E05.一个技术派买房者的自白
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大家好， 欢迎来到 面 基本 期。 我们 请 到了 一个 我 觉得 是我 去年 发现 的 宝藏 博主。 基本上 认识 他 之后， 只要 有 房产 问题 较 不准 的话， 一定 会 去 请教 他。 它的 公众 号叫 趋势 动物， 我们 一般 都 叫 他 nick， 那个 可以 跟 大家 介绍 一下， 打个招呼。

大家好， 我是 尼克 的 面 基 的 朋友们 大家好。

我 觉得 我 有 必要 为 这 一期 再 开 一个 场。 因为我 相信 很多人 现在 对 房子 是 不想 听 的， 或者说 我怕 本期 节目 会 让 一部分 的 听众 不 开心。 所以说 我想 先 铺垫 一段 开场白。 这个 开场白 大意 就是说 我 深知 很多人 对 房子 是 有有 很 强烈 的 抵触情绪。 因为 一种 当 一种 资产 的 价格 已经 高到 让 你 无法忍受 或者 无法 理解 的 时候， 其实 你 在 面对 房价 肯定 会有 一种 本能 的 挫败感。 尤 那 尤其是 年轻人， 这种 挫败感 又会 倒逼 你 去 贬低， 去 骂 这个 事物。 甚至 房地产 这个 话题 本身 已经 成了 阶层 教化 的 一个 抓手， 对此 我也是 特别 反感 的。

理性 的 讲 就是说 对待 房子 这件 事儿， 现在 摆在 大家 面前 就 两条路， 一种 就是你 干脆 不 参与 这场 游戏， 那 代价 有 几个。 第一个 就是你 肯定 要 长期 的 租房。 那一 二线 城市 它的 租售 比 普遍 低于 2%， 2% 这个 水平， 它 也 低于 低 风险 理财 的 回报。 所以 从 这个 角度看， 租房 是 划算 的， 也是 更 自由 的那 我 尤其 推荐 的 一种 租房 方式 就是 在 租 在 公司 附近。 这样 你可以 有效 的 提高 你 在 打拼 阶段 的 幸福感， 还有 效率。

第二个 代价 就是说 至此 房租 成了 你 一笔 必要 支出， 而且 是 伴随 终生 的那 这 里面 就 又有 两个 问题， 第一个 就是 安全感 的 缺失， 因为 毕竟 房子 不是你 的对 吧？ 另一方面 就是 安全感 对 年轻人 来说， 又是 大家 都很 渴望 的 一种 体验。 他们 可能 如果你 长期 租房 的话， 这个 体验 一定 是 部分 缺失 的那 第二个 代价 就是 如果你 要 真的 要 终身 去 租房 的话， 一定要 做好 预算。 因为 退休 工资 肯定 是 不如 你 上班 阶段 的 工资 的， 但是 房租 不会 降低。 这也是 我们在 讨论 养老金 的 时候 经常 提到 替代率 这个 概念。 高 房租 是 老 后 破产 或者 老 后 贫困 的 一个 重要 的 源头 之一。

第三个 代价 就是 如果你 不 买房 的话， 不 参与 这个 游戏 的话， 你 必然 要 面对 巨大 的 社会 共识。 房子 是 社会 评判 你的 一个 标准， 尤其 在 婚恋 市场。 以上 三种 代价 如果你 能 考虑 清楚 的话， 其实 是 可以 退出 这个 游戏 的那 如果我 现在， 比如说 我人 在 三线 一线 城市 打拼， 我 肯定 是 不会 再 参与 买房 这个 游戏 了。

第二条 路 就是说 我 还是 要 买的， 我 还是 愿意 去 参与 这个 游戏 的那 既然 要 玩儿， 那 我们 就得 抛弃 掉 这个世界 应该 是 怎样 的 观念， 而 去 理解 这套 游戏 的 规则。 只有 这样 我们 才能 更好 的 参与 其中。 我想 找 尼克 来 录 这 期 播客 的 一个 最大 的 出发点， 就是 想 给还 想 参与 这个 游戏 的 读者 提供 一些 建议 和 思路。 但是 我 录 这个 开场白 是 不太想 去 承担 大家 对 房子 的 那些 情绪。 因为 说白了 你 骂 也 没什么 用， 要不然 就 不 玩， 要不 玩 的话 咱 就 好好 把 这套 规则 摸透， 然后 更好 的 去 指导 自己的 投资。 尽量 让 自己的 买的 房子 能 保值， 或者 是 更更 理想 的 情况下 它 能 升值。 对， 这就是 本期 节目 的 我的 立场。 然后 你 这 段 声明。

非常重要。 其实我 也 我也想 声明 一下， 我 觉得 我 跟 你 看法 是 一样的。 就是说 你可以 不 玩， 你 想 的 很 清楚， 我 非常 尊重。 但 如果你 玩 的话， 那么 我我我 因为我 是 专门 做 的， 我 其实 不 鼓励 一个 普通人 去做 房地产 投资 职业 这件 事情。 因为 这 本身 就是 一个 风险 非常 大 的 投资 的 事项。 而且 我 也不 看好 这个 是 这个 大类 资产 未来 长期 的 贝塔， 所以 我不 鼓励 大家 去 炒房。

但是 如果 大家 要 买房， 那 我是 专门 作为 职业 是 研究 这件 事， 研究 了 五年 我 其实 并没有 把握 完全正确。 事实上 我 还 做 过 很 多次 错的 投资， 但是 我 觉得 我可以 把 我 看到 的 一些 研究 的 规律 跟 大家 做 一个 分享。 这样 可能 可以 帮助 你 在 买房 的 选 时机， 还有 这个 选 筹码 上， 我 觉得 可能 可以 帮助 你 获得 一个 比较 舒服 的 修 体验。 但是 我 还是 要 免责 声明 说 我 这个 我的 观点 我怎么说 的 我 就会 怎么做， 但是 不 保证 我说 的 是 对的。

你 介绍 一下 你的 过往 经历 呗。

我 最早 是在 房地产 公司 工作， 我 因为 去 跳槽 去 基金 公司 之后， 离开 房地产业。 所以 想想 通过 写 公众 号 的 方式 来 来 让 自己 换 一个 形式 来 浸泡 在 这个 市场， 去 观察 这个 市场 的 变化 和 包括 自己的 一些 投资 的 逻辑， 这是我 开 这个 公众 号 的 初心。 其实我 我 其实 是 有点 担心 跟 那个 面 基 的 听众 交流 的， 因为我 非常 了解， 就是 其实 大众 里面 有有 相当 一部分人 对于 炒房 这件 事情 是 非常 的 抵触 的。 我想 跟 大家 交代 一个 背景， 就是我 的 本科 和 硕士 学 的 是 建筑设计 和 城市规划。 其实我 自 认为 觉得 是一个 很 理想主义 的 一个 事业。 因为 建筑设计 本身 是 造型 设计， 然后 城市规划 是 为 我们 学 社会学、 经济学， 为 社会 公平 服务。 但是 当我 毕业 之后 进入 房地产 投， 尤其是 房地产 投资部， 基本上 每一个人 在 考虑 的 问题 都是， 如何 帮 这个 企业 买 对 地， 然后 在 开盘 的 时候 能够 最大化 收益。 所以 这就 没办法， 就 是从 我的 成为 我的 本职工作。

然后 一开始 我 其实 也很 抵触， 就 大家 聊 炒房， 甚至 羞于 谈 房， 房 就是 自己的 这个 买房 经验。 但是 慢慢的 可能 是 被 这个 系统 这个 体系 教化 了。 所以 当时 你 身边 所有的 同事 和 这个 环境 都在 聊， 这些 城市 的 趋势， 包括 哪里 的 房价 的 涨幅 是 最大 的， 如何 去 高抛低吸。 我 觉得 这个 就 已经 变成 我本人 的 事业 了。 大家 可以 把 我 理解 为 一个 客观 的 看待 这个 房地产市场， 然后 客观 的 做 研究 的 这样的 一个 一 一个人 设 上。 因为 事实上 我也 不会 做 任何 的 带 货， 就在 公众 号 上 就是我 自己 去 看待 这个 市场， 然后 研究 这个 市场 的 一个 场地。

大概是 这样， 你 在 房地产 公司 干了 几年。

大概 我是 16年 从 本科毕业 就 开始 实习， 当时 在北京 融创、 富力 都 干 过。 然后 后来 来 上海 聚会 投资部 大概 做了 三四年， 所以 差不多 4到5年 的 房地产 的 投资 经历， 就 投资部 的 这个 拿 地 经历， 后来 就 到了 21年 之后 来到 了 量化 基金。

像 您 说 就是 不在 房地产 行业 了， 然后 想 通过 这个 公众 号 继续 保持 自己 在 一线 的 感觉， 对 吧？

对， 因为 21年 其实 现在 回 看 21年 是一个 房地产 的 大鼎， 就是 一个 高点。 这就 所有的 房产 企业， 包括 房地产市场 都 是在 22年 有 大幅 的 回撤 崩坏 的。 所以 那个 时候 自己 也 跟 投， 包括 理财 买 了 一些 跟 房子 有关的 资产。 就是 因为 仓位 比较 重， 所以 也 想 看一看 这个 市场 到底 怎么 变化， 所以 才 写 这个 公众 号 这件 事情。

那你 其实 你 这个 跳槽 也 算 一次 很 成功 的， 跳船 了也 算是。

但 其实我 酝酿 了 很久， 因为我 其实 不是 传统 的 那种 房 企 的 这个 工作内容， 我是 有点 偏 数据 类 的。 我在 房地产 公司 就 还 挺 另类， 大家 都 觉得 我是一个 程序员， 我 每天 写 代码。 然后 我们的 本职工作 是 说 看 全国 各个 城市 的 趋势， 然后 看 哪些地方 适合。 因为 每个 城市 的 周期 不一样， 它是 就是 有些 城市 可能 在 涨 的 时候， 别的 城市 在 跌。 所以 就是 我会 收集 大量 的 市场行情 数据， 什么 成交 库存 这些 东西， 然后 去 研究， 在 合适 的 时间 去做 合适 的 城市， 帮 企业 做 这个 收益 最大化， 所以 当时 我的 我的 主要 的 工作 是 写 代码， 通过 数据 的 爬虫， 包括 这个 清洗 分析 得到 自己的 结论。 因为我 大学 其实 也 学 了 一些 数据 科学， 所以 这件 事情 我 干 得 不算 太 累。

帮 房 企 去做 战略， 然后 做 规划， 去 拿 地， 这些 工作 里边 数据 的 成分 多 吗？

其实 是 大量 的 数据。 你 想你 我自己 在 上海 工作， 那 每个 城市 的 行情 它 本身 就是 一个 数据， 就是 价 和 量 的 这个 关系。 然后 还有 大量 的 一些 基本面 的 数据， 像 城市 人口、 经济、 库存 这些， 其实 你 需要 一个 有点像 交易系统 的 东西， 去 帮你 识别 出 机会 和 风险。

其实我 第一次 发现 你的 时候， 我 就 立刻 意识 到了， 就是你 确实 是一个 异类。 因为 房 圈 的 大 V 也好， 自媒体 也好， 其实我 也是 看过 观察 过 不少。 但是 确实 是 像你 这么， 因为 本身 可能 大家 的 那个 出发点 也 不一样， 可能 大家 大部分 人都 是， 比如说 我是 想 去 尝试， 可能 像 买买 了 一只 城市 的 股票 这个 思路， 但是 他 还 带着 很大 的 自助 的 使用价值 去去 看 的 房子 这个 事儿。 我 就 第一次 发现， 第一个 就是 好像 我 没看到 过 关于 房产 数据 有 做 的 像你 这么 好的 号。 第二个 就是 你是 完全 用 趋势 的 思路 去 看待 买房 这个 事儿。 然后 这两点 巨大 的 差异 让 我 立刻 意识到 直接 就 挖 到 宝 了， 所以 我 立刻 就 勾搭 上 联系 上 你 了。

对， 其实 就是 大部分 人 买房， 包括 我 之前 也就是 买 完就 忘， 对 吧？ 其实 首先 是 自 住 为主， 买 完就 忘。 可能 过了 10年 发现 房子 实在是 住 不 下去 了 再 换。 大部分 人 其实 是 这样的， 我家 其实 也是， 我家 就是 去年 才 换房， 然后 换 之前 是一个 特别 破的 那种。 老城 中心 的 一个 复式楼 也是 属于 过时 的。

但是 我 我 觉得 这是 非常 可以 理解 的。 因为我 接触 了 房地产 投资 这个 事情， 然后 让 我 看到 这个 数据 的 弹 就是 行情 的 弹性 是 非常 大 的。 因为 就像 你我 经常 看 你的 知识 星球， 你 会说 其实 房地产 包括 股票 其实 都是 Q E 就 货币 现象 对 吧？ 然后 货币 的 弹性 是 相当 大 的， 包括 这个 预期 的 弹性， 大家 的 对于 房地产 这件 事 的 看法， 包括 政策 的 弹性 也是 相当 大我 我 就 意识到 一个 一 就是 这 里面 一个 巨大 的 一个 变量 就是 周期。 我的 所有的 投资 逻辑， 包括 对 房地产 的 看法， 其实 是 来自于 周期 的。

我 发现 这个 房地产 它 并不是 一路 是 漫长 牛 上涨 的， 它是 可能 暴力 上涨 两三年， 然后 可能 长期 横盘 个 三四年。 这样 他 比如说 以 3到4年 或者 七年 的 一个 周期 来看， 它 不是 有序 波动 的， 它是 表面 看上去 非常 的 不 温和。 我不知道 你 有 这种 感觉 吗？ 你 就 拿 北京 为例， 其实 15到16年 北京 是 比较 暴力 上涨 的。

是的， 我是 亲身经历 过 这 段， 然后 在 当时 也是 没钱， 所以说 就是 眼巴巴 的 望着。 而且 当时 也是 那时候 还在 租房， 然后 我 房东 想 把 这套 房子 给 卖掉， 他 就 把 我 赶出来 了。 那次 也是 本来 我 来 北京， 就是 每每 一个人 到 大城市 的， 可能 头 半年 头 一年 都是 必然 要 吃苦 的。 那个 时候 我 已经 把 那个 苦 吃 过了。 然后 我 刚刚 有一点 落脚 的 感觉， 然后 又被 很快 的 赶出来 了。 那次 真的 还 挺 伤 到 我的， 以至于 因为他 16年 就 卖 了。 然后 我 当时 真的 恨透了 那个 房东， 就是我 觉得 是 被 自尊心 被 伤 到了。 以至于 17年 的 高点 的 时候， 我 还给 他 发 了 个 短信， 我说 你 卖 早 了。

OK， 那 你你你 被 伤 到 的 最后的 给你 带来 的 烙印 是什么？ 就是 你是 一定要 买房。

还是 说 对， 就是 在 大概 在 19年 之前， 我是 14年 毕业 的， 比你早 两年。 然后 大概 在 19年 之前， 我 一直 都是 侥幸 点 说 叫 超 配 房产， 只要 是 有点 钱， 可能 有 一些 积蓄， 隔 一段时间 就会 被 掏空， 然后 就 去 买房 了。 对。

