46. 那些“逃离”大商场的沿街店铺们的生存之道
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好多 小 品牌， 大部分 做 不太 出来 的 品牌 主 都 有一个 问题是 他们 不敢 表达 那个 真实的 自我。

其实我 反倒 是 觉得 越 开 咖啡馆， 现在 咖啡 都 变得 越来越 一样 了。 因为 咖啡豆 生意 的话 实际上 是一个 非常 开放 生意。 这个 在 供应链 端 来说 的话， 就是 量 大 从优， 没有 什么 秘诀。

周 文超 老板 我说 你 这 东西 成本 不 低， 基本上 跟 五星 酒店 差不多。 所以 它 其实 是用 牛刀 来 杀鸡， 然后 那 碗 鸡汤 就 特别 香。

确实 应该 花钱。 因为 在 你 不 挣钱 的 一个 情况下， 你 省 下来 的 任何 一分钱 毫无意义。

你好， 我是 bessy 李倩 玲， 目前 身份 是 一位 投资人。 过去 30年 我的 职业生涯 跨越 海峡两岸， 几乎 都在 和 广告 行销 行业 打交道。 我 把 自己的 商业 观察 和 思考 记录下来， 通过 这本 备忘录 分享 给 大家， 同时 欢迎 你 关注 我们 播客 节目 的 微信 公众 号， 备忘录 加 加减 符号 的 加。 期待 与 未曾 谋面 的 你 有 更多 的 交流， 一起 走进 每一个 正在 发生 的 商业 现场， 探索 有趣 的 故事。

喽 大家好， 我是 巴西 李倩 0， 今天 很 特别， 因为 今天我 是 半年来 第一次 面对面 的 跟 我们的 两位 嘉宾 录 今天 的 备忘录， 实在太 兴奋 了。 所以 等一下 我 如果 太 兴奋 的， 大家 要 包含 一下。 今天 我们 这个 备忘录 的 主题 要 讲 商业地产。 可能 我们的 听 友 讲 商业地产， 我们 又 不是 搞 地产 的， 为什么 会 讲到 这个 主题？ 等一下 你听 了 我们 两位 精彩 的 嘉宾 的 分享， 你 就会 明白 为什么 我们 今天 要 挑 商业地产 的 这个 主题 来 跟 大家 做 分享。

今天 跟我一起来 录 这 档 节目 的 是 两位， 一位 是 专门 研究， 比如说 小 趋势， 还有 他 之前 是在 地产 这个 产业 里面 有 专长， 有 研究， 然后 有 独到 的 见解。 然后 现在 变成 是一个 在 地产 这个 方面， 还有 零售 这边 的 非常 厉害 的 一个 consultant。 其实 他 也是 我们 第 33期的那 一台， 那 一期 节目 我们 谈 社群 的 时候， 他 就是 我们 这 一期 的 嘉宾。 所以 是 我们的 塞米 小 趋势 研究室 的 semi 3米， 跟 大家 打个招呼。

Hello 大家好， 我是 semi， 又 见面 了。 我是 semi 的 小 趋势 研究室 的 主理 人我 是 自媒体 里 的 商业地产， 商业地产 里 的 自媒体， 所以 大家 都 不知道 我 我在 干什么。

但是 我会努力 的。 好， 我们 另外 一位 嘉宾 是 可能 在北京 的 听 友 就会 特别 知道 这位 嘉宾 就是 在北京 现在 非常 火 的 一个 叫做 大小 咖啡。 感觉 是 应该 是 很 文化 气质 跟 气息， 还有 氛围 的 一个 咖啡馆 的 创办人 张 老板 要 讲 你的 全名 吗？

我 只 知道 你 叫 张 老板， 我也是 有 名字 的 人。

张一 鹏 对， 张一 鹏， 对， 跟 大家 打个招呼。

然后 大家好， 我是 张一 鹏， 是 大小 咖啡 的 创始人， 大小 咖啡 现在 在北京 在 经营 的 是 有 五家 店， 四家 是在 胡同 里， 一家 是在 麦子店。 在 将近 五年 的 运营 的 过程中， 我们是 见识 到了 北京 这个 城市 的 很多 的 变更。 中间 也 关 过 点， 但是 我们 还活着。 所以说 还活着 这件 事情 已经 足以 让 我们 骄傲。

好， 今天 我们 为什么 要 录 这 一期 节目？ 其实 3米是你 起 的 头。 因为 我 就 看到 你的 那个 公众 号 赛米 小 趋势 研究室 里面 一个 文章， 2月27 号 报 的 文。 你的 标题 是 你知道 安福 路 沿街 商铺 租金 已经超过 了 一线 商场 吗？ 我 那时候 看 那个 标题 吓一跳， 想 这 会不会 是 又是 标题党？ 点 开来 进去 看 了 你的 内容， 我真的 吓一跳。 因为 在 上海 住 快 20年， 安福 路 是 我们在 上海 一个 本来 就是 一个 很安静 的 小街， 然后 我 以前 在那边 做 瑜伽， 所以 我 从来 没有 想 过 这个 一条 小街 怎么会 火 成 这样。

因为 这 篇文章 其实 比 我 预想 当中 的 要 起 更多 的 争论 跟 讨论。 其实 不断 的 有人 把 这 篇文章 转发给 我说 他们 很 惊讶。 其实我 我 刚 听到 这个 消息 的 时候， 我也 挺 惊讶 的。 因为 大概 春节 前， 我 和 另外一个 商业地产 人 在 聊天 的 时候， 他 突然之间 跟 我说， 他说 其实 安福 路 的 租金 已经 比 我们 商场 还要 高了。 但 我们 再去 看 安福 路 的 时候， 你 就会 发现， 其实 安福 路 路上 已经 聚集 了 很多 商场 里 很难 招 到 的 一些 店。 包括 别人 把 手电 放在 安福 路 多 抓鱼， 最初 红 起来 的 画眉 的 手电， 其实 都 是在 安福 路上 出现 的那 你 也 看到 就是 安福 路 和 安福 路 旁边 的那 一些 区域， 他们的 店 呈现 了 一些 近年来 商业地产 shopping moly 很难 出现 的 一些 状况。 出现了 各种各样 新的 品牌 也好， 国外 的 品牌 也 好手 店 也好， 包括 有 很多 大 品牌 的 快闪 店 也好， 其实 都 出现了 那个 区域。 所以 我 觉得 其实 在 整个 行业 里 还是 出现了 一些 很 有趣 的 变化。

我 当时 能够 想得到 的 一个 原因 是 这条路 够 短。 所以 在 够 短 的 情况下， 它的 商业 才 可以 聚集 成片， 形成 商业 气氛。 够 集中。 对， 够 集中。 旁边 的 像 复兴路、 永嘉 路 这些， 之所以 没有 像 安福 路 的 租金 到达 这么 夸张 的 一个 程度， 也 是因为 他们的 可 做 商铺 的 那些 铺位 太过 零散， 所以 造成 他 其实 商业 并不 强烈。 那是 一条街， 而 不是 一个 商业片 区。

我记得 安福 路 最早 开始 的 时候， 它 就是 比如说 一边 是 小区， 对， 小区， 然后 就 00星星 一些 店铺。 然后 另外 一边 其实 是 一些 上海 的 老房子， 那条街 原先 就是 00星星 的 几个 餐厅， 对， 然后 就 几个 小酒馆。 它 可能 跟 上海 的 很多 像 这种 比较 旧式 的 小街 没有 太大 的 差别。

在 那个 片区 很 典型 的 就 会有 个 现象 是 住宅 类型 的 房屋 偏 多。 所以 其实 能够 拿出来 做 商业 的 部位 并不是 很多， 在 那些 商业 里面 可以 做 餐饮 的 就 更 不多。 这条街 上 00星星 的 商铺 是 能够 做 商铺 和 能够 做 餐饮 的， 他 才会 开 出来。

我是 感觉 安福 路 整个 能 发展到 今天 这个 样子， 首先 也 是因为 它 本身 有 话剧 中心， 有 一些 算是 豪宅 在那边 有 聚集。 然后 最早 的 那个 窖 荟 贤 居 是吗？ 我 给 忘记了。 然后 再再 往 那边 有 个 叫 金苑 的， 所以 那 都是 最早 的 高品质 住宅区， 然后 离 得 又 够近， 密度 够 高。 它 同时 确实 也是 有 文化 类 的 业态， 话剧 中心 在 比 很多很多年， 在 这 两个 部分 之外， 它的 商业 包括 餐饮 零售， 它的 比例 搭配 的 刚刚好。 其实 你 真的 你 去 规划 一个 商业， 也 不会 规划 的 这么 完整， 所以 这个 是 很 得天独厚 的 一个 原因。

