LdN437 Wann werden die Mieten wieder bezahlbar?
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热烈欢迎收听《国家局势》第437期。我们欢迎大家收听我们有史以来的第一个夏季访谈，参与者有：像往常一样，Ulf Bohrmeier（我本人），柏林的律师，以及Philipp Banse。也欢迎你，Philipp。我们现在又回到了……

我差点说，在建筑部。我们从上次采访上一任建筑部长Klara Geiwitz时就知道了。我们现在又回到了这里。一切如常，只是领导换人了。欢迎来到《国家局势》，Verena Hubertz女士。非常感谢，欢迎来到建筑部。

困扰许多德国人的一个问题，也是一个关系到生存的问题，那就是住房短缺，至少在德国的许多地方是这样。当然也有例外，尤其是在东部联邦州。但总的来说，在许多地方，德国的住房不足，尤其是在大城市。而现有的住房，往往价格昂贵，难以承受。

是的，这个问题由来已久。我们上次也讨论过。恰恰相反，这个问题已经存在很多年了。而且还在大规模地扩大。比如在大城市慕尼黑、柏林、法兰克福，情况比几年前还要糟糕。所以这个问题是……

又一次，这是一个让人感觉，或者许多正在寻找出租公寓的人感觉，政治没有作为的领域。多年来，它让我们失望。这种政治没有作为的感觉，在民主社会中当然很危险。因为这是人们怀疑民主是否还能解决其生存问题的关键因素。如果情况更糟，他们甚至可能会选择极右翼。

但是，政治究竟能做什么呢？特别是联邦政府在本届议会中想解决什么问题？我们现在就和这位女士一起讨论这个问题，她将在默克尔政府，然后希望对我们所有人，一劳永逸地解决这个问题。再次欢迎Hubertz女士。如果您听到这些话，这是一个困扰数百万人的巨大问题，已经持续多年了。没有进展。现在您是建筑部长，所有人都看着您，期待您能找到解决方案。您也会有点害怕吗？或者……

我认为，哪里有挑战，哪里就应该行动，这对我来说也是如此——我们稍后可能会谈到我的简历——也是我决定竞选政治职务并试图解决这些问题的理由。当然，这是一个巨大的难题，所以有很多事情要做。

是的，关于您的简历，您刚才提到了，您1987年出生于莱茵兰-普法尔茨州美丽的特里尔，在那里长大，在莫泽尔河畔长大，然后在科恩茨小镇完成了中学学业，最初您也留在该地区攻读学士学位，在特里尔学习工商管理。是的。

在大学期间，您就加入了社民党，互联网上说，是因为当时没有最低工资，这是真的吗？是的，这是真的。我在特里尔的汉堡王打工期间，工资是6.13欧元，然后我们举行了一次圣诞晚会，工资涨到了6.18欧元。

每个人都说，要知足，这很棒。

除了某个东欧国家外，欧洲各地都有最低工资，但在德国没有。我们生活在哪里？我们为此而奋斗。2009年，社民党的选举失败了。默克尔和韦斯特维勒组成了黑黄政府。当他们推出酒店税减免，也就是莫文彼克税时，我非常生气，我说，我现在加入社民党。

然后您在2013年获得了硕士学位，在奥托·拜斯海姆管理学院获得了理学硕士学位，毕业后，您与人共同创立了一家初创公司AJNS New Media GmbH，该公司以其Kitchen Stories应用程序而闻名。

AJNS代表“Alles Jetzt Nicht Später”（德语，意为“现在就做，不要拖延”）。它拥有大约2000万用户，甚至苹果公司也来参观了。在柏林的办公室里做饭。是的，苹果的首席执行官来过，因为我们当时说，2013年，出版商很难将内容转移到数字时代。

要么是用户生成的，而且相当难看，要么就像一个糟糕的PDF文件。我们说，我们先做移动端的iPad版本，然后赢得了苹果设计大奖，苹果首席执行官蒂姆·库克来到克罗伊茨贝格，我们和他一起做了煎饼。他好吗？非常好。我必须说，他真的花了很多时间，还聊了一个小时。

程序员们当然都很兴奋。说实话，我也会很兴奋。我负责我们的应用程序。蒂姆，握手，我必须说。也许他在暑假会来拜访。2017年，博世的一家子公司部分收购了Kitchen Stories。2020年，她辞去了首席执行官的职务。博世通常会为此付费，而不是免费获得。我猜想，这笔钱……

很多钱，以至于你实际上不需要再工作那么多了，至少不需要在这样的部门工作60到70个小时。为什么还要这样做呢？在生活中，你经常会面临这样的问题，我到底想要什么，我能在哪里有所作为？对我来说，一扇门打开了，因为在我的家乡特里尔，有人正在寻找联邦议院的候选人。因为Katharina Barley之前在那里，她去了布鲁塞尔，社民党的支持率只有14%。

人们当时很开放，左右看看，我们这里有谁？那一刻，我想，我一直都在抱怨。现在是时候让我试一试了。是联邦议院，对吧？

问题是，是什么驱使着你在生活中前进？由于我离开了Kitchen Stories，我失去了股份。所以，互联网上所有那些数字并不意味着创始人们都以这个价格出售了所有股份，而是投资者博世西门子入股了。你当然也有一些目标需要一起实现。但这从来都不是我所说的……

我的动力在于此，直到最后一分钱，而是我想做一些我能改变的事情。我在政治或社民党是因为我对未来抱有积极的看法，因为我认为我们可以改变一些事情。说到改变，您现在是联邦建筑部长，在联邦议院工作几年后，您还担任了社民党副议会党团主席。现在您是联邦建筑部长，这究竟是怎么一回事？

你究竟是如何适应这个部门的呢？有一个有点轻率的说法，尤其是在联邦内政部，人们据说会说，我根本不在乎谁是我的部长。这里的情况如何？您是如何融入这个部门的呢？那是一个非常激动人心的一周。仅仅是总理选举和宣誓就职，第二天就开始正式上任了。

你站在500名同事面前。看着他们。你意识到，好吧，你现在是他们的老板了。带着期望和希望，但最重要的是，充满了动力。

我从我的创业经历中获得了一种参与式领导风格。在这里，人们的工作方式非常等级森严。这里有文件上报，文件下发。但我希望在一定程度上改变这一点，因为我相信，如果一切只是在办公室之间传递，那么创造力也会丧失。所有的一切都在从下往上，从助理到……

