E142 2024，买房卖房更难了？变化很多，但你最需要关注的事实没变！
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欢迎来到 知行 小酒馆， 这是 一档 有知 有型 出品 的 播客 节目。 我们 关注 投资， 更 关注 怎样 更好 的 生活。 我是 雨 白， 又 来到 了 大家 喜闻乐见 的 房产 万事屋 系列。 今天 这 期 节目 比较 特殊， 是 我们 上海 线下 活动 的 精华版。

前 两周 我们 和上 百位 听 友 坐下 来 聊 了 聊 最近 频繁 落地 的 房产 新政， 以及 此时此刻 我们 究竟 该 如何 看待 房地产市场， 怎样 优化 自己 小家庭 的 房产 配置。 今年 的 房地产 投资 明显 难度 比 前 两年 高了 好几个 台阶。 所以 我们 房产 万事 会 的 嘉宾 阵容 也得 加码。 这次 请来 的 三位 嘉宾 包括 曾经 做客 过 我们 万事屋 的 人气 嘉宾 大卫 翁 和 杨天南。 我们 还 迎来 了 一位 新 朋友 nick， 他是 公众 号 趋势 动物 的 主理 人， 擅长 用 量化 的 思维 和 方式 来进行 房产 投资 和 我们 大部分 人的 思路 很 不一样。 我相信 此时此刻 一定 有 很多 朋友 在 为 房子 的 事情 操心 和 焦虑。 那 我们 这 期 精华版 探讨 和 回应 的 也都 是 当下 大家 最 关心 也是 最有 共性 的 问题。 希望 对你 和 你家 人的 房产 投资 有所 帮助。

在 正式 开始 前 还是 要 强调 一下， 本期 的 所有 内容 仅 为 嘉宾 个人观点， 不作为 投资 建议。 各位 听 友 下午好， 之前 我们 有 让 大家 填 问卷 写下 想 问 的 问题。 有一个 朋友 问 的 问题 很 典型， 他说 现在 新 出生 人口减少， 年轻人 买房 意愿 降低， 那 后续 我们 该 如何 选择 买房， 还是 选择 长期 租房 呢？ 这 其实 是一个 很 有 代表性 的 问题， 因为 出生 人口数量 过去 几年 连年 下降 是 大家 都能 看 得到 的 数据， 它是 会影响到 房地产市场 的 供需 关系 的。 而且 尤其是 我 去 问 一些 95后、 00后的 朋友， 发现 大家 慢慢 会 觉得 说 好像 买房 不一定 是 自己 人生 的 一个 必 选项。 想 听听看 三位 老师 的 看法。

我 稍微 插 一两句话， 我们 这个 组合 是 有 讲究 的。 大家 很 明显 看到 大 卫温 是一个 宏观 和 全球 大类 资产 的 分析师。

以及 房产 的 气氛 组。

这个 尼克 老师 更 偏向 于 策略 和 量化 的 分析师， 我们 说 策略 分析师 有 三大任务。 第一个 叫做 大势 研判， 房价 什么时候 涨， 什么时候 跌。 第二个 是什么 呢？ 第二个 就是 行业 比较， 就是 城市之间 比较， 哪个 城市 比 哪个 城市 更强 更弱。 第三个 就是 主题， 就是 我们 看到 现在 热潮 到底 是 老 破 小 好 还是 远大 新好， 到底 是 文 旅 好 还是 豪宅 好？ 这类 选题 就是 尼克 老师 通过 数据 可以 最 擅长 的 来 分析。 是的， 这个 我 大家 看 穿着 就 知道， 这个 是 链家 分析师 是 吧？

原来 这个 穿着 是 有 用意 的。

对， 就是 怎么 买 怎么 卖， 就是 这些 具体 的 你 想 买房 想 卖房。

怎么 跟 家人 沟通， 要不 本场 的 第一个 问题， 请 代表 宏观 分析 视角 的 大卫 翁 老师 先来。

我 抛砖引玉 一下。 我 觉得 这个 问题 其实 也有 挺 多 朋友。 我 有 一期 节目 叫 如何 解决 我们的 租房 焦虑。 当然 那 期 节目 里面 我 主要 聊 的 是 海外 的 租房 的 一些 经验。 但是 我 认为 这位 朋友 或者说 很多 朋友 都 有一个 习惯， 他 把 宏观 的 事情 和 微观 的 选择 放在 了 同一个 平面 上 考虑。

就 少子化 或者说 是 以后 出生率 越来越低， 老龄化 越 来 严重， 这 是一个 很 宏观 的 命题。 但是 我 现在 到底 是 选择 租房 还是 买房？ 我 未来 到底 能不能 一直 租房？ 这 是一个 非常 微观 的 选择 的 问题。 当你 把 这 两件事 放在 一起 的话， 其实 是 很 难得 出 一个 让 自己 能够 幸福 的 一个 理由。 换句话说 就是我 认为 99% 的 朋友 都 不用 考虑 少子化 也好， 或者说 是 老龄化 也好。

因为我 现在 人 身处 日本， 一个 感觉到 日本 的 老龄化， 早 在 可能 20年 前 就 已经 被 所有的 学者 盖棺 定章 了， 就说 一定 会 发生 这样的 事情。 但 直到 今天 房价 涨涨跌跌， 依然 有 很多 的 日本人 自己 在 考虑， 我 到底 是 应该 在 35岁 还是 在 40岁拥有 自己的 第一套 住房。 所以 我 认为 对于 中国 还 远 没有 到 这样的 一个 需要 把 这么 大 的 一个 宏观 问题 放到 自己的 微观 身上 去 背着 的 时候。

举 个 最简单 的 例子， 就是 日本 会 保障 租房 人的 权益， 这个 房东 是 没有 权利 赶走 你的。 当然 他们 现在 也有 一种 合同 叫做 定期 借 家。 我 跟 你 签 的 就是 三年， 然后 三年后 我们 再去。

但 如果 是 普通 的 租赁合同 的话， 这个 房客 是 受 保护 的。 房东 在 我没有 在 迁出去 之前， 你是 不能 赶我走 的， 甚至 不能 随意 的 把 租金 提高。 当然 很多人 就会 很 安心 的 一直 可以 选择 租房。 然后 他们 自己的 除了 这种 私人 租房 之外， 他们的 公共 租房 体系 也 非常 好。 我 最近 刚 租 了 一套 他们 叫 团 地 U R 的 这个 房子。 租 这套 房子 的 时候， 我的 感觉 就是你 从 政府 那里 租 到 的 这个 房子 是 非常 安心 新的。 它的 整个 配套， 虽然 它 很 老， 它是 个 60年代 的 房子， 但是 保养 的 非常 的 好。 然后 他 也 因为 自己 跟 私人 部门 在 竞争， 所以 免去 了 非常 多 的 手续 手续费 等等 的 这些 事情， 让 你 能够 很 容易 的 租 到 一 套房。

保 租房 可能 未来 会 在 大家 的 生活 中 越来越多 的 被 提起 到， 他 可能 会 成为 很 重要 的 一种 生活方式。 所以 回到 这个 问题 本身， 就是我 觉得 和 我们 讨论 了 很多 包括 投资商 的 命题 一样。 就是 不要 把 宏观、 中观、 微观 放到 一起， 结合 成 一个 问题， 然后 来 想 这个 事情。 否则 的话 你的 考虑 会 没有 办法 聚焦 到 一个 实际 的 点 里面。 就在 这个 问题 下面 更 应该 注重 的 就是你 要 做 的这 这个 房子 有没有 足够 多 的 保障， 能够 让 你 一直 租 下去。 如果 这样的 机制 还没有 建立 起来， 最好 不要 考虑 能够 一辈子 租房 这样的 事情。 还是 在 中国 现阶段 是 比较 难听。

完 大卫 翁 老师 的 分析， 不如 请 nick 再从 量化 数据 的 维度 跟 大家 分享 一下 你 对于 买房 租房 的 看法。

关于 买房 租房， 第一个 是 中国 的 房地产 是 有 明显 的 周期性 的。 我 就 知道 大家 主流 的 认识 是 现在 周期 已 死， 现在已经 这个 时代 过去了， 98年 到 现在已经 翻篇 了， 我们 房地产 进入 下一个 20年。 但 我不 这么 认为， 就是我 基于 我的 数据分析， 我 认为 周期 还在， 而且 我 觉得 周期 是 不会 结束 的， 现在 不应该 太 悲观， 这是 第一句 话。 所以 买房 其实 最 重要 的， 其实 择时 我们 看过 买 地 或者 买房 复盘 的 最 主要 的 这个 教训， 或者 是 成功 的 经验 实际 是 最 重要 的。 就 好比 说 你 2021年 买 全国 任何 城市， 其实 就是 亏 多亏 少 的 区别， 这就是 时机 决定 的。 如果 你是 19年 买房， 至少 60% 的 胜算 你是 不会 亏欠 的那 如果你 是在 今天 买房， 我 个人 认为 也是 一个 不错 的 一个 时机。 我 觉得 时机 决定 了 很多 东西， 这就 跟 我们的 八字 一样， 这是 第一点。

我 再 声明 一下， 我们 倡导 房 住 不 炒， 我 对 很 重要。 对对对， 这个 择时 什么 呢？ 就是 仅 代表 尼克 老师 个人观点， 大家 可以 听 一听， 就 作为 他山之石。

然后 我 接着 说 第二个 观点， 就是我 觉得 大家 手里 的 产品 一定要 折腾。 比如说 我们 知道 98年 东北 最强， 06年 华北 最强， 最近 这 15年 华东 非常 强， 华东 还有 华南 就是 大湾 区 和 长三角。 但 未来 怎么样 又 不一定， 这是 城市 尺度。 然后 从 业态 尺度 你 会 发现 最早 老城区 涨 得多， 后来 开始 建 新区， 新区 的 涨幅 大幅 的 超过 老城区。 现在 就 开始 搞 风暴 别墅， 然后 又 搞 一些 老 租房， 我 觉得 会有 一些 新故事 出现。

对 我们 同样 这个 不作为 投资 建议。 对， 就像 炒股 一样， 你 能不能 折腾 好， 这个 得 看 你的 本事。

这个 是 非常重要， 就是 大家 谨慎 做自己 的 决策。

那天 南 老师 是 怎么看 的？

就是我 我说 一下 我的 看法， 我 觉得 前面 那位 朋友 的 提问， 我 拆解 出来 有 两个 比较 重要 的 因素。 第一个 就是 人口 是个 慢 变量， 但是 大家 对 人口 的 预期 是个 快 变量。 第二个 就是说 房地产 因为 人口 所 带来 的 这个 影响 是 长期 的， 但是 因为 出生 人口 陡然 斜率 降低， 对 学区房 的 影响 它是 快速 的， 非常 迅猛 的。 这个 在 过去 2到3年， 上海 的 这个 学区房 领域， 其实 大家 都 已经 看到 了。 也许 说 你可以 通过 开放 户口， 把 18岁到 二十多岁 的 年轻 的 人 留在 上海， 让 他们 买 一 套房。 也许 你可以 让 小镇 的 首付， 让 县城 的 婆罗门 在 上海 买房。 但是 那些 没有 出生 在 上海 的 人， 他 不可能 在 七年 以后 入学 了， 他 不可能 了， 对不对？ 那 这个 时候 对于 学区房 这个 品类 的 供求关系， 它 肯定 会 带来 影响 的。

就是我 前面 就 沿用 着 大 卫温 的 那个 说法， 我们 不能 把 某种 宏观 现象 和 我们的 微观 选择 直接 的 结合起来。 就 包括 政策 也是 一样， 很多人都 说 杨天然 出了 某某 政策 你怎么看？ 我说 你 这个 就是 乌云 问题， 就 天边 飘过来 一片 乌云 对 吧？ 你 告诉我 说 会不会 下雨？ 一会儿 又 飘来 一片 乌云， 你说 会不会 下雨？ 但是 你 只是 看到 这个 乌云 慢慢的 变黑， 但是 从 乌云 到 下雨， 它 其实 有 好多 过程 的对 吧？ 我们 要把 中间 的 那些 数据， 那些 过程 要 逐步 的 还原 起来， 你 才能 找到 答案。

