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老钱不扯淡快来找老范我们长期关注投资和创业分享优秀的创业者投资人的真实故事和独特思考帮助你一起把握局势穿越周期以钱生钱
老范穿越周期今天来这位客人叫卢骏卢骏以前也来过我们的节目我记得是在一年多以前然后他是聊楼市的总相应该说卢骏那个时候对楼市的很多判断后来都有幸或者不幸的应验了那么对很多人还是挺有启发的包括对我自己来讲那么现在整个的楼市又到了一个非常微妙的非常关键的时候
那么很多人有各种各样的问题这个会怎么走啊到底我应该何去何从啊这个应该怎么发展啊等等等等那么今天呢我就非常有幸啊又邀请到罗俊来到我们的老范穿越周期这个节目再次关键时候再聊楼市
还是这样子那么罗俊你跟大家打个招呼吧 Hello 老范的听友们对吧大家好啊就也有一阵子跟大家没有聊天了那关于房地产现在好像也不是一个热点话题啊但是毕竟跟各位的家庭生活有息息相关啊所以今天来老范直播间来老范的我们说这个频道里面跟各位分享一些我们的一些看法跟观点仅供大家参考啊大家
听到赚到了也不用感谢我如果觉得我说的不对也没必要来骂我好的 卢俊这样的最近也出了很多一些新的政策那么楼市大家又好像有一些人燃起了新的希望另一些人又有一些还是有很多的疑虑因为对于我们大多数中国人来说楼房 你的房子
还是你家庭财富个人财富最主要最主要的部分那么今天呢我们能不能先我们给我们这个面上啊整体的说一说今天这个楼市一个大的趋势是怎么样的你们这个走向会怎么样你觉得然后呢就是把这个底层的一些逻辑线索给我们比较详细的展开来说一说好在是播客啊就不是短视频所以不用那么考虑玩玻璃问题啊我们就好好听第一个问题就很大
楼市的底层面其实楼市有一个非常巨大的改变相信我觉得关注楼市比较久之前一定会听过一个观点就是房子是稀缺的土地是稀缺的然后总是供不应求的然后每个人就是供应量是稀少的这应该是很长一段时间关于
房地产一个很大的一个主旋律这也是推动整个行业快速上涨 20 年的一个基本面但是我们说最近开始应该也是这三年开始吧我觉得其实上一次在老范的直播间里面其实也有聊到一个很重要的前提就是各位要意识到一件事情
房子在线上不稀缺或者房子的供应量可能是巨大的包括土地甚至都可以无限量的供应所以在这种基本面上其实以关于楼市的一个核心问题就从过去的要不要买变成了现在怎么买的问题因为其实很多人其实可以不用买房也过得很好
因为当供应量很大之后我们突然发现第一个买房类的标的的房产的价格一直在跌这是第一个第二个租赁市场它的供应量越来越大且越来越有保障这是第一个第二个对于 20 年发展过程中大部分的普通人其实已经都买到了房子
或者说通过家里的拆迁捧改也获得了一些房子所以换句话来说现在没有房的其实是少部分没有房没买过房的反而是小众大部分其实是拥有房产跟资产的无非是房产好还是不好以及你要不要换的问题
对所以我觉得这是一个很重要的一个底层逻辑的改变所以现在我不知道各位日常会不会接收到一些常规的房地产资讯就但凡跟你讲说一年不买房三年都白忙这种观点的我建议您彻底拉黑就现在
已经完全不是以前靠房子作为增值保值或者说一年不买房房价就会涨上天的这么一个时段现在其实对于普通人来说今天的播客也可以慢慢听也不用着急你听完不买也没有关系但是我觉得很重要一点就是当你想要换房或者说你真的因为有自己的需求想要买房的时候买什么样的房子挑倒是很难的
就以前我觉得跟老范聊过一个基本面叫房层的分化分化其实也挺简单的一个好坏很明显我们以为有一条尽未分明的经线来让这个行业分成两层其实不是的我现在可以告诉你这个行业已经分化成 N 层可能十几二十层每一层都有很剧烈的鸿沟那每一层的经线又是什么然后你又处于哪一层反而决定了你应该买什么样的房子对 所以
我觉得这是一个很大的一个心态逻辑的改变就没有那么简单的一刀切我觉得对于楼市来说相比较你了解楼市的同时你更需要了解自己的状态以及自己的需求可能会是更重要的好的 罗静啊能不能在讲房子的分化之前先把前面的问题讲一讲就是为什么你觉得房子的供应几乎就是可以无限的呢
其实里面有几个逻辑在发生本质性的变化就第一个就是当下的整个房地产其实二手房已经占据了主旋律所以换句话来说整个楼市的供给量除了土地开发带来的一手房的供应量还有二手房流通的供应量我觉得这个其实是一个双倍的叠加包括在上海其实二手房的流通量是一手房的两到三倍以上的规模
因为二手房是流动的嘛对吧一套卖完之后可以一直在市场上流动的它不像说一手房是要先拿地再开发卖完之后再拿地再开发它是受土地供给侧影响导致的但是二手房其实是一个天然的巨大蓄水池在流动所以二手房的崛起本账代表着其实用户的选择可以很多
这第一个第二个就是需求的分化就刚刚我们铺垫了一点就是在十年前二十年前买房是唯一的居住选项但是现在伴随着租售并举之外租房已经成为了真正意义上被大部分人接受的居住选项了就以前可能很多人认为我不要租房租房只是短暂的但现在我们通过大量数据表明越来越多人把租房当成了自己的长期人生规划