部长办公室的过程中被磨平了。是的，因为，怎么说呢，创造性的解决方案是关键。我们刚才已经暗示过，德国的租金正在上涨。我们住房不足，尤其是在大城市，负担得起的住房不足。这对人们来说影响很大。住房市场危机越来越严重。德国人民也越来越担心负担得起的住房，担心失去自己的住房。您最初的分析是什么？住房市场出了什么问题？

在德国，我们的建设速度太慢，成本太高。这意味着，我们根本缺乏供应，缺乏负担得起的供应和住房。然后，任何了解市场运作的人都知道，哪里供应不足，哪里价格就会上涨。

因此，问题的另一方面当然是，我们如何规范这个市场的规则，我很感谢我们现在有了Stefanie Hubig这位司法部长，她不再叫Marco Buschmann了，因为Stefanie Hubig直接提出了租金上限，我们现在将延长它，这是一个非常重要的信号，因为如果没有租金上限，情况会更糟。用两句话概括一下租金上限，它的作用是什么？

这尤其适用于非新建住房。因此，所有那些投资者总是说，是的，是的，没有人建造新的住房，因为租金上限就在那里。因此，对于2014年或更早建成的住房，在紧张的住房市场（当然不是在有空置住房的农村地区），租金不得上涨。

在重新出租时，租金不得超过当地通常比较租金的10%。这又是在租金指数中规定的。所以这非常复杂，这也是一个问题。因为许多租户根本不了解他们的权利，也不知道……

他们应该或必须支付多少。因此，我们必须加强咨询工作，帮助这些人，必要时还要帮助他们起诉房东。因为这就是我们国家的情况。这在现有住房中已经是一个问题，您刚才提到了这一点。所以它有很多漏洞。

您已经提到过一个，那就是这个租金指数，这个比较的东西。也就是说，如果我在一个紧张的住房市场上重新出租一套公寓，那么它的价格不能超过这个租金指数的10%。为什么这行不通，或者症结在哪里？好吧，理由是，这个租金指数中给出的平均租金完全脱离实际。

所以，你可能会看到平均租金是6、7、8欧元。但事实上，每个人都知道，在这里，不到15欧元什么都租不到。所以，结果是……

你实际上不能以超过8、9欧元的低价出租这套公寓。新的。这是完全不现实的，所以只要有可能，就会绕过它。如何使这个租金指数更贴近实际情况？我认为这是一个问题，许多律师都在研究这个问题，因为没有人能真正解释它是如何计算的。

因此，我认为还需要——我也很感谢Stefanie Hubig将成立一个专家组——对我们现有的工具进行评估。一方面，当然是计算的基础，另一方面，人们是如何规避这些规则的？例如，他们放了一张沙发。

然后他们说，这是一个带家具的公寓，所以这一切都不算数了。然后我收取的不是15欧元，而是30欧元或40欧元。这是一个我们都能感受到的问题。看看互联网，找找公寓。你会有这样的感觉，我们好像生活在月球上，而这绝对不应该发生。当然，我们也必须对这个工具进行一些改进。例如，我们在联合政府协议中也商定了罚款。也就是说，如果有人规避这些规定。

那么就必须有一个比诉讼更简单的途径。因此，这些都是为了使租金上限更易于操作的步骤。租金指数的计算非常复杂。如果说实话，我认为所有参与住房市场的人对租金指数……

都或多或少感到不满。一些人说它太低了，另一些人说它不切实际地高。即使是那些为租户利益奔走的人也说，好吧，当然，它太低了，这当然会造成巨大的驱逐压力。如果可能的话，人们想把人赶出公寓，至少是那些以盈利为目的的房东，因为租金上限只允许适度的租金上涨。因此，长期以来一直存在这样的想法，即我们首先应该对现有住房有一个合理的了解。

以及实际支付的租金，因为到目前为止，只有少数租约被纳入这个租金指数。因此，您对建立一个租金登记册或住房登记册的想法有何看法？在这个登记册中，所有住房都由市政当局登记，每个新的租约都可以通过数字方式，以很少的官僚程序进行申报，这样我们就可以对有多少住房以及它们的实际价格有一个现实的了解？

在德国，我们的数据太少了。这是一个非常大的问题。在上届议会中，例如，高层建筑统计法案失败了，我们想获得建筑物的实时竣工数据。我们将在本届议会中实现这一点。但这仅仅表明，我们在这个方面仍然过于数字化不足，过于缺乏透明度。

在联合政府协议中，我们还商定，我们将进行租金报告，也就是某种形式的登记册，我不知道是否应该这样称呼它，但我们将获得一些数据，这些数据与我们作为国家拥有的少量数据不同。我们必须研究这些数据从哪里来？因为目前，我认为互联网上看到的数据并不具有代表性，因为你根本找不到那些6、7、8、9欧元的价格。它们是在楼道里，通过物业管理公司或熟人和网络……

而这绝对不应该发生。因此，我们需要透明的数据，我们必须努力将这些不同的数据来源整合起来，因为这样就可以减少一些争论。但它当然也必须以法律形式固定下来。因此，我不是律师，我完全相信Stefanie Hubig。

通常情况下，她也能找到并按下正确的按钮，但这确实是一个大问题。是的，对于所有那些因为要收集更多数据而心脏病发作的人来说，对于土地和房屋买卖来说，这是标准做法。公证人必须申报购买合同。这是强制性的。在《建筑法》中规定，Philipp Ottmorgen还特别进行了调查。必须申报价格是多少，对象是什么，有多少平方米，这样就可以非常精确地了解一个城市中的房地产和土地的成本。

这个想法很简单，我在巴黎生活过一段时间，那里就是这样，每套公寓都有一个号码。然后，你就可以根据这个号码申报租约，这样市政当局就可以精确到街道，精确到地块地了解有多少公寓。例如，这样就可以更快地发现目的的改变。

