之后 30天才会 反映 出来。 因为 过程 中有 一个 交易时间， 交易时间 如果 是 贷款 的话， 基本上 要 30天左右。 如果 是 全 现金交易， 也就是 七天 就 结束了。 那 我们 按照 大部分 人 来说， 他 都是 还要 贷款 的那 也就是说 二月份 反映 的 是 一月份 的 价格， 三月份 反映 的 是 二月份 的 价格。 所以 如果 你看 疫情 之前 的 成交价 的 高峰， 应该 是在 居家 令 已经 开始了 之后， 你 会 陆陆续续 看到 一部分 非常 高 的 成交价， 那 他们 都是 二月份 抢 的 最 凶 的 时候 进 合同 的， 他们 三月份 才 买 完， 当然 二月份 抢 的 最 凶 进 合同 的 一部分人 可能 会 在 三月 熔断 之后 不要 定金 跑掉， 也会 有 这种 情况 发生， 但是 最高 的 成交价 是在 三月初 出现 的， 我 从 三月初 开始 进 合同 的 价格 就 已经 会 非常 的 理想 了。

那 最近 的 房地产市场， 如果不是你 身边 有 像 我们 这种 奋战 在 一线， 每周 都在 给 卖家 和 买家 交 合同 和 收 合同 的 时候， 可能 你们 自己 直接 看 成交价 是 不会 很快 的 感受到 的。 因为 这 也就是 这 三周 近 三周 的 一个 事情。 三周 之前 非常 高 的 这个 竞价排名， 最后 出来 的 价格 很高 的 成交价， 他 可能 下 个 礼拜 才会 开始 反应。

而 从 下 个 礼拜 开始， 你 会 看到 之后 的 一个月 出现 的 房屋 的 成交价。 有 一些 房子 会 非常 的 贵， 但 同时 也有 一些 房子 会 就 比较 便宜。 所以 现在 的 情况 就是 一个 房市 在 一个 很 极端 的 两极化。 卖 的 好的 房子 可能 一次 都能 收到 十几个 人 来 竞价 出价。 卖 的 不好 的 房子 只要 在 市场上 超过 了 14天没有 卖掉。 接下来 他 就会 比较 不好 卖， 而 不好 卖 的 房子 都 可以 去 砍价。

所以 大家 即使 是 标价 差不多 的， 比如说 都是 150万 的 标价。 如果 他 打扮 的 很好看， 位置 也 不错， 没有 什么 硬伤， 很多 的 买家 都 去 看。 最后的 结果 就是 他 可能 加 了 20万， 到了 170万 才 买到， 而 同样 的 类型 标 了 150万， 只是 因为 没 装修， 或者 是 有一点 小的 硬伤， 或者 是 格局 不太好， 房子 不太 明 量， 他 放了 30天都 没 卖出去， 最后的 结果 是 可能 被 砍价 10万， 140万 最后 卖掉 的那 同样 大小， 同样 街区 就 没有 差 太多 的 房子。 我们 看 只看 这个 房地产交易 网站 的 数据， 不太 直接 分析 的 出来 这 两个 房子 有 多么 大 的 差别， 但是 他们的 成交价 可能 就 差 了 这 三四十万 这么 多。 接下来 的 一两个 月， 你 会 看到 越来越多 差价 非常 大 的 成交 房子。

接下来 我 挺 想 聊 一下 硅谷 房价 的 影响 因素 是什么？ 因为 也有 几个 点， 一个 是 房价 的 利是 接连 的 在 降， 然后 其实 有 很多人 在 做 refinance。 还有 一个点 是 中美关系 不太好， 我知道 之前 也有 很多 中国 的 创业 公司 或者 科技 相关 的 人， 他们 希望 在 这边 来 创业。 或者 他在 国内 创业成功 了 以后， 因为 国内 都 是在 美 股 上市， 然后 他 相当于 套现 的 是 美元。 所以 大家 在 拿到 了 自己的 奖励 以后， 最 愿意 把 房 买 在哪儿？ 就 很大 一部分 是 硅谷， 所以 这个 其实 也 在 一定程度 上 推动 了 硅谷 的 房价。

另外一个， 硅谷 的 房价 在 很多 程度 上 它是 刚 需 房， 之前 提到 的 就是 有 很多 工程师 去 买。 所以 每个 人都 有 自己的 一套 判断 方式 的 方法。 有 很多 人的 判断 就是说 只要 大公司 还在 招 人， 谷歌 还在 招， uber 还在 找， L B N B 还在 找， 然后 有 独角兽 要 上市， 这个 房价 就会 涨。 从 刚刚 我们 分析 到 的这 几点 来说， 除了 这个 降息， 其他 的 看起来 都是 利空 政策。 那你 觉得 在 你的 这 八年 的 接触 中， 影响 硅谷 房价 的 是 哪些因素 呢？

硅谷 房价 是 跟 股市 息息相关 的。 我 从来 没有 见过 美国 任何 一个地方 的 市场 跟 股市 的 联动 这么 紧密 和 反应 这么 快。 股市 跌 房市， 这 周 你 收到 的 合同 数 立刻 减少， 股市 一直 涨， 很多人 就 突然 出来 看房， 这个 联动性 在 硅谷 是 感觉 特别的 强烈。 你 担心 股市 什么时候 跌， 基本上 那个 股市 跌 的 时候， 房市 一定 价格 就会 相对 比较 合理。 我 认为 最近 推 高 房市 的 几个 因素， 一个 就是 因为 利率 是 历史 低点， 利率 历史 低点 证明 了 你的 借贷 成本 很低。 最近 的 美国联邦 大 放水， 央行 它 就是 进行了 一个 货币 宽松 政策。 大家 都 知道 未来 的 某一天， 可能 慢慢的 钱会 变得 越来越 不值钱， 可是 我们 不知道 这一天 什么时候 到来， 近期 可能 是 不会 的， 因为他 现在 放水 就是 因为 希望 增加 流动性， 帮助 大家 渡过难关， 但是 在 未来 的 某一天 已经 渡过难关 之后， 这些 发出 来 的 钱 是 一定要 有 渠道 的。