基本上 就 在北京。

没有我 最早 的 一套 买， 当时 是 想 买 在 杭州 的， 但是 后来 脑子 有 泡， 因为我 当时 去 泰国 玩， 然后 我 第一套 房子 是 买 在 了 普吉岛。 然后 第二套 大概 在 17年 17年初， 16年底 17年初 就是 房贷利率 八五折 买 在 了 重庆， 然后 后来 是 北京。 对， 大概 一直 到 19年 左右， 我 就 突然 意识到 房子 不能 再配 了， 或者 撑死 再做 置换， 不可能 再去 持有 更 多了。 然后 有意识 的 往 慢 慢慢 往 股票 和 基金 这类 上去 转对。

我 发现 每个人 对 房地产 看法 都 有一个 转变 的 拐点。 有 个 区 个人， 就 比如说 你是 被 伤 到了， 对 吧？ 我是 加入 了 一个 我 那时候 觉得 挺 恶心 的 一个 部门， 就 天天聊 投资 的。 但是 现在 看 就 很 正常， 就是 发现 每个 人都 有 这样的 一个 trigger， 就 没有人 就 是从 大学毕业 就说 我要我要 炒房 或者 我要 买房子 什么的， 对 吧？

是的， 然后 聂 兄 有 一句话 我 特别 喜欢， 莫 谈 多 空 耽误 赚钱。 其实 现实 里边 大家 对 房子 也可以 分为 两派。 一类 就是 像 你 这种 在 一线 的 从业者， 然后 成天 泡 在 里面， 而且 大家 确实 是在 用 真 金白银 的 去 投票 去 买房。 另一类 就是 证件 网友， 然后 看客。 但是 我 前面 的 开场白 也 说 了， 我 能 理解 大家 的 这种 情绪。 但是 网上 确实 会 你 能 看到 极其 多 的 情绪 激动 的， 多角度 的 旁征博引 的 去 论证 房子 还有 房价 这件 事儿。 我相信 如果我 不做 那个 开场白， 可能 本期 播客 的 评论 区 也会 被 相关 的 类似的 评论 攻陷。 所以 我 上来 可能 要 问 一个 很 糟糕 的 很 宽泛 的 问题， 就是 我相信你 一定 是 拿 房子 当当 资产 的， 就 我的 立场 也是 这样 的对， 我想 问问 你是 具体 怎么 看待 买房， 还有 房子 这件 事儿。

我 其实 不只 写 公众 号， 我在 知乎 小红 书上 也会 并发 一些 这个 观点。 然后 其实 在 大众 平台 上， 尤其 是不是 我私 域 的 这个 流 池子 里面， 我会 经常 被被 骂。 我 觉得 这个 就 大家 对于 房产 的 观点 是 取决于 他的 立场 的。 可能 重仓 或者 是 职业 玩 这个 房产 的 人， 他 就会 特别 对 房地产 这件 事情 感兴趣。 因为 事实上 在 过去 的 20年， 没有 什么 生意 是 比 买房 更 赚钱 的这 是 过去 至少 是 21年 之前 的 一个 规律。 但是 我 相信未来 这件 事情， 就 这个 大类 资产 的 beta 会越来越 小。 所以 我 觉得 对于 自助 来 自助 的 普通人 来说， 我 觉得 把 自助 这个 需求 解决 干净， 解决 完美 就 好啊。 比如说 你的 时机， 你 买房 的 时机 是要 追高， 还是 说 在 一个 启动 的 前期 买入。 然后 你的选择 是不是 自己 舒服 的 板块， 是不是 舒服 的 位置， 包括 自己的 户型 是不是 一步到位 解决 自己 问题， 包括 自己 到底 要 隔 多久 的 周期 换房， 提升 自己的 幸福感。 我 觉得 大部分 人 应该 去 关注 后面 这件 事情。 这件 事情 其实 也有 大量 的 方法论 去 指引 大家 做做 对 这次 决策。

关于 你 刚才 说 房地产 这个 大类， 房子 作为 一个 大类 资产， 它的 贝塔 涨幅 一定 是 会 越来越低 的。 咱 就 拿 上 一轮 来说， 你 有没有 统计 过 这个 贝塔 的 涨幅？

有一个 大致 的 数据 是， 其实 房地产 是 七年 一个 大 周期， 我们 如果 从 98年 房改 到 现在， 不到 25年 的 时间吧。 其实 能 看到 模糊 的 大概 有 4到5个 周期。 从 98年到03年 是 第一个， 03到07 是 第二个， 然后 是 08到14， 然后 是 15到22。 然后 2023 我们 我 认为 我们在 一个 新的 周期 的 起点。

就是 第五轮 宽松 周期 的 起点。

对的， 这个 周期 是 可以 通过 各种 宏观 数据， 你可以 看到 这个 周期 的 形态。 无论 你看 库存 还是 看 成交量， 包括 看 房价 的 同 环比， 你 能 很 明显 的 看到 这个 周期 还是 存在 的。 当然 你 在 七年 周期 里面， 把 这个 周期 内部 去 打开， 它 这个 线性 就会 变得 很 乱。 但是 在 大 的 结构 上， 它是 七年 一个 周期 的。 我们 可以 看到 之前 几次 就 房价 比较 大 的 爆炸性 上涨 的那 那 那么 几年 分别 是 0300304 是 一次， 然后 0809 那次 4万亿 是 一次， 然后 1516 我们 叫 去 库存 周期。 1516 之后 到 现在 其实 就 没有 像样 的 大 周期 了。 其实 1516.

那 轮 应该 是 前无古人， 大 概率 也是 后无来者 的。 他的 贝塔 涨幅 对不对？

1516 我 有 个 数据， 深圳 在 15年 的 单 年 的 涨幅， 就是 整个 深圳 的 大盘 上涨 了 73%。 大家 可能 不知道 有没有 概念， 就是 一个 城市 的 整体 涨幅 包括 了 老 破 小， 什么 各种 楼龄 次 新， 包括 统统 楼 这个 板楼， 不管 是 好的 差 的， 它的 均值 是 73%。

这个 大盘 就是我 我们 刚才 提到 的 贝塔 涨幅 对 吧？

对， 就是 这个 环境变量。 深圳 在 15年 就 涨 了 73% 16年 好像 继续 上涨 了 10%， 具体 我 我 具体 不记得 了， 就 整个 大盘 在 15到16年 是 翻倍 的那 对于 个别 的 小区 来看， 可能 就是 2倍到3倍。 在 未来 的 1516， 北京、 上海、 深圳 是 龙头， 那么 到了 1718， 整整 个 三四 线 强 二线， 包括 一些 东北 西北 的 各个 城市 开始 轮 动 的 把 这个 涨幅 完成 了， 可能 这个 涨幅 的 发生 次序 有 先后， 但 基本上 是 所有的 城市 都 完成 了 这个 涨幅。 所以 15到16 那 一轮 的 大 周期 开始 之后， 整个 贝塔 是 相当 大 的， 就 基本上 全国 都 翻倍 了。

然后 一线 是 最先 启动 的， 然后 二 可能 到 18年 左右 是 轮 到 二线 的 高峰。

对， 最早 是 15年 的 深圳， 然后 16年 北上 广 就 启动 了， 大部分 的 二线 也 启动 了。 到了 17年， 像 东北、 西北、 沈阳 那个 时候 17年 开始 启动 对 吧？ 你 应该 很 清楚 的 人， 包括 成渝， 就是 西南、 成都、 重庆 是 1718 开始 涨， 包括 西安 对 吧？ 然后 到了 18年 之后， 三四 线 就 开始 起来 了。 然后 到 19年 四五 线 就是 那些 县城， 包括 更 低 线 的 一些 城市 就 开始 涨。 所以 基本上 花了 整个 全国 花了 大概 4到5年 的 时间， 从 龙头 到 第二批 次、 第三批 次， 整个 序列 是 完成 了 这个 涨幅。

你的 思路 跟 别人 还 不太 一样， 因为 趋势 是你的 思想 钢印 的。 我可以 可以 这么说 对 吧？ 比如说 炒股 你 也是 搞 量化 的， 然后 也是 去做 趋势 这个 思路。 房地产 你 也 打通 了 很多 数据， 搞 了 一套 趋势 的 量 价 系统对 吧？

对， 你可以 说 趋势 是我的 思想 纲领， 但 这个 跟 我的 经历 有关 了。 就是我 是因为 被 毒打 过， 所以 才 选择 了 趋势。 我 之前 也是 做 喜欢 做 高抛低吸， 包括 回归 的。 但是 后来 我 就 再一次 经历 了 80% 的 净值 回撤 之后， 我 就 毅然决然 决定 选择 趋势 策略。 因为 这个 策略 可能 一是 最 符合 我 对 价格 波动 的 理解， 另外一个 也 比较 符合 我的 性格。

那个 80% 的 回撤 应该 是 股票 的对 吗？

对， 我记得 很 清楚， 2020年 的 我 想想 十 应该 是 十月 附近。 当时 我自己 自己 在写 代码， 就是 搞搞 量化。 写 代码， 然后 发明 了 一个 一个 回归 策略， 再加上 一些 期权 的 一些 B S 模型。 我 就 创造 了 一个 年 化 收益率 高达 1%万 多少 的 一个 是 111个1个 模型， 你知道 吧？ 然后 我 整个 人的 状态 就是 你知道 那个 脱口秀 house 说 的 那个 就是 什么 散户 膜拜 我， 什么 什么 证监会 调查 我， 机构 针对 我 那种， 我 就 感觉 就是 感觉 自己 就 特别 飘， 然后 我 就 经历 了 一个 现在 回头 来看 叫做 塔勒布 说 的 肥尾 效应。 我 经历 了 一个 应该 是 1到2年 一 遇 的 一次 极端 行情， 那次 的 行情 就让 我的 整个 净值 回撤 80%， 在 短短的 半个月 时间 之内。

我可以 这么 理解 吗？ 是一个 小概率 的 高 波动 把 你 给 害 了。

对， 是一个 极小 概率 发生 的 一个 肥尾 风险， 就是 发生 在 了 我 这个 策略 上。 就是我 这个 策略 你可以 理解 为 胜率 非常 高， 90% 的 时间 都 赚钱。 但是 它的 背面 就 因为 硬币 总有 正反两面， 它的 背面 就是 它 有 一些 针刺 型 的 风险。

你的 杠杆 大 吗？

虽然 杠杆 不大， 但是 它 波动率 非常 大。 我 那个 时候 本金 大概 我记得 就 60万本金， 也 也 不算 特别 多， 然后 每天 基本上 赚 个 5到20万。 那个 时候 就是我 要 通过 散步 来 排解 自己的 那个那个 飘 的 情绪， 你知道 吧？ 明白。

你 这个 经历 让 我 想起 了 L L T C M 那个 公司 的 败局， 也是 类似的 结局。 然后 也是 做 的 很棒 的 模型， 但是 最后 还是 输给 了 波动。 对， 而且 是 也是 完全 意料之外 的 波动。

但是 其实 普通人 大家 去 长期 持有 一套 房子， 大家 赚 的 是什么 钱 呢？ 第一个 是你 城市 配套 升级 的 钱， 第二个 是 高 收入 群体 的 人均可支配收入 的 提高。 然后 第三个 是 供需 结构 下， 房价 它 一定 是 作为 一块 吸 货币 水 的 海绵， 它 一定 会 享受 货币 效应 的那 第四个 就是 房贷， 在 M2 的 作用 下， 它 其实 一直 在 贬值。 这 四点 共同 构成 了 你 去 长期 持有 一套 房子， 最终 能 赚 到 的 是 这些 钱。 就 他的 周边 配套 在 改善， 老百姓 或者说 你的 客观 上 你的 键盘 侠 的 收入 在 提高。 大城市 它的 房从 供 地 到 产品 供给， 它是 都是 稀缺 的， 它它 一定 是 小于 需求 的那 最后 一点 就是 我们 常说 的 钱 变 钞票 变 毛 了。 这 四点 是你 买房 的 最终 的 收益 来源。 对我 觉得 做 趋势 很 好的 一点 是， 它 能 让 你 卖 的 更 坚决。 因为 很多 东西 你 尝 你 拿 久 了， 它 就有 感情 了。

我 觉得 可以 解 试一下。 这 里面 的 一个 关键点 就在于 我 刚刚 说 的 这个 房价 的， 这 里面 关键 就是 在于 确实 就是 长期 你 能 赚 到 货币贬值， 包括 收入 增加。 但是 你 会 发现 这个 增加 如果你 把 图画 出来， 你 会 发现 不是 线性 的。 就 比如说 我看 你 在 星球 发 了 一张 M M2 的 那个 货币， 你 会 发现 放水 是 一 波一波 的， 有时候 还 收 对 吧？ 它 也是 有 很 明显 的 周期 的， 它 这个 弹性 是 相当 大 的， 我们 还记得 21年 那个 收 水 的 那种感觉， 对 吧？ 整个 所有的 行业 在 下行， 然后 今年 我们 其实 最近 半年 已经 感受到 非常明显 了。 就是 银行 的 无论是 按揭 贷款 还是 经营 贷款， 都在 相当 宽泛 的 放钱 出来。 所以 就是 我 为什么 要 做 波段 的 原因， 是因为 整个 价格 波动 的 弹性 相当 大， 我只想 做 想想 更更 大 的 提高 这个 资产收益率， 然后 让 主升浪 发生 的 时候， 我 在场 主升浪 结束 的 时候 我 就 撤退。 就 比如说 五年 的 一个 周期 我 可能 只 做 两年， 然后 剩下 三年 盘整 我是 不 参与 的， 所以 我 这 里面 我 觉得 基于 对 周期 和 波动率 的 理解， 我 觉得 趋势 是一个 非常 好的 参与 楼市 的 一个 办法。

对应 到 买房 上， 其实 就是说 你的 这套 方法 落实 到 它 最终 的 年 化 收益 应该 会 更高 一些。 因为 而且 你 相当于 你 买 完 贷款， 买 完 你的 还贷 的 周期 是 更 短 的对 吧？

对的， 你 本身 贷款 可能 如果 三成 首付 就是 三倍 杠杆。 现在 其实 两成 首付 五倍 杠杆。 那么 一两年 如果 快 进 快 出 的话， 说 两年 好了， 那么 可能 这个 收益率 要 看 什么 城市 了。 就是 一般 一个 主升浪 的 收益率 通常 在 20%到30% 的 大盘。 然后 如果你 选择 得当 的话， 差不多 1.5到2倍 的 这个 收益率 可以 达到。 比如说 北京 如果 未来 两年 上涨 20%， 那你 如果 选 对 小区， 可能 收益率 可以 做到 40%。 但是 这 40% 在 两年 内 发生， 但 未来 的 三年 可能 还会 横盘 甚至 阴跌。 所以 我自己 做 房产 投资 配置 的 一个 方法， 就是 参与 这个 主 这个 主升浪 的 两年， 剩下 的 三年 就 做 就可以 去做 别的 城市 的 轮 动 或者 是 做 防御。

我要 diss 你 几个， 也 不能说 diss 就是 我要我要 反驳 你 几个 点。 如果 按照 你的 框架 结合 趋势， 单纯 的 把 房子 看成 一个 投资 标的， 那 如果 是 流动性 极好 的 股票， 这个 是 完全 没问题 的。 但 如果 是 房子 的话， 你 现实 中实 操 下来 肯定 会有 各种 难度 的。 比如说 不满 五 不 唯一 的 税费， 然后 你的 流动性 确 就 确实 能 在 你 出手 的 时候 能 保证 能能 卖掉 吗？ 然后 贷款 的 问题， 异地 的 问题。