也就是那些著名的Airbnb，公寓被撤出市场，因为人们将其作为Airbnb进行商业用途，如果对于这套公寓没有提交新的租约，或者例如空置，那么这就会自动被发现。在某些情况下，空置也是违规行为，这也可以更快地被发现。这只是一个想法，我们想提出来，也许这是一个非常有趣的想法。我们现在也有数字部长，也许他也可以……我很快就会和他一起吃午饭，我会和他一起讨论这个问题。

现在是夏天，是度假时间，是旅游时间，当然，你在旅途中需要互联网。否则什么也做不了。你需要它来导航，你需要它来发送短信，来播放电视剧。但是，根据目的地不同，国外的互联网可能会非常昂贵，甚至可以说是非常昂贵。为了避免在度假期间产生高额的漫游费用，Saley是最佳选择。Saley，它是……

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我们刚才说过，在我们讨论您将如何处理这些问题（高昂的建筑成本等、高昂的租金等）的工具之前，我们还需要简要地谈谈您的个人经历。我们刚才说过，您创办了一家初创公司，这对于德国的部长来说，我不得不说，并不是一项任职资格。您能从中学到什么？您刚才已经暗示过，但具体来说，您能将哪些经验带到这个官僚机构中呢？

我认为，如果你创办了一家初创公司，你首先会相信，即使有99次拒绝，你也要继续努力，在第100次或第101次尝试时，你也会得到肯定的答复。你要坚持下去，说服人们，寻找解决方案，并充满热情地为你的想法而奋斗。我认为，这在部门里处理棘手问题时也很适用。我认为，企业高管更习惯于自上而下的管理，如果……

他需要的话，他会预订麦肯锡公司，然后他们会为他解决问题。在初创公司，如果你不努力工作，那就没有人会做任何事情。这是你在开始时——我的意思是，我25岁创业时——直接成为老板时学到的一些东西。你也会学习如何处理各种各样的问题，无论是公司法、财务、市场营销还是人员管理。当然，这是一个非常陡峭的学习曲线，因为它不是在轻松的指导下进行的，而是在实时进行的。

我认为，能够快速处理许多你以前可能根本不知道存在的问题，这是你绝对可以在部门里很好地运用的一点。因为在这里，每半小时主题、对话者和情况都会发生变化，所以要融入其中，但也要带上这个工具箱。我们如何制定战略计划？有哪些工具可以使工作更敏捷、更具参与性？我想把这些带到这里来。

那么，具体来说，例如，这里是否会进行新的想法的冲刺式开发，也就是说，人们真的会坐下来，在14天内必须交付成果？我们当然希望组建项目团队，并在较短的时间内开发一些东西。具体来说，我计划明年举办一次黑客马拉松。我们在冠状病毒时期在总理府做过一次，在那里我们也向民间社会敞开了大门，也和同事们说，好吧，

我们有哪些问题是我们作为领导层没有看到的？我们看到了哪些解决方案，在几天后能得到什么结果？热烈欢迎您在黑客马拉松期间前来参观。租金登记册肯定会在一天内完成。我很兴奋。第二个问题与之相关。您似乎是Hubertz Beteiligungen GmbH的股东和总经理。

2023年的业务报告显示，截至年底，金融资产接近100万欧元，90万欧元。其价值主要由于对证券的投资而变化。因此，您的公司在证券方面拥有大约100万欧元。如果不存在这种风险，我会说这是私事，我想这样说，即这些证券股份……

持有住房公司或类似公司的股份，您作为部长做出的决定可能会使这些公司受益，增加它们的利润，您也会从中受益，因此可能会怀疑您做出的决定并非完全出于政治内容的原因，而是出于个人原因。您如何才能确保透明度，让大家安心？

透明度对我来说非常重要。作为一名议员，我在我的网站和德国联邦议院都有这样的条款。实际上，我认为只有当持股比例超过5%时，才需要申报。我为自己做出了这个决定。我没有隐瞒任何事情，我直接公开所有参与。

当我还是创始人时，我也会回馈生态系统，我说，好吧，我现在也做一些天使投资。但是当我进入政界时，我明确地对自己说，我不会再这么做了，因为我不想让自己容易受到攻击。我想避免这些利益冲突。

是的。

好的。但是让我们回到您刚才提到的主题。在德国，住房市场的一个问题是建设速度太慢。让我们再简要地看看原因。这究竟是怎么回事？

我认为过去几年是艰难的几年。我们经历了能源价格危机，利率飙升，还有战争和恐惧，在这个时期，我们看到了建筑业的崩溃。

我们现在慢慢看到，在阴云密布之后，第一缕阳光又重新照射进来，也就是建筑许可证的增加，以及首批贷款合同再次出现正增长，我们必须抓住这一点。除了这种危机四伏的局面之外，我们过去可能也做得不够努力，所以奥拉夫·朔尔茨作为社民党联邦总理说：“伙计们，建筑和住房问题如此重要，我们不能在内政部、环境部或交通部草率处理，需要一个专门的部门。”这在上届议会期间已经重建。

奥拉夫·朔尔茨作为社民党联邦总理说，伙计们，建筑和住房问题如此重要，我们不能在内政部、环境部或交通部草率处理，需要一个专门的部门。这在上届议会期间已经重建。

他们在这里打下了良好的基础，做了大量的前期工作，我现在也可以在此基础上继续努力。说到继续努力，您在就任部长后很快就将所谓的“建筑加速计划”提交内阁。这项法案的核心内容甚至来自交通灯联盟，但在上届联邦议会解散前未能通过。您修改后的法案于6月18日获得内阁批准。现在轮到德国联邦议院了，

这个所谓的“建筑加速计划”想要实现什么？在德国，这真的非常、非常、非常令人悲伤。您曾经写过一本关于国家建筑工地的书。当许可、规划和官僚程序比建筑本身耗时长得多时，人们会感到震惊。内阁会议后，我和拉斯·克林贝利以及柏林的住房参议员一起去了一个建筑工地。他们花了十年时间才找到一个停车位。

建成一个住宅和商业区。而建筑本身只用了两年时间，所以是十年比两年，这是行不通的。因此，“建筑加速计划”是一台真正的加速机器，因为我们说，现在让我们暂时搁置一下通常在规划和建筑法规中必须注意的事情，