以前 美元 强势 的 时候， 可能 是 世界上 其他 的 国家 来 买单， 但 现在 可能 美国 国内 的 人民 有可能 要 买 更多 的 单。 那 他的 结果 就是 各类 资产 价格上涨， 其中 房地产 就是 一个 天然 吸收 更多 货币 的 一个 蓄水池。 中国 也是 类似的。 所以 以后 我们 都会 认为， 可能 你 不是说 房子 的 价值 上涨， 而是 所有的 东西 都会 变 贵， 我们 自己 也 感觉 挺 强烈 的， 我们 现在 吃 东西， 外卖、 买菜 都 已经 开始 变 贵 了。

我 能 感受到 餐厅 都 加价 了。

所以 货币 宽松 政策 导致 了 大部分 人都 对 未来 钱 更 不值钱 有一个 比较 强烈 的 预期。 同时 现在 利率 比较 低， 大家 希望 可以 获得 现在 低息 借款 的 一个 好处。 再加上 可能 有些人 真的 是在 疫情 期间 在 股市 上 挣到 了 钱， 而 他们 又 害怕 股市 有一天 会 靴子 掉下来， 所以 房地产 就是 肯定 他 要 配置 的 一栏。 所以 买房子 的 人， 刚 需 投资 的 都在 现在 这个 后 疫情 时期 会 出来 说 我要 不要看， 看看 房 的 人 明显 变 多。 我 以前 可能 一周 也就 排 个 1天到1天 半， 可能 也就 带 个 五个 客人 看房。 我们 现在 一周 可能 要带 15个甚至 是 20个客人 看房， 比 以前 增加 了 很多 倍， 就是 愿意 出来 看房 的 人和 新 过来 咨询 我们 想要 买房子 的 人都 变 多了。 我 觉得 主要 的 原因 就是 因为 利息 低， 以及 大家 认为 以后 的 钱会 更 不值钱， 还有 就是现在 他们 真的 因为 股市 挣钱 了。

那你 觉得 中美关系 对 硅谷 的 房价 有 影响 吗？ 其实 有 很多 打算 出手 的 人， 他 可能 因为 签证 的 问题， 因为 政策 的 不稳定， 因为 在 这边 创业 受限制， 会不会 影响到 这 一波 人 呢？

我 觉得 会有 影响 的， 但是 我也 看到 了 几种 不同 的 说法， 其中 我 就有 客人， 他是 不知道 自己 未来 会不会 留在 美国， 可能 以后 要 回 中国 国 的， 但是 不 代表 他 不在 硅谷 买房子。 就是我 有 很多 这种 客户， 他 我 我问 他， 我说 你 以后 是 想要 在 美国生活 还是 在 中国 生活， 他们 可能 只是 想说 我 先 等到 拿 个 绿卡， 或者 在 美国 有了 更多 的 工作 经验。 但是 我在这 阵 挣 的 美元， 他们 还是 想说 利用 现在 很 好的 身份 和 很 好的 收入 和 很 好的 信用 去 买 一个 房子， 先 住 以后 留 着， 然后 以后 转成 投资 自己 再 回国。 就是我 看到 这种 事 挺 多 的， 没有人 说 我 马上 要 回国。 所以 我 最近 这几年 在 这儿 一直 是 租房， 因为 他们 也 还没有 确定 到底 是 哪 年 回国。

我 还有 最近 有一个 客户 是 刚刚 买 了 房子， 然后 房子 还没有 过户 完成， 已经 由于 疫情 的 原因， 然后 他 要 换 工作， 要 换 娶 一个 中国 的 公司， 也是 一个 中国 很 好的 顶级 的 科技 公司。 他 要 回 北京 工作， 但是 他在 回 北京 之前， 他说 我要 先 推迟 一下 入 职 的 时期， 为什么呢？ 是因为 他 刚 这儿 买的 房子， 还有 几天 才能 交接 完成， 并且 交接 完成 之后， 他 还要 装修， 他说 他 要 装修 完了 以后 再 回去。

你 刚刚 提到 了 硅谷 的 房价 跟 股市 的 联动 效应 特别 强。 那 这种 房价 跟 股市 的 联动 效应， 你 觉得 是 只 出现 在 硅谷， 还是 说 在 美国 的 其他 地区 也有 这种 现象。 比如说 在 纽约， 然后 在 华盛顿， 或者 在 纽约 中西部 的 一些 州 西雅图， 像 这些 地方 它的 房价 跟 股市 的 关联性 强 了。

我 对 纽约 和 华盛顿州 的 房价 和 房市 其实 不是 非常 的 了解， 所以 我 就 主要 说 我 了解 的 区域 就 包括 了 西雅图， 就 整个 西海岸， 加州， 然后 华盛顿州、 西雅图 硅谷。 西雅图 和 硅谷， 其实 这 两个 地方 是 相对来说 比较 类似的。 西雅图 有一个 硅谷 的 溢出效应， 也就是说 当 硅谷 涨价 涨 得很 凶 的 时候， 基本上 西雅图 也会 跟着 涨。 但是 跌 的 时候 都会 一起 跌， 甚至 是 西雅图 会 先 跌。 就是 因为 这些 支撑 房市 的 基础 盘， 并且 一直 买 自助 刚 需 的 这些 人， 能够 出 得 起 高价 的 都是 科技 从业者， 比如说 工程师， 他们的 收入 一大部分 都是 跟 股市 相关 的那 这些 人 所 代表 喜欢 买的 房子， 一定 会 受 股市 影响 比较 强烈。

但是 不管 是在 硅谷 还是 在 西雅图， 它 都有 一部分 的 房市 是 工程师 不会 买的。 这些 地方 可能 是 蓝领 区， 可能 是 一些 在 硅谷 生活 了 好多年。 如果 只是 一个 中国 工程师， 平时 都 还是 跟 自己 类似的 人 一起玩， 可能 他 根本 都 不会 去 的 地方。 他 不会 在那边 买 投资 房， 也 不会 在那边 交朋友。 那些 地方 的 房价 可能 就 跟 股市 的 关系 没有 那么 强烈。

所以 他 说到底， 其实 不管 是 西雅图 地区 还是 咱们 硅谷 地区， 我们 常 关注 的 都是 跟 我们 相关 的 一个 房地产市场。 那 也就是 供需 关系 决定 的。 想 买 这部分 房子 的 人都 是 跟 我们 类似的 人， 不想 买 这部分 房子 的 人 跟 我们 也没有 关系。 所以 我们 关注 的 这些 市场 是 非常 强 的， 受 股市 的 联动 影响 的。

