Deep Dive
Shownotes Transcript
欢迎来到知行小酒馆这是一档有知有行出品的播客节目我们关注投资更关注怎样更好的生活我是雨白又来到了大家喜闻乐见的房产万事屋系列过去半年很多听友都来催更让我们抓紧分享一下现在的房地产市场该怎么看这不我把大家喜爱的杨天南老师和内克老师又请来返场了
在过去的半年里房地产市场发生了哪些变化又出现了哪些让人抽目结舌的新玩法现在是个上车的好时机吗房地产的买点出现了吗我的房子在市场上还有竞争力吗再加上在我们节目上线的前一天降准降息了是不是我们应该趁这个时候赶紧操作一下呢
关于这些大家关心的真问题这期节目我们都回答了或者说我们给了你一套切实可行的判断标准和操作方法
如果过去半年你对房地产市场关注不太多听这一期相信你差不多就能做到心中有数了我相信此时此刻一定还有很多朋友仍然在为房子的事情操心和焦虑如果你觉得这期节目有启发欢迎你分享给也在关注房地产市场的亲人和朋友相信会对他们的决策有所帮助
今天特别开心又请到了我们的天南老师和内科老师我觉得我们可以先从我们上一次录制聊起
上一次两位老师给出了很多美好的期待寄语上次说到是有见底的迹象对不对 提问上次几月份聊的上次是十月份 去年十月份对 然后我们一线城市差不多是提问了两三周三四周的时候我们就是豪言壮志是吧但现在情况又发生了一些变化你可来说说你感觉什么变化有哪些我从数据上说其实去年大概三月份
2014 年 3 月跌幅是最大的如果看这个数据跟历史相比它比 2014 年 08 年都要低所以它是一个跌速极快的所以 2014 年和 08 年是历史上很有名的跌幅非常大的年份楼市周期非常有名的两个底部所以 2014 年 3 月其实击穿了最快跌速
然后紧接着 517 就出来了就是这个首付比降到 15%然后 914 直接回稳提出来之后呢很多像一线城市就立即回稳了深圳是动得最早的嘛深圳成都基本上 10 月的初第一周就开始反弹那时候我们约了播客嘛一定要踩在最高点然后这个反弹一直进行到今年的 2 月基本上长达四五个月的一个直接回稳的一个成果但是最近从春节开春之后
基本上又开始回落现在基本上大部分的编辑发表家都已经回落到了历史新低这个春节发生了什么就是因为这个春节什么都没有发生大家期待它发生但是没有发生所以第一个失守的其实也不能叫失守了就广州就根本就没有反弹对吧剩下三个城市第一个失守的是上海
上周是深圳失守这周是北京失守也就是说截止到这周的话就是北上广深四座一线城市在去年 10 月份以来的反弹行情已经全面失守了现实就是这个现实我觉得还有一个这几个月一个最明显的变化是两点我们前面说到的是价格的维度如果是从量的维度的话这几个月依然是烈火拍
以往的规律是量和价它有前有后所以我们经常有句话叫做量在价先如果持续的每个月的销量都很火爆那么慢慢慢慢的大家会发现说房子不筹卖这个价格自然就拉起来了但是可惜的是这几个月其实没有发生这些事情
从去年到今年深圳这座城市每天中介向外呼出 100 万个促销电话来卖深圳的新房那么卖的是非常好的比如说在上海上海的二手房就是单日的你看成交量经常是维持在四位数
这其实也是个非常好看的数字就是在历史上来看连续几个月你的销量都很好的情况下你的价格一定可以抬升即便不抬升你也可以稳住但是这次并没有那到底是什么变了现在这个房子是不难卖但是卖不上高价比如说上海中环内的任何一套房子只要这房子没有特别大的瑕疵只要挂出去就会有人看而且看的人会不少报价也会不少但是你几乎很难得到满意的报价
就是每一个买房的人他对于你这套房的升值的预期也很低他也不急于买因为我觉得前两年包括我们之前录节目我们也会说没有卖不出去的房子只有你接受不了的价格那现在不也还是延续之前的这样的一个趋势吗还是说现在我觉得有区别就是他溢价率在收窄
就原来流动性差的时候比如说你到房子有点瑕疵可能一个月两个月都没人看你打 85 折打 87 折可能才能卖出去它溢价率上海最高溢价率有些房型可能要超过 9%去年 9 月是 11%就平均现在 4 月份是 5%左右就别人打 9 折去买你的房你肯定说走开我们谈不拢
那现在就说我就砍你五个点那可能一下就成交了就大家的预期都在降低因为流动性扩大了所以其实市面上那些深度折扣深度价值的被扫掉了
所以现在你要再跟房东谈他底气是比去年要硬的就是大不了我就不卖呗还能咋的所以这个市场现在越来越进入一个紧平衡的状态我刚才就是在录制之前我有在思考说那在过去这几个月里有哪些跟房地产相关的就是很有名的一些新闻然后就很快就想到了就是惠州的那个 27 套房子结果女朋友是同一个人吗我感觉就很多人会把这个东西当做一个八卦来看但是我觉得它其实是反映出了房地产
市场的一个现状的因为好像那个楼盘就是一个非常非常难卖所以他给的佣金极高这样的一个楼盘很有意思就是我再说一条新闻能够跟他去做一个互相的映射吗最近不是上海有一个很著名的豪宅盘叫做精灵东路然后我正好有个朋友在定价之前开发商就会请他一起去做一些参谋
他看完这个定价以后呢就很兴奋他回来跟我说杨天南这个开发商这次价格呢市府给他审批的比较低而且呢他的东侧的楼和西侧楼之间价差也就比较的大也就意味着说这个小区可能有一侧低价的盘他的均价会在 15 万以下你想在上海现在的市区的豪宅黄浦区的市区的大平层这个价格其实有相当性价比了他就想跟我一起去合买这套房
我说那么大的钱第一是我怎么掏得出来呢第二是我们以什么身份去买呢对吧你也是个男的我也是个男的我觉得就很难他可能寄希望于上海作为国际大都市走在先锋吧走在先锋啊但是我的例子是什么就是房地产现实属于极端的冷热不均就是 5000 万的房子你要抢着买门庭若是 500 万的房子门可罗雀
200 万的房子可能要靠欺诈才能够把这个房子给卖出去你前面说到惠州那个房子惠州房子你一套房的佣金一定是极高的也就意味着说你购房的销售即便付了首付都只是他佣金的一小部分他才愿意通过假结婚的方式来买房哪怕他跟你共同出资出首付他也是赚的对
即便是他出首付房子名字写你他都赚你想想看他这个拥庆得有多高其实我想说的这个核心逻辑是什么就是房价其实现在处在一个非常冷热不均的情况下像惠州这种严重供过于求的特别是整个珠三角过去几年严重供过于求的情况下房子流动性其实是很低很低的
但是在过去两到三年像上海这座城市它的核心地块比如说像徐静黄徐惠金安黄浦的大平层实际上它已经变成了一种富人的新共识你会发现说整个城市其实房价是在跌的但是市区在涨郊区在跌一手在涨二手在跌大平层在涨
老破小再跌其实我们在过去两年节目当中一直在强调风化这个词但是这个风化到了 2025 年的 4 月份其实几乎已经走到了一个非常极端的一个程度我感觉听起来极端到一种很残酷的地步
对我觉得这个事情发生在很多现象里面其实我觉得无论是房市还是股市包括各行各业吧我觉得都看到这个现象就是两头特别好中间特别冷那房市我前不久也去杭州看了一下就是杭州最近不是挺火的吗就是因为前江市集成有一批一千万以上的标的买到缺货几乎一方难求
然后但不影响整个杭州的 800 万以下的这些中央物资产还在持续的创新低这是一个典型还有一个就是去年年底去看成都老婆小当时彩盘的这个主城的最热闹的那一片高租西的老婆小现在也是一仿难求原来 40 万的套衣现在差不多涨到 50 万吧就现在其实我觉得房地产的逻辑在分化成天地两个方向就是一方面就是受土派利好导致的新一代住宅把整个改善需求和置换需求给炒热了