而且这一点其实有一个很重要的前提就来自于确实我们说政府在这方面的推动第一个让住房更稳健第二个让住房有更多福利现在你租房甚至都可以用来抵扣个税你知道吗包括我们说未来的租房跟教育的挂钩也越来越牢了换句话来说买房的独特优势已经没有了这是第二个第三个一点我们哪怕说一手房的供应其实也是惊人的
就是这件事情其实在二线城市特别明显就第一个当然也是因为经济原因啊就是大量城市还是围绕土地开发来去做财政收入的核心这第一个第二个更重要的一点就是哪怕楼市已经开发了 20 年城市开发到现在每一个城市还有大量的储备用地可以用来开发所以完全不是没有地的问题哪怕是在一线城市可能很多人认为哎
城市已经发展完了交区没有地的同时现在市中心又有地了市中心因为拆迁因为整个上海已经拆了 20 年拆迁的地又是一些新的地所以基本上来说关于这个产业来说这一个我们以前认为稀缺的它一直在有序的开发我们短期内 10 年 20 内没有看到土地有开发完的可能性在这个维度上一所房也是会保持一个巨大功能量
所以整个房地产核心我们看二手房也好一手房也好底层的租赁市场也好都在持续的在居住模块里面往里面去用所以这也是导致了对于用户来说它的我们说选择面很广啊
选择面很广然后再加上现在另外一个大背景就是我们说人口流动也没过去十年那么频繁了以前很多的楼市的需求创造确实是基于人口流动这也导致了不管供应量怎么样一二线城市还是比较稳健的因为有持续不断的来加入但是各位也知道就是这五年来每一个城市推行的抢人大战
已经把年轻人分挂的差不多了所以换句话来说不管是土著的刚需还是外地的刚需其实都已经没有那么充沛了所以本质意义上供需两端两极的错位这也导致了还在市面上买房的个体其实很稀缺了所以很多人聊房地产都会聊经济我觉得跟经济有
但是没有那么强烈的关系还是本质是因为这个行业已经 20 年了它进入到下一个阶段所以在这个周期下供应跟需求的变化下所以导致了我们说楼市可能也没有当年那么风光的如今聊了很多点
是一个大事啊我其实还是蛮赞同的有时候但卢俊刚刚讲了一个特别特别有意思的点我觉得开启了我们今天整个交流的一个主节奏他就说楼市啊它现在是分化的而且我原来觉得分化成三四个档位啊卢俊跟我说是分化成十几个档位我就引发了我巨大的好奇心啊就一方面的我也想知道知道我在哪个档位啊
另一方面就是说一共有哪些的档位这些档位之间到底是怎么样的有什么区别类似于说我们买一个东西你告诉我一共有哪些档次我好慢慢去爬坡或者说给我一个框架你能不能跟我们讲讲看就是卢俊你的心目中楼房房子到底分成哪一些的层次哪一些的档位这我觉得还是很重要的一个话题这个问题其实也有点大
刚刚范总一提到这个话你可能很多人脑子一反应出来是以钱为标准对不对有钱慢慢慢慢往下其实不是并不是以金钱为标准我们说金钱很简单就是豪宅改善刚需租赁事成结束对吧楼市的档位之所以叫细分其实是按照地图的版图来去述说的如果大家了解地产时间久一点会发现可能应该在四五年前吧楼市有一个主旋律叫阴沉失策基
基于阴城失策下其实城市也发生了很大的细分我可以跟各位大概讲一下这个其实讲实话用视频的方式可能会更容易拿个黑板给大家画画我们声音的话我们只能简单讲一讲就是以前我们说按照城市来分可能就比较简单我们大纲里写一线二线三线县城然后一线北上广深之前也不是了现在的城市的分档也非常的垫
就是我跟各位讲几个基本面的改变就是跟以前不太一样的第一个对于市场来说已经没有所谓的几线几线这么一说了很多人谈论楼市是说一线好还是二线好二线好还是三线好
已经没有这样的个案了包括就基本上所有的城市都叫单点行情单点走势就没有统一的一个标准说一线好还是二线好这是第一个第二个就是单点行情下哪怕是在上海其实上海如果各位了解也知道整个行业的分化非常的明显就是从郊区到外环到内环
以及内环内的二手房和一手房以及一手房里面的豪宅和别墅以及别墅行业里面的我们说风貌产品还是普通的老洋房产品都有自己的独立行情所以千万不要觉得有一个共同性
说哪个城市好哪个城市不好就结束了当然我们可以回答说相对比较好的一些城市但是不代表什么城市好就可以去买就我们举个很简单的例子在上海应该是当下整个中国楼市里面最为健康的一个城市但是在上海现在的五大新城的一手房是哀鸿遍野
包括上海的中环内的老破小是哀鸿遍野反而我们说经常会看到我们说市中心翠湖天地一个亿的房子 400 套有几千人又在围抢就这种画面是我们作为一个普通的客户每天都非常高频所看到的所以这些你说是真实吗它都是真实的但是这东西反映楼市的冷活肉吗其实也都不对确实每一个城市都有自己不一样的感觉
包括每一个小纵赛道都有不一样的基本面的走向所以这也是现在买房比较难的原因就是我们可能能给一个方向但是方向下又很多分支可能又走到另外一个地方是这么一个分层的概念
大概有哪些的分层你再展开讲讲呗我们说现在的分层应该要画个图它应该不是二维的它其实是个三维的一个是按照地段一个维度一个是按照价格对吧一个按照需求每一个维度下一个分支它都会聚焦成一个物业形态比如说按照地段我上海的内环内再加上需求可能说 5000 万然后再加上新房可能就对对标是翠湖这样的标的对吧
然后可能我们说地段也是内环内但是是老破小然后又是一些二手房领很老的一些房子可能就针对于市中心的一些比较老旧的房子这些房子就会不一样也不是一个一概而论的东西所以这也是为什么我说楼市比较