但是 说 回来 中美关系 这部分， 其实我 跟 我的 有些 客户 在 之前 一直 在 强调 说， 为什么 最近 独栋 别墅 的 涨幅 比 公寓 的 涨幅 和 联 排 别墅 的 涨幅 都要 高 很多。 以前 其实 都是 类似的， 以前 就是 独栋 别墅、 联 排 别墅， 还有 新的 房子， 就 比如说 新的 联 排 这些 他们 其实 涨幅 都 类似， 都是 跟着 市场 涨。 如果你 对他 不做 任何 的 其他 额外 的 动作， 比如说 你 去 加 建 一个 房间， 或者 是你 去 加 一个 卫生间， 或者 是 进行 全 屋 整修 的话， 那 他们的 升值 和 贬值 幅度 都是 类似的。

最近 后 疫情 时期， 其 我 就 非常 强烈 的 感受到， 独栋 别墅 的 涨幅 要 远远 高 过 公寓 和 联 排 别墅。 为什么呢？ 就是 因为 大家 很多 买 这部分 类型 的 人是 软件工程师， 而 他们 可以 在家 工作。 在家 工作 导致 了 他们 需要 房子 有 更大 的 空间， 然后 希望 有一个 小 院子 可以 走路 活动 一下， 或者 是 环境 好的。 比如说 带 水井 的， 比如说 房子 的 周围 有 很 好的 景色， 这些 东西 都会 让 这个 房子 增值 更多。 这 是在 现在 特殊 情况下 跟 以前 不一样的 一个 趋势。 以前 其实 只要 交通 方便， 这 房子 再 破 再 小 都 没关系。

因为 大家 就是 回来 睡 个 觉， 白天 就是 在 公司， 公司 又 漂亮， 有 吃的 有 喝 的， 也 不存在 说 家里 没 空调 的 这么 一个 问题。 但是 现在 就 不行， 如果你 住在 一个 交通 房， 房子 又 很小， 旁边 还有 你的 室友， 每天 两个人 一起 打电话 上班 要 视频会议， 就会 发现 会 互相 影响。 老房子 隔音 不好， 房子 没有 空调， 地方 又 很小， 楼上 也 有人 在 上班， 你 就会 发现 这个 生活 没办法 接受， 所以 这些 人都 跑 出来 买 更大 的 房子 了， 导致 大房子 就 涨价。

是 说到 这一点 其实 挺 有意思 的。 之前 因为 像 twitter 就是 在 疫情 期间 很多 科技 公司 出了 很多 新的 政策。 比如说 tour 说。 员工 可以 永久 的 在家 办公。 Facebook 也 说 他说 其实 员工 可以在 美国 境内 去 选择 任何 城市 来 办公。 Uber 现在 也 在 把 自己的 开发 团队 向外 转移， 包括 向 转移到 印度 市场。

这样 总体 这次 疫情 我 觉得 带来 的 改变 是一个 是 远程 的 办公 跟 这种 移动 的 办公 条件 越来越 成熟 了。 在 这种 情况下， 其实 很多人 他 就会 考虑 说， 当 大家 都 可以 移动办公 了， 毕竟 硅谷 的 生活成本 很贵， 也可以 有 更加 多样化 的 选择 了。 这 当然 这 是一个 非常 开放性 的 话题， 就是说 未来 这个 对 房价 是否 会有 影响？ 我不知道 你 跟 你 接触 的 人 是不是 有 讨论 过 这个 话题。

对 这个 话题 我们 在前 一阵儿， 我记得 应该 是 差不多 一个月 前， 从 twitter square 他们 开始 发布 这样的 一个 政策， 包括 facebook 跟进 说 他们 也要 让 有 经验 的 工程师 可以 永久 在家 工作 这么 一个 政策。 当时 我们 专门 做了 一期 的 活动， 就是 大家 来 一起 线上 讨论 2个小时， 这些 对你 有 什么样 的 改变。 以及 我也 跟 非常 密集 的 一些 这些 公司 的 客户 进行了 讨论， 说 究竟 这个 会不会 影响 你 未来 要不要 在 这儿 买房 那个 决定。 包括 我自己， 因为我 的 家属 也是 在 做 软件工程师， 他们 公司 也是 可以 在家 工作 的， 我们 自己 也是 真的 开车 去了 附近 更 远 的 地方。

我们 上周 去了 波特兰， 因为 那个地方 免税。 还 去了 华盛顿州， 因为 那个地方 免 收入税， 波特兰 是 免 消费税。 我们 在那 地方 都 看 了 很多 又 漂亮 又 大 又 便宜 的 房子， 我自己 也 出去 考察 了 一圈。 但是 最后 回来 我们 所有的 讨论 结果 就是， 如果说 房价 是 我自己 可 负担 的话， 我们 还是 更 愿意 住在 这里。 因为 一个 是 这里 有 社交圈， 然后 有 方便 的 华人 的 环境。 因为 当我 去 比如说 我 去 波特兰 去 考察 的 时候， 那 可能 这 一个 区 里面 亚裔 本身 就 很少， 亚裔 可能 只有 10%几， 其中 日本人、 韩国人、 印度人 是 远远 多于 中国人 的。 可能 是 我看 的那 几个 区， 它 都是 风景 比较 优美， 房子 比较 大， 相对来说 房价 比较 便宜 的。 因为 中国人 多 的 地方 房价 就 不会 便宜。

所以 证明 了 我们的 购买力。

对， 是的， 中国人 真的 非常爱 买房子， 所以 我 去 看 的 那些 地方 都是 亚洲人 不是 很多 的， 相对来说 可能 也就 没有 什么 大华 这种 类型 的 设施。 像 我 之前 在 西雅图 生活 许多年， 我 之前 是 从来不 知道 原来 一个 城市 可以 就有 好几个 大华 超市。 那你 像 苹果 所在 的 库比提诺 市 的 一个 城市， 就有 两个 挨 得很 近 的 大华， 还有 永和 以及 无数 的 中国 餐厅。 你的 中国味 想 吃 什么？ 任何 菜系 在 湾区 基本上都 是 可以 买到 的， 就 这种 便利 程度 是 其他 地方 绝对 不 具备 的。