然后导致整个天资产其实它非常扛跌再加上新房的热销会导致这些买不到的人去溢价比如说杭州最近有个土牌帝王土牌因为他不限价之后他的这个楼板价就创了新高他就会直接去导致这些人知道这个信息之后去周边的二手房进行套利就是都知道土牌新房未来的保本价是多少了
那我旁边的这些大户型的二手房它就被低估了所以就产生了一个天资产的抢购可是这个我在想可能听众也会有点困惑那如果我们说分化如此严重的话那如何做出这样的判断就是这个楼盘它到时候会有一个怎么怎么样的价格旁边的这些被低估了是这样的就我之前在咖啡商做投资这个测算我是熟悉的
这个开发商拿地它是一定有一个比如四项成本营销费管理费然后财务费综合做测算它是有一个保本定价的一般是按利润率 3%做的基础定价你可以反推到那个价格
就罗美亚出来这个价格就出来了所以你根据这个价格会去对比周边的二手房就是跟它同品质的然后你会发现这里面有一个明显的一个溢价这个溢价背后就有一定的套利机会这个叫土拍套利就是说因为帝王的出现把这个定价推到了一个新的溢价的高度所以显得周边的大户型的二手房显得很便宜了这是一个最近比较明显的一个现象这类城市有个很显著的特点就是之前是严格限价
然后最近的土拍帝王它并不代表市场很热只是因为限价被放开了比如说之前二手房卖 10 万的时候这个新房限价是 7 万然后呢地价只能拍到 4 万但现在这个 7 万的限价被解除了你可以直接卖到 10 万了那开发商自然就可以拍到 5 万 6 万
所以他就会出帝王可是如果连帝王都出现了那为什么各大城市的这个房价还失守呢我用通俗话来说吧就是土地市场它更多的就是一个面粉的价格那一手房市场呢更多是这个面包的一个价格或者怎么样就是你会发现说过去上海是一手限价因为一手限价所以土地的价格也低也就意味着说傻子才买二手
因为买一手的话就便宜如果我一手茅台可以 1499 买的话我就不需要二手的茅台但是现在问题是特别是市区的土地的全面价格放开全面价格放开之后这个帝王会造成很多的一些超高单价的小区的一些诞生而这些超高单价小区因为它的品质比现价期间更好
可能得房率更高他也不筹卖这样就会使得边上的二手的那些房子的一些性价比看上去也提高了原来更多的就是叫做控价挺量现在有点叫做控量挺价这个就是当住建部提出了好房子新的标准之后其实各个城市
对于新的一个建筑无论是它的这个基融还对它的品质还对它的复赠面积现在逐步的放开而这个放开之后就会使得新房子的同样的一个面积段它可能能够有更多的一些功能就是原来雷军在徐滨那边拿了一块地是
开发它的一个写字楼后来这块地它就不要了不要地了它就被学位区政府收回去收回去以后就改成了一个住宅这块住宅今年就被绿城拍下来以后了就变成了今年的一个地网这事你还记得吗当年我们在聊云顶东方的时候这个盘它的一手的开盘价是 12.5 万大家不是为了这个盘还假离婚假结婚在里面搞吗
到这次小米拍下来的时候它在市场当中的销售的价格已经达到了 19 万到 20 万这个价格但是即便如此依然趋之若鹜我前两天听到一个真实发生的故事
这个房子他开始给一些潜在一些购房者参观样板房的时候他开出了一个条件说 你想去看样板房必须得有 3000 万的验资所谓验资就是说你拿出手机点开你的银行的 APP 就是你的余额要超过 3000 万你才能迈进这个门去参观它这个样板房后来有一个女士
在参观样板房的时候就被前台拦住了说你这个账户里只有 2800 万你这个不能看你再挪 200 万这个女士就很生气说你少看了个零我有 2.8 亿的就是你这个经验还是欠薄了对不对我有 2.8 亿的存款你凭什么不让我看
就很夸张就是说即便帝王已经把单价提高到了这个程度但是目前上海的这种四五千万的顶级豪宅实际上就是一房难求趋势若鹜虽然这个房子一轮一轮的在出但是似乎有钱人他们的偏好在变得越来越集中我觉得这个是我今年看到一个很有意思的一个现象所以话说回来我觉得
政府其实现在就是在捏一个新赛道就所谓新赛道就是好房子嘛那好房子其实是之前市面上都没有的我要捏一个新的高的得房率然后低密现在就是很多大平层被低密的别墅我最近在南昌扬州都看了一些新一代的住宅什么宋代风格的大平层然后一共六层可能底下是一个带月层的带院子的一个一楼加附一楼然后二三层是大平层它的客厅还有通高
就是你的沙发往上看 6 米的层高然后巨长的阳台它的面宽可以达到 16 米以上然后它的近身可以达到 3 米 1 左右现在我们的阳台可能就 0.9 米而且整个阳台是积一半面积还有的全挑空的阳台可能积全面积然后还有一点比较离谱的就是现在越来越多的新一代住宅
它的飘窗可以直接落地了就它直接落地送给你它在那个图纸上写的是飘窗但实际上交付的时候它直接落地给你然后大概算了一下对于一个 180 平的房子这个大概能投 10 个面积所以它也是一个巨大的提高有些甚至是直接从阳台入户就进门不是你的客厅
而是先进一个带花园的一个北阳台阳台再二进院进家里当然我刚刚说的所有要素每个城市根据自己的市场有的差一点产品就更卷一些有的市场还不够差像上海就还没有卷到这个地步但是无论如何就是各地的政府都在捏一个所谓好房子的赛道然后在这个赛道里面
去刻意的做高土牌的楼面价或者有序的引导国企开发商去参拍以一个相对比较低的利润水平去保底这个市场在这个情况下很多人会问第四代到底会不会被刺二手房这个第四代是怎么划分的其实现在语境下第四代就等于好房子
就是他没有一个那我们前三代就是历史的伤痕我前段时间和一个朋友采访过住建部的一个专家我写那个提纲里边他唯独划去的两个问题就是第四代住宅他不回答他认为住建部不承认第四代住宅的这个标准对不存在第二个是对于新房子被刺老房子他就比较敏感住建部领导也不愿意去回答这个问题
刚才那个老师讲的时候我就感觉自己被背刺了呀别人他们都知道什么是好房子呀也知道怎么建他们只是不干而已就是市场越差产品越卷然后市场差到一定地步那直接降价就不礼貌了嘛那我能不能不降价的情况下就提高产品品质然后维持土牌和新房的热度但我觉得反过来看其实我觉得第四代或者讲新的好房子赛道出现它其实会让整个场子热起来
因为就像刚刚男士说的现在是新房传导二手房那它有一个传导的链路因为我们都知道现在土牌的供应量其实越来越小了然后在这种情况下第四代的住宅它供应量是有限的价格又是很高的第四代住宅的新房市场火热会导致买不到第四代的去想置换第三代所谓第三代就是 15 年到 24 年的这段时间因为 14 年也有一个产品的质的飞跃我们姑且认为 15 年到 24 年是第三代
然后差不多 09 年到 15 年是第二代 00 年到 09 年是第一代然后 00 前都叫老旧小区嘛也叫老婆小所以你会发现
其实第四代的出现它其实是把厂子弄热了然后把第三代的局部的好产品也抬上了一个溢价的高度让它更扛跌了那我觉得如果这个循环会不断地往下进行的话如果货币周期进入景气周期然后未来房地产有一些政策刺激或者复苏那我觉得这个链条是逐级成立的然后其实老破小这个赛道我觉得也挺有意思因为老破小已经好几轮不是主线了嘛
它现在的价格都非常非常低所以它创造出了一个全新的玩法就是高租系赛道我感觉其实听众可能需要一些很具体可感的例子比如说你说一个多少多少钱的老婆小对吧你每个月收多少租比如说成都成都就是过去一直是发展新城然后你这时候定睛一看成都那种 00 年前的老婆小
40 万一套的套一套一就是依据是它的市场租金差不多在 1200 到 1500 一年就是差不多 15000 到 1800018000 除以 40 万那基本上就是 4.0 出头的这样的一个租息回报率比大部分理财都要强不仅高于国家收益率高于理财而且它的价格很稳定就是你会发现这一类产品它因为长期不是主线反而诞生出了它自己的生命力