复杂的原因啊这也是今天发动采访我个人比较担心的一个点因为我个人感觉读者是倾向于听到一个清晰的答案但是对我而言对于我一个地产从业者而言确实现在没有清晰的答案可以很直观跟各位讲哪一个分类是可以买的哪一个分类是不能买的市场确实比我们想象中要混沌很多啊
我能不能这么理解卢俊哈就是说今天你在说哎呀你觉得今天中国楼市怎么样这个问题本身就不对现在你问他说这个家人怎么样或者上海人怎么样对吧他这个东西是没有办法去回答的然后呢这个里面呢就是说咱们这个以我们听众最集中的几个核心城市啊或者说大家即使不在这个城市也有兴趣的哈从点上去猜一猜目前什么样的行情的走向你可以讲一下哈
对就回答你这个问题之前我可能还要再补一句之所以楼市混沌还有一个另外一个条件其实也是调控密集发生的时间最近各位也应该看到关于楼市各种各样的政策所以在整个基本面混沌的时候调控也在密集的干预所以说如果现在各位对行情没有那么看透我能给到第一个建议是什么其实等
不是一件坏事情你单纯的等待一年后再来看楼市我觉得也没有大问题啊也不要说我现在一定要想通如果想不通我觉得等也是一个好策略比你在这个时候乱做决定要更好因为我觉得大部分的购房者都高估了自己低估了行业的复杂高估了自己低估了行业哈哈哈哈
对因为都是这种情况我觉得不买房可能楼市反而可能会有很好的反馈房价还在降啊之类的包括等待你也可以等待利好政策出境嘛不要说你现在买了之后后面的利好跟你没关系对不对所以我们确实可以跟各位聊一些典状的个案情况但是我觉得今天想跟各位聊的第一点就是在现在楼市等不是一件坏事情不买房不是一件坏事情观望不是一件坏事情希望各位能够记住这三件事情
哪几个点不是坏事情叫做等待不是坏事情观望不是坏事情不买不是坏事情对不买不是坏事情 OK 非常好很有意思那我们再聊一聊这个我们从微观来看一下几个最核心大家最关注的城市那么我们先说一说上海像你说的分化的不同的层次它目前是一个什么样的状态
那你觉得说接下来是一个怎么样的一个趋势对吧我们怎么样去看待它刚有一个大前提跟各位再铺垫一下上海本身意义上它是一个二手房为主导的城市它的核心成交量可能我们说 60% 70%的份额是二手房然后 30% 40%的份额是一手房
对但是整个上海的核心需求特别是我们说现在比较明显的是以改善豪宅为主导的需求所以这两个一对比其实又成为了一个现象就是所有的改善所有的豪宅其实都是希望能够得到品质改善或者说居住理念的改善但是基于这一点其实一个很重要的一点就现在上海的核心购买力
都在观望一手房都在重点围观一手房对因为核心需求是改善生活的升级所以现在确实整个楼市里面一手比二手热是事实这第一个第二个因为一手房有定价的制约买一手也比买二手更理性更明智也是真的第三个我们从一些数据表明
就现在上海二手房有一个很重要的流动性问题就是老房子太多导致了没人买所以在一些二手房的维度里面房龄新的可能比房龄老的流动性要更强一点所以这也决定了更多人去买新房
所以第一个跟各位来去讲的就是在品类上来说一手房要明显好过于二手房现在去看一手是更明智的这第一个第二个我们从整个地段的划分上来说整个城市也出现了明显的环线的错位很重要一点就是外环外交环外的房子供应量很大且刚需不足出现了很惨烈的情况
几乎现在没有哪一个郊区的房子可以卖得很好的所以这一块的房子其实是很惨淡的你这个惨烈的情况能不能举几例子说一下陆军就第一个基本上目前郊区的房子完全被渠道所捆绑啊
就没有中介是卖不掉房子的这是第一个第二个哪怕是新房都有非常明显的降价降价是很明显的九五折九折是比比皆是所以各位去郊区买新房一定要记得去还价一定要问假发有没有折扣送不送车位这个是这是一个唾手可得的福利如果各位要买的话而且降价是很明显的这是第二个中环内好地段的房子特别是新房出现了异常的热捧热捧到可能可能
就是千人摇号万人等待这种情况也在发生这背后其实是基于两个背景情况就第一个上海这一两年的核心发展重点是在做城市老城的升级所以现在在老城里面也没有以前那么破败的感觉了这第一个第二个伴随着老城的升级一些老城的住宅地块出让也比以前多了
就以前大家为什么买郊区不是不喜欢市中心是因为市中心没有新房现在市中心的新房非常非常多非常非常多所以这也导致了我们说对于客户来说他可以买地段又好品质又好而且是新房的房子所以这也是那么多人去围观的一个很重要的原因这是第二点第三点我们说是中环外环附近的我们叫中产板块中产板块就出现了我们说非常明显的点
就有很好的有很不好的这其实是一些就代表什么就代表是在中产在做理性的选择就是当地段跟房龄跟品质能够很好匹配那这个板块可能就会崛起那有些板块可能就会真空就目前一冷一热
一个冷热不均在上海同时都有发生但是最明显的可能就是一手房要明显好过二手房这件事情所以对上海来说我觉得现在一个理智的客户应该先去充分地看一手房二手房反而只能作为自己的备选或者说是一个退路吧我觉得也就是说二手房都卖房就更难了
对这件事情从另外一个地方也可以作为佐证就是很长一段时间房产交易市场中介费都是买家来付的房客来付的这两年开始已经是买家卖家各付了这第一个第二个也出现一些案例一些房东因为卖不了房子已经开始额外提高自己卖房的佣金从一个点到两个点到三个点希望中介帮他们卖房