而且 对于 我们 自己 来说， 我们在 美国 是 没有 一个 类似 于 中国 的 老家 的。 比如 在 中国 我 可能 在北京 上海 工作， 但是 我自己 是 西安 人， 所以 我的 老家 可能 在 陕西。 但是 在 美国， 我的 老家 和 我 待 的 最多 的 地方， 我 一直 成长的 地方 就是 在 硅谷， 顶多 是我 以前 在 西雅图 生活。 我 优先 的 朋友圈 和 我 熟悉 的 范围 可能 就是 在 这 几个 地方。 如果我 去 别的 地方 考察 了 之后， 发现 别的 地方 对于 我 来说 的 吸引 程度 仅仅 是 生活成本 更 低。 我的选择 是我 哪怕 自己 更累 一点， 我希望 我 能有 更好 的 能力 和 收入 负担 我在 硅谷 的 生活。 如果说 我真的 发现自己 无法 负担 了， 那 我 找 一个 房价 更便宜 更好 的 地方， 我 觉得 是 可以 的。 但是 在现阶段， 我 跟 我的 家属 在 周围 转 了 很长 一段时间， 包括 跟 我的 客户 来 讨论， 他们 不像 这些 美国 同事。

比如说 美国 同事 有的人 说 如果可以 在家 工作， 那 我可以 每个 季度 都 去 一个 不同 的 城市 或者 是 国家 生活， 体验 一下 风土人情， 或者 是我 直接 搬回去 跟 我 爸妈 住， 那 我 也可以 跟 家人 带到 一起， 有 兄弟姐妹。 但 对于 我们 来说， 如果我可以 回 中国 工作， 那 我是 绝对 我 绝对 可以 回 中国 工作 的。 问题是 美国 的 大部分 的 科技 公司， 尤其是 当你 还有 身份 的 限制 的 时候， 你是 肯定 不可能 人 在 中国 给 美国 的 公司 打工， 拿 美国 的 收入， 这是 不可能 的。 其次， 如果 你是 工作 签证 h one b 的话， 你的 签证 里面 就有 一点， 就是说 你 要在 公司 的 哪里 工作， 这是 规定 好的。 如果你 要 换 地方 工作， 需要 提交 更多 的 法律 上面 的 一些 更正， 而 这个 东西 可能 是 H R 不一定 允许 的。 所以 即使 是 说 这些 公司 发布 了 相应 的 政策， 说 你可以 在家 工作， 但 对于 我们 特定 的 中国 工程师 来说， 其实 并不是 一个 额外 的 选择。

对 这个 我们 可能 聊 的 还是 对 中国 工程师 的 影响。 比如说 如果 把 他的 话题 放 的 更大 一点， 这个 移动办公 对 整个 硅谷 的 房价 的 影响？ 我不知道 中国 的 买房 团 在 硅谷 的 买房 购买力 里面 是不是 一个 主力。 因为 可能 美国人 对 移动办公 跟 中国人 对 移动办公， 以及 对 在哪儿 买房 或者 其他 国家 的 人， 他的 态度 可能 是 完全 不一样。

对， 这个 我 就 展开 说， 我 就可以 讲 一下 关于我 所 了解到 的， 尤其是 在 湾区 比较 火 的 这些 地方 涨价， 涨 的 很多 的 地方 都是 中 中国人 爱 买的 地区， 中国人 不爱 买的 地区。 其实 房价 并没有 涨 很多， 就是 中国 购买力 在 推 高 硅谷 特定 地区 的 房价 这件 事情 上， 是 起了 我 觉得 绝大部分 的 助推 力 的 作用。 尤其 在 疫情 期间， 亚洲人 特别 担心 疫情 的 影响， 其实 美国人 每天 还 出门 啊， 遛狗 啊， 爬， 但是 很多 中国人 就 可能 三个月 都不 出门， 天天 都在 消毒， 而 这 段时间 房价 下跌， 成交量 下跌 和 价格 下跌， 绝对 是 跟 我们 中国人 不 出门 是 有 非常 大 的 影响 的。 最近 我 差不多 上周 上 上周 前 两周 为什么 竞价 特别 严重？ 我没有 买到 的 那些 房子， 我 基本 都 知道 最后 是谁 买到 的， 以及 他们 大概 的 价格 是 多少， 而 其中 80% 全部都是 华人 买家。

其实我 的 小区 好像 也是 这个 样子 的， 我 观察 到 我的 小区 之前 在 卖 的 一些 房子， 大概是 这 两三年， 你 能 看到 在 卖 的 一些 房子， 最后 搬出去 的 都是 各个 国家 的 人， 但 搬进 来 的 80% 以上 是 中国人。

对我 不能说 其他 国家 对 房价 没有 影响， 而是 说 最后的 成交 最高价 一定 是 中国人 有 非常 大 的 助推 力。 如果说 我们 自己 都 还 坚挺 在这里， 那 其实 房价 的 支撑力 是 很强 的。 但是 我 其实 比较 担心 的 是 中国 下一批 的 留学生 对 未来 可能 更 长远。 我们 硅谷 房价 的 影响。

我 之前 跟 我 很多 客户 也 讨论 过， 因为 中国 现在 过来 的 留学生 越来越 难 了。 当然 这 不是 一个 确定 的 结论， 因为 有可能 如果 明年 大选 民主党 上台 放开 了 留学 政策 和 工作 政策， 那 可能 又是 另外 一回 事儿。 但是 假如 说真的 中国留学生 到 美国 越来越 难， 中美关系 持续 冰点， 那 以后 到 美国硅谷 和 其他 城市 工作 的 下一代 的 年轻 的 中国人， 第一代 移民 会 越来越少， 如果 这些 人 越来越少， 那 他们 喜欢 买的 类型 的 房子 就 一定 会 需求 减少， 从而 价格 降低， 他们是 什么 呢？

我自己 不是 很 看好 的， 比较 新的 这么 一个 新建 的。 怎么说？ 公寓， 新建 的 公寓 和 联 排 别墅。 因为我 自己 也有 美国 的 客人， 我 有 A B C 的 客人， 美国 的 白人 客人 和 很 少量 的 印度 客人。 他们 可能 跟 中国 年轻人 喜欢 的 房子 真的 都 是一个 样子。 只要 是我 接待 客户 的 咨询， 我 基本上 知道 他在 哪家 公司 工作， 他的 收入 的 范围， 我 就 很快 能 给他 推荐 出来 他 喜欢 的 房子。 是因为 中国 年轻人 喜欢 的 房子 都是 类似的。