这个 片 区政府 的 整个 一个 规划 真的 是 够 长， 而且 够 耐心。 他 才 可以在 不同 的 时间段 把 这些 比较 搭调 的 一些 住宅， 然后 包括 话剧 中心， 商业 等等等等 慢慢 搭建 起来。 包括 整个 片区 的 街道 品相 的 一个 规划 修整， 然后 再 包括 有些 商铺 性质 的 一个 调整。

你可以 很 明显 的 看到 多 抓鱼 那栋 楼， 它 我猜 它 应该 不完全 是 商业 业态 的。 它的 前身 我记得 应该 它是 一个 摄影 博物馆。 我相信 政府 在 背后 其实 有 做了 很多 的 工作， 才 可以 把 这条街 去 整理 成 现在 这个 样子。 它 中间 肯定 会 涉及到 非常 多 的 一些 创新， 没有 遇到 过 的 一些 没有 先例 的 一些 情况。

但 那 附近 像 比如说 武康路 等等 的， 好像 就 没有 安福 路 这么 的 厉害。

对 吧？ 对对对， 因为 安福 路 其实 它 比较 短， 做 样板 来说 是一个 比较 容易 入手 的 一个 样板 段。 我相信 在 这个 样板 段 成功 之后， 陆陆续续 这个 周边 会有 一些 同样 的 样板 段 会 出来。 他 还是 分 一定 的 时间 阶段 去 处理 这个 问题。

我知道 原来 安福 那边 其实 是 有 非常 多 的 老外 到 那边 去。 一开始 时候 很多 老外 的 餐厅， 所以 你可以 看到 非常。

多 老外 坐在 那边。 对， 这个 还是 很多， 这 还是 我 了解到 的。 老外 其实 最早 来中国 来 上海 的 时候， 都 喜欢 住在 安福 路 以及 周边 的 这个 区域。 所以 会 造成 一个 现象 是当 他们 想要 开店 的 时候， 他们 也 喜欢 开 在 这个 区。 老板 是 这样的， 所以 他们 而且 开 完 店 之后， 也 但凡 想到 旁边 有 其他 的 店铺， 他们 也 喜欢 找自己 的 老外 小伙伴 来 在一起 开。 那个 老外 是 很 社群 的 一个 组织， 所以 造成 那个地方 它 其实 会有 一定 社区 商业 的 影子 在那边。 是 老外 又 引来 了 很多 自媒体， 打卡 一族， 然后 时髦 的 小哥哥 小姐姐， 然后 就 一环扣一环， 就 引发 了 那边 的 一个 商业 气氛。

我想 问 你， 我不懂 像 比如说 上海 有 非常 多 这种 巨无霸 型 的 商场 不断 的 在 开。 像 比如说 星星 爷、 太古汇 这种， 那 这个 商场 里面 就 什么 都有， 电影院、 餐厅、 咖啡厅、 零售、 时尚 零售， 然后 买菜 的 地方 都有。 是， 但是 你 从 消费者 的 角度， 有 这么 大型 的 商场， 他 为什么 还是 很喜欢 去 像 安福 路 这样 一条 小街？ 就 像你 讲 很短， 对， 虽然 都很 有 特色， 但 也 不多。 所以 你 从头 逛 到 尾 可能 走 快一点， 然后 五分钟 就 走 完了。 那 为什么 你 觉得 为什么 大家 还 希望 或是 喜欢 到 安福 路 那个地方 去逛逛 逛？

首先 我 等于 说 太古 货 还 做 的 很 好的， 这个 同行 我不能 得分， 很多 同行 都是 做 的 很 好的。 我自己 这么多年 商业地产 做 下来， 我 觉得 资源 的 稀缺性 和 价值 感 是 这么 排列 的。 首先 是 自然资源， 就 好像 如果你 有 水井、 历史 保护 建筑， 大型 的 梧桐树， 这些 都 不是你 有钱 一年 之内 就可以 起来 的。 所以 这个 是要 提前 的 眼光 和 时间 的 历练， 它 才 可以 形成 它 有 一点点 像 制品。 所以 在 这个 两个 时间 和 眼光 的 条件 之下， 才 会有 高 价值 的 自然景观、 水景 和 历史 保护 建筑。 所以 这个 其实 是 最 稀缺 的 资源。 但凡 有 历史 保护 建筑 的 地方， 你 会 发现 这个 商业 都 会有 一点点 不太 一样。

然后 另外一个 很 有趣 的 例子 就是说 当你 去 西岸 的 时候， 不知道 你们 最近 有没有 去过 西安， 真的 是 太 惊人 了。 我 经常 跟人 说， 我说 西岸 的 人 几乎 是 涵盖 了 各种类型 的 人。 在 西岸 来来去去 那些人， 你 基本上 不会 把 他们 归 在 同一个 商业地产 定位 规划 的 P P T 里面， 这个 是 不可能 的。 就是 很多人 说 时髦 型 的 商业 是 不能 有 亲子 业态 的。 然后 你 要 做 亚文化， 你 就 不能 有 家庭 人群。 如果你 去 西安 逛 一圈， 什么人 都有， 然后 你 就会 发现 其实 人的 共性 都是 一样的。 当你 有一个 这样的 环境， 有 这样的 水井， 然后 有 美术馆， 有 大片 的 规划 的 时候， 你 就会 发现 其实 人都 爱 去， 不管 你是什么 类型 的 人。 所以 这个 是 价值 感 最高 的 一件 事情。

这个 是 为什么 我 觉得 很多 安福 路 以及 武康路、 永嘉 路， 像 这样的 区域 会 比 商业 地才 有 一定 得天独厚 优势 的 原因。 而且 当时 最早 之前， 其实我 我 有 做 过 几年 城市更新 的 一个 创业 公司。 其实 当我们 去 找 这个 片区 的 物业 租下来， 然后 做 二房东 房东 的 办公 的 时候， 我们会 发现 但凡 我们 能 找到 一栋 改 好 租出去， 其实 他 租赁 的 情况 都 很好。 这个 地方 缺 的 是 货源， 就 缺 的 是 那边 的 物业， 而 不是 客源。 所以 这 是一个 很大 原因。

然后 第二个 商业 的 优势 就是 所谓 大 的 开发商 的 他的 规划 和 建造 水平。 它的 楼宇 因为 它的 建筑 规划， 甚至 它的 招商 的 资源 和 招商 水平 等等等等， 它 会给 这个 shopping mall 营造 出 一定 的 商业 气氛。 它的 商业 气氛 虽然 没有 办法 和 天然 的 翔安 福禄 这样的 对于 历史 保护 和 自然资源 的 这样 一个地方 相 比较， 但 它 也是 非常 好的 一个 情况。 所以 现在 为什么 年轻人 喜欢 逛 安福 路 这样 地方？ 我 觉得 首先 也 是因为 优势 的 原因。

第二 也 是因为 安福 路 本身 是 个人 房东 为主， 所以 它是 一个 商户 自然 竞争 的 一个地方。 自然 竞争 会 引发 一个 很 好的 结果， 是 说 能够 留下来 的 商户 个 顶个 都是 非常 优秀 的， 这么多年 自然 竞争 的 结果。 所以 在 安福 路上 会 不停 的 有 新的 新鲜 的 概念 跑 出来， 新鲜 的 事物 跑 出来 等等等等。 它 其实 是一个 很 好的 一个 试验田。 而且 就 这个 片区 来说， 其实 因为他 沿街， 所以 他 第一时间 会 受到 消费者 的 反馈， 所以 他 改动 也 改 的 很快， 退租 也 退 的 很快。

商场 一般来说 他 商户 会 比较 难 冒险， 会 进 商场 的 商户 都是 打 安全 牌 的。 大部分 至少 他们 在 商场 那个 阶段 他是 打 安全 牌 的。 他 即使 有心 去做 创新 的 事情， 他 也 可能 不太会 选 在 商场 做 创新 的。 就 好像 那个 公路 商店， 他的 第一家 店 选 开 在 长乐路， 第二家 店 他 开去 了 一家 成都 的 商场 里面。 但 他 第一家 店 绝对 不会 选 成都 商场 里面， 因为 对他 来说 不是 一个 很 好的 试验田。

所以 安福 路 上面 都是 个人 的 房东。 对， 个人 房东。 所以 也就是说 如果 有 一家 租金 往 上了， 对， 很多 其他 的 房东 都有 他的 管道 可以 了解， 然后 他 也得 要 涨 租金。

对对对， 是 没错。 所以 这个 上面 我 觉得 赵 老板 可能 还有 一些 很 切身 的 体会 可以 谈。 张 老板 做了 很多 个人 房东 的。

其实 从 我的 角度 来说， 我 所有 搜狐 中国 的 项目 我 都 不是 很喜欢。 我不知道 你们 上海， 我们 北京 的话， 我是 觉得 我 都不 喜欢。 恰恰 就是 因为 都是 个人 房东， 所以说 对于 他 来说 给钱 就 租。 所以说 你 今天 的话 也许 做了 一个 很 潮 的 店， 但是 旁边 是个 卖包子 的。 因为 实际上 他他 的 量 可能 极有可能 比 你 还要 高， 他 每天 的 营业额， 所以 这种 情况下 你是 没有 办法 选 邻居 的。 所以 我 觉得 安福 路 如果 都是 个人 房东， 那 我 觉得 这些 个人 房东 们 的 审美 水平 还都 是 挺 一致 的。 我 觉得 这一点 应该 是 值得 庆幸 的。