现在，在市政当局，我把它比作撬棍，因为当地的市政当局，也就是市议会、地方议会，他们决定，我们要在这里建造，我们要在这里加建，我们要在这里扩建，我们现在就做。为此，现在有两个月的时间，可以暂时忽略一些官僚程序。两个月的时间，用于什么？他们有两个月的时间，假设有一个投资者说，我想在这里，或者市议会说，我们想在这里，那么他们有两个月的时间。

来决定是否同意该项目。这还不是建筑许可证。建筑许可证还需要单独颁发。但实际上，规划方面的，通常需要修改城市规划，需要五年时间。或者制定城市规划，也需要五年时间。

也需要数年时间。他们可以说，不，我们现在想，我们看到了潜力，那边有一块闲置的土地，他们有两个月的时间来决定。如果他们没有这样做，我们这里也有一个许可证的推定，那么它就被视为已批准。但他们当然也可以在两个月内说，不，我们不想。我们不想。

所以对于法律爱好者来说，也许更具体一些。首先，市政当局可以免除城市规划中的规定。城市规划通常与新项目不太匹配。然后市政当局可以说，好吧，我们忽略一下。它也可以普遍地对一系列建筑项目这样做。同样非常重要的是，内部区域的项目，例如封闭式居民区内的项目，不再必须强制性地融入周围环境。这通常是一个导致很多争议的规定。这座房子与其他五座房子是否协调一致，

市政当局也可以免除这种融入环境的要求。然后还有一个，我觉得非常有趣的是，在建筑法典的冗长例外清单中有一种类似百搭的条款。市政当局原则上可以免除整个建筑法典的规定。郊区地区则严格一些。您是否担心这会被滥用？例如，我想在市郊的绿地中间建一个大型住宅楼？是的。

我们在联合政府协议中达成了协议，本届政府必须做到这一点，那就是我们现在要扭转局面。我们不想从柏林出发，事无巨细地进行规定，而是要勇敢。对我来说，这种勇气意味着我也要信任市政当局。那里的人们知道，这是否适合当地环境。

他们可以在我们无需事事都规定好的情况下快速做出决定。当然，在郊区地区，这里还有一条条款，它必须融入到居住区中，它必须以某种方式连接起来、融入其中。而高楼大厦不能轻易地建造，因为我还需要一个幼儿园，我还需要一条路。它必须是一个已开发的住宅区。因此，我现在并不担心。如果它被使用，我很高兴，因为这是我们现在关注的问题。

所以新建筑，首先指的是由此消除的建筑法规和官僚障碍，但其背后始终存在着这样的想法，我们必须建造更多，建造更多是好事，因为这会带来更高的供应量，然后价格就会下降。

但这在过去通常并非如此直接地发生，而是现在正在兴建的新建筑，由于许多原因，那里的租金通常达不到每平方米15欧元以下。问题是，为什么建筑如此昂贵？如何才能让人们建造出能够盈利，同时又能以每平方米7、8、10欧元的低价出租的建筑？

我们必须按下不同的按钮。对我来说，这有三种类型的按钮。第一个是“我们如何建造”的技术。如果我们像以前一样悠闲地一块一块地砌砖，而那里的材料成本、人工成本等等都上涨了，那么建筑成本上涨也是很自然的。

因此，我们非常重视所谓的串行建造和模块化建造，就像我们在汽车制造中所知道的那样，在工厂里预先生产一些部件。然后切割墙壁，安装线路。然后它更像是咔哒一声，速度也快得多。通过规模效应，当然也可以降低生产成本。是的，现在已经有了。我可以作为建筑商去说，但是政府能做些什么来促进这一点呢？

我们必须创造条件，让这些事情能够顺利进行。例如，我们在部里设立了一个圆桌会议，在那里我们仔细研究你们需要什么才能正确地应用它。还需要在哪些方面简化流程？最重要的是，建筑业也需要参与进来，因为许多人有时难以接受新事物，或者说，那不就是板式建筑吗？事实并非如此。如果你住进去，你根本感觉不到。这也是一个问题，

因此，这里的做法是让那些愿意的人坐在一起，并且让市政当局和各州说，我们现在就用这种方式建造幼儿园。将公共投资导向那里。这是一方面，在私人领域，我收到了很多来信，人们写信给我，

他们是私营建筑公司、私营项目承办商，他们也能够通过串行住宅建设将成本控制在每平方米15欧元以下，并且仅仅从经济角度来看就利用了这一点，因为他们说，太好了，我可以建造更多住宅。好的，所以这是一个原因，一个杠杆，更多的串行建造，以某种方式利用规模效应来降低建筑成本，还有什么？

第二点，减少官僚障碍。在建筑项目、住宅项目中，我们有近4000项规范和规定。我们并不需要所有这些。E型建筑，司法部也在研究所谓的法律案例，而我们则研究实际案例。到底可以省略什么？有哪些流程指南？E代表简单。E代表简单，我有时也说实验性或去官僚化。

但要真正识别建筑中的成本驱动因素并将其去除。例如，停车位要求就是一个巨大的问题。这意味着我必须在我的住宅楼旁边建造一定数量的停车位。这要么占用地面空间，要么我必须建造地下车库。两者都很昂贵。

而地下车库则贵得多，因为挖掘一个洞是一个巨大的成本驱动因素。汉堡开发了所谓的汉堡标准。住房参议员卡伦·佩恩为此工作了一年，他们没有放弃，并试图去除所有不需要的东西。

这里面大有可为。这意味着汉堡标准，这意味着已经制定了一个标准，可以根据这些相对适中的要求颁发建筑许可证，对吗？不，建筑许可证并没有规定住房的成本，而是汉堡标准更像是一个让所有人坐在一起并努力……

从规划、招标到如何与工匠一起实施。你可以讨论插座、墙壁的宽度，也可以讨论屋顶绿化、地下车库。他们例如去掉了地下车库。然后就是这种成本节约，每个人都齐心协力。他们现在已经把这些写下来了。这里有哪些成本驱动因素，我们如何降低它们？汉堡标准现在被不来梅采用。我的目标是在住房部长会议上说，各位，汉堡已经发明的东西，巴伐利亚、莱茵兰-普法尔茨和巴登-符腾堡就不必再重新发明了。但这更像是一个最佳案例。我们在这里根据特定的规定和标准建造了一些东西，其他人可以借鉴。但这并不是一个具有法律约束力的标准。不，它不是一个具有法律约束力的标准，而是一个……