可能 因为 我们在 中国 习惯了 住 楼房， 所以 我们 希望 在 美国 但凡 能 支付 得 起 的话， 我们 不 希望 买 公寓， 我们 希望 买 联 排 或者 是 独栋， 我们 希望 有一个 楼上楼下 都 没有 人的 这么 一个 体验。 再 下来 我们 对 院子 没有 那么 大 的 要求， 因为 我们 不想 打理， 我们 平时 工作 很忙， 我们 不 喜欢 打理 院子， 既 不会 自己 种菜， 也 不会 自己 种 花儿。 我们 也 不愿意 付 额外 的 钱 来 让 别人 给 自己 家 来做 这样的 事情。 因为 美国 的 人工 很贵， 对比 一下 就会 发现， 每周 来 给 我们家 除 两次 草， 就要 收 我 好几千 人民币， 觉得 自己 心里 有点 接受 不了。 所以 大部分 中国 的 年轻人， 或者 是 说 刚 生小孩 的 年轻夫妻， 他们 其实 喜欢 买的 房子 是 非常 类似的。 而 这部分 人 随着 他们的 成长， 他们 会 到 下一个 级别 去 买 那个 级别 喜欢 的 房子。 可是 这个 入门级 的 年轻人， 中国 年轻人 喜欢 买的 房子。 如果 由于 未来 来 的 中国 年轻人 变少， 这部分 的 房子 一定 会 更加 的 不 保值。

因为 如果我们 从 整个 拿到 h one b 跟 美国 的 这个 工作 offer 的 比例 上 来看 的话， 印度人 他 也是 占 非常 大 的 一个 比例 的。 从 你的 观察 来看你 觉得 印度人 在 买房 的 这个 助推 力 中， 他的 推动力 强 吗？

印度人 在 疫情 期间 买 了 挺 多 的 房子， 因为 我们 自己 也 卖房， 我们会 收到 不同 的 合同， 我们 能 从 买家 的 姓名 上 看到 这个人 究竟 是 什么样 的 情况。 而且 一般来说 印度人 他们 就 找 的 是 印度 的 经济， 中国人 找 的 是 中国经济。 我们 基本上都 是 能 看出来 买房 的 这个 买家 是 哪个 国家 的那 我们 对 印度 买家 的 印象， 首先 是 印度 买家， 他们 会 几千块 的 价钱。 如果说 有 只要 有 华人 买家 愿意 买 这个 房子， 一般来说 印度 买家 是 绝对 抢 不到 的， 除非 他 买的 是 华人 买家 不 喜欢 的 房子。 印度 买家 也 买房， 但是 印度 买家 买房 的 平均年龄， 我 认为 比 中国 买家 要 晚 很多年。

中国 买家 我看 的 很 平常 的， 过来 这边 工作， 可能 工作 个 两年 不 买房子 都很 正常。 也有 很多 部分 的 人是 刚刚 拿了 工作 签证。 他 就要 开始 买房。 你 想 拿 工作 签证， 基本上 就是你 刚 工作 抽 到 签 儿 办 了 签证 也就是 一年 的 事情。 两年 左右 买房子 的 人 非常 普遍。 中国人 在 硅谷 你 已经 工作 了 五年， 还有 没有 买房子？ 那你 可能 周围 的 人 房子 都 已经 买 了， 甚至 已经 买 了 第二套 了。 但是 对于 印度人 来说， 工作 五年 还没有 买房， 还在 租房子 太 正常 了。

我们家 家属 是在 一个 美国公司， 他们 公司 的 中国人 非常少， 大部分 都是 印度人 和 美国 本地人， 还有 一些 加拿大人 和 一些 各地 不知道 哪里 的 人。 但是 中国人 不是 很多， 他们 公司 就 认为 中国人 很有钱， 就是 因为 他们 公司 的 除了 他们的 高 管 都有 自己的 房子， 以及 老的 湾区 人。 就是 他们 好几十年 前 父母 就在 这儿 买 了 房子 以外， 只有 中国 年轻人 负担得起 硅谷 的 房价， 剩下 的 他们 其他 的 那些 什么 加拿大人， 还有 印度人， 他们 都是 可能 攒 很久 的 钱 才会 去 买房。 我 家属 的 老板 是 后来 来 硅谷 工作 的， 已经 在 这边 工作 了 很久。 他们 家 有 很多 个 小孩， 他们 都 还没有 中国人 认为 在 这个 年纪 应该 有的 大房子， 又 大 又 好的 学区房。

很 有趣 的 一点 可能 是 中国 的 年轻人 在 这边 买房。 然后 比如说 他 第一套 买到 一个 什么样 价位 的 房子， 其实 大家 可以 算 出来。 就 比如说 中国 一个 年轻人， 不管 你是 本科、 硕士、 博士 毕业， 大公司 两年， 你的 这个 收入 会 在 什么样 的 水准 上， 其实 都 差不多 的那 最后 你 买到 一个 什么样 的 房子， 其实 是 取决于 你的 父母 给 了 你 多少 支持。

对， 非常 对， 贷款 能力 大家 都 一样的， 你 跟 你 同事 收入 是 差不多 的对 吧？ 大家 都是 一年 收入 刚 入 职 没多久， 如果 去了 大公司， 可能 整个 的 包裹 价格 在 25万。 可能 工作 了 几年 又 跳 了 几次 槽， 你 可能 拿到 了 一个 35万、 40万， 你们 能 贷 的款 是 类似的。 最终 取决于 你 买 不 买得起 房子， 就是 看你 有没有 前面 那 20% 的 积累。 而 这 20% 对于 在 美国生活 和 工作 的 中国人 来说， 其实 攒 起来 和 受到 家里 支援 还 是不是 很难。

对 中国 年轻人 买房 可能 很大 的 一个 动力 是 来自于 父母 的 支援， 包括 父母 出的 一部分 首付， 那 这个 可能 跟 整个 家庭 的 关系， 就是 包括 你的 父母 那 一代 怎么看 买房 这件 事情， 中国人 怎么看 买房 这件 事情， 又有 很大 的 关系 是人 对 他们的 生活 条件 又 完全 不一样， 因为 他们 经常 也是 一大家子 人。 印度 社会 的 两极分化 又 特别 严重， 所以 感觉 还是 跟 他的 原生 国家 的 很多 的 理念 有关系。