这些现象其实也是比比皆是所以卖房变得越来越难所以今天其实跟各位来聊其实很多时候很多人不是关心怎么买房更多人关心的是自己怎么卖房因为卖房比现在买房要难很多而且不是开玩笑就像我们刚开始说的大部分的客户其实已经有房子了这第一个第二个大部分客户买房的购买力是来自于卖房他不是靠自己的收入
他是靠卖掉房子再加一点自己的储蓄去买房所以换句话来说如果你卖不掉你的房子你是不可能去买房的但是现在往往卖房出现的问题因为你的老房子也好因为你的位置不好也好现在就卖不掉对所以
与其去想怎么买房买房其实很容易的多开就可以买到但是你要卖房这反而是一门系统性的功课那我想插一句提问因为我确实你这么说还真是就是我们自己周围包括我们的听友里面很多
都是有房子并且在卖的但是那确实也没卖掉那么比如今天我想尽快的或者说相对还比较好的情况之下把我的房子给卖掉那有什么特别的办法吗第一个心态调整就是我们要知道就是我一直跟很多听友们去聊天就是特别是买房很早的这些人其实我们说房产已经给我们每一个人带来了巨大的财产增值了特别是十年前
20 年前买的房子它涨了已经涨涨飞了所以对于我们来说其实已经赚了很多了所以第一个这个时候如果你要卖房心态要调整好不要在乎这一万两万这些小钱你一定赚翻了这是第一个第二个对于卖房来说有几件事情我觉得是需要做的就第一个定要付中介费不要在乎这些小钱因为卖房反而是比较难的
现在的市场大概率能够帮助到我们的都是中介兄弟们就他主不主动就一个中介手里一定会有一些意向客户的但是他先推哪一套房子他一定是以跟自己有关的东西来去推荐的所以在中介费上不要抠第一个价格要公道心态好价格公道
不是说怎么样公道第二个在付中介费上不要抠我觉得很多的小老百姓吧可能堵着一口气或者说有一些什么额外的想法来算这笔小账我觉得没有必要核心还是我们要知道我们卖房是为了要干嘛
就卖掉房子很重要而且现在房子已经给我们带来很大的争执了所以不要去太抠细节这是第二件事情第三件事情如果现在卖房我倒是建议做一些适度的美化就关于自己的房子做一些适度的美化
就是如果出现了很老的情况一些简易的我们说墙壁的粉刷软装的配置包括一些窗户门的翻新这一些适度的美化是能够在二手房市场整体的同质化竞争中很快的我们说跳脱出来的现在卖房一个很核心的问题之所以卖不掉其实是因为
因为有很多人跟我们一样在卖房就一个小区跟我们一样户型的人很多在卖那我们要考虑的不是大事情我们要考虑的是如何在这个小区里面我是第一个被卖掉对不对我们不用考虑宏观不用考虑什么东西第一个被卖掉除了价格公道除了位置公道之外如果室内的装修配置也很公道
那其实它往往会第一个被客户给挑走所以如果可以的话对于室内进行一些简单的美化会很帮助一套房子的去化对所以这三件事情如果能够做到我觉得对于你卖房来说其实就领先别人很多了
我们说卖房其实就是一个被熊追杀的游戏你不用考虑跑得比熊快你只要考虑跑得比同伴更快就可以了不用想熊跑多快只要考虑你怎样比边上的人跑得更快就可以那么回到这个上海来还是在这个分类的维度上假设我们走上有一套房在上海我接下来一般来说改善的这个方向是怎么样的
换的方向是怎么样的这个里面要注意什么东西在有一个前置的问题一个人几套房子是合理的或者说买房子条路的尽头是怎么样的一般来说对于一个人的房子的需求品类我们分成四个模块四个模块就第一套
就以前我们说网上有个段子说一个人可能有四套房子是完美的第一套就是自住就有一套房子我是一定会住下来的那关于这套房子其实对我们来说我们只要一直换一直换换得越来越好就可以了所以第一个叫自住第二个叫什么呢第二个叫现金流就是我们如果还有钱可以买一套房子它有很好的租金手艺虽然说我们可以不用考虑这套房子以后涨
多少但是我们有这套房子它每月能够给我带来很好的租金有稳定的租客而且能够给我们带来很好的现金流那可能这一套房子对我们的很多长线的现金来说是有正向加持的所以是叫现金流的回报是第二套房子
第三套房子是什么呢第三套房子叫应急有什么意思啊万一一个家庭有一些紧急的变故需要一些花钱的地方这套房子是最容易卖掉的这套房子大小怎么样我们另说它的二手房市场是最容易被卖掉的它可以成为家里面套现的一个很重要的工具就像黄金一样你可以放着不动它但是你需要钱的时候它可以立刻变成现金帮
做一些其他决策时候所用所以这叫第三套房子那如果你还有钱可以再配置第四套房子叫情怀就是可能在网上之后的买房就是可能有一些你个人的一些念头比如说现在很多人去安大亚买房其实就是为了买一个海景或者说一个文青的故事叫情怀所以一个人来说人生中可能会遇到这四类需求去买房
对于一个普通人来说希望各位能够记住几点就第一个定要努力换到一套可以住 20 年以上的房子这句话很重要以前有一个理论是什么叫你可以一直换房就是换两年再换两年再换两年再换但是其实对于
未来来说就是高频的换房其实也不太存在了因为以前为什么要高频的换房因为城市在变化地段价值在变化包括产品的我们说供应的节奏也在变化你也在高频的变化是跟时代的就是行业的拨频是一样的所以能 double way 的知道红利但是现在的行业的红利已经不一样它已经放慢下来了
