美国生活攻略：在美国换房的标准姿势，费用与基本礼仪
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好,随口说美国那现在时间是洛杉矶时间 12 月 29 号今天是星期天我这一阵子是比较忙所以说前面有三周的时间我们把这个开放的这个平台直接把我周末的直播就放进来一个呢刚才说了就这一阵子实在事情太多当然还有一个就是其实我也想让公开平台的

我们原来的这些老听友如果没有加入我们这个会员的听一听感受一下我们到底会员直播在说什么那当然会员的内容和公开的这个内容有比较大的差别

就是会员的内容更注重比如说新闻 时效特别是中美之间的就是跟我们投资 创业留学 移民这些相关的也就是我说的叫做这些内容对于有用的人来说叫做千金难卖这个观点我一直

很坚定哈因为其实有些人在听完我的会员节目之后还是有一些东西不明白然后再找我私下交流的时候发现哦那真的是 case by case 就是每一个人他有不同的这种自身条件所处的状态就是还有就是时机啊就是你小孩多大呀然后自己多大如果想在美国发展那么你原来的条件是什么嗯

所以这些基本上构筑了我们会员内容的基础那公开的平台就是基本上和这些无关了就是我们会避开新闻中美关系投资其实投资是有时效性的所以为什么我们会员的听众其实他跟得非常紧因为大家知道一周前的讯息和一周之后你去执行那这里面天差地别

那当然大家也都从我们会员内容的里面寻找到了就很多人很受益嘛因为这种大的趋势甚至投资的一些细节都是有需要的人他觉得很有收获的但是我们公开的平台这些就都避开了就任何任何的敏感话题

我们都避开因为我还是希望说公开的这个平台呢它能够把这个内容留住就是三年之后来听还是对你有用所以这期我们就恢复成我们随口说美国的内容那当然这期的内容呢是针对在美国生活的人

那现在这几年呢就是到美国的我们的水口说美国的听友也越来越多然后刚刚来的和生活了一段时间的他的需求又不一样那因为我还是比大家早所以我其实经历的很多东西我在海外的这种华人的信息当中其实也搜寻不来有些东西你去找专业人士他只装他自己的那一块

或者说他比如说他是会计师或者他是律师他是房产经纪他是保险经纪那么他只从他这一块的角度那超出这个范围呢他们是不愿意跟你讲为什么因为多一件事情他多一份责任而且还多一份出错的责任那么这个是我在美国生活这么多年的一个很很深刻的体会那当然还有就是每一个人他

的条件需求都不一样所以我在这边做很多事情也都是摸着石头过河很多事情也都是第一次做那第一次做呢就是说有经验有教训那我这期节目呢就把我其实今年做的最大的这件事情就是叫换房把原先住在沃纳的房子卖出去同时呢在帕萨丁纳买一套新的房子那么这就实现了换房会不会让我看见

i passed out i should feel your end of year but now

我先说一个结论就是如果你的生活重心的确是出现了这种转移那像我们家庭我们的生活重心出现转移就是因为 Yuna 跟 Ling 都考到了帕萨迪纳的学校原先他们俩是在距离我们家大概二十几分钟的车程的一所私立学校因为 Yuna 考高中那就考到了帕萨迪纳的原先她就是一个比较理想的目标的学校当然后来她的目标又提高了这个

但是提高的那个目标没有进那就又落到了他原先就想去的那个学校那 Lynn 呢也非常 lucky 考到了应该算是帕萨迪纳最好的小学我们说的是斯利小学那这样子呢我们的重心就从原来的沃纳这一带呢就转移到了帕萨迪纳因为帕萨迪纳跟沃纳晚上开车也得开 40 分钟

但是最关键的就是你送小孩上学跟放学全是上下班的高分期就是最起码一个小时以上稍微晕堵一点一个半小时那这是我们不可能接受的嘛就算是一个小时送一趟要回来接一趟要回来试探一天这里面一天四个小时在这里面就磨掉了关键的关键是在于其实如果让小孩花四个小时就你大人开车花四个小时

小孩也得花四个小时在车上这对于小孩的学习成长都是非常不公平的因为你有这四个小时他可以去锻炼身体他的身体就更好特别像令这种展身体的时候我们现在是十分钟我们就把他接回来了然后旁边就有一个网球场就当然他现在令也打高尔夫球但是叶子觉得高尔夫球的运动量不够嘛然后我就陪他到旁边的网球场我们都能够打一个小时的网球每天所以

所以我的结论就是如果你生活的重心的确是转移了那么你最标准的动作就是换房我为什么特别强调这个标准动作当然这是我的主观因为我们的身边人大部分不做这个标准动作然后很勉强的搞了一两年之后受不了了又得换回来最重要你要做上标准动作

这就像那个很多运动你一开始就自己想当然了就动作不标准当然也能打到球但是你最终都要改过来然后你去改的时候就特别痛苦我说一下我身边的人怎么解决这种其实重心就小孩的重心已经转移了他们当然他们会受很多的因素影响绝大部分是因为父母的工作单位是吧因为小孩子那边上课那这边父母还得上班呢嗯

但这个我觉得还不是最重要的最

最重要的其实在于那个生活的惰性他习惯了在这一带生活那你看我们在温娜生活了七年当然是非常熟悉那一带嘛最好的吃的在哪里买什么东西去都很方便所以这就是叫生活的惰性有一些我身边有一个朋友就在他买的房子的山下有个会员制的高尔夫球场那他在那边买了会员

这个他小孩现在每天开车要一个小时就是当然他非常非常早就出发七点钟就出发开四五十分钟然后这个爸爸呢就在小孩的学校的旁边打高尔夫球打一整天然后去接小孩然后回来但这个也不是标准姿势啊不可能天天这样嘛所以他