各种形式的最佳案例，但如何修改建筑条例，这始终是州建筑条例。我想说的是，这有一个法律上的麻烦。为了使汉堡模式发挥作用，州建筑条例当然必须允许相应的建筑物。这当然是一个重要的倡议，许多建筑公司也这么说，串行建筑商，很好。

但是如果每个联邦州都有自己的规定，例如栏杆的高度，我就不能再为我想在德国建造的所有建筑物批量生产栏杆了。对于柏林和不来梅，我又需要其他的。因此，建筑条例是造成高成本的一个重要因素。建筑业这么说。没有人能够理解，为什么邮政编码会改变规定。在上届议会期间，有了一个负担得起的住房联盟。我也可以代表社民党议会小组参加。我们也长时间讨论了类型批准。

在一个联邦州获得批准，在另一个联邦州也获得批准。我们必须更多地进入这种思维模式，因为联邦制很好，但在某些情况下，它与勃兰登堡州的情况并不一样。很有趣的是，我们在欧洲也是这样做的。也就是说，原则上在一个欧盟成员国可以流通的商品，原则上可以在所有27个成员国销售，这会降低成本。

有一些例外，但原则上就是这样。但您刚才提到了一个让我非常困扰的关键词，那就是负担得起的住房。我们刚才谈到了15欧元。由于某些成本驱动因素，新建筑的租金现在通常很高。但这仍然是比较乐观的。一些房地产公司说，低于每平方米20欧元将很难实现。我现在想知道，“建筑加速计划”和汉堡模式对那些连每平方米10欧元的租金都难以承受的人有什么帮助？

所以难道我们不需要为现有住房做些什么吗？或者我们能不能通过新建住房来帮助他们？当然。对许多人来说，每平方米15欧元是无法承受的。因此，我们需要针对特定目标群体的服务。非常重要的是社会住房建设。

我们将作为国家带头。我们确实投入了数十亿欧元，未来几年将超过200亿欧元。我们现在正在进行预算程序，我们已经共同通过了政府提案。我的部门是一个投资部门。我们不会削减开支，而是会增加投资。

因此，我们也关注特别资金，例如在住房建设方面，因为我们必须创造自由市场无法实现的东西。特别资金，基础设施。我们在基础设施特别资金中参与了我们的住房项目，超过110亿欧元，这对于未来几年来说是一个非常强烈的信号。您将这些投资用于社会住房建设吗？我不会将这110亿欧元用于社会住房建设。

新建项目和改造项目。例如，我们有气候友好型新建项目，还有“年轻人购买旧房”项目。如果您现在在一个村庄里，说，这个人，这房子也很好，我不需要建造新的房子，我现在就翻新它。所以所有这些项目，我们都想把它们整合起来，因为没有人能看懂。因此，它们被列入这个特别资金中。

社会住房建设是另外进行的。问题是，我们能为那些无力支付每平方米10欧元租金的人提供什么？社会住房建设是一种手段。其理念是，国家向投资者提供补贴。为此，投资者必须以更低的价格提供他们创造的住房的一定比例。但这只有20年。之后，这种所谓的约束就会消失。他们可以像在自由市场上一样出租这些住房。

这还能持续下去吗？我们这样做不是因为我们觉得20年很好，而是因为基本法也要求它不能是无限期的占用约束。但我们也在关注，也有一些联邦州会超过20年，我们如何激励他们。但这当然不是最终的解决方案。因此，还需要新的答案，例如我们想要推出的新的公益住房。具体是什么意思？

这意味着我现在不是购买或建造住房并出租的有限公司。我最终的目标不是最大化我的利润，而是我说，我当然希望它能够支付成本，但我希望并且我承诺永久以公平的租金出租。为此，我也会获得投资补贴的支持，因为我首先需要用它来建造住房。其次，

还有相关的税收。例如，营业税，如果对法律形式相关的话，还有公司税。通过这种方式，我们希望找到一种新的、永久性的居住方式，这种方式不会以资本市场为导向。

税收将被取消或降低，以控制成本。非营利性企业有税收优惠。但为此，只能获得一定的回报。当然，必须注意不要有欺诈行为。因此，它在德国曾经失败过。但仅仅因为它曾经失败过，并不意味着它不是一个好主意。是的。

我听到了一些内容，您一方面想投资社会住房建设，但您也看到了这个问题，从财政角度来看，这非常昂贵，而且无法长期创造负担得起的住房。我还想说，我们又回到了数据问题，我们实际上对这些住房20年、30年后的情况了解多少？并非所有住房之后都属于DAX集团公司。

许多社会住房的运营者也是公共企业，例如市政公司或公共住房和建筑公司。他们之后不会说，太好了，现在我们在这里发大财，而是公共部门背后也有长期的利益。但我现在也在更详细地研究一下，社会

也就是说，它消失的问题，我不想轻描淡写，但之后这些住房存量在区域上的实际情况。所以也许，让收听节目的听众听到这些数字。自1990年，自两德统一以来，德国在社会住房建设中新竣工了450万套出租公寓。

但目前只有110万套是社会保障住房。这还不到三分之一。这意味着，多年来，国家投入了大量资金，让民众在一段时间内以较低的租金出租这些住房，因此只能持有住房许可证的人才能租用。但这并不是一个能够长期让我们获得一个适合经济能力较弱的人的住房市场的模式。这就是我们在这里询问的原因。

这么说吧，国家，特别是市政当局，过去自己拥有更多的住房，而这正是美好的地方，如果国家自己是业主，那么就不需要复杂的工具，租金控制，等等，而是国家可以简单地决定，我们将以社会价格出租。我们的问题是，国家不应该用这些国家资金自己建造更多住房吗？

不幸的是，我们不是那些能够在全国各地启动挖掘机并从柏林、从住房部建造住房的人。但我当然鼓励每一位市长、每一位女市长思考一下。当地如何建立住房合作社，如何建立住房公司？我们如何让民众参与合作社模式，成为业主？许多人都在这样做。上周的建筑工地，

“建筑加速计划”的决议，这也是柏林的市政WBM，也就是市政住房建设公司。那里有很多参与者。我当然鼓励并支持更多国家建造住房。不过，我还想说，我并不总是想为一方辩护，一方是好的，另一方是坏的。我也遇到过很多，他们不仅建造30%的社会住房，而且直接说，我全部都建。