就是大家会因为租息去买这类产品不是因为你是好房子就我得打断一下我的感觉其实租息本身并不构成一种安全垫目前看来它也仅仅是一种我理解的风格呈现就是如果我们按照收益和风险的对称性角度来说比如说十年期国债它的收益率是比如说一点多
比如说那个红利股中正红利它的那个股息率可能是三点多那么我们现在的一些老破小的租息呢可是介于两者之间可能是二点多但是如果我们把这样的一个租息比例放眼全球来看比如说你到了东京街头你去钻那个小巷子你去看那种中股一户建你去测算那个租息那可能 10%都能做得到
为什么因为它有很多的一些养护的成本它的维修也比较的困难你要收到它 10%的租息你要付出很多的一些运营服务的一些成本我的意思是说什么就是两点多的租息它放眼在全球范围内来看性价比还是很低的它并不因为它这个租息就能够构成安全垫
还是太贵了其实我也不认为买老婆小是美好生活向往的一个体现但我觉得这个赛道尤其是最近的红利股包括 Race 的涨价趋势让我看到其实在房地产里面也有一个高租金回报率的赛道这个赛道我觉得在呈现出它自己的生命力刚才听了我就在想说可能对于很多人来说投资房地产它还是有一定的惯性的那可能对于一部分人来说
他不知道该投什么他觉得还是房产让他有安心感然后他收益的钱可能没有那么多不像刚才男士动辄对吧 5000 万以上的豪宅对吧我们普通人碰不起那么这种老婆小又能稳定收租大家就觉得会很安心我觉得对于这种风险偏好相对比较低的人来说也许这就是一个他们喜欢的投资标的我觉得会有我觉得这半年一年还有一个情况是因为我
从离职开始起其实偶尔也会做一些房地产方面的一些咨询包括身边的一些朋友就过去是坚定的房地产大空头但是等到比如说结婚了等到有了生娃的预期了等到孩子快要读书了到了某一个瞬间就是从不打算买房到打算买房
它的观念变化可能就是一个瞬间所以这个事情有的时候也不好说就他们会问我说但现在买房是个好时机吗我只能和他这样说就是现在房地产它越来越像一个大宗的消费品就是我们假设一下过去是一个你买了一辆 50 万的劳斯莱斯这开了几年以后这个 50 万的劳斯莱斯变成了 500 万你当然觉得这是一件很开心的事
但现在你还得花 500 万去买一辆劳斯莱斯也许若干年以后这辆 500 万的劳斯莱斯还只是 500 万你愿不愿意去做这样的事情
如果你愿意去做这样的事情那就证明你有真需求你有真需求的话你该买还是得买对于很多的一些从未上车的刚需者而言他很难从资产配置的角度来说服自己买房是有价值的因为要么你的配置是零一旦你一买有可能在家庭资产配置当中就超过 100%他们有一个中间态他不像是我配黄金配权益类资产我可以先配到 10% 20%我一配就是上 100%
那对于任何的年轻的家庭来说这其实都是一个非常重大而非常艰难的决定我只能说如果从我的角度来说买新房然后买品质相对还不错的那些改善性的住宅可能还是一个相对比较安全的选择我有些朋友比如去年说要置换置换就先卖房买嘛
然后卖完了真正到买的时候发现好像没有足够的依据去支撑买入的一个理由因为首先你看租金可能上海就是一个国家收益率的水平对吧买个一年期的理财也很容易达到这个值然后你从趋势看买完了每个月跌一个 1.0 或者 0.几他们这个止跌趋势没有走稳
它也不成立第三个就是上海的产品力如果你去外地逛一下你会发现上海产品力还远远没有不要说到第 4 代了我觉得到现在的浙江平均水平都没有对吧这就会带来一个很危险的程度如果你刚好买了现在的现房
如果后面产品急速净化你该怎么办而且这个急速净化就发生在最近三个月你一开始你会发现说上海是有严格规定的比如说一个阳台不能超过 8 平米超过 8 平米以上它就要全部计算面积所以你说上海你会发现很多奇奇怪怪户型南向只有一个阳台然后全屋明明可以做三个阳台它只做一个但是慢慢的你会发现说就从上个月开始起上海已经有了三个阳台的这个房子原来飘窗是只能南向有飘窗
但现在外围就是像长了一轮裙边一样就是上海的这房子长了一圈瓢床就发生在最近两个月就是如果你买在一个产品力急速提升的关口之前你就有可能会买到一个有风险的房子我觉得这个是现在对于很多新房的买房者来说也要注意的一个事那你后悔了吗我
我其实还好因为我买的那个本来得房率就非常高但是我就害怕以后出现那个六米挑空的那个房子那时候我就得破房了但是我觉得这个东西没有什么后悔药可以吃你后面即便出了那个新的房子它的价格也不是当年我可以买的一个价格太
他有个悖论就是你买房你一定是个求安稳的人你一定是希望说买了这个房能够心安能够平稳能够安定但事实上你还是在参与一个红皇后的一个游戏就是你就拼命奔跑才能停留在原地你只有六到七年嗯
折腾一次你就持续的去折腾你才能确保你手上的资产在市场当中持续的有流动性和竞争力对于购房者来说其实是个挺难受的一件事但是也没办法因为的确在中国任何的东西你都比较卷你买一台车你买一个手机
你也有这样的一个产品更新的这个我觉得也不需要卷就是它主线更新才会有社会阶级流动才会有这个叙事的改变然后新人才有机会否则永远就是比如说我们也经历了主城到新城新城的第二代到第三代然后现在有新的住宅所以我觉得你说的多跟上节奏肯定是有益的对 但我觉得听下来会觉得说那现在持币观望的人他确实很难说服自己下手
一方面感觉产品力还在不断的提升另一方面价格又在不断的下跌就是感觉除非把自己打晕了或者是有一些不买不行的理由否则他很难说服自己去买那一手没有跌啊上海的一手房如果你拉出一根长的轴线来看从 2012 年开始起到现在基本上每年的一手的定价它的协率都是相等的你房子好卖的时候我就多供点你房子难卖的时候我就少供点
除了限价那几年以外每年的土地的总体定价都是上涨的因为其实和所有的奢侈品的定价逻辑是一致的就是这个东西要好卖你就要有源源不断的涨价预期其实重要的不是涨价重要的是要涨价预期因为只有涨价预期人们才不会观望你的这场游戏才能够玩得下去
所以新房的话实际上只会越来越涨无非就是说在涨价的过程当中你的产品力如果好的太快和现在差异太明显那对于现在买房来说会稍稍有点压力而已你刚不是问你现在到底买房还有什么理由吗就是感觉大家很难下手但我个人看下来就是两种房子是能说服自己去买的一个是好产品一个是高足息好产品其实就是你刚刚说的我觉得有点像那个叫什么一二三不许动
就是那个木头人下行的时候政府偷偷给产品放水政府说你们进化我蒙眼然后再回头一看得房率 90%了然后发现还是卖不动发现二手还在下行然后再回头我再蒙眼然后一二三一看阳台变大了成高变宽了可以挑高低密了然后发现还卖不动然后就继续蒙眼那他一定会蒙到一个程度就是说这个产品或者说政策足够了到这个位置市场就复苏了那这个位置就是产品里卷的边界了
那这就定义了下一个第四代住宅的一个标准方式就是说我产品卷到这了政策宽松到这了那我这个市场就能够自然复苏因为一旦市场自然复苏那我相信政府也没有动机和意愿再去放松产品再让开商卷产品所以我觉得这也就变成了一个右侧问题就什么时候你可以放心的认为产品不会背刺你就是市场回暖的那一刻就是什么时候当比如连续三个月上涨其实温度变温甚至变热
那我觉得产品力就自然到位了那个时候其实它是一个租息很低但是因为市场稳住了产品力又大幅高于现在自己住的住宅这个置换需求是非常刚需且成立的这是第一个第二个就是