为了保留现在的这个离他小孩学校四十几分钟一个小时的车程的这个房子他说了很多很多很多原因

经济上的等等等等其实还是生活的惰性因为他家楼下就有他熟悉的高尔夫球场会员制等里面有他的朋友是吧他至少觉得我周末两天小孩子都在家里我还可以重心还在这里但是呢每天接送你看他先是他父亲接送坚持了半年坚持不住然后找了一个专门接送小孩上学的

当然他是分工哈就是比如说周二或者是周四或者是一周三天由这个人去接送或者是送那接那又由他们去接因为实在爬不起来嘛天天叫你七点钟爬起来是吧这这坚持了半年坚持不住了但其实对小孩也不公平因为小孩得七点钟爬起来是吧你不管是谁去送那

上面必须送小孩嘛这个他妈妈就一直抱怨就是小孩的时间被耽误了然后又过了半年其实他们小孩已经在那个学校上高中嘛上了现在应该是一年多了一年半之后终于坚持不住了跑到学校旁边租了一个房子

这其实还不是标准动作他跟我讲了很多很多原因基本上这种情况我是我都是就现场我都是赞许的我说对对对你说的对他怎么分析的呢他说我是不会在那边买房子的因为我们说了嘛换房

换房一个是你要卖房子一个要买房子然后他就先拿买房子的这个理由来说他说你看那边那套房子我如果买下来要 140 万它还是一个 apartmentapartment 的 140 万也很贵了但是呢他说我现在租屋子要每个月 5500 这个 5500 里面还含了

就是房产税他说房产税他一年得付两万块钱然后我一年总共租金才付六七万他觉得他划算了那这个划算我是知道的就是我们在讲美国的房产的时候我记得我们随口说美国哎呀

多少年前了应该是八九年前一开始我就说租房是经济上是划算的然后他就跟我讲这个美国养房子费用也很贵啊等等等等我都赞许但实际上他这个绝对不是标准动因为你这样子变成要养两套房子

是吧你搞得好像你原来住的这套房子不需要去付房产税似的是吧你实际上是增加了一套租金嘛每个月多付了五千五那边的支出的费用一点都没变那么这种其实是拖泥带水的方式那当然有人说那我多几套房子也没什么是的就是你投资的房子你可以有十套房子

是吧但是我们现在说的是生活重心你在这边就在这边你再在两个城市之间这两个城市就算晚上开车也得 40 分钟的其实你在生活他们一定要有一个这种过渡期嘛他们在那边生活可能生活了

一段时间之后又会觉得那边也不错那这个时候呢才会慢慢的可能在那边也会找到一个高富的求产在那边也有一个圈子然后这边就会慢慢脱离出来但是呢这个过程他这边养的房子就会多养他三四年像这种房子啊

有些人就把它租出去了但是像我们这种的 single house 其实是不合适去租出去的刚才算的这个经济账大家也知道就是你把房子出租肯定不如你把房子卖出去从经济上划算吧因为刚才说了租客是划算的那房东就是不划算是吧很简单呃呃

你看我如果我也可以 keep 住我在 Warner 的那套房子我也拿去出租但是我 Warner 房子最后卖了 167 万单单利息我们平均七个点 30 年按揭怎么样也要一万亿每个月每个月要付出一万亿那么我那套房子拿去出租最多最多每个月出租六七千也就是说这个租金连这笔资金的贷款

都覆盖不了都别提说你房东还要再付出房产税房屋保险也是房东出所以像他们这种在真正的现在的生活重心租房子的基本上不会把自己的这个房子拿去拿去出租所以这里面其实从经济上因为我那个朋友他跟我讲他说他

他用这种方式经济上绝对划算其实是不划算的他就没算他原来保留自己的这套房子的成本明明可以从一个中心变成另外一个中心的他这样子无形当中多了一个生活中心因为他还得去照顾原来的那个房子

周末得回去吧所有的水电费垃圾费你卫生得搞吧是吧所以这个就生活重心来说它其实不是一个标准知识当然我刚才说了我们一切都是从生活重心的角度去研究这个你如果说我投资我赌这个房子继续散展那这是另外一个事情

或者说我把它出租这是另外一个事情就是说你如果从这个角度去想呢那行那你就考虑你原来的 keep 住的这个房子要么它有现金流它又不出租它没有现金流要么这个房子会继续涨那你如果赌房子会继续涨你干嘛不出钱把这边租的房子也买下来呢

因为你算了半天是划算从这个角度他其实是隐隐的还觉得说哎呀这个房子不可能在甚至有可能跌他先租嘛所以这个都是最后都是两边坚固不到就挺矛盾的一个逻辑这个是我一个朋友其实就是他

有自身的原因吧反正就是一定要拖泥带水这么一大段时间那我再说一个就是跟我们同样在沃纳的他的他是优纳高一届的就是原来跟优纳同一个那个私立初中的他们也是考到帕萨迪纳然后呢当时叶子还在跟我讲他说他们也不换这个房子他们每天接送

我那时候就在想每天接送他肯定有什么其他的条件或者是优势没错他的爷爷奶奶就小孩的爷爷奶奶就住在帕萨迪纳所以他们是有那么两三天是爷爷奶奶把小孩就接到爷爷奶奶住的地方然后由爷爷奶奶接送就是两三天

但是他不可能每天这样干爷爷奶奶倒是没有问题小孩子不愿意因为都是不舒服吃的睡的都不舒服他们这样坚持了两年现在说也坚持不了了就是要去帕萨迪纳去租房子那么这个动作又是走到刚才我说的那个朋友的那个动作也就是说这里面我们身边好多好多的人基于各种原因还有还想起来一个

其实就是和 Yona 一起从她学校考到同一所帕萨迪纳的高中的另外一个就唯一的另外一个家长他们呢用了一种方法是在帕萨迪纳这边买了一个小的房子其实他们时机点啊什么都找得挺好的就是很早就在帕萨迪纳买了一个小的房子