甚至是串行木结构建筑。我可以在我的成本计算中很好地做到这一点。这根本不是好坏的问题。只是发现，当然存在完全合法的、以盈利为导向的住房建设模式。有一些投资者建造住房，他们想以此赚钱。这完全没问题，也很合法。但你会发现，在这个模式下，你达不到一定的租金水平。如果对低租金住房的需求很大，那么

看看我们还有什么其他的模式，这些模式的盈利动机可能不那么强烈，回报预期不那么强烈，我们可以以更低的租金获得住房。您提到了公益性，乌尔夫提到了公共建设，这在许多地方也都在进行。有一些公共市政建筑公司，他们以每平方米7、8欧元的租金建造住房。您提到了合作社，也就是说，这并不是为了

盈利，而是人们投入资金。他们不需要承担成本。但所有住在这里的人都有兴趣让它看起来很好。但没有人想从中获得巨额利润。问题始终是，作为住房部，您可以做些什么来促进、更好地支持合作社住房，让更多人参与？首先也许是市场。市场与其他市场不同。这是民生保障，是头顶上的屋顶。这是基本权利。

因此，我们必须作为国家采取行动，并发挥主导作用、塑造作用，并将其付诸实践。合作社住房也是如此。这非常符合社会民主主义，因为它并不意味着一个人是业主和房东，而是住在那里的居民也成为有限责任公司的成员、有限责任公司的业主，因为他们购买了这些合作社股份。我们具体能做些什么？我们有一个资助项目。

用于这种合作社住房，我们支持购买这些股份，我们也支持在新建项目中寻找并建造项目。这是一个杠杆，对许多人来说真的是一个改变游戏规则的东西，我们绝对需要更多这样的东西。

我还想和您一起探讨一个想法。我们现在谈了很多关于新建住房以及如何降低住房成本的问题。但是，人们对是否真的能够建造如此多的新住房持有一定的怀疑态度，因为市场上也有一些值得关注的发展趋势。

可以用“错配”这个关键词来概括。也就是说，住房没有得到最佳利用。例如，老年人曾经租住过四五居室的公寓，因为他们当时有家庭。现在可能只有一人。但对他们来说，搬出他们150平方米的公寓并不划算，因为他们可能只支付每平方米7欧元的租金。而一套新公寓的租金将是每平方米15欧元。因此，她决定，我还是留在这里，继续使用这150平方米。

与此同时，许多年轻人搬出家门，也许想住进合租房。但这行不通，因为合租房找不到住房。因此，人们想到，可以做些什么来减少这种错配？奥地利人找到了一种有趣的模式，那就是住房交换权。这意味着……

一个人，也许是一个小家庭或合租公寓，住的房子太小了，另一个人住的房子又太大了。如果他们达成一致，就可以交换租约。房东当然会说，这不可能，有人要被安排到我的房子里来。而且，在重新出租时，我当然也想提高租金。所以我的问题是，您是否认为这是一个有前景的方法，即通过这种住房交换权，可以更有效地利用我们现有的住房？

这是一个非常非常大的问题。我在朋友圈里也遇到过这种情况，当他们搬出房子后，就会有很多空房间。而且，他们也找不到更小的房子。住房交换是一个被反复讨论的话题。我认为，往往缺乏交换伙伴，他们可能会有一个更便宜的较小住宅。然后，不能发生的事情是，对老年人施加社会压力，因为他们会被告知，是的，看，

看看这里，这里有点羞辱，这太多了。用你的四个房间。但如果另一方没有提供，那么这项权利对我来说也没有用，因为我没有东西可以交换。所以我看到了这些滥用的风险。当然，不能发生您刚才说的事情。但到目前为止，这个问题并没有出现，因为没有住房交换权。没有任何法律手段可以迫使房东进行这种交换。这只能自愿进行，当然，每个房东都会说，这是什么？

但房东往往会说，不，我必须提高租金，这样整个效果就没了。所以我的问题是，您之前非常支持在建筑领域进行实验性规定。您对这种住房交换权有什么看法？我们可以为市政当局制定一项选择加入的规定。市政当局可以说，在住房紧张的地区，现在将实行为期三年的住房交换权。也许房东有权提出异议，如果其中一个租户确实令人无法接受。当然需要这样的东西。但您是否认为这个想法很有趣，可以尝试一下？

我认为这个想法很有趣。我更担心的是负担得起的较小住宅的供应，因为这就是问题所在，如果较小的住宅买不起，我找不到交换伙伴，那么这项权利也帮不了我。但如果问题出在权利上，那当然是一个有趣的想法，我会向Hubig同事提议，也许他们将来也会来这里。正如我所说，我们可以和维也纳的同事们谈谈，他们在民法中已经这样规定了。

但维也纳也有一个优势。他们在60年代和70年代开始大规模建设。有一个积分系统，我不只是根据经济能力获得住房，而且也根据社会选择的标准，但因为有一个基础，可以以此为基础。维也纳的住房属于谁？

城市，这就是重点。每个人都非常羡慕地说，我们真的做错了很多事情。我说的是维也纳，但只是作为奥地利联邦政府所在地。这适用于奥地利全国。所以维也纳就像人们通常所说的柏林一样。我认为，您刚才提到了，80年代的新的家乡丑闻，公益事业被滥用，大量的公共资金被浪费了。我相信，联邦共和国对此有所回应。

几十年来都没有恢复过来。公共建筑因此受到了相当大的损害。柏林有很多公共住房被出售，因为财政空虚。现在他们要花很多钱买回来。现在存在的公共住房公司，据我所知，运作得相当好。或者您有其他信息吗？

绝对的，所以人们会关心，也会有标准来分配这些住房，我认为，我非常支持，如果公共部门也承担这项任务，并且也敢于承担项目。在我所在的特里尔，有一个旧的购物中心，现在正在进行翻新。

