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J
Jacky
李
李倩玲
Jacky: 中国房地产行业将走向集中，未来可能由央国企占据主导地位。近年来房地产行业资金链问题频发，这并非仅仅是新冠疫情期间才出现的现象，此前已有征兆。许多房地产公司资金链断裂的原因是其拥有大量三四线城市的在建工程，项目进展缓慢，难以脱手。大型房地产集团可以通过项目间的资金调拨来维持资金链的运转，而小型公司则难以做到这一点。房地产项目永远不能降价，降价会导致流动性危机转化为偿付性危机。“联合拿地”的模式是为了降低单个开发商的风险，避免因高价拿地而造成巨额亏损。房地产开发流程一般分为拿地、建造、销售/运营三个阶段，住宅开发商的资金链条较长。住宅开发商的资金链条较长，涉及拿地、建造和销售三个阶段，资金周转速度快慢不一。住宅开发商拿地需要支付土地出让金，这部分资金通常不能贷款，必须自筹。住宅开发商的土地出让金通常占总成本的60%-70%，必须自筹。住宅开发商可以通过预售和开发贷款来回收资金，从而实现资金快速周转。香港房地产市场爆雷事件较少的原因是土地资源有限。大型房地产集团通过项目间的资金调拨来实现资金周转，而小型公司则难以做到。大型房地产集团为了获得更多项目，不得不做大规模，但这同时也增加了风险。房地产资金问题分为流动性危机和偿付性危机两种，前者是因为销售不达预期导致资金无法回笼，后者是因为资不抵债。许多房地产公司资金链问题的原因是其拥有大量三四线城市的在建工程，这些项目的销售速度慢，导致流动性危机。在房地产行业，永远不要降价出售资产，降价会加剧危机。降价出售资产会将流动性危机转化为偿付性危机。处理困境中的房地产资产，需要理性地最大化资产处置价值，避免火速抛售（fire sale）。处理困境中的房地产资产，可以考虑通过投资的方式，在未来一段时间内以更高的价格出售，以获得更高的收益。资产处置的时机非常重要，市场行情波动会影响处置价格。在资产处置过程中，与债权人的沟通至关重要。公司做大后会进行多元化发展，但多元化发展方向的选择至关重要。公司多元化发展有不同的动机，有的为了品牌，有的为了拓展上下游产业链，选择不相关的多元化发展方向风险较高。商业地产开发商爆雷相对较少的原因是其杠杆率较低。住宅开发商的杠杆率高的原因是其拥有双重杠杆：银行贷款和预售款。预售制度有利有弊，它加快了房地产开发速度，但也增加了杠杆率。近年来房地产行业资金链问题日益严重，这并非仅仅是新冠疫情期间才出现的现象，此前已有征兆。房地产行业资金链问题可分为三个阶段：个别开发商问题、行业聚集性问题和全行业问题。房地产行业资金链问题的第二个阶段是行业聚集性问题，例如长租公寓和出海投资。近年来房地产行业资金链问题日益严重，部分原因是宏观环境的冲击和债权人耐心的减弱。目前房地产行业面临的资金链问题，大部分是流动性危机，而非偿付性危机，是可以解决的。香港及外资房地产开发商在大陆的资金链问题相对较少。港资房地产开发商在大陆的开发模式与大陆开发商不同，相对谨慎。港资房地产开发商的开发模式较为谨慎，很少追求高周转和快速获利。港资房地产开发商通常开发经营型物业。港资和外资房地产开发商很少进行高周转开发。港资和外资房地产开发商的拿地策略较为谨慎，通常会进行全盘的区域开发，而非仅仅开发单个项目。外资房地产基金的投资策略较为稳健，追求长期稳定收益。国内房地产开发商在拿地时，往往会高估未来房价，导致拿地价格过高。国内房地产开发商在拿地时，往往会高估未来房价，导致拿地价格过高。“联合拿地”的模式是为了降低单个开发商的风险。房地产投资信托基金（REITs）是否是房地产行业的救命稻草。房地产投资信托基金（REITs）的目的是提高商业地产的流通性，并享受税收优惠。房地产投资信托基金（REITs）通常用于持有型物业。美国和新加坡的房地产投资信托基金（REITs）的主要优势在于税收优惠。中国房地产投资信托基金（REITs）主要用于解决流动性问题，而税收优惠方面相对较弱。中国房地产投资信托基金（REITs）主要用于解决商业地产的流动性问题。经历了资金链危机后，房地产市场将走向更加理性化的发展。房地产行业将走向集中，小型开发商将被淘汰。未来中国房地产市场将由央国企主导。未来中国房地产市场将由央国企主导。房地产企业应重视资产负债匹配，避免期限错配。个人投资者应避免期限错配，避免提前还房贷并使用经营贷。
Sammy Yan
李倩玲
Deep Dive
本期节目探讨中国房地产行业的未来发展趋势，尤其关注近年来频发的资金链断裂问题。嘉宾们认为，未来中国房地产行业将走向集中化，大型国企将占据主导地位。
- 中国房地产行业将走向集中化
- 大型国企将占据主导地位
- 资金链问题近年来日益严重
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