E113 买完房秒进维权群，今年的上海楼市有多魔幻？（附 2023 科学买房指南）
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欢迎来到 知行 小酒馆， 这是 一档 有知 有型 出品 的 播客 节目。 我们 关注 投资， 更 关注 更好 的 生活。 我是 雨 白。

这 一期 又 来到 大家 喜闻乐见 的 房产 万事屋 系列， 请来 的 也是 我们 第一期 的 嘉宾 杨天南 老师， 距离 我俩 上次 聊 房子 只 过了 八个 月， 但是 就在 这 八个 月 时间 内， 相信 大家 也 频繁 看到 了 上海 房地产市场 发生 了 翻天覆地 的 变化， 连 我 这样 一个家 在 大湾 区， 生活 在北京 的 东北人 都 特别 好奇， 想知道 上海 到底 发生了什么？ 因为 在我看来， 上海 是一个 特别 具有 代表性 的 房地产市场， 它 发生 的 变化 往往 对于 我们 这样 生活在 其他 城市 地区 的 人是 很 具有 参考性 的那 这一次 天南 老师 还 叫 上了 他的 朋友 清风 老师 一起 做客， 给 我们 补充 不同 视角 的 信息。 这 一期 节目 时长 比较 长， 信息量 有点 大， 但是 请你相信我 真的 很 实用， 对得起 你的 时间。

这 期 节目 也可以 说是 意义 非凡， 因为 就在 录制 的 前一天， 天南 老师 刚刚 认出 了 他的 新房。 所以 我们 就 从 他 长达 两年 的 打 新 之 旅 讲 起， 详细 捋了捋 上海 的 房地产市场。 比如 出了名 的 新房 二手房 倒挂， 上海 买房 打 新 究竟 有 多 魔幻？ 以及 在 过去 这一年， 上海 房地产市场 沧海桑田 般的 变化， 你 还会 听到 一手 的 云锦 东方 打 新 实况， 还有 令人 瞠目结舌 上海 购房 市场 的 众生相， 比如 买房者 的 心态 发生了什么 变化？ 卖房 者 的 心态 发生了什么 变化， 以及 开发商 现在 怎么 想。 同样 还 会给 到 一些 对 我们 每一个 普通人 比较 实用 的 购房 参考 建议。

如果你 觉得 这 一期 很 实用， 请你 一定要 分享 给你的 亲友。 如果你 觉得 这 一期 对你 来说 都是 常识， 那 更 应该 转发给 他们 了。 因为 这 说明 你 对 房产 市场 的 认知 已经 远远 高于 身边 大多数人， 因此 他们 更 需要 你的 信息 补充。 还是 那句话， 更多 的 有效 信息 就能 帮助 你 在 市场 获得 更多 的 优势。

对， 反正 今天 就 很 开心。 现在 是 十月 的 最后一天， 然后 来到 上海 跟 南 师， 还有 就是 他 盛情 邀请 的 嘉宾 青峰 老师 一起 坐下 来 聊聊 这个 房产 市场， 尤其是 上海 的 房产 市场。 因为 距离 我们 上次 聊 也 过了 八个 月， 结果 这 八个 月 发生 了 沧海桑田 般的 改变， 就 非常 值得 来 分享 一下， 聊 一 聊。 而且 我 觉得 正好 这一次 录制 还 可以 弥补 上一次 的 很多 遗憾。

比如 上一次 其实 我们是 比较 理论化 的 给出 了 一些 买房 的 建议， 比如说 你 要 看 哪些地方， 以及 你 卖房 的 一些 攻略 指南。 这次 我们 可以 结合 上海 房市 的 变化， 更 深度 更 接地气 的 跟 大家 讲一讲 现在 买房 的 人和 卖房 的 人和 整个 房产 市场 发生了什么 变化， 以及 你 接下来 该 如何 应对 这些 变化。 同时 我们 要 恭喜 南 师 开 了 他的 个人博客。

我 也会 放到 串台 个人 播客 第一期。

然后 再次 欢迎 清风 老师。

大家好， 我是 清风。 我 现在 在 运营 一个 我自己 的 账号， 叫 清风 说 心房。

我是 这次 录制 之前 才知道， 原来 清风 老师 的 这个 号 是 他 因为 打 心 屡次 不中， 久病成良医， 最后 出来 的 这样的 一个 账号。 然后 这里 还 同时 要 恭喜 男士， 昨天 终于 打中 了 房子， 对， 新房 对 吧？ 然后 这个 整个 过程 最难 是 说是 持续 了 整整 两年。

对 新房 马拉松。 我 前面 在在 楼下 跟 那个 雨 白吃 麦当劳 的 时候 还在 说， 我不知道 青峰 怎么看， 我说 打 新 这个 事儿 就 特别 像 谈恋爱， 应该说 不像 谈恋爱吧， 特别 像 相亲。 因为 它是 一个 男女双方 不断 的 根据 市场 的 偏好 不断 的 匹配 的 过程。 一开始 当 比如说 女方 强势 的 时候， 他 就是说 你 有没有 事业单位， 你是不是 本地人， 你 工作 了 多久？ 但是 反过来， 当 男方 开始 强势 的 时候， 男方 又会 开始 挑挑拣拣。 然后 你 就会 在 这个 漫长 的 时间 当中 不断 的 去 做出 选择。 你知道 这个 选择 可能 对于 你 来说， 未来 的 十年、 20年， 它 非常 的 重要， 所以 你的 压力 会 很大。 我 觉得 这个 过程 其实 对于 每个人 来说， 其实 都 是一个 挺 漫长 的 历练。

你 觉得 是 具体 是 哪一个 事件？ 比如说 是 签约 的 那一刻 还是 打款 的 那一刻， 是 让 你 真的 觉得 说 这个 事情 终于 落 听 了， 我 心口 的 一块 大石 放下 了。

我 觉得 是 今天 的 那个 早上 坐地铁 去 公司 的 时候， 其实 是 这样， 就是你 你看 在 过去 的 这些年 当中， 就像 我们这一代 人， 我 清风 或者 李白。 我 像 我们这一代 人， 可能 我 稍微 年长 几岁， 就是 我们在 自己 年纪 轻的 时候， 其实 都 是在 一台 叫做 焦虑 或者 叫做 竞争 的 跑步机 上。 跑步机 我们 必须 要 证明 自己 优秀， 通过 卷 证明 自己 优秀， 需要 跑 的 比 所有人 都 快， 你 才能 停留 在 原地。 为了 证明 自己 过得 好， 你说 我要 有 大房子， 我 孩子 要 读读 名校。 但是 我 觉得 到了 人到中年 的 时候， 要 自己 从 这 台 跑步机 上 下来， 你 不可能 凡事 都 尽善尽美。 你 无论是 家庭教育 也好， 还是 自己 买房 也好， 你 总有 一些 遗憾 的 东西， 对 吧？ 你 特别 想要的 区域， 特别 想要的 房型， 你 特别 想要的 那种 居住 的 环境， 最后 总和 你 想 的 不 那么 一样， 因为你 有 预算 的 约束。

但是 真的 当你 确认 的 那一刻， 我 觉得 这个 事儿 我也 希望 他 能够 尽快 的 告一段落。 因为 其实 在 这 过程 当中 还是 挺挺 折磨人 的对 普通 的 上海 家庭 来说， 他 可能 资产 的 50%， 可能 70%， 甚至 80% 都在 这 一件 事儿 上。 你 往往 会 在 这件 事上 投入 太多 的 本身 这个 水泥 房子 根本 不能 承载 的 这样的 一些 意义。 所以 对于 每个人 来说， 我 觉得 都是 折磨。 我 觉得 这个 折磨 是我 今天 坐地铁 的 过程 当中， 我 才 想说， 我 终于 可 也 不用 再去 管 这件 事儿 了。

对， 基本上 所有的 打 新 成功的人 来 回头 来 找 我的 时候， 说 的 第一句 话 就是我 终于 可以 把 所有的 打 新 群 退了， 我 终于 可以 再也 不用 看 这些 公众 号 这些 信息 了。 就是 大家 都是 背负着 一个 很 沉重 的 心理因素， 最后 终于 达到 的 那一瞬间 就 慢慢的 释怀 了。 因为 刚 天 老师 其实 说 的 很 对， 就是 上海 的 买 新房 这件 事情， 自从 2021年 开始 有 积分制 之后， 它 就 慢慢 变得 越来越 需要 某种 匹配 关系 了。 因为 每个人 有 自己的 预算， 然后 每个人 有 自己的 积分。 像 天安 老师 的 积分 就 比 我 高 很多， 对 吧？ 它 其实 代表 了 说 政府 认可 的 一种 你 对于 社会 的 贡献， 你 就可以 分 更高， 然后 你 就可以 入围 更好 的 一些 楼盘。 然后 你 会 在 每年 的 那么 多个 批次 里面， 你 要 去 不停 的 寻找 那个 适合 你的 分数， 又 适合 你的 预算， 又 适合 你的 区域 的 楼盘。 这件 事情 本身 就 非常 的 让人 心力交瘁， 就 做 各样 各种各样 的 这样的 准备工作。 于是 你的 整个 心理， 而且 特别是 达不到 的 时候， 就是 因为 摇 号 本身 是 有 概率 的。 然后 一旦 当你 达不到 的 时候， 你 会 发现 身边 的 所有人 都在 看着你 这个 摇 不动 的 感觉。

得 跟 考试 考 到 垫底 是 类似的 吗？

有点像 什么？ 你 考试 考 到 垫底， 你是 有 追究 人的， 是你 自己的 问题 吗？ 有点像 你 小学 的 时候， 其他 所有的 家长 都 把 他的 小朋友 接 走了。 你的 爸爸妈妈 每一次 进来， 家长 都 不是你 的 父母 来 接 你， 就有 那种感觉 你知道吗？ 就是 你的 所有 小伙伴 们 都 上车 了， 就 你 没 上。 我 觉得 当中 可以 补充 一点， 就是 清风 可以。 因为 不是 所有的 听众 可能 都 对 上海 的 积分 打 新 政策 很 了解。 就是 我们 当中 几个 比较 重要 的 一些 概念， 比如说 什么 是 基础 分， 什么 是 他的 这个 啊。

社保 对 吧？

比如说 社保 积分， 什么 叫 入围 比， 它 当中 的 一个 基本 的 一个 情况 可以 和 大家 先 介绍 一下。

对， 就是我 感觉 你们 上海 玩 的 特别 花。 而 而且 而且 我 觉得 可能 对于 像 我 这样的， 基本上 算是 无产者 和 一些 更 年轻 的 一些 听众 们 来说， 就 大家 听听 你们 刚才 描述 的 第一个 念头 可能 会 是 既然 打 新 这么 麻烦， 为什么 不去 买 二手房？ 而且 这么 多 爆 雷 的 新闻 出来， 你们 为什么 还去 买 期房， 还去 打 新？ 那 肯定 背后 有 你们的 原因， 而且 打球 这么 热， 肯定 是因为 这里 边 这个 所谓 的 套利 空间 比较 大。 这个 可能 也得 请 两位 老师 讲一讲。

是的， 因为 从 2020年 的那 一波 大 放水 开始， 其实 整个 全国 的 各个 地方 的 房价 都有 往上走 走 一波 的 这样的 一个 趋势。 然后 上海 当时 其实 也 是因为 走了 一大 波 之后， 因为 新房 是 被 控制 价格 的， 二手房 是在 市场上 被 充分 的 大家 交易 定价 的。 于是 新房 就会 慢慢的 出现了 某种 所谓 的 我们 叫 倒挂 空间， 就是 刚刚 说 的 套利 空间。 你 会 发现 这个 区域 的 所有的 二手房 都在 卖 151000个 平方， 假定 一个 数字， 但是 这个 位置 的 新房 可能 就 卖 10万块钱， 那你 默认 就 一个 平方。 好像 你 买到 了 就 赚 5万块钱， 就是 一个 天文数字， 对 吧？ 所以 大家 就会 拼了命 的 要 去 买 新房。 也就是 因为 那 段时间 上海 会 不停 的 出现 各个 楼盘， 说 当时 有 800% 认筹， 就是 比如说 100套房子 有 800个人 去 抢。

那 类似 于 这样的 情况 层出不穷 之后， 其实 上海 政府 就 出台 了 一个 积分 制度。 然后 我也 给 大家 解释一下 积分 制度 的 整个 大概 的 一个 逻辑。 它是 分成 基础 分 和 社保 分 两个 分数段。 基础 分 它 会 看 你是不是 已婚， 你 如果 单身 你的 分 就 少 一些， 你 已婚 你 就有 分。 然后 你是不是 上海 户口？ 你 如果 上海 户口 你的 分 就会 高 一些。 你是不是 五年 内 没有 买 过房？ 你 如果 没有 买 过房， 说明 你 不是 一个 很 投机取巧， 就是 不停 的 炒房 的 人， 对不对？

然后 类似 于 这样， 他 会 把 你 圈圈 定住 一个， 包括 你 现在 是不是 身上 有 房。 如果你 没有 房子， 那 你就是 一个 无 房 的 刚 需 客户。 你 有 房 你的 分数 就会 被 降 一点。 最终 这样的 一个 基础 分 叠加 起来， 它 就是 一个 60分的 一个 基础 分。

社保 分 其实 就是 取决于 你 工作 以后， 从 2003年 开始 你 交 了 多少 个 月 的 社保。 这样的话 你每 一个月 的 社保 最终 会 算 到 那个 社保费 里面。 这样的话 你可以 想象 一下， 其实 你的 工作 年限 越长， 其实 你的 分数 就 越高。 只要你 不 退休， 你 只要 还在 缴纳 社保， 于是 你 分数 就会 不断 的 永远永远 是在 整个 社会 的 最上层 的那 那一个 区间 里面。 这也是 为什么 天南 老师 就 永远 会 比 我 领先 的 原因。

我 永远 追不上 他， 所以 分 最高 的 在 我 想象 中 应该 是 一个六十多岁 已婚 的， 之前 没有 买 过房 的 这样的 一个 111个 上海 男性 或者 女性。

其实 不是， 他 应该 是 一个四十多岁 的， 四十多岁。 对， 因为他 是从 03年 社保 开始 算， 60岁他 退休 了， 他 没 社保 了， 他 分 反而 低。

是的， 就是 他 从 四十多岁 到 60多岁 退休 之间 的那 段时间， 就是 他的 所谓 的 无敌 时间。 因为 他的 分数 是 最高 的。

就是 一个 上海人 的 四十多岁 到 60多岁 就是 他的 黄金 打 薪 年龄。

但是 打 星 本身 的 窗口 很短， 就是 前面 清风 讲 的 东西， 我 就说 它的 一个 衍生 效应， 它 衍生 效应 是什么 呢？ 就是 大家 认为 为什么 清华北大 是 中国 最好的 学校？ 除了 名气 以外， 因为 他们 高考 的 分 最高， 对 吧？ 同样 的 大家 为什么 有的 时候 会 认为 徐冰 的 房子， 前滩 的 房子 会 认为 这个 地方 的 房子 最好？ 因为 他们的 积分 最高。

就说 所以 这些 楼盘 是 有 分数线 的对 吧？

是的， 每个 楼盘 都有 它的 分数线。 因为 为了 能够 控制 一个 基础 的 入围 比， 比如说 最早 的 时候 上海 是 有 内环 2.5， 中环 二 外环， 比如说 1.3到1.8 之间 的 一个 入围 比那 为了 创造 这个 入围 笔， 他 就在 这个 入围 笔 上面 画 了 一道 线。 就是说 如果我 有 100套房， 那 我 内环 有 250个人 进去 同时 去 摇 号， 同时 就 摸 乒乓球， 对 吧？ 因为 总 有人 七号 或者 没有 买到 自己 合适 的 就 不要嘛， 他 就有 一个 率， 这样的话 能够 把 你的 这个 积分 给 锚定 下来。 而 积分 本身 它 就 变成 了 一个 最 显著 的 一个 倒挂 信号。 让 全市 全 市场 的 人都 看到 说 哪里 的 房子 的 他们 供求关系 是 最 失衡 的， 这就 更 像 导致 了 说 大家 为了 追求 高 倒挂， 为了 追求 高 积分， 买 了 其实 并不 完全符合 自己 家庭 自 住 需求 的 一些 房子。 这就 是从 20年 21年， 准确 的 说 就 从 21年到22年 的 某 一个 阶段 当中， 我们 看到 的 一个 很 明显 的 一个 情况。 对。

就像 高考 一样， 就是 620分 这个 分数线 的 学校， 它 肯定 是 比 600分的 学校 好的。 起码 就是 在 这些 家长 打 引号 的 家长 眼中， 所以 他 就 一定要 去 买 这个 分数线 更高 的 房子。

对， 因为 他的 分数线 最终 是以 整个 入围 的 人数 的 最后 一名。 其实 就 跟 高考 一样， 你 投档 的 最后 一 就是 你的 这条 分数线。 所以 你 会 发现 说， 比如 刚 田丹 老师 举例子， 100套房子 最后 250个人， 那 第250个人 就 分数 最低 的 那一个人 的 分数 就会 成为 这条 分数线。 然后 每个 区域 它 最终 就会 开始 慢慢 形成 自己的 区域 分数线 的 一个 链条。

所以 那 会有 鄙视 链 吗？ 上海 各个 楼盘 板块。

上海 可能 是 全 中国 所有 房地产市场 当中， 它的 鄙视 链 最多 并且 最 复杂 的 地方。 对， 因为 上海 是个 移民城市， 我们 从 大清 亡 了 开始 起。

要 追溯到 大清 亡 了。

那 肯定 是 这样。 因为 从 上海 线？ 然后 慢慢 扩展 到 比如说 上海 在 最 传统 的 鄙视 链 当中， 大家 会 认为 说是 法租界 比 公共租界 好。

以上 是 代表 杨天 个人。

就是我 说 在 万恶 的 旧社会， 比如说 鲁迅 从 北京 搬到 上海， 他 住在 虹口。 虹口 是 哪？ 虹口 是 属于 公共租界， 后面 就是 日 占 区， 就是说 法租界 比 公共租界 好， 公共租界 就 英美 租界 部分， 然后 后面 是 与 日 占 区 好日 占 区 比 杨浦 好， 杨浦 比 闸北 好。 所以 当时 你看 上海滩 里面 不是 有 个 角色 叫 丁， 是 那个 许文强 的 打手。 他说， 他 问 哪一天 我 混 好了， 我的 目标 就 是从 闸北 搬到 静安寺 或 淮海路。 他 从来 没想到 某一天 这个 闸北区 会 并入 到 静安区。

就是说 在 整个 浦西 的 旧 的 板块 当中， 因为 城市 它 不是 平添 长 出来 的， 它是 一层 一层 的 移民， 一层 一层 的 叠加 上来 的， 所以 在 一层 一层 叠加 上去 的 时候， 它的 旧有 的 格局 它 依然 存在。 所以 即便 到 今天 为止， 我们会 看到 苏州河 以北 的 很多 区域， 它 在 城市规划， 在城市 的 界面 风貌， 在城市 的 工 公共资源 上面， 依然 显著 的 落后于 苏州 和 以南 的， 就是 在 解放前 的 那些 租界 的 一些 区域。 我没有 任何 的 价值 判断， 这 只是 一种 客观 的 现实。

这个 和 他们 就是 没有 一个 城市 它是 凭空 变 出来， 它 都是 一点点。

长长 出来 的对。

然后 随着 新来 的 移民 进来， 那 就有 的 老的 居民， 他 自然 会有 一定 的 排异 反应。 我 觉得 这 是不是 也是 说 你们 上海人 排外 的 主要原因。