那帕萨迪娜这种老破小你肯定得投入去装修嘛我不知道她现在应该装修差不多了折腾了一圈那你想想看小的房子是不足以承载他们全家整个重心的转移的她其实又陷入这种尴尬境地是我们入学那时候新生交流会的时候

因为我那时候已经把帕萨丁纳这边的房子买好了然后我就说我们这边买了一个什么样的房子我们准备投入多少装修而且装修这个过程很繁琐然后我们在这边旁边租了一个房子等等说了一圈

后来他们两夫妻都说哎呦他说他说哎呀他说我们就没有像你们下这么大的决心就是就所有的人做事情都是这种过度啊各种的拖泥带水然后就像他们已经在这边买了房子但是买了一个小的房子然后他就跟我讲哎呀他我在 Diamond Bar 还有一套房子我在耳湾还有一套房

其实他们跟我讲的时候我正在把我的房子开出来卖当时他妈妈说他现在他说也不好卖他就不卖了当时是不是不好卖呢是不好卖但问题是我都卖出去了在 LA 是没有卖不出去的房子只有卖不出去的价格你愿意把价格稍微调低一点就立刻卖出去了

这还是一个决心的问题这个他两夫妻说的对就是决心的问题这样他这样子看上去有三处房产但实际上生活重心真正在用的是明显不够用的然后呢另外两个房子你还得去付房产税就各种的费用他们好像耳弯的房子是租出去了那当然租出去的房子我不知道能不能 cover 他的贷款因为耳弯的房子从来都是贵的所以这样子他们的整个资产就是看

看起来是蛮多的但是呢他真正自己在用的不舒服所以我现在的观点就是这个也是就结合他们所有的人这种得出来的一个结论就是当你生活重心发生转移的时候你就是做一个决定换房就是在你所生活的地方买一套跟你原来住的这个相当的房子然后那边卖掉

那这样呢你就完成了生活中心的转移做出了一个标准的姿势那当然这个标准姿势它不是没有难度的就是我这今年基本上做的最大的这个事情就是完成了这个换返

我们其实是三月份 Yuna 才定下来考到哪个学校那我们在学校附近找其实我六月份你看好三月份我们还因为当时她还有几所学校在 waiting list 就是她后来特别想去的那个学校一直在 waiting list 到了四月份她最后才定下来就我们一家人最后才定下来那算了

还是去原来理想的这个学校还犹豫了一下因为你这种地域性的犹豫它就会让你买房的时候不够坚决所以我们基本上在看房的第一个月我们其实完全没有敲定自己的说法

所买的城市因为就在这附近还有好几个城市比如说我们当时考虑过帕萨丁纳考虑过斯玛琳诺考虑过格兰戴尔还考虑过拉克拉达拉克拉达我们最后几套房子其实就还好没买因为拉克拉达的房子很多都是在山坡上风景是极佳但是你保险费恩贵我们当时差一点买的那个房子单单

保险费要一两万块钱就一年我现在买在这边因为是一块平地嘛任何什么山火风险啊什么都没有就特便宜才不到两千块钱半年吧那一年就四千块钱那当然还有就是就任何的盘山公路就是你家的风景是很好但是每一次那个盘上来跟盘下去这都需要时间不像我们我们是就在这个

市中心的核心地段就是牵着狗走路出去就到大街我们每年 Pasadena1 月 1 号的那个花车游行就是走路出去就能看以前过来停不到车子所以我们有一个朋友是每年都邀请我们到他所在的公司他那边可以停车然后可以看这个就是别人进来就是外围的

你进来就很难嘛那我们是就在家门口都不用开车的就到时候我们家门口还分着就是除非你是业主才能进来啊那种路总之呢那一阵子就定不下来城市一直到六月份我们在错失了几个现在回想起来有一个是比较理想但其实也还不如我现在的这个

那剩下的那几个呢其实还好没买回头再给大家展开怎么挑这个房子就是你有的时候会被表面的一些现象所迷惑所以你看看这个时间 4 月份定下来去看房子我们 6 月份就买下来了这套房子

我 7 月份还回了一趟中国然后就是其实我自己执行的时候也拖拖拉拉那这一点叶子是一直在他也在后悔嘛我们 7 月份就应该把房子开出去卖会比现在应该多卖 10 万以上吧但是我们后来 8 月份才开出去卖那这里面呢就是我要跟大家讲的

非常重要的一个点美国的房子如果你是卖房三月份到七月份这个是你卖房子的绝佳时机除此之外啊

8 月份之后你除非是像我这样子换这个房子我不想两头跑也希望说早一步把资金回笼如果你有一个大的这个规划的话不要把卖房子放在这个 8 月到第二年的 2 月之间但是呢你如果是买房子那么你最好就是在这个时候

港恩节前后因为这个时候还把房子拿出来卖的你可以跟他砍价钱我们这里面就抛开说美国的房产是年度之外的涨跌就是因为你现在问说明年的房价是涨是跌那我觉得会涨那也有人觉得会跌但是呢你把它收缩到年度内

就是今年的房价那最高峰一定是出现在六七月份最低谷一定就是出现在十一十二月份当然这个又是 case by case 就是你都十一十二月份出去买那么这个时候房源也少你是不是就只能在价格上得到一些便宜但是呢就是光从这个角度去买房也不好因为你买房还是买一个房子本身嘛

至于说你这个房子是贵了 20 万还是便宜了 10 万就从更长远的角度来说这个钱又是小钱你像我如果现在出去买我现在要买的这个房子那就没有了嘛就被像我这种的人基本上我当时买这个房子就是进去只看一眼我就定下来了

谁跟我抢我就给他加价我就把这个房子拿下了我帕萨迪纳的这套房子他才挂出来 20 分钟我就出现在他家门口了这个我讲过然后剩下的事情就是我怎么买到这个房我怎么屏蔽其他的买家是吧那你可想而知那你就买不到了因为我那个房子是整条街唯一的一个两块地并在一起的