这些 你 有 考虑 过 吗？ 对， 这些 都是 现实 的 问题， 也就是 这些 现实 的 问题 构成 了 这个 方法论。 我们 可以 一个 一说， 比如说 限售 的 问题， 其实 你知道 很多 城市 限售 的。 比如说 我不知道 北京 打 新药， 北京市 几年 我记得 之前 有 个 限定 房 政策， 是要 交房 之后 限售 三年。

对 吧？ 我 这个 我 不太 清楚。 然后 重庆 我是 记得 的， 重庆 是 18年 之后 买的， 要 限售 两年 还是 三年？

对， 重庆 是 限售 两年。 一般一般 我们 看 一个 城市 的 房价 波动 规律 的话， 周期 是 一般 周期 是 3到4年， 一般 是 1.5年到2年 的 主升浪， 然后 2到3年 的 回调 期。 所以 真正 值得 参与 的 其实 是 1.5到2年。 所以 超过 两年 限售 的 城市 我 一般 是 不 考虑 的。 就算 这个 城市 是 有 机会， 我也 不会 把 它 放在 自己的 这个 城市 池子 里面， 这 是一个 现实 的 问题。 然后 第二个 就是 贷款， 贷款 这个 倒 不是 一个 大问题， 因为你 会 发现 真正 适合 买房 的 时机， 它的 贷款利率 都 非常 松。 就 好比 现在 其实我 我 个人 觉得 这个 必须 要说 免责 声明。 我 个人 觉得 现在 是 全国 买房 的 一个 非常 好的 时间窗。

对， 这个 后面 我们会 具体 谈到 这点。

对你 会 发现 就是 贷款 松 的 时候， 往往 是你 适合 去 建仓 的 时候， 这个 时候 利率 也 低， 然后 这个 首付 比较 低， 包括 银行 对 你的 流水 审核 也 非常 松。

关于 这一点， 我会 回头 会 把 一个 相关 的 图片 放到 show notes 里。 就是 关于 美联储， 它 就是 有一个 很很 有名 的 金句 叫 就是 不要 和 美联储 对抗。 其实 你 放到 中国， 如果你 是看 在 房子 的话， 我 觉得 这 句 话 也是 完全 适用 的。 就是 不要 跟 央 妈 对抗， 央 妈 加 比如说 房贷利率 加点， 央 妈 不想 让 你 买的 时候， 你 就 真的 不要 买。 那 央 妈 房贷利率 减 点 了， 央 妈 希望 你 买的 时候 你 就买 它， 一定 是 这个 大 周期 的 择时 一定 是 没问题 的对， 这点 我 觉得 特别 有意思。

对的， 就是 其实 听 党 的话 是 是 这 虽然 跟 你 开玩笑， 这 确实 是 听 跟党走 准 没错， 对 吧？ 还有一个 就是 你说的 流动性 的 问题。 其实 流动性 这个 问题 我是 这么 理解 的， 只要你 想 卖 是 肯定 能 卖掉 的。 它 无非 就 价格， 你可以 把 整个 比如说 你 想 卖房 的 时候， 整个 小区 它 其实 有 卖 一、 卖 2、 卖 3、 卖 4， 就 你 把 那个 挂牌价 从 低 到 高 去 罗罗罗 一列， 你 只要 挂 在 卖 一 底下， 你 就 一定 会 成交。

这 是一个 很 简单 的 问题。 就 比如说 有 最低 有人 挂 400万， 那你 挂 395万 是 一定 能 成交 的。 因为 只要 有人 想 买 这个 小区， 一定 是 买你 的。 大部分 小区 基本上 每个 月 成交 套数 都会， 只要 是 一般一般， 就是 中等 规模 小区， 基本上都 是 三套 以上。 所以 流动性 其实 不会 有 太 大问题。 只要你 诚心 想 卖。

你是 说 我 稍微 可以 牺牲 一点 让利， 就是 可以 一定 是 可以 换来 流动性 的对。

因为我 对 这个 问题 的 理解 是 时机 比 价格 重要。 这是什么 意思 呢？ 就是 有点 算命 的 感觉， 你的 出生 年份 比 你的 经历 重要。

这点 我 完全同意。 Tell me is everything.

对， 就是 tell me is everything， 就是 整个 城市 的 有一个 大盘 的 走势， 这个 大盘走势 的 价格行情 就是 它的 势能。 你 如果 在 一个 降价 的 过程中， 时间 就 不是 你的朋友。 如果 当下 是一个 正确 的 卖出 时机， 那么 你 与其 花 挂 着 410 420万 在 那儿 等着 它 涨价， 还 不如 现在 当断则断， 就 把 它 卖掉。 因为 时间 不是 你的朋友， 越 到 后面 你的 这个 挂衣 的 价格 越 低， 而且 还有 可能 会 发生 踩踏。 所以 我 觉得 时机 是 比 什么 都 重要 的当 买入 的 时候 也是 这样， 我不会 因为 这个 价格 谈不拢 我 就 不买， 我 一定 是 按 市价 去 买入， 因为我 觉得 这个 时机 是对。

的那 税费 呢 税费 该 交 的 就 交 了。

对， 税费 其实 是一个 问题。 如果 中介费 有些 城市 就是 不 有些 像 上海 不满 5， 税费 很高。 有些 城市 满 二 之后 税费 就 不搞 了， 这也是 对 城市 的 一个 筛选。 比如说 像 北京 和 上海， 其实 就是 因为 限售 和 税费 的 问题， 投机性 就 不是 特别的 好。 所以 你 会 发现 历史上 涨幅 最大 的 不会 是 北京 和 上海 这样的 城市。 他 都会 是什么 深圳 或者 廊坊， 甚至 一些 比较 妖 的 天津、 郑州 都 有可能。

而且 深圳 一般 都 是在 每 一轮 房地产 的 上行 周期 里， 就是 因为 金融 高度 市场化， 所以 深圳 往往 都是 领头羊 打破 兵， 对 吧？

对， 这 一轮 不但 这 一轮 是 一样。

对， 这 轮 甚至 还 处于 在 一个 比较 强 调控 的 周期 里边。 这 一轮 你 认为 应该 先 看 谁 来 定调？

我 感觉 这 一轮 我的 观察 下来， 北京 很有可能 是 这 一轮 全国 的 龙头。

这个 可能 就是 一线 城市 里。

对， 在 一 不仅 是在 一线 城市， 在 全国 的 这个 范围 里面 涨 得 最快， 而且 涨 得 最早 的 城市 很有可能 就是 北京。 这 里面 有 很多 原因 了， 就是 供需 政策。 你 会 发现 整个 北京 的 产 有有 很多 原因。 比如说 你 会 发现 最近 北京 的 产品 力 的 迭代 是 相当 惊人 的。 因为我 我 觉得 北京 的 居住 品质 应该 在 全国 不算 高 的， 大家 对于 老房子 的 居住 的 容忍度 是 相当 高 的。 但是 最近 的 一些 新的 产品， 他们 其实 价格 跟 那些 老房子 的 差距 并不大。 但是 他们 在 户型 上， 包括 产品 力 上、 车库， 包括 园区 绿绿 化工区 里面， 它 都有 相当 大 的 升级。 我我我 觉得 这是 一方面。

另外 就是 北京 的 工地 一直 非常少 跟 上海 和和 深圳 比， 深圳 和 上海 最近 都在 扩容， 但 北京 一直 是 比较 比较 节制 的。 另外 就是 大家 对 北京 的 炒房 预期 也 非常低， 因为 过去 一直 不是 龙头。 北京 其实 大家 的 杠杆率 都 特别的 低。 我 觉得 作为 长三角 和 珠三角 的 人 去 看 北京， 都会 觉得 这个 城市 房 住 不 炒 已经 深入 到 每个人 骨髓 里。

而且 北京 很多 小区 它 甚至 还没有 摸回 2017年 的 那个 高点。

对 就是 大家 无论是 这个 预期 也好， 还是 杠杆率 好， 还是 对于 未来 的 看法， 都 这个 共识 都 不算 拥挤， 所以 这样 下来 的 环境 反而 会 让 这个 行情 走 的 更 可 持续。

我 拉回来 一下， 你 相信 趋势 也 一定 意味着 超强 的 纪律性， 对 吗？

对的， 因为 我本人 是 特别 差 的 一个 交易员， 我就是我 无法控制 自己的 贪， 就是 贪 和 那个 恐惧。

这就是我 接下来 想 追问 的 问题， 那你 怎么 解决 他的 这个 问题？ 因为我 觉得 不管 是对 房子 也好， 还是 对 股票 也好， 其实 对 他们 来说， 他们 都 是一个 心魔。

我 觉得 有 两方面， 一个 就是 我会 尽可能 让 自己 泡 在 数据 基于 数据 得出 的 结论 里， 这也是 我 就是喜欢 写 代码 的 原因。 因为 数据 是 不会 骗人 的。 不 只是 最近 的 一些 行情 的 数据， 而且 包括 这个 行情 在历史上 它 之后 的 表现， 都 可以 给你 作为 一个 很很 重要 的 参考， 这是 一方面。 第二个 就是 在在 交易 执行 上， 我 尽量 让 比如说 我自己 其实 有 个 量化 组合， 这个 量化 组合 我是 完全 不 主观 干预 的。 就 计算机 算 出来 是 这个 仓位 是 最佳 仓位 是什么？ 我 就会 让让 一个 交易员， 我 专门 请 了 一个 交易员 去 跟踪 这个 持仓， 就 量化 持仓。 因为 只要 我 一旦 自己 上手， 我 就会 觉得 我 为什么 不多 买点。 然后 现在 大家 情绪 都 很好， 我 能不能 再 加一点， 就是我 尽可能 的 不去 碰 执行 这个 端口。

你 现在 在 私募 是 做 基金经理。

还是 做 我在 一家 外资 自营 做 趋势 策略， 就 做 期货 的 C T A 产品。

接下来 我们 可能 就 更多 的 要 去 聊 房子 了。 然后 前面 你 也 介绍 了 你的 一些 经历， 我们 播客 有 两个 必 问 的 问题， 我 现在 就 问 出来 第一个 就是你 人生 中的 最低谷 是 什么时候？ 然后 你 人生中 最 志得意满 的 时候 是什么？ 是 是什么 阶段？

对我 刚刚 其实 已经 说 了 那个 投资 的 最低谷， 就是 人生 如果说 投资 的话， 就 应该 其实 挺 有意思 的， 正好 是 志得意满 的 顶点。 就是我 现在 回 看 2020年， 愚昧 之 巅， 马上 就 迎来 了 暴击。 然后 其实 也 挺好， 我 现在 总结 出 一个 规律， 就是 亏 的 越早 越好。 因为 亏 的 早， 亏 的 比较 少， 而且 自己 那个 时候 学习动机 比较 强。

那个 时候 就是 低谷 到 一个 什么 地步 呢？ 每天 就要 看 大量 的 投资 类 的 书籍， 在 想 到底 什么样 的 策略 才是 有效 的对 所以 当时 也是 通过 一段 阅 就是 大量 的 阅读， 还有 就是 用 代码 在写 回 测， 因为我 自己 比较 崇尚 回 测系统。 如果你 有一个 idea， 那你 你 把 这个 idea 贯彻 在 过去 十年， 他的 那个 交易 的 结果 会 是 什么样？ 如果 OK 的话， 那 就是 一个 好 策略， 差不多 半年 到 一年 时间吧， 就 大量 的 去 回 测， 然后 看书 找 灵感。 在 这个 过程中 开始 把 趋势 的 信仰 建立 起来 了。

所以说 那段 看书 的 经历 是真的 有 起到 帮助。 难受。 对你 来说。

我 觉得 至少 是 认认真真 在 想， 这 应该 如何 做好 交易， 如何 让 持有 体验 更好， 就是 想 这些 事情， 但 我 觉得 投资 是 没有 圣杯 的。 我 到 现在 为止， 虽然 我 觉得 房子 和 股票 的 交易 记录 我自己 是 挺 满意 的， 但是 也没有 到 那种 20年 的 那种 志得意满 的 那种感觉。

或 因为我 觉得 你 这个 还 挺 难得 的。 因为 很多人 他 比如 他 恐慌 的 时候， 他 会 出于 本能 的 大量 的 去 摄入 各种 信息， 让 各种 别人 的 观点， 然后 他 也 分不清 到底 是 观点 还是 事实， 让 这些 信息 在 自己 脑子 里面 跑马 圈地。 但 其实我 觉得 就 这种 状态 并 不能 真正 的 去 解决问题。

对， 就 焦虑 让 我 学习， 其实 就是 这 段 学习 经历 就是 让 我 转行 去了 量化， 因为我 自己 也 对 这个 感兴趣， 然后 把 这些 交易系统 趋势 策略 放在 无论是 股票 期货 还是 房子 做 回 测， 我 发现 都都 还是 不能 讲说 收率 特别 高。 但是 我 觉得 这些 都是 一些 投资 上 的 好 策略， 可以 让 我 正确 的 判断 行情 和 做做 一些 预测。 所以 我 就 我 觉得 亏 的 早是 一个 很 好的 经历， 我 觉得 对于 普通人 来讲， 亏得 越早 越好。 如 如果你 你 很早 的 时候 通过 运气 赚钱， 那 后面 可能 会 跌 的 更 凶。 因为 本质 上 还是 一个 认知 的 一个 就是你 赚 你 认知 内 的 钱。

我 一直 其实 对 自己 作图 挺 有 自信 的， 但是 认识 那个 以后， 你的 图 每每 都 让 我 感到 自惭形秽， 然后 信息 密度 大 到 有点 炫技 的 意思 了， 都 所以 我 特别 想 私下 请教 你， 你 用 什么 做 的 图。

我 其实 也 想 跟 你 交流， 我 觉得 你的 图 应该 都是 通过 引用， 就是你 还是 说 你 也会 做图， 因为 你的 图 都有 一种 你 自创 独有 的 风格。

没有， 那那 只是 一个 网站 那 只是 一个 网站。 对， 就是我 通过 网 用 这个 网站 把 一手 数据 导 进去 就行了。 我 其实我 从来 都 不用 excel 这些 去做 的对。

我我我 觉得 你的 视觉传达 确实 非常 优秀， 就是 包括 文字， 你的 星球 基本上 是 我也 加入 很多 星球。 但是 但是 你的 星球 是 就是 一 就是 那 那么 大段 的 文字， 一眼 就能 扫， 一眼 就能 扫 清楚 你你你 的 你的 意思， 包括 那个 图表， 你 会 把 一些 重点 圈起来 做 记号。 我 觉得 整个 阅读 体验 相当 的 舒适。