是的， 我 觉得 跟 文化 非常 相关。 其实 整个 亚洲 都 比较爱 买房。 印度人 买的 少 是 可能 因为 真的 家里 能 支援 的 首付 不多， 他们 会 需要 时间 来 把 这个 首付 攒 下来， 这是 一部分。 但是 除了 中国 以外， 还有 韩国人、 日本人， 这些 应该 都 不用说。 这个 东亚 人群 都 非常爱 买房。

韩国人 跟 日本人 也很 爱 买房。

对， 就是 他们 更加 注重 学区， 像 湾区 硅谷 的 几 大 非常 好的 学区， 里面 的 亚裔 比例 都 非常 高 的。 我们 先 不说 韩国 人和 日本人， 把 整个 的 大中华 地区 都是 中国人， 就是你 一辈子 可能 总是 要 买房。 可能 这个 在 美国 人的 基因 里， 我不 觉得 是一个 特别 重要 的 事情。 我也 跟 一些 美国 的 朋友 聊天， 他们 认为 能够 在家 工作， 那就 证明 了 你 自由 了。 你 不需要 待到 一个地方 确定 的 要 做 一些 什么样 的 事情， 你可以 过 很 多种不同 的 生活。 但 对于 中国人 来说， 即使 是你 自己 想要 去， 各地 不同， 那 你的 另一半 愿不愿意？ 你们的 家长 愿不愿意？

其实 很多 时候 买房， 我 发现 我的 年轻 的 客户 都 不是 自己 想 买。 他 刚刚 在 美国 的 大学毕业， 在 硅谷 拿了 一份 还 不错 的 工作。 他是 不想 背 房贷 的， 但是 他的 父母 会 希望。 所以 我 有时候 会 跟 我的 年轻 客户 有一个 买房 群， 是 他 自己 和 他 远在 中国 的 父母。 然后 我 基本上 给他 介绍 的 房子 也要 给他 视频， 跟 他 父母 讲解 一下。 最终 拍板 的 认为 父母 的 要求 就是我 觉得 你 买房 更 划算， 因为 租房 很贵， 再加上 其他 的 各种各样 的 情况。

中国人 因为 过去 的 几十年 在 中国 看到 了 房地产 的 腾飞。 之前 也 的确 硅谷 这个 房价 涨 的 是 挺 猛 的， 就 觉得 钱 是要 放到 房子 里。 而且 认为 尤其是 在 年纪 大 一点， 比如说 你 工作 了 几年， 然后 可能 面临 一个 有 男女朋友 或者 是 结婚 这么 一个 下一个 人生 的 里程碑。 而 这些 里程碑 其实 都在 某些 程度 上 是 跟 房子 相关 的。

而且 咱们 在 硅谷， 这 其实 也是 一个 过去 议论 了 很久 的 话题。 房价 的 上涨 它 加剧 了 贫富差距， 从而 也 导致 了 很多 从事 其他 行业 的 人， 他们 不得不 离开 这里。

对 国内 的 工程师 觉得 硅谷 这边 怎么 挣钱 这么 多， 相对来说 也就 推 高了 硅谷 的 房价。 同时 其实 对 其他 行业 的 人 来说 是 挺 悲惨 的。 因为 我的朋友 里面 不 只有 做 工程师 的， 也有 很多 其他 类型 的 人。 比如说 我们的 租客， 还有 我们 自己的 工人， 盖房子 的 或者 是 做 房屋 检查 的、 打扫卫生 的、 修 窗户 的 园丁。 就 这些 类型 的 蓝领工人， 他们 其实 的 小时 工作 最终 的 收入 比 以前 并没有 高 非常 多。 但 他们的 生活 是 变 惨 了 很多。 以前 他们 可能 还 曾经 想 过 自己 拥有 硅谷 的 一个 房子， 现在 不可能 的， 他们 一辈子 只 可能 租房子， 永远 买不起 的这 也就是 为什么 硅谷 会 加州 很早 之前 会 通过 那个 法案， 让 大家 的 房地产税 不要 增加 太多。

因为你 像 我也 在 华盛顿州 做， 像 西雅图 近几年 房价 起飞， 从 2013年 到 现在， 把 西雅图 的 房价 也 翻 了 很多。 然后 在 当地， 它 其实 是 每年 都要 重新 测量 你的 地产 价值 的， 计算 你的 地产税。 我们 这边 每年 最多 涨 2%。

所以 如果你 买房 买的 早， 如果 是你 父母 很 早就 买 了 房子， 他们 现在 收入 不高， 也 还是 能 在 硅谷 生活。 因为 他们 每年 并没有 说 多少 房地产税， 但是 如果你在 西雅图 的话， 以前 的 房子 是 10万块钱。 如果现在 的 房子 涨 到了 30万， 那 你的 房地产税 其实 也 涨 了 很多 倍 的， 不会 像 我们 这边 只 涨 一点。 所以 他 其实 是 给 了 一些 人 压力， 让 他们 没有 办法 在 当地 生活 和 工作。

这 也会 造成 额外 的 社会 问。 比如说 有 更多 流浪汉， 这些 地方 被 外来 的 人 他们 认为是 侵占， 也会 造成 一些 不同 种族 之间 社会 仇恨。 因为我 去 西雅图 出差 的 时候， 我 在那边 没有 租车 打 lift 和 uber 司机 会有 非常 多 的 怨言。 就 认为 这些 科技 公司 打造 的 他们的 员工 占领 了 更多 的 社会 资源， 同时 逼迫 他们 要 离开 他们 从小 生活 的 家园。

对 而且 这样 它 其实 带来 的 问题 还 不仅仅 只是 房价 的 问题。 就 比如说 像 硅谷， 现在 你说 这么 多人 涌入 进来 了， 他 其实 是 非常 缺 老师 的 一个 环境。 但是 老师在 一个 工程师 为 主导 的 这样的 一个 环境 中， 他 生存 不 下去， 他 负担不起 房子。 所以 反 未来 对 生活在 硅谷 的 人， 你的 教育 最终 能 达到 一个 什么样 的 水准， 又是 另一个 层面 的 影响。

对的， 这 其实 说 回来 就是 一个 社会 的 阶级 和 贫富差距 的 影响。 由于 科技 从业者 他的 收入 远高于 其他 行业， 当然 我们 做 房地产 的 收入 也 不算 很低。 但是 我 觉得 真的 没有 太多 的 行业 能够 跟 工程师 相比， 不管 是从 这个 性价比， 还是 从 收入 的 一个 结构， 还有 福利， 就 从 各方面 比， 工程师 都是 相对来说 跟 其他 行业 的 人 差别 是 越来越大。 不 只是 老师， 还 包括 了 公务员， 甚至 是 警察。 就是 这些 所有的 会 维护 社会稳定 以及 正常 生活 运转 的 方式。 其他 的 这些 行业 的 人， 他们 都 很难 在这里 生存 的。