它 有 各种 排， 对 吧？ 但是 重要 的 是什么？ 重要 的 是 老 上海人 的 心目 当中， 他 其实 是 有一个 价格 的 优先级， 或者说 它是 有一个 对于 整个 板块 之间 的 一个 优先级 的 一个 鄙视 链 的。

但是 从 2010年 之后， 上海 特别是 新房、 次 新房 和 高价 房 的 购买 主体 正在 由 老 上海人。 就 是从 old money 开始 转化 为了 new money。 这些 人和 老 上海 是 不一样的。 老 上海 的 人 他 很多 就 出生 在 石库门， 像 我 出生 在 石库门， 长 在 工人 新村。 可能 到了 读 初中 的 时候， 98年 房改， 00年 之后 家庭 开始 搬入 第一套 商品房。 但是 对于 很多 的 一些 年轻 的 外地人 来说， 他们 进入 上海 之前 就 已经 住了 好房子 的。 所以 对他 来说 有 两点。

第一个 是 传统 上海 的 鄙视 链， 对 他们 来说 没有 任何 的 意义。 这 只是 我 什么 city walk 的 地方， 对 吧？ 但 只是 我 漫步 上海滩 的 地方 和 我 是不是 要 住在 这个 弄堂 里面， 我没有 对他 没有 任何 的 偏好 的那 我 还是 要 方便， 要 开车 方便， 上班 方便， 上班 方便， 有有 打车 的 地方。 这个 时候 整个 上海 的 中高端， 特别是 豪宅 的 定价权 被 你们 那 拿走 以后， 就 这些 新来 的 上海人 其实 就是 边际 定价 法则， 就是 他们 开始 扎堆 在 比如说 像 新天地， 像 徐斌， 像 浦东 的 世纪公园 花木 和 碧云 板块。 所以 当 这 波 人 涌入 之后， 就 上海 的 整体 的 传统 的 鄙视 链 的 格局， 其实 会 发生 了 一个 很大 的 一个 变化。 所以 就说 从今 时 今日 来看 的话， 你 再 用 老眼光 来看 上海 的 这个 格局， 坦率 的 来说 我 觉得 已经 很难 代表 方向 了。

再 回到 前面 你们 说 的 这个 打 新 摇 号 的 过程。 所以说 比如说 100套房， 然后 可能 200个人 或者 250个人 入围。 然后 你们 就是 实际 的 去 摸 这个 乒乓球， 然后 看自己 的 号。

绝对 公平。 对。

必须 得 现场 去 摸 它。

它它 不是 摸 的， 它 其实 是 东方 公证处 会 请 五个 业主 去 现场 监督， 然后 他 会 在 现场 掏出 几台 电脑， 对 吧？ 然后 他 会 告诉 你说， 请你 选 一台 电脑， 运行 一下 测试 的 程序。 然后 最终 把 所有的 人员， 就 比如说 250个人 的 名字 导 进去。 然后 他 又 开始 一个 出号。 这个 过程 城市 很 窒息 的， 因为 现场 的那 五个 人是 能够 看到 自己的 名字 也 在 里面。

对， 所以 上海 一直 有一个 很 有意思 的 事情， 就是 基本上 你 如果 跟 销售 关系 比较 好 的话， 销售 一般 都 不会 选 你 去 现场。 因为 大家 都会 觉得 说 去 现场 运气 会 不太好， 是 这样 吗？ 对对对， 这 是一个 约定俗成 的 选择。 对对对， 是的， 所以 我也 历史上 从来 没有 去过 现场， 就是 怕 运气 不好。 当然 我 没 去 现场， 也没有 摇摇 到 好好的 位置。

你们是 在 现场 看 他 实时 摇 出来。

不是， 其实 是 我们 就是 在 等 那个 结果。 如果 去了 现场 的 人， 他 可以 拿出 手机 去 拍 那个 结果。 然后 在 那个 项目 的 群 里面， 所有的 人 就会 等着 现场 的 某 一个人 把 这个 结果 发出 来。 然后 大家 就 对 着 那个 很 模糊 的 视频 一行 一行 的 找， 然后 他 会 一直 在 跳动， 找到 的 人 就 欢欣鼓舞 在 群 发红包。 然后 摇 到 后面 的 人 他 就会 很 沮丧， 然后 就说 我们 再去 下一个。

然后 退 群 了。

对， 也会 退 群 了。

其实我 觉得 这 跟 刮刮乐 刮 不 出来 讲 的 心情 其实 差 不太 多。

差别 很大。 我 觉得 一会儿 可以 采访 一下 清风。 因为 是什么？ 因为 房子 是一个 它是 一个 很 具象 的 东西。 就是你 在 看房 选 房 过程 当中， 你 已经 把 你 和 你的 家人 未来 十年 在 这个 生活 的 想象， 生活 的 具体 场景 已经 模拟 出来 了。 女人 怎么 跟 邻居 相处， 周末 到 哪个 商场 去 购物， 你 一定 是 想 过 的。 否则 你不会 花 比如说 几百万、 上千万 去做 这样的 一个 投资 的 一个 行为。 所以 当 摇 号 发现 那么 弱 的 时候， 这 不是 刮刮乐， 是 这是 心碎的声音。

对我 是 说 你 刮刮乐 我 刮 不 出来， 自己 都很 心痛， 更 不用说 像 你们 这种 心情。

是因为 因为 当你 去 买房 的 时候， 就 刚刚 听到 说 的 很 对， 因为你 已经 想象 过。 而且 其实 因为 它是 一个 你 完全 无法 去 控制 的 事情。 你的 对 和 错， 你的 成 与 败， 基本上 和 你的 努力 没有 任何 关系。 但是 当 摇 号 出来， 你是 在 倒数 的 时候， 你 就会 发现 梦 就 碎 了， 对 这个 感觉 是 很很 难受 的。

清风 是 碎 了 九次， 我 碎 了 四次。

也 不知道 五次。 你 自己 都 不记得 几次 吗？

不是， 所以 这厢 是不是 相当于 谈 了 九次 恋爱， 但是 到 结婚 的 时候， 另一半 都 是要 通过 抛硬币 的 方式 来决定 跟 不跟 你 结婚， 然后 每次 都是 反面。 就 因为我 当时 我 之前 也 听 男士 说， 他 本来 是一个 唯物主义者， 自从 开始了 打 新 之路， 就是 把 各种 儒释道 能 求 的 都 求 了 一遍。

上海 各地 的 素面 我 都 吃 了 一圈。

可以 出 一个 书面 评测。

对我 觉得 其实 就是 很很 正常 了。 你 都是 就是我 觉得 一个人 年纪 到 40岁以后， 他 不 信命 的话， 其实 证明 他 的确 缺少 慧根。 我我我 是 这么 觉得， 以前 前段时间 我看 那个 金钱 心理学， 他说 在 那个 我忘了 具体 的 细节， 我记得 不是 很 清楚。 他说 你 在 经济学 上 看到 的 每一个 图表 只是 一个 抽象 的 曲线。 但是 在 背后 其实 是 有 许许多多 的 人。 当 她 碰到 这个 经济危机， 碰到 这个 困难 的 时候， 回到 家 她 每天 都要 面对自己 的 孩子， 面对自己 的 家人， 每天 都要 面对 这个 压力。 即便 他 知道 未来 以后 的 2到3年 经济 会好 的， 理性 告诉他 会好 的， 所有的 经济 数据 告诉他 会好 的。 但是 在 此时此刻， 当 他 处在 那个 环境 当中， 他 压力 是 很大 的。

其实 从 2122年 我就是 起 心动 念， 当时 起 心动 念 还 真的 跟 比如说 陆铭 老师 的 几次 访谈 交流， 包括 跟 李 迅 老师 的 几次 访谈 交流 当中， 他们的 那个 理念 其实 给 了 我 很大 的 一个 印象。 我 就 觉得 就 是从 结构 上 来说， 上海 的 这些 老 破 小 可能 真的 不行了， 所以 得 调整。 到 最后 两 套房 卖 的 时候， 就 疫情 封 控 期间 在 小区 里边 做 核酸， 你 会 发现 小区 里边 就是 上海 的 老小区 其实 还 不是 很 老， 90年代 末 的 商品房 小区 全部都是 白发苍苍 的 八九十岁 的 老人。 对， 是的。

然后 整个 小区 在 疫情 期间 其实 是 有 三位 老人 过世 的， 而且 都 不是 因为 疫情， 就是 年龄 到了 过世， 你 就会 有一个 很 深切 的 感觉， 就是说 浦西 的 老龄化 是一个 肉眼 可见 的 事情。 那 这个 时候 如果你 再不 调整 的话， 压力 很大。 所以 疫情 一 结束， 当时 我 就 马上 就 下手， 很快 的 时间 当中 就 把 两套 房子 卖掉。 当时 还是 抓 了 一波 这个 小阳春 的， 大概 具体 在 哪个 时新 买的。

22年 6月份 就 上海 的， 就是 20年 房价 开始 启动 的 时候， 21年 当时 很多 的 一些 信贷 先 松 了， 就是 很多 的 一些 信贷 贷款 先 松 了 以后， 房价 其实 就有 一 波波 小小的 跳 涨。 而且 21年 的话， 其实 经济 是 烈火 喷油 的。 好， 所有的 这个 豪宅 其实 是 跳 涨 的。

到了 22年， 因为 之前 封 控 时间 比较 久， 很多人 突然 意识到， 就 有些人 原来 在家 呆 的 时间 不够 长。 现在 大家 突然 意识到 说， 原来 家里的 环境 好 有 多么 的 重要。 所以 房价 的 交易量 和 价格 又 一轮 小的 跳 涨。 所以 在 这 两 波 小的 跳 涨 当中， 我 其实 是 把 房子 卖掉。 就 从 逻辑 上 来说， 我知道 自己 其实 做了 一个 相对 比较 好的 一个 投资决策。 但是 你 每次 回到 家， 每次 摇 号， 每次 都 没有 买 上， 你 还是 要 面对 家人 失望 的 眼神， 这 是一个 很大 的 一个 压 心理压力。

可是 你 卖 是 卖 在 相对 比较高 的 点 了。 你看 男士 是个 知行合一 的 人， 因为 男士 上一次 他 有 说， 既然 房产 占 你家 的 总资产 可能 是 百分之六七十 甚至 之上， 那你 每天 就 应该 花 一个多 小时 的 时间 了解 一下， 学习 一下 房产 知识。 那 他 确实 做到 了 知行合一。

对我 我 觉得 就是 当时 卖掉， 但是 你 碰到 的 一些 压力， 它是 非常 具体 的。 因为 它 不仅仅是 个 投资 行为， 它是 你家 人的 安身立命 之 本。 你 会 去 想， 如果 我的父母 年纪 老了， 他们 愿不愿意 多 爬 这 几节 台阶？ 我的孩子 我 愿不愿 让 他 生活在 人 车 不 分流 的 小区， 我 愿不愿意 每天 早上 送 孩子 上学， 还要 花 四五十 分钟， 让 他 没办法 睡个好觉。 你 每天 都会 这样的 去 拷问 自己的， 所以 它是 一个 非常 具体 的 一个 生活 问题。 这个 生活 问题 和 占 你 家庭 资产 百分之七八十 的 决策 缠绕 在一起， 他 其实 就会 来 折磨 你。

可是 你 卖 在 了 一个 相对 高点， 你的 家人 应该 为此 感到 欣慰。 为什么 还 会给 你 很大 的 压力 呢？

因为 在 过去 的 十年、 20年， 上海 的 房价 是一个 一路 上涨 的 过程。 每个 人都 有 踏空 的 恐惧， 每个 人都 生活在 踏空 的 恐惧 之中， 每个 人都 都 害怕 说 出现 跳 涨。 你 再 怎么 解释， 你说 现在 有 房地 联动 价， 现在 是 整体 限价 的 一个 政策， 不太可能 出现 跳 涨 的。 但是 对于 家人 来说， 他们 很难 脱离 这样的 一种 恐惧。

就是 饭后 遛弯 回来 说， 我看 那个 挂牌 对 吧， 比 我们 卖 的 什么 都 挂 了 20万之类。

这个 就是我 我自己 因为我 自己 在 2020年 的 时候， 开始 卖 我的 一个 老 破 小。 从 卖掉 之后， 其实 你 想 2020年 的 我 大概是 六月份 开始 卖 的， 卖完 之后 就 开始 暴涨 了。 我 后来 就 眼睁睁 的 看着 它的 价格， 其实 往 上 虽然 从 总价 上面 可能 就是 几十万， 但是 对于 老 破 小 来说， 它的 占 比是 很高 的。 所以 我 也会 面临 着 家里人 跟 我说， 你 卖掉 了 对 吧？ 你 新房 又 没有 打 到， 你 又 看到 原来 那个 房子 好像 多 卖 了 40万、 50万， 好像 我们 又 可以 本来 可以 多 获得 更多 钱 的。 所以 这样的 压力 是 无时无刻 存在 在 所有人 心里 的那 请问。

老师 是 怎么样 维系 好 你的 婚姻 的 呢？

我的我 的 感觉 就是说 大家 其实 还是 要 相对 理性 的 看待 打 新和 资产 配置 的 这件 事情。 我 能 看到 因为 因为我 我的 客户 里面 其实 有 绝大多数 的 人， 确确实实 会 因为 各种 家里的 压力 而 放弃 打 星， 或者说 拖 下 打 新的 整个 节奏。 但是 也有 很多 人像 天才 老师 这样的 执行力 很强 的 人， 其实 也会 收获 很 好的 结果。 所以 从 我们的 角度， 我们 还是 觉得 说 大家 如果 想 好 这条路， 就得 坚定 的 走下去。 其实 走下去 一方面 是你 自己的 内心 坚定， 另外 其实 在 当时 还有 一件 很 有意思 的 事情 是 说， 主要 还是 因为 被 房价 逼迫 的， 你 必须 得 走下去。

因为 二手房 在 我 当时 卖掉 之后， 我 去 看 了 一套 二手房。 我 当时 跟 业主 说， 我说 我的我 的 钱 可能 还要 等 一个月， 你 能不能 等我 一下？ 他 第二天 就 给我 打电话 说 我 卖掉 了。 然后 这个 小区 再 往后 的 1到2个月 的 时间 里面 涨 了 50%， 就 硬生生 的 涨 了 50%。 所以 也 是因为 这样的 契机， 于是 我 就 发现 说 我 再也 买不起 我想要 买的 那些 二手房 了， 我 就 必须 得要 被迫 的 踏上 了 大兴 之路， 于是 就 开始了 整个 这样的 一个 旅途。

你们 上海 好 疯狂， 一两个 月 就能 涨 50%.

只有 在 2020年 的那 一段 最 疯狂的 时候。

对， 其实 你 想想看 上海 的话 房价 在 20 1516年 以后， 它 就 其实 就 挺 像 周期， 挺 像 周期 就是 16年 的 有 一波 大 的 跳 涨， 然后 1718年、 1819年 其实 是 下跌 的， 甚至 很多人 认为 说 上海 的 房价 已经 到顶 了。 那 一直 到 20年 21年 它 再 一波 跳 涨， 就 可能 说是 三个月 的 时间 把 三年 的 涨幅 做 完， 剩下 时间 就是 缓 跌， 或者 处在 一个 相对 平稳 的 一个。

这 不是 跟 股市 一样 吗？

那 它 肯定 会有 周期 的 成分 在 里边。

长 的话 可能 就是 集中 涨 那 几天。

对， 是， 而且 它是 一 波一波， 就是 比如说 在 2020年 的 时候， 它 可能 是 比如 学 区县 领涨， 然后 学区 领涨 完了 之后， 次 新 又 开始 领涨。 当时 其实 有 很多很多 论调 会说， 市区 的 老房子 房龄 老 一点。 甚至 包括 当时 其实 你 会 发现 说 很多 中环 的 豪宅 涨 价格 已 涨 得 很高 了， 它 价格比 翠湖 还要 高。 其实 那 段时间 翠湖 是 简陋 的。

而 翠湖 还 曾经是 简陋 的 吗？ 它 不是 你们 上海 的 顶级 豪宅 吗？

对， 因为 翠湖 的 整个 房龄 比较 老了。 当时 其实 是 那种 五年 以内 的 次 新房， 会 涨 得 非常 疯狂。 于是 有 那么 一段 的 可能， 就 只有 那么 半个月 到 一个月 的 周期， 是 整个 翠湖 还没有 涨起来， 它是 一 波一波 往往 里 走。 然后 直到 某一天 突然 这样， 好像 翠湖 的 业主 发现 说 我 怎么 变成 上海 中环 内 最 便宜 的 豪宅 了， 于是 开始 再 猛跳 一波， 他 又 回到 了 自己 原来 该 有的 位置。 所以 当时 有一个 段子 很 有意思， 是 说 当时 有 很多人 去看房， 看 了 一大堆 房子 之后 说 他 跟 他的 老婆 说， 他说， 完了， 我们 好像 只能 买得起 翠湖 了。

现在 你们 上海 真的 好 魔幻。

因为 很 简单， 因为 什么？ 因为 其实 全国范围 内 来看， 上海 的 中高级。 我们 就是 以 两千万 为 档。 上海 的 这个 高端 的 房地产 的 整体 的 二手房 成交量 是 占 到了 全国 将近 一半。 就 2000万以上 的 房子 全 中国 成交， 上海 可能 成交 了 将近 一半。 但 即便如此， 如果 分散 在 各个 小区 里边， 它 依然 是 断电。 它 不是 一个 连续性 的 交易， 它 不像 股票， 股票 是 连续性 的 交易， 所以 它 反映 的 是 很多 的 是 共识。

但是 房地产 它 其实 是 很 极端 的， 房子 本来 就是 非标 要 的。 我靠 马路 的 第一排 的 一个 奇异 的 户型 和 我 小区 楼王 的 这个 次 顶楼， 它 本身 不是 一个 标准化 的 户型， 它 成交 周期 又 比较 的 长， 也就 意味着 说 它的 价格 可能 会 是 断点 的。 如果 你是 比如说 两年 半 之前， 你 成交 的那 套 是 全 小区 最 烂 的 房子， 卖 在 了 10万， 大家 就 认为 它 值 10万。 后面 的 一些 挂牌 可能 也就是 沿着 十万 的 这个 价格 带来 设计。 但是 突然 你 出了 一套 还 不错 的 房子， 又 在 市场 一个 活跃 的 一个 高点， 有人 特别 喜欢 它， 然后 买家 也 特别 吸收， 那你 可能 就 你的 均价 就 高了 很多， 所以 它的 不确定性 很强。 所以 这就 意味着 说 在 20年到2年 的 很长 一段时间 当中， 所有的 上海 的 打 新人 都 太 看重 倒挂 这个 概念。 但 事实上 当我们 仔细 去 研究 的 时候， 你 会 发现 这个 非常 的 虚幻。 其实我 觉得 倒挂 这个 概念 演绎 到 极致。

是不是 就是 云锦 东方 没错。

就是 云锦 东方。 我 觉得 这个 今后 可以 稍微 讲一讲。

对， 云锦 东方 其实 就是 整。 所以 我 觉得 上海 在 倒挂 这个 打 新的 链条 上面 的 一个 最高峰 的 一个 状态 了。 云锦 东方 其实 在 他 打 新 前， 就是 他 这一次 开盘 之前， 他 其实 成交 过 25万 这样的 天价。 然后 与你 东方 本身 的 新房 的 价格， 其实 是在 12万多 左右， 差 这么 多 吗？ 对， 你可以 想象 一下。

就是 买 一平 钻石 在 对。

就是 买一送一。 打 新的 人 其实 很多人 会 讲 这个 段子， 就 叫 买一送一。 而且 运营 东方 本身 的 面积 有 很大， 二百多 平， 仿佛 就是 买买 进来 之后， 于是 你 好像 天然 就 赚 了 三四千万， 对它 就是 一瞬间 的 事情。 所以 所有人 都会 看着 那个 遥远的 倒挂 说 25万， 于是 所有人 都 封 了 进去。