你 平时 接触 读者 比较 多， 就是我 后来 是 明确 意识到 大段 文字 它是 有 很高 的。 无论是 阅读 门槛 还是 你 阅读 前 你知道 这是 一篇 长文， 其实 你的 心理 门槛 就 已经 立 起来 了， 这是 第一点。 第二点 就是我 深刻 意识到 你 放 一张 图片， 比如说 券商 研 报 里 那些 图， 你 给 一个 普通 读者 看， 那个 孩子 他 还是 不 友好 的那 为了 降低 这种 不 友好 的 门槛， 我 就 必须 得 加 一个 说 人 话 的 小标题， 然后 我 就 必须 得 把 这 张 图 我想 突出 给他 什么的 地方， 我自己 画 一个 线， 把 它 变得 更 显眼 一点。 对， 其实 也就是 帮 他 更快 的 抓住 重点， 然后 让 他 更 直白 的 告诉他 这 张 图 到底 是 想 跟 你 表达 一个 什么 观点。

对， 所以 我 后面 也 学习 了 很多， 就是 一个 包括 说 人 话 的 小标题， 包括 一级 二级 的 引导， 然后 让 这个 图标 简单化。 我 因为我 最早 是 学 数据 科学 的， 就是 在在 硕士 的 时候 选修 了 数据 科学， 然后 用 那个 编程 R 语言。 因为我 发现 很多很多 信息 是 没有 办法 用 现成 的 什么 柱状图、 线状 图 去 描绘 的， 所以 我 比较 喜欢 自己 用 编程 去 把 数据处理 成 信息量 比较 大 的 那种 图。 因为 事实上 我 觉得 最 重要 的 一张 图， 我 就 存在 相册 里 经常 看， 就是 那 张 叫 房地产 全 周期图， 后面 我 发 你， 你可以 放在 show note 里。 就是 他 描绘 了 06年 到 现在， 整个 差不多 小二十年 的 所有 城市 的 涨跌 的 规律。

整个 轮 动 是 一张 很长 的 柱状图 吗？

我记得 很长 的 一张 柱状图， 然后 红绿 表示 涨跌， 然后 他他 的 我我我 也 用过。

这 我 之前 公众 号 里 直接 也 用过 那 张 图， 特别 棒。 我们 这 期 的 show note 应该 非常 的 感 会有 很多很多 冲突。

我 觉得 信息 密度 大 并不是 一个 好事。 我我我 确实 是要 要 向 你 学习， 就是 把 这个 比较复杂 的 东西 简单化。

刚才 说到 周期， 我们 说 回 房子， 就是 我们 现在 应该 正处于 第五轮 房地产 宽松 周期 的。 偏 早期 我 觉得 这点 我们俩 应该 是 能 对齐 的。

你 有 反驳 吗？ 没有 反驳。 我记得你 讲 了 一个 仿古 的 仿古 双流 的 文章。

对 吧？ 对， 包括 其实 这 轮 周期， 我 觉得 其实 22年 就 已经 开始了， 只不过 后来 被 疫情 打断 了。 然后 在 二三年 我们 才 更加 明显 的 去 感受 到了 这种 周期 的 力量。 我们 可以 先 回顾 一下 过去 四轮 周期， 然后 再说 说 本轮 周期 有什么 特点。 其实 前面 关于 前面 的 四轮 周期， 你 刚才 已经 说 了 一部分 了。 比如 他的 时间跨度， 然后 以 深圳 为 例举 了 一下 它的 贝塔 涨幅 和 阿尔法 涨幅 这些。 我们 可以 再 聊聊 本轮。

我想 先 跟 大家 介绍 一下， 为什么 我 认为 本轮 周期， 我们 现在 站在 一个 起点， 有 好几个 维度 可以 说 这件 事情 我 觉得 第一个 是 一个 比较 明显 的 是 政策， 就 政策 其实 也是 周期性 的。 比如说 提出 房 住 不 炒， 其实 是 18年 19年， 那个 时候 是 刚刚 15到17年， 全国 有一个 轮 动 上涨， 其实 房价 已经 涨 得 让人 让 大部分 人 很难 接受 了。 那个 时候 提 房 住 不 炒， 然后 192021 持续的 打？ 三道 红线， 直到 最近 其实 已经 开始 反转 了。 我们 其实 已经 迈过 了 政策 的 这个 底， 然后 现在 是 不断 的 宽松 的， 无论是 行政 调控 还是 金融 调控， 这是 第一点。 就是 政策 其实 未来 是 助推 楼市 的， 而且 我 判断 未来 一年 之内， 这个 政策 不会 再 收紧， 这是 第一个。

第二个 就是 供需， 供需 其实 未来 也会 反转。 因为 大家 都 知道 去年 房地产 这个 企业 活 得很 不好， 大家 就是 政府 卖地 卖 的 很少， 卖地 少 会 直接 导致 新房 的 量 推 不 出来。 所以 今年， 我相信 北京 已经 有 非常明显 的 感觉， 就是 市面上 的 新房 很少， 包括 全国 都是 这个 现象。 23到24年 整个 市场 的 新房 是 不够 这个 供应量 是 跟不上 需求 的 需要 的， 因为 需求 相对 是 没有 什么 弹性 的。 大家 结婚 生子 每 一年 其实 虽然 说 人 出生 人口 在 断崖 式 下跌， 但是 基本上 迈入 刚 需 就 30岁这个 人口 就 每年 是 保持 不变 的， 所以 它的 弹性 是 很小 的， 但 供应 的 弹性 是 非常 大 的， 所以 今年 的 供需 会 反转。

第三个 就是 预期， 因为 预期 这个 东西 就是 挺 在 交易 学 上， 就是 叫 博弈。 你 现在 去 问 北京， 无论是 北京 还是 全国， 大部分 人 你 会 在 咖啡厅 里 听到 说 大家 就 不想 再 买房 了， 很烦 对 吧？ 然后 永远 不想 碰， 甚至 想 提前 还款。 大部分 人是 这么说 的， 也是 这么 做 的那 这个 就 其实 到了 博弈 的 一个 拐点 或者 端点， 就是 当 所有人 都不 买房 的 时候， 就 很 容易 出现 一个 边际 的 一个 转折。 就是 只要 当 90个人 都 不愿意 买房 的 时候， 很有可能 这 其中 有一个人 愿意 买房， 这个 房价 的 就是 它的 整整 个 价格 博弈 关系 就会 往 上 抬， 这 是一个 预期 的 角度， 还 就 还有 很多很多 不同 的 角度。 比如说 库存， 包括 周期 的 那个 形态学， 还有 很多 角度 可以 去 佐证 这件 事情。

所以 我 个人 是 觉得， 我们 当下 是 站在 一个 以 七年 为 周期 看， 站在 一个 新的 周期 的 底部。 这个 底部 的 含义 就是说 可能 在 未来 两年， 我们 不出意外 的 会 看到 一些 涨幅 比较 大 的 城市。 我 觉得 大家 要抱抱 有 这样的 一个 心理 预期。

补充 两点， 因为你 你 刚才 说 的 让 我 一定 一下 想到 两件 事儿， 就是你 刚才 说 的 那个 预期 的 反转。 其实 如果我们 单纯 的 去 看 大众 情绪 的话， 他 一定 是一个 因为 看见 他 才 相信 的 事儿。

对， 这也是 我 为什么 觉得 数据 回 测 特别 重要。 就是 大部分 人 做 决策 其实 是 基于 两点。 第一个 是 过去 一段时间 我 赚 到 钱 了， 所以 我 更 开心 我要 加。 或者 是我 邻居 或者 我 朋友 赚 到 钱 了， 我要 加 他 一 无论是 哪 一种， 他 都是 根据 过去 半年 到 一年 的 一个 认知 偏好 去 决定 未来 的 投资 动作。 但 实际上 如果你 把 整个 这个 行情 去 描绘 在 周期 上 看， 这种 思路 非常 危险。 因为你 不能用 过去 一年 来 描绘 未来 的 行情， 而是 你 要在 过去 同样 周期 模式 的 那个 相似点 上去 回去 回顾 未来 的， 去 预测 未来 的 变化。

你 之前 还有一个 比喻， 我 一直一直 都 记着， 我 觉得 那个 比喻 特别 好。 如果说 周期 是 一台 精密 运转 的 仪器， 大众 情绪 就是 这个 仪器 里边 最 重要 的 一个 齿轮。 所以说 如果你 想 去 做个人， 想 去做 逆向， 一定 是得 与 大众 为 敌 的。 因为你 需要 去 更 早 一步 的 脱离 那个 蔚然成风 的 大众 情绪， 然后 去 做自己 独立 的 判断， 这样 才行。 如果你 跟 大伙 一样， 是因为 看见 才 相信 的话， 那 说白了 就是 羊群 了。 羊群 其实 是 周期 的 力量。

然后 这是我 刚才 听你说 的那 那 那段 话 的 第一个 想法。 第二个 想法 是 想 提醒 大家 一下， 如果你 去 复盘 过往 的 几轮 房地产 周期， 你 很 深刻 的 意识到 就 这个 事儿 它是 一个 关门打狗 的 事儿。 就是 如 比如说 如果现在 房子 开始 复苏， 然后 进入 过热， 那 未来 类似 于 2017年 初 的那 一波 一线 楼市 的 强力 的 调控 一定 会 到来 的。 就是我 现在 刺激 是 为了 让 你 从 萧条 到 复苏 到 过热， 但是 一旦 你 过热 了， 那 政策 一定 会 关门打狗。

可以 这么 理解， 但是 你 也可以 反向 理解 为， 你 打完 狗 一定 会 开门。 对， 就是 他 其实 就 政策 它是 为了 抵御 波动 的， 它 不是 为了 去 促进 这个 波动率 的那。

现在 我们是 在 处于 一个 复苏 起点， 到 关门打狗 那个 窗口期 的 关闭 这 段时间。

就是 大家 可以 有所 操作。

的 空间。 对， 是的。

可以 去 发挥 的， 可以 去 参与 的 一段 比较 舒服 的 拥抱 风险 资产 的 一段时间。

是的， 也是 我们 这 期 播客 想 聊 的。 我 有 个 问题， 就是 如果 每个 家庭 只能 持有 两套 房子， 其实 这个 假设 也是 符合 很多 大城市 它的 那个 调控 框架， 限购 框架 的那 如果 用 这个 限定 条件 去 卡 你 怎么 你 会 怎么 配置 这 两 套房？

如果 一个 家庭 只有 两 套房， 我 觉得 两套 都会 为 自助 服务 会。 我自己 觉得 是 我 觉得 超过 两 套房 的 家庭 的 资产 配置 才 需要 去 配置 房地产， 是 甚至 都 不用 异地。 可能 大部分 城市 一个 家庭 如果 有 三口 人， 那 这个 名额 完全 可以 买 两套 2到3 套房。 我 觉得 两 套房 就是 用 来自 住， 当然 我 对 自 住 的 理解 是， 我 觉得 每 6到7年 要 换 一个 自 住 的 房子， 我 觉得 这种 勤奋 是 非常 有意义 的。

因为 基本上 可能 北京 不 明显， 大部分 的 二线 城市 其实 最近 10到20年， 经历 了 市中心 的 两 至少 两次 转移。 比如说 我 老家 是 南昌 的， 就是 最早 从 东湖区 转移到 红谷滩， 再 转移到 九龙湖， 整个 市政府 省政府 都在 办。 我 觉得 16年到7年 一个 周期， 也是 一个 产品 的 迭代 周期。 就是你 每每 过 66到7年 去 把 自己的 自 住 的 房子 置换 到 更 接近 市中心， 更 接近 产业， 或者 更 接近 景观 资源 或者 学区 这样的 相对 好的。 对你 要 跟着 这个 趋势 去 轮 动 自己的 资产， 否则 它 就会 被 政府 的 这个 新新 概念、 新故事 去 剥夺 掉 这个 流动性。 就像 你说的， 其实 各行各业 都是 这样的， 政府 也 在 不断 的 去 打造 新的 主题、 新的 风格、 新的 新新 的 区域。 这样 会 稀释 掉 那些 老区 的 流动性， 包括 价值， 所以 我 觉得 自己的 住宅 配置 也要 滚动 起来。

如果我 想 把 置换 和 这个 楼市 周期 结合起来， 那你 觉得 置换 是在 什么时候 比较 好？

置换 肯定 是 卖 差 的 卖好 的， 或者 是 卖 这个 差 的 风格， 卖好 的 风格， 差 的 区域 好的 换 好的 区域。 那 我 觉得 这个 置换 动作 在 任何 时候 都 应该 去做 的。 因为 好的 东西 它的 方法 在 长期 看 一定 能 跑 赢 差 的 东西， 所以 置换 是 不择 时 的， 我 经常 说 这 句 话 叫 置换 不择 时。 但是 在在 置换 的 体验 上 来看， 横盘 期 的 置换 会 让 你 更 舒服 一些。

如果 是 快 涨 的 时 快 涨 期间 你 基本上 先 卖 后 买， 这件 事 的 踏空 风险 就 比较 大。 其实 现在 对于 大部分 家庭 来讲， 我 觉得 置换 的 风险 就 挺 大 的。 比如说 你 在 当下 先 卖， 可能 3到6个月 之后 要， 因为你 卖 也 需要 一个 过程， 然后 买 可能 还要 看房。 这 3到6个月 你 可能 会 错过 整个 北京 的 这个 一 一段 一 一小段 贝塔， 这个 有可能 会 让 你的 心态 很差。 就是你 可能 会 发现 你 卖完 就 涨 了 百分之十二十， 那你 可能 就 想 再 等 一 等等 回落， 但 有可能 会 踏空。 所以 我 觉得 还有 一种 比较 好的 置换 方法， 但 这个 就会 比较 更 直接 一点， 就是 用 一种 金融 方法。 比如 先 获得 一笔 贷款， 先买， 然后 买好 之后 再去 卖掉 差 的。 对于 现在 这样的 一个 复苏 周期 的 置 置换 策略， 我 觉得 这 是一个 比较 好的 选择。

因为 先买 是 买的 还没 涨 的 比较 便宜 的， 后 卖 是 被 他来了， 能 拿到 一个 更更 高价 对 吗？

对的， 当然 这个 是 需要你 对 这个 周期 的 理解， 是 有有 一定 信仰 的， 就是你 要 非常 相信未来 是 复制 周期 才 可以 做 这件 事情。

然后 比如说 北仑 你 更 看好 什么 一 类型 的 盘， 或者 什么 类型 的 产品。

我 觉得 未来 涨幅 会 相对 大 一些 的 盘， 符合 这么 几个 特点。 因为我 觉得 2020年 之后， 整个 人区 的 变， 就是 大家 对 人居 的 预期 发生 了 很多 变化。 比如说 之前 大家 其实 很喜欢 C B D 对 吧？ 但 现在 大家 喜欢 住在 景观 公园 旁边。 包括 原来 这个 都要 学区房， 现在 也要， 但是 好像 没有 那么 重要。

我 个人 觉得 从 纯粹 从 保值增值 的 角度， 有有 这么 几种 房子 会 穿越 周期， 然后 跑出 比较 好的 超额 收益， 也就是 alpha， 第一种 就是 它的 产品 力 是 跨时代 的， 或者说 它是 相对于 姥姥 的 产品 迭代 了 好几轮 的。 我们 先 不说 什么 中央空调、 地暖 这些 基础 的 配置。 比如 它的 人 车 分流， 包括 它的 地库 有没有 大堂， 公 区 立面 是 铝板 还是 还是 外挂 石材， 钢化 石材。 然后 他的 这个 小区 的 园林 的 绿化率， 包括 绿化 层次 是不是 很 新， 包括 它的 户型 能不能 做出 横 厅。 因为 现在 大 面宽 的 横 厅 非常 流行， 像 北京 这样的 户型 是 非常少 的。 因为 大家 更多 的 是 追求 卧室 朝南。 但 其实 现在 有 一些 新的 人居 的 人居 上 的 趋势， 所以 我 觉得 一类 是 这种 产品 的 迭代。