所以前后全部是大概占地是 9000 尺就 900 平方我那个房子是占地 17000 多尺就是它是两块地并在一起的但这个是 100 年前他就是买了两块地盖了一栋房子那么你想过去这个房子现在虽然说破旧但是呢

它的置地是好包括它下面的地下室都铺的砖所以就是你都想得非常清楚我要做这个标准知识我要换这个房子在这个过程当中我现在自己去想说我如果很有经验就是木头

摸过一次石头过过河的我再来操作一遍会怎么样呢我发现这里面其实时间也是不够的你要想在单连度完成有难度当然也有人完成了但是也是这种连滚带爬的就是很参数你想想看哈

我们相对是比较缓和的哦我买到房子了而且我几乎是等房子 close 了在没有 close 之前我们不知道会出现什么事情所以我都不敢把这边的房子开出来卖因为我不太愿意说我房子卖因为房子一卖

那新的这个业主跟我们有同样的心态就赶紧希望你搬出去是吧我看有一个朋友他是这样子他房子先卖然后返租两个月就是给他这个时间过渡这样也不错但是你得遇到一个允许你返

因为别人想买那也是赶着这个八九月份小孩就上学了是不是有些人就没有办法答应你返租两个月然后你整个时间又是非常赶所以我其实思来想去好像我现在的这种这个时间进度也属于一个标准范围就不算把它玩砸了就是你如果要单年度就是我刚才说了你三月份才敲定小孩去哪里上学

你找房子你可不得花两三个月那么你就是买的最高分然后这边开始卖房子的时候房子已经这个至少成交量已经下来了那你就得花两三个月时间把它卖出去这里面还还要允许别人过来跟你砍砍价但这里面就是你能不能照顾的更好嗯

我想了一下大概如果你是这么安排可能会更好一点点呃第一你小孩不是上私立学校你是上公立学校那你就可以干嘛呢提早规划比如说你想搬到沃纳这一带上他的公立学校那你就提前 11 12 月份买啊

只有这种你才能够安排你要上私立学校考过去的你都不可能就是你只能确定了学校过去买你就只能买到最高分因为所有人跟你都是同样的需求是吧供需嘛这个最高分的这个点就是这么形成的大家都想在 7 月份之前完成与其再早再跟别人抢那

还不如一下子说哈进去然后再开始卖房搬房就是这个时间点但是功力不一样功力你可以把时间提早你 11 月份买房然后那边因为你那边还得上学小孩的这个学技你不可能把它破坏是吧你那边小孩要上到 6 月份但是你可以把房子三四月份挂出去

你跟他说我六月份我肯定把房子移交给你那边小孩上完学搬家搬过来这边房子正式移交给别人这个是一个比较理想的但是这种是在于你是上公立学校你可以提早好那你说我上私立学校因为我现在身边基本上都是上私立学校的我只能是按照我的这个思路去想

你如果上私立学校呢如果你能够拿出两年的时间来运作这个事情也可以比如说三月份确定了学校然后开始看法你相对可以等他八月份的时候你试着出去看看有没有这个价格能够稍微砍砍价的因为六七月份不可能砍价都在抢然后九月份搬过去这还要基于说你没有没有这种专修的需求啊

就是人家让你零包入住的那种房源其实在美国找房挺难的好然后呢然后你这边的房子就是给我空到明年明年二三月份开出去卖那这里面就是房子本身的差价一进一出以 150 万左右的房子来说呢你一进一出可以割省 10 万块钱

也就是说你在买房的时候不用跟别人抢你像我现在买的这套房子我是直接说哈 20 万就他挂了 259 万我直接开给他 279 都是这样的那你至少到 8 月份的时候你就稍微高个 5 万块钱你可能就可以把这套房子拿下

然后第二年卖你的房子的时候你又可以几乎是在你的这个报价以上就是这种操作对于换房来说这个时机点也比较合适当然你这里面你得接受这种资金的其实等于是你的这个资金要压接近一年时间

你这八九个月你不可能把房子拿去出租嘛是吧资金的占压还有房产税你要付那就是你去算这里面的就那边多卖十万块和你这边资金占压大概八九个月和房产税哪一个划算这要去权衡还有一个就是你八月份买房和六月份买房房源又不一样就是六月份可能好的都被人加价抢走了那

那八月份呢你只能挑这个别人挑过的是吧这个就是比较复杂这些都要去权衡但是就实际点来说是这样比较合适那当然这些其实是属于房产经纪不会跟你讲不是说他们不讲是房产经纪对于他工作的内容来说你这个规划就不属于他的内容范围他也不知道你

整体的规划是什么样的还有一个最重要的就是房产经济它有它的区域性区域性特别明显就比如说你买帕萨丁纳的房子的时候你要去找一个真正对帕萨丁纳熟悉了解的然后呢你说我这个房产经济用的不错我想这边卖房子再叫它其实是兼顾不到的因为两个城市距离的那么远嗯

房产经济我原来认为说只是办个手续实际上房产经济也是个体力活你看房的时候他其实每一次都要经纪人到场你自己看的有些人就不太搭理你因为就觉得你没有诚意你有房产经济赔的人家就知道至少知道你是真的是要现在要开始买房

然后卖房的时候也一样别人来看房你房产经济得在对吧那如果是太频繁的这种其实你是不可能用到同一个房产经济的那么不同的区域不同的规划其实超出了一个房产经济的工作内容所以像这种换房我是没有从房产经济这边特别明确感受到这个时机点的重要性

因为你就是四月份才去找别人的那你买房那你肯定是赶在最高分买房产经济绝对不会告诉你说你如果那个拖一拖拖到什么八九月份八九月份我们也就是好几种方案当时也有考虑就比如说先租房啊然后再但是这个都是叫退而求其次的方案买不到房才去租房对吧作为房产经济它也不会给你去规划的这么复杂就大量的房产经济就是

你说我要买房他就陪你啪啪啪啪看房你满意的他就希望你能够赶紧下定买下来他的工作就完成了至于这种换房之间的时间规划其实就像我刚才说到的其实也蛮难规划的这里面有你的取舍的问题

