Breaking Down a $10M Primrose Franchise Resale
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欢迎收听另一期《匿名收购》播客。我是希瑟·安德森，今天只有我和康纳一起讨论特许经营权。这是一个非常有趣的德克萨斯州学前教育特许经营权。我们会深入探讨企业估值和其所占房地产之间的细微差别，以及你是否应该购买其中一个或两者，或者在两者都被提供的情况下你可以考虑的不同选择。希望你喜欢这一期节目。大家好，我想告诉大家，这一期节目是由Verivend赞助的，Verivend是唯一一个专为希望加快速度并消除摩擦的独立发起人和私人市场投资者而构建的平台。

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我们可以谈谈这个。我本来想谈谈比尔·贝利切克。这些天每个人都想和我谈论这个。自从我戴上北卡罗来纳大学橄榄球头盔后，每个人都想听我对比尔·贝利切克的看法。但这并不是我——这并不是他，对吧？是他的女朋友。没错。没错。但是，让我们谈谈特许经营权吧。带来了这笔交易。这是达拉斯-沃斯堡市场的一家Primrose School特许经营权转售，这很有趣，因为它包括房地产。我从未做过一笔包含房地产的交易。所以我对从你那里了解到这方面是如何影响尽职调查、融资等方面的问题很感兴趣。所以标题是“达拉斯-沃斯堡郊区顶级Primrose学校”，要价为1090万美元。总收入为300万美元。现金流SDE为130万美元。业务描述，这可能是买家拥有最佳Primrose学校之一的最佳机会，而无需进入候补名单。顺便说一句，这是真的。

这个备受追捧的日托特许经营品牌是达拉斯-沃斯堡快速发展的郊区中快速发展的品牌之一。这所美丽的学校已经运营多年，在社区中享有极高的声誉。从第一天起，您将获得正现金流，并且可以避免建造新校舍的风险。由于该品牌的受欢迎程度及其所在社区的受欢迎程度，该中心将很快售出。

该中心销售额超过300万美元，SDCF超过130万美元。根据买家的资质，该学校已预先批准获得SBA融资，首付比例在10%到15%之间。如果您一直想建造或购买Primrose学校，请不要等待。这将很快售出。要价中包含的清单，房地产是自有的，包含在要价中，他们没有告诉我们房地产的价值是多少，这将是我的第一个问题。但这就是我们在这里拥有的。

好的。哇。我对Primrose学前班确实了解一些。我做过一些关于SBA债务的交易。嗯，据我所知，这是一个非常好的品牌。嗯，学费比较高，所以这将是高端客户。我希望他们包含但没有包含的事情是入学人数，

你知道，他们最近的任何趋势。当然，如果他们能从企业价值中剔除房地产，那就太好了，但你在这里可以猜到。我的意思是，130万Primrose可能卖多少钱？略高于4？你会说4.5吗？4或5？是的，在这个范围内。我们说450万。所以企业价值可能为585万美元，其余为房地产价值。

这很有趣，因为企业价值比房地产价值略高。我之所以要进行这个计算，是因为对于SBA贷款来说，如果房地产价值高于企业价值，有时你可以将它们组合在一个SBA 7A贷款中，对整个贷款期限为25年，而不是对企业贷款期限为10年，对房地产贷款期限为25年。这笔贷款可能太大了，因为企业本身已经达到上限。你知道，它的价值可能超过了500万美元的SBA贷款额度。因此，你可能需要使用SBA贷款来购买企业，并使用传统贷款来购买房地产。那么，在仅仅将运营实体与房地产的损益表分开方面，这将如何运作呢？因为我假设，顺便说一句，SDCF，那是卖方贴现现金流吗？这对我来说是一个新词。我从未听说过。SD，无论是什么，它一定是指现金流。

所以问题是，如果他们将这笔钱包含在其中，我们如何将其剔除？或者，当他们确定他们愿意对运营实体提供多少贷款时，贷款机构将如何看待这一点？

他们会假设一定的租金支付，然后将其分配给各个实体吗？如果他们将其作为SBA贷款进行处理，他们不会真的将它们作为单独的实体进行承保。如果您正在考虑自用房地产，坦率地说，我认为传统贷款机构可能会对房地产采取同样的方法。