那 这 分数线 得多 高？

云锦 东方 是 整个 上海 大兴 历史上 唯一 一个 满分 盘。 唯一 的 一个 就是 所有 去 打 新的 人， 所有 去 入围 的 人 全部都是 满分。 没有过。

全部都是 满分 的 意思 是 每个 人都 是 上海 户口， 已婚， 在 上海 交 了 20年 的 社保。

多年 的 社保。

并且 他 没有 房。 我 过去 五年。

内 也没有 买 过房， 这 怎么 可能 呢？ 他 现在没有 房， 这就 涉及 到了 打 新的 另外一个 问题， 就是 大家 会 腾出 自己的 房子 来 为自己 的 分数 做 准备。 就 是从 积分制 出来 之后， 其实 就是 有有 对策， 大家 就会 开始 把 自己的 身上 的 房子 可能 过户 给 父母。

不知道 这 能 不能说 通过 各种 方式 腾出 自己 身上 的 房子， 对， 让 自己的 这个 分数 没有 瑕疵。

对， 是的。 然后 让 自己的 分数 变 高， 当然 他们 自己 本身 的 社保 也 也得 也得 是 高 一些 的对 吧？ 于是 就可以 去 参与 这样的 超高 分 的 项目 的 打 新。

那 全部都是 满分。 如果如果 真的 是 这种 打着 买一送一 的 旗号， 那那 确实 可能 上海 所有 分数 够 的 人都 会 去。 那 怎么样 选出 这个 入围 的 人？

所有 满分 的 人 全部 都 入围。

全部 都 入围。

对， 所以 最后 云顶 东方 其实 是 超过 他的 那个 入围 线 的 人 进去 的， 进去 一起 摇 号 的。 所以 整个 摇 号 的 难度 是在 变 高 的。

OK 主要是 那个 事儿， 其实 跟 清风 还 其实 就是 我们 都是 是 亲身 参与者， 你还记得吗？ 那次 所以 你 也是 去 打 星 了 是吗？ 对， 你 难道 忘记了 吗？ 我们 就是 在 那个 前台 摊 下面 那个 上海菜。 那时候 我 跟 你 跟 小杨， 我记得 我们 很 郑重 的 跟 你 跟 小杨 在 说， 我说 我要 准备 去 打 星， 就在 徐冰 的 一个 盘， 它的 名字 叫 云锦 东方。

我 就 光 记 你 打 新， 没 记住 楼盘 名。

对， 然后 我 很 郑重 的 跟 你们 说。

因为 那个 时候 这个 历史 已经 埋 下了 伏笔。

对， 就是 有点 自不量力。 其实我 知道 我的 积分 不算 特别 高 的， 但是 我想 参与 一下。 因为 觉得 这 可能 是个 很 有 历史 纪念 的 时刻。 因为 每个 人都 知道 这个 盘 会 现场 可能 会 演绎 的 一个 比较 离谱， 如果你 把 这个 倒挂 的 金额 当真 的话。 在 上海 很多 的 一些 企业家， 一年 旱 劳保 收 都是 挣 不到 这个 钱 的。 都是 大企业家， 都 不一定 能 稳稳 的 说 我 一年 就得 有 2000万的 利润， 不一定 会有 的。 这 的确 是 会 你 能 想到 的 这样的 一些 婚 跟 这些 礼崩乐坏 的 事情 发生， 我 觉得 是 可以 理解 的。

现场 就是 一片， 一侧 是 网 红 在 直播， 一侧 是 黄牛 在 网 红 在 直播。 对， 一侧 网 红 在 直播， 一侧 黄牛 在 拉客。 然后 每个人 进场。 进场 以后 我 就 直接 就 问 那个 云锦 的 工作人员， 我说 我 这 积分 够不够？ 然后 他说 本来 够 的， 但是 黄牛 实在太 多了。 前两天 的 时候 我 还能 挡得住， 但 后面 假 结婚的人 实在是 太多 了。 有些人 登记 的 时候， 老公 说不出 老婆 的 名字 叫 什么， 还得 看着 身份证 现场 腾。 有的 这个 结婚证 的 这个 默， 就是 这个 印 还没有 干 昨天 领 昨天 成 的证， 或者 就是 今天上午 扯 了 阵， 下午 就 进来 买房 了， 他们 也很 无奈。 有一个 老同志 我 印象 很 深刻， 就说 他 喝 了 那个那个， 他说 有没有 什么 速效 救心丸 可以 让 我 吃 一下。

因为 很多 的 人 他 明显 就是 不符合 购房 的 资格， 但 现场 又 闹 得很 凶， 然后 他们 工作 强度 又 很大， 就 不停 的 喝 美式， 喝 冷 萃， 喝 到 整个 人都 快 精神 崩溃 的 一个 状态。 即便 是在 这样的 一个 情况下， 我 依然 是 觉得 说， 我 那个 我 还是 强行 认筹 了。 我说 万一 有什么 奇迹？ 而且 我 觉得 这个 事儿 其实 对于 整个 上海， 当时 大家 对于 新房 的 这个 心态 什么， 其实 挺 大 的 一个 变化。 而且 它 这个 变化 它 不仅仅是 停留 在 我 原来 新房 套利 那么 多， 我 也要 去 打 新房。 而是 大家 觉得 说 二手房 很多 的 豪宅 和 很多 很贵 的 二手房， 比 新房 跪了 40%到50%， 到底 是 哪儿 错了？ 我 觉得 这是 两方面 的。

然后 那个 时候 就 是从 整个 我们 应该说 那时候 几月份 是 三月份 的 事儿， 对 吧？ 对， 差不多。 从 2 3月份 到 8 9月份 份， 整个 上海 的 房地产市场 就 发生 了 一轮 波澜壮阔 的 一个 起伏， 就是 一个 过山车 式 的 一个 大 的 一个 起伏。 就是 在 当时 的话， 其实 还 处在 一个 整体 烈火 喷油 的 一个 状况。 我 觉得 分 几方面 来看。 第一个 是 整体 的 大家 对于 经济 的 预期 都很 乐观， 对 复苏 放开 以后 的 复苏 的 预期 都很 乐观。 大家 又 觉得 核心 资产， 新房 的 核心 资产 它 会 是一个 一直 涨 的 这个 状态， 大家 是 非常 乐观 的。

那 后面 各种各样 的 一些 因素， 第一个 可能 还是 跟 美元 加息 有 一定 的 关系， 那么 你 就会 显得 说 你的 房地产 的 这个 性价比 很低。 如果 你的 美国 国债 的 收益率 是 5， 然后 上海 新房 的 这个 房租 的 你的 租金 收益 比， 就是你 这个 租金 收益 比是 1%点 几， 那么 大家 就会 觉得 说 肯定 是 哪 错了。 就 从 资产 配置 角度 来说， 大家 就会 怀疑。

而且 我 觉得 刚才 听 你们 描述， 我也 在 思考 一个 问题。 既然 大家 都 知道 新房 打 新 收益 这么 高， 那 二手房 是谁 在 买 呢？ 为什么 他 愿意 接受 这么 高昂 的 价格 呢？

最近 这 两年 确实 因为 倒挂 的 原因， 所以 导致 了 大家 开始 慢慢的 有有 这样的 一个 感知 了。 对， 但是 其实 市场上 还是 存在 着 大量 的 信息 不对称 的。 我 举 一个 我自己 的 例子， 我 从小 可能 是在 上海 一个 已经 被 合并 掉 的 区 叫 南市区 长大 的， 本来 就是 那种 棚户区 的 概念。 我 自小 开始 其实 都是 住在 老 破 小的 房子 里， 我身边的 所有的 亲戚家 人 全部都是 住在 老 破 小的 小区 里。 因为 天堂 老师 还 住 过 商品房， 像 我 就 从来 没有 住 过 商品房。 在 我 结婚 的 要 买房， 要 买 婚房 的 时候， 我也是 在 周围， 就是我 父母 家的 周围 去 看， 说 这里 的 哪个 老 破 小 可能 离 地铁 近 一点， 我 觉得 房子 就是这样 的。 直到 我 后来 开始 被 中介 带 去 看 了 一套 新房 之后， 我 发现 原来 世界上 还有 这样的 东西。

对， 其实 这个 事儿 特别 重要。 因为我 相信 在 听 我们 这 期 节目 的 一部分 听众 会 觉得 说， 你们 讲 的 这些 事情 我都知道， 这 不 都是 常识。 但 其实 对于 另 一部分人 来说， 这些 东西 可能 就是 比较 新的。 包括 我 身边 有 很多 朋友 说说 自己的 父母 或者 是 更 老一辈， 在 老家 可能 手里 有 几 套房， 怎么着 都 不肯 卖， 就是 觉得 说 还是 买房 保值， 怎么 劝 都 劝 不动。 然后 现在 其实 已经 相对 已经 丧 是 流动性 了， 他 也就 不 劝 了， 就是 不去 管。 对我 这些 朋友 来说 是一个 更 舒心 的 选择。 只要 一 去 想 这个 事儿 就会 闹心， 因为你 劝 是 劝 不动 的对。

劝说 父母 本身 就是我 觉得 现在 市场上 可能 整个 觉醒 的， 或者说 8090年代， 其实 群 里面 会 发现 大量 的 这样的 人群。 大家 都会 发现 说 我自己 父母 有 好 多套 老婆 小， 但是 我 一旦 想要 说服 他们 卖房子， 这件 事情 就会 变得 极其 的 困难。 像 天南 老师 这样 就是 有 极强 的 执行力， 且 能够 真的 把 家里 所有的 老房子 都 卖掉。 这件 事情 本身 就是 在上。 还是 凤毛麟角 的对。

而且 你 敢于 承担 这个 压力。 我爸 我妈 之前 说 要 卖房 的 时候， 虽然 我 之前 一直 说 你们 这个 必须 得 卖， 你 再不 卖 根本 就 卖不掉。 真的 到 那一刻 我 就 怂 了， 我 就 感觉 我 承担 不了 这个 压力， 万一 那 房子 后来 再 涨。

对对对。

是 这 这 真的 你 扛不住 这种 压力。

对， 而且 上海 跟 其他 的 城市 都 不太 一样。 我记得 有 一次 跟 白 说过， 你看 中国 所有的 二线 以下 城市， 新区 的 房子 几乎 都是 老区 的 房子 的 double 几乎 都要 翻倍 的， 接近 翻倍。 你说 数量 还是 价格？ 价格 就是 传统 的， 比如说 那种 地级市 对 吧？ 开始 做 城市 大 建设 的 时候， 拉 出 一条 新路， 然后 把 这个 市政府 搬到 这个 新 路边 上去， 然后 新路 的 边上 盖 新区 做 的 这个 新房子， 比 你 90年代 00年代 在 老城区 盖 的 房子 的 这个 售价 基本上 是要 翻倍 的那 只有 在 上海 你 会 发现 说 上海 第一个 是 老房子 的 占 比比 全国 其他 的 城市 要 大得多。

因为 一 上海 是 中国 最早 的 工业化 的 城市。 从 所以 从 50年代 开始 起， 朝阳 新村 开始 起， 上海 就有 大量 的 工人 住房。 那时候 的 工人 的 住房条件 是 全 中国 最好的。 98年 房改 之前， 很多 的 我们的 三四 线 城市， 其实 他们 那些 大杂院 什么的， 住房条件 是 一般 的。 但是 上海 的话 那时候 已经 建 了 很多很多 的 工人 新村， 所以 到 现在 为止， 上海 有 50% 以上 的 住房 依然 是在 1998年 房改 之前 的。

第二个 是 98年 房改 之后， 上海 因为 也 经历 了 很多 轮， 一开始 的 外销房 到 开始 的 改建 的 一轮 的 新房。 但是 总体 来说， 上海 的 人均 的 住房面积 依然 没有 赶上 全国。 尽管 套数 上 来说 已经 接近 于 我们 说 平衡 了， 供需 已经 平衡 了， 并且 从 未来 来看， 房子 的 供给 会越来越 多。

但是 第一个 是 上海 的 旧房子， 老房子 的 占 比 还是 太大 了。 第二个 是 上海 的 小房子 占 比 还是 太大 了。 所以 这个 时候 你 持有 的 旧房子、 老房子 小房子 的 时候， 你的 竞争 的 优势 它 一定 会 减少 的。 但是 这套 房子 可能 就是 你的 父母 他们 生活 居住 了 几十年 的 房子， 他们 对于 整个 社区 是 有 感情 的。 他们的 广场舞 搭子， 他们的 麻将 搭子， 他们 最 喜欢 的 熟菜 店， 他们 喜欢 去去 的 花鸟 市场， 都在 这 附近。 你 要 说服 他们 去 改变 一种 生活方式， 这是 需要 很大 的 动力 的对。

所以 觉得 非常 了不起。 而且 不 只是 像 上海 这样的 超 一线 城市， 就 我 刚才 讲 的 那种 情况， 他 其实 遍布 二 三线 甚至 18线城市 的。 因为 其实 父母 他是 生活在 他 自己的 那个 圈层 里 的。 你 作为 一个 年轻人， 可能 你 背井离乡 去 外地 读书 工作， 你 获得 了 更多 的 信息。 你 觉得 家乡 那里 的 房子， 可能 年轻人 逐渐 在 往 外 走， 那么 这个 房子 接盘 的 人 会 越来越少， 你 去 劝 他。 但是 对 父母 来说， 他 身边 的 老 兄弟 老 姐妹， 大家 人手 可能 两 三套 18线小城 的 房子， 大家 都 过得 挺好， 那 我 为什么 要把 它 卖掉？ 他 会 心里 很 本能 的 会 不 而且 你 空间 距离 这么 远， 你 其实 也 很难说服 他们。

如果 是 意向 的话 会 更难 一些， 我说 一下 我是 怎么做 的， 就是 一个人 他他 首先 得 见过 他， 没 见过 他 不会 信 的。 先 带 你 妈 看盘， 是 一个人 带 我妈 看盘， 我妈 从来没 去过 前滩， 我们 第一次 摇 前滩 之前， 我妈 从来 没有 去过 前滩 这个 地方。 她说 这 不是 三 灵堂 吗？ 这么 乡下 的 地方， 这么 乡下 地方， 种菜 的 地方， 种瓜 的 地方， 你 带 我 来这儿 干嘛？ 来了 以后 人是 会有 感觉， 他 会 意识到 这 是一个 这 是一个 C B D。 即便 是一个 对于 普通 不了解 的 人， 他 第一次 进 闲谈 太古 里 的 时候， 看到 这个 L V 看到 爱马仕 的 时候， 他 会有 感知 的这 不是 乡下 地方， 爱马仕 不会 搬到 其他 地方 来 的对 吧？ 它是 有 这个 基础 感知 的。

感谢 它 铺天盖地 的 广告。

对 那你 第二个， 就 比如说 我我我 和 我 爸妈 去 每一个 城市 的 时候， 就是 看到 一个 房子， 我 觉得 这 房子 很 有 特色， 很好 或 很烂。 我 都会 拿出 这个 某某 A P P 去 看 它的 这个 房价， 会 它的 挂牌 量。 我会 跟 我妈 说， 你看 这边 的 新房子 和 老房子 价差 多少， 这边 的这 房子 的 挂牌 量 已经 到了 什么样 的 一些 程度。

妈呀 这 潜移默化。

对你 首先 我 觉得 他 得 见过， 就是我 我没有 一个 亲戚， 我 跟 说过 很 多次， 我没有 一个 亲戚 生活在 苏州 和 云南 的。 其实 从 原生家庭 角度 来说， 我 之前 的 一些 房地产 的 投资， 包括 我 夫人 的 一些 房地产， 其实 都 是在 苏州河 以北。 其实 很大程度 上 我们 就是 一个 相对 对于 新房 也好， 或者 对于 高端 住房 来 还是 缺少 认知 的 人。 所以 其实 在 买房 这个 过程 当中， 我们 也是 在 逐步 的 在 重新 的 去 理解 和 熟悉 我们 已经 生活 了 三十多年 的这 座 城市。

就是 原本会 觉得 说 我 对 这个 城市 已经 非常 的 熟悉 了。

其实 完全 没有 真的 买房 的 时候， 我 觉得 我 对 上海 其实 是 不 熟悉 的。 是 就是。

很多人 很 难以相信 说 其实 作为 上海人， 你 其实 有 大量 可能 现在 很 火热 或者 很 好的 区域， 你是 从来 没有 去过 的。 刚才 杨天 岚 带着 他的 母亲 去 前滩 的 这个 案例， 是 在我身边 会有 大量 的 客户 会 反馈 的。 群友 会说 比如 年轻人 都会 觉得 说 前滩 很 时尚 很好， 然后 大家 也都 知道 前滩 的 房价 也很 高了， 觉得 买 那边 新房 是 OK 的， 但是 一旦 去 问 老 上海人， 大家 都会 第一 反应 就是 浦东 我 不去， 或者 前滩 这种 30我不去， 他们 都会 拿出 一套 理论， 说 这个 地方 以前 是 什么什么 什 什么。 比如说 徐斌 是 龙华， 他说 以前 龙华 这里是 什么什么 30那边 什么什么， 如果 是 往 唐镇 那边 就 更 远 了。 对于 父母辈 的 一些 老 上海人 来说， 让 他们 接受 这样的 区域 的 变革 是 非常 困难 的。 而且 你 就 需要你 真的 就 需要 像 刚才 那样， 你 需要 去 潜移默化 地 影响 他， 让 他 知道 整个 上海 现在 不一样 了。 哪怕 到 现在 这个 样子， 其实 很多 的 上海人 都 还是 没有 办法 去做 地域 的 很 开阔 的 理解。 而 更多 的 还是 局限于 自己的 一个 可能 存在 了 十年的 固有 的 这个 思想 里面。

像 云锦 东方， 它 算是 上海 房市 今年 的 一个 顶点 的 一个 标志性 事件， 后面 是不是 就有 一点点 转 冷 了？

对我 觉得 从 那一次 之后， 其实 过去 的这 几个 月， 我 觉得 整个 市场 还是 很 明显 的 在 变冷 的。 因为 它 会有 几个 标志性 定 的 感知， 一个 是 大家 会 发现， 因为 刚刚 提到 的 说 新房 是 有 积分制。 积分制 的 高 和 低 和 是否 触发 积分 这件 事情 本身 可能 就 决定 了 大家 对于 市场 冷暖 程度 的 一个 感知。 然后 从 如果你 回溯 从 2021年 开始， 你 会 发现 整个 市场 能够 触发 每一 批次。 因为 上海 的 新房 是以 批次 论 的。

什么 叫做 以 批次 论？

这个 我 解释一下， 就是说 上海 的 新房 是 说 比如说 今年 上海 公示 第一批 次 新房， 然后 其中 可能 会有 二三十个 盘， 他 会 在 同一 批次 里面 一起 出来， 然后 他们 会 在 这 一个月 里面 大家 一起 认筹， 然后 你 参与 认筹 摇 号 买到 结束 对 吧？

怎么 像 四六级 考试 一样。

对， 然后 下个月 的 时候 可能 就是 第二批 次、 第三批 次， 这样 就 一个 批次 一个 批次 同时 的 公式。 对于 每一个 批次 来说， 每一个 批次 它 会有 比如说 这里 20个楼盘， 它 会有 多少 个 盘 触发 积分 对 吧？ 它 其实 是一个 很 好的 市场 的。