应该 是 说 会 第一个 我们 能 花 得 起钱 去 租 安福 路 店面 的 店 可能 也 不是 那么 多， 对 吧？ 对， 所以 我 估计 他们的 客单价 都 不会 低。

对， 客单价 不 低。 但是 安福 上面。

的 店 其实 这么多年 是 进进出出， 进出 也 换 的 很 厉害， 是因为 租金 的 问题。

其实 街 铺 都 换 的 挺 勤 的， 倒 不完全 是因为 租金 原因。 租金 其实 是 最后 一 环 的 表象， 他 往 背后 会有 各种各样 的 问题， 员工 管理、 供应链、 原料、 店铺 经营、 细节 其实 有 很多 问题。 张 老板。

心酸 的 笑容 全中 对， 以上 全 对。

是的。 另外一个 也 是因为 时代 的 原因， 所以 很多 店 不再 适应 于 现在 这个 时代。 然后 你 就会 发现 会有 一段时间 集中式 的 换 店铺。

当然 还有 一部分 原因 很 有趣 的 是 有 一部分 店主， 包括 大型 店 的 店主， 都 到了 一定 年纪 没有 精力 去 做了 没有 精力 去 做了。 我 有 朋友 去做 那种 小型 餐饮 集合 二房东， 所以 拿 的 项目 大部分 都是 70岁以上 的。 二房东 们 大部分 都是 上 几十年 的， 做 的 很大 的。 比如说 像 大 餐饮、 大 地产、 大 零售， 像 这类 房东 就 很 容易 在 自己 到达 这个 年龄段 的 时候， 就 觉得 我没有 精力 做了， 要 达到 人生 的 下 个 阶段 了。 然后 他 就会 把 这个 铺子 给 下面 的 人。

好， 张 老板， 我们我们 想 请你 从 算 租客 在 零售点 的 这个 角度 来看。 因为我 知道 大小 咖啡 是 在北京， 北京胡同 也是 非常 有意思 的 特色。 你 有 五家 店 在北京， 然后 有 几家 是。

开 在 有 四家 是 吧？

四家 在 胡同 里面。 就是说 现在 咖啡 管 这么 多哈， 大小 咖啡 是 怎么 做到 这么 成功？ 开 了 五家 分店 的 秘诀 是什么？ 你的 咖啡 跟 别人 不一样 吗？ 还是 其实我。

反倒 是 觉得 越 开 咖啡馆， 现在 咖啡 都 变得 越来越 一样 了。 因为 咖啡 的 生意 的话， 实际上 是一个 非常 开放 的 生意。 这个 在 供应链 端 来说 的话 就是 量 大 从优， 没有 什么 秘诀， 只是 越 开店 的话， 我会 越 觉得 继续 能 开 下去。 其实 对于 团队 来说 考验 会 比较 大 一些。

像 我们 这种 外地 开 咖啡馆 的， 来了 之后 像 安福 路 的 有些 店 是 必须 得 去 拜访 一下， 学习 一下， 你知道 吧？ 再 回到 我们的 胡同 里， 本地化 一下。 胡同 确确实实 对于 北京 来说 是 这个 城市 的 一个 名片。 大部分 人 外地人 去了 北京， 也会 希望能够 去 胡同 里 的 咖啡店 或者 是 餐厅 坐 一坐。 我们 在北京 开店 的话， 开 了 将近 五年 的 时间。

你为什么 怎么 开 咖啡馆 而不 开 别的？

这个 很 有意思。

我们 有一个 比较 简单粗暴 的 一个 形容， 开 咖啡馆 有点 像是 社交 过程中 给 别人 递烟 的 一个 行为。 开 咖啡馆 是因为 我们 今天 的话， 在 除了 你的 所有 正餐 之间， 你 想 跟 一个人 有 一些 社交 上 的 互动， 希望 能 有一个 更加 轻松 的， 更加 都市化 的 消费 场景， 然后 破冰。 所以 这 一杯咖啡 本质 上 来说 就 起到 了 那 支 烟 的 作用， 明白 了。 所以说 从 我们的 角度 来说， 当然 咖啡馆 还 具有 一个， 比如说 他是 天生 的 精致生活 的 一个 样子， 他 给 人的 感觉 就这样， 这 也 解释 了 为什么 有 那么 多人 想开 咖啡馆。

所以 你说 你的 开从 选址 这件 事情 开 第一家 店 的 时候， 你 应该 是 个人 房东。

跟 个人 房东 做 的 第一家 店 是 个人 房东。 其实 之后 的话， 很多 店 都是 个人 房东。 当然 我们 也 经历 过 这种 大公司 大 集团 的 房东。 客观 来讲 的话， 我 其实 并没有 觉得 公司 房东 就 必然 的 比 个人 房东 要好。 我们 跟 个人 房东 和 这种 商业 房东 打交道 都 有过 好的 经历 和 不好 的 经历。 甚至于 我可以 这样 说， 我们在 整个 开店 的 过程中， 碰到 最大 的 挑战 全部 都 来自于 商业 房东。 因为我 后来 总结 的， 我 觉得 商业 房东 反而 是 船 大难 掉头， 有些 时候 一些 事情 的话， 我们 作为 这种 小蚂蚁 一样的 存在， 随随便便 就 很 容易 被 碾压。 我们 也不 具备 谈判 的 这个 筹码， 碰到 这种 情况 只能靠 自己 扛着。

你知道 比如说 去年 疫情 的 时候， 我们 有 一家 算是 我们 营业额 其实 当时 是 最好的 店铺。 当时 我们的 房东 他 也是 二房东， 是一个 非常 大 的 地产 公司， 他 决定 那个地方 不要 了， 然后 他 就 不要 了 对， 就这么简单。 然后 这个 也没有 提前 跟 我们 打招呼， 没有 任何 沟通。 我 一个 卖 咖啡馆 的， 本来 以为 是 进入 了 一个 精致生活 方式 的 一个人， 天天 要 去 堵 领导 的 门。 所以 那 这种 情况下 的话， 跟 个人 房东 反而 会 更加 有 机会 能够 大家 协商 解决 这个 事儿。

其实我 之前 跟 很多 朋友 有 聊聊 到 我说 商业地产 很难， 地产 其实 也 挺 难 的， 因为 地产 是一个 滞后 的 行业。 你 今天 看到 的 结果 事实上 是在 三五年 前 的 那个 决策， 他 没有 办法 这么 快。 他 就 好像 一个 恒星， 一个 很 遥远的 恒星， 你 看到 那个 量 他 要 隔 几千 光年， 对不对？ 所以 他是 很很 要命 的 一个 问题。

所以 你 今天 跟 他 谈 的 那个 价格， 跟 他 谈 那个 铺位， 包括 跟 他的 合作 方式， 他 没有 办法 再 改变 了。 他的 投资 测算 很多年 前 就 已经 做 完了， 他 没有 办法 了。 那个人 房东 就有 个 好处 是 说 他 那个 测算 他 没有 什么 测算。 所以 它是 一个 很 敏捷 替换 的 一个 概念， 它 会有 一点点 像 互联网 平台 的 概念。 所以 你 跟 他 谈 的 那个 方式 很 轻松， 你 也很 容易 去去 改变， 去 调换， 去去 调整， 所以 这是 很大 的 一个 好处。

商业地产 为什么 说 很难 做 创新？ 因为我 其实 有 几年 着力 的 去做， 包括 现在 也 着力 的 去做 商业地产 创新。 就是我 站在 甲方 里面， 我 就会 发现 创新 这个 事儿 很难。 包括 一层 世界。 碰到 那个 地产 开发商， 我也 知道。 我是 觉得 他 要 砍掉 他 那个 业务 板块 也是 出于无奈。 但是 他 从 决策 到 真的 落地， 砍掉 他 中间 恐怕 有 经过 了 最起码 大半年 的 时间。 最后一天 才 跑 来 跟 张 老板 说， 我们 电话 不 开 了， 你 这个 时候 再去 找 领导 说， 你说 我我我 能不能 怎么怎么？

他 很难 改变 了， 任何 职位 上 的 人都 很难 改变 这个 决策 方向 了。 所以 这是 商业地产 最大 的 弱点。 在 今天 这个 时代 和 最大 的 弱点 之处。