您所做的是对占用该房产的企业的潜在现金流进行承保，而不是对租金进行承保。如果它们由完全无关的各方拥有，您将对租金进行承保，但这与您假设购买企业和拥有房地产是相当相关的同一群体有关。因此，您基本上会利用所有人的担保。您将所有超过20%的所有者、所有实体都与所有贷款捆绑在一起。

然后，您将其作为一个整体进行承保。然后，您查看Primrose的现金流，他们历史上一直支付给自己的租金是多少，对吧？这应该在损益表中。您将把这笔钱加回来。

然后，您将拥有这个预测或这个历史自由现金流或调整后的EBITDA，我想。然后，您将扣除企业贷款和房地产贷款的付款，并寻找至少1.3的债务偿还率，对于像这样的事情来说可能是这样。我确实说错了。有一种方法可以将此作为两笔SBA贷款来处理。

我以前做过。这有点棘手，但您可以最大限度地利用您500万美元的7A企业贷款。然后，您仍然有125万美元剩余用于504房地产贷款，SBA 504，125万美元用于第二受托人贷款。那么，如果房地产价值500万美元，这正是我在这里猜测的，

125万美元除以500万美元等于25%。所以这并不是正常的504贷款情景，但SBA可以承担的第二受托人可以高达价值的25%。然后，您可以让银行进行504传统贷款。

在，你知道，基本上是其余部分。所以这仍然高于他们通常的50%。他们必须达到75%，但这仍然是一个非常好的贷款价值比。您仍然可以获得，我应该说65%，您仍然可以获得10%的首付。因此，有一种方法可以将其作为7A 504组合来处理。我知道我刚才说的话听起来很混乱。是的。

这让我在试图说的时候感到困惑。但这是一个可能性。这种情况很少见，我们可能会有一个符合这种情况的场景。但他们会将其作为一个整体进行承保

这里的大量现金流。所以，如果我处于一种我不喜欢房地产投资概况，但我喜欢运营业务的投资概况的情况，我是否可以找到其他人来购买房地产，然后获得SBA贷款，同时考虑我们将支付给他们的租金？如果您愿意，您甚至可以在SBA内部将交易分开。所以规则是

他们称房地产的控股公司，在SBA的说法中，它被称为合格被动企业。只要运营公司愿意担保贷款，合格被动企业就不必与运营公司具有完全相同的所有权结构。

所以问题是，如果您有完全不同的群体，运营公司可能不想担保某人的房地产贷款。如果略有不同，如果股权结构略有不同，您也许可以解决类似的问题。或者，有些人正在做的事情，我不知道我是否会在Primrose这样做，因为您真的可能希望长期保留该房地产，但有些人也会进行出售回租。

当他们必须购买两者时，这通常效果最好。然而，当您认为自己以低于市场价的价格获得房地产时，这通常效果最好，这样就会有一个差额，当您最终完成出售回租时，您实际上可能会收回一些现金。但您基本上是与通常会购买房地产的投资基金签订了15年的租赁协议

并将其长期租赁给您。就像我说的那样，有时您从卖方那里支付的价格与他们从您那里购买的价格之间存在差异。您实际上可能能够在房地产成交时收到一些收益。所以这里有很多选择。是的。当您看到出售回租的情况时，通常会选择这种类型的买家，这是一种融资工具，还是仅仅因为他们喜欢

运营业务的投资概况，他们不是房地产人士，他们不希望将其列入他们的

股权结构。这个问题有意义吗？是的，有意义。我认为这通常是两者兼而有之。决定这样做的人可能是出于这两个原因。我并不真的想长期拥有和维护这处房地产。而且我认为我的业务不需要长期拥有它。这是一种融资工具。如果他们认为自己可以从中获得一些现金，他们也会非常看好这方面。但这通常是两者的结合。