我要买的房子他租息实在太高了就是他的租金回报率你算笔账会发现远远好于自己租房甚至要高于自己的理财甚至他的租金算下来比你承担的月供还要高这个不是天方夜谭最近已经出现这种现象了之前有个笑话就是说我有 300 万推荐在上海买什么房子肯定都不是什么特别好的房子嘛
但是有一个解法就是你用 300 万去乌鲁木齐买一个月租金大概在 15000 到 18000 的这样的一个房子收租然后收到租金呢你在上海去租一套差不多价值 1000 万的房子啊这个就叫租息套利乌鲁木齐只是一个呃
范市哈尔滨也可以大理的小院子也可以等一下我在那里买一个什么样的房子 300 万的房子或者买三套 100 万的房子然后像我们企业我今天彩盘 280 万的一套房子它的月租金可以做到 13000 左右月租金就算下来租金是 4.5 以上不是那个地方怎么能有这么高的月租金我知道你不相信我也不敢相信
我是看到数据我那小时去一算租息的概念就是一年的总租金除以最新的成交总价就相当于你花了 300 万你放到银行一年期现在基准利息是 1.1 也有一些 1.8 的产品如果你拿 300 万全款买乌鲁木齐你获得的月租金是 13,000 左右一年差不多 15 万就是你花 300 万
然后那边的价值可能还有可能涨幅还有可能高于上海但是这个不代表任何那个投资建议对不是投资建议只是说现在出现了这样的一个流派叫足惜套利我觉得这一类的需求也是很难拒绝的所以我现在看到的两个极端的方向就是要么我也不在乎你涨不涨这个产品足够好打动我了然后我就去买好产品直换或者直接买
还有一类就是这个产品我看不上眼我也不理解为什么但是它的租金我实在是不能拒绝所以我去用这个方式去做逃离我们理解角度把投资和自住两种需求我们比如说分开来展示的话如果从投资市场角度来说的话房子是什么
我觉得房子是一个城市的一个 ETF 像中国有些城市它这个城市的 ETF 会更倾向于产业就比如说深圳 杭州 上海的比如说浦东的某些板块它某种程度上当你买入这套房子的时候是相当于你拿家庭资产负债表的 60%甚至更高的去买了这座城市的产业的 ETF
就当这个产业它出现了急速的扩张或者机会的时候你所持有这个房子的这个涨幅也不会差也就意味着说你没有买上英伟达的股票但是你在英伟达总部买了房以后你可以把这个房卖给持有股票的英伟达员工你这个房子本身它有一个巨大的一个涨幅我觉得这是第一层的一个逻辑
第二层逻辑就是比如说上海的一些老城区像成都的老城区它受到产业的波动的影响就比较的小因为它更多的是一些原住民只要人口持续的流入这个城市依然有一些经济上的一些活力它的波动比较小但是它的基本盘就会非常的稳
我觉得就是你买一个房的话你先得判断说驱动这个板块的这个因素它更大的是受到产业的影响还是人口侵入的这个影响我觉得这是两个我们判断这个东西的一个标准我觉得刚才听男士讲就是不管是投资需求还是自助需求我觉得很多人他的问题在于他其实很难把这个东西特别的拆开就像你买股票嘛跌了你说你就是价值投资者嘛涨了你说你是趋势投资者
就是买房也一样嘛它跌了你就说算了自住也行然后涨了说那我就是投资就很多时候人是很难分清楚自己的这些需求的然后另外一个是就刚才包括像听你们在讲那些豪宅啊或者是一些所谓的有产品力的房子有多么好就作为一个在北京的人其实还是觉得有一种听玄幻小说的感觉因为北京上海房子就是道一道二嘛最近我有个朋友去开会的时候
其实大家都会非常关心说上海明年的这个房子基融的标准会不会放开因为一旦放开以后我们就可以会有更多的这些好房子出间嘛因为上海和北京是在那个房子基融上是卡的最严的两座城市也是平均的从居住质量来说是最差的两座城市
我觉得到了 2025 年这个情况会变化的非常快我觉得上海会大幅的放开北京就说不好了但我还是很难想象上海放开到比如成都这种程度那个不会我觉得这个是就是对于原有居民的一个巨大的一个剥夺了所以你说北京上海是到一到二就是产品力的差和他足息的低其实都是人们对这两座城市的褒奖嘛
就是因为我给你极高的成长性预期所以我租息这么低我也认可对吧因为它的市场就给了这个定价而且我觉得有一个比较核心的点就是从价格调控的视角上来说如果我放的太大房价还控不住或者销量还控不住那我还不如不放因为我前段时间正好在北京换房就换租的房子然后整个人就破房了
就是北京那房子也太烂了烂到你觉得没有办法想象就是比如说我想去租一个一居室你发现比如在北京你 8000 以下你都很难租到一个
像模像样的一居室你是在东面还是在西面偏中间可能又偏北一点点然后你想找一个干湿分离的洗手间都很难这是北京啊是不是也侧面说明你们租房的流动性很强因为这种好房子可能秒没对不对我觉得应该就是秒没北京那个五环以内干湿分离的这个租的房子很少对我之前在上海租房我也租过六次房一开始中间带你看库存房然后各种歪歪裂枣然后肯定都是看不下去的但是你持续让他带看
然后突然有一天他会发个视频跟你说出来一套还没上网然后一拍个视频你说这什么都对嗯
然后你说我直接拿下我拿完那一套就发现好房子就是这样被走掉的就是它根本不上架它就流动性极好我觉得如果北京就像二线城市一样出现大量的那种很好轻装的房子反而说明这个租房市场就进入到一个很萎靡的一个状态对我最后租了一个房子就是房东跟那个中介小哥是朋友然后根本也没有上架他就在小红书上放出来的但是这个
它就是会进一步打消我购房的念头就是北京的房子真的太烂了稍微好一点正常一点它可能都在非常的郊区的地方假设说二手房你新房本来也会比较偏远就是这个真的会让人对这个房地产市场感到绝望我觉得北京很特殊第一个是北京五环内的房子新房和次新房的供给都实在太少了特别是二三环以内它本来的房子质量就是一言难尽
第二个问题是北京和上海还有一个差别是北京的这个保租房和公租房的数量我不知道我感觉上是非常少的但上海的话基本上每个区都有保租房和公租房的这样的一个供给在持续的增加北京我看到的一些试点就包括配售型的保障型住房的一些试点基本上都是在相对比较偏的一些地方第三个就是北京和上海都有一个共同的一个情况就是疫情之后二房东市场崩盘了
这个好像也听说过原来就是说很多二房东进行切割他在进行装修和一些美化之后很多的人是住在二房东租的房子里现在奔爬以后很多就没有办法分租了就整租整租了以后实际上他的需求就会使得更加的供不应求
这点在北京会比较明显一点上海实际上这两年房租整体还是下的挺猛的北京的话其实不仅房租没有下跌甚至是在东边和北边的一些区域好的房子的一些房租还是在一个非常高的那些位置我身边那些拿着购房补贴的那些互联网大厂的员工都已经很难租得起房了就是看一套破房一次看一套破房一次真的很破房因为你想说
那个房租就是完全是一个北京平均一个年轻人的月收入了然后还是一个非常非常烂的房子就想说为什么这个城市是这个样子然后想说我真的不想在这种城市买房就是那个时候就会有这种很难受的感觉包括我也会跟一些来自不同城市的朋友聊嘛当时我这个发现可能是有点后知后觉我会意识到说那些在二三线城市生活的朋友大家都过得挺开心的大家的房子都很大
至少在宜居性上是一居性上非常好然后大家可以在这个家装上尽情的倾注自己的想象力啊设计力啊等等等等而这些真的是超一线我们的这些打工人是非常难以想象的事情
非常的割裂我觉得第一个就是有一类人买房我觉得他是出于某种漂泊感就是说他连续的比如说碰到了坏房东或者他连续的就是说租房然后他过一种不是完全他希望过的那种生活所以这类人有的时候我碰到了我都会摁住他
我就说宁愿说再忍一忍再看看有没有可能租得到好的一些房子就像说不想干了想找个人结婚一样对其实真的是一样的道理是一样的这只是一种漂泊感你是在抵触一些东西但是你是不是真的需要去通过拥有一套房子来实现你的目标不一定有可能有好的工作坊的机会有可能你小红书会豆瓣你碰到了一个好房东