你说 你 刚才 这点 总结 下来， 说白了 这就是 新房 或者 次 新新 了。

对， 就是我 觉得 次 新房 在 目前 是一个 非常 好的 一个 方法 的 特点， 大家 其实 感觉 都 很很 相似， 就是 不 缺 房子， 但是 特别 缺 好房子。 尤其是 2020年 大家 经历 了 这 段时间 之后， 我 觉得 大家 对于 好房子 的 理解 跟 之前 有有 非常 多 的 不一样。 大家 现在 其实 风格 也 更 喜欢 新 中式， 对 吧？ 就是 包括 铝板 立面， 包括 这个 电梯 入户， 包括 那个 地 地库 大堂 这些。 我 另外 看好 的 一类 房子 是在 业态 上 是 户型 比较 紧凑 的 三房 和 四 房。

户型 紧凑 的 三房 四 房 的 潜台词 就是 它 功能 足够， 但是 它 总价 会 更 友好 一些。

对， 就是 它的 性价比 会 比较高。 其实 你看 过去 两 波 婴儿潮 是 发生 在 60年代 和 90年代。 然后 现在 其实 大分 市场上 的 买房 需求 有 两类， 一种 是 刚 结婚 的， 990前后 觉得 就是 80后到 90后这个 区间 刚 结婚 包括 生 孩子 的 特别 多。 还有 一类 就是 要 即将 退休 的 60后， 这 两 波 人群 是 现在 买房 的 一个 主力 人群。 所以 就是我 我 觉得 针对 这 两类 人群， 一种 是 比较 偏 偏 宜居 的 改善， 就是 远离 C B D， 远远 离 学区， 远离 地铁 这种 纯 改善 的 产品。 还有 一类 就是 这种 新的 新夫妇 的 这种 都市 白领， 我 觉得 他们 会 追求 一种 比较 户型 比较 紧凑 的， 性价比 比较高 的 三房 和 四 房。

明白， 这 就是你 心中 这 一波 可能 在 未来 更 持有 更更 有 价值 的 这个 特点， 对 吧？ 就是你 公众 号 里 所谓 的 符合 龙头 的 货。

对， 就说 龙头 有点 我。

diss 两点。 比如说 你 刚才 说 的 第一类 房子， 我 其实我 听 下来 我 觉得 想 在 一线 城市 落地 有 两个 问题。 要不然 太少 了， 要不然 就是 太贵 了。 尤其是 在北京， 可能 类似 供给 的， 五环 内 的 大 概率， 四环 内 的 大 概率 你是 买不起 的。 有 普通人 买得起 肯定 又 比较 偏。 然后 在 二线 城市 应该 类似的 供给 还是 能 找到， 还 就 还 还是 有有 挺 多可 选 的对 吧？ 那 这种 的 如果我 真的 是 想 按照 你 这个 方 你 刚才 的 那个 建议 去 买 的话， 你 有什么 就是 面对 这些 困难 你 有什么 建议 吗？

我 觉得 打 个 比喻 你 就 很好 理解， 你可以 理解 为 未来 大家 人 需 是 有 一些 风格 和 主题 的。 就 有点像 股票 里面 什么 挨着 一带 一路， 或者 一些 新能源， 它 也是 一些 主题， 是 未来 几年 资本 会 比较 喜欢 的 方向。 我们 转换成 房产 的 语言， 就是说 大家 对于 宜居 有 一些 美好的 愿景。 这些 愿景 可以 总结 成 几个 主题 和 风格， 或者 讲 热点。 一个 房子 它 越 接近 这些 热点， 就 它所 所 包含 的 热点 越多， 它 就 应该 是 更高 价值 的， 它 未来 的 穿越 周期 的 能力 就 越 强， 因为 它的 可 替代性 就 差。 所以 你可以 不去 选 那种 完美的 十二 边 形 战士。

但是 如果 你可以 理解 为， 如果 它的 绿化 有 层次 加 分， 如果 它是 干挂 石材 加 分， 如果 它是 这个 弧线 造型 或者 地库 这个 电梯 直接 入户 加 分， 包括 他 如果 有 景观 资源 做 配套， 他 加 分。 我 觉得 你可以 把 这个 符合 龙头 的 一些 特征 这些 因子 去去 套 在 你你你 想 选择 标的 的 那个 范围 上。 因为 很多 时候 买 贵 的 你 卖 的 也 贵， 而且 它的 涨幅 往往 是 越 贵 的 涨幅 越大， 这 是一个 很很 明显 的 特点。

你 刚才 说 的 第二点， 然后 你 提到 就是现在 买房 的 主力 就是 两类 人。 第一类 人 就是 即将 开始 步入 退休 的 60后， 另外 一类 就是 80或者 85到90 这 一波 婴儿潮。 退休 那波 人 我们 不 谈 婴儿潮 的这 批 购房人， 我 觉得 大家 普遍 都 有一个 硬 约束， 就是我 的 总价 是 有限 的那 问题 来了， 就 假如 说 我是一个 偏 刚 需 的那 或者 是 刚 改， 那 我 可能 大 概率 时刻 要 面临 一个 二选一， 就是 配套 地段 和 产品 力 很 可能 是 冲突 的那 特点 我也 说 他是 一个 85后到 90后这批 还在 打 那个 打拼 的 职场 为重 的当 打 之 年 的 人。 那 这两点 你 会 怎么 选？ 或者说 不太可能 兼容， 需要 做 一些 偏向 的话， 你 会 偏 产品 力 还是会 偏 地段？

明白 你的 意思， 就是 地段 还是 产品 对 吧？

对。

这 两个 肯定 都 非常重要。 这 两个 你可以 理解 为 两个 因子， 它 在 时 不同 时代特点 是 完全 不一样的。 因为 过去 三年 其实 是 整个 经济 下 不断 下行 的 过程， 你 会 发现 地段 提供 的 超额 溢价 越来越低 了， 反而 是 这 三年 是 产品 大幅 跑 赢。 但是 我 个人 觉得 未来 三年 倒 不一定 是 这样， 就 看 你怎么看 经济 了。 我 个人 是 觉得 今年 可能 经济 还会 比较 软， 但是 从 明年 到 后年 开始， 整个 经济周期 又会 进入 上升， 可能 这个 经济 就 会越来越 活跃。 那个 时候 可能 产业 C B D 地铁 又 重新 变得 重要。 所以 我 觉得 根据 你 对 这个 叫 美 就 经济 美林 时钟 的 理解， 我 觉得 不同 的 风格 在 不同 时代 是 有 不同 偏好 的。

我 只能 说 事实上 看 过去 三年 是 产品 跑 赢 的， 但 我 未来 三年 我 倒 觉得 地段 这件 事 越来越 重要。 但是 这个 地段 也要 看， 是你 也 你 也要 判断 这个 真正 的 产业 配套 区 的 核心区 在哪儿。 因为 这些 新兴 的 产业， 你 其实 现在 还 看不清楚， 你 其实 不知道 未来 是 新能源 还是 互联网 或者 是什么。 所 所以 所以 其实 这里 的 判断 还是 有 风险， 包括 未来 对 居家 办公 的 这个 进程 到底 有 多 快， 是 所有人 都 居家 了， 那么 我 觉得 核心 产业 地段 就 不重要 了， 这些 都是 风险。 我 个人 是 觉得 这 两个 肯定 是 没有 办法 均衡 的， 但是 在 未来 两年 的 时间 可能 是 打 个 平手 的 状态。

还要 再 追问 一个 也是 大家 会 很 普遍 的 问题。 其实 你 抽空 你 也会 去 各个 城市 去 扫 盘， 对 吧？ 那 如何 识别 出 一个 城市 的 强势 板块？

其实 扫 盘 这个 词 我要 纠正 一下， 我们 叫 彩盘。 扫 盘 就 很 就是 像 扫货 你知道吗？ 楼市 里面 很多很多 庄家。 对对对， 扫 盘 就 很 吓人 了。 你说 扫 盘 你 就 你是 装， 然后 把 所有 挂牌 全部 扫 掉， 然后 拉 涨 这种。 我们 一般 要 踩盘。

对， 踩盘 的话 我 其实 是 这样的， 我 一般 因为我 是 做 异地 投资 的， 我 一般 去 的 城市 是我 纯粹 把 房产 作为 配置 的 一个 城市。 那那 基本上 是 会 去 看 这个 城市 里面 最 单价 最贵， 总价 最高， 大家 这个 就是 所有人 都 认可 的 这样的 一个 小 这样的 一个 区域 和 几个 标的。 这样 做 的 目的 是 我可以 快速 的 了解 当地 的 风土人情， 每个 城市 的 偏好 是 不一样的。

你 比如说 有的 城市 它的 你 比如说 在 重庆， 大家 湖 的 资源 特别 稀缺， 大家 都都 喜欢 看 湖， 而且 整个 重庆 山地 对于 那种 平地 的 小 区域， 大家 是 非常 愿意 给 溢价 的。 然后 大家 对于 那种 本地人 叫 闲适， 比较 躺平 的 那种， 就是 不不不 看 接 的 没有 噪音 的， 这样的 一些 地形 的 一些 楼王， 它它 的 溢价 是 非常 大 的。 所以 你看 这些 最好的 小区， 就 单价 最贵 的， 你 就 知道 本地人 的 一个 预期 是什么。 就像 我们 刚刚 聊 的， 就是 就 这个 城市 它的 那个 主题 和 热点 是什么。 这样 你 就 不容易 犯错。 因为我 觉得 异地 投资 最 容易 犯错 的 是你， 比如说 你 长期 在北京， 然后 你 去 重庆， 你 会 发现 这个 产品 特别 好。 但 实际上 整个 重庆 的 新房 产品 都 非常 好。

但是 他们 追求 的 点 跟 北京人 追求 的 点 可能 不一样。 所以 就是 去 一个地方 踩盘， 先 看 他的 最好 单价 最高 的 盘， 让 你 对 大家 的 预期 和 风格 有 个 共识。 然后 带着 这些 共识 去 找 一些 相对 比较 刚 需 改善， 就是我 刚 看好 的 那些 紧凑 的 三房 四 房 可能 不是 完美的， 但是 价格 性价比 比较高 的 一些 流通盘， 成交量 比较 大 的 流通盘。

那 踩盘 要 注意 哪些 事项， 或者说 说 如何 踩盘 更 高效。 因为我 相信 在 这 一轮 周期 一 来临 的 时候， 踩盘 肯定 是 大家 都要 去做 的 动作。 基于 这方面 想 让 你 给 一些 建议。

我知道 跟 大家 推荐 一个 好用 的 工具， 后面 放在 show notes 就是 叫 奥维 地图。 其实 百度 地图 也可以， 就是 所有 带 卫星 图 的 地图， 然后 可以 做 标注 的 那种 小 工具， 可以 做 标注 的 地图， 大家 去 下一个 去 踩盘 之前， 因为 大部分 人 踩盘 的 就 直接 加 个 中介 就 去去去 看 了。 但 其实 你 在 大 如果你 直接去 看 的话， 很 容易 陷入 那个 细节。 其实 应该 自上而下 的 先 把 整个 这个 区域 所有的 地铁站， 包括 关键性 的 P U I， 比如说 医院、 社区， 包括 你 关注 的 一些 产业， 它的 位置 全部 在 图 上标 出来。 然后 把 整个 片区 尽可能 把 所有的 小区 都 标注 出来。 就 比如说 你 想 买 次 新 盘， 比如 1010年 以后 的 盘， 那你 把 可能 有 15个盘， 你 把 15个盘 全部 找 出来， 在 地方 标 好， 你 这样 就 不会 错漏 任何 一个 小区。 然后 你 再 练 家里 把 这些 挂牌价 都 关注， 把 这些 小区 都 订阅 上。 像 它它 的 行情 波动， 包括 这个 价格 高低， 你 都能 看 得很 清楚。 然后 你 带着 这个 宏观 的 认知 再去 踩 踩盘。

因为 从 买房 这件 事， 它的 增值 收益 也是 有 排序 的。 就 有点像 人 这个 一命 二运 三 风水。 其实 你 买好 一个 房子， 最 重要 的 是 时机， 其次 是 城市， 第三 是 板块， 最 不重要 的 才是 什么 细节， 就是 项目 的 什么 几 梯 几户， 包括 这个 装修 如何， 或者 这个 呃 业主 怎么样， 好不好 说话， 这些 都是 非常 细节 的。 大家 一定要 从 自上而下， 从 宏观 到 微观 去 踩盘， 这样 会 高效 很多。

然后 我 这 里面 做 一个 补充， 就是我 说 一下 我自己 的 经验。 然后 我 觉得 可以 跟 nick 的 刚才 那个 建议 是 结合起来 的。 就是 大家 去 线下 看 那个 绿牌 的 中介， 你 进 他 那个 门店， 你 就会 发现 他们 墙上 是 挂 了 一个 卫星 图 的对， 然后 我 一般 会 找 一个 店长 或者 找 一个 老手， 我 就 我 就 我们俩 就 站在 那个 卫星 图 前， 我 就说 让 他 给我 介绍 一下 这个 板块。 如果你 按照 nick 刚才 那些 建议， 你 已经 把 那些 小区 都 标注 出来 了， 你 就可以 对 着 那个 在 门店 里面 对 着 卫星 图 去 让 店长 再 给你 把 你 感兴趣 的 楼盘 再 介绍 一下， 点评 一下。 然后 让 他 来 给你 讲讲 这个 板块 它的 历史， 然后 他 哪些 亮点 配套， 你们 做 完 这些 东西， 然后 再去 深入 到 那个 楼盘 去 看， 这样 可能 会 更好 一些。

对的， 这是 非常 有 必要 的对， 但 就是 一个 是 输入， 一个 是 输出。 就是我 自己是 比较 喜欢 输出 式 的 学习， 我相信你 也是 对 吧？ 就是 听 别人 讲， 当然 这个 都 非常重要。 就是 本地人 带 你 了解 一两句话， 了解 整个 大家 在乎 什么 事情。

我 之前 还 做 过 一个 雷达图， 然后 他 能 帮你 去 提供 一些 抓手。 当你 去 看 一个 楼盘 的 时候， 哪些 方 是 值得 你 去 注意 的， 然后 你可以 用 这个 雷达图 去 给 这些 方面 做 一个 打分。 当然 肯定 越 偏 六边形 的 楼盘 是 越 好的。 这个 雷达图 回头 我也 放到 show note 里面 提供 给 大家。

其实我 我 很想 聊 一 聊 投注 分离 这个 话题。 因为 我不知道 你 就 我自己 写 公众 号 的话， 其实我 是 有一个 默认 的 前提条件 的。 就是 三线 以下 的 房 城市 我们 就 不在 讨论 范围 之内 了。