所以 你 在北京 的 五家 店， 所以 四家 店 都 开 在 胡同 里 的 原因， 就是你 比较 倾向 于 跟 个人 房东。

也 不是我 选址 的话。 第一点 房租 绝对 不能 怪 房租 占 比 一定要 低。 第一个 是你的 绝对 价格 确确实实 要 低。 然后 第二个 当然 你 要 考虑， 你的 营 收上来 了， 你 房租 占 比 就会 低。 那么 这边 的 营收 增长 的 可能性 是 有。

多 大可 在 哪一个 区？ 不是 可能 也 直接影响 你的 房租 的 高跟 低 吗？ 就是你 要 选 C D D 跟 我们 不管 别人。

反正 是要 低。

不管 去哪里 都 是要 让 我想 起来 我们 营销 界 的 大部分 的 客户 们， 反正 我不管 选 谁 都要 听。

所以 我们是 普遍 的 房租 占 比 都 是在 20%到25%， 至少 在北京 是 这 样子。 我不知道 上海 是什么 样子。 但是 你 看好 一点 的 企业， 比如说 像 星巴克 这些 的话， 只有 10%几 出头 很多。 对， 但是 你看 像 海底捞 这样的 企业 就 更 厉害 了， 他们 房租 是 都是 个位数。

是因为 他们 比如说 他的 品牌 够， 所以 他 有 这个 谈判 的 空间， 他的 话语权 比较 大。

是的， 一旦 这个 马太效应 形成了 之后， 剩下 的 就是 进入 滑梯 阶段。 对对对， 但是 在 我们 这种 小 品牌 在 爬坡 的 过程中， 这是 最 艰难 的。 所以 我们 只 能够 说 不管 什么样 的 情况下， 房租 必须 得 低 一点。 我们 现在 的 这个 店子 不是 随便 走在街上 就 找到 的 这个 房东 还是 有 跟 这些 房东 有 一些 甚至于 一些 运营 层面 上 的 合作。

OK, 那你 你的 五家 店， 你 比如说 四个 在 胡同， 这是 差不多 附近 的 胡同 吗？

还是 其实 现在 都在 东城区， 但是 其中 一家 是在 前门 那边， 所有 其他 的 都 是在 更加 接近 这个 年轻 消费群体 的 地方， 就是 在 东四 那边。

大小 咖啡 跟 别的 咖啡馆 差别 在哪里？

你 觉得 你的 特色， 我 觉得 我们的 特色 就在于 我们 做了 一些 除了 咖啡 之外 不太 正经 的 事儿。 一方面 我们 实际上 是 最早 提出来 白天 夜间 模式 的。

所以 白天 卖 咖啡。

晚上 卖 啤酒。 对他 好像 是 第一家。

对对对， 而且 当时 我们 提出来 的 时候 是 说 夜间 的话 甚至于 都 不是 我们 经营。 我们 实际上 是在 设计 之初 跟 建筑师 团队 的话 会 沟通， 给 夜间 的 这个 酒精类 饮品 留 好 接口。 但是 到了 现在 我们 进入 了 大小 酒馆 2.0， 就是 我们 自己 也 想 尝试 经营 一下， 自己 去 经营 酒馆。

咖啡馆 跟 酒馆。 光是 器材 就 两套 完全 不太 一样的 器材。

不一定 这个 的话 我是 认为 有 80% 的 设备 都是 可以 共通 的 和 器具。 是的， 我们是 有 八个 精酿 九头， 然后 还有一个 完整 的 吧台， 吧台 的话 都 可以 坐 六个人。 所以 一方面 是 像 小酒馆， 还有 方面 像 我们 做了 一期 博客 大小 电台 这种， 还有 就是 包括 太小 地方， 太小 地方 我们 做了 将近 两年 了。 这个 地方 的话 就是 每一个 项目 我们 都会 尽可能 的 找 出来， 有一个 独立 的 小空间， 不管 多 小。 比如说 最小 的 是 王府井 店 一个 橱窗， 就是 胡同 里 临街 的 一个 橱窗， 称之为 太小 地方， 就是 免费 开放 给 艺术家 们 去 办 展。 像 麦子店 这边 的话， 我们 已经 排 到了 今年 8月份， 王府井 店 已经 排 到了 8 9月份 了。 然后 798店也是 一样。

太小 跟 大小 就 差 那 一点。

所以 你 这 取名 太小， 是 比大小 多了 一点。 我们是 希望能够 从 文化 方面 的话， 能有 一些 我不知道 多一些 文化 气质。

声音 无处不在， 但 你 对他 了解 吗？ 从 鸟鸣 雨落 的 森林 到 车水马龙 的 街道， 从 5000米深 的 海底 到 10万公里 以外 的 太空， 从 奥斯卡 最佳 音效 奖 到 德芙 的 声音 广告。 声音， 这种 由 物体 振动 产生 的 复杂 的 波 充满 了 生活。 我们 可以 闭上眼睛 选择 不 看， 但 却 无法 关上 耳朵 选择 不听。

大家好， 我是 basic， 我 很 激动 的 通知 你， 我们 将 为你 举办 一场 独一无二 的 声音 营销 沉浸式 体验， 在 现场 和你一起 解读 有趣 的 声音， 探讨 有关 声音 和 营销 的 未来。 比如 为什么 诺基亚 的 铃声 被 所有的 人都 记住 了？ 为什么 大多数 品牌 都有 自己 独特 的 品牌 声音？ 如果 声音 营销 是 营销 的 下一步， 它的 未来 将 会 在哪里？ 在 这个 画质 不断 提升 的 时代， 图文 影像 无法 达到 的 效果， 声音 能 做到 吗？

声音 营销 4月23号星期五， 北京 文科 中心 五层， we work, 期待 与你相见。 欢迎 大家 通过 show notes 了解 更多 活动 详情。 所以 以 你们 两个 的 经验， 到底 什么样 的 店铺 适合 去去 大 的 商场。 但 有 一些 店 它 就 适合 开 在 路边 的 小街， 你 去了 商场 你 可能 也 活不了。

我 其实 这么多年 做 下来， 我 觉得 越是 讲 个性 越是 多变， 难以 标准化 的 处理人 性质 的 就是 很 个性 作者 店铺 那种 店铺 品牌， 它 越 适合 开 街头， 无法 标准化 这一点 跟 商场 本身 是 相 违背 的。 很难 标准化 的这 一点 是 说 我 开 第一家 店、 第二家 店、 第 三家店， 我的 很多 东西 其实 都是 不一样。 比如说 它的 装修 也好， 或者 它的 商品 也好， 比如说 大小， 在 每个 店 的 合作 的 酒 的 品牌 其实 都 不太 一样。 然后 它的 内装 也好， 它 太小 地方 在 哪个 店 不在 哪个 店， 他 其实 都是 很难 标准化 的 事情。 他在 每个 店 上都 是 一次 新的 创作， 在 他 同一个 品牌 理念 下 新的 创作。 这一点 其实 对 商场 来说 是 根本 理念 上 是 有点 冲突 的。

因为 大 几万 方 的 商场， 他 始终 面对 的 是 大众 市场， 他 要 的 是一个 标准化， 尤其是 一家 开发商， 如果 他 跟 你 合作 的话， 他 也 非常 希望 你可以 跟着 他 去 下面 那家店， 你可以 标准化 复制， 甚至 你可以 大规模 复制。 这是 商场 大部分 开发商 本身 的 一个 诉求。 包括 他们 在 做 测算 的 时候， 他们 也 觉得 这样 会 比较 容易 做 预测。 所以 商场 适合 哪些 就 适合 那些 他的 品牌。 甚至 是 这个 品牌 某 一些 产品 模块 已经 可以 标准化 了， 然后 他 把 它 放去 商场。 因为你 但凡 开 了 一家 商场， 你 成功了 之后， 其实 大部分 商场 都会 来 抢 你， 新 品牌 都会 来 抢 你， 所以 你的 复制 其实 是 蛮 快 的。

所以 要 想要 做 些 实验， 最好 是 开 在 这种 特色 小街。

对， 大部分 商场 能 给你 做 实验 的 空间 位置 都 不大好。

所以 它 就会 形成了 一个 恶性循环， 就是 在 这个 地方 你 无法 做出来 东西， 因为 商场 也 不会 给你 匹配 最好的 资源。

大部分 都 不去 才。

会给 发 新 东西。 是的， 但是 我想说 即便 是 不 进 商场， 对于 品牌 来说， 我 必须 得 说 这么 一句。 因为 毕竟 我的 同事 也会 听 这 一期 播客， 他们 得 放心， 他们 得 放心， 即便 是 不 进 商场 也是 有 未来 的。 从 商业 的 角度 来说 也是 有 未来， 这一点 我是 坚信 的。