第二个我 觉得 非常 关键 的 点， 就是 年轻人 对 买房 租房 的 一个 选择 比较 难 的。 其实 就是说 你 怎么样 说服 你的 家里人， 就是 以前 巴菲特 和 查理 芒格 在 一次 会议 当中， 其实 是 被 大家 提 过 这个 问题 的。 当时 巴菲特 说 他是 52年 结婚， 然后 他 就 跟 他的 历任 夫人 苏西 就说 说 我们 家的 资金 对我来说 就像 木匠 的 这个 工具 一样， 对 吧？ 我 也可以 拿 这个 钱 房， 但 买 了 房 以后 我 就 没有 办法 做 投资 了。 你 给我 几年 的 时间， 然后 到了 1956年 的 时候， 他们 买 了 第一 套房。 这 套房 首付款 是 巴菲特 整个 的 流动资金 的 不到 10分之1。 后来 他 就让 芒格 也 回复 了 一下， 说到底 什么 是 买房 的 时机。 芒格 说 当你 老婆 叫 你 买的 时候 你 再买。

我 觉得 这 句 话 其实 蛮 有 智慧 的， 它 不仅仅 只是 一个 玩笑话， 就说 买房 它是 家庭 财务 的 一个 重要 的 一个 决策。 事实上 来说 很多 的， 比如说 丁克家族 和 年轻 的 夫妻 在 刚 结婚 的 时候， 的确 没有 硬性 的 买房 需求， 但是 有了 孩子， 然后 有 老人 需要 来 带， 他们 对于 这种 安定 感 有 更高 的 需求 的 时候， 这个 时候 许多 的 家庭 的 想法 就会 发生变化。 我 觉得 我们在 做 决策 的 时候， 也得 把 这个 因素 给他 考虑 进去。

对， 其实 大飞 文 老师 刚才 的话， 像 公租房 或者 是 保 租房， 对于 可能 暂时 没有 生育 计划， 希望能够 活在当下 的 这种 95后、 00后， 他 有 那种 可 持续的 生存 保障。 那 可能 就是 像 刚才 您 说 的 那样， 就是 得 看 未来 的 政策 能不能够 更好 的。 那个 老师 就说 他 会 觉得 他的 自己的 观点 和 现在 流行 的 很多 叙事 不一样。 就 比如说 他 觉得 现在 可能 老 破 小， 也许 是一个 不错 的 投资选择， 你 能 展开 聊聊 吗？ 我 很 好奇 另外 两位 嘉宾 同 不 同意 这个 观点。

明白， 就是 要 battle 对 吧？

我 最 喜欢 就是 看 大家 打 起来。

有点 反 直觉， 我 就有 什么 说什么。 其实 是 两件事， 第一个 是 政府 要 做 很多 保 租房， 这个 缺口 很大。 但 实际上 现在 去 卖 保 租房 的 地 去 建， 其实 已经 来不及 了， 就是说 满足 不了 这个 缺口。 所以 后面 我们 就 看到 以旧换新 和 这个 收储， 一方面 政府 他 已经 下场 去 收 那些 滞销 房， 另外 一方面 上海 我没有， 但是 江苏 包括 郑州 看到 的 是 以旧换新政策。 你的 旧房子 换成 新房子， 那 政府 我们 把 你的 旧房子 拿 过来， 那 拿 过来 其实 很多 就 变成 了 他的 售出 的 保 租房。 虽然 大家 都很 嫌弃 老 破 小， 但是 实际上 我 观察 到 的 是一个 针对 老 破 小的 去 库存 运动。

老房子 虽然 它 品质 很差， 但是 实际上 从 筹码 的 分布 角度 来说， 它的 供应商 其实 不多。 很多 老 破晓 可能 就是 一两套 挂牌 或者 五套 挂牌， 扫 掉 最低 的 那个 马上 价格 就 起来 了。 所以 它 并 不存在 大量 抛 压， 只是 说 现在 流动性 还 略有 不足。

我 觉得 关于 老 破晓， 因为 刚才 那 很 明显 就是 一个 交易员 的 思维， 对 吧？ 大家 可以 听 出来 就是 供需， 然后 这个 市场 谁 在 买， 谁 在 卖， 有没有 那么 多人 卖， 这个 事情 非常重要。 老 破 小 本身 我不是 很 懂， 这个 回头 天安 老师 可能 更 熟悉， 就是 具体 的 这个 房子。 但是 nick 的 这个 说法 就让 我 觉得 很 有趣， 就是 这个 市场 现在 多了 一种 原来 都 不存在 的 买家， 那 就是 政府？ 这个 可能 的 收储 行为， 或者 是 他 需要 更多 的保 租房 的 供应。 这就 很 像 我 前两天 刚 录 这 期 节目 跟 朋友 聊 这个 黄金 的 问题。

就是 为什么 黄金 这 两年 涨 这么 多？ 其中 一个 很 重要 的 原因 是 多了一个 原来 没有 的 非常 稳定 的 买家。 那 就是 世界 的 央行， 各国 的 央行， 特别是 亚洲 的 央行， 每个 月都 在 坚定不移 的 买 这个 黄金。 虽然 他 买的 量 可 只是 市场 的 交易量 的 10% 或者 20%， 但 因为 它是 一个 非常 steady， 而且 是 持续 不断 的 这样 一个 需求方， 或者说 他是 一个 交易者， 他 就 会对 整个 供需 关系 产生 非常 大 的 一个 偏移。

换 到 房产 上面 其实 是 一样的。 如果我们 未来 一直 看到 有一个 买家 在 做 这个 动作， 为什么 他 会 做 这个 动作？ 我 也可以 提供 两组 数据。 就是现在 在 香港 有 40% 的 人 住在 公租房 里面。 在 新加坡 可能 是 60%到70%， 当然 新加坡 是 祖屋 了， 可能 稍微 有 一些 相应 的 区别。

这个 数据 是我 前段时间 看 黄 锡 帆 在 一个 论坛 上面 讲 的， 我 觉得 说 的 非常 在理。 就是现在 中国 的 这个 比例 是 5%， 就是 住在 保 租房 或者 是 公租房， 反正 是 政府 提供 的 房。 这个 跟 我们 想象 的 差别 很大。 因为 按理说 中国 我们 应该 更多 的 是 国有， 但是 我们在 房地产 这个 事情， 真的 在 过去 30年 走了 一个 完全 的 市场化 特别的 商品房 供应 市场。 它 跟 世界 的 那些 资本主义 国家， 甚至 包括 德国， 包括 我 刚才 说 日本 这种 U R 团队 都 不一样， 我们 就 完全 让 房 企 甩开膀子 干了。 那 现在 是时候 收回来 一些， 因为 这个 房地产 周期 的 原因， 我们 可能 需要 去 由 政府 来 托底， 把 这个 周期 摊 过去。 我们 一定 会 看到 未来 几年 保 租房 的 这个 供应量 大量 的 出来。 它 出来 的 这个 点 就在于 刚才 那个 说 的， 他 不可能 凭空 建 楼， 就是 这个 是 来不及 的那 他 一定要 从 一些 地方 能够 收拢， 那 他 就会 成为 这个 小 市场 里面 的 一个 很 重要 的 买家。

至于 大家 要不要 把 老 破 小 作为 一种 交易 品种 自己 去 买 呢？ 这个 是 另外 一回 事儿， 毕竟 我们 不是 炒家， 如果 大家 想 去 买 老 破 小， 可能 还是 想说 它的 门槛 比较 低， 可能 可以 作为 我 第一个 房子 的 一个 起点。 这个 其实 在 海外 看来 也是 非常 常见 的， 也就 年轻人 在 一开始 不会 说 像 中国 现在 我 不知道为什么 过去 几年 有一个 趋势， 就 大家 上来 就 三 庞 起跳， 可能 还是 跟 新房 那种 大量 的 限购 政策 有关， 所以 我们 要 一步到位。 但 大家 可以 看到， 现在 限购 已经 基本上 取消 的 差不多 了。 就 我 去年 跟 老 前 打的 那个 赌， 虽然 还没有 最终 赢， 但是 我 觉得 快赢了 就是 限购 政策 的 全面放开。 所以 一旦 没有了 这个 限制 之后， 年轻人 的 选择 其实 变 多了。 我不 一定要 一步到位， 我可以 先 选择 一个 合适 的 一个 房子 先 上车， 不管 是 出于 单身 的 居住 还是 两人 的 居住。 所以 这 股 力量 可能 会 成为 未来 改变 这个 供需 关系 的 一个 重要 的 力量。

对 包括 最近 一两年 其实 也能 看到 很多 媒体报道， 就是现在 大家 好像 都 看到 很多人都 在 抛售 自己的 房子。 但是 其实 也有 很多 年轻人 选择 上车。 因为他 会 觉得 说， 比如说 在 上海 他 租 一套 房子 的 房租 跟 他 买 一套 小户型 的， 他 需要 付 的 那个 月 供 其实 是 差不多 的。

现在 又 到了 这样的 状态 了 吗？ 这是我 15年 前 买房 的 时候。

是的， 现在 确实 出现 这种 情况。 他 会 觉得 说 我 找 一个 离 公司 稍微 近 一点， 能够 让 我 免除 通勤 痛苦。 然后 同时 他的 月 供 和 我的 平时 房租 差不多。 那 我 为什么 不能 拥有 自己的 房子 呢？ 我可以 按 我喜欢 的 方式 去 布置 它。 这种 情况 其实 这 两年 也是 是 蛮 普遍 的。

我 就说 一下， 就是 22年 我 开始 包括 在 朋友圈 身边 人的 鼓励 一下， 我 让 他们 去做 一个 最 明显 的 一个 交易。 其实 就是 22年 的 上半年， 一直 到 二三年 的 四月份， 这个 期间 叫卖 上海 的 老 破 小打 新。 这 是一个 最 确定性 的 一个 比较高 收益 的 一个 交易， 但是 你 打 新 得 打好 一点 的 位置。 但是 到了 此时此刻， 其实我 觉得 这样的 一个 策略 已经 变得 非常 拥堵 了， 甚至 变得 非常 的 性价比 不划算 了。

大家 要 知道 就是 当我们 说 老 破 小的 时候， 我们 不能 把 它 当做 一个 整体。 同样 是 老 破 小， 为什么 不同 的 地方 它的 下跌 的 幅度 其实 不太 一样 呢？ 我 觉得 前面 戴维 恩和 尼克 其实 就 回答 了 这个 问题 的 一部分。 因为 市区 的 老 破 小， 他 除了 品类 相对 比较 稀缺 以外， 它 在 租售 之上 其实 还 叠加 了 一个 东西， 叠加 了 一个 看涨 期权。 就是我 可能 会 通过 动迁 也好， 就是 原 拆 原 还 也好， 美丽家园 也好， 可以 去 改善 我的 这个 部分 的 一些 价值。

第二， 其实 当我们 说到 保障性 住房 对于 市场 冲击 的 时候， 或者说 保障性 住房 和 老 破 小 它 到底 是 对立 的。 这点 我 跟 尼克 其实 会有 两点 不同 的 一些 点就 原来 我可以 租 老 破 小我 现在 也可以 同时 去 租 保 租 房租 公租房。 这时候 他们 会不会有 替代 关系？ 就是 你看 从 最低 程度 保护 的 建设者 之家， 到 上面 的 一些 配售 型 的 保障 住房， 上海 所有的 配售 型 保障 住房 几乎 都在 五大 新城 和 外环 外， 这 对于 市区 内 的 冲击 是 非常 有限 的。 然后 到 人才公寓， 到 公租房， 到 保 租房。 它 不同 的 阶梯、 不同 的 价格 段， 不同 的 适应 人群。 它的 针对 的 对象 和 它 未来 所 对 标的 一些 购房 的 需求， 它 其实 都是 有 巨大 的 差别 的。 我 觉得 这个 东西 上 还是 需要 去 持续的 去 观察， 但是 我 觉得 这种 冲击 就 一旦 他 来会 非常 的 快。