也许你这个漂泊感是会消失的这样的人我真的劝他就不要买房了但还有一类就是比如说已经结婚了老人也有一些财力自己的公积金也积累的比较多了然后未来的孩子宝宝要出生以后总希望找一个家门口还不错的学校
那么他们有这个实力有这个还款能力呢他们无非就是说我到底是今年买房还是明年后年买房的那这个时候我们才会针对他的情况去做一些建议我刚才还在想一个事情是不是我信息减房了就是我可能老是会刷到一些
年轻人觉得自己觉悟了觉得说买房让自己悲伤有一个二三十年的房贷非常的不值然后呢打消购房念头的这样的自媒体文章或者是帖子我觉得去世发生了很大的变化因为北京一直没变是你变了非常好
我输不了很明显就是因为北京一直是个北京他一直租息不怎么高破破烂烂的也没什么心房供给然后你一直在忍受那你变化的原因是你不想忍了那你不想忍的原因是因为我们这代人给北京的成长性的预期被打破了
原来是个估值 40 倍的城市从一个大盘成长股变成一个大盘价值股以后你就不能接受它有那么高的估值了然后你给它成长率期下降了而你为它愿意背负或者忍受的无论房贷月供还是这个产品利益
还是各种东西也好你的预期下降了因为我最近在区上也看到这个现象就是比如说大理啊北海这种数字游民社区它的房租其实涨得很厉害而且一些小院子它其实房价也在涨包括乌鲁木齐这类的叙事我发现大家开始有一种逆城市化的倾向去寻找一些评论师有个概念叫明日故乡嘛就是作为一个数字游民或者一个退学养老的一个躺平的人他
去选择符合这些没好想象的一些城市和地段我觉得这个叙事就是在打破去年我还跟你聊过我说这个东西很抽象就原来我们都讲地段现在越来越多人看产品地段不用很好但你能不能窗外有绿色
然后底下有没有烟火器然后最近上海有一个叫能见的新盘原来都是从四高楼往下选然后你会发现如果没有视野的情况下大家的首选居然是三到六层就一个 20 层层高的一个房子
居然最先被选掉的三到六层大家怕火灾跑不掉吗我觉得这是一方面还有就是我觉得大家现在在乎的是平视小区绿化原来是就是人上人啊或者俯瞰那个天际线现在就是我看了产业就烦看不到写字楼了没有搬过来的地方对我宁愿矮一点对吧所以我觉得好多叙事都发生了变化
但是某种角度上叙事是被趋势所决定的在我们刚开始房产办事务第一期的时候那时候叫什么叫做穿拼多多买大平层核心叙事到了去年核心叙事是什么呢是买美债租别墅
到了今年是什么呢省吃俭用买黄金大家去看一下社领的一些数据在通缩的状态下只有黄金饰品的消费在以 20 多个点的速度在同比的增长那么大多数的这个消费其实都是在降低小红书关于财经的第一热门词在 23 年之前的每一年都是房地产
从 24 年开始起就变成了黄金也就意味着说老百姓并不是说因为说我觉悟了而是因为通缩的大环境使得他们的预期发生了一个变化所以我觉得如果真的走出了通缩你现在所面对到的所谓什么躺平所谓享受宜居所谓 chair 生活大家立刻全都支撑起来了
对从大理飞回上海也就是一瞬间的事情连夜迎阵转账开户但是我觉得开发商的行为逻辑和我们购房者行为逻辑要分开你看到开发商很乐观的时候你跟着乐观是不对的
为什么因为开发商的周期是短的从土拍到开始建到全部售完可能就一年两年的一个时间所以他只要看短期就行但是对不起你还贷可是要还 30 年你住可是要住十几年呢
所以有的时候你会发现地亡平出的时候有可能整个的周期已经走到了一个极限甚至开发商本身已经可能很悲观了但是他觉得反正最近一两年不会奔我先拍地拍完地我赶紧卖了卖完以后对吧我拿过来身后洪水淘天对啊你对开发商来说他后面事情就很难去管所以有的时候你会发现说开发商非常积极的溢价拿地他看上去非常非常乐观
但是这个乐观可能对于普通的购房者来说是个假象因为你的还债的这个周期是非常长的我觉得今天一定要提醒大家这样的一个风险我怎么感觉主流叙事是大家完全知道这样的风险然后呢大家在躺平但是也许当叙事稍微改变了风向改变了趋势改变了大家就又回来了我觉得有可能因为我们 80 后还是出生在一个比较卷的一个环境当中的我感觉 95 后 00 后真的完全放弃掀桌子了对吧
对完全放弃这个事情对不要持有老灯的资产不要持有老灯的价值观是吧比较古典的价值观和资产比较古典的价值观我觉得就是如果你真的要拿 20 年 30 年的流动性去持有这个东西我就真的觉得没有必要但是如果你本来就有了房地产之类的资产你从一个差的产品换到一个好的产品你从一个流动性差的城市换到一个流动性更好的城市
我觉得这个是比较有价值的至少对生活上来说是有帮助的而且我觉得就是世界上不同收入结构的人他在房地产上的杠杆率是完全不同的我在节目当中其实也和大家交流过事实上来说是越是年轻的人越是收入相对比较少的人他在房地产上的仓位其实越重越
越是超高净值的人他在房地产上的净值占比其实就越低他加杆杆的空间反而会越大
有可能他觉得说他原来做外贸的原来是出我东西去美国现在这情况下他也不能做了他的战略收缩了他在老家关掉一个厂他来上海就可以买好几套房这种收缩状况下的房地产的一个繁荣也是我们现在看到的这样的一个风险因为我觉得我们听众听的时候也会在想说到底是谁这么有钱动不动就豪至 5000 万以上买大平层买豪占
包括我之前看到 Nick 老师和男师给我的这个数据嘛就是现在有非常多这种 300 平以上的豪宅是非常好卖的对这其实挺危险的我自己也觉得挺危险的因为盖新房比创造
富豪的速度总是会快很多的而且超高层和高层的豪宅实际上它是不占土地的很多人觉得土地是稀缺的土地根本不稀缺上海这片土地可以让每一个购房者都能住得上大平层只有住宅的指标才稀缺如果后谈这一篇只要开出去几栋超高层
它就可以创造出几千套的大平层几千套的售价几千万的房子所以这个房子其实本身是不稀缺的所以就是说对于土地出让的一个克制如果失去的话也就意味着说豪宅的艳赛湖会使得总有一天这个房子会滞销卖不动而一旦滞销卖不动的话这个预期被打破了以后
就会出现很多的一些连锁反应就会使得说现在暴涨的这类的品种可能过两三年也会变成大家弃之不要的一些东西但是是不是任何品类它就是会有这样的周期呢它有周期的豪家周期其实是一个下行防御的标的哦
为什么这么说呢就是你看过去 2018 年上海也是豪宅卖得很好就 18 年我印象很深也是很类似现在的状态就是中央部资产下跌在 20%左右吧然后豪宅的新房还卖得很快因为它是体现在就是流动性不足的一个收缩防御的一个资产的一个逻辑下因为一旦周期复苏高风险偏好回归那流动性最高的资产会受到资金的流入所以它又马上会切换回来
现在还有一个现象就是你会发现各地的政府图拍都在供豪宅我觉得比较典型的像长沙现在基本上都是大平层就是图拍出来的全是大平层苏州也是大平层低迷上海原来是 7090 对吧然后现在也开始出现 120 到 140 然后豪宅也在大量的供应所以政府跟开放当然是什么好卖就做什么但这个就像你说的它的周转周期很快但是豪宅的周期可能也就上行个两到三年就会结束所以我跟你的观点是很像的
就现在豪宅它是位于一个强势放量的阶段如果回到主流的一个刚需的这个行情又会把豪宅的周期拉下来对我觉得刚需是最难的我其实觉得刚需非常非常难你说刚需非常难指的是你觉得刚需恢复到之前的这种上行叙事是非常难非常难因为房子是不太会折旧完的
就是很简单就像我们现在大家看到黄金一直在涨但是存量的黄金它不会消失掉的就是比如说茅台茅台有可能会喝完你买了一个非常珍贵的人参藏着它可能会被老鼠吃掉它是会完蛋的但是黄金这个东西是人类历史上这几千年挖掘的黄金可能 95%还在它不会在墓葬里边比如说在中国古代黄金是属于一个持续通缩的状态因为黄金会