然后我们就会带头，市政公司走在最前面，这些项目属于某个基金，它甚至不知道自己还有剩余。

并且在实践中展示一下，这在平方米、立方米、立面、门、窗、电气方面是什么样的。让私人投资者也能看到，就是这样做的。是的，我认为，有一件事是政治上有点测试的。

没有优先考虑，优先级较低，这就是沟通。因为我们在这里思考，写文件，举行圆桌会议，最后参与其中的专家们会了解到。那么，如何才能将想法扩展并推广开来，让更多的人参与进来呢？

做，这也是我现在非常关注的事情，因为我们必须为此努力，我们必须说，看，这是可行的，这不是借口，所以要继续下去，这也是我想要追求的一个非常非常大的目标。我还想给您提一个建议，这甚至是我和您部门的某个人讨论过的一个想法，所以这是一个提示，您可以四处打听一下，那就是密集建设，这是一个重要的关键词，也是“建筑加速”计划的基础，也就是说

利用城市中未使用的或未充分利用的土地，特别是用于住房建设。在大城市，有一类土地在我看来应该排在首位。这些是大型零售企业，也就是阿尔迪。是的。

是的，二战后建在建筑空隙中的阿尔迪，没有比阿尔迪更低效的土地利用方式了，因为它只有一层，即底层。但可以建五层或六层楼，底层仍然是阿尔迪，但上面有五层楼的住宅。

所以我的问题是，您是否考虑过这个问题？正如我所说，在您的部门，显然有人在思考如何通过取代大型单层零售店来加强这种密集建设。因为在柏林，我立刻就能想到100块这样的地皮。绝对的，密集建设和加层当然是一个非常非常重要的杠杆，我们拥有它，并且拥有它。

我们在“建筑加速”计划中也提到了这一点。所以我现在也可以在超市屋顶上加层，或者在排屋的地方，有时你会看到一排只有一两层楼的排屋，也可以再加一层或两层。所以现在这一切都可以实现，也就是在这种“加速”模式下。

好的，这就是这个想法，它不必再融入其中，或者可以免除城市规划中的规定。但这些阿尔迪的问题是，它们确实有利可图。这些建筑早已折旧，但每周都有营业额，对于拥有这些土地的人来说，这并不是一件容易的事情。国家能做些什么呢？我的意思是，他们有一两年的销售额损失，这就是问题所在。

这是一个非常好的问题。我还没有想过，不能在阿尔迪上建造，同时又购物。但也许现在也有很好的概念，两者都可以，因为有趣的是，如果你采用模块化建造，那么你的建造时间就不会那么长了。模块化就像一个盒子，然后模块来了，被放在屋顶上。

我也在车库上看过，模块被放在上面，建造时间不再是障碍，我相信这不再是一个主要的驱动因素。问题是，阿尔迪、利德尔或其他连锁店是否愿意这样做？土地属于谁？建筑当然也属于谁，如何才能达成社会共识，说土地也意味着责任，土地并不意味着我可以随心所欲地做任何事情。

一个影响租金的因素是取暖费。租金是一回事，但如果房子是用天然气、石油等取暖，那么从长远来看，这将非常昂贵。而那些钱少的人，就没有钱来翻新。我知道，这在私人领域尤其如此，翻新非常非常昂贵。所以，为了从长远来看降低取暖费，

需要投入很多钱。你能做些什么来降低这些私人翻新的成本呢？我们在联合政府协议中有一个大型的新建住房补贴计划，还有一个大型的翻新补贴计划。这必须变得更简单，也必须更快。所有这些事情都非常非常复杂，哪些是符合条件的，哪些是不符合条件的。我还记得围绕供暖法案的讨论，我也参与了谈判。

那是一些美好、漫长但也很艰难的夜晚，为了将它重新设计，我们说，我们首先要进行市政供暖规划，然后再让每个人都去寻找自己的解决方案，比如热泵或其他东西。我们做了什么？

我们建立了一个补贴体系，如果你的收入越少，补贴就越多。这是第一点，非常重要。所以牙医不需要同样的补贴金额，或者理想情况下几乎不需要，因为他自己也能负担得起，而不是那些手工艺人、手工艺者或超市收银员。然后我们又引入了一个快速奖励。如果你速度快，因为我们

因为我们在建筑领域占有40%的二氧化碳排放量。我们需要人们说，我不会等到2042年，也就是从45年起不再允许使用燃气和燃油供暖，而是要激励人们尽快行动起来。然后第三，我们还必须更仔细地研究所有翻新问题，因为目前……

我们在德国遵循这样的态度，我们保温、保温、保温。所以到处都加了一层聚苯乙烯。人们也在思考热量损失。

但这并不是尽头，如果你考虑二氧化碳的生命周期，现在也有很多更有趣的方法。那么，理想情况下，应该用什么材料来保温呢？应该用什么材料来建造，以便它们可以被拆除？例如木材，这是一个我非常想推崇的话题。有了它，你又可以进行翻新了，我现在又回到了翻新的话题。

所以我们需要一个整体的全局观，这样就不会在某种材料上停滞不前，最重要的是让人们参与进来，并且意识到，说到底，我节省了很多钱。进口货币，因为我不必再为二氧化碳价格支付每一笔费用，最重要的是，我也有了某种计划的确定性，因为我不再依赖于来自国外的任何交付。

一个非常有趣的一点，特别是欧洲，就是住房市场的产权结构的比较。在德国，租房的人口比例在国际上是极高的。例如在意大利或西班牙，人们通常在搬家时会买一套新房子。他们买下它，拥有它几年，当他们搬走时，他们会把它卖掉，再买一套新的。

所以我的问题是，更高的产权比例是否可能是摆脱住房困境的一种途径？因为如果房子属于你，也许你偿还了20年、30年的贷款，那么你就不会再担心租金可能上涨的问题了。

我也觉得很有趣，我自己租房，但也有产权房，有些人认为拥有产权非常重要，而我们的父母理所当然能够实现的拥有住房的梦想，现在对于当代人或下一代人来说已经变得非常困难了。

因为建造和拥有都很昂贵。如果数量不足，价格就会像疯了一样上涨。你根本感觉不到，也就是说你跟不上。所以是的，我也觉得很好，如果每个人都能再次关注住房问题。

但我认为不会。我们是租房的国家，超过一半的人租房，很多人也乐意这样做。如果他们有一个公平的房东，也愿意在房子上投资一些东西，不会让它破旧不堪，也会注意更换暖气，那么对我来说，这同样是合理的。