像 我 之前 帮 我 一个 朋友 做 老师 的， 招聘 他们 园长。 比如说 幼儿园 这种 地方 园长 可能 一年 加上 分红， 然后 再加上 各种各样 的 福利， 最后 拿到 的 钱 可能 就是 不 超过 10万块， 这 已经 是 挺 高 的 了， 你 像 幼儿园 一般 的 幼师， 他们 就是 一个 5万、 6万， 甚至 是 4万块钱 的 一个 收入， 你说 这个 收入 在 硅谷 怎么 生活 呢？ 他 能够 租 得 起房子 吗？ 如果 他 真的 疲于 应付 平时 的 生活， 甚至 是 业余 再去 做 一些 零工 来 维持 自己的 生存 的话， 他 怎么 可能 有 足够 的 精力 和 耐心 来 更好 的 来 带 自己的 那些 学生 小孩儿， 我 觉得 这 都是 不同 的 社会问题。

但 其实 硅谷 的 工程师 也 没 觉得 自己 挣 很多 钱， 因为 咱们 身边 有 非常 多 的 这种 人， 我们 大部分 的 朋友 也都 是 工程师。 那 我会 觉得 基本上 互相 都是 理解 会 少 很多 的。 别的 行业 的 人 觉得 钱 都 被 你们 挣 了。 而 我们 自己， 作为 工程师 或者 工程师 的 家属， 我们 也 觉得 自己 好像 还在 贫困线 以下。 大家 都 觉得 自己 不 挣钱， 然后 觉得 生活 幸福 程度 没有 那么 高， 各种 的 生活成本 太贵， 房价 也 太高。 但是 到底 买得起 房子 的 人 在哪儿？ 为什么 房价 还 一直 在 涨？ 然后 大家 都说 觉得 自己 很穷， 我也是 挺 困惑 的。

我 觉得 可能 有一个 是当 硅谷 的 工程师 挣 了 越来越多 的 钱 的 时候， 他 就会 把 这个 钱 投到 房市 里面 去。 然后 他 又 成了 一个 逼迫 他 去 还贷款， 然后 让 他 生活 压力 非常 大 的 一个 压力 来源。 这样 就要 更 卖力 的 工作， 对他 是一个 循环。

是的。

在 硅谷 的 房地产市场 上， 之前 我记得 我们 有 聊过。 比如说 亚马逊 还有 谷歌， 他们 在 给 新 安装 的 一些 楼盘 去 装 这种 语音助手。 包括 你可以 在 这个 房子 里 用 语音 来 操控 家里的 电器， 窗帘 这 一类 的。 然后 后来 我们 也 聊过， 硅谷 在 出现 一些 模块化 建房。 相当于 你 买 一块 地， 然后 他 把 拼 好的 那个 模块， 很快 可以 一周 搭出 一个 新房子。 孙正义 之前 也 投 过 一家 类似 于 这样的 公司， 当然 不完全 一样， 叫 kotera。 你 认为 现在 在 整个 硅谷 的 房地产市场 里面， 它 还有 哪些 跟 科技 相关 的 有趣 的 事情 在 发生 呢？

在 硅谷 房地产 方面 跟 科技 相关 的 尝试， 我 觉得 一直 都 还 挺 多 的这 也是 我 为什么 愿意 一直 待到 这里 的 一个 原因。 因为我 觉得 离 前沿 和 改变 更 近。 但是 说实话， 房地产 这个 传统 的 行业 已经 可能 快 十年 都 没有 一个 颠覆式 的 新的 科技 出现了。 上 一个 颠覆式 的 就是 信息 的 共享， red fin Z O 他们的 出现 导致 了 大家 作为 普通 消费者 能够 更 全面 和 方便 的 看到 各种 房源 的 信息。 然后 公开的 市场信息， 他们 有了 一个 整合 的 降低 信息 壁垒 的 过程。 但是 接下来 其实 有 非常 多 的 尝试， 其中 包括 了 比如说 提高 成交 的 效率， 因为 整个 房地产 链条 是 很多 的， 从 这个 终端 的 交易， 也就是 买和 卖， 到 上游 的 盖房， 甚至 到 审批 设计 以及 过程中 比如说 工程管理， 然后 再到 了 绿化 节能。 它 有 各种各样 的 方面， 都有 不同 的 科技， 但 大多 部分 现在 都 还是 比较 小的。

像你 刚刚 提到 的 这个 模块化 建房， 其实 在 中国 都 已经 应用 很久 了。 中国 用 模块化 建房 都 已经 建 了 非常 高 的 那种 摩天大楼 出来 了。 但是 在 美国 你说 普及 一个 民宅 两层楼 的 模块化 建房 都 还 不是 很 普及， 大家 都 还是 在 搭 一个木头 桩子， 就是 慢慢的 盖一盖 盖 上一年， 它是 完全 不一样的， 它 并不是 一个 新技术， 但是 阻碍 他 成功 普及 也是 有 很多 本地 的 原因。

就是 各种各样 的 东西 都 是要 分析 这个 行业 中 到底 有 哪些 的 人 在 做 什么样 的 事情， 他们 自己 各自 的 利益 又 在哪里。 其中 尤其 房地产 这么 一个 链条 很长， 里面 牵扯 利益 方 众多 的 这么 一个 行业 来说， 有 太多 的 事情 是 需要解决 的。 包括 了 政府、 承包商、 工人、 终端 消费者 中间 的 中介， 还有 法务 设计 这些 东西 都是 阻碍 整个 行业 进行 更新 的 这么 一个 原因。 像 近期 比较 火 的 一些 跟 科技 相关 的， 比如说 近几年 很 火 的， 从 交易 上 交易 流程 上 来说， 可能 有 compass 还有 open door。