但是 开 街边 店 就 代表 你 要 自己 去 做你的 店 的 运营， 否则 的话 人家 怎么 知道 这 你的 店 在这里。

你知道 我们 现在 刚 开 的 这家店， 麦子店 开 了 这个 店 之后， 我 就 告诉 别人， 我说 这家店 是 我们 开 的 第一家 有 自然 人流 的 店。 什么 叫 自然 人流？ 等于 什么 意思？ 其他 的 店 我们 虽然 开 到 胡同 里头， 但是 那个 人流量 和 开 在 麦子店 是 不 能够 相比 的。 而且 我们 即便 是 开 在 胡同 里头， 我们 开 的 位置 都是 相 比较 来说 的话， 是 不太 容易 到达 的。

你是 故意 的 吗？ 开 了 一个 不太 容易 发 被 发现 的便 便宜。

你 看看 便宜 影响 了 很多 事情， 所以 是 这个 样子 的。 你 今天 的话 有 选择， 你是 愿意 把 钱 花 在 房租 上， 还是 愿意 把 钱 花 在 锻炼 自己的 本领 上。 从 某种意义上 来说， 这 只是 我们的 选择。 所以 无论是 从 第一家 店 还是 到 之后 北 锣 店， 还有 演 乐 胡同 等等 这些 我们是 做了 很多 的 靠自己 活下去 的 这个 事情。 比如说 像 演 乐 胡同 巷 北罗， 你 除了 有 太小 地方 做 展览， 那 你是 持续的 每 两个 星期 你 基本上都 要 换 一期 去 展览， 而且 你是 持续的 在 做。 其次 就是 有 条件 的 地方， 比如说 像 原来的 北 锣 店 有一个 院子， 我们会 一年 做好 几次 大型 的 活动。 我们 和 我们的 认识 的 一些 兄弟 品牌 一起来 搞 事情。 其次 就是 我们 基本上 各种各样 的 大型 的 活动， 小型 的 活动 就 非常 多。 从 某种意义 来说， 这种 本领 或者 这种 经验 先 落落 在 自己 身上。 所以 到了 麦子店 之后， 我们 有 一种 还没有 发力， 感觉 人群 就像 自来水 打开 了 一样 自来水 的 感觉。

但是 这件 事情， 你 前面 四家 店 已经 累积 起来 的 一些 的 你的 品牌 跟 生育 的 资产 了。

我 感觉 是 有关系 的。 但是 它 实际上 不是 一个， 就是 没有人 可以 跟 你说的 清楚， 你 会 积累 多长时间。 如果你 生意 不好 的 时候， 比如说 我们 北 锣 店， 原来 从 到达 性 上 来说， 是 所有 胡同 店里 头 从 某种意义上 来说 最差 的。 但是 那个 就是 跟 地产 公司 发生 问题 的那 一家 店， 那个 店 的 无论 从 营业额 的 规模 上来 还是 非常 好的。 直到现在 的话， 很多人都 在 惦记 这个 店。

我也 惦记 北 锣 店。 对我 当时 第一次 去 的 时候， 真的 是 有 社区 感。

像你 刚 讲， 比如说 你们 靠 办 大 小型 的 活动， 跟 别人 联名， 为什么 做 这些？ 你 还是 都要 对外宣传。 校长， 大家 知道 你 主要是 以 什么 社交 媒体 为主。

我们的 最 主要 的 用户 如果 想知道 我们的 动向， 基本上 大部分 都 落在 了 我们的 微信 公众 号 上。 我们 微信 公众 号 是 有一个 每周三 都会 推送， 其次 我们的 微博 也 在 运营。

但是 微信 公众 号 是要 知道 了 你的 店。

所以 我们 其实 和 跟 很多 这样的 品牌 都有 合作。 跟 我们 合作 的 这个 胡同 美术 节， 我们 联合主办 的 小 虎鲸， 他们是 有 非常 多 的 独立 的 艺术家， 所以 我们是 有 非常 多 这样的 渠道 可以 大家 共同 发起。 所以 你们。

不怎么 在 小红 书 上面 去做 这种 拍 视频。

或者 是 我们 上周 周会 刚刚 说 要 开始 做小 红。

但 我 必须 说 小红 书 很 上海， 很 成都， 但 好像 不太 北京。 我不在 北京， 我 很少 有 见到 有 北京 品牌， 就有 很 大型 的 在 小红 书上 发生 的 什么。 它 就是 很 上海 气质 的 一个 品牌。

那 北京 怎么做 呢？

是 这样， 我 对 店铺 来说 必须 得 提 一个 渠道， 就是 这个 大众点评。 因为 实际上 大众点评 的话 在 影响 很多 的 店铺 的 一些 动作， 甚至于 一些 他们的 运营 的 方向。 但是 大众点评 从 我们的 角度 来说， 因为我 是 常年 批评 大众点评， 所以说 我们 也没有 在 运营 这个 大众点评。 但是 大众点评 在北京 的话 被使用 的 这个 几率， 以及 大家 运营 大众点评 或者 重视 这个 还是 非常 高 的。 这个。

3米这个 在北京 上海 以外 的 城市 也是 类似 像 这样的 状况， 大家 就是 要 靠 在在 大众点评 上面 的 曝光度， 可视 度 或者 可见。

因为 大众点评 做 的 早， 而且 它 可能 是 餐饮 平台、 商业 平台 里 做 的 最大 的 一个 变成 就是 但凡 要 开店， 你 必须 要 上 点评， 也 必须 要 上 饿 了 么。 不过 这个 情况 确实 也 在 改善， 确实 在 改， 因为他 抽 的 点 越来越高。 我 个人感觉 是 北京 似乎 好像 很 容易 比 上海 要 容易 做 线下 聚集， 我 不知道为什么， 但是 北京 很 容易 做 线下 聚集 是吗？ 它 线下 的 浓度 密度 跟 频次 都要 比 上海 好得多。

这个 生活 意料， 因为我 我 每次 去 都 觉得 北京 好 大好大。

对， 可能 就是 因为。

大 可能 就 一区 在 热 很 热闹， 有 很多 事 我们 不知道 发生 什么 事情。

对我 曾经 有一个 很很 好的 朋友 跟 我说， 他说 他 当时 住在 北京 的 时候， 晚上 没有 办法 像 上海 一样 换 两 三趟， 因为他 去 不到。 他们 要是 在 上海 晚上 friday night， 然后 他 就 换 三四个 点位， 然后 到 三四点 回 国家， 很 平常 的 事情。

就 都 走路 都 走 得到 的 地方。

对对对， 确确实实 这样， 但是 上海 忠诚度 不高。 虽然 说 对， 虽然 说 北京 这个 线下 活动 比较 容易 聚集， 还有 一点 就是 气味相投 的 人， 平时 关注 的 媒体， 还有 去 喝咖啡 的 地方 或者 是 等等 去 的 餐厅 这些 的话。 其实 大家 还是 在 一个 从 某种 上 来说 一个 大 的 社群 里头， 你知道吗？

他他 还是 很 有 一种 大院 的 感觉。

在 一同 一半 的 这样。 对对对。

是的， 所以 大家 就有 一种 寻 着 味 就 去了， 然后 去了 之后 发现 都是 自己人。

对对对， 有 这么 一种 感觉。 对我 第一次 跟 张 老板 在北京， 然后 我们 聊 完了 之后 去 吃 那个 酸菜鱼， 要不要 去 吃 什么 川菜？ 一 进 那个 餐厅， 所有人 都 认识 张 老板， 没有印象。

一路 都在 打 小明 是你的 吗？ 是不是 叫 什么 大小 鱼， 什么 那 3米。 你 看到 很多 这种 街边 小店， 他们 经常 会 用 的， 尤其 一开始 的 时候 的 就是 营销 的 手段 都有 哪些？

最早 在 微博 出现 之前， 确实 是以 现下 剧集 为主 的 设计师， 影视圈、 娱乐圈。 当 他 出来 开店 的 时候， 他 最早 引发 轰动 的 往往 是 他 身边 的 一群 朋友， 认识 的 人 等等 了。 然后 就有 一次 活动， 两次 活动， 然后 马上 口碑 就 传开 来了。 后来 有 微博 的 时候 确实 是 上 微博 的， 有 一批 店 就 是从 微博 红 里长 出来 的。 然后 从 微博 转到 淘宝 就 正好 是 那个 时间点。

后来 当 微信 和小红 书 出来 之后， 就 变得 没有 这么 容易 了。 因为 这 两个 其实 都是 去中心化 的 平台， 尤其是 这 两个 平。 平台 的 更新 迭代 非常 的 快， 它的 做事 的 方式 跟 氪金 的 玩家 越来越多， 然后 造成 后来 的 小 玩家 越来越 难 出来。 我 认识 的 小 品牌 大部分 都是 靠 最早 的 微信 公众 号 和 后来 哔哩哔哩， 然后 再加上 线下 的 社群 活动， 这 三个 渠道 出来 的 相对 比较 多。 再加上 一点 社群 营销， 然后 这样 出来 的 比较 多， 大众 渠道 上 反而 很少。