不就是 三线 以下 不 考虑 投资 是 吧？

就买 我 都不 带 买 了。 如果如果 有 读者 问我， 可能 会 劝 他们 卖掉。

对， 明白。

这是我 自己 谈论 房子 的 一个 大前提。 可能 如果我 跟 我 私下里 跟 我自己 的 朋友 会 更 严格 一些。 比如说 一些 弱 二线 我们 也都 不 看 了。 如果你 越往后， 你 越 拿 房子 当 资产， 说白了 你 买的 房子 到底 要不要 住 就 越 成问题。 因为 很有可能 你 人是 在 三线 城市 的， 但是 你 那个 房子 他他 又不 值得买， 那 这种 情况下 怎么 解决？

然后 我 觉得 投注 分离 是一个 很 好的 思路。 头 柱 分离 我可以 给 大家 介绍 一个 三种 很 典型 的 投注 分离 的 情况， 然后 大家 可以 参考 一下。 第一种 就是 人地 分离， 现在已经 失效 了。 不过 我 觉得 它是 一个 思路， 就是我 买 在深圳， 然后 我人 在 北上 广 去 打拼， 这 是一种 投诉 分离。 然后 第二种 投诉 分离 就是 可能 我人 生活在 三线， 但是 我 把 房子 买 在 了 我的 省会。 如果我 的 省会 是一个 强 二线 城市， 那就 更好 了。 我 把 我 前 二线 省会 的 房子 租出去， 我 拿 那个 租金， 我自己 在 我的 三线 城市 去 租。

三线 城市 它 大 概率 是一个 供大于求 的 一个 市场， 也就 它是 一个 对 租房 来说， 他是 一个 租客 的 市场， 我是 很 容易 可以 拿到 一个 比较稳定 的 长期 租约 的， 他 也 不会 牺牲 我的 居住 体验。 相反 如果你 租房， 你的 自由度 是 更高 的， 可能 你 比 你 买 在 三线 能 享受 的 居住 幸福感 是 更高 的那 与此同时 你 买的 房子 它 作为 一个 资产， 它 在 二线 城市 它是 有 流动性 以及 保值 甚至 增值 的 这方面 的 保障 的。 就是 第二种 特殊 分离。

第三种 投资 分离 就是 比如说 我在北京， 我 可能 我在 二 三线 二环 和 三环 这 地方 上班， 但是 我没有 买到 公司 附近。 我 可能 是 比如说 我是一个 纯 投资， 我 可能 买到 了 一个 四环 外， 那 这个 时候 我的 通勤 就 很 成问题 了。 那 我 就可以 把 我 买的 房子 租出去。 然后 我 同样 我 拿 这个 租金， 然后 我 租 在 我公司 附近。 这是我 觉得 是 第三种 的 典型 的 投诉 分离。

投诉 分离 其实 它 操作 起来 并 不难， 难 就 难 在 你 能 突破 那种 固有 观念 的 枷锁。 就是你 得 真的 把 房子 当成 一个 资产， 而 不是 一个 房子， 才能 落地 的 更更 坚决 一点。 我 觉得 这一点 是， 尤其是 第二种 投入 分离， 就是你 人 在 三线 生活在 三线， 但是 你 房子 压根没 买 没 买 在 这儿， 可能 亲戚朋友 会 觉得 你 都要 评头论足 的， 这个 我们 都很 熟悉。 对， 但是 它 可以 有效 解决 你 把 房子 当 资产， 但是 你 人 不在 兹 产地 的 这个 问题。

对我 我 其实 本人 就在 践行 你的 第三种 投入 分离 方式。 我我我 在 上海 买的 房子 太远 了， 然后 我的 工作 又 经常 换， 那 我 就 没有 办法， 就 不可避免 的 要 投入 分离。 因为我 觉得 所有 一线 都有 这个 问题， 所以 我 很 认可 第三种。 但 为什么 就是 那你 你 会 鼓励 你， 比如说 你的 三线 城市 的 读者 去做 投注 分离 吗？ 还是 说 你是 鼓励 的 吗？ 还是 他他 如果 问 了 你 才会 去去 引导。

对 吧？ 就是 他们 在 评论 区里 说 了 这点 了， 我 一定 是 这么 回答 的。 因为我 觉得 我 这种 想法， 他在 他 身边的人 一定 是 听不到 的。 当然了， 我 这种 建议 一定 是 会 遭到 巨大 的 反噬， 反抗 去 怼 我， 我 肯定 还是 要说 的， 因为我 觉得 它是 一个 更优 的 解决方案。

明白， 但是 这个 也 建立 在 你 对 投资 的 相当 的 信任 上。 因为我 觉得 大部分 人 不去 研究 房地产 还是 挺 容易 踏错 的。 这个 事情 就像 炒股 一样。

都是 风险 极大 的。 不会， 我 觉得 你 买 在 二 强 二线 和买 在 一线 城市， 你的 概率 就 不一样。 我 你可以 没有 任何 操作， 但是 前者 的 流动性 和 保值 的 概率 一定 是要 高于 三线 城市 的。 我 觉得 这个 是 不 无需 讨论 的。

不 这个 也 我们 能 举 个 例子， 比如说 深圳 21年 到 现在 跌 了 15%， 深圳 这样的 跌幅， 其实 我我我 觉得 这样的 概率 还 挺 大 的， 就是说 我 觉得 未来 这种 鬼故事 会越来越 多。 实际上 你 在 华北 应该 也能 看到， 就是 整个 天津、 郑 郑 郑州、 太原， 其实 当然 你 可能 现在 不 认可 它的 价值， 但是 你 如果 回到 1617年， 你 其实 是 会 相当 认可 这些 城市 的 强大 性 的 这个 价值 的。 但是 他们的 跌幅 一点 也 不含糊。 我 觉得 我 因为我 身边 确实 有 很多 读者 是 经历 过， 比如说 21年 投 深圳， 21年 投 武汉， 甚至 17年 投 廊坊， 投 郑州， 都是 经历 过 的。 我 觉得 这 都 是在 持有 体验 上 相当 难受 的。 所 所以 所以 我 觉得 就是 多 看一看， 也就是 多 看一看 房地产 的 数据， 然后 了解 一下 周期 这件 事情， 趋势 这件 事情， 我 觉得 能够 帮助 很多人。 即使 在 资助 上 不 犯错， 因为 即使 是 不同 的 年 时期 买 自住房， 它的 体验 也是 完全 不一样的。 你的 心态 是 有 根本性 的 不同 的。

所以 你就是你 认为 在 三线 依然 也是 值得 可以 买的。

没有， 我我我 跟 你的 观点 在 三线 是 对齐 的。 我自己 确实 三线 以下 是 不 碰 的， 除非 特别 看好 的 三线， 大部分 是 不行 的。 但是 但是 我我我 比较 想 补充 的 是 说， 即使 一 二线 我们 也要 相当 的 谨慎， 对于 我们的 投资 预期， 而且 实际 这件 事情 确实 是非 相当 重要 的， 即使 是 一一 二线 也有 可能 亏 大钱。

接下来 是一个 我 觉得 非常重要 的 问题， 就是 和和 什么时候 买。

对， 我们 一直 在 聊 买点 对 吧？ 就是 买 完 什么时候 卖， 我 觉得 是 这样的， 你 会 发现 一个 体验。 我不知道 你 身边 有没有 那种 在 大 涨 周期 大 涨 前 买入 的 那些 朋友， 他们的 心态 就是 当你 在 正确 的 时间点 参与 了 这个 参与 了 周期 的 时候， 等 卖点 出现 你 心里 一定 会 特别 慌。

我给你 大概 讲 一下 这种 心态。 比如说 你 在 15年 买 了 北京， 到了 16年 年底 你 就 发现 你 买的 房子 已经 涨 了 两倍 了。 那么 这个 时候 你 一个 很低， 就是你 自然而然 的 一个 感觉 就是 那 可能 我要 卖 了。 因为 这种 回报率 两年 翻翻 两倍 的 回报率， 实在是 在历史上 看 都 是一个。 就是 一个 小概率 的 肥尾 事件。 对， 所以 这个 时候 你 有 如果 你是 投资性 需求， 你 就会 很 恐慌。 对 这 其实 就是 在 情绪 上 的 一个 正确 买点 之后 的 一个 自然 在 情绪 上 的 一个 卖点。

但 如果 非要 分析 的话， 我 觉得 有 两种 卖点 模式。 第一种 就是 我们 刚刚 说 的 这种 小概率 的 肥尾 的 这种 级别 标准差 的 涨幅 你 经历 过， 那 这个 时候 就是 一个 强势 卖出 的 时候， 就是 也可以 叫 强势 止盈。 另外 一种 模式 就是 当 政策 出来 之后， 整个 市场 明显 感觉到 转向。 比如说 之前 都是 一个月 涨 20万、 30万的那 突然 政策 出来 之后， 这个 小区 你 发现 开始 一个月 跌 个 5万， 甚至 越来越多 的 挂牌， 这个 时候 你 就可以 卖 了。 因为 其实 房地产 不像 股票吧， 它的 周期 其实 一旦 这个 趋势 形成了， 它的 这个 趋势 会 一直 延续。 所以 它 也是 比较 只要你 投入 一些 心思 和 精力 去 看 这个 行情， 你 其实 很 容易 找到 它的 弱势 的 开始 的 点， 也就是 卖点。

也就是说 对于 一个 小区 来说， 当 它的 均价 开始 下跌， 这 是一个 需要 重视 的 信号。 它 不会 像 股票？ 可能 短期 回撤 是 时有发生 的。

对他 可能 会 洗牌， 或者 有 假动作 什么的， 对 吧？ 但是 房地产 其实 一旦 政策 下来 之后 开始 转 市， 那 这个 转世 通常 在 2两到3年 都 不会 结束， 我 其实 就 有点像 17年 3月的 北京， 我记得 16年 10月北京 有 个 重 调控， 然后 17年 3月有一个 加强。

对， 17年 3月就是 彻底 的 关门打狗。

对， 就是你 所谓 的 关门打狗。 那那 之后 其实 政策 出来 之后， 其实 市场 还很 亢奋， 很多人 还想 买。 但是 到了 大概 六月 左右， 你 就 明显 感觉到 就 有些 小区 开始 跌 了。 那 这个 时候 你 卖 完全 不晚， 但是 你 就 一定要 比较 坚决 的 去 挂 那个， 就 我们 之前 聊 的， 挂 那个 市场价 卖掉， 挂 市价 成交。

你 刚才 说 那个 市价， 我 觉得 你 刚才 有一点 特别 好， 就是 比 卖 一 便宜 一点。

就是你 不要 有 任何 的 摊点， 因为 这个 时候 实际上 它 已经 是 标准 的 卖点 了。 这个 时候 就是你 应该 是 让利， 让 他 尽快 成交。 因为 越往后 时间 不是 你的朋友， 你 可能 等等 的 结果 就是 越来越低。

然后 我 觉得 很多人 说 接触 到 你的 这个 趋势 的 体系， 其实 会 很很 猛 的。 因为我 直白 点 问， 抵押 经营 贷 在 你的 体系 里 重要 吗？

当然 重要， 它是 取决于 你的 杠杆 的 容忍度。 我自己 其实 很 保守 的， 我自己 的 买房 也就 20%。 但是 我也是 波段 做 波段 的。 比如说 贷款 宽松 的 时候， 我会 多多 装点 水， 多 去 融资， 等到 卖点 出现 的 时候， 我 就 卖房 还钱， 我不会 一直 让 我的 杠杆率 在 特别 高 的 水位， 我 最高 也 不会 超过 50%， 50就很高 了， 就是 在 大部分 时间 在 25%。

那 也就是说 我 以 一个 二套 的 资格 去 买， 在 你看 也是 O K 的。

当然 是 O K 的。 你 在 正确 的 时点 买， 然后 你的 现金 安全 垫 足够 你 做 这笔 投资， 不会 让 你 睡不着 觉。 我 觉得 你 完全 可以 把 它 跟 买 基金 一样， 它 只不过 就是 一个 房产 的 大类 资产。

那 我 这么 理解 行 吗？ 你看 对不对？ 对于 趋势 投资 来说， 它 有 两个 很 好的 应用 场景。 第一类 就是我 单纯 的 把 房子 看成 一个 投资 标的， 然后 我要 去 抓 它 1到2年 的 这个 波段， 这是 第一类。 第二个 场景 就是说 我自己 有一套 房子 是 我自 住 的， 但是 我 何时 去 卖， 然后 我 选择 什么样 的 房子， 我是 可以 利用 你的 这个 趋势 的 系统 去做 一些 辅助 的 决策， 对 吗？

对我 更 倾向 于 第一种 判断， 因为 第二种 其实 一种 置换 需求， 就是我 什么时候 卖， 那你 卖完 你 还要 买 吗？ 你 不可能 租房 对 吧？ 你 就 可能 还是 要 换换 自 住 的 那个 标的。 所以 其实 这个 波段 是 解决 买卖 点的 问题， 它 不是 解决 置换 的 需求。

明白， 那就 不 矛盾 了。 因为 在 一线 城市 如果你 不 使用 抵押 经营 贷 的话， 做 置换 是一个 难如登天 的 事儿。

就是 差 换 好， 你 必须 要 加钱， 对 吧？ 那那 你 必须 要 用 金融 杠杆 来来 辅助 你 做 这件 事情。

那那 那就 那就 很很 明确 了。 对， 那 我说 句 不好听 的， 其实 如果 是 读者 来， 他 肯定 就说 那你 不就是 个 炒房 的 吗？

我 就 我是 帮帮 开发商 拿 地 的， 因为我 觉得 是 这样， 我 觉得 大家 也 不要 去 妖魔化 一些 事情。 就是 开发商 包括 政府， 包括 所有 参与 到 这 市场 里面 的 也有 炒房 的 职业玩家， 也有 普通人， 但是 很喜欢 买房子 的。 其实 就 跟 股票 是 一样的， 大家 参与 这个 市场 还是 凭 认知 和 本事 赚钱， 炒房 的 并不是 大 赚 特 赚。 我 认识 的 炒房客 里面 死 的 很惨 的。

很多 开发商 大家 也 我知道 大家 都 比较 仇视 开发商。 但是 大家 要 知道 过， 经过 了 22年， 基本上 所有的 民营 开发商 都 被 出清 了。 这个 大家 应该 比 我 清楚， 对 吧？ 然后 政府 也有 相当 多 的 城投 的 债务， 我 我 就 我 倒 不是说 要 让 大家 去 共情 强者， 只是 说 这个 行业 确实 是 跟 投资 任何 投资 行业 都一样， 血淋淋 的。 大家 凭 自己的 本事 赚钱， 不断 的 每 一轮 周期 的 熊市 都会 把 一些 认知 比较 差 的 把 人家 出 清掉。 我 觉 这也是 一个 非常 需要 勤奋 和 敬畏 市场 的 一个 行业。

我 好奇， 就 你看 你 观察 到 的 炒房 的， 他 挂掉 的 一般 是因为 什么？

大部分 是因为 时机 在 错误 的 时机 加 了 杠杆， 然后 持有 大量 仓位， 被迫 忍受 下跌 给他 带来 的 现金流 的 侵蚀。

一般 炒房 死 都 死 在 现金流 断掉 的 上了， 是吗？

你可以 这么 理解 吗？ 比如说 一些 比较 用 杠 比较 极致 的， 他 可能 贷用 抵押 贷 贷出 了 八成， 希望能够 最快 的 上涨。 但是 实际上 房价 下跌 了 20%， 那 他 其实 卖掉 房子 还 完 抵押 贷， 他 就 已经 是 零 现金 了。 但 如果 跌 了 超过 20%， 它 基本上 就 爆仓 了， 就是 过去 五年 跌 20% 城市 真的 不少， 可能 你 在北京 没有 感觉， 我想 我 长春 就 跌 了 20%， 对 吧？ 然后 郑州、 太原、 天津 这 都都 跌幅 超过 20%。