你高频的去置换不仅可能提升的频率不会特别高另外一个维度中间会产生大量的税费成本所以尽量要换到一套足够好的房子一次性换如果没有比较把握也不要轻易的去换第二个如果换到一套足够好的房子你的第二套房子其实核心要去考虑的不是这套房子以后会不会涨如果你第二套房子去考虑我要房子以后涨多少其实很难找到
如果要买第二套房子应该是要买那个就这套房子不管以后卖多少钱一定很好租的房子比如说是一些老城的核心地段的房子或者说一些跟学区有关的房子之类的一定很好租的房子这是第二个第三个如果你没有闲钱了就不要考虑第二套房子
第三个如果还有闲钱再去考虑就一步一步的嘛对啊你看你的购买力嘛回到范总这个问题啊大部分普通人可能都在第一套房子里面去思考这个维度我觉得就可以了好这是第一个第二个关于换房怎么换是合适的或者说换到什么样是值得去换房的就换房其实需求也分几个模
你把三个需求再强调说一下
第一个地段的提升第二个面积的放大第三个居住品质的提升这三点在你的换房清单里面是否能够同时具备你一定要清楚地问自己那如果不是同时具备要同时具备你不要在换房的时候为了某一个点去做取舍是的你如果只取一点可能这个资产还不如你现在的资产很有可能的
很多人是什么很多人比如说我在郊区住新房可能觉得上班太累了换了一个市中心的老破小但是市中心老破小还不一定比郊区的新房更保值明白我意思吗就他必须要同时具备这三点你才有万无一失的换房的推进的理由这个资产一定会比你更好所以这一点一定要问清楚自己就是不要因为一件事情去换房那这个往往会踩坑的概率会很大
明白这个特别特别有启发你这句话因为我非常非常多的人包括我们自己家里面这个亲戚同学各种我觉得都在考虑这个问题但是呢大家都会在做取舍我就要选择这个还是选择那个舍弃这个还是舍弃那个对如果说今天各位是在取舍中换房那么就不要换
如果你是因为说我钱不够这房子太好了钱不够那么你倒是真的想想看怎么去凑钱用杠杆去买房倒是可以的如果是因为我有钱我购买力刚刚好但是这个有这个好那个好那个不要换就不要换我刚刚第一句话就跟各位讲现在等待不一定是坏事情不买不一定是坏事情三点同时具备了你才要坚定的去换房那关于上海的这个还有什么要补充的吗
然后优先应该去考虑什么样的一些板块或者一些点呢一些什么样画像的房子对吧如果你有条件的话是可以去优先考虑的呢这个问题也特别好就是我们现在我们说板
优先考虑的板块其实有几个特质大家可以了解一下就第一个这个板块一定要有原住民就如果一个板块它是一个新区没有土著千万不要考虑因为现在已经没有大量的人口导入的情况存在你指望以后人慢慢来这是遥遥无期的
这是第一个就这个板块一定要有原住民这是第一个第二个关于这个板块的优点各位要记得关于这个板块的优点一定是现状好于规划就什么意思就如果你买这个板块是因为他跟你讲我的规划很好我的未来很好虽然现在很差未来很好这个板块不要买我们要买就买所见即所得不要相信时间换价值在乎的就是眼前
为什么
就先说一下什么是大规模的小区如果你这个小区它等我们说住户在 1000 户以上那这个小区是你一定要小心的往往比较好的是 500 户 800 户这样的规模的社区最舒服的为什么就是 1000 户以上的小区我们做过一个测试因为现在楼市已经到现在 2024 年了行业已经开发了 20 年时间了
就二手房的抛盘的可能性已经上升得非常高了一个小区的规模在上千套几乎意味着跟你一样的户型的房子每个月的挂牌量都在十几套几十套以上这也意味着这样的房子以后在市面上流通一定会有同质化的竞争是很艰难的所以我们说就是一定要让这个小区够小这样抛出来的竞争对手才不够多
这样你的房子流动性才足够强所以这一点也是很重要这也是为什么最近上海的别墅市场又有点好起来了都是因为别墅稀缺抛出别墅的房子少所以我觉得我们说现在买房一定要考虑以后的竞争格局这个竞争格局不是大格局不是城市的竞争是你家你小区楼上楼下的竞争就不要买太大太大就会有这种情况
有点像很多人看股票要看看筹码结构在一个桌上打牌的人十个人十几个人打牌你赢的概率就 10%打牌人三个人打牌你再怎么样你打三次总归会赢一次吧我们是这样来看这个问题的因为我们有时候离楼市比较远很多人不太清楚就是说什么样的画像是会更倾向于去配置的或者说去入手的或者去
买来住的第一个现在关于房子来说大家被重度考虑了确实是房龄房龄背后其实讲的就是社区的品质所以对于各位来说对于买房的房子一手房当然没有房龄的问题如果是二手房十年内的房龄还是比较可以的但是过了十年它
现在的流通率就直线的下滑这个我们做过一个大数据的推演就在 10 年左右就 10 年以上的房子流动性就快速的放缓 10 年内的它以一个次新房的品质还是会有很多人接盘毕竟我们说品质改善还是一个主导第一件事情就是房龄第二件事情其实就是面积现在其实对于各位来说这一线城市
哪怕是在一线城市 90 平米以下小户型也在被非常快的抛弃就如果你要买房的话一定要希望往 120 150 180 去追求这些房子的流动性会好很多
那其实这其实是一个历史原因就为什么 90 平米以下会被快速放弃其实很多城市包括上海不仅上海大量城市因为以前的房地产开发是为了满足干钢需所以当年那些土地的出让都会明文要求就是