我 就说 一个 数据， 上海 有 个 集团 叫做 陆家嘴 集团。 陆家嘴 集团 它 有 N 个 事业部， 明年 差不多 比如说 以 17个事业部 当中， 它 其实 有 将近 一半 的 事业部 明年 没有 新的 工 可以 开。 因为 很 简单， 当我 建 一个 商场， 建 一个 写字楼 竣工 之后， 我是 有 入住率 要求 的。 如果我 竣工 了 以后， 商户 没有 招进来， 或者 公司 没有 搬进 来， 我是 很难 交代 的。 但是 我 保 租房 的 所有的 事业部 都在 加紧 的 开工。 所以 我自己 的 感觉 就是 14 5到155， 就是 以 上海 为例， 保 租房 和 公租房 的 供给 会 提供 的 特别 多。 而 这 一类 供给 将 会 无差别 的 去 冲击， 包括 老 破 小， 包括 五大 新城 的 所有的 市场 的 一些 交易者。 好的， 现在 请 正方 反驳。

对我 保留意见。 因为我 觉得 其实 是 众人拾柴火焰高， 恰恰 不是 冲击。 我 觉得 国家 其实 在 讲 一个 很大 的 趋势， 至少 在 上海 我 看到 的 就是 黄浦、 虹口、 杨浦 拆 了 很多 拆迁， 然后 现在 盖 的 是 方方 别墅 以及 一些 新的 商场、 写字楼。 相当于 把 这些 原来 我们 觉得 虽然 黄金地段， 但 其实 很不 宜居 的 一些 地段， 它 重新 翻新 成了 一个 又有 风貌， 然后 又 现代化 的 这样的 一个 区域。 那 其实 这样的 一个 区。 其实 是 无形中 给 所有的 老 破 小的 配套 价值 提升 了 一个 档次， 这是 第一点。 第二点 就是 这个 美丽家园， 就是 把 大量 的 加 电梯 也好， 或者 改 立面 也好， 这个 在 量化 上 基本上 提升 了 10%到20% 的 价值。 我在 成都 看， 就 经过 那个 改造 之后 和 不 经过 旧 改， 它的 涨跌幅 的 差距 大概 这个 gap 有 20%， 所以 这是 第二个 点。

第三个 点 就是 保 租房。 我 认为 国家 未来 是要 发 race 的， 就 这些 都是 资产 要 发 race 的。 当 他的 手里 的 收储 的 这些 小 面积 租房 越来越多 的 时候， 他 实际上 是对 房租 市场 形成了 一个 垄断。 他 既然 是一个 操盘 者， 他 又 在 发 race， 我 觉得 他 想做 的 事情 我 觉得 还 挺 明显 的。

就 目前 我 来看 保 租房 的 这些 showcase 来说， 首先 价格 一点 也不 便宜。 它 跟 老 破 小 压根 就 不是 一个 赛道， 它 不是 一个 物种， 就是 他 没有 替代 关系。 第三点 是我 觉得 反而 它 会 让 大家 在 老 楼 里 的 这个 片区 的 那种 居住 氛围 和 配套 氛围 形成 一种 时尚。 以至于 我 保 租房 住 不 起， 我 为什么 不住？ 老婆 晓得 就是 外面 破 跟 我 里面 有什么 关系， 然后 我可以 有 很多 房东， 然后 开始 把 这个 黄金地段 重新 给 活化 起来。 我 觉得 在 一个 上行 周期 里面， 它 不是 一个 零和博弈， 它是 把 这个 氛围 炒热。 我 觉得 我们 接下来 两年 应该 会 见证 到 这样的 一个 趋势。

对我 在 两位 中间 再 插一脚， 我 依然 觉得 就是 没有 本质 矛盾。 天堂 老师说 的 第一句 话 就 非常 的 明确 了， 就是 地段， 对 吧？ 你 核心 区域 的 老 破 小 跟 你 外环 外 的 老 破 小 根本 是 两码事 儿， 对 吧？ 那 现在 的 整个 保 租房 的 趋势， 也是 刚才 那个 nick 说 的 中心 的 在 做 改造。

那么 对于 中心地段 的 老 破 小 依然 是一个 非常 好的， 不管 是 说 他 自身 居住 环境 的 提升， 还是 它的 便利性 等等 的 方面， 都是 有 明显 的 抬升 的。 因为你 从 日本 的 例子 来看， 日本 的 新房 也好， 二手房 房 也好， 它的 价格 几乎 只 决定 于 一件 事情， 就是 它 离 电车站 有 多 近。 就是 它 所有的 你 去 看 他的 房地产 的 广告 上面 最大 标的 不是 别的 东西， 就是 离 什么什么 站 徒步 几分钟。 因为 当 你的 环境 或者说 你 本身 的 居住 条件 都 开始 向 比较高 规格 的 地方 去 抬升 的 时候， 最终 能够 决定 一个 房子 的 价值 的 就是 它的 地段 以及 它 是不是 交通 便利。 这个 不管 是 对你 租 也好， 还是 自己 住 也好， 都是 决定性 的 因素。 所以 日本 的 房子 什么时候 都会 涨价。

我们在 日本 的 人 经常 他们 会说 只有 一个 形式， 就是 在 十年后 这里 可能 会通 另外 一条 电车 线， 或者 是 它 有一个 新的 交通 方式 会 出现， 那么 它的 价格 会有 一个 变化， 否则 的话 加 它的 价格 基本上 就 一直 是 普遍。 我不知道， 因为我 不是 上海 老 破 小的 专家。 但是 我 觉得 对于 老 破 小的 潜在 的 买家 还是 卖家， 这个 地段 真的 非常 关键。 应该 是。

那 我 就 补充 一句， 就是 以 上海 为例， 什么时候 地铁 会 是一个 决定性 的 因素。 比如说 在 外环 上海 外环 外 的 新楼盘 密集 的 地方， 比如说 大红 桥 这个 地方， 你 离 地铁站 近 500米和离 地铁站 远 500米， 未来 可能 就是 生死 之 别。 这 决定性 的 就是你， 反而 你 在 市中心 其实 差别 没有 那么 大， 因为 距离 几条 线 可能 都 没有 那么 远。 但是 如果 你是 非常 依赖 某 条 地铁线， 然后 这条 地铁线 在 离 地铁站 更 近 的 地方， 有 好几个 品质 比 你 高 的 新 盘 的话， 你 未来 的 这个 竞争 的 压力 就会 非常 大。 这个 也是 当年 我 参加 一次 陆铭 教授 在 复盘 90年代到00年代 日本 的 房地产 走势 的的 时候， 得到 最大 的 经验。 就是 除了 最 核心 的 地段， 就是 中外 环 的 所有的 楼盘。 当 它 变成 一个 二手 盘 在 市场 当中 销售 的 时候， 距离 地铁站 的 远和近 可能 会 决定 它 流动性 相当 大 的 一个 因素。

因为 前面 其实 大卫 翁 老师有 总结 男士 的话， 其实 你 前面 一直 在 说 地段， 但是 其实 我们 这 一两年 也会 看到 说， 地段 可能 已经 不是 一个 房子 的 决定性 因素 了， 不是 它的 房价 的 决定性 因素 了。 以前 我们会 看到 很多 那种 户型 很 奇怪， 设计 的 很差， 质量 不高 的 房子， 因为 地段 然后 被 大家 蜂拥 而 抢。 但是 现在 大家 对于 一个 房子 的 质量， 它 有没有 好的 景观， 有没有 好的 配套， 还有 这个 小区 物业 如何 等等， 大家 都会 有所 考量。 其实 让 大家 就会 觉得 说 买房 进入 了 一个 新的 hard 模式， 就是 好像 考虑 的 因素 一下子 变得 更 多了。 在 未来 的 房产 市场， 假设 我们 要 上车 要 买房 的话， 那 我们 现在 应该 着重 考虑 哪些因素 呢？ 以及 几位 老师有 看到 哪些 趋势 吗？ 尤其是 在 这种 产品 上 的。

这个 我 最近 感触 挺 深 的。

你是 刚 从 华北 回来， 是不是？

对我 刚 从 华北 采访 过来， 河北、 山西、 陕西， 还有 内蒙古， 内蒙古 OK， 我 觉得 发生 挺 大 改变 的， 甚至 可以 说 相当 大 的 改变。 就是 这 三年 的 我 觉得 体会。 因为 我们 回过 头到 21年， 其实 当时 买房 最 重要 的 几个 点， 可能 地段 了、 学区 了， 然后 离 产业 要近， 对 吧？ 白领 越多越好。

其实 现在 有 特别 大 的 变化， 说 几个 例子。 最近 我 比如说 买房， 我会 关注 到 其实 地区 的 视野 大家 更 喜欢 了。 就是 原来 我们 不是 人上人， 我要 住 三十多 层。 那 现在 其实 不是， 现在 很多 小洋房， 包括 一些 高区 的 低层， 甚至 一楼 带 院 的， 现在 反而 它 不 掉价。 原来 你看 一房一价， 销售 表 就 越 高越 贵， 但 现在 其实 有一点 边际 变化， 但是 我 觉得 这个 边际 变化 可能 会 慢慢 演绎 出来， 大家 可以 关注 一下。

另外 就是 原来 说 要离 那个 产业 新城 近， 视野 是 C B D 最好。 但 现在 其实 不是， 现在 是 反而 不在乎 你是 产业 集群。 你可以 视野 是 公园 或者 是 湿地， 或者 是 近郊 一点， 但 产品 力 特别 好。 现在 其实 产品 力 的 超额 收益 是 远远 高于 地段 的这 是一个 最新 的 变化。 但 我不知道 这个 趋势 是 永久 会 延伸， 还是 说 它是 一个 经济 下行 的 阶段性 产 未来 会 反转。 我 倾向 于 认为 这个 趋势 还没 走 完， 就是 这个 趋 可能 会 走 很久。

因为 大家 关注 到 最近 其实 大公司 的 经营 状况 在 变得 很差。 原来的 这种 人上人 的 经营 叙事 其实 在 打破。 现在 大家 是 回归 烟火 气， 回归自然， 回归 邻里 的那 这种 叙事 的 角度 下， 你 会 发现 原来 我们 喜欢 的 好 产品 的 那个 pattern 其实 已经 在 变了。 现在 大家 更 喜欢 绿化 好 一点， 近 焦 都 可以， 产品 一定要 好。 其实 配套 都 无所谓， 因为我 可以 点 盒 马和 饿 了 么， 还有 快递。 我 觉得 这 才是 正常 的。

我 当时 16年 入行， 我 觉得 这个 市场 是 病态 的。 当时 我们 做 测算 完全 不 看 这个 事业， 还有 这个 产品 利益， 就是 统一 按照 这个 标准化 的 央行 高层 去 排布。 我 觉得 那个 时候 是 病态， 现在 其实 是 正常 的。 我 觉得 买房 就 应该 看 产品。 比如说 像 中国香港， 其实 非常明显 视野 好 和 视野 差， 它的 那个 溢价 差距 非常 大。 同一个 小区 高 几个 楼层 涨 35% 10， 然后 朝南 和 朝北 的 视野 完全 不一样， 它 可能 是 翻倍 的 变化。 所以 我 觉得 大陆 大 慢慢 会 走到 这 一步。

是不是 因为 现在 更多 的 人 就 不是 投资 的 目的 在 买房， 而是 自 住 的 原因， 所以 他 会 重视 这个 产品 力。

这几年 有一个 基本 的 法则， 就是 以 投资 目的 买房， 最后 投资 都 很难 得到 好的 结果。 但是 以 自 住 目的 买房， 最后 在 投资 上 反而 能 得到 好的 结果。 这是 这 2到3年 买房 的。 如果说 是 有 个 终极 的 一个 原则 的话， 我 觉得 这 是一个 很 明显 的 一个 特征。

而且 我记得 之前 我们 聊天 的 时候 也 还说， 现在 其实 在 一线 超 一线 还有一个 趋势， 就是 大家 会 考虑 说 去 二线 城市 居住， 或者 是 更 低 的 城市 居住。 因为 大家 对于 一个 更好 的 居住 环境 的 追求， 可能 也会 导致 大家 对 不同 的 房产 产品 的 偏好 发生 一些 变化。

我 觉得 这个 变化 非常 大， 就是 原来 在 上海 买房 的 逻辑 当中， 就是 地段 的 因子， 然后 品质 的 因子 是 非常 小的。 就是 以前 的 很多 炒房 流派 当中 最 嘲笑 的， 最 看不上 的 叫 什么？ 就 你 买的 叫 贵妇 盘， 就 C E O 盘 对 吧？ 为什么？ 因为 它 涨幅 最低， 在 上海 在 汤臣一品 问世 以后 的 10年 内， 全 上海 涨 的 最少 的 一个 楼盘 就是 汤臣一品。