你无论是从经济上考虑我刚才说了嘛就是你要么就退到第二年那你这里面损失掉的资金占压的成本和房产税你还得说这个房地产市场是平稳的不要波动太大是吧那我是觉得明年房产会涨那房产如果跌了呢是吧我又要去付这八九个月的资金占压房产税那边房产又不如今年卖的好

那这种的风险任何房产经纪都不愿意去给你做这种建议他要去负这个责任更何况又是异地你本身就找不同的房产经纪所以这个就是我的一个经验分享给大家你得考虑或者你不用考虑你要知道这些时间买价售价这里面高一点低一点的差额还有就是资金战和你在买房卖房之间的这个去比较

那现在时间又过了一天 12 月 30 号我这几天一直在原来的这个城市叫 Warnett 和 Pasadena 之间玩法为什么呢就是还是搬家没搬干净

因为我们是 31 号就正式移交原来的这个房子实际上我请搬家公司搬了两趟了但是呢零零碎碎的东西最后整理成这个空屋移交给别人那你还是要把

就是我们之前觉得已经清空的屋子你再清一遍还会有乱七八糟的东西那就是这些你要给人家打包变成就是变成垃圾丢出去还有就是我们是不要的东西呃这个我待会展开说哈就是房子交接的时候有一些东西是三两的就是比如说我原来的那个房子啊

他进来看完就说哎你能不能给我留楼下的一张船那其实我们也不准备搬过来嘛那我们这张船加上那个上面还是寄一面的船垫我就送给他他说你洗衣机能不能留下那我就留下就是正常固定在上面的比如说空调电冰箱当然冰箱是活动的冰箱呢他也是问说能不能留我说那留给你我们那边留了两台冰箱给他呃

反正这种固定的电器这个是铁定是留给他的但是有一些活动的那就在于新老业主之间去商量但是还会有一些比如说我们上一次专修有留下来一些就是修补房屋用的建筑材料

其实应该是留在这个房屋的但是呢这个新的这个业主看来也没有什么生活的这个经验然后他说这些我都不要那我就原本要留的我现在要把它清理出来就这些碎碎的事情这几天都在往返这两个城市

所以啊就是还是那句话就是超出 40 分钟以上车程的两个城市呢还是要快刀斩乱嘛其实我们在 8 月份就搬到帕萨迪纳之后那边其实就是挂着卖房子就很少去所以这几天一直在瞒着这些那我们下半段我

说一下这个买房卖房的这个费用还有就是就正常的我们说标准的卖房应该有哪一些这种有的时候不叫法律上的义务有的时候就是我们事情做清楚买家反正出钱就好了

我先说一下费用这个就是大家大致有一个印象就好了具体的你要找因为有可能加州是加州的规矩这个德州是德州的规矩这个你要去真正买房或者卖房的时候要具体问这个房产经纪人好我先说买房买房呢我们就以标准的你有贷款那这个贷款那当然是有贷款的费用嘛

国内我有点忘记了好像中国的银行它没有额外的一笔贷款的费用因为时隔多年我已经忘记了但是美国呢它是有专门拿一块出来就是贷款的费用而且这个贷款费用呢是由专职的就帮你做贷款的这个人他赚的大概三五千块钱吧

就是帮你做一系列的手续然后贷款的这个金额也并不是一定是按照你的售价就你一种就是你可以主动说我其实这套房子值 200 万但是我只想贷 30 万因为现在贷款利息高但不管怎么样银行方面都要专门请人来评估一下这个房子

你像我这个 Pasadena 买的这个房子它的成交价是比较高但是它评估价比较低为什么因为它这个房子业主撤走的时候是乱七八糟的破败不堪屋内也是垃圾很多就是最后在我们的强烈要求之下它最后才把垃圾清干净当然我觉得可能那个时候对于时间对于他们来说太紧了

我们也花了很多时间处理我们觉得可以留下但是呢新业主觉得是垃圾的东西就美国这边贷款呢他会先评估嘛他比如说评估出你房产的价值然后再根据你的信用的一个比例有一些他可以贷出 80%那有一些呢就只能贷出 70%60%

那当然还有就是根据你的要求那这是银行这边如果说费用那就是就贷款的就帮你贷款的这个人他有一个三五千块钱的费用然后呢就是你的贷款的利息那当然这个贷款利息是你后面每个月每个月付的哈

然后就是 esco 的钱 esco 有点像中国国内的叫房屋中介其实 esco 在买卖双方都起到非常重要的作用而且很多的费用都是在 esco 这边帮你代缴比如说我买房子的时候就是

他也是要求嘛就是你买下去这个房子你就必须找一个房屋的这个保险那当然房屋保险他也得评估一下你的房子但这基本上就是网络上查一查然后呢这个保险费也是从 esco 里面代缴出去的所以我们当时买房的时候呢除了首付因为我们也有贷款嗯

除了首付还要再交 esco 的钱这个就是帮你贷款的这个这个经办人员的钱还有就是保险费还有是不是有先交一个月的房贷我这个给忘记掉了反正大概就是由这些钱都是在这个 esco 里面就先要交进去的就是你交进去的你可以不是房屋的全款因为你有贷款

但是除了房屋的首付之外那你还有刚才说的这几个费用的钱都是由 esco 一并交的所以你大概要预计除了房屋的首付款你还要预留出一部分的钱当然还有一部分是你不需要付出去的但是他要求你账付要有这是

也是看你信用的情况就是如果信用好的就可以好像只预留三个月就是你的房贷比如说你的房贷是一万块钱那你得预留三万多在你另外一个账户他们叫做临时储备金这个部分你只要出具一个我银行上有这个钱就可以了