所以 有些 盘 是 不会 触发 积分。

对对对， 是的。

大多数 盘 不会 触。

多数 的 盘 现在 基本上 可能 能 触发 积分 的 盘 也就是 那么 10%几， 大量 的 盘 已经 是 不 触发 积分 了。 然后 如果我们 退回 两年 以前 看 的话， 其实 当时 的 常态 其实 是 大多数 的 盘 触发 积分， 并且 大多数 的 盘 可能 是 高分。 他 就会 从 一个 触发 积分 到 慢慢 不 触发 积分， 从 高分 到 慢慢 低分， 甚至 开始 大量 的 盘 不要 分。 就这样 的 一个 市场 的 冷静 程度 就会 慢慢 出现了。

以前 每个 学校 分数线 都 挺 高 的， 现在 很多 学校 都 不要 分数线 了， 只要你 报 就能 上。 那 大家 自然 开始 怀疑， 我要 这个 大学 文凭 干什么 呢？ 是不是 这个 道理？

对， 是的。 因为 其实 它 中间 是 有 两个 因素。 我 经常 拿 茅台 来 举例， 很多人 为什么 要 买 茅台？ 就是 为什么 有人 要 买 原价 茅台？ 其中 有 一半 的 人是 说 我要 喝 茅台， 我 每年 都要 喝， 我 每月 都要 喝 每天 都要 喝， 我要 喝 茅台。 还有 一些 人 说 我要 囤 茅台， 茅台 是个 很 特殊 的 商品， 因为 酱香型 的 酒 它 每 一年 它的 市场 价值 会 提升， 也就 意味着 说 我 只要 把酒 囤 回家， 我 什么都不要 做。 每瓶 茅台酒 每个 月 可以 每年 可以 给我 挣钱。

对， 这是 之前 的 共识。

这是 之前 的 共识。 并且 它 又有 个 倒挂， 所谓 的 倒挂 就是说 我 一手 买 1400， 二手 有人 2400收走， 那 我 不就 挣 了 900到1000， 所以 我 买到 就是 赚 到。 所以 很多 时候 的 人 茅台 的 这个 需求， 是因为 大家 认为 说 他 有 投资 价值， 并不是 因为 茅台 好喝。 假设 一下， 如果 人人 都能 买到 1400块钱 一瓶 的 茅台， 茅台 是 更好 卖 了 还是 更难 卖 了？ 就 更难 卖 了， 他 反而 是 更难 卖 了。 因为 爱喝 的 人 他 很高兴， 原来 我 喝 不着 我 还得 加价 买， 现在 我 1400就能 买 了， 对 吧？ 但是 那些 原来 囤积居奇 的 那些人， 对他 来说 这 事儿 就 没 价值 了。

这就是 过去 几个 月 当中 上海 房地产 发生 的 一些 事儿。 原来 很多人 说 我 买 新房 是 为了 追求 倒挂， 我要 狠狠 的 赚 了 个 800万到1000万， 我 得 卖卖 旧房 换 新房。 但是 当 二手房 下降 了 之后， 其实 只是 几套 的 价格。 二手房 下降 了 以后， 大家 会 发现 说 这 没有 价差 了。 这 没有 价差 我 为什么 要 去 买 新房 呢？ 我 还 来回 这么 折腾。 突然之间 新房 就 遇冷 了， 新房 遇冷 了， 很多人 说 这 房产 是不是 不行了？ 新房 遇冷 了， 那 本来 想 去 买的 人 他 都不 不买 了， 所以 这就是 一个 过去 几个 月 过程 当中， 新房 市场 不断 转 冷 的 这样的 一个 变化。

所以 其实 起因 就是 二手房 的 价格 在 下降。

对我 认为 这 是个 主因。 然后 另外 有一个 辅助 的 因素， 其实 还是 因为 说 如果我们 往前 推 的话， 我们会 发现 2021年 的 时候 可 就 只有 六个 批次 或者 七个 批次 的 新房。 2022年 可能 也是 差不多， 但是 今年 其实 到 目前为止 已经 有 十个 批次 了， 接下去 还会 继续 再有 11个批次。 于是 的话 你 就会 发现 说 新房 的 供应 在 大量 的 扩大。 如果 刚刚 以 茅台 的 举例 的， 如果 茅台 特别 多多 到 说 大家 人人 只要你 想 去 买 这个 东西， 你 就能 买 得到 的 时候， 它 自然而然 它的 吸引力 也会 逐步 的 下降。 而且 当 新房 大量 供应 的 时候 买 二手房。

其实 刚才 问 到了 一个 问题是 说 为什么 还有 市场 有 那么 多人 买 二手房 的 原因？ 其实 很 重要 的 一部分 原因 是因为 当时 的 新房 很难 买。 比如说 你 没有 分， 你 如果 今年 刚 来 上海 上班， 对 吧？ 然后 你 也 不是 上海人， 那你 可能 分 就是 最低 的那 一档， 你 只能 买到 一些 很差 的 或者 很 郊区 的 房子。 你 可能 也不 想要你 就 想着 说 算了， 我 等等， 或者 我 这个 钱 我 宁可 买 市区 的 老 一点 的 房子。 但 如果 当你 刚 来 上海， 你 发现 市场上 90% 的 房子 你 随便 挑 的 时候， 你 就 再也不会 去 看 二手 了。 于是 二手 的 整个 竞争力 就 越来越 往 下。 它 就是。

一个 这就是 新房 的 供应 增加 和 二手房 价格下降。 就是 两件 事情 互相 影响。

对它 就是 一个 循环， 然后 你 影响 我 多一点， 我 影响 你 多一点， 最终 就 一起 螺旋 下降 了。

他 就是 个 地心引力， 他 就 把 他 给 拽 回来了。

男士 你为什么 没有 选择 再 观望 一下， 而是 还是 非常 坚定 的 打 新， 然后 认筹。

然后 买下 了 房子。 因为 即便 二手房 它 在 往 下降， 二手房 和 一手房 之间， 它 在 品质 和 各方面 它 其实 是 有 一些 差别 的。 上海市 拥有 了 最早 的 那些 商品房， 但是 当时 的 造 商品房 的 一些 开发 熵， 基本上 之前 都是 做 你说 农民房 也好， 或者 是 他们 原来 都是 村里 边 的 大队， 他 没有 商品房 建设 的 一些 经验 的。 所以 房地产 的 质量 差 体现 在 那个 直观 的 感受 上 来说。

比如说 它的 外立面， 最早 的 这个 房子 可能 90年代 初 的 时候 到 00年 之前 的 时候 是 全 涂料。 后面 开始 才有 了 所谓 的 这个 真石漆， 有了 这个 铝板， 有了 现在 的 干挂 的 石材， 玻璃幕墙。 对于 所有 看房 的 来说， 它 第一 视角， 第 一直觉 就是说 这个 房子 坑坑洼洼， 破破烂烂， 这 墙壁 非常 的 斑驳， 这感觉 这 房子 有点 年头 了， 比 我 年头 还 大， 这 是一个 直接 的 感觉。 第二个 就是 在 户型 设计， 梯 户 比， 停车， 停车位 的 数量， 人 车 分流 这样的 一些 设计 理念 上。 就 是从 90年代到00年 期间 的 第一代 的 商品房， 到 后面 几代 的 商品房 之间， 它 存在 着 巨大 的 代 差 的那 代 差 就 决定 了 他们的 生活 体验 不可能 完全 一样。 那 肯定 是 15年 之后 的 次 新房 和 新房， 它的 居住 体验 相对来说 是 最好的。 当然 因为 15年到00年 之间 里边 所有 入住 的 人， 他 买进 这个 房 住了 才 没 几年， 他 往 外挂 的 数量 会 非常少， 挂 的 越少 越 奇货可居， 他 又 会不会 炒 出 很高 的 一些 溢价。

所以 我 又 不愿意， 我 既 希望能够 享受 比较 好 我的 一个 居住 的 一个 体验， 我 又 不愿意 去 承担 这个 溢价。 所以 对我来说， 买 新房 就是 一个 比较 理性 的 选择。 我 为此 就 需要 多 等 两年， 并且 期待 他 能够 按 我 所愿 去做 比较 好的 交付。

我 觉得 其实 这个 也不 只是 在 上海， 其实 像 北京、 深圳 应该 都是 一样的。 深圳 可能 会 不一样， 但 我 北京 应该 是 这样的， 因为 我会 我自己 体感 我 朋友 买的 郊区 的 新房， 确实 是我 觉得 就是 格局 很 合理， 小区 很漂亮， 各方面 都 很好。 除了 远， 而且 北京 的 远 是真的 太远 了， 就 距离 市中心 你 可能 通勤 就得 一个多 小时。

难受 了。 我 个人 觉得 这个 其实 是一个 全国 通信 的 一个 东西。 因为 所有人 都会 想要 追求 更好 的 居住 体验 和 更好 的 房子 这件 事情。 说真的 上海 并不 缺 房子， 上海 还是 缺 好房子。 真的 能够 让 你 觉得 这个 房子 住 起来 很 舒服， 户型 结构 很 合理， 小区 绿化 好 对 吧？ 有 会所、 游泳池， 车位 比 很高。

这些 信息 全部 累积 起来 之后， 你 会 发现 如果你 想要 追求 这样的 房子， 基本上 你 在 上海 是 选择面 是 非常 窄 的。 如果你 锁定 到 区域 的话， 可能 某 一个 小的 区域 可能 就 只有 那么 一两个 小区 能够 符合。 于是 他们 就可以 给你 带来 最高 的 所谓 的 溢价 空间。 这也是 为什么 大家 现在 想要 去 打 新房 的 原因。

因为 新房 随着 市场 的 波动， 你 会 发现 新房 会 做 的 越来越 合理。 然后 新房 为了 要 让 自己 卖出去， 就会 增加 自己的 装修 的 标准。 然后 会 让 自己的 社区 里面 的 配套设施 车位 比 变得 越来越好。 这样的话 你的 居住 体验 就会 变得 越来越好 一些。

对， 然后 发现 英雄所见略同， 你看 上 的 这些 盘 分数线 就 非常 高。

对， 别人 也都 看得 上， 对 吧？ 所以 而且 特别是 如果 很 好的 区域 的话， 大家 都会 往 里 去 冲， 于是 分数线 就 会推 高。

所以 男士 的 心态 更多 的 是 坚定 打 新的 这条路。 那是什么 让 你 下定决心 挑好 就是 他 了。

其实 还是 房子 选 我 了， 不是我 选 房子 了， 我 选 上 一期 也是 这么说 的。 对对对， 他 何时 垂青 于 我们？ 其实 这 肯定 是 有所 取舍 有所 取舍， 因为 你要离开 自己 熟悉 的 生活圈。

其实 上海 世界 是一个 非常 特殊 的 城市， 它 在 消费 领域 和 生活方式 领域， 它 同时 比如说 浦西， 它 有点像 欧洲 小巷子 小 咖啡馆？ C T work， 然后 各种各样 的 一些 稀奇古怪 的 一些 小玩意儿， 它 比较 像 欧洲 的 生活方式， 普通 的 有点像 美国 的 生活方式。 车子 上 中环 开 开 上 C B D 上班， 周末 去 山姆 或者 去 排队 买东西， 然后 逛 这个 大 公园。 你 又 可以 像 东南亚、 泰国、 越南 那样的， 在 上海 可以 找到 很多 的 一些 低价 的 一些 小餐馆， 一些 本帮菜 的 菜馆。 有些 弄堂 的 阿叔 可以 去做 各种 有意思 的 一些 小点心， 一些 小的 一些 餐厅， 然后 物美价廉， 成本 又 很低。

就在 上海 的话， 其实 它是 多元 的， 融汇 各种各样 的 一些 消费 的 方式 和 这种 生活 的 一些 方式。 就是 每个 家庭 去 脱离 自己 熟悉 的 那个地方， 换 到 一个 新的 地方， 它 都 需要 一个 适应 的 过程。 所以 当你 买房 的 时候， 你 就会 反复 的 考虑 说 不仅 是从 投资 考虑， 你 会 想 我们家 老人 有没有可能 住 得 惯？ 对我 妈 来说 这个 地方 最好 不要 太 潮， 他 可能 会 讨厌 滨江， 因为 那个地方 他 觉得 很 潮。 他 也许 他 会 觉得 说， 这个 地方 如果 没有 地铁， 没有 蔬菜店， 没有 麻将馆， 对 吧？ 那 对他 来说 可能 就 他 就是 会 需要 一个 重新 适应 的 一个 过程。 所以 对我来说 肯定 要 坚定 的 去做。

第二， 我自己 因为 是 自助 为主， 对我来说 我不是 个 短期 的 投资。 我 唯一 能 确定 的 是什么？ 就是现在 上海 有 850万套套 到 900万套房 之间。 我 把 那些 品质 靠 后 的 房子 淘汰 掉， 换成 目前 顺位 品质 靠 前 的 房子。 那 它 在 整个 上海 房地产， 你 把 它 当做 座 塔 的话， 它的 序列 当中 的 提升 你是 可以 控制 的。 而 房价 本身 的 涨跌 你是 没有 办法 预测， 也没有 办法 控制 的。 这个 预测 房价 除了 验证 预测者 比较 愚蠢 之外， 其实 没有 任何 的 意义。

对我来说， 而且 你 一 住 就是 五年、 八年、 九年 的 时间。 所以 对我来说， 我 其实 是 挺 不愿意 去 看 所谓 的 倒挂 比， 就是 二手房 比 一手房 贵 多少， 因为 房子 毕竟 是 拿来 住 的。 你 所谓 的 40%到50% 的 倒挂， 也许 就是 因为 一次 法 拍 事件， 可能 就会 让 你的 这个 倒 化 迅速 的 缩缩 窄。 如果你 自己 都 不愿意 住， 你凭什么 愿意 说 未来 接盘 的 人 也 愿意 住 呢？ 就 这 逻辑 上 是 说 不通。

的对 说法 拍 我 想起 前段时间 看到 一条 新闻， 就是 北京 应该 是 四环 的 一个 楼盘， 好像 是 他们 其实 中有 一栋 楼， 一次性 法 拍 了 一百多 套 房子， 然后 就让 那个 小区 的 业主 非常 的 揪心。 因为 很多人都 是在 市场 比较 偏 高点 的 时候 买 进去 的。 他们 当时 买的 时候 并不知道 旁边 有 一栋 楼 可能 有 一百多 套 是 属于 某 一个 公司 或者 集团 的， 然后 对方 可能 是 资金链 出了 一些 问题， 然后 这 一百多 套 集体 法 拍， 那 对于 他们的 房价 其实 大 概率 会 是一个 毁灭性 的 打击。

对， 基本上 按照 现在 能 看到 的 整个 市场 情况， 其实 所有的 板块 都 很难 接 得 住 一个 大量 的 需求。 就 你 能 看到 的 所有的 高价， 基本上都 是因为 奇货可居， 所以 才会 出现 的。 一旦 这个 区域 突然之间 大量 的 涌入 这样的 房源， 让人 可以 随意 挑选 的 时候。 这个 区域 的 价格 就会 顺势 的 爆 掉， 然后 下降 的 会 非常 的 快。

对我 印象 很 深。 就是我 作为 编辑， 裴 梦 也 写 投资 第一课 的 时候， 那个 时候 我们 还 在写， 每次 举例 都会 举 房子， 中国人 对于 房子 的 信仰， 觉得 房子 肯定 是 还会 继续 往 上涨 的。 因为 那个 课 我们 大概是 20年底 到 21年初 写 的， 当时 还在 想 怎么样 论证 能 让 大家 接受， 房子 它 并 不是说 一定 会 一直 往 上涨 的， 而且 国家 一直 在 坚定 这个 房租 不 炒 的 政策。 但是 我没有 想到 到了 二三年， 这 一切 都 变得 顺理成章 起来。 房地产市场 从来 没有 一刻 像 这么 像 二级 市场 过， 就是 分化 非常 的 严重。 大家 都 觉得 买房子 再也不是 一个 一定 能 保值 的 理财。 以前 我 感觉 大部分 人 对 他的 心态 更 像是 一个 保本 的 银行理财， 而且 还是 那种 收益率 有 5% 以上 的。

最近 不是 国务院 出了 一个 新的 内容， 就是 房地产市场 彻底 的 供求关系 发生 了 根本性 的 变化。 我 觉得 他的 论述 其实 就是 中国 的 房子 已经 多了， 中国 再也 不 缺 房 了。 就 很 简单， 你 上海 2400万人， 你 八百多 万 套房， 一个 家庭 2.7到2.9个 人， 你 不是 每个 家庭 都有 房 了 吗？ 也就 意味着 说 你 最差 那些 房子， 它 将 会 永久 是你的 失去 流动性。 这 况且 还是 在 仅仅 从 商品房 口径 上 来说， 对你 按照 14 55 5 期间 的 保障性 租 住房 的 这样的 一个 进度。

其实 我一直在 包括 在 社群 很多 场合 都 和 大家 说， 我 这是 非常 了不起 的 一个 举措。 就是 每隔 五年 像 上海 也好， 深圳 也好， 这样的 一些 一线 城市， 它 能 造出 那么 多 的 社会保障 性 的 一些 住宅。 你说 公租房、 保 租房、 廉租房、 人才 房， 一些 共有 产权 的 经济适用房， 他们 这些 供给 其实 是 帮助 很多 原本 买不起 房 的 人， 他 都 能够 住 上好 房， 这 其实 是 很 了不起 的 举措。 但是 与此同时， 这 对于 持有 那些 品质 不好 的 房地产 的 人 来说， 他 应当 非常 的 当心。 因为 这 所有的 房地产， 所谓 的 刚 需， 它 都有 个 替代 关系 的。

我们 假设 一下， 上海 的 买房 主力 是一个 年轻人， 是一个 来 上海 奔波 打拼 的 一个 年轻人。 他 有 两种 选择。 比如说 他 可以在 结婚 前， 我 跟 我 老婆 商量 说， 我们 以后 要 买房 必须 得 买房。 因为 不 买房 你 生 孩子 以后 孩子 报 不上 户口， 你 报上 户口 以后 孩子 没有 地方 读书。 然后 我们 可能 需要 用 未来 夫妻 两个人 可能 几十年 的 现金流， 去 购买 一套 在 他们的 家乡 可能 看 都 不会 看 的 老婆。 我想 是 人们 愿意 买 这套 房子 吗？

不是 的， 是 他们 没有 选择。 但是 现在 选择 是 有的， 像 很多 的 一些 公租房 和保 租房， 你 其实 在 上海 有 正经 工作， 你 都 可以 以 一个 折扣 去 申请， 你 就可以 有的 住。 而且 现在 上海 的 新生 的 孩子 越来越少 的 情况下， 未来 这些 房子 租售 平权 的， 就是 孩子 租售 平权 都 能够 有 学校 可以 去 上学 的 概率 非常 大。

那 请问 这 对 夫妻 他们 会不会 想说， 等我 有了钱 以后， 我 半价 去 买 一个 经济适用房。 在此之前 结婚 以后 的 前 六年 的 前 八年， 我 就在 这儿 住着。 就 变成 一种 新的 选择 当 这种 新的 选择 替代 了 原来 老 破 小 百分之二三十 以后， 这个 的 供求关系 或者说 供需 错配 的 关系 就 被 彻底 的 打破 了。 一旦 打破 以后， 涨价 预期 也就 不复存在 了。 所以 这个 过程 它是 一个 慢 变量， 但是 是一个 确定性 的 趋势。