大家 可能 不知道 上海 的 房子 就 是从 平均 的 品质 上 来说， 可能 是 全国 倒数第二。 我 觉得 可能 仅仅 比 北京 好 一点。 北京 倒数 第一， 上海 倒数第二， 其实 是 非常 烂 的。 就这样 的 一些 房子， 你 想想看 一些 年轻 的， 比如说 条件 不错 的 家庭 到 上海 买 了 第一 套房。 他 走进 老 破 小的 瞬间 的 时候， 他 可能 直接 就 精神 崩溃 了。 因为 他们 在 1516年 货币化 棚改 和 整体 的 城市更新 以后， 他们 已经 再也没有 住 过 那么 烂 的 房子 了， 但是 只有 上海人 还 一直 住在 这边。 也就 意味着 说 普通 的 这样的 一些 相对 比较 低品质 的 房子， 它 在 流动性 上面 是 会 带来 一些 压力 的。

包括 新房 当中 也是 很 明显， 就 是从 22年 的 很多 的 房子， 相 比较 24年 的 新房， 它的 价格 是 低 一些 的。 但是 大家 仔细 去 关注 24年 开始 开盘 的 一些 新的 楼盘， 实际上 在 整体 的 产品 的 品质 上 是 比 两年 前、 三年 前 有 个 非常 大 的 一个 提升 的。 我 觉得 开发商 的 这个 行为， 某种 角度 也 呈现出 了 大家 的 这种 偏好 上 的 一种 位移。

但是 我 觉得 我 说实话 有点 不 接地气， 可能 就是 因为 一直 老 看 海外 的 东西。 但是 在 海外 现在 就是 反过来， 也 不是 反过来， 就是 又 回到 还是 地段 最 重要， 因为 你的 地段 决定 了 你的。 整个 这个 区域。 而 这个 区域 里 的 房子， 它 会 在 长期 的 变迁 跟 更新 中， 朝着 同一个 方向 去 走你 比如说 东京 刚才 下来 的 时候， 吃饭 的 时候 在 聊 说 一个 著名 的 博客 大 V 我 就 不 点 名字 了， 跑 去 神乐 坂 租 了 一个 房子。 神乐 坂 在 东京 就 相当于 法租界， 在 上海 就是 一个 特别 有 气质 的 高雅 的 一个 区域。 那个 区域 的 房子 不管 你是 老的 还是 新的， 他 逐渐 的 都在 向 那个 方向 去 发展， 然后 它的 产品 力 是 趋同 的， 最终 决定 它的 变成 什么， 又 变成 了 地段。 这个 地段 不一定 是 交通 便利， 而是 一个 区域 上海。

我不知道 你们 这样的 说法， 因为我 离开 有点 时间长。 但是 至少 在 日本 就是说 到 地方 大家 都 会有 一个 非常 明确 的 标签， 这里是 这样的 人 在 住， 那里 是 那样的 人 在 住， 然后 他 就 会晤 以 群居， 越来越 什么 会 去 买 风 周 塔楼 的 全 是 中国人。 那 就是 刚才 在 说 的 那个 视野 好， 一眼 望去 全 是 海， 然后 特别 漂亮 的 海景房。 它的 产品 力 也好， 它的 整个 塔楼 底下 的 健身房 各种 都 特别 好。 然后 老是 东京 人 就 嘲笑 他们， 就 这 地儿 地震 来了， 先 他的 就 这儿 就是 东京 自己的 人， 包括 一些 在 东京 呆 了 很多年 的 中国人， 也 绝对 不会 想到 要 去 那些 地方 买房， 因为 他们 都是 填海 造出来 的 地。 而 那个 地基 虽然 就是说 起来 是什么 抗震 或者 什么的， 但是 肯定 跟 一些 更加 确保 能够 没有 地震 伤害 的 一些 地方 来 比是 弱 一点 的。

所以 就是我 在 想， 就是现在 两位 在 讲 的 这个 产品 力 超过 了 地段， 又 重新 回到 了 一个 非常重要 的。 就 好像 在 几年 前， 我记得 有过 一个 说法， 就是 物业 很 重要， 就是 一个 小区 的 物业 可以 给 他的 这个 小区 的 价格 上 加 一个 很大 的 分。 我不知道 这个 说法 是不是 还 存在 越来越 适用 了。 原来 不在乎。 虽然 这些 物业公司 都 快 倒闭 了， 然后 股价 都 跌 得 只剩下 1% 了。 对我 觉得 这个 是 合理 的 了。 就是 因为 物业 它 可以 确保 一个 小区 它的 可持续性 的 存在。 但是 我在 想 会不会 到 一个 时间点 还是会 回到 地段， 然后 不光 这个 地段， 还是 这个 区域 来决定 这个 房子 好 还是 不好。

感觉 这个 就是 跟 那个 价值 成长 一样， 有时候 吵架 值， 有时候 吵 成长。 从 交易 上 讲， 大家 炒 得过 欢 了， 就是 violent delight has violent end。 就是说 大家 炒 的 欢， 后面 跌 的 最 猛 的 也是 这个。 其实 风格 切换 就是 在 周期 的 不断 演进 中 变化。

因为 过去 三年 我们 应该说 19年到21年， 上海 炒 的 最多 的 就是 次 新 地段 品质 小三房， 这是 过去 我们 最 喜欢 的那 政府 也 看到 了 这种 喜欢， 其实 他 土 拍 也就是 大量 的 供应， 其实 政府 我 觉得 更 像 一个 筹码 派发。 就是说 他 把 大家 想要的 东西， 用 打 新的 方式， 线下 的 方式， 一股脑 的 将 22年 疯狂的 供应 给 市场， 然后 让 这个 事情 变得 突然 又 很 拥挤。 其实 这 两年 我们 看到 风格 转变 好像 在朝 另一个 趋势 来进行。 所以 大家 发现 这 三年 其实 涨 得 最多 的 是 别墅。 我 估计 很多人 也能 意识到， 就 是从 21年 到 现在， 其实 很多 别墅 都 翻倍 了。 但是 高层 是 跌 了 10%到20%， 那 老婆 小跌 的 稍微 多， 大平 层 可能 大概 涨 了 百分之二三十 这样的 状态。 所以 你 会 发现 炒 的 最多 的， 其实 在 目前 也是 在 慢慢的 瓦解 这个 共识， 新的 共识 会 在 冷门 的 品种 中 出现。

对 我们 前面 其实 聊 了 很多 关于 目前 的 市场 的 一些 变， 包括 一些 趋势， 包括 你怎么看 一个 房子。 但 我相信 在座 的 各位 很多 朋友 其实 是 带着 关于 自己 房子 的 问题 来 的。 比如说 如果 他 现在 有一套 房子 想要 出售， 他 并不知道 这 是不是 一个 好的 时机。 比如说 他 想要 置换， 也 不知道 现在 该不该 置换， 毕竟 就现在 这个 市场 形势， 我相信 很多人 手里 持有 的 可能 某 一套 两套 房产， 它是 出的 下跌， 他不知道 现在 该不该 卖， 而且 我们 天天 看到 自媒体 上 很多 报道说 现在 这 买家 杀价 有 多么 疯狂 啊， 多么 厉害， 让 卖家 闻风丧胆， 就是这样， 大家 更 不知道 该 如何 操作 了。

我 觉得 是 这样， 就是 我们 今天 来 的 人 肯定 有的是 想着 卖房， 就 想着 买房。 但是 我 觉得 其实 还有 一种 选择， 就是你 什么都不要 做， 然后 忘记。 就 你 今天 来了， 看 了 听 了 忘记 这件 事情， 我 觉得 也是 一个 选择。 如果 是 22年 或者 二三年 的 四月份 之前 的 任何 一个 时间点， 我 觉得 我 可能 都会 觉得 说 你可以 卖掉 它。 但是 现在已经 是 这样的 一个 状况 情况下， 其实 最大 的 斜率 就 我们 感知 到 的。 第一 是从 趋势 的 变动 角度 来说， 就是 我们 看 一个地方 到底 会不会 搁 在 最低点， 就是 大家 都会 害怕 我 搁 在 最低点， 对 吧？ 大家 最大 的 担心， 第一个 是 我们 看到 的 是什么？ 就是 当 一个 东西 出现 反弹 的 时候， 之前 它 肯定 有 个 步骤， 就 不会 说 我 突然 飘过来 变黑 的 云， 我 下一秒 就 下 暴雨， 对 吧？

它 会有 一个 过程 的那 我们 现在 看到 就 是从 上海 的 整个 的 趋势 角度 来说。 第一个 我们 看到 的 是 挂牌 量 还在 增加， 均价 还在 降低。 我们 看到 的 是 编辑 的 挂牌 价格 还在 不断 的 突破 下限。 然后 我们 看到 的 是 每一 套房 它的 砍价 率， 就是 每一 套房 的 挂牌 的 价格 到 成交 的 价格 的 降幅， 那个 砍价 率 还在 扩大。 这个 就是 我们 看到 的 这个 东西 在 基于 数据 上 的 一个 事实。

最近 我们 看到 一系列 新 政策 出来， 他 对 这个 市场 的 刺激 有 产生 比较 大 的 变化 吗？

还在 跌， 但 跌幅 放缓 了， 放缓 的 很。 就 按 目前 的 这个 市场 氛围， 应该 还是 惯性 往 下 的， 除非 外力 在 介入 了。

对我 只能 说 没有 看到 边际 改善 的 趋势， 我们 只能 这么说， 如果 是 此时此刻 你 非 卖 不可 的话， 我 觉得 现在 卖 比 下个月 卖 要好。 如果你 此时此刻 你 觉得 说 我 觉得 我 月 供 也 能够 承受 在 我 资产 比例 当中 的 这个 结构， 我 也能 承受 这个 地方， 也许 我 换 到 普通 工作 这个 地方 我 还会 去 住。 那么 我 觉得 此时此刻 去 交易， 它 不是 一个 最好的 选择。

我 觉得 卖房 跟 置换 是一个 比较 典型 的 问题， 我是 这么 理解 的。 首先 现在 的 状态， 上海 我 引入 两个 概念， 环比 和 同比。 跟 大家 说 一下 环比 就是 这个 月 比 上个月 过去 30天跌 了 多少， 这 叫 环比。 同比 是 说 今年 跟 去年 的， 今年 就是 过去 365天 跌幅 是 多少。 还有 就是 折扣率 的 概念， 就是说 现在 挂 一 套房， 你到底 是 砍刀 是 20厘米 还是 30厘米， 还是 5厘米， 这 叫 折扣率。 那 现在 跟 大家 公布 的 这个 数据， 现在 我们的 无论 环比 还是 同比 还是 折扣率， 都在 我们 从 06年 到 现在 历史 回 测 上 的 最大值。

就是 目前 上海 的 跌幅。 无论是 月 跌幅 还是 年 跌幅， 还是 现在 折扣率 跟 过去 的 历史 20年 的 水位 比， 现在 在 最低点 相较， 而且 还在 创新 低。 全国 基本上 每个 城市 都在 它 现在 的 最低点。

最近 半年 上海 跌 的 很快。 我想 跟 大家 分享 就是这样 的 时期。 过去 有 其实 我们是 刚刚 跌穿 14年 的 11月， 14年 的 11月 是 最 底部， 那个 时候 14年 九月 是 第一次， 就是 930。 类似 我们 认为 膜 韧带 后来 就是 失败 了， 15年 330又再就是 后来 15年 的 九月 全国 才 真正 的 企稳， 就是说 企稳 就 止跌， 环比 开始 涨。 再 往前 回溯 是 08年 的 九月份， 所以 这个 时期 是一个 极端 时期， 我 把 它 叫 极端 波动。 这种 时期 的 特点 就是 如果 你是 价值 投资， 其实 就是 一个 底部， 但是 确实 是个 左侧， 现在 确实 在 跌。