就像我说的那样，我认为在一个依赖于位置的业务中，Primrose完全是如此，您可能希望长期拥有这处房地产。我不希望长期租赁这样的东西。我还想知道，也许您知道答案，Primrose特许经营商是否会批准您来购买企业而不拥有这处房地产？

或者他们是否希望买家能够将两者作为一个整体来购买？对于Primrose来说，具体来说，并非所有特许经营商，至少据我所知，都拥有房地产。有些人租赁他们的房地产，有些人拥有并像这样建造它。我不知道Primrose是否这样做，但一些特许经营商也是房东。并非所有地点都是如此，但他们确实拥有某些房产。

某些地点的一些特许经营商从他们那里租用。因此，他们解决这个问题的方法有很多种，但我认为他们并没有对您必须拥有房地产进行限制。

但是，我不知道的是，在这样的转让中，他们是否必须批准，或者他们是否只需要批准与运营业务相对应的特许经营协议的转让。这是特许经营商的特权，可以与房东签订协议，无论是他们自己还是其他人会购买这项业务。对。

现在，我以前对Primrose这个概念所了解的是，他们希望业主能够真正地亲力亲为，住在社区里，这与任何SBA贷款一样，但Primrose非常特别，……

他们希望将孩子送到这样的学校的社区能够了解你是谁，并且业主能够成为社区的支柱，亲力亲为，并且非常关心实际的儿童保育。我不知道他们是否已经放弃了这种做法，因为这些更大的转让……你对此了解多少？这是一个好问题。所以，是的。

他们在描述中所说的Primrose很难获得的一切都是真的。因此，当我真正沉浸在特许经营领域时，Primrose的活动并不多，因为它们都被，你知道，抢购一空了。所以我对这方面没有很多第一手的资料。

见解。但我知道的是，我认识的人，几个是Primrose的特许经营商，我认识他们的原因是Primrose做得很好，他们想将业务多元化到其他青年特许经营权。我会说他们符合你刚才所说的情况。你知道，资金雄厚的人，但也非常注重社区。他们中的许多人已经进入其他，你知道，青年素质教育特许经营权，因为这是他们符合的形象。

但我不知道的是，他们是否会要求你每天运营它，或者通过社区参与来运营它。他们的意思是他们希望你与社区有联系。他们不希望有人假设在达拉斯购买它，而住在丹佛，例如。是的，当然。我会说这需要考虑。你需要住在达拉斯-沃斯堡才能拥有这家企业。但是

你知道，我在我的实践中见过这种情况。对于那些仅仅具有财务背景的人来说，这可能不是一个好选择，你知道，所谓的搜索者类型，因为你实际上可能不符合Primrose系统真正希望其所有权看起来的样子，成为，你知道，他们希望他们能够亲力亲为。如果你有年幼的孩子，或者，你知道，你是否有任何教育背景，那就更好了，对吧？

我认为这会让你更有可能成为这种系统的拥有者。

完全同意。而且我，你知道，我不太喜欢在选择业务时遵循你的热情，但我认为你确实必须对它充满热情的地方有三条路线。其中之一是青年素质教育。不要，你知道，如果你讨厌孩子，就不要进入这个领域。宠物，如果你讨厌动物，就不要进入这个行业。如果讨厌老年人，就不要进入家庭护理行业。所以，你知道，至于其他服务，你可以对你选择的内容更自由一些。但是，是的，如果你，如果你不喜欢孩子，那就不要进入这个行业。

总体上不喜欢孩子。而且这是，而且是孩子。因此，这是一个高信任度的行业。我认为这也是Primrose系统以及可能出售这家企业的卖方也需要非常谨慎的原因。你知道，为了获得照顾人们孩子的信任，你的背景必须非常干净。这其中存在风险。

因为你不是实际照顾孩子的人。你正在雇用人来照顾孩子。这是在任何与儿童打交道的企业中都需要考虑的事情。我完全同意。另一件事是，这是一个全国性品牌，这对你来说既有利也有弊。因为在10个州以外的Primrose发生在某人的孩子身上，总是有可能对你的业务产生负面影响。但是