大部分的比重要来做小户型就比如说上海有 20 年的时间所有土地都要求 70907090 什么意思就是 70%的房子要求是 90 平米以下的这件事情在当年是对的当年就是把面积单套面积控制住这样的房子总套数量就上去
满足刚需去买房但是这件事情在现在来看就是导致了市面上 90 平米的房子就非常非常多反而那些 120 130 150 的就非常非常稀缺所以现在对我们来说如果你再去买房还是去买 90 平米的你就陷入到一个巨大的同质化的漩涡里面所以我们把自己的维度放在 120 150 180
就会非常非常的舒服这是第二个第三个买房就一定要要买有物业的好物业真的是能够让房子降低折旧的不说服务品质什么降低折旧是一定可以的而降低折旧让一个房子状态比较好它就是能够有流通性买房子的时候一定要问问看物业费多少低于 4 块的物业费的房子也不要买
关于一个小区这三点记住了房子一定不会差的在流动性能保你五年长的不说能保你五年我有时候会去上海但是也没有那么熟从区位来讲就是你自己或者说你周围的一些朋友
会更倾向于什么区位啊现在是就现在上海我们说当红炸子机板块有几个种类啊就第一个种类叫市中心成片开发的区域不知道各位能不能理解这句话啊
就是在如果在市中心有完整的一块大地进行统一开发它会爆发出比较强的能量比如说早些年的前滩比如说现在的北外滩这些板块第一个它在城市的核心位置
第二个它又有成片的土地可以开发这些板块往往能够得到地方政府的重视因为它愿意为它花钱因为土地价值能够给它回馈所以这些板块的兑现力跟势能的能力就会很强这是第一个第二个叫什么第二个就是叫老城的新项目就是势能会很火很踊跃一个很重要的原因就是老城里面因为有很
很多年没有改善了所以它里面的购买力跟购买需求非常充沛所以一旦有一个老城里面出现一两个品质改善的新项目就会引起大量的购买所以引起一些哄抢所以这种板块的项目也会非常受认可第三个其实一个很重要一点其实就是叫中产板块
中产板块其实有标签的就中产板块就代表着地段板块优势也不错产品也不错然后产业也不错同时能聚集这三个标签的中产板块就是中环到外环之间板块的会很不错的原因就来自于现在上海不是开始对外地人放开限购这件事情了吗本来这个政策是希望通
中国放开限购让更多的外地人买郊区但是我们现在的数据发现外地人反而没有买郊区买的更多的是上海的中产板块为多就哪怕是外地人也是这样去购买的逻辑所以现在有一些中产板块崛起了也很不错比如说上海的大明比如上海的古北上海的新疆湾这些包括我们说浦东 花木
那我们来到另外一个我所在的也是特别特别多人关注的城市啊
就是深圳那么深圳当然跟上海很不一样了从城市历史啊人口结构都不一样产业也不一样那么你按照刚才你分析上海的逻辑啊能不能再给我们讲讲深圳呢深圳哎
我可以讲实话吗大胆讲我是不看好深圳个人意见但是深圳楼市有几个基本面希望各位能够知道的就是当我们明白当下的需求是以改善是以豪宅为主导的时候但深圳楼市其实有几个基本面是很难破这个题的第一个深圳的土地大量是以高容积率为出让标的塔楼形式高
包容积率地块是很难出豪宅的因为朝向什么都地块决定的这是第一个第二个是什么呢第二个对于深圳来说二手房市场迟迟未能成为一个蓄水池什么意思啊就是上海楼市为什么稳健各位一个很重要的一点就是上海的客户为什么有能力买房倒不是因为他们有钱是因为他们二手房活跃
他们的房子是能卖掉所以他们有能力去买房但是深圳的二手房的规模远小过于一手房换句话来说深圳的购买力都来自于自由资金或者说企业资金或者说异地资金这样的楼市需求是不持续不永久的特别是会受经济的干扰会非常大
所以这也是为什么深圳楼市涨得也很快跌得也很快的原因它的二手房根基是很不稳的根基不稳它楼市就不会稳定楼市就不稳定那其实对我们来说就很容易犯错这是第二个第三个一个很重要的一点就是深圳并没有真正意义上进入城市更新级别的叫住宅产业升级啊
就深圳的很多的豪宅都是在我们说新区或者说是新规划的地方比如前海这样一个规划能力很强的地方然后做住宅开发就这个是可以做点状的区域但是我们说楼市的可持续一定要是基于我们在悲观来讲以后的财富购买力很少会有新贵了就现在以后的有钱人基本上属于两种叫老钱自己有种传统企业第二种叫土著
因为城市发展得利的人你靠那些新兴企业去篡红的新贵在楼市里面去买房其实是我觉得未来不会特别多不会特别多而这两类老钱也好土著也好它往往后期它更偏爱的是老成新品会是他们的热爱现在的上海正是如此所以这也是为什么深圳
我不太看好的原因反而会更看好广州的未来我觉得广州的老钱和土著在这一块的比例是大过于新贵的深圳的崛起确实是靠新贵带来的但是未来还有没有那么多新贵我不知道但是我觉得相比较而言不知道就代表着不可控嘛我这里要补充一下我周围呢还是看到深圳这个城市啊欣欣向荣啊
这个新制生产力啊包括软硬件结合呀包括 AI 驱动的很多创业啊出海的很多生产力啊那非常强的哈这个大家也要做一个参考啊啊这个作为城市的发展来讲还是充满信心的啊我自己还是在深圳扎根创业的啊但是卢俊讲的很多逻辑啊我觉得是可以参考的啊大家在深圳考虑房子的时候成熟一点的区域他的房子新房子很少很少的
我可以再补充一下吗对我们觉得我们这个平台应该可以接受为什么深圳的老城我们说新房出来很少的原因其实就是因为深圳的老城也是高融之旅高融之旅地块意味着不可能被拆迁就一块地之所以被拆一定是有它的价值嘛
