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欢迎收听雪球出品的《财经有深度》雪球国内领先的集投资交流交易议题的综合财富管理平台聪明的投资者都在这里今天分享的内容叫《房地产胜者为王的时代》悄悄来临来自二郎架头
最近有很多朋友问我,为什么老是盯着保利地产不放,房地产不是已经不行了吗?为啥还要去投资地产股?其实,我投资地产股并不是一拍脑袋就做出的决定,而是经过了多年的观察和调研做出的慎重决定,因为经过观察,我认为房地产供给侧改革已经基本完成。
胜者为王的时代已经悄悄来临,2025 年的房地产投资机会或许和 2015 年的煤炭钢铁行业有着极为相似之处。煤炭和钢铁行业,两个持续萎缩的行业不妨赖中国神华和宝钢股份股价持续上涨了 10 年。
这就是胜者为王的魅力让我们看看来源于保利发展年报和季报的数据今天我以保利发展的数据为例跟大家探讨一下胜者为王的投资逻辑保利发展或许不是地产行业股票的最优解
欢迎大家列举其他一些头部地产公司数据做比较过去 10 年中国房地产从 2016 年开启涨价去库存的大戏到 2021 年商品房销售面积和销售金额达到了峰值随后逐年回落到 2024 年跌入低谷可以预期 2025 年甚至以后多年销售面积和销售金额仍将大概率下滑
2024 年,全国房地产销售面积比 2021 年峰值下跌了 46.7%,销售金额比 2021 年峰值下跌了 45.81%,销售均价在 2023 年见顶后回落。
再看看房地产的一哥保利发展的数据保利发展在全国销售面积和行业一样从 2015 年就开始持续上涨但到 2020 年达到峰值比行业提前一年见顶销售金额从 2015 年就开始上涨到 2021 年达到峰值后持续下滑 2024 年保利发展的销售面积从 2020 年峰值下跌了 47.3%
而销售金额则从 2021 年峰值下跌了 39.61%可以看出保利发展的销售面积虽然下滑程度与全国房地产销售面积相近但销售金额的下滑幅度则远小于全国房地产销售金额的下滑幅度在过去 10 年保利发展的销售面积和销售金额在全国的市场份额持续增长
到 2023 年达到新高而 2024 年和 2025 年一季度有小幅下滑 2024 年保利发展全国销售面积和销售金额市场占有率比 2015 年提升了近一倍所以从整体来看市场份额是在持续增长的波浪是前行的虽然从全国范围看保利发展的市场占有优势并不明显
但我们再看看保力发展披露的 38 个核心城市的数据先从自身销售占比看保力发展在 2017 年三大核心城市群销售占比近 70%
2019 年,六大核心城市群销售占比为 77%,2020 年开始披露的 38 个核心城市的销售占比从 75%持续攀升到 2024 年的 90%。可见,保利发展虽然在最近两年,全国市场占有率略有下降。
但其核心城市的销售占比自身的销售是在大幅增长的这也是保力发展销售房价均价能持续增长的主要原因 2015 年开始一直到 2025 年一季度保力发展的销售均价一直都在增长
除 2020 年小幅回落外基本没有回落过 2025 年一季度销售均价已经比 2015 年销售均价上涨了 61.7%同时从披露数据可以看到
保力发展在 38 个核心城市的市占率已经从 2022 年的 6.1%提升到 2024 年的 7.1%所以从以上数据可以看到保力发展其实早在 10 年前就逐步聚焦核心城市的发展
特别是最近三年更是把精力和资源投放到最核心的城市不断提升核心城市销售额是保利发展能够更好穿越行业周期的重要原因有朋友质疑聚焦核心城市的战略发展商其实都懂
为什么只有向保力发展这些头部发展商才能做好呢其实原因很简单因为核心城市的核心地段胎地竞争是非常激烈的只有负债成本低负债结构健康实力雄厚的开发商才能赢得竞争头部通吃的效应导致这些核心城市优质地块迅速向头部开发商集中而这些头部开发商获取优质地块后
通过新的优质地块带来的利润去逐步化解过去的库存包袱而实力较差的开发商负债成本高既要忙于去库存和保交楼又要忙于化债更没有实力去拍优质地块去消化过去的库存包袱这样下去优秀的头部公司会逐步挤压实力较弱的公司
从这两年的核心城市拍地情况看,房地产已经进入了"胜者为王"的时代,这两年依然能够活跃在核心城市土拍市场的公司。据我观察,只剩下几家了,包括保力发展、华润置业、绿城中国、招商地产、中国海外发展、月秀地产、滨江集团。这七家公司极有可能成为房地产行业里面战斗到最后的公司。
房地产行业完成供给侧改革后,会不会像十年前煤炭钢铁行业那样,造就出一个未来十年股价能够持续上涨的公司呢?我们热切期待中。