你 如果 是 趋势 交易者， 你 找不到 边际 变化 企稳 的 迹象。 如果我们 也是 趋势 交易， 那 我 OK 我 看到 你 首先 假设 我要 买的 房子 要 涨， 我 先 看你 涨 一周， 你 不要 一周 都不 涨， 我 买 你干嘛 对 吧？ 那 我 必须 要 看到 你 涨 一周， 那就 吃 完了 我 再 进， 这 叫 右侧。 但是 对于 价值 投资者， 底部 已经 是 可以 入 的 一个 区间。 就是说 我不知道 是不是 最低， 因为 现在 还在 跌。 但是 它 在 历史 回撤 上 是一个 什么 百分之 什么 零 分位数， 5 20分 位数 以下 的 这样的 一个 概念。 所以 现在 这个 行情 是一个 卖方 极度恐慌 且 拥挤 的 一个 地步。 就是 大家 现在 挤破 头 去 卖房。 如果你 是一个 普通人， 就 不是 那种 断 贷 或者 背债， 或者 是 信用 违约 的 这种， 其实 不用 去 挤 这件 事情。

时间 是你的 最好的朋友， 就像 刚刚 男士 说 的， 忘掉 他 也许 是 最好的。 就是你 如果 是 纯， 我说 的 是 纯 卖， 因为 过 两年 可能 就 完全 不一样。 就像 21年 其实 你 会 发现 买房 特别 困难， 你 买房 打 新都 打 不到。 然后 你 想 在 二手房 买房， 那 另一家 都 没时间 接待 你， 你 甚至 要 去 付费 找 咨询公司 帮你 买。 那就是说 你 不要 在 极端 行情 的 天地之间 去做 当时 最 拥挤 的 交易。 我 觉得 在 交易 上 其实 焦虑 会 特别 害 自己， 这是 第一句 话。 然后 我 觉得 什么样 的 情况 是 可以 卖 的， 就是 帮你 找到 一个 更好 机会， 这就是 一个 机会成本 的 问题。

如果你 看到 了 一个 未来 的 收益 能 超过 20%， 然后 你 觉得 你的 房子 未来 涨 不了 20%， 那 这 就是你 卖 的 最好的 逻辑。 像 我自己 现在 做， 我 其实 在 全国 看好 东西 不多， 好 鸡蛋 不多。 但 如果我 看到 特别 好 鸡蛋， 我 恰好 手里 也 没钱。 那 我第一 的 想法 就是 把 我 最差 的 鸡蛋 买 掉， 然后 把 这个 钱 挪 到 未来 可能 更高 收益 的 产品 里。

这个 好像 说 就 那个 老师 的 免责 声明， 那个 老师 是 一些 个人观点， 就是 你的 房产交易 决策 一定要 自己 独立 分析， 然后 再 进行 判断。

我 来 再 提供 一个 视角， 因为我 刚才 一直 在 旁观 看 男士 跟 nick 说 这个 我 就 很 有意思 我的。 大家 复盘 一下， 就是 他们 俩 到底 想说 什么。 现在 的 很多 朋友 就是 看到 自媒体， 或者 甚至 是 身边的人 在 说 房子 的 这个 事情， 就 觉得 我 手上 的 这个 要不要 卖， 或者 是要 不要 买 等等。 就是 怎么 打消 这种 冲动。 第一个 问题， 你 要不要 资助， 你 未来 还有 没有 可能 自助？ 这个 是 直接 决定 了 你 手上 的 这个 资产， 它 到底 是一个 自己的 需求， 还是 它的 是你的 投资 的 资产 配置 中的 一部分。

第二个 问题， 问 你 这 套房 就 或者 这 两 套房 占 你 全部 资产 的 比例 是 多少？ 百分之六七十， 说实话 这个 比例 还是 高了 一些。 但是 是 现在 中国人 的 普遍 可能 六七十 都 算 低 的 了。 我 觉得 对于 很多人， 我知道 的 身边 的 朋友 都有 占 百分之八九十 以上。 但是 这个 就 决定 了 你 如果 是 六七十， 大家 如果 想象 中的 一个 企业 的话， 这个 企业 的 三张 表 里面， 它的 资产负债表 里面 一大块 的 资产 是 不动产 的话， 他 要不要 去 调整 它 这个 资产负债表， 其实 决定 了 这个 问题。

第三个 问题 我 不记得 问 没 问， 但是 应该 问 就是你 现在 的 还贷 压力 怎么 就是 你的 现金流 上 的 压力 有没有？ 比如说 你 过去 的这 套 房子 对你 现在 的 这个 收入 端 有没有 影响， 包括 你们 现在 有了 小孩， 那么 整个 家里的 现金流 表 是什么 样子？ 其实 这 三个 问题 问 出来 就 应该 可以 解决 一个 很大 的 焦虑， 就是 你到底 现在 要不要 把 这 套房 抛 到 脑后， 还是 你 现在 就要 考虑 要把 这 套房 出手。

这个 的 关键 的 决定 点 其实 在 第三张 表， 就是 你的 现金流 表。 换句话说 就是 如果 这 套房 现在 的 房贷 压力 或者 是你 整体 的 房贷 压力 已经 超出 了 你的 承受 范围。 那 在 未来 你 假设 你的 收入 不变， 甚至 还会 往 下降 情况下， 你的 家庭 的 现金流 能不能 支付 你 现在 的 房贷？

如果 这个 问题 非常 的 亮 了 红 灯亮了 红灯 是什么 概念？ 就是 你可以 假设 你 要 自己 再买 套房， 你 要 申请 房贷， 银行 会 问 你 一个 问题， 这个 占 你的 工资 比例 是 多少， 对不对？ 如果 超过 了 30% 或者 50%， 他是 不会 贷给 你 这笔 款 的那 你 现在 的 现金流 压力 有没有 到 这个 水平？ 如果 到了， 这 应该 是一个 红灯， 那你 现在 就 立刻 要 考虑 把 这 套房 出售， 不管 它是 在 左侧 右侧。 但是 如果 这 张表 没有 问题， 是你的 第二张 表， 就是 你的 资产负债表 里面， 它的 占 比高 了 就是 百分之六七十。 这个 时候 你 要 问 自己的 问题， 就是 刚才 那个 说 的， 你 有没有 一个 更好 的 资产 想要 去 投资， 你 有没有 一个 更 需要 去 用钱 的 地方。 如果 有， 他 未来 的 潜在 的 资产 回报率 超过 了 这套 房产 可能 给你 带来 的 这个 回报率。 那你 可能 是在 第二 梯队， 就 是不是 那么 紧张， 就 可能 可以 等到 说 的 这个 右侧 再去 考虑 出手 的 这个 问题。

那 这里 的 投资回报率 其实 就是我 节目 里 这样 说 的。 他 不光是 说是 我要 买 股票 或者 买 基金， 我 觉得 他的 投资率 回报率 高。 包括 你 对 自己的 投资， 包括 你 对 家庭， 你 可能 未来 你 要 结婚， 你 要 生 孩子 等等 的， 这些 都 可以 作为 一个 投资 项 去 考虑。 把 你 手上 的这 套 房产 跟 这个 东西 做 一个 比较， 来决定 他 要不要 在 一个 中长期 的 周期 里面 需要 去 把 它 出手。 问 完 自己 这 两个 问题， 我 觉得 你 基本上 可以 相对来说 就是 少。 对， 现在 各种 因为我 觉得 房产 某种程度 上 就是 股票市场 的 一种 放大 版， 就是 它的 声音 会 更加 长期。 因为 房子 涨起来， 就是 刚才 那个 说 的， 它 会 涨 很久， 然后 跌 起来 会 跌 很久， 所以 它 会 放大 你 心里 的 这个 恐惧。 因为 问 我的人 更多 的 想 问 的 是 股票 资产 或者 是 一些 偏 权益 类 的 资产。

我 有一个 股票 它 涨 了 50% 了， 它 现在 跌 回来 20%， 他 该不该 卖？ 这个 问题 是不是 有点 眼熟？ 其实 可能 房子 有点像， 但是 问题 就在于 股票 太 容易 卖 了。 就是我 摁 按钮 它 就 被 卖掉 了。 所以 大家 会 更容易 的 做出 这样的 一个 决定。

我问 他的 第一个 问题 一定 是你 这笔 钱 拿到 手 你 想 干嘛？ 你 有 更好 的 投资 标的 吗？ 你 觉得 你 买的 这个 股票 比它更 好的 一个 资产 配置 是什么？ 这是 第一个 问题。 第二个 问题， 如果你 俯瞰 你的 整个 资产负债表， 你 俯瞰 你的 整个 资产 配置， 现在 权益 类 资产、 股票 资产 占 你的 比例 是你 舒服 的 位置 吗？

如果你 只占 了 百分之二十三十， 那 它 并 不高。 你为什么 要 考虑 把 这个 东西 卖掉 了？ 你 这个 资产 想 把 它 换 置身 另外 一种 什么样 的 资产。 我 觉得 其实 对于 房子， 他 只是 一个 不容易 变现。 或者说 我 觉得 那个 老师 很多 时候 他 确实 我们 只能 把 它 作为 一种 参考。 因为 他是 市场上 的 一个 交易者， 我 就 没有 见过 一个人 可以 把 买卖 房子 当做 是一种 我 每天 都 可以 去 考虑 的 事情， 如果 觉得 不管 是 在座 的 各位 还是 我 都 不可能 做 这样的 事情。 但是 我 现在 如果 考虑 出手 我 手上 的 一套 房产， 我的 想法 一定 是我 未来 的 这个 生活 以及 我想要 去 配置 的 资产 需要 这笔 钱。 所以 我需要 去 把 它 出售， 而 不是 因为 它 跌 了 多少， 它 涨 了 多少， 它 本身 发生 了 什么样 的 变化， 我需要 这笔 钱。

所以 这个 其实 是 对于 资产 配置 学派 的 人 特别 需要 讲究 的 一个 东西。 第一， 我 认为 房地产 资产 在 所有人 的 你 手上 的 所有的 资产， 加上 你 未来 20年 的 收入 这样的 一个 比例 里面 不应该 超过 50%。 但是 中国人 基本上 99% 的 人都 会 超过 50%。

就 只要你 买 了 房， 那么 这个 比例 肯定 是 不好 的， 大家 是 需要 去 调整 的。 但 第二个 比例 就是 你的 现金流 如果 没有 出现问题， 那你 绝对 不应该 在 一个 刚才 那个 说 的， 就是现在 是一个 情绪 的 很 典型 的 谷底， 至少 是 短期 的 一个 谷底。 长期 我不知道， 但是 短期 一定 是个 谷底， 那你 不应该 在 这个 时候 冲进 这个 卖家 的 队伍， 去 把 这个 价格 进一步 的 压低。

我 补充 一两句， 我 觉得 大维 文说 感触 很 深。 其实 就是 房地产 你 去 问 任何 一个 中介， 他们 都会 告诉 你说 这 世界上 没有 难 卖 的 房子， 只有 没 想 明白 的 房东。 就是 因为 中介 他们 要 促成 交易， 因为 他们 赚钱 是 靠 佣金。 说明 他们的 最 核心 的 目标 就是 找到 最 焦虑 的 买家 和 最 焦虑 的 卖家， 然后 让 他们 撮合， 对不对？ 其实 就 这么 一回 事情， 相亲 不 也是 一样 吗？ 对， 就是你 要 找到 那些 情绪 波动 最大 的 人， 然后 把 他们 撮合， 因为你 赚 的 是 佣金。

第二个我 觉得 大部分 说到 一个 就 是从 资产 配置 视角 来做。 就是 家庭 的 财富 管理 和 资产 配置， 你就是 在 做 三张 考卷。 普通 的 老百姓 家里 底层 资产 其实 也就是 股 债 房， 对不对？ 但是 股 和 债 实际上 它 像 考试 一样， 它 提 分 是 很难 的， 它 占 比 也没有 那么 大。 但 房子 这个 事儿， 它 在 家庭 资产 当中， 第一个 是 占 比 大， 第二 是 它 提 分。 其实 容易。 因为 你的 交易 对手 最弱， 对不对？ 你 要是 股票交易 对手， 你 会 碰到 戴维 温 这样的 人， 你 就 很 讨厌， 对不对？