那关于土地被拆最大的价值就是容积率能够提升才有价值容积率从 1.0 提升到 2.0 面积就扩了一倍就有价值嘛因为地段是不变的所以能够拆一块地一定是基于这块地容积率还有往上走的可能性所以上海为什么有这么大力度的拆迁其实上海有大量的房子容积率是 1.0 1.5 左右的他们拆完之后立刻可以变成 3.0 4.0 5.0
那么其实就有拆的动力跟意愿但是如果这个城市要拆的标的本身就是 3.0 了你拆完之后能变多少呢因为拆迁是要补偿的你的补偿的钱都填不平未来那怎么可能会被拆迁呢所以南方城市包括很多内陆城市楼市很多的问题就是早些年的开发都是高融几率地块就决定了未来就不
不太存在更新的可能性这就是深圳的一个很合乡的问题供大家参考这个很有道理因为深圳就很少有那种当年很早的时候盖的那种低层的比较稀疏的在房地产高价时代之前的那些房子
因为深圳是防疫产崛起最快的时候那么还有一个城市也是我们大量的听友所在的地方是杭州杭州的这个状况你给我们讲讲讲解好吗杭州现在有它的机会点也有它的问题点都跟各位来去讲一讲所以没有所谓的好坏杭州最大的机会点来自于什么就杭州这个城市的特殊性
他这些年的房地产动力都是围绕着改善进行的所以这也导致了整个市面上你可选择的房子品质改善的房源非常多所以换句话来说今天你去杭州买房可以买到水准很高的房子
不太会在房子本身买错这是第一个第二个但是杭州最大的问题就是在于地段价值的不可控因为它经历过几轮的快速的扩张跟收缩城市层面也是如此很多地段都是有透支的因为今天看提纲还讲到一些什么云城这些板块这些板块早些年是因为互联网产业阿里这些崛起一些
很偏的地方硬靠产业带起来的一些板块但这些板块其实在当年卖房的时候价格都被严重的透支了反而现在杭州的老城倒是我觉得非常值得去买老城非常值得买因为老城地段好而且老城房子的品相都还不错对所以买杭州我觉得核心就挑地段就可以了反正买错房的概率不太大但地段我觉得只要买核心区位就可以我有时候去杭州的一些朋友家里面做客
那个房子总价吧我觉得也没那么高但是那个小区呢真的是不错对对对是吧很好的几个主要的城市的一个基本的情况我们讲差不多了 VIP 社群也征集了一些问题我们有一个叫做老饭聊创业的这么一个 VIP 社群因为有一些的问题呢已经卢俊已经讲过了我说
关于房子大一点还是小一点的问题讲得很清楚了是吧有能力大就大一点不要那个要谨慎的买 90 平米以下的房子等等等等我先讲一个比较大类的问题就是相当多的人家庭里面是存在着三四五线的房产的相当相当多的人是有的是吧而且很多不止一套或者说今天我看到的很多 90 后家里面都不止一套房然后我有一个
朋友然后他是杭州的这个土著嘛他跟我说说哎呀他妈杭州还有 35 套房没卖掉了像这种可能会偏多一点但是那三五套的两三套的还是很多很多的那么像这样的情况这些房子他应该怎么样去处置它呢或者说他的一个基本策略是什么呢
房子也分几种啊我以前还发表一个观点我是一个县城出来的就如果是属于老家县城我们说小地方那些房子不管是拆迁来的还是怎么样的就除非是爸妈要住不然的话全部都卖掉给爸妈留一套其他房子全部卖掉一套不留啊就我个人觉得我
两年前做的最对的一件事情就是我在老家给我爸妈买了一套新房一手房然后除此之外其他所有的房子我们全卖掉了这件事情是变成了一个到目前为止我妈都对我很认同的一个理由老家的房子降价可不是那种慢慢降的是直线下降的
对 降价都卖不掉啊对 所以对于这样的房子各位千万不要留恋啊就很多人可能会有很多的想法或怎么样特别是长辈啊就是可能要花点时间跟长辈沟通多余的房子一定要抛掉前两天呢我和我家人聊天我是在浙江啊我是在浙江金华下面的一个村里面长大的
然后呢我们那个村呢也不算是浙江很发达应该在浙江属于中等水平吧然后我就非常惊讶的知道啊就是我们那个镇上面前几年房价最高的时候达到八千块钱一平米我们镇附近的隔壁的镇应该比我们发达一些的镇达到过两万一平米而我当时就觉得极度震惊如果说深圳的上海的房子是这样滑落的话啊它属于是那种就是港股里面的一些股票啊
档位的下降来的对就是在县城楼市其实有一个现象叫寡头垄断在县城里面可能只有一两个小区是好的除此之外都不行这也是我那边真实的案例就我们家的房子在县城也要两万块钱
但是就是马路边上一路之隔老房子就是 6000 块钱就这个价格的反差是很明显的对于老家来说其实他们已经没有什么地段啊涨幅啊这种东西好的小区所有人都去买
其他小区怎么卖都买不掉这个知识点为大家强调一下换下重点就是老家的四五线以下的县城甚至一些小的城市它的房子大家不要用一线城市的区块的概念这个区怎么样那个区怎么样
说这个城市这个县城或者说这个大的镇它是小点状的概念说一二三这三个小区靠谱里面住的人都是当地的人身因家在几个小区之外的那你不要说东边西边有南边北边有太大的区别了点状的这个知识点很重要大家记住大家千万不要抱着那个在上海的这个在深圳的思维去回到老家买一个新开发的一个区域
然后呢这个等待那个地方的不断涌入这确实是如此老家因为需求是典状的所以楼盘也是典状它没有板块之说它也没有什么梯队之说如果在家里面有长辈还在那边生活那可能给他们买一套这样的小区其实是对他们