那这个是就是也是 esco 那边要看的但是不需要你支付出去的对了刚才说到的这个贷款的利息我看了一下它是就是如果你是在中间我们正常都不会在正好什么 8 月 1 号放款基本上比如说是在 8 月 15 号那就是 15 号到 30 号这部分的贷款你要提前支付那这个都是在 esco 里面就帮你划走的

对了还有就是 city 的一些交易的费用不是税金税金是要等到你第二年报税的时候根据你的这个房产是否有增值超过 50 万超过 50 万的你要去报税那当然这个如果你有专修或者是对这个房屋的维护的费用

那你可以拿出来抵扣那像我这个房子大概攒了接近 70 万那我正好装修装修了 20 万然后我们的两夫妻加起来的免抵扣额度是 50 万那这样子我报税的时候我基本上我房屋增值的部分是不需要交税的那这个是税金而交易的费用就是 City 那边有登记的这个

那就是我们买方要出的费用也有那么两三千块吧大概就是这个钱还有一个银行的就是如果你想要买这个点数就是比如说现在的贷款利息是是 7.3 然后呢你的

信用分数就是差那么一点点你想做到最优的那个信用分数你可以额外付一笔钱比如说你可以做到 6.9 的这个利息那这个部分呢你要去算有些人呢说那我就 7.3 算了那有些人呢他就想说那我 30 年是吧这个贷款那每个月如果都能够少个零点几那也不错

那这个部分还要付一笔钱总之呢就是说你买房子的时候啊这些七七八八的费用加起来也有几万块钱那这些都是你要提前要有这个概念就不是说你算得很清楚说哎你看我这个房子买了 200 万那么我贷款那我只要掏 60 万啊

我所有的资金准备我就将将好准备 60 万后面发现哎呦其实肯定不止是吧你稍微比如说评估评估是 180 万那一下子银行就只能带给你 180 万的 70%剩下的就全部归笼到你的首付里面去了是吧那你如果贷款又要买点数那你这里面又要掏啊这个就看你贷款的金额了比如说你贷 180 万的

就是最初第一个月的那个利息就这里面七七八八加起来

也不少还有就是你得在你的银行里面证明说我可以付得起三个月或者是六个月的就看你的信用了他们叫做临时保证金那这样子就构筑了一个买方这边的主要的费用好那我们来说卖方的费用卖方你在就整个过程你不要提前去支出你的费用

就是所有所有所有的事情都可以在最后结款的这一下就是买方也是把钱进入 esco 嘛这里面当然 esco 里面除了买方的首付还有什么还有银行的贷款这个你像我是今天他们说银行那边已经放贷了放贷了那我明天就 close 掉就是我卖房子的这一边哈

这里面有几个层面的就是卖翻的费用第一就是地产经济的佣金这个是蛮大的地产经济的佣金从一个点到两个点这个你是由你来定基本上卖翻呢就是如果你有一个熟悉的经济人你可以跟他去谈点数比如说正常是应该是三个点但是华人呢正常都是两个点

就是给两个点就是卖方的经济但是呢就看你房屋的价值你的房屋价值超过 100 万超过 200 万你可以适当跟这个经纪人谈低一点比如说他们也有的可以接受一个点接受 1.5 个点那有一些当然就看跟你的亲密程度了那你跟他谈哎

这个便宜点那他也可以一个点那这是卖房的佣金然后买房的佣金呢你当然可以也选择一个点但问题就是说你如果选择一个点那是不是有很多买房的经纪人他就不愿意带着他的客户过来看那会影响你房屋的成交是吧所以基本上作为卖房的一方如果你这个房子不是那么有自信或者你的时机不是那么好他基本上你就选择一个标准的

比如说 2%的点数给到卖方是吧你看这里面卖方两个点买方两个点那这里面就是说你房屋成交价的四个点我们举一个 100 万的房子那里面这里面要 4 万要付给房产经纪就是佣金那这个当然是 ASCO 从你的卖房款扣掉就直接

人家就划到在他们那边登记的房产经济的账户去了就跟你没关系你不用去考虑这是最大的部分还有什么呢还有就是你像这个房屋的卖的这个成本有什么成本呢比如说你做 open house 是吧那你至少要备一些茶水饮料啊

就是门口做一些门面的改动这些费用都不用你出你像我那个卖方的这个房产经纪是我的邻居他就住在我旁边他过来一看他说哎呦你这铁门不好看就是我们在大门之外还有一个铁门

其实这个铁门对于我们来说很我觉得很好就是有的时候我们并不知道外面谁按门铃嘛我们大门打开哎隔了一个铁门是吧它大门和铁门之间还有这个还有空间还有距离的那这样子就安全程度会提高嘛但是呢我那个房产经纪说你这铁门不好看我帮你拆了拆了完了放旁边以后如果他们有需要再把它装起来他说你这个大门其实很好看啊

像这些的费用反正总之在卖房过程当中房产经纪希望能够把这个房子尽快卖出去他要去付出的成本这些成本都不用卖方去支付的全部 cover 在他的佣金里面了但是呢有一些是你卖方要支付的就是我们说正常标准比如说在美国特别是加州你卖房子就是临近成交这一刻啊

你对于买家有一个承诺什么呢我就必须做一次全屋的叫做杀虫因为加州的房子几乎都是木结构的木结构呢在成交这一刻做一个他不仅仅是把你房子包起来里面放那个器做杀虫他还要去检查你有一些是不是这个有一些粮或者是

就是露在外面的一些木头是不是有一些腐烂掉了因为腐烂里面就会生这个蛀虫那么这些呢它都要替换掉所以我这个的费用大概花了五千多块钱其实这个事情我都自己都做过因为我们当时

买进来的时候也没有太多看后来确实有一根就是露在外面的木头其实已经腐掉了我自己把那个木头就是填补一些东西进去然后把它修补起来那后来卖房子的时候那人家一检查你这个又腐了一点点那个又腐了一点点其实都是就是就是室外的屋檐啊这种