因为 十四五 和 15的房地产 的 这个 规划， 它是 个 确定性 的 趋势， 就和 我们 今年 上海 房地产 新房 难 卖， 它是 个 确定性 的 趋势。 因为 21年 22年 这 两年 上海 的 土 拍 收入 是 创 了 历史 新高 的。 你 土 拍拍 出来 的 这个 面粉， 到了 二三年 都会 变成 面包 在 市场 当中 卖 的这 是个 确定性 的 趋势。 所以 回过头来 我们 就 来看 这样的 一个 案例。 就是 上海 的 大量 的 一些 老 破 小， 大量 的 一些 房子， 在 未来 它的 市场 价值， 它的 流动性 是 非常 堪忧 的那 再 小 这也是 几百万。 几百万 对于 一个 年轻人， 对于 一个 初 入 社会 的 人。

中国家庭 其实 都 还是 蛮 大 的 灾难 的。

都是 很大 的 压力 的， 都是 非常 大 的 压力 的。

所以 如果 看 了 14 55 的 文件， 在 21年 和 22年 就 应该 能 判断 二三年 就会 发生 这样的 事情。 可是 你们 刚才 讲 那些 道理， 我 感觉 我 很多年 前 就 听 过了， 但是 没有人 把 它 当真。 但是 怎么 感觉 今年 就像 那个 小孩 一直 在 喊 狼来了， 今年 狼 真的 来了。 就是我 就 很 有时候 很 恍惚， 就是 这个 事情 到底 是 怎么 发生 的， 就 这么 短短 几个 月。

对， 其实 说实话， 我 目前为止 的 感受 是我 觉得 狼 还 不一定 真的 来了。 因为 周期 这件 事情 永远 都在 发生。 今天 只不过 是 可能 和 当时 2018 1920年 初 的 时候 一样。 因为 现在 的 整个 市场 还没有 2019年 2020年 年初 的 那个 时候 那么 悲观。 其实 如果 天 老师 记得 的话， 那个 时候 其实 是 更 悲观。 那个 时候 更 悲观 是 吧？ 对， 那个 时候 整个 市场 下落 的 情绪 非常 的 严重。 然 所有人 都 觉得 说 就 今天 当我们 在 做 这样的 自媒体， 新房 自媒体 的 时候， 还有 人 在 看 我们， 说明 这个 市场 还有 关注度。

就是 清风 老师 还 有钱赚， 说明 房地产市场 还有 希望。 那个 时候 是。

属于 大家 都 没有人 去 聊 房子， 大家 都 觉得 说 房子 这件 事情 已经 没有了。 当然 在 过去 两年 大家 可以 学到 的 案例 是 说， 原来 整个 市场 是 普 涨 的。 也就是说 所有人 的 老房子 也 在 涨， 新房子 也 在 涨。 然后 新房子 看起来 好像 也没有 长 得 特别的 夸张。 但是 过去 的 两年， 大家 会 很 容易 的 被 教育 到 一个 概念， 就是 好房子 会 涨 得 非常 的 夸张， 然后 老房子 就会 开始 滞涨。 在 今年 已经 有 大量 的 房子 开始 跌 回 2020年、 2019年、 2018年 的 价格 了， 会有 大量 的 老房子 老 破 小， 最近 跌 的 非常 的 厉害。 但是 那些 2018年、 17年 以后 的 次 新房， 其实 价格 都 还是 非常 的 稳固 的， 哪怕 它是 在 上海 的 外环 外， 它 都很 稳固。 就是 因为 大家 开始 慢慢的 注意到 说， 居住 的 舒适性 和 房子 本身 的 品质， 可能 才是 未来 衡量 你 自己的 生活 舒适 和 未来 的 价值 资产 的 一个 最 重要 的 方式， 而 不是说 我 单纯 有一个 房子。 对， 因为 刚刚 田老师 也 说 了， 房子 本身 是 很 容易 被 各种 保障房、 人才 房 给 替代 的。 但是 好房子 是 他们 做不到 的， 他 才 会有 长期 的 稀缺性。

因为我 觉得 听 清风 老师 这么 描述， 感觉 上海 房市 还 OK， 因为 大湾 区 那边 房市 其实 已经 有一点 崩 了， 已经 有点 崩 了。 就 比如说 大湾 区 很多 二 三线 城市 的 房价 出现了 很多 腰斩。 广州 郊区 就 像你 刚才 说 上海 外环 外 的 一些 房子 可能 还 不错， 但是 在 广州 郊区 的 房子 现在 就是 腰斩， 可能 也会 失去 了 流动性 了。

对， 因为 你可以 想象 一下， 其实 2020年 的 时候， 当时 整个 市场 暴涨 一波 的 那个 状况 下， 你 如果 还记得 网上 的 论调 的话， 那个 时候 会 觉得 深圳 是 中国第一 大城市。 对， 深圳 是 未来 整个 上 整个 中国 的 房价 的 最高点， 这个 是 当时 的 主流 论调。

所有人 都在 带 的 惠州 房价 涨 了 非常 多。

对， 所有人 都在 疯狂的 做 各种 资金 的 链条， 然后 去 把 钱 全部 丢 到 房子 里面。 但 其实 它 就是 在 一瞬 之间 就 慢慢的 掉下来 了当 那个 时候 深圳 出来 所谓 的 联动 价， 就是 二手房 指导价 的 时候， 其实 有 非常 多 的 人 会说 没有用 的， 你是 无法 阻止 二手房 的 价格 继续 往上走 的。 但 事实上 就是 当 你的 供应 变 多， 当你 交易 的 摩擦 成本 变 高 的 时候， 势必 就会 出现 这样的 情况。

我 这次 去 深圳 的 时候 感受 是 蛮 强烈 的。 你看 深圳 是 什么时候 去 的？ 我 就 前几天 去， 前 两周 去 你 会 发现 深圳 和 上海 一样， 它 都有 一类 房 叫做 旧 改， 就 城市 的 一些 旧 里 的 改造。 这里 有 个 最大 的 特点 是什么？ 他 要 拆迁， 他 拆掉 老住户 换来 新 住户， 他 不是 块 白地。 如果 这个 地方 原来是 个 工厂， 我 拆迁 的 成本 是 相对 比较 低 的。 但 我 原来是 个 很 密集 的 一个 一个 社区， 我 把 它 拆掉， 就是我 要么 就是 卖 非常 高 的 价格， 要么 就是我 价格 不 那么 高 的 情况下， 我 把 它 盖 得很 密， 我 把 它 容积率 拉 得 很高， 也就 意味着 说 在 这个 密集 地方 它 会 盖 很多 的 楼。

就是你 想象 一下， 在 一个 城市， 它 在 集中 就 改 的 过程 当中， 它 其实 是 分成 前 半截 和 后 半截 的。 在前 半截 当中， 所有的 人都 获得 了 货币化 的 安置。 就 市场 当中 的 房子 少了， 钱 多了， 大家 都 被 拆 了， 拆 了 以后 这些 人 每个 人都 分了 四五百万， 7六七百万， 这些 人 到处 买房， 不是 房价 就 往 上涨 上去 了。 但是 后 半截 是什么？ 后 半截 就是说 突然 这些 人的 钱 其实 变成 钱 已经 花完 了， 但是 后面 的 房子 都 盖起来 了， 他 房子 都 盖起来 就 供给 增加 了， 但是 需求 已经 可能 两年 前 或 一年半 前 都 消耗 了。

所以 你看 从 货币化 棚改 的那 一轮 三四 线 城市 的 这个 预演， 其实 就 对 深圳 的 这个 旧 改， 其实 就会 一个 很大 的 影响 是 前面 也 和 这个 雨 白 在 说 深圳 旧 改。 他们 可以 把 房子 盖 出 容积率 10% 12， 这 非常 夸张， 这 意味着 在 这个 社区 里边 有 很多 的 超高层， 他 有 几千 套 盘， 你 稍微 有一点 抛盘 的 压力， 一旦 供大于求， 这个 房子 积累 了 5% 的 抛盘， 那 就是 几。 上 百套 的 盘子 承压 在 那儿 上 百套 盘子 承压 在 那儿， 就是 那 套 销售 意愿 最 坚决 的 人， 降价 最 狠 的 那个人， 他是 这个 楼盘 的 定价 者。 当 他 成交 了 以后， 下一个 降价 最 狠 的 人 再 继续 成为 定价 者， 那 他 很 自然 的 就 很难 找。 这 其实 就是 我们 过去 几年 所 看到 的 这样的 一个 压力。 对， 会 看到 的 一个 压力。 当然 好处 的 是因为 房地产市场 它是 同时 存在， 它 既是 周期 又 在 分化， 与此同时 它 还有 那个 轮 动， 最后 它 还在 折旧。 这 四个 因素 同时 存在 的 过程 当中， 整个 市场 就会 显得 更加 的 混沌。

而且 政策 也 经常 的 推陈出新。

对， 但 政策 收紧 的 时候， 就 跟 婶子 就 跟 你 跟 大 这样的， 就是你 拉 绳子 的 时候， 肯定 是你 货币政策 收紧 的 时候， 财政政策 收紧 的 时候， 它 一定 是 有效 的。 但 你 推 绳子 的 时候， 它 就 没有 那么 有用， 因为 推 绳子 的 时候 你 还得 结合 意愿。 他 没有 买房 的 意愿， 他 即便 是 很 宽松 了， 利率 很低 了， 他 也可以 不买。

我们 刚才 聊聊 完了 购房者， 但是 不是我 觉得 还有一个 问题， 我不知道 该 咱们 能 真的 能 解答 吗？ 就是 这些 卖房 的 人， 就是 手里 持有 房产 的 人， 到底 该怎么办 呢？ 如果 手里 持有 房产 且 盘算 了 一下 说 我 这个 房子 好像 各种 优点 都 不是 很 明显， 那 该怎么办？

我 觉得 这个 问题 其实 很好 解答， 就是我 一直 贯彻 的 一个 思路 是， 你 一定要 在 自己 愿意 折腾 的 时候， 去 把 自己 手头上 的 相对 不良资产 我们 打 个 引号， 对 吧？ 相对 不良资产 换成 你 在 市场上 比较 有 竞争力 的 资产， 如果你 今天 卖不掉 了， 只能 说明 你 目前为止 的 竞争力 已经 开始 下滑 了。 很多人 会 来 问我， 他说 清风 我 这个 房子 已经 跌 掉了 100万了 或者 200万了， 那 我 现在 该不该 卖？ 我要 不要 再 等 一个 小阳春， 也许 三年 以内 再也不会 有 小阳春。 所以 我的 回答 都是 说， 如果你 现在 看好 了 要 买 新房， 如果 你的 积分 也 和 市场 匹配， 预算 也 和 市场 匹配， 这个 时候 基本上 整个 小区 都 是你的 敌人。 就 刚刚 说 的 一个 小区， 因为 现在 上海 已经 有 大量 的 小区， 一个 小区 里面 可能 挂 了 130套、 200套这样的 房子。 最终 就是 谁的 意愿 度 最 坚决， 谁 愿意 将。

割肉 的 幅度 最大。

对， 因为 这个 时候 就是 大家 真的 是 拼刺刀 了当 你 割肉 幅度 是 15% 的 时候， 下 一个人 会 在 你的 幅度 上 再往下 割下， 一个人 不会 再 往 上 抬 了。 所以 这个 时候 就是 很 残酷 的。 如果你 今天 想 好 你 要 走你 就得 走 得 坚决 一些。 因为 我们 这边 有 太多 的 案例 是 说， 当时 可能 就 差 那么 2万3万 没有 谈拢。 最终 可能 在 短短 三个月 内 又 跌 了 30万、 50万。 其实 对 大家 的 心理压力 只会 变得 更大， 而且 这个 时候 你 会 更加 损 更加 有 厌恶 损失 的 感觉。 你 就会 觉得 说 我 这个 时候 就 再也不能 卖 了， 于是 你 会 持有 这套 房子， 持有 到 下一个 周期。 如果 下一个 周期 他 还没有 被 大家 共识 为是 好的 资产， 或者 他 再也不会 被 共识 为 好的 资产 的 时候， 那你 拿着 这套 房子 其实 是 很很 糟糕 的 一件 事情。

就有 的 时候 听 这些 东西， 我会 觉得 很 玄幻， 尤其是 北京、 上海、 深圳， 可能 广州 也 勉强 算。 广州 部分 地 块儿， 你 一个 房子 一两个 月 它 能 低调， 你 一个 家庭 好几年 的 收入。

对。

是 这 这个 事情 这个 是 非常 的 离谱， 就是 按 逻辑 上 它 就 不应该 是 存在 的， 但是 它 就是 发生 在 我们的生活 当中。

对， 因为 上海 的 房子 本身 它是 一个 很 阶梯式 的 价格， 就是 涨 的 时候 它 也是 跳 涨跌 的 时候 它 其实 已经 很慢 了。 其实 你 在 过程 中有 很长 的 时间 是 可以 跑 的。 举 个 例子， 我 之前 有 一 有 篇文章 里面 写 到了 连阳， 连阳 就是 连阳 是 啥？ 连阳 是 浦东 的 一个 区。 你可以 理解 为 整个 上海 的 可能 3分之1 的 基金经理 就 住在 连阳 的 这个 小区 里面， 住了 100个基金经理.

所以 居民 维权 都 可以 去 那儿。

是吗？ 是 他 因为 比较 相对 比较 老的， 他 其实 是 开发 比较 早 的 一个 国际 社区。 然后 他 现在已经 相对 房间 比较 老了， 他 有 一些 他 自己的 问题。 他 房子 本身 其实 挺好的， 品牌 也 比较 不错， 然后 居住 的 属性 也 挺好， 但是 他 车位 很少。 我们 一直 都 开玩笑 说， 你 很难 让 一个 身价 2000万、 三千万 的 人 去 超市 买 了 很多 东西， 然后 在 门口 找 车位， 最后 把 一大堆 肉 就 拎 回家 里。 你家 楼下 没有 车位， 他 那边 因为 车位 紧张， 所以 一个 车位 可能 卖 120万 或者 150万。 就 类似 于 这样的 一个 概念。 大量 的 有钱人 其实 都在 丛 连阳 往 外 搬， 就是这样 的 一个 社区。

你 会 发现 说 它 历史上 曾经 其实 到 过 一个 高点， 就是 它的 房价 在 2021年 的 时候， 其实 到 过 可能 14万、 15万、 16万这样的 一个 标准。 然后 它 在 今年 就是 快速 的 在 往下走， 从 15万到14万， 到 13万， 到 12万， 最近 到 11万。 就是你 会 发现 半年 跌 掉了 3分之1。 对你 会 发现 半年 的 时间 可能 一个人 的 首付 就 掉 没了。 在 上海 有 很多很多 小区， 其实 很 容易 会 发生 这样的 问题。

而且 上海 还有 个 特点 是什么？ 上海 的 很多 的 产业 和 居住区， 它是 有 明显 的 行业 特征 的。 就 比如说 上海 的 第一个 国际 社区 是 古北， 古北 的 最多 的 是 港台， 日本人、 韩国人、 港台 同胞， 对 吧？ 他们是 在 古北 比较 多， 那 他们的 流入 和 流出 就会 更多 的 去 决定 那边 的 房价， 那边 不仅 是 房龄 老了， 而且 是 这些 人的 流入 流出 会 决定， 对 吧？

新疆 就是 我们 现在 录音 的 这个 地方， 新江湾 附近 最早 是什么？ 做做 钢材 贸易 的， 做 钢 贸 的 人， 你 都 知道 做 钢 贸 的 在 这边， 但 钢 贸 的 人 他 如果 钢价 一 波动 一 爆仓， 那么 新江湾 的 房价 就会 下来， 对 吧？ 大虹桥 更多 的 是 跟 民营 地产 相关， 是 吧？ 做 债 的 更多 的 就是 在 星河湾， 对 吧？ 在 连阳 就 更多 的 就是 所谓 二级 狗， 就 做股票 的。 因为 这些 板块 的 这些 人群 的 一个 主力 人群， 他是 其实 是 有 特征 的。 他们 所在 的 行业 和 产业 出现 波动 的 时候， 对应 的 这个 区域 的 房价 的 波动 的 概率 也是 会 比较高 的。 这就是 比较 高深 的 知识点 了。

这个 知识点 感觉 太 进阶 了。 所以 是不是 应该 在 比如说 二级 市场 比较 好的 时候， 把 那个 板块 的 房子 给 卖 了。

逻辑 上 是 这样， 前面 清风 讲 的 是 两个 问题， 当你 房价 不好 卖 的 时候， 你 先 判断 一个 问题， 这 是个 周期 问题 还是 个 趋势 问题？

不是我 我 我要 能 判断 这个 问题， 我 就 不在 这里 请教 你们 了。

很 简单 比如说 如果你在 上海 持有 的 是 一套 普陀区 朝阳 街道 的 塔楼， 这 是个 真实的 案例。 今天下午 我 有 个 朋友 问我， 应该 怎么办？ 你 应该 立刻 的 出售 它， 因为 这 是个 趋势 问题， 它 永远 在 上海 的 房地产交易 的 鄙视 链 的 底端 了。 并且 朝阳 附近 周围 你 看不到 有 拆迁 的 预期。

就 你 这个 接盘 的 概率 是 很低 的对 吧？ 但是 如果 在 连阳， 它 有可能 是个 周期 问题， 那时候 马上 这个 金融 行业 好了， 然后 就 见底 了， 又 有人 来 抄底 了， 可能 九 万多， 十万 可能 就是 底 了， 那谁 都 说不好。 对， 但是 它 更 像是 一个 周期 问题。 那 也就 意味着 说， 当你 一个 资产 受损， 它 开始 持续的 价格 下跌 的 时候， 你 先 得 有 这样的 一个 预判。 这 是一个 比较 关键 的 问题， 就是你 心里 很 知道 这 是个 长 周期 的 事情。 对 长 周期 的 变化 其实 我们 一无所知， 我们我们 其实 是 根本 没有 能力 去 预测 的。 但是 当 二手房 市场 如火如荼 的 时候， 你 一定 会有 不切实际 的 幻想 的。 我 觉得 这个 也 不会 演。

我 觉得 也很 正常。 其实 还有一个 很 常见 的 关于 卖房 者 心态 上 的 问题。 就 比如说 他 可能 同时 持有 两套 以上 的 房子， 那 可能 在 这 几套 房子 里 总有 一套 是 相对 好 卖 一点 的， 其他 的 流动性 比较 差。 那 可能 他 就 觉得 说， 我 是不是 应该 把好 卖 的那 套 给 卖掉， 不好 卖 的那 套 我 就 自 住， 我 就 一直 住 那儿。 这个 观点 你们 觉得 呢？

我的 看法 还是 应该 是 轮 动， 它 其实 就是 一个 抽积木 的 概念， 就是 当 你知道 你 底下 有一个 积木 它 不好 卖， 它 永远 都 被 压 在 下面 的 时候， 你 就 应该 先 把 它 给 拿掉， 让 自己 手头上 的 筹码 变得 越来越好。 而 不应该 说 你 把 好的 筹码 丢掉， 然后 丧失 了 可能 好的 筹码 未来 的 流动性。 当你 现在 好 卖 的 时候， 一定 意味着 说 他 现在 还是 在 人们 的 热度 当中。 要么 就是 它 位置 还 可以， 要么 就是 它 产品 还 可以。 而 不好 卖 的 那个 一定 是 有 千奇百怪 的 不好 卖 的 理由 的对， 所以 我 一直 觉得 说 大家 都会 知道 说 自己 比如说 要把 快 过期 的 东西 先 吃掉， 或者 要把 快 过期 东西 丢 的， 而 不应该 说 我 把 日期 最 新鲜 的 东西 先 处理 掉， 对 吧？ 那 买房子 其实 也是 一样的， 所有的 房子 最终 都 会有 一个 所谓 的 价值 保鲜期， 就是 一旦 过了 那个 保鲜期， 这个 房子 就会 在 市场上 的 流动性 突然 变差， 竞争力 突然 变差。 如果你 有 足够 强 的 行动 力， 你 其实 应该 在 它 还在 保质期 的 那个 时间 里面。 把 它 换成 一个 日期 更新 的 房子。