但是 房地产交易 很有可能 你的 对象 也是 这辈子 第一次 买房 或 第一次 卖房 的 一个人。 就是说 你 要 去 做出 更 科学 更 理性 的 决策， 去 改善 你的 家庭 的 资产结构 的 一个 反 脆弱性。 这个 的 难度 没有 那么 大， 所以 就是 要 先 去 做好 提 分 的 一些 事情。

刚才 打 白 工 老师有 提到 说， 如果你 月 供 占 你的 工资， 你的 现金流 30% 以上， 那 其实 可能 就是你 心里 就得 亮 一个 红灯 了。 然后 我们 收集 的 问题 正好 有一个 是 说 他 现在 的 房子 也 出现了 一定 的 下跌， 正好 占 他的 工资 可能 是 35% 的 这样的 一个 比例。 但是 他 也 知道 说 现在 一直 在 下跌， 可能 不是 一个 很 好的 出手 的 机会。 但是 这个 房贷 也会 让 他 很 难受， 他 就在 想 问 怎么办。

我 首先 我想说 就是 30 35 这 是一个 非常 动态 的 事情。 就是你 比如说 银行 去 给你 放贷， 至少 在 我 买房 的 几次 经历 里面， 他 还会 去 看 你的 行业， 对 吧？ 会 看 你的 公司， 会 看 各个 情况， 然后 来决定 你的 30 35 是不是 符合 他的 要求。 那 对于 大家 来说 也是 可能 放在 五年 前 占 33% 15 属于 低 的。 怎么 可能 只占 33% 15？ 我 直接 工资 的 70% 拿来 还贷 也 没问题， 因为我 给 预期， 我 未来 的 工资 还在 涨， 对 吧？

我的 行业 非常 的 好。 但是 现在 这个 经济环境 以及 大家 所处 的 这个 行业 也好， 企业 也好， 可能 决定 了 你不会 觉得 未来 的 三五十年， 你的 工资 还是 在 沿着 一个 稳定 的 收入 上涨。 互联网 大厂 的 朋友们 不会 觉得 自己的 期权 依然 能 像 五年 前、 十年 前 那么 充足。 那 就像 我 跟 李白 最早 在 提前 还贷 那 一期 里面 在 聊 的对 吧？

那 这个 时候 你 要 考虑 的 问题 就是你 现在 的 30 35 是不是 一个 更 合适 的那 未来 如果你 收入 甚至 有所 下降 的话， 它 就 占 的 不止 30 35 了， 可能 就 变成 50% 了。 所以 这个 还是 跟 一个 你 现在 所处 的 整个 整体 的 环境 有 非常 大 的 关系。 其实 说 大 一点， 甚至 应该 跟 你的 年龄， 跟 你的 家庭 情况 等等 的， 都要 成 一个 很重 的 比例。 就是 抽象 出来 来讲， 我 认为 在 现在 的 这个 经济环境 下， 在 一个 普通 的 打工 人的 身份 下， 我 觉得 35应该 是一个 上限， 或者说 是一个 比较 合理 的 上限。 然后 比 这个 比例 更 低 一点 会 舒服 一些， 你 至少 自己 不会 那么 焦虑。

对， 我记得 我们 当时 提前 还贷 是 22年 8月份 入 的对。

但是 放到 现在 我 反而 不 鼓励 提前。 还贷 的 对不对？ 因为你 看到 这个 国家 在 降 各种 利率， 公积金 利率 然后 再降， 甚至 我们 当时 觉得 不可能 降 的 存量 住房 的 贷款利率 也 降 了 一把。

同时 不 鼓励 提前 还贷， 还有一个 很 重要 的 原因 是 在于 提前 还贷 相当于 你 把 你 自己的 一块 现金流 度 让 出去 了， 就是你 手上 的 现金流 就 少了 一块。 那 当时 为什么 鼓励？ 是因为 当时 大家 相对来说 对 自己 未来 的 预期 还 比较 好。 你 现在 提前 还贷， 你 相当于 买 了 一个 四点 几 的 理财产品， 你 可能 可以 这么 干。 但是 放到 现在 现金流 为王 对 吧？ 你 自己 手上 应该 有 比较 多 的 现金资产 的 时候， 你 选择 提前 还贷 要 更 谨慎 一些。 就是 他 可能 不是 一个 很 好的 选择。

对， 其实 我们在 问题 中 征集 还 增加 了 一个 很 好的 问题。 他 就说 就是 买房 的 必要性 和 时机 该 怎么 判断？ 他说 因为 如果 不 买房， 把 首付 资金 用来 投资 长钱 和 长期 计划， 长期 来看 会有 一个 可观 的 收入 来源。 这是 他 原话 吗？ 不是我 编 的那 本金 足够 的 情况下 甚至 可以 实现 自由。 这个 我也 不是 很 确定 对 吧？

那 这个 东西 该 怎么 判断 呢？ 它 其实 它 有点像 前面 男士 说 巴菲特 的 那个 故事。 当你 手里 有 一笔 资金 的 时候， 你 该 怎么 处理 它 呢？ 如果 是 只有 10万20万， 我 觉得 大家 会 很好 判断。 但 如果 它是 个 百万 级别 或者 几百万， 那 可能 大家 就会 犹豫， 想要 好好 掂量掂量。

我 觉得 男士 刚刚 说 的 那个 标准 很 好啊， 就是你 老婆 喊 你 买房 的 时候， 你 就 去 买房。

我 觉得 你我 和 大 维文 都在 广州 的 那次， 就是 许秋 家。 那 就是你 喝 多了 那次。 对我 喝 多了 那次 就是 那天 下午 问 孙萌 了 一个 问题， 孙萌 是 华夏 的 一个 量化 基金经理。 当时 我 就说 你 用 最简单 的 方法 来 跟 普通 老百姓 说 一下， 量化 到底 赚 的 是什么 钱。 然后 他 想 了 挺 长时间， 这 上 台前 30秒， 他说 我 想到 了 就是我 就 不断 的 去 比较 在 同一 截面 下 两种 资产 的 性价比。 有的 时候 就是说 重要 的 是什么？ 重要 的 是我 有的 时候 我 很难 分 清楚 我所 持有 的 这个 资产， 三年 五年 以后 它 会 涨 会 跌。

其实 没有人 会 知道 这个 答案 的， 对不对？ 没有人 会 知道 这个 答案 的。 但是 我知道 的 是， 如果 此时此刻 我 比 我的邻居 买 这个 房子 便宜 了 21000平米， 我 就 永远 比 它 便宜 21000平米.

对不对？ 这 不就是 抖 音 现在 很多 的 热门 视频， 对 吧？ 我 这个 房子 可能 520万， 然后 我的邻居 是以 三百多万 的 价格 买的。 然后 底下 评论 区 都说 没事， 他 不仅 比 你 买的 便宜， 而且 比 你 买的 还 新。 都是 这种 评论。 然后 说 没关系， 你可以 一百多万 把 这个 房子 卖掉， 这样 他 就 买到 高点 了。 现在 全 是 这种 热门 段子。

就是我 觉得 对 老百姓 来说， 买卖 要 买的 聪明， 卖 的 聪明 是 很难 的 事情。 就 包括 对 股票 来说， 基金 来说， 买的 聪明 卖 的 聪明 也是 很难 的 事情。 但是 买的 便宜 没有 那么 难。 所以 就是说 如果 你是 希望 你 持有 的 这个 资产， 无论是 房子 和 长期 比， 还是 和 沪 深 300比， 还是 和 其他 的 资产 比。 如果你 是在 一个 相对 的 一个 历史 的 低位， 你 持有 的 比较 多， 你是 可以 睡 得 比较 安稳 的。 因为 人的 特性 是 这样的， 就是 不可能 三角， 他 不可能 我 仓位 又 重， 然后 我的 波动 又 大对 吧？ 我 持有 时间 又 长， 绝大多数 人是 很难 接受 的。

就 过去 十年、 20年， 之所以 很多 普通 老百姓， 因为他 没有 报价表， 没有 创造 焦虑 的 这些 自媒体 坐在 台上， 所以 他不知道 自己的 房价 为什么 涨。 他 就 觉得 我的 这个 砖头 从 100万涨 到 800万是 理所应当 的 事情。 当 他 开始 学习 理解 的 时候， 这 房子 到底 应该 值 多少钱， 他 就 迷惑 了。 换 个 角度 来说， 就是说 如果你 持有 这个 资产 的话， 如果你 持有 它 你 会 觉得 睡不着 觉， 你 会 觉得 负担 很重， 你 会 觉得 说 压 很大。 那 我 觉得 你 就 应当 去 调整 这个 结构。

我 再 提供 一个 视角， 刚才 天南 老师说 的 让 我 突然 想 起来， 就是 首先 我 必须 说， 今天 我们 真的 不是 一个 券 买 会。 就是我 跟 那个 老师在 说 这个 房子 的 事情。 但是 大家 有没有 想 过， 如果你 这个 钱 全部 拿来 买房， 你 真的 能 存 的 下来 吗？ 就 这个 钱 他 真的 能 长期 的 在 长钱 账户 或者 稳 钱 账户 里面 存 着。 就是你 不 把 它 拿出来， 不会 因为 各种 诱惑 或者 是 各种 其他 的 原因， 你 去 把 它 拿来 做 别的 事情 吗？

因为我 跟 我身边的 好些 朋友， 现在 经常 他们 自我安慰 的 一点 就是 那个 钱， 虽然 我 现在 那 套 房子 又 跌 回到原点 了， 甚至 还 跌 了 一点。 但 这 钱 如果当时 在 我 手上， 可能 现在 就 没了， 对 吧？ 就 归零 了。 因为 我们 都是 金融 行业 的 人， 很多人 可能 会 21年 买 中 概 互联， 还是 在 早些年， 有些 别的 投资 产品， 就是你 每天 经历 的 这个 诱惑 是 特别 多 的。 所以 这个 钱 是不是 拿来 买房， 还是 拿来 投资 别的 事情。

第一， 我 一直 鼓励 我身边的 朋友 或者 是 听众 要 竖 过来 去 看 整个 截面。 就是你 不要 把 它 当做 是一个 买 价格 的 高 和 低， 而是 它 占 你 资产 比例 的。 为什么 这么说？ 是因为 现在的我 身边 有 一些 软 朋友， 其实 现在 还 挺 焦虑 的。 他们 真的 是因为 国家 把 他们 租房 的 这个 制度 设计 的 非常 好， 所以 他们 很很 长时间 内 都 没有 买房 的 概念。 而且 我 那次 跟 老钱 录 那 期 节目， 我 就有 一个 非常 深 的 感受。 就是 10年到20年 的 一个 周期， 真的 能 决定 一个人 的 思想 刚毅。 就是 当你 处在 日本 这样 20年 房价 不 涨 的 这么 一个 状态 下， 甚至 是 一直 在 跌 的 状态 下， 你就是 会 天生 的 认为 它 不 涨。

如果 你是 日本人 的话， 你可以 零首付， 你可以 以 几乎 零利率 的 方式 去 贷款， 然后 你 贷款 的 金额 还 可以 抵税。 换句话说， 我 觉得 中国 的 政策 还 远远 没有 到头， 就是 有 大量 的 招 可以 去 刺激 房地产。 就是你 去 看 日本 就 好了， 对 吧？ 你 作为 一个日本人， 零首付 0利率。

对， 仅 代表 大卫 峰 个人观点。 对对对。

你的 贷款 金额 明年 还 可以在 你的 个人所得税 里面 扣除。 这 简直 就是 就这样 的 不 买房 大家 可以 想象 吗？

批判 一下 日本。

但是 日本人 现在 反 过头 来 想， 我 现在 想要 买房 了， 然后 价格 有没有 涨？ 以 美元 计价 没有 涨， 因为 日币 跌 了 太多 了。 但是 如果你 以 日元 计价， 它 肯定 是 涨 了 一些。 另外 我 还付 了 十年的 房租， 就 这个 朴素 的 道理 我 觉得 还是 存在 的， 就是你 拿来 租房 的 钱 和 你 拿来 还 房贷 的 钱， 它 到底 怎么可以 来做 一个 计算。