我 觉得 你看 过去 一段时间 关注 我的 读者 大部分 都是 长三角 和 珠三角 的 人。 这 里面 其实 已经 有 相当 大 的 幸存者 偏差， 就是 华北 的 人 在 干嘛？ 你 会 发现 华北 人 没有 炒房客， 就是 因为 可能 有， 但是 可能 已经 被 出清 了。 所以 我 觉得 还是 即使 我 研究 了 这么久， 我 还是 不能 保证 自己是 对的。 我我我 也是 不敢 去 用 高 的 杠杆。 因为我 觉得 投资 一定 是 给 自己 锦上添花 的 事情， 千万不要 影响 自己的 生活。

另外一个 话题 其实 就是 很想 提醒 大家 一下， 因为 这 一轮 新一轮 的 宽松 周期 已经 来了。 那 可能 在 未来 的 某 一段时间， 你 会 猛然 的 意识到， 房地产 确实 是 起来 了， 房价 确实 是 涨 了， 然后 交易量 在 暴增， 你 身边的人 就 很 亢奋。 这个 时候 其实 是 有 一种 措施， 你 会 恐惧 错过的。

我 过去 几年 其实 通过 公众 号 也 见证 了 很多 读者， 他 把 买房 变成 了 缓解 他 自己 焦虑 的 一个 手段。 这种 其实 结局 我 感觉 是 不会 太太 好了， 或者说 他 也没有 吃 到 什么 涨幅。 这种 都 你 没有 吃 到 涨幅， 这 都 无所谓 了。 其实我 就 怕 那个 月 供 的 压力 毁掉 了 你的 生活， 或者说 把 你 变得 生活 压力 太大。 所以 我 就 特别 提醒 大家 一下， 一定要 注意 自己 买房 的 安全边际。 然后 一定 对 老钱 你是。

怎么看 这个 安全边际 这个 事情， 就是 因为我 我 我记得你 很早 公众 号 有一个 买房 表格， 你是 怎么 理解 一个人 他的 安全边际 到了 什么 程度 就可以 做 这笔 投资， 或者 可以 再 置换 更大 的 改善 自主。 你是 怎么 理解 这个 问题？

我会 把 那个 买房 表格 放到 show no 这 然后 我是 如果 这个 博客 只能 给你 推荐 两个 事儿， 一个 就是 那个 的 那个 趋势 的 总结 的 图， 还有 它的 这套 体系。 第二个 就是说 我想 跟 大家 推荐 买房 表格， 然后 它是 什么 意思 呢？ 就是 买 不 买房， 其实 你是 可以 这个 房子 我 买 还是 不买， 你是 可以 拍 脑门 去 决定 的。 但是 你 当你 决定 买 了， 那 它 就 不是 一个 选择题 了， 它是 一个 算术题。 买房 表格 其实 就是 帮你 根据 你的 你 手里 有 多少钱， 以及 你 能 承受 的 月 供 的 上限。 这 两者 相加 去 帮你 算 出来 一个 你 能 买得起 多少 总价 的 房子。 然后 当你 带着 这个 答案 你 再去 选 房 会 更有 针对性。 然后 你 也 不会 说， 为什么 我 看到 房子 都说 我 买不起 了， 就 不会 有 这种 问题 了。 你 只会 看你 自己 买的 在 你 预算 范围内 的 房子。

所谓 的 安全边际， 它 来自于 几个 地方。 第一个 就是你 真的 得 确定 你 对 未来 60个月， 就是 未来 五年 之内 你 这个 现金流 的 稳定性， 你是 很 确定 的这 是 第一点。 第二点 就是我 肯定 是 不 希望 大家 把 杠杆 用尽 的。

因为 在上 一轮 包括 可能 受 某些 非常 著名 的 房产 大 V 的 影响， 很多人 觉得 负 现金流 是 没问题 的， 所谓 的 负 现金流 就是我 的 收入 减去 我 每个 月 的 必要 支出， 再 减去 月 供 已经 不够 了。 大家 觉得 这个 没问题。 但是 事实证明， 如果 再 扛 再来 个 疫情 这种 三年。 的 这种 黑天鹅， 很很 容易 让 你 挂掉 的那 如果 大家 不信 的话， 可以 去 深圳 的 个人 破产 公司 网 去 看 各种各样 的 悲惨 故事。 所以 就是说 付 付现金 流 也是 我 无法 接受 的那 第三个 安全边际 就是 当你 买 完 房 之后 的 一个 最 首要 的 目标， 就是 去 赶快 存钱。 这个 存钱 我 觉得 12个月 到 36个 月， 就 1到3年 的 你的 收入 是 差不多 的。 也就是说 他他 防 的 是什么 呢？ 防 的 是 你家 里边 的 人 有人 失业， 或者 是 有人 你 生 过 病 遇到 个 灾， 你是 有 你是 完全 可以 有 一笔 应急 的 钱 的， 他 能 帮你 扛 个 半年。 这 三种 安全边际 共同 决定 了， 就 相当于 说 买房 表格 帮 大家 把 这 三种 安全边际 都 量化 出来 了。 那 我 觉得 你 在 买房 表格 计算 下都 没问题 的话， 我 觉得 你可以 踏踏实实 的 去 选 房。

明白， 我想我想 就 重复 一下， 就是说 你 建议 大家 立即 存 11到3年 的 钱， 以 这个 为 现金 店 对 吧？ 然后 再 衡量 自己的 收入 和 月 供 的。 你的 公式 是什么？ 就是 收入 要 高于 月 供 的 几倍。

收入 减去 必要 的 生活 开支， 然后 再 减 月 供， 还有 剩 或者 是 勉强 打平。

就 这个 大于 0， 那么 这个 就是 买房 就 成立 对 吧？ 对， 因为 对， 明白。 那 首付 是从 自己的 从 自己的 存款 里 出 吗？

首付 你可以 是 借 的， 但是 你 肯定 得 有一个 还款 计划， 对 吧？ 不管 是你 跟 亲戚 还是朋友 借 的那 这些 东西 也都 构成 了 你的 我， 我 都 把 它 放到 月 供 里 了。

O K 那就 一 如果你 首付 不够， 那就 你 多了 月 供， 对 吧？

守护 不够 就 多了 月 供。 是的。

O K 所以 反正 它是 一个 组合， 就 你 有一个 还有 计划， 就是 一个 首付 加上 月 供， 它是 要 满足 你的 收入 和 存款 模型 的。

是的， 也就 比如说 或者说 你 这 这 对， 或者 你 老婆 问 你， 这个 房子 我们 为什么 要 买你 可以 给他 一个 excel 表格， 你 告诉他 我们 爸妈 出了 多少钱， 我们 朋友 借 了 多少钱， 我们 这 我们 两个 的 收入 是 多少， 我们 每个 月要 花， 包括 还有 孩子 的 钱， 我们 要 花掉 这些。 那 我们 还有 剩 那 剩下 钱 我们我们 未来 可能 我们 有 60个月， 我们 可以 看到 房子 的 涨幅， 我们的 现金流 足以 支撑 这些 支出， 然后 我们 还 可以 再 存 一笔 钱， 以后 有事 我们 也 不怕， 因为 买房 一定 是你 人生中 最大 的 一笔 支出。 有了 这个 表格， 你 会对 他 更 胸有成竹 一些， 你 会 帮你 减少 很多 恐惧 的。 因为 当 周期 真的 来临 的 时候， 你是 很 容易 很 慌 的。 然后 你 会当 你 很 慌， 你 就会 任凭 别人 的 观点， 任凭 一些 错误 的 流氓 的 逻辑， 还有 各种 噪音 在 你 脑子 里面 去去 撞 的。 这个 叫做 有时候 你说 被。

行情 逼 定， 就是 被被 牛市 逼 定 的 人， 有 就会 垫着 脚 去做 一些 自己 超过 自己 支付 能力 的 事情。

对我 是 非常 不 喜欢 这种 状态 的， 所以 我 就 希望 用 这个 表格 让 大家 把 买房 这个 事 变得 更 胸有成竹 一些。

明白， 就是你 这个 方案 当然 可 确实 是 稳妥 的。 其实我 比你更 我我我 其实 比你更 保守 我自己 的 投资 买房 的 那个 模型 是 就买 完 房 还 剩下 的 现金 店 一定要 足够 我 支付 两年 的 月 供， 这 是我的 模型， 就是 在 你 那个 基础上 再 多一笔， 先 安全 点。 就是我 抱着 最坏 的 打算， 就是我 失业 了， 那 我是 零 收入。 在 这种 情况下， 我 两年 不能 死掉， 我 这个 前提 成立， 我 才会 去做 这笔 投资。 否则 这笔 投资 会 让 我 睡不着 觉， 因为我 就 存在 两年 被出 清掉 的 风险。

就是 对待 买房 表格 这个 态度， 可能 我 放到 五年 前， 放到 2018年 那时候的我 我 可能 会 对此 不屑一顾。 因为 那时候 我也 年轻， 我会 觉得 我的 收入 还在 增长， 我会 对 未来 很 有 信心， 我 可能 就 不太 在意。 但是 放到 2023年 的， 我 就会 非常重视 买房 表格， 我相信 可能 再 过 五年 我会 更 看重 他。 所以说 就是 人的 风险 敞口 一定 会 随着 年龄 变化 的。 所以 对， 就是我 反正 大家 一定要 重视 这个 事儿， 我 肯定 是 不 希望 大家 在 房子 这件 事上 冒险 的， 尤其 他 未来。 我 觉得 我 和 尼克 我们俩 录播 课 之前 还在 讨论 这个 事儿。 就是说 本轮 周期 已经 开 启动 了， 这点 我们是 完全 一对 齐 一致 的。 但 你 要说 未来 这种 周期 还能 来 几轮， 我是 不敢 去 预测 了。

但是 就是 先 做好 这 两 这 一轮， 对 吧？ 就是 至少 这 七年 的这 这 一轮 周期 的 主升浪， 我 觉得 尽量 不要 参与。 所以 就是 合理 规划 自己的 需求， 然后 在 实际上 多 去做 一些 研究 和和 这个 和 和 分析， 就 可能 不能 在 这个 尤其 在 这个 时候 不能 做 羊群效应。 你们 羊 不能 人云亦云， 对 吧？ 要 客观 的 看待 这个 周期 这个 事情。

然后 刚才 我问 你 那个， 我说 假如 说 每个 家庭 在 限购 框架 下， 他 只能 持有 两 套房， 其实 也 跟 这个 问题 有关， 就是 刚 需 和 改善。 我 这点 我们 之前 也 讨论 过， 我们 可以 再聊 一 聊， 就是 未来 谁 跑 赢 了 谁 先 涨， 那 刚 需 和 置换 你 怎么 选， 这种 这类 话题。 对， 你可以 再说 一说。

其实我 觉得 刚 需 和 改善 不就是 谁 先 涨 这个 问题， 他 这个 刚 需 和 改善 都 是一个 巨大 的 大雷， 刚 需 里面 也有 楼龄 特别 老的 老 破 小 对 吧？ 也有 那个 也有 特别 好的 次 新 盘， 改善 也是 相当 多 的。 我 还是 刚刚 我们 聊 的 那个 点， 就是说 很多 主题 和 因子， 我们 去 一些 人居 的 大家 喜欢 的 这些 这 这 这些 主题。 我 觉得 只要 是 靠 这些 主题 进 的 这些 房源， 它 就是 会 先 涨， 而且 涨幅 会 穿越 周期 比较 大 的， 所以 倒 不一定 刚 需 和 改善 怎么 选。 我 觉得 在 你说的 这个 买房 表格 下， 这个 100平米 100平的 事情 对 吧？ 140做140的事情， 这 里面 每 都 会有 领涨 的 好好 小区， 并 不是说 140就涨 不过 100， 或者 反过来。

我们 说下 老 破 小 这个 事儿， 你 人 在 上海 吗？

对我 在 上海。

我们 就 拿 北京 和 上海 来 聊吧。 你 觉得 北京 和 上海 老 破小孩 有 买的 价值 吗？

我 觉得 是 这样的， 这个 话题 就 确实 只有 北京 和 上海 还有 的 聊。 如果如果 是 针对 一个 粉丝， 他 不在 这 两个 城市， 哪怕 深圳 我 都 坚决 不 同意 他 买 老婆 小， 但是 上海 北京 太 特殊 了， 这 两个 城市 可能 是 中国 过去 20年 唯一 两个 没有 市中心 没有 转移 的。 上海 永远是 人民广场、 南京 西路 对 吧？ 然后 北京 我不是 那么 熟， 但是 我也 大概 知道？ 海淀 那些 老 破 小我 原来 也 住 过， 那 就是 大家 对 老婆 小子 的 容忍度 很高， 是 在于 地段 价值 远远 大于 产品 价值。 这个 事情 是 非常 对 吧？ 是， 而且 地段 价值 能 穿越时间， 不会 因为 什么 市政府 学区 的 搬迁 而 转移。 所以 我 倒是 认为 就 只 针对 北京 和 上海， 我 倒是 觉得 老 破 小 现在 是 阶段性 被 低估 的。 这里 就是我 的 建议 是， 如果你 只 做 投机 做 两年 或者 做 一个 临时性 的 过渡性 的 买房 需求， 我 觉得 这 两年 选 老婆 小 是 没有 问题 的。

就 他 还 他 起码 还能 抓 一波 涨幅 是吗？

对他 因为我 我 这 里面 有 两个 逻辑。 第一个 是 过去 豪宅 和 改善 的 涨幅 太大 了， 无论是 北京 还是 上海， 这 在 这种 两种 业态 周期 是 周期 上 是 见 顶 的。 第二个 原因 是你 观察 金融 的 放水 渠道， 你 会 发现 由 经营 抵押 贷 的 放水 已经 悄悄的 变成 了 按揭 贷款 的 放水。 就现在 刺激 首 贷 和 2代的 人 进场， 是的 力度 远远 大于 此， 就是 给 那些 企业主 经营 主 送 钱 的 那个 力度。 所以 我 倒 觉得 未来 至少 今年， 我是 蛮 看好 老 破 小的 那个 超跌 反弹 或者 价值 回归 的对 我就是我 的 看法， 你怎么看？

我 观点 有有 几个， 第一个 就是 广州、 深圳， 二线 城市， 这些 城市 就 彻底 放弃 老婆 小， 还是 更 跟随 主流 的 对于 房子 的 审美 偏好 去 选。 就 比如 刚才 前面 那个 提到 的 那种 符合 龙头 标准 的 货。 那 北京 和 上海 的 老 破 小我 觉得 可以 把 范围 再 小 一点。 如果你 这个 老 破 小 它是 没有 地段 的那 也可以 放弃 选择。 比如说 你是 一个 近郊 的 老 破 小， 那 她 肯定 就 不在 我 这 打分 一定 是 低 的那 很多人 说 老婆老婆 想 一定要 匹配 一个 学区， 这个 我 不太好 说， 因为我 我自己 觉得 学区 它 本身 又是 一个 政 巨大 的 政策 风险， 但是 学区 确实 是 配 那个 地段 的 巨大 的 加 分项。 对， 这个 是 一点。 那 北京、 上海 我是 不太 清楚。