那 对于 现在 其实 手里 持 币 想 买房 的 人， 你 觉得 是 他们是 应该 再 等等， 还是 说 如果你 确实 有 需要 且 看 上了 心仪 的 房子， 不管 是 新房 还是 二手房 出手 就 好了。

如果 是 自 住 的话， 我 始终 还 觉得 说 你 只要 觉得 价格 合适 还是 要 出手， 你 不太可能 说 我 等到 一个 最低点。

大家 都想 抄底。 对。

就 很 简单， 就是你 想象 一下 上海 的 很多 的 一些 90年代 末 到 00年初 的 一些 老房子， 在 你们 看来 是 老房子， 在 上海 看来 这 刚 过 瓷 新 没多久， 这些 房子 他们 已经 涨 了 20倍了。 也就是说 他们 现在 值 10万块钱。 当时 在 十几年 前， 20年 前 买的 时候， 他们是 5000块钱。 当 涨 了 20倍的 东西 回调 20% 的 时候， 很多人 再去 买你 要 知道 你 所有的 这 里面 的 老的 住户， 他们 都 持有 这个 资产 都 已经 涨 了 20倍了。 那 他们 卖 的话， 他们的 下 杀 的 这个 预期 是 很大 的对 吧？

这 其实 很 危险 的， 炒股 你 就 很很 好 理解。 股票 涨 了 20倍， 它 回调 20% 的 时候， 新 股民 就会 入手 去 抄底。 但是 这个 时候 你 就会 很 危险， 因为 大量 的 持有者 他的 成本 是 接 近于零 的那 你 这个 盘 的 压力 依然 会 很大。 但是 如果你 去 买 一个 类似的 套牢 盘， 就是 1415年 或者 1516年， 它的 一个 新房 或者 次 新房。 他 到 现在 为止 他 可能 连 通胀， 连 那个 C P I 都 没 怎么 跑 过 的。 那么 像 这样的 盘 相对来说 它的 持有人 的 这个 结构 相对 会 比较 好 一些， 相对 会 比较 好。 如果如果 你 买到 一个 低价 的话， 相对来说 也会 比较 安全。 这 当然 是从 博弈 的 角度 来说。

如果 是从 自 住 的 角度 来说 的话， 我 觉得 就 是从 现在 特别 对 上海 的 二手房， 如果 对于 刚 需， 对 实际 有 需求 的 来说 的话， 他的 挑选 的 空间 是 非常 大 的。 但是 一定要 多 看， 就是 没有 一个 东西 可以 替代 多 看， 必须 要 多 看， 因为 这个 时候 时间 站在 你 这 侧， 现在 市场 不景气， 正是 看房 的 好 时间， 你可以 买 也可以 不买， 你 要 珍惜 自己 手上 这 张 投票权， 但 你 必须 要 多 看啊， 你看 30套， 看 50套， 看 100套不 嫌多 的。 因为 中介 很 欢迎 你， 他们 也 需要 这个 市场 感觉 比较 的 火热， 所以 你 先 多 看， 一旦 看 的 多了， 你 自然而然 就会 知道 各个 板块 之间 哪里 更好， 哪里 更 方便， 哪里 有 什么样 的 一些 优缺点。

对， 多 看 这个 建议 我 觉得 是 提 得 非常 的 中肯 和 有用的。 因为 在 我自己 当时 看 二手房 的 时候， 我 基本上 以 每天 十套 的 速度。

每天 十套。

对， 就是 只要 我 能够 休息 或者 我 有 时间， 我 每天 至少 以 十套 的 速度， 每天 就是 好几个 小区。 每个 小区 可能 看 那么 两 三套， 然后 就 这么 延续 的 看 下去。 在 我 价格 段 我 能够 看得 上， 甚至 不在 我 价格 段。 就是你 需要 知道 为什么 有些 房子 它 能 卖出 很高 的 价格， 有些 房子 为什么 它 还 一直 停留 在 这样的 价格。

房子 和 房子 之间 到底 你 进 到 小区， 进 到 那个 屋子 里面 的 时候， 他 给你的 感受 是什么？ 物业 给你的 感受 是什么？ 小区 的 绿化 景观？ 各种各样 的 云 因素 给 到 你的 那个 感知 是什么？ 你 就 知道 说 什么样 的 是一个 好房子， 什么样 是一个 被 淘汰 的 房子。 之后 不管 你 买 二手房 还是 买 新房， 你 其实 心里 就 会有 一 杆秤。 而 你 如果 不 看 的话， 你 其实 很 容易 会 被 不管 是 中介 还是 自媒体 会 带到 坑里。

别人 会 告诉 你说 这 是一个 好房子， 或者 别人 告诉你 这 是一个 有 倒挂 的。 因为 在 我们 做 这 一行 之后， 我们 就会 发现 说 大量 的 人 其实 对于 所谓 的 价格 的 预期 和 倒挂 的 预期， 其实 太 偏向 于 信任别人 的 判断， 而 不是 自己 去 建立 一套 认知。 其实 只有 当你 去 看 了 很多 房子 之后， 你 才会 慢慢的 知道 说 我 怎么样 去 为 这个 房子 去 估价， 而 不是 听信 于 别人。 一旦 听信 于 别人 的 时候， 其实 上海 在 过去 两年 是 有 很多 很 惨痛 的 案例 的。

最近 有一个 盘 刚 准备 要 交付， 然后 它 就是 在 一个 很 好的 时节， 在 2021年 的 时候， 它 质量 很差， 然后 品质 也很 糟糕， 位置 也是 在 一个 不太好 的 区， 对 吧， 我们我们 就 不提 名字 了， 但是 当时 他 还是 触发 了 一个 还 不错 的 高峰， 但 直到 今天 所有的 业主 去 收房 的 时候， 发现 这个 小区 极其 的 糟糕， 品质 很差， 然后 也没有 景观 工区 也很 糟糕， 外立面 也很 差 的 涂料， 对 吧？ 就 所有的 东西 都 已经 是 落后于 整个 时代 了。 然后 他 当年 把 分 和 把 上千万 的 钱 丢 进去， 那 就是 因为他 当时 可能 处在 一个 很着急 的 状态 和 没有 对 这个 房子 做 一个 真正 的 估值。 他 太 听信 于 了 所谓 的 说 只要 触发 积分 就是 好 盘， 或者 某 一个 中介 告诉 他说 这个 盘 好。

所以 我 就 去 买 了。 连 我 这种 不在 上海 的 人都 有 印象， 21年 上海 感觉 就是 再 不买 就 来不及 了的 那种 状态。 全民 抢 房 听起来 更 像 二级 市场 了， 你 在 购买 的 时候， 你 自己 要 给 这个 房产 做 一个 估值。

肯定 会有。 就是你 买 它的 那个 瞬间， 你 一定要 在 想 七年、 八年、 九年、 十年。 当 他 卖 的 时候， 人家 为什么 要 来 买 它？ 这是 很 基本 的 一个 问题。 卖给 谁？ 人家 为什么 会非 要 买 它？

第一个 是 外立面， 就是 因为 外立面 是 很 直观 的， 而且 外立面 之间 它是 有 代 差 的。 就是 大家 会 从 外立面 第一 瞬间 来 判断 这个 小区 的 档次 和 建造 的 年份。 所以 这个 时候 如果 一家 开发商 他 做了 一个 很 糟糕 的， 比如说 以 涂料 为主 外立面 的 一个 楼盘。 就 因为他 对他 来说， 这个 楼盘 首先 它 定位 很低。 第二 未来 的 8到10年 以后， 即便 他 造出来 的 时候， 再行 8到10年 以后， 他 很有可能 就会 变得 比较 斑驳。 那 我们 需要 第一个 判断。

第二个 其实我 需要 去 判断 就是 车位 比。 那么 车位 比 意味着 什么？ 车 现在 的 一些 好的 楼盘， 它 车位 比 可能 有 1比2.5， 也就 意味着 说 你 其实 可以 省 两笔 钱。 第一个 钱 是什么 呢？ 你 不用 跟人 抢车位， 车位 比 如果 特别 低 的话， 证明 他 第一个 是 有可能 是一个 刚 需 的 小区， 户数 很大 的 小区 对 吧？ 而且 未来 车位 的 价格 反而 容易 涨。 但 如果你 车位 比 本身 比较 一些 宽松， 你 甚至 每个人 只要 全家 能够 买 一个 租 一个， 甚至 租 两个 车位， 你 在前 十年 过程 当中 都 不需要 花 几十万 去 买， 那 其实 也是 相对 比较 划算 的。

所以 就是 车位 比 也是 代表 了 这个 小区 的， 怎么说呢？ 定位。 而且 车位 比高 就 意味着 说 它 大 概率 是人 车 分流 的。 如果 车位 比 很低， 还有 一些 地面 的 车位 的 一些 补充 的话， 它 就 不是人 车 分流。 如果 不是人 车 分流 的话， 就是你 家里 无论 有 老人 还是 小孩 都很 不安全， 很不 方便。 这就是 属于 那种 有 产品 代 差 的 一些 产品。

这 两个 指标 其实 能够 很 直观 很 直接 的 判断 他 有没有 这个 诚意。

他 有没有 一个 基础 诚意 有没有 一个 基础 诚意。 就是说 如果 因为 很 简单， 在 打 新浪潮 很 热烈 的 时候， 在 是个 房子 就能 触发 积分 就能 消光 的 过程 当中， 谁 在 房子 当中 投入 更多 的 钱， 谁的 利润 就 降 得 更 低。 这个 时候 只有 对于 开发 这个 事情， 是 保有 底线 和 本身 尊重 这个 行业 的 开发商 和 公司 和 项目， 他们 才 愿意 去 投入 做好。 而 很多 的 开发商 他们说 反正 都能 卖完， 留下 利润， 我们 大家 可以 自己 分， 他 就 不愿意 好好 盖房子， 但是 对他 来说 是 今年 的 奖金。 对于 一个 家庭 来说， 可能 是 他的 一家 三代 要 住 十年， 要 住 15年， 要 住 20年 的 一些 地方。 所以 我 觉得 这个 事儿 如果 真的 对于 买 新房 来说， 宁可 你 买 了 一个 稍微 高价 一点 的 房子， 你 也 不能 买 了 一个 房子。 是 开发商 没有 用心 去 噪 的。 这个 对 未来 十年二十年 的 生活 会 带来 很大 的 影响， 这 其实 适合 我在 看 清风 的 公众 号， 并且 跟 他 交流 过程 当中 一个 非常 大 的 一个 收获。

因为 房子 这件 事情， 它 一旦 造 在 那个 地上， 特别是 现在 的 房子 一旦 造 在 那个 地上 之后， 它是 不太会 被 拆 的。 所以 它 会 让 整个 区域 的 整个 界面， 包括 说 你 作为 一个 个体， 你 从 这个 房子 里面 收获 到 的 东西， 它 会有 一个 对你 来说 很 长远 的 影响。 因为我 我 作为 自媒体， 其实我 相对 还是 比较 极端 的 一个。 就是我 可能 不是 对我 因为我 的 风格 不是 那种 你好 我 好 大家好， 对 吧？ 就是我 对于 我不 喜欢 的 盘， 或者 我 对于 我 觉得 他在 所谓 的 侮辱 消费者 的 盘， 我 就会 极力 的 去 讽刺 他， 或者 我会 去 说 他。 所以 我 一直 会 劝 我的 用户， 我说如果 今天 当你 要 去 买 这样的 房子 的 时候， 你 要 想想 好， 今天 你 只是 因为 便宜 去 买 它。 那 未来 别人 要 去 买你 房子 的 时候， 也 只会 因为 便宜 去 买你 的 房子。 那 你的 出手 就会 变得 非常 的 困难， 而 你 没有 任何 的 竞争力。

因为 大家 要 愿意 去 高价 买房子 的 逻辑 一定 在于 说 我想要 这样的 生活， 房子 一定 是 为你 构建 的 一个 生活 场景， 大家 为什么 喜欢 次 新房？ 就是 因为 次 新房 里面 很多 好的 小区， 他 有 会所， 会所 里面 会有 泳池， 有 健身房、 羽毛球馆、 乒乓球馆、 舞蹈 房、 小孩子 做作业 的 书吧， 茶吧 就这样 的 东西， 他 会有 一个 社区 感。 然后 小区 会有 风雨 连廊， 会有 大型 的 绿化， 然后 户型 很 先进， 已经 是 最新 的 那种？ 横 厅 或者 这样的 户型。 这也是 我们会 在 看 各种各样 的 二手 的 时候 会 体现出 的。 你 会 发现 住 到 这样的 社区 的 时候， 很多 的 人 就会 愿意 付出 高价。 而 如果 这个 社区 本身 没有 任何 亮点， 那 这个 时候 你 未来 的 议价空间 会 变得 越来越少。

我记得 是不是 上一次 男士 在 博客 里 有 讲说， 清风 老师 是用 无人机 去 把 楼盘 每一个 户型， 他 每天 的 日照时间 还有 角度 给 建 了 个 模。

因为 其实 对于 上海 的 选 房 来说， 大家 都会 很 在意， 因为 很多 房子 它 会有 景观， 然后 它 会有 视野 的 一个 影响。

对， 就 感觉 你们 上海 房地产市场 的 玩家 都 非常 的 专业， 非常 卷。 对， 特别 卷。 就是 录制 之前 男士 也 给我 讲 了 很多 例子， 我 就 特别 好笑。 我 就 一定要 跟 听众 朋友 说， 我 刚才 在 吃 麦当劳 的 时候 问 南 师， 我说 你 昨天 刚 终于 买到 了 新房， 应该 心情 很 激动 很 开心吧。 他说 刚 买 完 新房 我 就 进了 维权 群。

对， 就 跟 炒股 是 一样的， 这个 是一个 常态。 当 一般 都是 当天 进 维权 群， 因为 大家 这个 新 群 有意 加入 了 以后， 大家 就会 分享 更多 信息。 有人 就说 我 正好 有 个 认识 设计师， 我 把 这个 地下 图纸 的 什么 C A D 的 图纸 发给 大家 看。 有人 就 发现 这个 户型 的 细节 和 宣传册 上 的， 和 这个 销售 讲 的这 不太 一样， 对不对？ 这个 量 低 了 多少 对 吧？ 这个 虚假宣传 我们 有 同样 的 这个 户型， 但是 我们 组群， 我们 想办法 去去 维护 一下 自己的 利益。 其实 不光是 个 盘 了， 你 想 从 21年 到 现在， 上海 没有 一个 盘 不 维权， 真的吗？ 是 几乎 还是 常态 的， 是 上海 的 常态。

不是， 这是 开发商 的 问题。

还是 就是我 昨天 在 群 里 发 几个 投票， 这是 什么 问题？ 第一个 问题 A 我们 说 这个 是 开发商 的 问题， 为什么呢？ 因为 是 期房 交付， 期房 交付 就是你 宣传册 先 加 了 一层 滤镜， 你 销售 在 这个 滤镜 上 又 加 了 一层 滤镜。 购房者 在 买卖 的 时候， 想 买房 的 时候， 想象 又 加 了 一层 滤镜。 你 最后 在 交付 过程 当中， 大家 发现 滤镜 碎 了， 那 我就是 先 维权 为 敬。 他 认为 这是 开发商 责任， 第二个 认为 是 购房者 的 责任， 这 购房者 的 预期 太高了， 有 很多 不切实际 的 一些 幻想， 对 吧？ 就 比如说 去 我们都知道 上海 的 这个 新房 交付， 他是 不 承诺 学区 的。 但 在 过去 几年 当中， 上海 的 很多 新房 由于 学区 而 引发 这个 纠纷。 其实 是 非常 多 的。

就是 因为 说 大家 觉得 可以 闹 一 闹 之后， 我 原来 可以 挂牌， 同期 的 我 闹 一 闹 就 挂牌 复旦 了， 对不对？ 那 大家 认为 说 我 闹 一 闹， 我家 的 房子 可以 涨 100万， 那 我 这个 闹 的 成本 是 很低 的， 我 潜在 的 收益 很高， 但 我的 很低 对 吧？ 我 风险 很低。

同样 的 我 边上 的 这个 高架 有一个 比如说 排风管， 这些 设 市政 的 工程 和 这个 开发商 半 毛钱 没有关系 的。 这样的 一些 市政 的 工程 他们 也会 参与， 特别是 微信 群 的 建立 以后， 让 更多 的 人 以 更 低 的 成本 获取 更多 的 信息。 里边 很多 都是 专业人员， 做 市政 的， 做 园林绿化 的， 做做 建筑、 做 设计 的， 本身 做 房地产 或者 做 金融 的， 群策群力， 很快 就会 发现 里边 所有的 细节 和 大家 期待 的 不一样。

所以 第二种 选项 说 这 不是 开发商 问题是 购房者 的 问题。 但 最后 想一想， 我 觉得 更 大程度 上 还是 这个 市场 结构 的 问题。 就是 这 一套 新房 对于 整个 上海 的 普通家庭 来说， 它的 资产 的 占 比 实在 太重 了。 因为 它 太重 了， 所以 使得 每个人 购房者 的 决策 的 压力 和 成本 太高了。 所以 大家 的 心态 压力 也 太大 了， 所以 往往 就会 很多 时候 会 动作 变形， 会 情绪 过于 激动， 会 在 这个 事情 上 投射 太多 的 一些 情绪 在 里边。

就 造就 了 上海 这么 一个 全 是 专业 玩家 的 房地产市场。 对， 而且 就像 你们 刚才 说 的， 比如说 像 一些 特别 好的 热门 的 打 新的 楼盘， 那 肯定 是 资金量 非常 多， 然后 又 非常 懂 这套 游戏规则 的 人 进去。 那大 概率 应该 是 各个 行业 的 专家， 且 交 了 20年 社保， 那那 绝对 是 专家 了。 这些 能人 异士 凑在一起。

其实 你 会 发现 说 整个 上海 就是 在 过去 这 两年 里面 闹 得 最大 的 那些 社区。 基本上 就是 本身 房价 就 很贵。 然后 加上 他们 又是 在 一些 相对 比较 市区 的 位置， 比如说 内环 内 或者 在 一些 北外滩 或者 类似 于 这样的 地方， 然后 本身 的 业主 的 能量 也会 相对 比较 大， 然后 大家 熟悉 的 人 也会 比较 多， 于是 就会 更容易 出现 一些 这样的 大规模 的 维权。

对， 就是 本 台 绝对 不提 让 大家 这样 闹。 对， 只是 我们 只是 在 描述 一些 已经 发生 的 一些 事实 和 现象， 刚才 男士 还 跟 我说， 那种 打 维权 电话 说 开发商 地暖 铺 的 那个 圈 数 太 疏 了。

对， 不够 密， 不够 密对。 这 是因为 这个 案例 很 有意思， 就是 业主 飞 无人机， 然后 他 会 去 看 每一个 房间 里面 你 怎么 铺 地暖 的。 基本上 只要你 买到 这个 房子 之后， 你的 业主 群 里面 就 会有 业主 定期 飞 无人机。 看你 里面 的 施工 情况。

看 外立面 铝板 平 不平， 这个 草种 的 好不好。

对 这个 绿化 合 不合理， 这个 绿化 的 品种 多不多， 甚至 工地 讲究 堆 料， 就是 你的 那些 送过来 的 东西， 你 应该 怎么 摆放， 所有的 业主 都 会给 他 挑毛病。 对， 这个 就是 一个 真的 是 现在 的 一个 常态。 然后 但凡 有一点 不对 的 地方， 于是 大家 就 开始 维权。