但是 我 身边 确实 有 很多 日本 朋友 从 这 两年 开始。 为什么 他 从现在开始 考虑？ 是因为 日本 开始 结束了 零利率。 他 发现 有可能 我 明年 买房 我 就 拿 不到 0利率 的 贷款 了。 不是 零利率， 就是 0.2、 0.3 类似 这样的 贷款， 他 那个 利率 就要 往 上 抬 了。 那 我 是不是 现在 要 赶紧 入场 了？ 结果 回过头来 一算， 我 手上 存 的 钱 其实 真的 没有 多少， 我 还真 可能 必须 得 动用 所谓 的 零首付 或者 是 一成 首付 去 买 一 套房， 这个 时候 你 就 很 被动。

所以 我想说 的 一件 事情 就是， 不管 你 现在 手上 的 这个 钱， 你是 想 拿来 买房， 还是 想来 买 别的 投资品， 还是 你 想 刮掉 它， 你 都 应该 数过来 去 看 你的 整个 资产 的 状况， 来决定 它 到底 应该 被 配 在 什么 地方。 你 永远 要 给 自己 留 一个 足够 好的 一个 组合， 然后 在 未来 的 20年、 30年、 50年 让 它 慢慢的 生长， 或者说 成为 你 心里 的 一个 基石。 这 是我的 一点 意见。 但是 不是说 现在 推荐 大家 买房， 没有 任何 这方面 的 意思。

我 觉得 这个 很 理想化， 实际上 老百姓 不是 这么 思考问题 的。 就是 为什么 大家 会有 这种 formal 的 心态， 害怕 失去 心态？ 就是 因为 比如说 在 上海 的这 波 买房人， 他 就是 经历 了 90年代 年代 的 物价 膨胀。 00年代到10年 前 的 这种 资产 泡沫 和 货币。 他 经历 过 这个 年代 的 人， 他 对于 通胀 和 资产 价格 泡沫 的 这种 恐惧 一直 是在 内心 的。 你知道 一个 上海 的 普通 老百姓， 如果 账 上 有 500万的 闲钱 或者 一千万 的 闲钱， 他 会 很 难受。 有 这样的 老百姓， 他 很大 概率 他是 需要 通过 一个 长久 期 资产 把 它 沉淀 下来 的。 哪怕 是 定存 也好， 或者说 是 买 一套 投资 房 也好， 这个 概率 是 非常 大 的。

这是我 身边 看到 一个 非常 普遍 的 现象， 就是 拉 长久 期 来看， 大家 能够 理解 资产 价格 的 变化 和 市场 的 变化。 但是 人 往往 会 被 最近 五年 10年 他的 经历 所 塑造。 他的 这个 偏好， 我 觉得 这个 就是 我们 说 疤痕 效应 也好， 还是 这个 也好， 我 觉得 这个 是 很难 避免 的。 无论是 一个 专业人士 还是 一个 普通 老百姓， 这些 道理 我 可能 也 懂， 但是 在 实际 过程 当中 的 恐惧 是 很难 避免。

对， 我 觉得 打 波斯坦 钢印 只有 一个 方式， 就是你 多 去 看看这个世界， 然后 多 去看看 历史， 多 去看看 所有 不同 地方， 就 是从 你 自己 生活 的 这个 区域 跟 你 所 局限 的这 几年 走 出来， 跳出来， 把 自己 站在 一个 比较 中立 的 观察者 的 角度， 你 去 看 这些 地方 发生 过 什么 事情， 然后 试图 把 它 纳入 到 自己的 思考 体系 里面 来， 可能 也是 有点 理想化， 但是 这是我 能 打破 我的 思想 刚硬 的 唯一 的 一种。

那个 老师 怎么看？

就是 像 塔勒布 那个 K T 我说 的， 你 看过 日本 的 92对吧？ 你 比 大家 有 更多 的 一些 烙印， 这些 可能 中国 没 经历 的， 但是 除了 这个 还有 中东 的 战乱， 还有 全世界 到处 每个人 有 自己的 民族矛盾， 就是 有 太多 黑天鹅 是 可以 去 发生 的。 我 觉得 在 这种 情况下， 我自己 的 观点 就是 把 自己 变得 完全 无知， 就是 什么 事 都有 可能发生。 再 离谱 的， 我 现在 看到 很多 很 离谱 的 趋势。 像 最近 什么 西部 开始 跑 赢 华东 小城市， 三四 线 开始 跑 赢 大城市。 华东 的 县城 跌 的 少， 然后 核心区 跌 的 多， 刚刚 说 的 地段 跌 的 多， 然后 好 产品 跌 的 少， 还有 诸如此类 很多很多。

对 但是 对于 像 我们 这样的 普通人 来说， 我们 就 老是 想 问 一个 为什么， 就 想 寻求 一个 解答。 但是 像 那个 老师， 就是我 不管 因为 什么， 但 他 发生 就是 发生 了。

对， 就是 观点 其实 就 不重要。 我自己 是 趋势 交易者， 所以 我会 特别关注 趋势， 趋势 再 离谱 我 也要 去 尊重 他。 就是 前面 那个。

说到 的 那个 关于 叙事 归因 的 那个 东西， 我 觉得 它 不光是 在 房地产 投资， 在 所有的 投资 上面 它 都是 适用 的。 就是 大家 总 想 去寻找 一个 原因， 因为 原因 会 带来 确定性 和 一个 安全感， 对 吧？ 我 觉得 我说 任何 事儿 李白 都会 问， 你 觉得 原因 是什么？ 但 很多 时候 是 这样， 当 这个 叙事 形成 共识 的 时候， 往往 是 叙事 走向 尾声 的 时候。 但是 你 真的 回过头来 看你 会 发现 说 主导 这个 东西 的 也许 不是 基本面， 而是 流动性。

我 觉得 这个 是 很 关键 的， 就 相当于 很多人 他 永远 会说， 杨天南， 我问 你 两个 问题， A 股 什么时候 到 4000点？ 第二个 问题 是我的 房子 什么时候 能 涨？ 我说 我 这 两个 问题 我 都 回答 不了， 但是 我可以 回答 你， 如果 A 股 到了 4000点， 你的 房价 就 很 可能 会 涨， 这 不是 一个 空话。 大家 经历 过 2015年、 16年， 其实 就 会有 这个 感受。 你 涨 到 4000点， 你 很多 的 一些 大小 股东 的 一些 减持 就会 很 活跃。 股东 一 减持 就 活跃 了， 总 有人 会 发财， 这些 人 他 老婆 会 让 他 买房 的， 对不对？ 那 意思 是什么？ 就是 我们会 看到 背后 它 流动性 在 当中， 其实 还是 一个 比较 重要 的 原因。 我 最近 其实 是因为 博客 认识 了 很多 华东 的 二 三线 城市， 我 就 不说 具体 城市， 一些 朋友 包括 我 在那边 旅游 的 时候 一个 非常 深切 的 感受。 如果 仅仅 是从 品质 和 比如说 是 经济 的 繁荣 角度 来说， 我 很难 理解 为什么这样 的 城市 能 跌 那么 多。

但是 如果 观察 了 一下 当地 的 整体 的 流动性 的 一个 结构 和 什么 的话， 第一个 是 供求关系 已经 非常 劣 化 了。 就是 在 他们 经济 最 繁荣的 阶段， 盖了 太多 的 新地， 卖 了 很多 的 新房子。 当地 的 中产 和 有钱人 不要说 两 套房 了， 不要说 给 自己的 儿子 女儿 买房， 连 孙子 孙女 的 房 都 买好 了， 盖 的 房 太多 了。 所以 就是 到了 这个 阶段， 你 光靠 什么 卖房 的 策略， 或者说 是 资产 配置 的 一些 方法， 其实 这样的 问题 都 很难 解决 了。 这样的 事情 在 长三角 大量 的 二 三线 城市， 包括 中部 的 一些 核心 的 省会 城市， 其实 都在 出现。 大家 自己 如果 在 外地 有 这些 亲戚 的话， 也可以 去 看一下， 或者 贝壳 上面 去 看一下。 如果 这个 小区 当中 贝壳 的 挂牌 已经超过 了 整个 小区 的 10%， 特别是 新房 和 比较 新的 房子 的话， 其实 这种 小区 它 整体 的 流动性 已经 丧失 了， 这个 时候 再去 卖 就 很难 了。 我 觉得 这个 就是 我们 现在 看到 的 一个 分化 的 房地产市场 的 一个 局面。

对， 就是 我们 收集 的 很多 问题 大家 也 在 问， 其实 大家 都 意识到 说 现在 是个 分 换 的 时代。 那 如果 之后 想要 置换 或者 购买 新 房产， 比如说 让 每个 老师 给 三条 建议 的话， 你 会给 什么样 的 建议？

我 特别 看好 西北， 就是 新疆 的 全域。

你 这个 是不是 整 太远 了？

我 认真 的。 第二类 比较 看好 的 是 文 旅。 第三类 比较 看好 的 是 业态 维度， 看好 全国 的 别墅 跟 老 破 小别墅。 第四类 我 特别 看好 县城。

我 看到 有 几个 听众 的 眼睛 一直 是 持续 增大， 持续 放大。

对我 觉得 这个 时候 得 补充 一下， 你的 交易方式 跟 我们 普通人 的 交易方式 是不是 比较 不一样。

然后 你 看好 的 这个 实现， 比如说 明年 是不是 完全 就会 换 一些 地方。 因为我 身边 很多 朋友 跟 我说， 这个 股票 他 特别 看好， 然后 等我 研究 半天 冲进去， 他 已经 卖掉 了。

对， 都是 这样的。

没有， 楼市 还是 有 比较 明显 的 周期。 08年 救市 之后， 08到10 是 上升 周期， 10到12 是 下行 周期， 12到13 走 的 是 上行， 13到14 走 的 下行， 然后 15到18 是 四年 的 超级大 行情。 应该说 18年 下半年 开始 回调， 回调 到 20年 上半年， 这 是一个 下行， 然后 20到21年 是一个 局部 的 小 行情， 上海 经历 了 这 行情， 然后 21年 到 现在 四年 的 超长 下跌 行情， 那 接下来 不出意外 就 应该 是 25到27 年， 我 觉得 会有 一个 大概 2到3年 的 很长 而且 可持续性 很强 的 行情。 然后 这个 行情 的 主线 我会 比较 倾向 于 我 刚刚 说 那 几个 OK.

就 比如说 一个 伊犁 的 房子， 然后 我去了 伊犁， 然后 看 了 一些 盘， 觉得 还 不错。 但是 首先 我 肯定 不住 那儿， 然后 我 就 投资， 我要 持有 多久， 我要 等 它， 比如说 领 涨涨 到 什么 程度， 我 再 把 它 卖掉。 因为 我想说 你 平均 持有 一套 房产 的 时长 是 多少。

这个 要 看 那个 上行 周期 多久 结束， 如果 他 一直 不 结束， 就 一直 持有。 但是 我的 预期 就是 2到3年.