潘帕斯 其实我 不 觉得 有 特别 多 的 科技 理念， 它 中期 来说 还是 一个 房地产 中介公司， 只不过 他 号称 自己 有 很 好的 科技 水平。 但 他的 现在 的 网站 做 的 也 并没有 red F I N 的 信息 更好 或者 更好 用。 他 跟 经纪人 的 合作 方式 也 只是 说 帮 经纪人 进行 更好 的 一个 看起来 更 高端 的 市场营销， 提供 一些 所谓 的 工具 来进行 内部 的 沟通。 但是 并没有 本质 的 区别， 还是 大家 互相 来人 跟人 之间 进行 沟通， 还是 像 以前 一样 买房子， 只不过 你 从 这个 公司 跳 到了 那个 公司， 未来 可能 还会 换。 它 只是 一个 中介公司 而已， 并没有 从 本质 上 改变 整个 行业 的 交易 情况。

但是 open door 它 可能 是 改变 了。 比如说 它是 一个 eber 模式， 直接 从 卖家 那边 把 房子 买下来， 然后 进行 一定 的 维护 和 整修 之后， 再 卖给 下一个 的 终端。 所以 他 对于 他 来说， 他的 最 重要 的 就是说 能不能 买到 合适 的 房子， 能不能 计算出来 中间 的 差价， 或者说 他的 流转 够不够 快， 以及 这 是一个 重 资本的游戏。 买房子 这么 贵 的 钱， 你 能不能 一下子 能够 得到 银行 的 授信， 能够 把 这个 房子 买下来。 那 他 为什么 现在 不在 湾区 做 呢？ 因为 湾区 房子 太贵 了， 你 有 多少钱 才能 在 湾区 一次 把 一个 邮编 全部 都 买下来， 成为 自己 这个 邮编， 变成 一个 占 主动 的， 所有的 房源 都 是你的 这么 一个 卖家 呢？ 而且 湾区 的 房子 变动 比较 大， 它 动辄 比如说 上下 波动 了 10%， 或者 是 买卖 过程中 10%。

由于 卖家 经济 和 买家 经济 的 一些 区别， 这个 变动 太太 正常 了。 而 10% 对于 湾区 房子 来说 是 很多 钱 的， 所以 就是 不太 合适。 这是 埃 巴尔 模式 做 的 最好的， 现在 来说 就是 open door。

还有 一些 其他 类型 的 小的 点的 创新， 比如说 在 金融 方面 的， 比如说 房贷， 房子 的 二级 贷款。 我 还有 另外一个 经常 跟 另外一个 创业 公司， 我们 也 经常 聊天。 他们是 做 买房子 的 贷款， 可以 直接 的 不 通过 打包 的 二级 市场， 然后 来 卖给 单个 的 投资人， 让 他们 可以 投资 到 别人 的 房子 的 贷款 里。 就是 这些 东西 它 都是 一些 新的 模式， 它 有 很多 很很 多种不同 类型 的 创。 放心， 我 经常 看到 各种各样 有意思 的 公司， 但是 很遗憾 的 是， 现在 并没有 做 的 特别 大 的。

我不知道 你 对 中国 的 房地产 赎 不 赎， 那你 会 觉得 中国 的 创新 跟 美国 的 创新 是 不一样的 吗？ 房产 金融 都是 跟 监管 关系 比较 密切 的， 他 可能 根本上 的 创新 还是 需要 去 推动 一些 政策 上 的 放开。

对我 觉得 房地产 和 金融 这 肯定 都是 各个 国家 的 支柱 型 行业， 肯定 跟 政府 关系 很大 的。 其中 政府 有 所有的 数据， 然后 有 审批 的 权利， 以及 他们 有 包括 中国 的 地 是 国有 的对 吧？ 美国 的 地 是 私人 有的， 这 两个 也 不太 一样。 所以 我 觉得 这个 行业 的 创新， 可能 大家 都 是在 走 一步 看 一步。 区别 就是 美国 是 法律制度 比较 健全， 大家 是在 这个 过程中 摸索 怎么做。 中国 相对来说 可能 是 先 做 再 摸索 怎么 立法。 就 像是 之前 曾经 大大 热 过 的 p two p 后来 被 变成 了 要 被 取缔 的 对象， 他 也是 曾经 火 过 一阵儿 的。 这些 其实 都是 金融 创新， 但是 最后 发现 他 好像 没有 做好， 那 这个 方式 就 不能 再 尝试， 可能 就 会有 另外 一种 形式 新的 出来 来 取代 爱 他。 所以 我 觉得 在 中国 和 美国 创业 的 氛围 和 方式， 就 房地产 方面 还是 挺 不一样的我 也 经常 跟 国内 的 一些 做 房地产 的 朋友 做 沟通。 大家 都 觉得 在 中国 做 房地产 挣钱， 但 实际上 他们 也 首先 压力 是 很大 的， 因为 很多 银行 的 钱， 但是 这个 融资 方式 也是 五花八门， 有 很多 不同 的 发债、 股权 融资、 债权 融资， 然后 银行 就是 有 各种各样 不同 的那 美国 也有 这种 不同， 但 总体上 来说， 我 觉得 还是 中国 的 形式 更 多样。

好的， 我 觉得 李晴 今天 真的 非常 厉害。 我们俩 在 录音 前， 我 跟 Sandy 说， 我说 我们 尽可能 的 用 中文 表达， 不要 用 英文 结 过。 你 特别 厉害 的 是你 真的 是 一句 英文 都 没有用， 我 这个 思维 转变 实在是 太 厉害 了。

谢谢。 因为我 有 很多 的 客户 是 有 一些 他们的 父母 在 国内， 所以 我 经常 要 给 他们 讲 一些 美国 跟 中国 房地产 的 不同。 当然 我 讲 的 住宅 比较 多。 然后 再 下来 就是我 觉得 人 跟人 之间 的 信任 是 很 重要 的那 就 如果说 我们 还 聊到 跟 房地产 相关 的 话题， 或者 是 听众 朋友 有 任何 关于 房地产 方面 的 问题， 我 都很 乐意 解答。

好的， 谢谢 Sunny， 这就是 我们 今天 的 节目。 如果 大家 喜欢 我们的 节目， 或者 对 硅谷 的 房地产 有 更多 的 问题， 欢迎 大家 在 苹果 小宇宙、 喜马拉雅 等 博客 客户端 上来 联系 我们。 包括 我们在 每期 音频 的 show note 中， 也会 写 到 我们的 联系 邮箱。 欢迎 大家 给 我们 写 评论， 或者 通过 邮箱 来 给 我们 写 更多 的 反馈 建议。

谢谢 大家。