我 觉得 第一个 最 主要原因 是什么？ 上海 的 房价 太贵 了， 我 觉得 是 最 根本 的 问题 就是 房价 太贵 了， 导致 于 大家 为 他 投射 的 情感 太多 了， 不合理 了。 很多 的 上海 的 男性 就 需要 说 我 买到 了 一套 好房子， 证明 我是一个 比如说 中等 收入 阶层， 或者说 证明 我是一个 成功 的 幸福 的 家庭。 而在 这个 过程 当中， 我们 很多 东西 没有 放下， 所以 就 很 焦虑、 很 压抑， 有的 时候 很 卷， 这是 这 肯定 是 不正常 的 状态。 这就是 因为 房价 太高了。

如果 一套 房子 它的 总体 的 价格 跟 成熟 的 发达国家 一样， 占 到 比如说 家庭 资产 的， 比如说 3分之1、 2分之1 以下， 我 觉得 情况 都 会好 很多 的。 但 恰恰 是因为 上海 很多 的 中产 家庭， 他 可能 百分之七十八十， 甚至 有 一些 是 可能 超过 100% 以上。 他 加 了 杠杆， 超过 100以上 都 凝结 在 这个 水泥 盒子 里边。 那 我 可 不得 无人机 天天看。

因为 对于 上海 的 房子 来说， 你 任何 一点 瑕疵 可能 会对 最终 的 价格 产生 上百万 的 影响。 所以 业主 的 心态 就 一定 会 全身心 的 扑 在上 面对 我们。

今天 讲 了 挺 多， 还是 偏 社群， 就是我 其实 都 有点 偏 亚文化 的 东西。 你 觉得 听众 看来 他 会有 那种 生理， 就是 会有 不适感。

我 觉得 不会。 大家 觉得 说 哇塞 上海人 蛮 猎奇 的 是 吧？ 对， 真的 挺 猎奇。 我 觉得 你们 上海人 真的 太 夸张 了。 因为 归根结底 你 买房 也是 为了 让 自己 和 家人 生活 的 更 开心。

对他 为了生活， 而 不是 为了生活 的 证明。 大家 买房 是 为了 证明 自己 活 得 很好， 但 你 忘记了 他 其实 忘记他 本意。 在 这 打 星 的 两年 过程 当中， 我 可能 持续的 都 像是 握着 这个 杯子 一样， 持续 地 握着。 他 握 了 两年， 它 这个 杯子 其实 很 轻， 在 你的 心思 当中 它 可能 占据 了 一定 的 分量。 但是 随着 你 拿 的 时间 越来越 久， 因为你 没有 放下， 你 越来越 久， 像 山羊 中 他 始终 都会 压 着 你， 都会 变成 你 一个 事儿。 他 有的 时候 也会 干扰 你的 生活， 干扰 你的 工作， 干扰 你 和 家人 的 一些 相处 的 一些 方式， 他 会有 的。

对我来说， 我 今天 坐地铁 上班 的 过程 当中， 我是 把 这个 瓶子 放 下来 了。 我 觉得 这个 事儿 告一段落， 我可以 再也 不用 操心， 不用 去 想 了， 不用 回到 家 再 看到 我 孩子， 看到 我 父母 这种 担忧 或者 期盼 的 这样的 一个 眼神 了。 我说 这事 告一段落 了， 对 吧？ 我 其实 是一个 蛮 解脱 的 一个 过程。

但是 只有 把 这个 事情 完成 了， 你 才能 真正 放下。

这 其实 就是 打 星 的 代价 了。 我们 说 打 新 有 代价 吗？ 打 新 代价 是 非常 大 的， 你 你 得 赌 你 得 赌 这 开发商， 但是 因为我 买的 是个 国企， 问题 不大。 第一个 是你 得 赌 这个 开发商 能够 完整 的 交付。 第二 你 要 希望 在 买的 过程 当中， 市场 没有 特别 大 的 一些 波动 和 不确定性。 第三个 就是你 其实 是 会 担惊受怕 的， 这 过程 当中 那个 钱 只是 其中 的 一部分， 你的 心力， 你的 压力， 我 觉得 在 这 当中 其实 都 会给 你的 生活 带来 一些 不可磨灭 的 一些 变化。 我 觉得 对我来说 就是 一个 非常 艰难 的 一个 旅程。

但 还好 这 一段 旅程 已经 过去了。 其实我 还有一个 很 好奇 的 问题， 因为 包括 像 刚才 男士 也 提到 了， 就是 包括 他在 挑 开发商 的 时候 也有 认真 的 挑选。 这几年 我们 刚才 聊 了 很多 购房者 和 卖房 者 的 心态， 那 开发商 这几年 的 心态 是 什么样 的？ 就是 一直 在建 新房， 然后 发现 现在 没有人 买。

开发商 其实 这样 就 是从 我 能 了解到 的 信息 来说 的话， 开发商 目前 其实 认为 在 上海 拍 地 还是 一个 目前 在 全国 唯一 能 做 的 最 对的 决策 之一。 虽然 上海 看起来 好像 积分 也 在 降低， 对 吧？ 所有的 那些 房子 也 开始 慢慢的 难 卖 了 起来。 但 上海 至少 还是 能够 卖 得 动 的。 因为 过去 两年 的 整个 市场 其实 是一个 相对 畸形 的 市场。 如果你 往前 看 的 时候， 其实 不会 有一个 新房 所谓 的 叫我 今天 开盘， 然后 2个小时 之后 就 全 卖完 了。 一般 情况 下都 是 说 你 开 了 盘 之后， 你 可能 卖掉 个 百分之六七十， 然后 剩下 的 盘 你 可能 慢慢 卖 个 一年。

对， 这 是一个 曾经 的 常态。 但是 现在 的话 基本上 就是 大家 疯抢， 然后 全都 卖完。 对， 在 这个 市场 下， 其实 开发商 就会 变得 说 我 好像 不需要 很 好的 去做 它。 除非 我 对 自己 有 很高 的 要求， 不然的话 我 反正 做出来 什么都可以。

照 直到现在， 慢慢的 市场 开始 变得 不好 了 之后， 开发商 最终 面临 这个 决策， 就是 所谓 的 说 我 今天 去 外地， 好像 我 如果 拍 个 地 某某 城市， 我们 不说 城市 名字 对 吧？ 拍 了 一个 地， 然后 他们 会 发现 说 好像 这个 地方 一年 可能 只能 卖出去 两 三套， 在 上海 哪怕 郊区 不好 卖。 天堂 老师 应该 会 发现， 其实 土土 拍 现在 会有 大量 的 郊区 的 地， 觉得 说 我们 肯定 不会 去。

但是 那些 地块 在 上海 的 外 环以外 的 一些 比较 偏远 的 地方， 其实 一个月 也能 卖出去 个 50套、 80套。 对于 开发商 来说， 它 至少 是 能够 回款 的， 他 比 任何 城市 都 要好。 所以 这也是 为什么 现在 大家 会 发现 说 上海 的 土 拍 的 整个 市场 还是 依然 会 比较 活跃。

但是 对于 消费者 来说， 我 觉得 开发商 的 那边 的 很大 的 一个 感知 就是 他们 慢慢 会 意识到 说 自己 不能 再 随意 的 乱 造房子 了。 因为 这个 风险 会 变得 很大。 一旦 当你 开始 瞎 糊弄 消费者 的 时候， 第一， 过去 两三年 的 新房 的 打 新的 经历， 已经 让 大量 的 人 觉醒 了。 买 新房 这件 事情 的 觉醒 基本上 是 不 可逆 的。 也就是说 一旦 你 看过 好的 房子， 你 就 再也 回不去了， 这个 是一个 很 重要 的 一个 因素。

于是 用户 那边 会 觉得 说， 我想要 好房子， 以前 我 没得 调 对 吧？ 我 只能 什么 货 烂货 我也 上。 但 现在 我 开始 市场 不好 的 时 后， 其实 他 就会 挑挑拣拣， 他 会 觉得 说 我要你 有 这个， 我要你 有 那个。 刚才 老师说 我要你 有 铝板 外立面， 对 吧？ 我要你 比如说 人 车 分流， 我要你 车位 比 很高， 这些 都会 带来 开发商 的 成本 的 增加。 但是 当 现在 这个 市场 开始 慢慢 不好 的 时候， 开发商 就会 需要 自己 给 自己 加码， 然后 让 自己的 房子 变得 好 卖。

因为 同一个 区域， 刚才 我们 说 了， 同一个 区域 其实 供应 如果 大量 的 时候， 最终 可能 只 会有 那么 1到2个 盘 会 卖完， 剩下 会有 大量 盘 会 长期 留在 那边， 它的 回款 周期 会 非常 长。 所以 开发商 就会 希望 自己是 那个 流动性 最好的 盘， 所以 他 就 开始 加码。 其实 上海 已经 有 一些 区域 不好 卖， 于是 开始 互相 卷。 我们 已经 开始 看到 了 说 上海 的 房子 开始 变得 越来越好， 然后 大家 的 预期 变得 越来越高， 这件 事情 是在 真实的 发生 的。 对我 觉得 消费者 的 好日子 可能 会 在 明年 开始 真正 的 走到 这一天。

对我 就 刚才 听你讲 完， 我在 想 是不是 对于 购房者 最好的 策略， 就是 如果 他 现在 手里 有 一笔 准备 购房 资金 的话， 那 可能 明 后年 买 新房 可能 是一个 更 合适 的 选择。 因为 今年 是 开发商 的 反思 期， 他们 对于 今年 或者 是 明年 开始 建 的 房子 会 更加 的 谨慎。 但 明 后年 的 房子 会不会 平均 质量 会 更好 一点？

但是 我 觉得 还要 考虑到 一个 新的 因素， 就是 十四号 文 之后， 就是 上周 出的 14号文 之后， 可能 某些 地方 我们 可以 看到 南京 他 已经 是 放开 了 土地 的 限价 了。 因为 中国 的 很多 的 一些 土地 政策 和 房地产 政策， 它是 自下而上 的， 先 从 南极 最低 的 城市 开始 放开， 还是 无论是 认房 认 不认 贷， 还是 各种各样 的 政策， 都 是从 能级 最低 的 城市 慢慢的 往 上 放 的对 吧？ 最后 就是 北京 和 上海 同一天 把 这个 政策 打开。

所以 我们 可以 看到， 从 全国范围 内 一个 大 的 趋势 两个 大 的 趋势。 第一个 就是 土地 的 这个 限价 会 慢慢的 打开。 这个 对于 购房 打 新的 人 来说， 他 会 重新 成为 时间 的 敌人。 也就 意味着 说 可能 买 面粉 的 价格 会 增加， 买 面包 的 价格 也会 增加， 这个 风险 是 存在 的那 第二个 是什么 呢？

第二个 就是 原本 像 上海 这样 城市 是 非常 严格 的 7090。 所谓 7090 就是 70% 的 住宅， 它的 面积 要 控制 在 90到100 以下 的。 所以 你 回 上海 我 经常 看到 所谓 九十 9平， 什么 103平、 107平， 是 这样的 一些 小 面积 的 一些 房子。 那 如果 在 全国范围 内， 这样的 一个 趋势 也 延伸 到了 上海， 很多 的 一些 中 大户型 在 一手房 市场 当中 可能 也没有 那么 稀缺。 这个 时候 你 两种 选择， 原来你 此时此刻 去 上 一个 九十9， 可能 若干年 以后 再 换。 但 你 也许 你 也可以 等一等， 会 等到 更多 的 更好 的 产品。 有可能。 所以 就是 房地产 它是 一个 持 信息 密度 非常 高， 持续 变化， 宏观、 中观、 微观 有 大量 的 信息 密度 的 这样的 一个 市场。 对 所有的 购房者 来说， 你 浸泡 在 这个 市场 当中 的话， 你 有 很高 的 认知 负担 的。 原本 你 买房 一 我 现在 听到 这儿。

我 已经 有 很高 的 认知 负担。

对 原本 你 买房 如果 简单 看看 或者 怎么样， 你 决定 了 以后 这 事儿 就 过了。 但是 现在 你 需要 做 很多 的 功课， 做 很多 准备， 依然 可能 会 做出 一个 让 你 没有 那么 满意 的 一个 选择。

这就是 一个 现实， 太难 了。 其实 本来 我 还 想说， 尤其是 清风 老师说 多 看房 的 那个 建议， 我 感觉 我的 脑海中 就是 有 亮 一个 小 灯泡。 因为我 相信 我们 听众 里 其实 很多 年轻人， 反正 我在 超 一线 城市 肯定 买不起 房 了， 我 就 不 关心 这个 事儿。 然后 我的 存款 我 就 平时 就 花销 掉了。 但是 可能 在 未来 某一天， 五年、 十年， 也许 你 事业有成， 你 拥有 了 在 超 一线 城市 买房 的 资格， 也有 可能 你 会 回到 二 三线 去寻找 一个 你喜欢 的 城市 或者 是 国家， 可能 你 还是会 走到 买房 那 一步。

不管 你 现在 有没有 计划， 其实 都 可以 履行 清风 老师 那个 建议， 你可以 去看看 房。 你知道 什么 叫好 房子， 什么 是 坏 房子。 尤其是 清风 说 老师 讲 的 时候， 我 就 想到 就是我 平时 生活 的 片区。 我 现在 也 终于 养成 习惯， 就是 看 这个 房子 不错， 然后 掏出 看一下 说 这个 房价 多少。 有时候 发现 这个 房子 看着 挺好， 为什么 这么 便宜？ 那个 房子 看起来 挺 破的， 为什么 那么 贵？ 其实 就是 真的 应该 去 实地 看一看。 我 就 我 我只是 脑海里 琢磨 一下， 我没有 真的 去 实地 调研 过， 我 觉得 即便 我 现在 在北京 买房 还是 挺 困难 的， 也是 可以 去 看一看 的。 但是 听 刚才 男士 这么 一 讲， 我 又 觉得 这事 太 复杂 了， 认知 负担 太重。 即便 我 去 看 了， 知道 什么 叫好 房子， 什么 叫 坏 房子， 我 也没有 办法 很 准确 判断 它 在 三年后、 五年 后、 十年后 它的 价格 动态变化 的 这个 趋势。

我 觉得 就是这样， 其实 跟 买 股票 挺 接近 的。 叫 什么？ 叫做 买 时 你 李白 深深的 叹 了 一口气， 就是 买 时 重 质卖 时 重势。 就是 买的 时候 你 更多 的 去 观察 它 基本 面对 就是 他 比 别人 好 在哪儿， 就是 基本面 他的 他在 整个 市场 结构 当中 它 处于 什么样 的 位置， 它 品质、 区位、 交通 规划， 未来 的 在 那个 产业 和 它的 这个 联动 的 一个 关系， 这是 它 基本面。

买 时 你 只能 去 判断 这个 东西， 对 吧？ 但是 卖 的 时候 你可以 挑 一个 全 市场 有 贝塔 的 时候， 就是 那种 小牛 市 对 吧？ 也许 到 八年、 九年、 十年 以后， 当你 这个 房子 从 一个 次 新 慢慢的 滑向 老 扩大 的 那个 瞬间， 也许 这个 时间 发生 在 12年， 也许 发生 在 15年， 也许 发生 在 18年。 不知道。 但是 在 滑向 那个 瞬间 的 过程 当中， 找 一个 牛市 的 时候， 你 把 它 交易 出售 掉， 那么 这个 逻辑 是 比较 顺 的。 因为你 永远 没有 办法 判断 未来 的 趋势， 你是 没有 这个 能力 的。 但 你是 可以 判断 此时此刻 这个 房子 在 这个 区域 当中 它的 定位， 或者说 它 在 整个 城市 当中 它的 这个 供求关系， 它的 稀缺 的 一个 状况， 它的 品质， 它 未来 的 一些 发展 的 一些 规划， 你是 可以 有 一定 的 预测性 的， 我 觉得 只能 从 这个 逻辑 上去 判断。

这个 听起来 很 复杂， 但 其实 当你 去 看 了 大量 的 房子 之后， 这个 是一个 很 顺理成章 的 事情。

就 像是 刻意 训练 一样。

对对对， 因为 像 我 太太 其实 挺 痛恨 我 这一点 的。 因为我 跟 她 有时候 逛街 逛 到 上海 的 某 一个地方， 然后 我 抬头 看 这个 小区 好像 不错， 我 就会 直接 打开 A P P， 然后 联系 这个 小区 的 中介。 我说 我 现在 想 来看 一下 房子 有没有， 有 钥匙 的 房子 我 来看 一下， 我 也不 希望 有 房东 有 压力， 我 就 看一下 空置 的 房子 就可以 了。 所以 我 基本上 就会 保持 这样的 习惯， 不停 的 去 看 各种各样 的 房子。 就 帮你 去 慢慢 衍生 出 你 对于 区域、 对于 品质、 对于 小区 的 一个 感知。 然后 你 就会 知道 说 我在 买的 时候 我应该 去做 什么样 的 事情。 绝大多数 的 用户 觉得 还是 太 草率 与 对待 买房子 折 房子 这件 事情 本身 了， 就是 市场 太 多变 了。 只有 当你 去 你 去 有 自己的 明确 的 一个 理念 的 时候， 你 才会 知道 什么 是 适合 自己的。

因为 很多人 会 跟风， 他 会 觉得 说 这个 位置 分 高， 或者 这个 区域 的 分 特别 高于 是我 买 它 好像 就是 对的， 但 它 不一定 适合 大家 的。 天蓝 老师 买的 房子 其实 分 不高 对 吧？ 但是 我 觉得 就是 非常适合 他 自己 本身 和 本身 那个 小区 的 品质。 那个 小区 我 觉得 未来 的 预期 都会 很高， 但 整个 市场 一定 会有 一些 认知 偏差。 而 对于 低分 的 人， 因为我 相信 听众 里面 会有 很多， 可能 分 不是 很高， 大家 觉得 说 我 好像 买不到 一个。

什么 特别 顶级 的 房子， 但 其实 并不是 这样。 上海 从 2021年 哪怕 市场 最 火热 的 时候， 其实我 一直 和 我的 群友 们 说， 我说 整个 上海 在 不停 的 给 大家 低分 的 机会。 就是你 你 时常 会 找到 一些 房子， 好像 性价比 很好， 但 不知道为什么 全 上海 那么 多人 就是 看不出来。 而 当你 有 这个 认知 的 时候， 你 就可以 找到 它 并且 买到 它。

而 这 一切 你 千万 不能 依赖于 说 你 可能 看到 别人 的 推荐， 或者 看到 身边的人 就是说 这个 好， 或者 看到 某 一条， 比如说 像 社交 媒体 上 的 信息。 而是 要 靠 你 过往 日常 多 看房， 多 积累， 多 了解 这些 信息。

你 要 浸泡 在 这个 信息 环境 当中。 因为 信息量 很多， 而且 随时 动态 的 在 变化， 这个 其实 对于 大多数人 来说 都 是一种 折磨。 我我我 问 一下， 举 个 例子， 比如说 在 上海， 如果你 是一个 在 大城市 的 一个人， 你 会 发现 很多 的 中介 都在 推 一个 小 取回 了 一个 房。 很多 的 公众 号 都在 介绍 这个 房， 当地 所有的 网 红都 在 拍 他的 这个 房子 的 视频。 你 觉得 这套 房子 是 好 卖 还是 不好 卖？ 不好 卖吧， 他 一定 推 的 是 佣金 最高 的那 一套 的 房子， 一定 是 这样的。

所以 你 会 发现 说 原来 上海 很多 那些 挂牌 的， 大家 非常 熟悉 的 一些 知名 的 中介， 原来 都是 卖 二手 的。 二手市场 整体 萧条 了 以后 就 开始 卖 一手。 那 他们 所有的 卖 的 一手， 本质 上 我们 都是 叫做 分销 的 房子， 对 吧？