尤其 像 这种 平台， 它它 有的 时候。

会 控制 流量。 对你 会 看到 这种 去中心化 的 平台， 它 氪金 化 的 这个 迭代 会 很快。 比如说 你 如果 是 大 资本 进场， 它 马上 就会 发现 获取 流量 的 模式， 可以 标准化 的 模式。 他 抓 到 这个 模式 之后， 他 拿 大笔 的 资金 投下去， 马上 头部 流量 全部都是 他的 了。 这样 它 相当于 一 下去 就是 整个 滑坡， 就是 不可能 再 通过 内容 再 找 回来的。 就有 很多 现在 很多 品牌 方 甲方 跟 我说， 我们 要 做 个 公众 号 什么， 我也不知道 怎么 解释。 现在已经 这 一波 就 过去了。

逆 期 已经 过了， 早就 过了。

对你 靠 那种 是 很难 再 出来 了。 氪金 时代 一旦 来临。

很难。 但是 有 很多 其实 是 靠 可能 是 一些 素人 给 炒作， 像 武康 大楼。 武康 大楼 我记得 我 有 上海 20年， 我 前面 那 115年 从来 没有 这么 红 过。 过去 这几年， 我的天 哪， 你 只要 周末 到 那边 去 都是 拍照 的， 而且 拍照 的 人 就 越来越 跑到 马路 中间 来 拍照。 对对对， 也 不管 是 拍 婚纱照 照， 或者 是 说 网 红 在 前面 摆 polo 衫， 干嘛 一堆 的 人 在那边 拍照。

我 就 觉得 这 武康 大厦 不是 很久以前 就在 了 吗？ 为什么 会 突然间 这样？ 这 肯定 是 被 炒作 的， 不是 吗？ 对。

小红 说， 这种 事件 确实 是 很多， 但 这个 事儿 还是 得 看运气。 目前 也是 没有人 弄懂 到底 是 为什么 所有人 拍照， 而且 现在 严重 到 区域 政府 要 在那边 画 一个 专门 的 片区 给 人 拍照。 我 觉得 也是 挺 夸张 的 一件 事儿， 真的 是 太 惊人 了。

然后 我 还有一个 很 有趣 的 案例， 是在 京都 岚山 山脚下 面 有 一家 做 手工包 的 小店， 日本 匠人 小店。 它 本身 做 手工 布包， 后来 有 一段时间 他 进了 香奈儿 同款 毛 呢料 做 的 那个 包， 小小 一个 的， 然后 加上 那个 闪耀 同款 的 那个 金 链条， 然后 日本 匠人 手工 一个 大概 1000块钱 不到。 就有 一天 就 几个 小红 书 的 这个人 开始 往 小红 书上 发消息 说， 有 这么 一个 香奈儿 同款 包， 然后 怎么怎么。 然后 突然之间， 大概 我记得 就 几个 礼拜 就 爆 红， 就是 小红 书上 开始 刷屏， 刷屏 了 之后 大家 素 人都 唔 到 能 翁 去 岚山 都 去 岚山 买。 那个 店主 吓得 他 这辈子 没有 见过 这么 多 来 买 他 包 的 人， 而且 都 指名道姓 要。 然后 迅速 就 开始 出现 代购 排队， 就 跟 排 爱马仕 一样， 在 他 门口 排队。 那个 匠人 每天 早上。

起 得很 晚就 起 的 很 晚。 你 打开 我 有 那个。

匠人 从来 都 没有 大批量 规模化 生产 那个 意识， 你知道 做 都 来不及 做。 然后 就 出现了 一个 非常 有趣 的 现象， 就是 广东 深圳 的 这个 厂家 就 去 买 同样 的 布料， 然后 回来 自己 做。 然后 他 开始 跟 代 我说， 你看 我们 也是 同样， 我们 也请 日本 匠人， 你看 好像 这个 迭代 就 非常 的 迅速， 大概 两个月 就 发展 成 一个 白热化 的 状态。 后来 就 马上 就 开始 落下 了。 因为我 看到 很多 厂家 开始 就 屯 了 一大堆 布料， 然后 就 开始 做 那个 帽子 了。

卖不出去。 当 满街 都 是的 时候 就 不 新鲜 了。

快 就 从 起到 落 那 半年 都 不到。

所以 张 老板 小红 书 您 上周 你们 打算 怎么做 呢？

我 很 好奇， 我们是 有 个 朴素 的 想法， 就 先 把 它 像 大众点评 一样的 做， 先 以 店铺 这个 样子 去做。 暂时 没有 其他 想法。 如果 听众 有什么 想法。

听 友 们 有什么 建议 可以 给 我们， 请 在 我们的 留言 区 也 留 一些 想法 给他。 如果 张 老板 喜欢 你的 想法， 他 会 赠送 几杯 咖啡。

一定 会。 当时 你 想 大小 这么 会 红， 就是 它的 视觉 都 特别 好， 它的 品牌 的 整个 体系 V I 做 的 特别的 完整， 他用 的 是 克莱因蓝。 然后 它 那个 北 锣 店， 它 那个 底下 其实 是 康乐 区， 就是 整个 小区 的 康乐 区 的 是 一些 亲民 的 运动 设备。

全部都是 乒乓球、 乒乓球台， 还有 那种 公共 健身器材。 这个 连 旁边 街道 居委会 的 人都 说， 他说， 他说 你 做了， 这 应该 是 街道办 做 的 事儿。

后来 就是 在 那个 康乐 区， 他 也 用 整个 克莱因蓝 的 品牌 视觉 去做 整个 康乐 区 的 视觉。 所以 乒乓球 还有 那个那个 铁马， 整个 都是 克莱因蓝 的， 所以 它 很 亲民 又。

很 Z 我 觉得 对于 咖啡馆 来说， 或者 任何 实体 店铺 来说， 我 觉得 设计 是 一定要 用 的。 空间设计、 视觉 设计 都是 一定要 的。 它 会 让 功能 变得 更加 的 人性化， 而且 它 会 让 整个 人性化 过程中， 可以 非常 优雅 的 实现。 跟 你的 空间 大小 没有 任何 关系。

那你 用 设计 便宜 吗？

绝对 充 非常 便宜， 但是 我们 跟 他 合作 都很 愉快。 他们 知道 跟 大小 合作 的话 有一点 就是 我们 只 提 功能 上 的 需求， 我们 从不 去 定义 这个 风格。

刚刚 看到 你 那个 大小 的 那个 logo 是 大大的 字 很大， 小的 字 很小， 而且 小 是 包 在 大 里面。 对对对， 当初 的 设计 的 理念 是 这个 名字 是我 起 的。

我 其实 已经 忘了 这个 名字 是 怎么 起 出来 的 了。

张 老板 要 想 一下， 将来 您 做 的 全国 的 那个， 当然 要 采访 的 时候， 你 要 讲 出 一番 故事。

咳 这个可以有。

你是 真的 忘了。

你 当时 为什么 是 确确实实 忘了， 但是 一定 是 跟 我们 要 开小店 有关系。 可能 是因为 我要 开 个 小店， 所以 有了 大小 这个 名字。 而且 后来 的 时候， 我们 大 的 因为 新的 小店 是 这个 意思， 或者 是 有 很大 的 理想。 所以 这是 后边 的 这个 解释， 就是 小空间 大 理想。 好 咖啡 不多 讲。

嘉义 好 棒。 你们 会 像 比如 星巴克 一样， 有 那么 多 的 周边 商品 吗？

我们 一直 都有 周边， 我们 还没有 那么 多 有 那么 多 的 周边产品 的话 是 需要 很多 钱 的。 所以 我们 要 慢慢的 来。 比如说 我们 出了 一个 周边产品 火， 其实 我们 到 现在 也没有 想 出来 应该 怎么 解释 我们 为什么 要 出 火柴。

但是 就是 感觉 很 对对对， 是的。

那个 是 长 的 火柴。

我们 点 香氛 是 专门 用 蜡烛 那种 大 的 长 的 火柴。

用过 了 咖啡渣 做 的 香皂， 然后 一直 都是 这种， 你知道， 所以 反正 小企业 也有 小企业 的 做法。

我想 问 你们 两位， 就是我 相信 你们 在 国内 到 过 的 地方 比 我 多 太多 了， 其他 的 城市 有 哪 一些 城市 你 立马 想得到？ 就是 他们 经营 这种 特色 小店 也很 成功， 也可以 叫 得 出来 名字。

我 觉得 能够 符合 能够 比较 像 安福 路 这种 情况， 我 觉得 只有 阿那亚。 现在 秦皇岛 阿那亚。 因为 现在 的话 正是 也是 一个 地产 项目， 离 北京 不太 远。 这个 地方 是 属于 真正 的 有 文化 类 的 项目， 有 很多 精品 餐饮， 很多 的 精品 酒店， 比如说 市集 等等， 这些 跟 文化界 有 非常 多 的 跨界。 除此之外， 全部 其他 的 城市， 我 能 想到 的 每一个 城市 都 有一个 像 南锣鼓巷 这样的 地方。 像 北京 的 南锣鼓巷， 在 一开始 也是 有 很多 有意思 的 小店， 但是 现在 全部都是 卖 炸鸡排、 烤鱿鱼。