合理性并不是问题，问题是它是否可取，以及如何才能在政治上实现。您说价格上涨，人们赚多少钱，有多少资产，或者没有多少资产，以及他们通常没有的用于购买柏林一套价值50万欧元的住房的股权。问题是，这是否可取，以及如何才能实现？有哪些杠杆作用？

当然，希望那些想要这样做的人也能得到支持。一个重要的杠杆是股权问题，以及我们如何更好地利用私人资本。我在联合政府协议中提出了德国基金，因为我说，国家实际上有很多东西可以提供，但还没有很好地利用。我们的评级是顶级评级，AAA。所以，如果我们进行企业活动，我们的信誉非常好。

如果我们把我们的信誉提供给其他人，那么就不再考虑单一风险，而是可以分散和集中风险，也就是你的建筑项目，另一个建筑项目，邻居的建筑项目，从而降低所有人的融资成本。例如，KfW项目。所以，重建贷款可以帮助人们形成自有住房。

我们已经有许多项目了，这些主要是利息补贴，我认为这还不够，所以我们还必须考虑，除了这些补贴项目之外，我们还必须通过监管来考虑，也就是说，在德国，我们仍然受到房地产危机的很大影响，一切都是有点冒险的。

而且还不够大胆。这涉及到风险资本缓冲，但也涉及到我可以抵押多少百分比的土地。据我初步估计，我们在这方面非常非常严格。我现在已经把所有这些按钮都交给了部门，也告诉了KfW的负责人，然后写一份报告给我，说明我们需要做些什么，才能在不总是花钱的情况下，也能降低融资成本。

特别是信誉这个词，对于外面的那些人来说可能并不直接清楚。所以，如果我想从银行获得贷款，我当然必须提供担保。理想情况下，也许是我想买的房子或公寓。但仍然会检查申请贷款的人是否有足够的钱。对于许多个体经营者来说，这是一个巨大的问题。例如，公务员没有这个问题。很清楚，他们有稳定的月收入。但对于个体经营者来说，这将……

我自己也有过这样的经历。所以，可能会检查到最后。尽管实际上有足够的担保资产。银行最终总是可以拍卖房产。所以人们会有点疑问，为什么会有这种信用评级？然后银行的人会告诉你，是的，有很多规定，我们必须这样做。我们不能轻易地向私人提供贷款。所以，在监管方面似乎确实存在一些问题。因此，如果您正在处理这个问题，您能否说明您想在这方面取得什么进展？我们在联合政府协议中甚至有一个目标。

通过利用私人资本，通过我们的担保和影响力，我们也想看看，我们能否在新建筑中达到每平方米15欧元以下的目标。一些地区做到了，但另一些地区却根本做不到。所以这是一个非常雄心勃勃的目标，

我现在也正在与金融业、住房业、银行家们一起努力，我们正在研究如何才能共同实现这一目标。因为这种国家干预的危险总是会推高价格。例如，热泵就是这样，它有一定的价格补贴比例。

这在德国与英国和其他国家相比，导致价格相对较高。因为热泵安装人员知道，他们会从国家那里得到一定比例的补贴。如果给予绝对补贴，这种危险就不会那么大了。您打算如何处理住房问题，以防止国家补贴导致价格上涨？因为卖家知道，你们会从国家那里得到X，那么我们现在就可以做Y塔了。

是的，我的意思是，银行的运作方式与热泵制造商有点不同。他们首先有欧洲央行的基准利率，然后他们自己进行再融资。但他们当然也有竞争。现在有很多比较网站。然后会比较人民银行、储蓄银行、德国银行和商业银行，甚至在德国全国范围内。

如果有人认为自己能够从中获利，那么他们很快就会出局。但很明显，我们必须看看，这不能让国家花费太多钱。好的一点是，我们从另一个领域已经了解了担保，那就是出口担保。

如果企业在国外销售商品，那么这有时风险很大。为此，有所谓的赫尔墨斯担保。企业为此付费。98%的事情都成功了，只有2%没有成功。通过这种方式，我在谈判期间专门查看过，我们在联邦预算中获得了7亿欧元，因为大多数情况下都进展顺利。如果我们现在把一百个独立的项目放在一个池子里，三个项目失败了。那么我们仍然从其他97个项目中赚到了一些钱。每个人都很高兴，因为他们把风险放在了一个池子里。

如果我们现在稍微进入冲刺阶段，那么您的标准是什么呢？您会在哪里说，四年后，政府如果能持续这么久，四年后，我希望首先、其次、第三，然后我就会满意地离开。

在我的第一次施政报告中，我说过，你们可以根据我们是否在这个国家实现了速度、技术和宽容来衡量我。建筑速度，我们不再计划十年，也不再磨磨蹭蹭，而是处于加速模式。在技术方面，我希望四年后没有人会问什么是严肃的住房建设，而是每个人都会说，太棒了，我从哪里可以得到它，因为它更便宜，而且如果我们直接考虑这些事情，甚至可能更可持续。而且

宽容是一个经常被遗忘的东西，因为我的部门也负责城市发展、住房和建筑。所以这不仅仅是住房建设，还包括我们如何相处，我们如何设计我们的邻里关系，我们如何感到安全，哪里有聚会场所。

我们如何容忍超市可能关闭几周，或者如果在我的后院进行密集建设，那么也会有一些建筑噪音。因为每个人都希望我们解决问题，但如果涉及到他们自己的后院，他们就会很快离开。

如果我们对这个问题有一定的容忍度，并且在某种程度上再次关注社会层面，即为了更大的利益而放弃自己的特权，那么我的目标就达到了，如果那时有足够的住房，价格低廉，负担得起，形式多样，那么我将非常高兴。

非常感谢。这是与“国家局势”节目进行的关于新的联邦住房、城市发展和建筑部长Verena Huberts的对话。非常感谢您的时间。非常感谢。这就是本周的“国家局势”节目。我们将其编号为437。感谢您的关注。

感谢您的耐心，感谢您的收听，当然也感谢您的支持，感谢您是“国家局势”节目的付费会员。我们祝您度过一个美好的夏天。请继续关注我们，并向他人推荐我们。很快再见。在此之前，请收听其他夏季访谈。再见，再见，享受这段时间。