那这些都属于杀虫的范围那这个杀虫公司啊基本上他杀完一次虫是要给你保修两年的那当然他从他的角度也要尽心尽责那该开的费用也不会给你少人家要赚这个钱嘛所以这里面有我是支付了五千多那还有就是 exco 的钱卖方主要就是这些了佣金这个必要的杀虫的这个钱

ESCO 的钱还有就是一些手续费就几百块钱这些所有的钱都是你的卖房子的款在最后这一刻由 ESCO 代扣反正就是你提供一个账号 ESCO 最终把剩下的钱打入你的这个账号那么你们双方的交易就完成了那这个就是买方和卖方的费用当然如果有遗漏的

或者说有不同的州不一样的大家可以在评论里面补充出来这个让我们的听众知道的更多一些哈这个是费用那最后就是我们说一下就是我们讲叫一种是叫法律层面嘛呃一种叫怎么讲呢也不能讲叫道德层面就是叫礼仪的层面卖方主要是卖方哈应该要做到哪一些我们这几天就都在做这些呃

第一基本上刚才说了固定的这个电器那是因为它卖的时候有一个非常详细的清单你要打勾嘛比如说暖水机啊比如说等等等等你自己把它勾起来但是活动的比如说电视电视我们留了一架

搬走了一架然后搬走的时候呢那个房产经纪特别提醒我们他说你那个电视的那个架子要给它保留就是挂在墙壁上电视的那个架子因为你那个如果把电视的架子取出来那墙上会有两个洞那你还得去补这两个洞那你还不如新的地方你电视搬过去了新买一个架子不就解了

那他们进来的也很好办直接把电视挂上去就好了这些都是细节这个当然也是属于礼仪的层面这个都不在这个法律的范围内还有就是商量哦电器洗衣机留下来电冰箱留下来什么什么他们需要的包括我们其实我们在大厅以前小孩子当然现在他们也都不在那边这个做作业了就是我们有专门给小孩的那种桌椅啊

就很像我们中国的那种客桌椅啊全部一家买的那种一整套的啊包括背后的书架那我们就问那个买家你这个要吗你不要我就搬走你要我就给你留下来其实这都很好商量的反正就是我们是很好商量的就有一些东西他叫我们留下来我们就留下来因为呃

我们的新家呢肯定全部换新的那有一些也只是搬过来过渡一下其实我在核桃的这个房子还有一部分就极少的家具是前任屋主留下来的比如说我的办公室的那张办公桌我觉得很坚固啊很好用啊那我就用了嘛然后呢那个新的屋主他说你这张办公桌能不能不要搬我说我本来就没想搬那我就留给他了就

这些都是可以三两但是这都在叫礼仪范围就是卖家我可以完全清空我可以冰箱洗衣机办公桌船铺我都不留给你这都是可以的这个是一个就是留下来的东西

还有就是作为一个礼仪呢你要把整个房屋清理干净那我们这几天就在做这个事就是有一些我们觉得已经清理干净了结果柜门一打开还有一些乱七八糟的东西特别是像我们有院子嘛院子里面呢会有一些我们不觉得是要搬走的比如什么呢比如说花卉的这种专门的

图栏这个 Hondip 有卖的就是比如说你种玫瑰花专门有针对玫瑰花的土还有一些肥这个就是正常情况我们也可以留下来因为就是个图栏但是呢这个新的屋主他好像对花园没什么兴趣他一直跟我们讲说哎呀这这个四个孩子因为我那个房子很大嘛

他四个房子正好每一个孩子一间我们其实有六间那就很适合他们啊然后他说这个老公又不在老婆在这边要单独照顾四个孩子根本没空打理花园他说这些东西你都给我搬走那我就搞一部车我就给他就是这些东西我都搬走因为我转到这边新的我的花园更大我其实是需要这些土栏

只是我再要去搬因为之前没说好嘛没说好最后的时候他说哎呀他说我们实际上这些不需要那不需要我就都搬走那还有一些呢其实他们不懂有些东西是要留下来的比如什么呢一个就是油漆油漆桶要留下来为什么那个油漆桶上有这个油漆的色号否则呢你比如说你这个墙壁破了你拿同样的色号你就刷上去它干了之后一定是一模一样但是呢你如果

没有这个油漆桶留下来你不懂的这个色号那你糟糕了那你真的得去一点一点的去试啊是吧因为美国的油漆它不是只有几种啊它几千种有的是专门自己配的所以这个要留下来然后我们买帕萨迪娜这边的家这个

这个人家也这一点也做得很清楚就是专门还给我写了一张纸这个门是用什么色号外墙是用什么主要其实是外墙你像 Pasadena 这边管理的非常严的就是你外墙你不可以乱涂其他的颜色你原来的颜色可以涂你如果要改变你看我这次就涉及到这个问题因为我要改变我要报这个历史文化部门

单单报这个色号就是改这个外墙的颜色走流程就得走六个月是吧那你可想而知这个色号的重要性那所以基本上当时我旧屋的这个买家进来的时候他可能不太懂他说这些东西都是垃圾我说这不是垃圾这是油漆的色号他后来听完说那好吧好吧这些留下还有什么呢我们还给他们留下来了

所有的建筑材料的样品它其实有些也不叫样品其实比如说我的地板我就大概给它留了大概一捆半就是我们当时剩下来一捆半也很多就是用来干嘛比如说它这块地方进水了或者是 anyway 不管什么情况出了状况它要把它更换那这时候怎么办

是吧他也买不到我同样的批号那种那他也不能说为了这一点点我把整个给撬掉那我给他留下这一部分就很适合他更换还有就是瓷砖瓷砖啪啦砸下去这一块破了怎么办那这些都是我给他留的我看他们好像也都不太懂这种就是我们要做到位的尤其重要的装修材料的或者说是 simple 就是这个样品或者就是你给他要留给他修补的这种