因为 杭州 我 前两天 刚 去过， 我 觉得 杭州 已经 非常 严重 的 网 红化 了， 你 会 发现 到处 都一样， 我 觉得 南京 不错， 我 忘记 那条街 的 名字， 但是 整条街 的 道路 很漂亮 很 干净， 然后 小店 多， 然后 租金 也 不高。

南京 这个 城市 有 这样的 气质， 对， 可以 容纳 这样的 店铺。

我也 很喜欢 南京。 再 往 南 走， 最 近几个月 会 比较 红 的 一个 是 厦， 还有 个是 泉州。 泉州 这 两个月 真的 出 出人意料 的 红。 我 不知道为什么 像 文艺 感 的 小店 越来越多， 就 会有 一种 街头 自行车、 手 冲 咖啡， 就有 那种 旅店 出现。

众所周知 的 成都 了， 成都 现在 是 商业地产 重镇， 因为 租金 低， 然后 城市 活力 又 好。 城市 活力 好的 意思， 他 政策 会 比较 松， 居民 楼下 开店， 或者 比如说 沿街 外 摆， 政府 都会 帮你 出 一些 特殊政策 去去 帮你 放行 什么。 这个 对于 商业地产 是 很好。

你知道 成都 一直 有一个 中国 的 南美洲 的 称号， 是吗？ 他 那边 的 文化 的 热情 比较 依赖。

轻轻松松 很 轻松。 对， 而且 成都 有 非常 多 的 住宅 店， 住宅小区 一楼 破 墙 开店 有 非常 多， 上海街 不 允许 了？

对管 的 很 厉害。 我相信 我们的 听 友 里面 可能 有 不少 年轻人 是 有 自己 开店 的 想法 的， 你 给 他们 什么 建议， 怎么 选址。

还有 运营 上。 当然了 我 肯定 会 觉得 房租 的话 是一个 非常重要 的 项， 确确实实 是 需要 提前 想 好 他 是不是 是要 做 一个 品牌。 因为 实际上 如果 是 考虑 做 品牌 的话， 我们 也没有 这样的 条件 去 跟 所有 其他 的 大 品牌 去 抢 一个 好的 位置。 就算 是你 今天 在 太古汇， 星巴克 那个 烘焙 工 坊 那个 位置， 就算 给 了 你， 你 干 一样的 生意， 你 也 肯定 干， 那 不如 星巴克 好。 所以说 是因为 在 品牌 和 地理位置， 它是 一个 相辅相成 的 关系。 如果你 要是 长线 做 这个 事情， 应该 选择 一个 给 自己 空间 去 成长的 一个 地址， 而 不应该 是 一 醒来 就 觉得 今天 自己的 租金 压力 非常 大。 因为 在 这样的 压力 情况下， 你的 动作 会 变形 的， 你 肯定 会 想着 去做 一些 多快好省 的 事情。 对， 拿出来 点钱 用 在 设计 上， 让 自己 踏 下心 来 去做 一些 跟 产品 相关 的 事情。

但是 设计 比如说 设计 或者 是 说 你 今天 开 的 这个 电影 的 这个 文化 的 这种 气质 高 与否， 这 跟 创始人 本身 难道 没有 很 直接 的 关系 吗？

有的 就是 即便 是 很多人都 会 认为 我就是 选 一个 设计师 的 事儿， 实际上 操作 的 过程中， 大部分 人 还是会 让 设计师 变成 自己的 画图 的 这个 工具。 应该 相信 设计师， 因为我 相信 这些 设计师 花了 那么 多 的 时间， 非常 厉害 的 设计。 学校 毕业 的 不是 没有 原因 的。

大家 如果 想要 开小店， 肯定 都是 想开 有 特色 的 小店， 对 吧？ 那 像 刚才 张 老板 讲 的， 相信 设计 的 人 等等， 可是 你 也 不知道 你是不是 找 对了 那个 设计 的 人。 然后 如果 开店 的 人 自己 觉得 我不 晓得 我的， 比如说 我的 文化 档次 到 不到 那边， 我怎么能够 判断 这个 是不是 好的 设计？

我的 经验 就是 要 全力以赴， 就是 不应该 给 自己 留 任何 余地。 所以说 我们在 开 第一家 店 的 时候， 当时 空间设计 和 视觉 设计 是 找 了 两个 团队。 而且 我们在 之前 没有 开 实体店 的 任何 的 经验， 只有 当你 全力以赴 的 时候， 这件 事干 不 成就 干 不成 了。 可是 如果 当你 给 自己 留有余地 的 时候， 这件 事情 干 不成， 你 会给 自己 留下 遗憾， 同时 也 给 这个 项目 留下 很大 的 遗憾。 你 其实 不知道 你 是因为 没 请对 设计 团队， 还是 因为 没有 请 好好的 店员 等等 这些 你 应该 毫无保留， 全力以赴。

这个 具象 的 一点 讲 的 是什么？ 钱 都 全 撒下去。

是的， 你 就 确 确实 应该 花钱 确实 应该 花钱。 因为 在 你 不 挣钱 的 一个 情况下， 你 省 下来 的 任何 一分钱 毫无意义。 包括 我们在 选 供应商 的 时候， 不要 老是 跟 供应商 去 计较 这个 价格。 因为 在 你 不 挣钱 的 情况下， 你 去 谈 所有的 供应价格， 你 根本 就 没有 这个 资格。 你 实际上 会 浪费 自己的 时间， 而且 别人 也 不会 把 你的 项目 当成 是一个 非常重要 的 项目 去 对待。

这 让 我 想到 欧盟 在 抢 疫苗 这件 事情。 全力以赴 的 抢 疫苗， 就是 没有 全力以赴， 英国 就 全力以赴。 所以 英国 抢 了 比 他们 人民 需要 的 还 多 的 疫苗， 欧盟 现在 就 不够。

千万不要 胆小。 这个 事儿 我 分享 几点。 第一点 是我 第一次 去 采访 大小 的 时候， 那天晚上 因为我 这里 特别 提 我 以前 的 小 同事 叫 phenix， 非常 有 灵气。 他 先 发现 了 张一 鹏， 他在 喝咖啡 的 时候 就 看着 张 老板 走进 来， 然后 他 就 去 搭讪。 后来 那个 fenix 特别 高兴， 晚上 就 跟 我说， 他说 小米， 他说 我们 去 大有 咖啡 吗？ 我 认识 他们 老板， 我说 好， 然后 我 就 跑到 那家店 前， 门店 大家 一定要 去， 很 惊艳。 因为我 去 的 时候 是 下午 非常 门面 非常 小。

看上去 应该 就 90平， 10.8 平， 10.8 真空。

你 找到了 它的 门头 设计 非常 特别， 它是 一个半个 钟 180度 的 半圆 的 那个 钟表 时针 的 那个 logo， 就是 大小 那个 logo.

是 每 过 1个小时 它 会 走 一 格。 对， 每 过 1个小时 会 走 一 格。

对它 会 走 一个， 然后 到 大概 下午 六点半 对 吗？

不是 8.8点， 它 有一个 切换 仪式。 就是 到了 八点 的 时候， 这个 钟摆 实际上 大小 的 logo， 这个 logo 会 走到 另外一个 logo 的 后面， 它 会 自动 灭， 而 前面 的 那个 logo 会 自动 亮， 而 这个 logo 就是 我们的 夜间 模式 的 logo.

对它 有 个 非常 有 仪式 感 的 过程， 就 很 有 戏剧 视觉 戏剧性 的 一幕。 就是 吧台 后面 本来 是 那个 背后 的 铝板 上 写 的 是 咖啡 的 菜单。 然后 他 到 那个 置换 仪式 的 时候， 他 那个 店铺 就 通亮。 然后 那个 铝板 一 拉开 来 刷 一下， 是一个 灯火通明 的 酒柜。

对， 是 整个 就 变成 了 一个包 儿。 白天 的话 你 看不见 任何 一个 酒瓶子。

就 非常 的 让人 惊艳。 所以 那个 时候 就有 很多人 就 特地到 门口 去 等 那个 时间点。 是的， 所以 那个 时候 我 就在 门口 跟 跟 跟 张 老板 开始 喝 那个 金酒。 然后 我 就 会上， 老板 我说 你 这 装修 成本 不 低， 我 虽然 没有 办法 告诉 你们 多少钱， 但是 基本上 跟 五星 酒店 差不多 了。 所以 张 老板 是一个 很 有趣 的 一个 策略， 它是 非常 小的 家电， 但是 他 单方 成本 相当 的 高。 所以 它 其实 是用 牛刀 来 杀鸡， 然后 那 碗 鸡汤 就 特别 香。