那你 先 经过 当天 的， 如果 好的 房子 可能 当天 就 售罄， 差一点 的 可能 后面 有 个 销 期， 续 销 期 可能 也就是 几周 到 几个 月， 有一个 基本 售罄。 那 再 差点 的， 就得 给 一些 中介 一些 返点， 然后 让 他们 去 引 客户 到 现场 去。 像 这样的 一些 盘 的话， 其实 它的 整体 的 供求关系 已经 比较 的 糟糕 了。 所以 你 会 发现 说， 如果你 永远 是从 卖方 侧 得到 信息 的话， 那你 得到 的 所有 信息 都是 扭曲 的 信息。 因为 他们 所有 让 你 看到 的 盘 和 所有 看到 的 一些 东西， 一定 是 他们的 佣金 最高 的 产品。 那你 想想看 就会 是 好的 产品 吗？ 显然 意见 不是 的那 所以说 信息源 不是说 多， 而是 说 信息源 要 多元。

就是 有 来自 卖方 的， 有 来自 买方 的对。

有 来自 这种 没有 立场 的 第三方 的对 吧？ 也有 小红 书上 普通人 看看 房 的 一些 视角。 你 会 发现 说 原来 每个 人的 对于 这个 房子 的 想法 侧重点 是 完全不同 的。 我 觉得 就是 信息 要 多元， 然后 要 浸泡 在 这个 信息 环境 当中 去， 这 其实 很 痛苦。

对你 你 相信 小红 书上 全都 是 这些 房产 相关 的 信息。

其实 你看 很 焦灼。 但是 对于 占 家庭 资产 那么 大 比例 的 一些 投资， 你 不得不 这样 做对。

其实 虽然 我们 房产 万 书屋 这个 系列 其实 已经 算是 做了 四期 节目， 但是 还是 会有 很多 听众 朋友 在 评论 里 说， 反正 我也 买不起 房， 我 就 来 听 个 热闹。 再次 声明 就 不是 这个 样子 的。 可能 你 目前 以 你的 收入水平 还 买不起 房， 但是 你 父母 大 概率 肯定 还是 拥有 房产 的。 房产 它是 一个 家庭 角色， 它 不是 一个 个人 的 投资决策， 你 需要 提前 为你 父母 去 考虑 好说 他 现在 所 持有 的 房产， 你们 整个 家庭 持有 的 房产， 它 处于 趋势 的 哪个 方向， 它 处于 周期 里 的 哪个 位置， 你是 需要 帮 他们 去 更好 的 去 判断 的。 因为 你是 更 年轻 的 人， 你是 接触 信息 新 信息 最快 的 人， 你 比 他们 拥有 更多 的 信息， 你 更 了解 这个 市场。

对我 的 看法 就是 因为 之前 我 听 了 天丹 老师 一期 就是 讲 老年人 怎么 防 诈骗， 对 吧？ 然后 其实 在 新房 的 整个 市场 里面， 你 会 发现 说 刚刚 其实 提到 一个 例子， 就是 当你 要 开始 做 一些 中介 带 看 的 时候， 其实 它 面向 的 人群 基本上都 不是 那些 能够 获取 优质 信息 的 人 了。 能够 获取 优质 信息 的 人 可能 就 不会 上 这个 当。 今天 对于 小酒馆 的 听众 来说， 基本上 大家 都 还是 相对 比较 在 信息 的 获取 上面 比较 高质量 的 人群。 大家 是 有 一定 的 防 诈骗 能力， 或者说 一定 的 鉴别能力 的。 但是 其实 中介 他 会 在路上 随便 逮逮 着 某个 人的 父母 或者 某个 人的 亲戚， 然后 把 他 拉 到 某 一个 新房， 可能 一瞬间 的 冲动 就 付 了 5万10万 的 定金。 就 类似 于 这样的 情况， 其实 在 我们 这个 地产 的 行业 里面 其实 是 司空见惯 的对 所以 我 觉得 说 大家 一旦 当 你知道 这件 事情 的 时候， 其实 就 刚刚 和 李白 说 的 一样， 就是 如果你 有 好的 信息 语言， 你 也要 同步 给 家里人， 让 大家 的 整个 家庭 的 资产 不 受到 比较 大 的 损失， 我 觉得 这也是 很 重要 的。

我 前两天 在 跟 我妈 通话 的 过程中， 我 还 让 她 一定要 跟 我 承诺。 我说 咱 以后 能不能 这样， 就是 我们家 任何 超过 5万以上 的 这个 经济 决策， 能不能 都 让 我 参与 进来？ 他说 以后 哪 有 5万以上 的 这个 经济 决策， 家里 没有钱 了。 我说 虽然 家里 现在 确实 没钱， 但是 我 就 需要你 这样的 承诺。 你 必须 要 承诺， 你 未来 如果 有 这个 金额 以上 的 角色， 你 一定要 让 我 参与。 不要 再 出现 那些 什么 乱七八糟 被 人 骗， 然后 被 亲戚 忽悠 这种 事情。 我们 要 杜绝 这个 事情， 而且 你 要 认清 就是 人我 可能 跟 我 爸妈 讲 了 太多 道理， 我 感觉 还是 没有 做好。 男士 上次 讲 的， 在 给 他们 讲道理。

对， 带 他们 多 看啊， 然后 多 分享 别人 家 老人 受骗 的 经历 啊不要 去 把 矛头 指向 他们。 你 不要说 你的 故事， 也 不要说 他们的， 也 不要 指责 他们。 你说 谁家 老头 上当 买 了 个 文 旅 盘， 哐 叽 跌 了 60%。 谁家 去 买 了 个 养老 房， 上当受骗， 哐 叽 跌 了 70%。

你 多 讲讲 别人的故事， 懂了 给 爸妈 讲 一千零一夜。 他说 我 怎么能 跟 这个 老头 一样 笨 呢？ 这个 老头 可是 我们 小区 知名 的。 困难 对 吧？ 那 那那 对， 要 建立 一个 他 者 就 很 重要， 让 大家 多 看， 然后 就 小 去 指责 他， 让 大家 都 去 了解， 多多 是 亲身 的 去 经历 就 会好 很多。

所以 听众 朋友们， 你们 看 知行合一 多难， 我 听 男士 讲 了 那么 多 道理， 但是 仍然 处理 不好 和 爸妈 之间 的 关系。 就 真的 落实 到 沟通 中， 你 就 很难 践行 这 一套， 你 就 很难 建立 一个 踏实， 然后 就 直接 说 你 应该 如何， 你 不应该 如何。

很难 买房 过程 当中， 我 经常 也 在 跟 大家 聊， 我在 教育 小孩儿 过程 当中， 我 教会 他的 很少， 他 教会 我的 更多。 我 依然 不太 理解 他， 但是 我 开始 理解 自己的 父母， 就是 维系 任何 一段 关系， 你 都是 需要 经历 的。 两个人 相处 过程 当中， 其实 不光是 说 交流 感情 或者 怎么样， 你 有 各种各样 的 一些 牵绊， 所以 就说 要 说服 别人 是 非常 困难。

对我 身边 包括 咨询 我 买房 卖房 的 时候， 我 去年 我 我 跟 李白 说过， 我 去年 一年 差不多 劝 了 身边 十几个 家庭 把 房子 卖掉。 在 21年到2年 期间， 我 有的是 我是 恨不得 就 摁 着 别人 的 手， 让 别人 卖房 的。 就 很多 都是 置换， 特别 是我 认为 它的 这个 文 旅 盘 或者 是 这个 郊区 盘， 什么 西郊 什么 大虹桥 那边， 我 觉得 是 有 危险 的， 有 泡沫 的。 最大 的 阻力 都 不是 来自于 理性， 理性 上面 很多人都 能 明白， 最大 的 阻力 还是 在于 家人， 在于 感情 的 牵绊， 在于 家人 没有 形成 很 好的 共识， 都都 来自于 这里。 所以 我 觉得 这个 是 看 人 挑担 腰 不 疼， 对 吧？ 就 真的 当 自己 去做 的 时候， 其实 非常 难。

我我我 特别 幸运 的 是， 我是 2007年 毕业 的。 我 2008年 第一次 做 调研 的 时候 到 上海， 在 陆家嘴 的 大街 上面， 我记得 可能 跟 李白 说过 这个 故事。 陆家嘴 的 大街 上面 看到 很多 的 小哥 在 不停 的 发传单， 每张 传单 上面 都是 陆家嘴 打折 的 跳楼价 的 房子， 降 的 非常 多。

08年 金融危机， 当时 我 去 参观 的 第一个 楼盘 叫做 世茂 滨江。 我 觉得 世界上 怎么 会有 燥 的 那么 好的 房子， 然后 每家每户 还有 有 菲佣 对 吧？ 然后 小区 里 有 个 会 所有 个 中式 的 一个 餐厅， 每栋 楼 都 盖得 很漂亮， 然后 楼房 可以 直接 的 去去 看 江。 但是 即便 是 这样的 房子， 在 2008年 的这 波 周期 当中， 依然 损失 非常 惨。 所以 在 我 刚 毕业 的 时候， 我 就 面临 到了 这个 周期。 但是 因为 当时 我 一点 钱 都 没有， 这个 只是 一种 感官， 它 不是 一种 切肤 的 这种 影响。 但是 参与 到 2020年到二三年 的这 轮 周期 的 时候， 其实 因为你 就 身处 其中， 你的 感触 会 更加 的 强烈 一些， 我 觉得 对于 这个 周期 会 更加 的 敬畏 一些。

也 快 到 节目 尾声 了， 请 两位 老师 要不 预测 一下 接下来 上海 楼市 还会 发生 什么样 的 变化。 因为 过去 八个 月 算是 沧海桑田 了。

接下来 我 觉得 从 现在 的 整个 市场上 来看 的话， 我 觉得 第一点 我的 判断 是 说 整个 市场 的 分化 还是会 继续 持续 下去 的。 刚刚 说到 14条的 那个 信息， 对 吧？ 我 觉得 核心点 还是 在于 说 今天 让 商品 归 商品， 保障 归 保障。 于是 当 真正 的 那些 好的 值得 被 持有 的 商品， 它 依然 会 在 未来 持续的 发挥 它 自己的 价值。 它的 价格 可能 不会 有 很 明显 的 下降， 因为 别的 东西 无法替代。 对， 但是 我 觉得 那些 比较 差 的 房子， 可能 会 在 接下去 的 流动性 会 变得 越来越 糟糕。 对， 这 是一个。

第二 的话 就是。 刚刚 说 的 我 觉得 在 接下去 的 到 明年， 我 觉得 至少 短期内 看， 明年 的 整个 市场 的 房子 的 品质 也都 会 有所 的 提升， 品质 一定 会 变得 越来越好。 因为 开发商 会 发现 说 整个 市场 不能 再 糊弄 了， 然后 买到 的 难度 也会 进一步 的 降低。 大家 会 觉得 说 我 更好 买房子， 因为 大家 都会 更加 谨慎 的 对待 这件 事情。 然后 我 身边 确实 也 看到 越来越多 的 人 开始 真正 的 降低 杠杆， 想要 储存 粮食， 安稳 过去 这个 冬天。 对， 所以 我 觉得 大家 如果 是 真正 的 说 自己 持有 一套 房子， 且 真的 符合 你 自己的 生活圈。

我 一直 很 尽量 让 大家 避免 所谓 的 说 我 为了 一个 纯 投资 然后 去 买 某种 房子。 很多人 会有 一个 误区， 说 我 买 这个 房子 是 纯 投资， 我不是 为了 自 住。 大家 也要 想 一下， 对 吧？ 就是 如果你 发现 你 不能 自 住， 那 凭什么 你 觉得 别人 就能 自主？ 就 你 觉得 这就是 一个 很 好的 思想， 别人 就 一定 会 觉得 它 很 值钱。 因为 最终 一个 好的 房子 一定 是 越 多人 想要， 它 才会 越 值钱。

你 刚才 描述 的 时候， 我 脑海中 掠过 了 很多 故事 和 名字。

身边的人 是 很多人 会 把 它 给 完全 的 对立 化。 刚刚 举 的 例子， 比如说 有 一些 上海 的 区域， 其实 当年 被 炒 概念 炒 得很 火。 大家 都会 觉得 说 这个 区域 我不会 去。 他在 上海 某个 郊区， 我们 就 不提 名字 了， 大家 都会 觉得 说 我 这个 区域 绝对 不会 去 的。 但是 这个 房子 分 很高， 我 作为 满分， 我 作为 这个 预算 的 人我 觉得 他 就是 一个 好 投资 项。 那 两年 以后 你看 那边 一地鸡毛， 对 吧， 所有的 房子 都在 下降， 所以 他 就是 一个 如果你 觉得 说 大家 都 不会 去， 但是 你 又 觉得 它是 一个 投资 项 的 时候， 他 就是 很有可能 是一个 坑。 但 在 你 有有 条件 的 情况下， 当 你可以 去 选择 的 时候， 就是你 让 自己 去 买到 更好 的 房子， 更好 的 品质。 你 去 持续的 去去 为 这件 事情 去 努力， 我 觉得 它是 会给 你 带来 长期 价值 的。

可是 有一点 我 刚才 听 了 有点 疑惑， 就是 既然 如果 分化 已经成为 大家 的 共识， 好房子 未来 还会 持续 升值 变成 大家 的 共识， 那 特别 好的 房子 不应该 会 变得 非常 的 难 买 吗？

这个 市场 我 觉得 因为 所有人 都 不会 有 所谓 的 远见。 今天 你 如果 去 回头看 现在 涨 得 最 狠 的那 一波 房子 里面 其实 有 大量 的 盘 在 2018年、 17年 是 一年 两年 都 卖不出去 的。 我相信 明年 也会 有 很多 盘。

如果 当 市场 变得 不好 的 时候， 大家 都会 很 冷静， 很 谨慎， 会 觉得 说 我 就 不应该 买 它。 甚至 当 房子 周围 的 二手房 开始 下跌， 然后 新房 的 价格 还在 涨， 对 吧？ 大家 会 发现 它 不是 倒挂， 它是 正 挂 的 时候， 大家 都会 很 谨慎 的 说 我要 不要 去 买 它。 这个 时候 其实 更 考验 你 对于 估值 的 判断 和 你 对于 整个 购买 的 定力 到底 应该 怎么 形成了。

当年 买 那些 正 褂 盘 的 人， 其实 在 2018年 的 时候 是 被 人 嘲笑 的对 吧？ 大家 会 觉得 说， 你 买 这个 盘 比 旁边 贵 2万， 怎么 可能？ 但是 现在 它 可能 在 一波 上涨 之后， 就 比 旁边 的 盘 要贵 很多 了。 我 觉得 这样的 机会 永远存在， 这样的 周期 我相信 大家 永远存在。 我们 不知道 在 什么时候 会 发生， 但是 我们 能够 做好 的 准备 就 只有 一个， 就是 自己 去 用 自己的 估值 逻辑 去 挑 最 适合 你的 好房子。

然后 持续 持有 它。 不管 你 现在 打 不 打算 买房， 第一步 先 把 房 看起来。

我的 这 第一句 话 就是 巴菲特 说过， 这个 预测 预测 只会 让 预测者 显得 很 愚蠢， 这个 的确 是 很难 很 很很 很难 的。 打个比方， 就是你 肯定 要 回归 自 住， 换 个 角度 来说， 比如说 你 现在 买 一辆 库里南， 500万买辆 库里南， 然后 告诉 你说 五年 之后 这辆 库里南 将 会 以 505万 的 价格 回收。 所有的 男生 都会 觉得， 这个 人是 个 傻子， 我 赶紧 买， 那不 赚 翻 了， 我 等于 买 一辆车 白 开 五年， 没有 任何 的 成本， 然后 没有 任何 的 折旧， 我 还 能够 赚赚 五万， 对不对？ 但是 如果你 从 纯 投资 的 角度 来说， 我 一年 才 赚 一个点， 不如 银行利息 高， 对 吧？ 那就 意味着 说 就像 库里南， 它 到底 是个 投资品 还是 个 消费品， 对 吧？ 所以 我 认为 更 大程度 上 我们 要把 它 理解 为 它是 一个 消费品， 它 就是 一个 承载 家庭生活 的 这样的 一个 消费品。

房子 有 涨 有 跌， 但是 你 跟 你的 家人 能够 生活 的 时间 只有 这 短短的 六七十年。 所以 对我来说 生活在 一个 差 的 房子 里边 和 生活在 一个 好的 房子 里边 对我来说 很 重要。 我 让 我的父母 能 住 上好 房子 对我来说 很 重要， 让 我的孩子 能 住 上好 房子 对我来说 很 重要。 我 觉得 这个 事儿 会 比 它 涨 多少， 跌 多少 要 来得 重要 的 多。 我就是我 觉得 人同此心， 心同此理。 你 用 这个 视角 来 判断 这个 房子 的 时候， 你 未来 在 投资 上 的 收益 反而 是 最好的。 因为 偏好 会 不断 的 漂移 的， 但是 只有 品质 是 可以 穿越 周期 的， 这 句 话 我 从 清风 那边 抄来 的， 偏好 是 不断 的 会 漂移 的， 今天 喜欢 这， 明天 喜欢 那儿， 但是 只有 品质 会 穿越 周期 的。 所以 从 这个 视角 上 来说， 反过来 思考， 人 只 活 一次， 你 跟 你的 家人 只有 短短 几十年 的 相处 的 时间， 所以 让 他们 住 上好 房子， 让 你们的 生活在 这样的 一个 环境 当中， 我 觉得 对我来说 是一种 责任。

我 感觉 这 期 聊 完 之后， 我 对于 买房 这个 事情 更有 信心 了， 只 差钱 了。 但是 首先 录 完 这 期 回到 北京 之后， 先 把 房 看起来 探访 列为 我 周末 的 这个 休闲 生 娱乐 之一 对 吧？ 走到 哪儿 掏出 来看 一下， 然后 把 联系 一下 这个 楼盘 的 房产中介。

对， 其实 看房 没有 压力 的 时候， 你 其实 多 去看看 真的 是一个 比较 休闲娱乐 的 事情。 对我来说 也是 这样 的对， 只有 当你 真的 要 买 它， 就是 负担 了 很重 的 心理压力 的 时候， 他 才 会给 你 造成 困扰。 其实 当你 随便 看看， 我 就 看 个 热闹， 我 就 看看 为什么 北京 比如说 什么 某 书苑， 或者 某 漫云。

为什么为什么 他他 会 盘点 验资。

有 一些 可能 不要， 就是 为什么 他们 会 特别的 贵？ 他们 到底 击中 了 有钱人 的 什么样 的 一些 兴趣爱好， 为什么 大家 会 愿意 花 高高 溢价 去 买 它？ 我 觉得 会 你 在 过程中 其实 会 体验 到 很多很多 的 乐趣。

最后 祝福 我们的 听众 大家 都能 买到 自己 理想 的 好房子， 让 自己 家人、 父母、 伴侣 还有 小孩 都 过上 理想 的 生活。 然后 再次 谢谢 天南 和 清风 老师， 期待 明年 我们 再 录 一期， 看看 上海 的 房市 到底 发生 了 什么样 的 变化， 你们的 预测 准 不准？ 好， 谢谢 两位 老师。

以上 就是 本期 的 全部内容。 可能 有 朋友 会说， 北京 讲 了， 上海 讲 了， 怎么 不 讲讲 我 所在 的 城市 和 我所 关心 的 话题 呢？ 欢迎 你 在 评论 区 留言， 提名 你 关心 的 话题 和 问题， 或许 就会 成为 我们 下期 的 节目 内容。

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