北京 的 问题在于， 比如说 你 想 四环 内， 然后 总价 600万你 去 买 的话， 主要 的 供给 还是 在 老 破 小。 这就是 现实， 就是你 很难 去， 就是说 你 没有 太多 选择 的 余地。 也就是说 你 在北京 买房， 如果 是 第一种 价， 必然 面临 着 地段 和 产品 力 的 2选1。

然后 我自己 其实我 18年 在北京 买的 这种 老 破 小， 其实 当时 我 并没有 抱 太多 的 期待， 但是 我自己 住了 五年， 我 给 大家 说 一下 感受。 第一个 就是 首先 居住 体验， 它是 体验 不 体现 不到 房价 里 的。 也就 这 五年 我 享受 了 巨大 的 地段 的 方便， 比如说 我可以 步行 去 上班， 然后 各种 比较 稀缺 的 那种 人文 的 资源 在， 因为我 是 买的 三环。

所以说 这些 都是 享受到 的， 但 他们 可能 并没有 体现 在 你 房价 的 涨幅 里。 然后 第二个 完全 出乎 我 意料 的 是我 我们 这边 多了 两条 地铁， 地铁线 然后 正在 动工， 包括 周边 的 变化 也都 非常 大。 比如说 原来 我们家 附近 有有 小吃街， 后来 都 被 清退 了。 现在 你 利润 变成 了 一个 特别 安静 的 街道。 产 原来 可能 有一个 商场， 后来 那个 商场 倒闭 了， 可能 对 我们在 这儿 来说 是一个 巨大 的 利空。 栋 楼 又被 字节 跳动 买下来 了。 然后 比如说 我们 边上 有一个 很大 的 公园， 它 要 经过 了 一轮 巨大 的 翻新。

但是 我 买 老婆 小的 时候， 我 主流 观点 是什么？ 老婆 小 周围 没有 生地。 那你 可能 他 没有 新产品 的 供给 的 定价， 去 帮你 拉高 整个 板块 的 配套 的 也好， 还是 说 板块 的 价格 天花板 都 没有信号 去 帮你 去 拉。 因为 没有 个 没有 升级， 你 这个 板块 没有 什么 改善 的 空间。 这些 是我 当时 卖 老婆 小 很大 的 顾虑 点。 但是 我自己 住 下来 发现， 包括 我自己 观察， 我 发现 北京 三 四环 以内， 它的 城市更新 也是 有的， 而且 还 挺 明显， 起码 你是 能 感知 到 的。

北京 的 旧城改造 确实 是 全国 力度 最大 的， 这个 是 就是 有点 超出 预期 的对 吧？ 就是 大部分 城市 其实 不成立。 对。

是的。 而且 还有 一点， 就是 我们 小区 还 经过 了 旧 改。

我 这 还 翻新 了 对 吧？

对， 所以 包括 周围 小区 也都 是。 所以 我 就说 如果 大家 在北京 和 上海， 其实 对 老 破 小 还是 可以 有 一定 的 容忍度 的。 当然了 他他 有 他 很大 的 缺点， 比如说 房贷 的 那个 期限， 这些 我 都不 否认。

对， 包括 金融 的 那个 就是你 要 如果 要 抵押， 也 抵押 不出 太高 的 层数。 但是 确实 是 怎么说， 就是 在 确实 就是 在上 上海 老 楼顶 肯定 是 无法 穿越 周期 的。 娄 林 怎么讲 呢？ 就 高 楼龄 的 产品 肯定 是 无法 在 长期 穿越的， 对 吧？ 但是 这个 风格 现在 我 觉得 是 有 阶段性 低估 的 机会 的， 它 不 适合 长 持， 但是 我 觉得 倒 不作为， 今年 建仓 倒也不 差， 可以 是一个 过渡性 的 一个 方案。

对， 然后 我 还有一个 细节 问题 还 挺 想 跟 你 讨论一下 的， 也是 关于 老 破 小的。 就是我 为什么 买 老婆 小？ 还有一个 很 重要 的 原因 就是我 自己 个人 有一个 审美 偏好， 我 绝对 不去 碰 那种 带 电梯 的 塔楼， 而且 楼龄 比较 老。 这类 供给 在北京 也 非常 常。

对， 在北京 还 挺 多 的 爬楼 这种 事情， 但是 别的 城市 基本上都 淘汰 了。

是的， 就是 一种 大 高楼。 高 容积率 密度 很大， 然后 是 电梯 房， 但是 那个 物业 就 极其 的 差， 然后 这类 房子 我是 打死 都不 带 碰 的， 所以 最后 我也是 买 了 那种 板楼。 这类 在 上海 供给 多 吗？

你说 塔楼 基本上 就是说 一代二代 了， 现在 其实 已经 迭代 到 四五代 了， 最新 的 这种 大横 厅 板楼 其实 已经 是 四五代 了。 所以 我 觉得 现在 就是 在 上海 的 问题， 你 买不到 塔楼 了， 除非 是 二手 的， 特别 老的， 那种 确实 也 跌 了 很多。 对。

反正 这类 供给 在北京 真的 四环 内 太多 了。 我 个人 是 建议 大家 回避 的， 除非 他是 比如说 央 管自 管， 就是 单位 自己 花钱 来去 维护， 那 还行。 否则 的话 这种 房子 的 物业 老化 速度 太 可怕 了， 你 居住 体验 也 不会 很好。 而且 这类 小区 它的 绿化率 一定 极差， 所以 我 个人 建议 大家 可以 把 这类 也都 放弃 掉。

我 其实 蛮 建议 那个 听众 去 买 自己 力所能及 力 的 最好的 房子， 尤其是 毕竟 是 自 住 的。 无论 从 保值增值 的 角度 还是 自 住， 其实 买好 房子 都是 正确 的， 而且 是 加 分 的那。

其实 你 这个 观点 如果 放到 2016年， 也是 有 可以 跟 你 去， 也是 有人 会 diss 你的。 因为 感 我 感觉 就是 那个 时候 大家 的 一个 偏好， 可能 还是 说 捡漏， 笋 盘。 比如说 就是 房子 一般， 但是 是一个 笋 的 价格 我 也能 行。

其实我 是 不 认可 这种 讨论 的 逻辑 的。 因为我 自己是 觉得 除非 你是 专业 做 中介， 你是 在 第一线 能 接触 到 这些 信息， 否则 到 你 眼里 的 笋 盘 其实 都 各有 各 的 问题。 是你 要 相信 市场 的 有效性， 就是 能被 你 看到 的 笋 盘， 它 往往 都 背后 都有 它的 一些 东西。 比如说 反正 各种各样 的 一些 原因， 对 吧？ 我 而且 其实 你 笋 盘 买的 低， 卖 的 也 大 概率 是 低 的， 而且 笋 盘 流动性 都 比较 差。 我 只能 说 这个 模式 不在 我的 模式 里， 我 其实 更 喜欢 做好 资产 的， 无论 创业 周期 还是 做 主持人 了， 去做 大家 共识 的 东西。

我 觉得 其实 有时候 我自己 投 的 东西 都 比 我 投资 基本上都 是 买 一些 低 线 城市 的 最好的 房子， 对 吧？ 尽量 就是 稍微 差一点， 流动性 差一点 我 都 不想 投。 但是 自己 买房子 好像 就 喜欢， 这个 性价比 高， 虽然 顶楼 但是 便宜。 或者 会 去 捡 一些 漏 什么的， 这种 反而 是我 反 我 我 现在 反思 反而 是 不 正确 的。

是 长期 看 其实 是 容易 吃 到 亏 的， 是 对你。

买的 低 卖 的 也 低， 在 投资 上 也是 一样的。

我 好奇 流动性 这个 因素 在 你 那儿 的 权重 大概 有 多 高？

是 这样的， 就是说 我 投资 特别 讲究 时机， 那你 你 出货 就是你 卖出 的 时候， 你 希望 在 正确 的 时机 尽快 的 走掉。 这个 时候 你 就 非常 需要 充足 的 买家 来 吃掉 你 这个 流动性， 所以 流动性 差 的 盘 我 一般 不 碰。 比如说 一一 二楼， 包括 一些 不 吉利 的 楼层 或者 是 顶楼， 包括 一些 高 总价 的， 就 比如说 高出 这个 市场价 两倍 的 一些 什么 大 别墅， 或者 是 这种 这种 非 流通盘 我 一般 不会 考虑， 因为 他在 卖 的 时候 会 出现 很大 的 问题。 对， 你就是 想 卖 的 时候 你走 不掉， 也没有 办法 践行 这个 买卖 点的 这个 时机 选择。

我们 最后一个 问题， 你 能 给 大家 再 总结 一下， 如何 更好 的 利用 你的 那 套 趋势 的 信号。 因为 肯定 我会 把 你的 那个 趋势 信号 的 图 放到 show note 里面， 但 我怕 很多 读者 看 了 会 比较 懵， 你可以 再 给 大家 解释一下。

首先 我 觉得 第一个 第一 重要 的 是 大家 要把 如果 想 参与 买房 这个 游戏 就 重视 起来。 第一步 就是 去 看 买房 表格， 去 评估 自己的 总价。 首先 知道 自己 能力 在哪儿， 无论是 投资 还是 我 觉得 投资 可能 就要 更 保守 一些。 如果 自助 的话， 可以 按 老钱 的 这个 看自己 到底 适合 什么 总价 段。

这是 第一步， 首先 要 重视， 而且 要 科学合理 规划。 第二步 就是你 对于 你 买的 城市， 你 了解 一下 它 过去 十几年 的 价格 波动 不 规律， 这个 城市 到底 是 每年 慢慢 涨， 还是 有 几年 会 暴涨， 大部分 是 阴跌， 暴涨 的 时候 一般 有什么 周期性 规律？ 现在 我们在 周期 的 什么 位置？ 这个 城市 什么时候 会 启动， 什么时候 启动 的 信号？ 我 觉得 这个 事情 可以 有 两个 方式 去 实现。 一个 是 show notes 会 展现 全国 的 各个 城市 的 周期 的 状态， 还有一个 就是 可以 再去 动物 这个 公众 号 后台 回复 你 想要 买的 城市， 你 会 得到 一张 这个 城市 的 K 线图， 这 里面 有 所有 周期， 包括 价格行情 的 规律。 你可以 大致 看一下， 这个 对于 你 从 宏观 了解 这个 城市 的 周期 位置 有 非常 大 的 好处， 这些 我 都 已经 做好 了 那个 后台 的 关键词 索引。

然后 第三件 事情 就是 可能 我 针对 投资性 需求， 你 要 知道 什么时候 卖出， 一定要 规划 好。 你 现在 买买 的 时候， 你 只要你 只要 看到 你 卖 的 时机 和 你的 这个 流动性 的 这个 就 比如说 你你你 两年 之后 税 要 交 多少， 两年 之后 能 限售 规则 允 不 允许 你 卖？ 还有 就是 如果你 拿 五年 和 拿 两年 哪个 会 更好？ 你 要 去 算 笔 账， 我 觉得 这是 针对 投资性 的 一个 建议。

然后 我 还想 再 补充 一个， 就是 追问 一个 细节， 投资 资助 咱们 都 算上， 对于 二线 城市 来说， 刚 需 和 改善 的 户型 不用 太 纠结 是吗？ 因为我 这个 问题 还有 个 背景， 就是 其实 过去 三年 大家 有 个 巨大 的 共识， 就是 改善 的 高 总价 的 房子 涨 得 更好。 大家 可能 觉得 有点 我 觉得 大家 就 有点 普遍 的 整体性 的 有点 回避 刚 需 了。 那 可能 一线 还好， 那 二线 城市 这个 对 刚 需 应该 怎么看？ 你 有什么 观点？

这里 定义 的 对于 刚 需 的 定义 可能 就是 比如 三房 以下 就 叫 刚 需 两 房 三房 对 吧？ 大面积 的 洋房 别墅 甚至 更好 的 这个 就是 就是 改善。 我 倒是 觉得 我我我 自己 先 说 我自己 投资 的 风格， 我是 不 喜欢 买 四 超过 四 房 我是 不会 买的。 五房 以上 我 肯定 不会 看。 那么 四 房 如果 面积 不 紧， 户型 不够 紧凑， 比如说 170以上 的 四 房 这种 户型 我 都 不会 去 投。

因为我 觉得 有 两点 让 我 很不 舒服。 第一个 是 价格 确实 贵， 就是 这 两年 其实 涨 了 很多， 我 觉得 现在 买 有 一种 追高 的 风险。 第二种 就是 大家 对于 这类 户型 和 产品 的 共识 太 拥挤 了让 我 很不 舒服。 似乎 就是现在 买房子 只能 买 这种。 其实 就 我 目之所及， 像 这种 刚 需 或者 小四 房， 它的 产品 最近 的 迭代 的 就 也 经过 了 很大 的 迭代， 而且 它的 价格 我 觉得 在 阶段性 是 被 低估 的。

我自己 当然 要 看 每个 板块 的 性质。 比如说 你 在 改善型 的 板块， 当然 是 买 改善 的 盘。 但是 对于 一个 板块 里面， 刚 需 供给 特别 少， 次 新 又 特别 少， 龙头 的 货 又 特别 少。 我 觉得 这样的 刚 需 是 完全 可以 投 的。 而且 还有 一点 就是 刚 需 这种 刚 需 的 流动性 是 非常 好的。 因为 过去 两年 其实 是 整个 房地产 熊市 的 两年， 这 段时间 其实 你 观察 到 现象 就是 富人 在 买房， 也 跟 他们 拿到 资金 这个 有关系， 也 跟 他们 自己 做 防御性 的， 就是 生意 不好 做， 防 这个 钱 用来 做 防御性 的 配置 有关系。

但是 你 要 相信 人都 是要 结婚 要 生 孩子 的， 这些 年轻人 他是 回避 不了 买房 这个 需求 的。 刚 需 早晚 会 入市， 这个 入市 的 节奏 我相信 这 两年 会 加速 的 进场。 因为 过去 他们 按揭 贷款 也 并不 宽松， 现在 所有的 政策 都在 鼓励 这些 人， 就 守待 二代 的 这些 刚 需 进场， 或者 讲 这个 总价 段 偏低 的 这些 刚 需 和 紧凑 改善， 会 是 这 一轮 的 主主 行情。

这 一个 跟 过去 三年 的 共识。

是 有点 不一样的， 有点 背离 的。 是的 是的 是的。

OK 那 没什么 问题 了。 好， 这 期 先 就这样， 谢谢 大家， 谢谢你。

感谢 面 基 的 听众， 我是 对于 买房 这件 事 非常 有 研究 热情， 然后 也 花 大量 时间 在 研究 价格 波动 和 趋势 周期 这些 事情， 无论是 我的 主业 股票 还是 期货， 所以 希望 大家 不要 妖魔化， 不要 妖魔化 我， 我 也不 鼓励 大家 炒房， 只是 在 帮助 大家 做 合理 规划 和 资产 配置， 好吗？