接下来 OK 就 感觉 还 是不是 那么 适合 我们 普通人。 2到3年 也不 短 了， 买房 真的 很 麻烦， 买卖 房产 我 很 感谢 今天 请来 的 那个 老师， 对 吧？ 跟 我们 说 一些 反 共识 的话， 然后 我们 就可以 想一想 这些 观点 对 我们 接下来 的 投资决策 有什么 指导性 的 作用。

对对对， 多 观察。 我 因为 给 不了 什么 国内 的 房产 的这 这个 投资 建议。 但 我记得 好像 提 的 问题 里面 也有 关于 日本 房产 或者 海外 大家 现在 有 投资 的 这个 想法。 那 我 能 给出 的 最大 的 建议 就是 不要 买。

为什么 说 不要 买？ 特别 是你 没有 在 海外 居住 的 需求。 我们 以 日本 为例， 就 其他 地方 我 也没有 那么 少， 我 身边 有 好几个 这样的 例子， 是什么 呢？ 就是现在 来 买 日本 房子 的， 其实 已经 是 第二 波 或者 第三波 了。

其实 在 1516年， 如果 大家 当时 已经 开始 做 一些 投资 的话， 可能 会 记得 那个 时候 人民币 贬值 预期 非常 的 强烈。 然后 那个 时候 其实 就有 很多 的 中国人 去 日本 买 了 自己的 第一 套房。 那个 时候 买房 也 比较 容易， 那 它的 结果 是什么 呢？ 第一 汇率 让 他 损失 非常 多， 对 吧？ 你 跟 那个 时候 相比， 现在 的 日元 汇率 跟 那个 时候 不可同日而语。 那个 时候 我记得 我 第一次 去 日本 的 时候， 应该 是 100出头， 就是 兑 美元， 然后 七块钱， 现在 是 五块钱 都 不到， 4.6块， 所以 你 就 算算 上 房子 的 涨价 其实 并没有 赚 的 多。

但 这 还 不是 最 关键 的， 最 关键 的 是什么 呢？ 就是你 对 这个 地方 的 政策 没有 那么 了解， 结果 是什么？ 因为你 把 这套 房子 买 了， 你 肯定 是要 出租 出去 的。 大家 买 日本 房产 很 重要 的 一个 理由 都是 说 那边 的 租售 比高。

就算 去掉 很多 的 管理费， 7788 的 去掉， 还有 5% 或者 甚至 更高 的 一个 回报率， 挺好， 那 我 就买 了。 那 买的 结果 是什么 呢？ 就是我 刚才 最早 跟 大家 介绍 的， 因为 日本 的 这个 借 家法 的 存在， 所以 你是 不能 随便 改 你的 租户 的， 你 也 不能 随便 调价 的那 结果 是什么 呢？ 就是 当你 想要 把 这套 房产， 因为 不管 是什么 原因， 你 想要 变现 的 时候， 你 都会 陷入 一个 巨大 的 坑。

我 身边 就有 现实 的 案例， 就是 他 还 不一样， 他 自己 想 去 日本生活 了， 所以 他 想 把 这套 房子 卖掉， 然后 买 一套 自己 住 的 房子， 结果 他 去 跟 这个 房客 商量。 当然 在 日本 因为 他的 租售 结构 跟 中国 不一样。 他 中间 还有 个 管理 公司， 他 去 跟 管理 公司 商量 说， 我要 把 这套 房子 解约。 关联 公司 说 可以 你 给我 两年 的 租金。 最后 跟 房客 谈 下来 的 结果 是你 要付 我 两年 的 租金， 这个 房客 才 愿意 走， 然后 他 才 可以 开始 处理 他的 这套 房产。

这种 事情 我 觉得 在 国内 可能 很难 遇到， 不太可能 碰到。 但 他在 日本 就是 非常 现实 的 一个 情况。 所以 当地 的 人 买房， 他 基本上 自 住 跟 租赁 完全 分开。 就是我 这个 房 如果 买来 是 租赁 的， 我 这辈子 可能 都 不会 考虑 把 它 自 住 或者 甚至 把 它 卖掉。 它 就是 一直 是 会 成为 我 资产 的 一部分。 但 对于 中国人， 虽然 不至于 像 你老 是 这么 频繁 的 交易， 但是 我 还是 在 一个 合适 的 时机， 我是 想要 把 它 出手 的。

这个 时候 你 看到 的 是你 每年 5% 的 租售 比， 然后 人家 直接 找 你 要 两年 的 租金， 那 这个 账 就 完全 就算 不 过来 了。 我 身边 到 目前为止 那 一批 在 日本 买房 的 朋友， 几乎 没有 谁 觉得 自己 买的 非常 的对， 因为 或多或少 都 踩 了 一些 坑。 然后 现在 都在 痛苦 的 这个 爬 坑 的 过程中， 我相信 这一 我 其实 也是 一样的， 就是现在 冲进去 的 人 也是 必须 得 踩到 一些 坑。 但是 有 一种 情况 是 不一样， 就是你 自己 决定 到 这个 国家 去 生活， 你是 切切实实 的 需要 一个 自己 住 的 地方。 那 这是 另外一个， 这是 刚 需， 或者说 这是 自助， 跟 你 投资 是 两个 逻辑。 对我 就 给 日本 投资 的 一个 建议。

对我 现在 接着 大 文 老师 我 就说 就是 一个 中国人， 然后 看 中国 的 自媒体， 然后 从 中国 的 中介 这边 买 了 一个 中国 开发商 在 海外 做 的 房子， 相当于 被骗了 三遍。 很有可能 那 房子 也 贵 了， 然后 中介费 也 被 多收 了， 然后 这个 媒体 的 广告 也都 多 打了， 就是 不要 干 这样的 事情。 海外 房产 如果 不 熟悉， 千万不要 做 各方面 的 法律， 税收， 坑 是 非常 多 的。 不要 为了 所谓 的 幻想 就在 上海 买 了 一套 欧洲 或者 是 这个 其实 是 非常 危险 的 事情。

我说 我 那 三条， 第一条 就是我 说过 无数次 了， 就是 上海 不 缺 房子， 但是 缺 好房子。 我不知道 大家 看 了 那个 文件 没有， 他说 这话 就是 供求关系 被 永久性 的 改变 了， 我 觉得 这个 很 重要。 就是 什么 叫 供求关系 被 永久性 的 改变 了？ 就是你 不能说 这个 人上 个 小时 吃 了 五个 包子， 为什么 这个 小时 一个 包子 都 吃不下？ 因为 被 他 吃饱了。 房地产 其实 就是 这么 一个 格局， 就是 因为他 买好 了， 在 过去 的 十年 15年 5060708090 他们 一起 买房子。 但是 现在 他们 买好 了 儿子 的 房子， 可能 孙子 房子 都 买好 了。 那么 这个 永久性 的 关系 改变 就 因为 什么？ 就是 长期 的 普遍 的 供不应求 的 关系 结束了。

所以说 这个 时候 最 重要 的 是 整体性 的 稀缺。 没有 的 时候 你 就得 去 找 结构性 稀缺 的 地方， 他 一定 会有 的那 你 了解 结构性 稀缺， 你 就 必须 得 从 数据 维度 去 了解 整体 的 情况， 对 吧？ 上海 到 现在 为止 还有 45% 到 接近 50% 的 房子 是在 2000年 之前， 有 41% 的 房子 是 一 室户， 对不对？ 上海 平均 的 成交 的 中位数 可能 还 不到 400万。 我们 可以 从 各种各样 的 数据 当中 去寻找 说 未来 既然 改善 的 需求 依然 是 主导 的 情况 下来 说， 我的 哪些 房子 会 在 未来 更有 竞争力， 哪些 房子 在 未来 它的 流动性 会 受损。 我 觉得 这个 事情 是 大家 必须 要 考虑 的， 就 从 供需 关系 来 考虑 就行了， 这 是我的 第一句 话。

第二句 话 是你 要 像 卖 新房 一样的 去 卖 你的 二手房， 但是 同时 你 要 像 买 二手房 一样的 去 买 新房。 就 换 了 马克思， 他 经常 会有 个 叫做 第二层 思维， 我 觉得 这个 就 非常 关键。 就是现在 新房 其实 非常 难 卖 的， 就 包括 我们 今天 来阳 采 这边， 我们 知道 他是 卖 的 非常 好的。 我 从 二三年 身边 有 非常 强 的 人， 他们 以 市场价 甚至 略高于 市场价 的 方式 把 自己 房子 卖掉 了。 但是 与此同时， 他们 用 的 很多 的 一些 方， 比如说 怎么样 去 营销 自己的 房， 怎么样 去 选 靠谱 的 一些， 比如说 维护 人， 怎么样 去 挂牌， 怎么样 去 谈判， 里面 是 有 海量 的 一些 细节 的。 你 在 现如今 我在 22年， 如果说 确认 卖房， 你 只要 发 三行 字， 这个人 他 可能 就能 顺利 的 在 下周 卖掉。 但是 到 24年 这个 机会 永久性 不存在 了， 你 要么 就 被 大砍刀 一下子 就会 被 砍 得 很惨， 要么 你 就得 有 很多 的 一些 自己的 努力 才能 做到 这一点。

所以 就是 有的 时候 要 像 卖 新房 一样的 去 卖 自己的 房子， 你 才有可能 不会 损失 特别 多。 第二个， 什么 叫做 买 二手房 一样的 去 买 新房？ 那就 很 简单， 就是 当我们 去 买 一个 房子 的 时候， 我们 总是 有 期待 的 时候， 我们 有可能 一辈子 住在 里边。 但 事实上 不可能 的。 事实上 六年 七年 以后， 你 可能 孩子 要 读书， 有可能 你的 工作 的 单位 调整 了， 有可能 你 发财 了， 就买 个 更大 的 房子。 这个 时候 你 要 确保 你的 房子 在 市场 当中， 它 持续的 是 有 流动性 的。

我 觉得 这个 事儿 是 非常 关键， 就是说 你 不能 现在 你 把 它 当 次 新 买。 但是 七年 八年 以后， 随着 它的 老 旧， 随着 它的 各种 缺陷 暴露， 你 让 他在 7到8年 以后 的 竞争环境 当中 处在 一个 很 不利 的 位置。 或者说 他 比 边上 的 一些 小区 有 个 致命 的 一些 硬伤。 这样的 风险 其实 是 很大 的。 我 觉得 很多 买房 的 人， 他 必须 得 考虑到 这一点。 就是说 你 买 这个 房， 你 可能 是你 想 住 一辈子， 但 事实上 你 住 多久， 这个 中间 是 有 很多 不确定 的 一些 因素 的这 是 我说 的 第二句。

第三句 话 我 可能 今天 说 有点 马后炮， 有点 晚 了。 但是 我 觉得 就是 因为 尼可 的 观测 维度 更 多是 2到3年 的， 偏向 于小 周期。 我可以 这么 理解， 如果 对于 大多数 自主 人 来说， 可能 就是 7到10年 的 一个 中 周期 或者 是一个 大 周期。

我 觉得 最 关键 的。 如果你 把 它 理解 是一个 周期 的话， 我 觉得 就是 六个 字， 叫做 不 不要 错过 卖点， 不要 错过 卖点， 这个 是 最 关键 的。 就是 大多数 你 会 发现 无论是 A 股 也好， 还是 我们 看到 的 中国 的 大量 的 资产 也好。 如果 它 呈现 的 是一个 周期 的 特征， 那么 总有 一段时间 它 会 远远 的 是 有可能 会 超过 一个 市场 的 一个 平均 的 一个 价格。 如果你 发现 了， 你 觉得 说 这样的 一个 状况 是 不可 持续的。 你 观测 到了， 我 觉得 通过 一些 切换 和 调整， 我 觉得 是 有可能 在 财务 上面 对于 一些 人 会有 很大 的 一个 帮助 的。 对我 觉得 尽管 说 我们 还是 以 倡导 自助 为主， 但是 如果你 碰到 了 像 2021年到二三年 这么 剧烈 的 市场 的 波动 的话， 你 在 当中 去做 一轮 切换 的话， 实际上 对 你的 家庭 资产 的 帮助 可以 说是 非常 大 的。

好的， 谢谢 男士， 谢谢 三位 老师 的 这个 建议。

以上 就是 本期 的 全部内容， 我相信 在 这 期 节目 上线 之后， 你 所在 的 城市 可能 陆陆续续 还会 迎来 一些 新的 房产 市场 调控 政策， 希望 这 一期 节目 能够 让 你 心中 不 慌， 帮助 自己 和 家人 做出 更 理智 的 投资决策。 如果你 身边 的 亲友 也 在 为 房子 发愁， 欢迎 你 把 这 期 节目 分享 给 他们， 相信 会对 他们 有 帮助。 祝你 和 你的 家人 朋友 能 齐心协力， 把 房产 大事 处理 的 顺顺利利。

如果你 觉得 这 期 听 完 还不 过瘾， 未来 也 想 参加 我们的 线下 活动， 一起 交流 讨论。 那么 你可以 关注 知行 小酒馆 的 小红 书 页面 或者 微博账号， 掌握 我们的 全部 动向。 当然了， 还有一个 更好 的 方式 就是 下载 有知 有行 A P P。 我们 有知 有行 组织 的 全部 线下 活动， 包括 但 不 限于 小酒馆， 你 都能 第一时间 从 我们的 A P P 首页 获得 通知。 比如 我们会 不定期 在北京 组织 飞盘 活动、 观影 活动、 品酒 活动。 未来 我们 还 可能 会 去 成都、 武汉、 西安 等 城市 举办 线下 交流， 一切 皆 有可能。

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