比如说到了庙里边会去诉金佛或者会作为一个陪葬品会埋到地下去所以黄金数量会越来越少但现如今不会的现如今是黄金是作为首饰品和作为央行的储备的货币它会一直在市场上流冲如果黄金涨得太多这些人就会把黄金给抛出来他就会把价格给打下去
房子也是一样就是对于刚需来说中国已经不缺房子了中国缺的是好房子那在不缺房子情况下人们改善永远是从小房子换大房子那也就意味着说如果这个城市在老龄化和总人口数量不增加的情况下绝大多数的中国城市都会变成是一个人口流入或者负增长的城市在这样的城市当中
刚需的房子是很难很难有接盘者的你可能就是只有北京上海深圳和南方的相当多的一个城市和中部的一些省会的城市它人口是持续的进流入但是可能我们 300 多个地级市当中可能有 80%90%它都会处在人口流出的状况
在人口流出的城市当中它的刚需房会有行情吗我认为这个可能性是非常低的所以我认为整个的刚需可能就除了几个核心城市以外绝大城市的刚需它也许流动性还能有但是整个价格再回到曾经的高点或者是相比较现在有个大幅的增长我认为这个机会可能永久性的就没有了就可能万事万物都有周期但是可能刚需房没有回不来了这个叙事就走远了
对于大部分城市来说因为你人口鉴定了你结婚的人还在降低你这个刚去怎么会有机会对吧我倒是乐观一点我觉得周期还会有
然后但是叙事肯定会切换因为盘子越来越重你不可能大盘再起飞一次因为盘子太重了你说的不会折旧完但是一定会有新的主线被拎出来你用商品期货看黄金已经很久没涨了在 21 年之前也就 21 年之后这三年四年的时间被拎出来大涨我觉得房子也是一定会有新的叙事出来但这个叙事很有可能是跟我们之前经历的所有叙事不一样
是刚需的叙事啊一线城市的叙事或者这个中央部 100 平三房的叙事我觉得都有可能被颠覆掉包括地段的叙事那我觉得你刚刚说就是现在自住跟投资的分别我觉得这个很像炒股如果你投资成功你一定发现了某种价值而且发现了一个好公司我觉得买房子是一样的如果你在房子投资上能够盈利你也一定是提前发现了某种叙事就是说你可能现在买一个房子现在看不懂他到底自住到底好在哪儿
但是也许过三年如果你的房子大幅上涨了那你一定是挖掘了某种叙事压中了某种叙事压中了某种自主叙事因为我们叙事变化很多比如说原来上海要住在那个老塔楼老塔楼里然后后来要住在许家慧新的那个板楼里然后后来又要住到什么碧云连阳然后现在又在换那我觉得接下来还会再切换
那我现在从趋势上来看我会比较看好除了刚刚说的好产品和高租息这两个赛道就未来可能自住住在好房子里然后还要配置一些高收租金的资产这些租金可能在全国各地甚至有些老或小去专门做配置这是有可能的我更看好一种就是说
我现在关注到跟数字游民和退休养老这个两个群体因为这两个群体也是剧烈的放大就退休潮正在发生嘛就我爸爸妈妈那一辈哇好羡慕他们状态对就是又有钱然后精神状态又好他们是全职消费者啊花钱就是他们工作主要他们还有钱我跟我妈聊过她的购房需求她才不管什么地铁购房她还有购房需求啊有啊有啊因为接下来可能她面临的问题是如何培养自己的爱好我妈喜欢二胡嘛
然后他还喜欢养鸟然后那肯定要一个院子如果有能力的话那他才不会管什么学区地铁核心地段根本不在乎他在乎的是跟他爱好有关的那一系列的空间承接然后老姐妹住在一起那我觉得还有一些就是更大的空间我觉得他们有自己独立的一套选择逻辑这套选择逻辑绝对和之前的
地段论啊这个产业论是很不一样的这是一方面然后另外就是因为我自己就是开始做自由职业之后呢我发现数字游民这个群体也不能讲数字游民吧就是一般可以远程工作的人也可能是打工的但是他可以远程办公那我会发现我的购房需求又发生了翻天覆地的变化就是我完全可以接受比如说在乌鲁木齐买到房这里租房
而且我会乐于在不同地方租我跟原来不一样我原来最好是公司在这我就要住在对面我能走路到公司底下最好还有很好的商圈现在根本不在乎这个东西我在乎的是这个地方有没有去还有就是我能不能快速的到达交通枢纽比如说我去杭州是不是一脚油门就到高铁站了我是不是就能很快的上高速闸口
然后还有就是我这个地方是不是让我在家里办公的时候赏心悦目这是我现在特别在乎的我昨天还刷到了一个笔记他说我不工作之后发现人根本不需要旅游因为你每天都过得很开心了没有压力了尤其更不需要五一去旅游了我现在不是有了一个小工作室吗小工作室呢我跟朋友合作一个工位就在上海第二台南京西路这个吴江那边有个
那个地方是特别好是一个两层的民宅一楼呢可以做个小的视频的一个播客间二楼呢可以摆几个工位你推开门就是窗外就是你要有花香然后看到这个就是南京书路上的那些豪华的一些奢侈品牌又很方便
其实像这样的一些民宅它的租金也是非常低的所以我自己真的感觉说你只要不上班你的选择面就会大大的扩展甚至我在黄金地段就像你说的有烟火器旁边就是商圈我租个老婆小然后好好的装点一下
你说的要有低密洋房或者那个对面要有花香我租也没关系我愿意去倒腾因为有的是时间对吧所以我觉得这两个群体是我现在看下来是一个在趋势上可以验证的一个爆发性的一个需求关键是 40 岁以上的人都没工作了我身边跟我同龄的人在聚会的时候
每吃一次饭就是一个人就离开这个职行就越来越少就能有工作的人已经越来越少了所以就是大家就在找一个饭哲就是从我 40 岁到退休我得找个饭哲吧饭哲就是吃饭的家伙吃饭的家伙比如说你做播客也是饭哲你做一点投资就是你个人炒股也是一个比如说也是个饭哲吧
你开滴滴也是一种范哲开滴滴也是一个范哲对吧但是你在有这个范哲情况下你还是得有一个和朋友聚会交流和工作的一个场地你也不能天天在咖啡馆斜逛所以我觉得当这个需求铺开之后其实很多人的生活方式也正在发生一个挺大的变化和大家分享一个故事这故事我很小的时候就听过但是前两天
纳瓦尔去参加一档播客节目他又重新讲了一遍他说苏格拉底走进集市看见许许多多的奢侈物品哇他感叹声说原来这个世界上有我那么多不需要的东西这本身就是一种自由就是人不想要某些东西其实就等于是拥有了它就是我们看到现在城市的人之所以活得那么累
是因为你总想要得到很多很多东西但是幸福其实是有两条路径的一条是成功你得到了东西你满足了物欲但是人的贪念是无止境了你得到了开心几天之后你又要去追索那还有一条路是什么呢你一开始就不需要去拥有它我不知道哪种方式是更加正确的
在过去的 20 年当中我们整个国家的居民财富整个居民的资产负债表其实都绑定在房子这一件事上在我的父母辈当中很多人买房赚了 20 倍生下小孩培养他读书毕业以后又赚了几十倍上百倍人人都是巴菲特在你目力所及的成功样本当中买房
计划就是那种 ROI 特别高的事情因为你能看到无数多的成功范本买房就是赢就是成功甚至在某人眼中它就是幸福但是这个时代其实已经过去了
就是房地产繁荣所对应的整个趋势结构已经发生了变化你不能指望今天买房还能像过去 20 年那样翻 20 倍你也不能指望说现在培养一个小孩你花个几百万送他去读书他还能给你赚回来一个亿这个可能性已经非常低了在目前的情况之下的话如果你还决定去买
你就要想清楚一件事你是不是真的做好准备要花 30 年时间去为他买单去慢慢的混贷这 30 年时间你每个月可能都需要去损失更多的时间放弃更多的选择背负更多的压力你到底有没有做好准备我觉得这是每一个贷款买房的朋友需要去关注的一个点