这种材料的余下来的这个材料那还有就是你稍微卫生要给他做清楚我们本来要请一个专门做卫生的全屋大概 600 美元就给他做一遍后来叶子说我们这已经非常清楚了因为确实我们原来住的就非常干净然后把这个家具搬走之后就更干净所以叶子昨天在那边地板洗一洗

他还是做得非常清楚的我们是非常干净的屋子移交然后从礼仪的层面呢我们说就是做到干净的屋子移交其实就可以了那至于院子还都不属于礼仪范围嗯就是

就是我去买别人的房子也是嘛他院子里面比如说原来的水管原来的花盆原来种了一半的土栏种了一半的种子这个专门美国有一个小木屋嘛是专门放这些有一些工具人家也给你留下来你看我这个帕萨丁纳这边给我留下来那真的是 50 年前的这种花园的工具啊我现在还没有去太多用它

但是呢那一看就是上了年代的这个叫做花园的工具那个什么叉子啊小锄头啊等等等等蛮有意思的蛮有意思的都是古董那当然还有就是礼仪上你要做一个交接啊

它实际上没有法律要求你做交接的但是正常礼仪上我们在最后一天我们会把比如说我们明天会过去把这个车库的钥匙我们会给他把那个信箱的钥匙会给他还有一个就是你转移走之后你要去那个 USPS 就是邮政做一个你把你住在这边的

这个所有的收件呢你像我们就把我们一家四口连同叶子的父母以及我妈妈的名字都写上因为我给我妈办这个绿卡是用当时的这个地址我还得去查一查现在地址怎么更换那

万一有些什么材料包括我妈妈的银行的那些账单也都会寄到过来所以这些七个名字全部写上去写完呢我们给他新的地址就是但凡再寄到这个旧的屋子的这几个人的信件全部转到新的地址当然还有可能有遗漏的那这个时候就是新旧这个业主啊平时也很少联系了但是呢偶尔一两下有事情这些也都是离

你像我这边收到原屋主的信件每次收到我都给他整理在我们大门的旁边我给他拍照给他发过去那他随时过来拿就好了

其实像我买房因为我是全部推倒不能说推倒就是几乎是所有的水电全部装修全部不要所以这个原屋主呢他还也算是做到位了就是比如说他留下了瓦片的这个样品留下了然后跟我讲这个热水器这个那个的我其实不太喜欢

我说我也就听听啊因为我知道其实我都用不上但是呢我买我房子的他们是准备拎包入住的其实他们应该更多的问我关于这个房子所以我就看明天交接的这一下我们尽量过去跟他把一些该讲的

说一下像比如说我的我所有的水龙头都是感应的但那种感应不是接近是触碰但是叶子小孩子小嘛他担心小孩子开那个时候令包括优娜刚刚搬过来的时候都要有一个小矮凳才能够洗得到手的那他不是就碰一下这水就流下来就比较好那这些东西他又是可以正常用又是可以当成触摸的

如果我不告诉他这是触摸的他可能在那边住了很久都不知道这是触摸的是吗所以我是觉得这个新的业主特别像我这种拎包入住的他应该更多的向我问那可能还没有 close 吧或者有一些他也一头闷

事后有问题他才会问这个就是移交过程当中的一些礼仪这都不属于法律层面属于礼仪层面就是我们做事情尽量要给人家做清楚在美国这边蛮重要的一点就是我们不愿意被人说或者说我们就是把该做的事情都要做清楚

当然这里面就是有的时候移交过程当中双方理解比如说垃圾你看我原来买的这个房子原屋主其实留了一堆的垃圾当然他都打包好那我说这没关系这个我回头慢慢的一点一点的丢因为我们现在也没有住到这一边那巨大的一个垃圾桶我基本上三周就把那些东西丢光了然后买我房子的他可能

可能还不太清楚这些我说我这些你反正慢慢丢他说不行不行这个你全部都要拿走我的感觉是他们生活经验不够那这也无所谓我直接多去几趟车就把那些即使是垃圾我也可以放在我的车上当然大件的东西昨天晚上我是叫了我一个朋友他是帮我满满拉了两车走就是这种其实那些都不见得是垃圾

其实是有一些是花园里面的一些辅料那他说都不需要他也不需要打理花园那他就觉得是垃圾那我们算了就全部都拉走还有就是有一些我们觉得他

可能会要的有一些旧的家具那他说他都不要都不要那我后来又叫了一车这个别人有要的新的可以用的别人拿走那还有一部分因为其实 city 我们的这个垃圾服务是就大宗的垃圾你只要登记一下他是免费帮你拉走的就 city 免费帮你拉走但是呢新的这个买家他可能也不了解这一边他就担心那些留下来回头他很难处理哎

那反正这些我都会给他做清楚在美国就丢垃圾其实是就是你如果啊就比如说建筑垃圾那不在这个 city 的就居民服务范围之内你必须自己去丢然后你如果雇人那一车现在应该是五六百块钱吧

两车你就得一千多美元我们现在说的车是这种卡车然后你也可以自己丢你去租一部卡车所有东西都搬上去然后就开到垃圾的丢弃的那个产地进去一车好像就是三四百

350 块钱还是多少我们没有自己丢过我们的朋友他们装修的时候都是自己丢当然这里面就建筑垃圾是丢建筑垃圾还有一个家电家电它是有一些城市是有服务的就是你家电摆出来你登记一下我就给你回收走

那如果你自己拿去丢那你要专门送到家电回收的点像在 Pasadena 这边呢每个月有一天的时间就是回收所有大件的这种电器我们那天看这个排队排得非常长我们以为是有什么 size 后来一看哎呦是回收这个电器的那很多人就是自己的车子比如说冰箱啊等等这些就是不能够作为居民垃圾丢的他就就这些你得懂啊

这是你在这一边的生活但是很多很多怎么讲的新移民他真的就是完全不懂那就各种害怕好吧那我这阵子确实比较忙但是这些攻略性的内容呢不说又很快给忘记掉了所以用各种的碎片时间把这期的节目给大家做出来 I better come