然后 你 就会 发现 他 其实 当时 请 了 一个 非常 好的 一个 国际性 的 设计 公司， 而且 全身心 去 信任 他们， 他们 细节 到 什么 程度。 他 因为 太小， 所以 他 会 在 墙上 有一个 小小的 一个 铝板 可以 折上去 的。 他 翻下来 时候 你 就可以 放 咖啡。

那家店 的话 当时 获得 了 很多 建筑 大奖。 所以 其实 说白了 一件 事情 就是你 确确实实 得 花钱。 对， 用 省钱 的 思路 开店 的话 是 没有 未来 的。

可是 你 店 那么 小， 大家 都 没 地方 坐， 那 怎么办？ 站 着。

里面 都是 外面 来了。 就 站 门口 有 好多 人站 门口。

还有 门口 的 马路牙子 上， 我们 也是 用 不锈钢 就 给 包 了 一层， 大家 都 坐在 外头， 我们 就是 想 营造 一个 告诉 大家 喝咖啡 的话 没有 必要 特别 高级 或者 是 等等 这种 感觉， 坐 马路牙子 上 就可以 喝。 这也是 直到 迄今为止 大小 咖啡 的 一个 精神， 就是 随便你 坐 到 任何 一个地方 就可以 喝咖啡。

你 换装 的话， 里面 的 wait waitress 就 全部 都 换， 这是 另外 一般 的 人， 对 是 吧？ 另外 一半 的 人我 一 化妆 他们 就 走 出来， 然后 原来是 卖 咖啡。

非常 确实 有 剧院 感。

你 一定要 上 小红 书。

对， 张 老板 说 他不知道 怎么做， 你 做小 红书 素材 不要 太多， 所以 你看 设计 这件 事情 就是这样。 因为我 碰到 过 好多 小 品牌， 大部分 做 不太 出来 的 品牌 主 都 有一个 问题是 他们 不敢 表达 那个 真实的 自我。 就 人们 最 容易 感觉到 的 视觉、 听觉、 嗅觉 的 方式 把 它 呈现 出来。 大部分 都 是因为 他们 心里 有有 那个 完美的 那个 样子， 有 那个 美好的 样子。 但是 他他 怕 因为你 已经 小 了， 你 就 不能 太 中庸， 不要 把 它 在 落地 的 时候 再 找补 回来 一点。 我说 你 找补 回来的 这一点 就是 你为什么 没有 成功 的 原因。

这 空间 已经 很小。

想象力 不能 想象。 对， 你看 孙 一块 张 老板 的 案例 很 有趣， 就是 因为他 没有 把 钱 用 在 抢 房租 这件 事情 上， 他 把 钱 用 在 打造 自己 形象 的 打造 自己 品牌 这件 事情。 包括 他们 去做 市集， 做 太小 地方， 然后 做 大小 电台， 做大 小酒馆， 还要 做 大小， 不 拉 一堆 事情 在 上面。 所以 他 这个 上面 用了 很大 的 力气 去， 可能 这个 对于 很多 小 品牌 都是 有 很强大 的 借鉴 意义。

反正 选址 是 跟 的 房租 是一个 相辅相成 的 关系。 是我 常常 告诉 大家， 如果 是 选 一个 好 位置 的话， 地铁口 就在 所有人 的 心目 中 是个 好 位置。 但是 在 地铁口 一定 是 卖 脖子 更好， 肯定 不是 黑咖啡。

一定 是 卖 大众 产品。 是的， 我我我 讲 几个 小的 问题 就 很 容易 踩 坑。 因为 最近 半年 其实我 帮 很多 小 品牌 去做 选址 这件 事情。 尤其是 现在 很多 年轻 品牌 主的 品牌， 容易 踩 一些 基础 常识 的 坑。 比如说 我 这个 铺位 的 地块 性质 一定要 注意。 如果 是 民房， 但凡 它 不是 商业 的这 两年 都 不要 去 碰 它。 为什么？ 因为 这 两年 已经 改不了 了。

北京 也是 这样。 对。

北京 也是 这样。 然后 第二类 似的 会有 一些 像 违章搭建， 前 两年 产生 过 不少 违章搭建 的 事实， 当时 是 事实 认证， 也没有 人 去 chAllenge 这件 事情。 这 两年 当 有些 房东 或者 是 二房东 把 这些 物业 转手 出来 的 时候， 很 容易 在 这个 上面 吃瘪。 因为 违章搭建 是一个 硬伤， 如果 会有 相关 政策 把 这个 方面 严抓， 其实 没有 任何 解决方案 的那 你怎么知道。

那个 是 违章 呢？

去哪里 查 呢？ 实际上 能 从 房 本 上 是 能够 看到 的。

从 房地产 看出来， 所以 这个 一定要 注意， 因为 很多 房东 和 二房东 都 会对 这个 方面 含糊其辞。 第三个 问题是 很 容易 被 忽略 掉， 就是 这个 铺位 的 电量。 沿街 边 店 很有可能 发生 的 一件 事情， 尤其 对 餐饮 来说 很 要命 的 一件 事情 就是 电量 不够。 咖啡 可能 没有 这么 明确， 因为 它 电量 要求 不高。 很多 去 开 清仓， 150 平 以上 的， 它 就会 产生 电量 的 问题。 因为 现在 煤气 入户 是 巨贵。

巨贵， 现在 开 餐厅 不太 是的。 对我 太 我 感同身受。 所以说 其实 他 烧 的 不是 气， 烧 的 是 人民币。 对。

差不多 人民币 街边 店 的 这个 电量 都是 没有 办法 负担， 就是 正餐 餐厅 的 电量 需求 的。 最后 一点 就是 要 注意 的 是 扰民 这个 问题。 一般 扰民 问题 很少 有 房东 会 跟你讲， 但是 一旦 你 开 了， 真的 发生 扰民 的 现象， 政府 就会 跟你讲， 因为 投诉 去 政府 那里。 什么东西 叫 扰民 呢？ 比如说 你 会 营业 到 半夜 两点， 再 比如说 味儿 特别 大， 比如说 螺蛳粉。 田子坊 不是 有 很多 案例， 就是 老外 会 喝 9到半夜 两三点， 砸 瓶子 什么 之类 的， 然后 就 吵 很多 扰民 的， 然后 那些 店 可能 后来 就 看不下去。

我们在 胡同 里头 开店 的话， 逐渐 的 大家 找 着 了 节奏。 这几天 的 音乐 要 开 到 2.8格， 绝对 不能 2.9格， 就 这种 节奏， 逐渐 找。 逢年过节 的话 拜访 一下。

你 会给 你 附近 的 那些 居民 邻居们 一些， 比如说 咖啡 券 必须 给。

生存之道， 张 老板 一己 之 力 在北京 人民大众 同学 普及 咖啡文化。 然后 我 又 想 起来 要 提醒 一点 的 是， 如果 租赁 状况 中 碰见 二房东， 这 两年 尤其 要 当心， 千万 要 了解 清楚 二房东 的 背景、 融资 情况、 资本 情况、 发展 年限， 对不对？ 不要 特别 迷信 大型 二房东， 因为 越大 的 房东 越 容易 倒。 因为 二房东 本身 的 他的 经营 的 状况 其实 特别 不稳定。 所以 而且 二房东 是 轻 资产， 他 没有 一个 物业 是 自己 用 的， 自己 买的 重 资产。 所以 二房东 要 撤 起来， 其实 是 很快 的。 我 这 两年 做 下来， 其实 你 叫我 说 情愿 去 跟 个人 房东 打交道， 他 想什么， 他 玩 什么 花招， 他 想要 什么。 其实 你 跟 他 个人 谈， 你 很 难看 出来， 你 万一 以后 有 麻烦， 你 也可以 很 容易 跟 他 去 把柄。

是的， 开诚布公 的 聊。 但是 这些 比如说 地产 公司 的 这些 人 跟你聊 的 这群人 他们 可以 中间 走马观花 一样的 换人。 然后 最后的 时候 你 又 见不着 领导。

那 这种 情况 有的 时候 甚至 你 即使 白纸黑字 也 没什么 用。

白纸黑字 其实 有 很多 的 条款， 你 只有 到了 那种 情况下， 你 才能够 知道 它 意味着 什么。 所以说 他 其实 并不是 一个 比如说 大家 都 会说， 那你 前期 签合同 的话， 一定要 签 的 很 谨慎。 我 举 个 例子， 你 从来 都 没有想象 过 你 跟 一个 大公司 签合同 可能 会 出现 这样的 问题 的 时候， 你 怎么 去 预 这样的 事情。

要是 的， 今天 非常感谢 森 米 还有 张 老板 带给 我们 这种。 虽然 我们 谈 的 是 商业地产， 但是 其实 这个 地产 后面 有 好多 人文 的 思考， 营销 的 思考， 还有 运营 等等 的。 我 今天 非常 谢谢 森林， 谢谢 张 老板， 谢谢， 拜拜。