人是不是一辈子非得被一个钢筋混凝土的东西给他绑住我现在是其实打上一个挺大的问号我不能叫不同意那个说法吧这包括我自己感觉旅居是一个需求但是买文旅房本身挺难变成一个需求因为人有四处去玩这个需求但是没有在一个地方玩需求嘛
而且过去 10 年 15 年由于中国的基建特别好导致于每个城市它都会有超量的一些五星和豪华五星的酒店以一个远低于全球平均价格的一个东西给到你那么在它未来 10 到 15 年没有折旧的过程当中其实我觉得对于一个人来说它就应该在中国拼命消费
因为你在全球范围内已经找不到这么好的一个消费环境了就是如果你能旅居能够自己有一根网线就能赚钱的一个营生那你在全国各地去换城市旅游居住然后赚点小钱养活自己那也许会比你每个月在一个城市还房贷这种感受会更好一些可能还能多活几年我觉得这也是我这次录制之前有一个很深的感受就是当大家对于这种
靠房子赚钱这个增长不再抱有期望之后就会出现像我说的就是突然觉得对于北京的这个生存状态没有办法忍耐大家都开始思考就是这个空间和我想要的理想生活之间的这个关系从自己的居住环境再反思到自己的生活状态不管是工作状态也好还是一些其他的状态也好就感觉这一串它是
连在一起的是对所以就是回到自住的房子我觉得就是当下你说各种破房然后各种差但我觉得你真正想自住的那个产品还没出现要么就是北京还没有好房子要么就是也许你的最佳生活方式压根就不在北京或者还没有出现这样的对你量身定做的我感觉对于
绝大部分人来说可能都是后者因为北京比较好的房子我有看过一些比如说在石井山啊在驿庄啊这些我这辈子都不想去住的地方啊那些基本上都是因为结了婚必须得有房那边肯定性价比更好一些大家才买的那个地方但是你上班通勤最起码两个小时打底对所以我觉得就是现在老的叙事还在破灭新的叙事还没形成我觉得还是充分的开放因为刚刚说的很多叙事是前所未有的我们都没经历过的它是全新的范式
然后我去看趋势到底哪些,你说你不看好文旅也好,或者有什么基本观点都行,但是一旦这个趋势开始有些资产进入右侧走出来了,那我觉得我会充分的去尊重,然后去交易,因为我认为跟着趋势去做交易,它在终极意义上就是在发现什么是自住的好房子。
不判断只赚钱对就是说我跟上趋势然后最终那个他一定会推给我两年后可能一个标准的比如说 90 后的一个生活状态自助饭食就会出现那现在显然是还没有的我觉得你也没找到我其实也没找到趋势也没有找到没有任何区域在反弹或者在持续的走高有很少很少非常少
像我刚刚说的一些局部的我们现在聊都看不懂的这就是我的一个思考吧我的一个思考是中国真正意义上的一个社群文化可能在未来两到三年当中会实现就是原来你想象一下就是 90 年代之前上海的传统小区这个小区住的都是什么都是同事
很多啊就是工人新村大家都是这个棉房厂的大家都是钢铁厂的到了商品房开始改制以后买了这房的人都是各种各样的人他们彼此之间既不相同他们也没有特别相似的一些观念想法你跟你的邻居没有丝毫的交流但是这个事情到了 2024 年 25 年其实正在发生一些具有一些变化我最近一个朋友跟我讲他说他想在临港买套房
我说很震惊林岗可是上海著名的房产黑洞这买了房的人可别想卖掉了就一辈子住那了我说你为什么想这么做他林岗有一个挺好的学区房他有一个朋友在那他们班级里边家长有 17 个博士
我听了以后就很震惊我估计就是一个高科技企业可能在那边就是他说他觉得那是一个房价比较低因为他有三个孩子因为三个孩子肯定就是也得老人爸来住他来上海市区买那么大房子他实在是难以为继但是他觉得在那边又有学区孩子能够受到比较好的教育而且那边可能有一些
含笑有红乳往来五百丁韩国率很高对可能那边就是有些科研院所一些机械半导体的包括一些公司可能都在那边我自己的一个感触是什么真是会集群化你会发现说人在张家买房的那些新房那些业主他们的用户画像越来越接近了他们太像一类人了
那在临港买房的家长他们也很像一类人那么在未来我们说许会黄埔静安的旧城改造以后可能一波小红书的博主都住在武康路对吧可能一些电商的或者是一些互联网的一些巨额可能都在那个黄埔区对吧一些那个 old money 可能都在这个地方可能一些老上海的传统人他可能都在北区的一些地方去生活我觉得就社群文化也会建立吧我觉得这是一个我看到一个比较有意思的一个观察嗯
就是产业和新房的定价会使得有共同偏好和共同产业背景的人开始聚集在一起你看你朋友说想跟你一起买房就很合理吗
只是在实际操作上做不到而已自媒体买一栋楼是吧我觉得技术上也很难因为对我来说我也不太希望能够把房产把这杠杆加的那么高我觉得可能大家可能心里还有两个问题我就可以在最后还是稍微聊一下一个就是在现在我相信 Nick 老师应该有很多这样的发言权就是现在把房产还是作为投资标的这些人里面有哪些现在这半年涌现的有意思的玩法然后另外一个就是
对于那些真的有一头牛的人来说现在到底怎么卖如何能卖到一个自己舒服的位置我先说那个玩法刚刚其实聊的也差不多了就是可能总结为四类吧第一个就是买好产品和产品套利而且产品好的时候它的价格还不贵
因为它得房率大幅提高价格就归你 20%这是很让人很心动的第二类就是刚刚说的租息套利我这个城市租息太低我干脆就不买房租房我在别的高租息的城市买房买的房供来补贴这叫租息套利第三个是法拍套利这个有点反常识但它有点像做事商就很多华北的法拍房最近在涌现供应量在爆发
然后市场上出现了一种独特的玩法就是七折进八折出然后反复倒就其实它有点像那个证券市场里面的做市商它其实提供某种价值就是给这个市场注入流动性如果没有它的话可能七折没人要就要到六折了那这个市场就会恐慌了所以其实这类人他付出流动性然后赚了他的这个流动性溢价吧或者流动性补偿这是在下行期很有意思的一个玩法
就叫法拍套利第四个是土拍套利就是你最开始说的最开始说的这个因为不限价导致的帝王然后跟二手房的这个 gap 催生了这一类房子的上涨那你是哪一种我现在符合我见讲还没有出现我属于第五种就是观望等趋势复苏在右侧建仓的人就是我还是不见兔子不杀因为机会成本很高嘛就是你看最近黄金包括一些高股息的红利在上涨它其实吸收了房子的资金就
就之前房子跌了大家不愿意卖为什么呢因为没有其他地方的赚钱效应现在大家会去对比说黄金一年涨 40%但我房子一年亏 5%10%如果没有那个刺激我还好就因为有这个赚钱效应存在我会觉得我的资金沉淀在房子很亏我要卖房去做那个事情所以我觉得现在房子也没有到对于趋势交易者对于我这样的人我觉得没有到要付出筹码的这个时候因为它的赚钱效应还
不能让我去博就他的这个盈亏比还不够其实我补充一下为什么法拍就你会发现一手非常火法拍非常的冷为什么这是某种角度来说因为一手是是一个卖方定价的一个市场它是一个纯粹的比如说是政府定价然后给到开发商这个价格然后是个卖方定价市场然后二手呢是买卖收放博弈的这个市场而
而法拍不一样法拍是一个纯粹的一个买方定价的市场因为卖房子的法院他是不管多少价格成交的他只要把房子卖出去就行了如果流动性特别差的情况下他就跟我们看到的艺术品市场拍卖的逻辑是一样流动性衰竭就会使他价格下杀的特别厉害所以这个时候去买法拍的话如果你有一些
技巧或者说你能做好足够的备掉的话事实上你是可以买到比现在的这个二手交易房价更低的一个程度的嗯 这不作为投资建议对 是有这个可能性嘛对于现在要卖房的朋友来说的话我的建议就是说如果你是确保了说我要置换或者你想清楚了要卖无非就是挑一个时间的话我真心觉得现在未必是最佳的时间
最佳的卖房的机会是什么状况呢一定是刚好有一个房地产的一个刺激的政策出现这个时候你在这个政策出现的当晚你把房子挂出去你想到了当晚那个情况下中介肯定会把所有的利好铺满整个市场