这些房子因为是典状认同嘛因为小县城里面叫熟人关系嘛典状认同就是一直认同所以这个小区的价格也能保持得住但是除此之外其实都不行因为县城是典型的熟人关系人家认的就都认不认的就都不认对它跟上海这种陌生人关系是不一样的啊
你在哪个小区生活可能直接就是你的社会地位的真实写照对啊就是也不聊你在什么街道上对啊你条路上都不是小区名字就可以了各位也要有这样的意识主要是需求太少所以一切都是点状的没有规律不要试图在小县城里面找楼市的规律没有规律当下就是永恒的真理一二县城市如果各位有房子
其实也有几点跟各位来去分享的因为亚城市可能都不同但是其实对于亚线城市来说就第一个如果这些房子是动拆迁的房子或者说是分配的房子我
我建议都全部抛掉一套不留因为这些房子当年可能就靠地段或者说怎么样到我们手上未来这部房子会很大部分会被保障房给冲击掉所以这块房子是最不扛跌的对这是第一个第二个如果你在一二线城市的房子的房龄在 15 年以上或者说特别是 20 年以上中老破小
除非有拆迁的可能我觉得你要等待一下除非有拆迁或者学区的可能其他的房子我也建议各位抛掉也可以建议各位抛掉我倒觉得现在这种房子如果能够很快处理掉拥有一些现金也是挺好的事情 OK 其实我看我们很多的问题轮化在刚才的这个讲述里面都已经回答过了
大家如果说有一些更多的一些关于交流的问题也可以平时在我们的 VIP 社群或者说在老范穿越周期的这个圈子里面大家来提问到节目差不多的尾声的时候最后你要有几点对买房的人或者卖房的人
有几点大家比较容易犯的常见错误的一些提醒或者忠告的话能不能给我们讲一下呢对于各位来说不管是买房和卖房我觉得各位先要问问看自己的真实需求是什么就是历史告诉我们去解读行业趋势
大部分的人是解读不到的或者说其实是看不准未来的所以不要试着去就像我们永远不知道明天会出什么政策一样对所以哪怕楼市再这样关于未来我们都是理解不到的包括之前我们伴总的栏目我们一些采访很多内容其实我说对了那个视频偶遇老范也可以再拿出来大家再听一下那很多都还是对的
但是那个时候其实我也没觉得是我有十足的信心包括今天跟各位来聊的因为对于我们来说这个行业的变化实在是太复杂了所以与其这样第一个对我们来说当下的混沌楼市我觉得等待不是错误所以如果不清楚可以等待这是第一个第二个如果要行动一定要问问看自己的真实理由
其实这个真实理由要充分的充沛就像我们刚刚说对于置换的建议一样要充分的充沛要谋定而后动因为现在没有说错过什么而失去什么一说但是就怕我们买错什么而失去什么所以一定要谋定而后动这第二个第三个如果各位进入到交易市场尽量让自己多一些我们说专业的伙伴帮助我们比如说中介嘿嘿
就在这个时候千万不要把中介当成敌人把中介当成来赚你钱的一个人你要信任他们他们才有可能最大程度的帮助你所以我们要把自己变得理性一点该付的中介费要付
然后找到一些好中介这其实对我们来说是最为得利的不管是买到好的房子还是卖掉你自己的房子最后还是通过他们来去帮助我的所以这是一个典型的合作关系所以对这样的合作方要保持足够的理性和尊重我觉得现在还在吐槽中介我觉得不是一个理性的房产持有者该有的一个行为所以在这么一个乱的楼市里面找到一个好
好的合作伙伴帮助我们一起来做其实还是挺好的这是第三个第四个呢就此时此刻我们都看到了一个大趋势所以房产不在于多而在于精所以千万不要觉得自己房子很多就是好的房子很多可能意味着我们犯错的可能性会更多对与其这样的话一定要把自己的房子总数量压缩一下
不要太多觉得一个正常的家庭两套三套非常幸福了如果你没有杠杆的话两套三套很舒服了不要在房产数量上盲目的屏蔽啊这也跟过去这个时代不太一样了好吧大概这些建议给到大家参考大家如果还有些问题欢迎来到我们真教卢骏的微信公众号来留言真教卢骏呢是非常专注于房产领域的确实非常的专业
那么我也有幸在卢俊刚刚开始创业的时候呢这个我我自己这个投了他一点钱哈确实我觉得卢俊是一个负责很有良心的这么一个 IP 那么在房地产这个这几年非常动荡起伏的过程中一直还是坚守着一些原则和底线吧那么我们现在这个节目就到差不多的时候了那么非常感谢卢俊来到我们这里来做客我再次提醒一下大家哈
就是我们这里聊的东西都只是我们包括嘉宾卢俊自己的一些个人的一些感悟个人的一些心得那么不代表强调啊不代表任何的投资建议那么同时呢同时呢我们对于中国经济的发展啊各个城市的发展啊
包括县城的农村的发展我觉得我们都是充满信心的都是向着光明的吧因为我们自己都在创业那我们两个都到现在都还是创业这本身就是对中国经济乐观的表现嘛就是这个用身体来投票了嘛能够有更多的优化意识但是希望各位做决定的时候还可以果断一点看清楚趋势之后然后做决定好 谢谢陆俊阳
我现在很认真地做了一个东西叫做穿越周期俱乐部因为周围有越来越多的人在投资
然后很多人并不认识什么真正的投资大佬每天被大量的信息噪音和网红所淹没很难从中寻找一些真正有价值的信息识别异常值抓住大趋势把握局势穿越周期找到属于自己的那个机会所以我这个产品里面包括每个工作日的老范投资家书分享我自己认为真正有价值的东西
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