然后会通过电话促销也好各种方式也好把潜在的一些想买房的人一把全部都给摞出来让你去看房就那个时候效率会更高因为当一个房子如果一直挂着又没有人看又卖不掉慢慢的中介对于你这套房也没有太大的一些兴趣了
对于卖房的来说他也会在当中会觉得很胶着只是这个政策的目前看来一直都没有看到以往我们说金三银四金九银十这四个月是房地产的流动性比较好价格比较高的这四个月现在我们看到四月份已经结束了
那么接下来五六七八的月份随着天气的慢慢的炎热可能很多城市的这个房地产交易量都会下降对于想卖房子来说我觉得后面几个月可能都很难迎来一个特别好的时点除非政策突然放开然后只能备战今秋九月我其实不太建议裸卖的一直不建议裸卖不建议裸卖的
也不是为了置换我觉得现在是一个非常就刚刚说的紧平衡实际成交价其实大部分比如说一线城市的大部分小区其实都高于去年 9 月但是现在边际快发价还在下滑然后这个下滑的速度已经进入了极端区间然后一旦进入极端区间而且还在放大跌速的时候这个过程是极度不可持续的我不知道它会击穿到什么时候如果击穿 1.4 就是创了史低
如果到了 1.2 1.4 也是一个极端的水位那我觉得这个水位因为趋势传达到市场舆论它是有一个之后的它是有个星期差差不多一到两个月也就是从现在推到五月份市场会感受到这个跌速并且流传出一些舆论上的恐慌感或者是悲观情绪会逐渐蔓延那这个蔓延其实会反过来去倒闭政策出现
因为过去已经四轮救市了其实再往后我们都知道行政手段不多了就是手段是越来越少但是这个手段是越来越大的我自己会比较偏乐观就是在于我觉得这个变盘期可能在五到六月份之间
可能会出现一些既伴随着社会舆论悲观又伴随着极大力度刺激的这样的一个市场这个市场就很分裂就是说你又看到了巨大利好政策利好但是情绪又极度悲观而且大家在持续不断地卖房子那我觉得这个点其实可能就是左侧的第一个买
这反而是一个买房的时机我觉得这可能是一个折扣率最深最有确定性的一个第一个买点我觉得这个买点可能很快可能就在六月份让你给卖家出读引就像说买家这是好时候也挺好的我的观点是这样很有可能错我觉得去年打破了很多常识去年跌速很快但是最后政策出来还没有完全的止跌那现在到现在已经第五轮了所以嗯
首付的 15%了我很难想象接下来的政策会是一个什么面貌所以我自己也在就是关注这个事情反过来想你这样也挺好的你鼓励大家这是个好的买的时间那不就是好卖了吗我觉得是这样就是对于很多的中国的投资来说我们所经历周期还是太短了
那资产周期很长导致于说我们对于现实的体感第一是容易之后我还是一个三四十岁的宝宝当中国人可以拥有首饰金的时候是八十年代就是法律明确的说中国人可以通过持有黄金对吧那么中国人开始拥有商品发行 1998 年也就意味着说我们所体会到的这个周期往往很难去准确的刻画出资产价格它可能的一个走势就是我们只能是从
常识来判断常识来判断就是有相当一部分的房子将永久性的不再稀缺他再怎么折旧他这个房子依然在那他没有他我觉得这个是我所能看到的一个就是我们还没有见识过什么叫真正的下行大下行就起对不对
你想说这个对啊因为我们上期节目就说了呀整个新市场国家的第一次房地产周期都是一个十年十年起步的一个下行也会剧场对但是它的主接浪可能就是三年四年但是它整个你回到原点可能叫十年或者十年以后对所以我觉得无论如何我觉得就是观察趋势之后再行事我觉得非常重要因为有可能
它是一个很长的下行趋势我觉得大家是希望你能给我一个比如说这五个点对吧你一一对照如果有符合这五个特征你的房子必须得买对我觉得有两个点可以对照第一个去查看自己的产品力离现在你城市的最新的一代住宅到底有多远的距离比如第四代住宅虽然很好但它只有五个星盘你周边可能只有一个星盘
物理距离有多远物理距离如果旁边有一个在背刺你的那你在这个产品历的第几个代际对吧你在什么水位是第一个清单第二个就是看自己的租息每个城市租息不一样就是你去看这个租息它到底有没有吸引力
因为最终这个市场在降息的过程中会不断的给高足息的资产去做投票就是你现在银行利率是 1.1 如果未来降息降到零点几比如说零点七零点八那这些高足息资产它的估值可能会就是被推到更高
所以我觉得就是这两个清单如果我来列几个清单的话第一个我觉得资产配置本身就是你把风险放在哪你回答就回答这个问题你只能跟风险为伍无非就是说你把风险放在哪如果你把风险放在房地产的话你得确保你的资产是有流动性的我们叫做第一性原理我觉得这事是比较重要的
第二个就跟 Nick 说到的一样就是你所持有的资产在你的板块当中的一个位置是很重要的如果你比板块当中的房子都要老都要旧都要差那么你要当心了你很有可能你将是涨幅排名居后的甚至说是跌幅排名居前的一个盘第二是你所在的板块本身如果它是加速衰老的
就相当于过去两到三年你会发现说以上海为例像碧云啊像古北啊这些地方它的房价跌得非常厉害是因为它是第一代国际社区它建成最早它那时候是最好的豪宅但是当这个豪宅的整个片区到了 20 年以后这个小区当中的一些人他就会纷纷的搬离那么整个小区的这个跌幅就会加速的一个扩大
第三个就是你所在的板块本身它的产业它在不在一个产业的趋势当中你附近的一些产业会引入更多的一些就业的一些人口还是在迁出就比如说你所在的板块你华为搬走了对吧你通用汽车搬走了你所在板块其实就是非常危险的
但是如果你突然来了一个大企业或来了几个跨国大企业甚至来说你所在的这个片区有家公司马上就要上市了那么你所在的片区要想价格下跌其实是很难的一点事这样的一个微观的一个
变化其实在每一个城市的每一个小区都在发生这个我们很难给出一个总体的一个建议但是可能需要你对于自己所持有的资产做一个基础的一个校准这是一个评估手册你针对这几条你自己去针对自己的房子做一些 check
对 但是最简单的话 如果你持有的房子在 top20 的城市当中的又是在所在板块当中一个比较好的就是无论从房龄和居住感来说都是比较好的话你不应该为此担忧 因为在大的博懂当中如果你不好 其他人只会比你更差
所以我觉得如果最后一句话的话我觉得就是对大家给出这样的建议那两位老师预测一下我们下一期大概什么时候会录呢我觉得对于一类资产来说拐点和极值的时候我们应该出来讲一讲其实我觉得现在真的是有点拐点因为过去半年这个评委期被打破了然后在下降的过程但是如果下降到极值的时候我们也可以再出来再来讲一讲好呀那谢谢男士谢谢 Nick 老师
我们争取能够尽早见面因为确实每个人的情况完全不一样每一套房也完全不一样如果大家有更多的疑问也欢迎大家在评论区里留言提问我们能回答的尽可能都回答一下再次感谢好 再见
以上就是本期的全部内容如果你喜欢这期节目欢迎你分享给你关心的亲朋好友就像我在节目里提到的每个人的情况不一样如果你有更多的问题欢迎你在评论区留言提问我们会尽可能的为你做出回答
也正如天南老师所说资产配置本身是看把风险放在了哪里要做到这一点如实记录直观看见就非常重要我们有只有形 APP 的有形模块已经逐步升级成为了你的家庭财务工具箱这套工具箱可以帮助你更直观的记录和看见自己有多少钱你的家庭资产是如何分布的分配的是否合理以及你是否有把家庭资产暴露在了不必要的风险之中
如果你是新用户我们尤其推荐你从家庭资产记账开始也许你会发现自己比想象中的更有钱升级有志有性 APP 到最新版本你就可以体验到了去试试看希望你会喜欢最后请别忘记订阅我们知行小酒馆有空的话请给我们留一个五行好评或者收藏我们这会成为我们前进的动力每周晚 8 点和你相约在小酒馆我们不见不散