本着同样的想法，这就是为什么人们经常寻找这些信誉良好的品牌，并且经常愿意为此支付溢价。因此，如果我们要剔除房地产部分，我仍然对此不太了解，主要是因为他们没有与我们分享估值。但是，如果我们只是看看运营业务以及我们如何

思考这个问题。我总体上非常喜欢它。我的意思是，显然它必须是好的机器人，你知道，合适的买家，但是我的意思是，你正在谈论的是从同一个地方获得7位数现金流，这有很多，有很多值得喜欢的地方。而且，嗯，

我喜欢青年素质教育领域。所以很好奇，你对这家企业本身有什么看法，而不考虑房地产？关于像这样的企业的一个部分是你的增长非常有限。

你知道，这显然是130万现金流。他们是否说过是一个地点还是两个地点？我认为只有一个。看起来像是一个很大的。是的。所以你可能一直都接近满员。它已经成熟了，等等。你唯一的增长机会是再建一个。

而且，你知道，这很贵。你必须建造建筑物。你必须找到位置。仅仅找到一个合适的位置以及你需要进行的可行性研究，以确保这是一个建造新学前班的好地方。这一切都非常非常昂贵。所以如果你计划发展壮大，

你基本上必须储备大量资金和一个计划，一个战略计划。如果你只是为了稳定的现金流而购买它，是的，我认为这是一家伟大的企业，但两者之间存在差异。为了获得稳定的现金流，你必须投入多少股权，以及为了增长你可能投入多少股权。

我只是认为这里的增长机会很昂贵。毫无疑问。而且关于这种类型的企业，一直让我有点困惑的一件事是，你总是听到这些地方有非常非常长的……

等候名单。因此，鉴于你的增长受到你所在空间的限制，而你增加收入的唯一机会是提高价格，我不知道，也许这只是我作为一个资本主义猪的想法，但为什么市场没有得到纠正，他们只是提高价格

这样他们就不会有6到12个月的等候名单。我是不是错过了什么？是的，我认为坦率地说，这是房地产开发部分。是找到下一个地点，获得建造它的批准。我认为就是这样。我认为这是限制。我说的是定价。哦，定价。为什么你不能一直提高价格？是的，是的。是的，它可能在人们能够支付的某个点达到极限。我的意思是，我上次查看高端学前班的学费时，

非常昂贵。我的意思是，我不知道一个有年幼孩子的家庭如何能够负担得起比这更高的费用。所以我认为，如果他们超过这个价格，他们可能会失去入学人数。每个市场的填充方式略有不同，但这可能是原因。你只是达到了你无法再提高价格的地步。对。

它已经非常昂贵了。你准备好进入企业所有权了吗，但你不知道从哪里开始？那么，不要再寻找Acquisition Lab了，它是寻求购买梦想企业的企业家的首要资源。该实验室由哈佛MBA和收购专家沃克·迪布尔创立，是您在搜索、尽职调查和收购过程中的快速通道。凭借实践支持、世界一流的资源和志同道合的企业家社区，Acquisition Lab 为您提供在旅程的每一步中都需要的工具和信心。

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作为买家，您如何看待这个问题？同样，我们对这里所知有限。我们不知道房地产的价值是多少。但是，是的，您如何看待房地产和运营业务之间的关系，如何对这家企业进行估值？暂时不考虑贷款机构的看法。我不

我不知道你能不能。

好吧，什么是SDE？我必须有工资，所以我不会支付我的工资。我不会为我需要运行的工资支付四倍的倍数。我会查看，你知道，再次查看入学率。我是否已达到满员？如果我拥有增长机会，例如，如果我查看Primrose，由于某种原因，它是一个较新的，并且入学率只有60%。我相信，你知道，我可以将其提高到80%或通常的最大值。

然后，如果我可以发展壮大，我会对它的估值与不能发展壮大时不同。所以对我来说，如果我不能发展壮大，或者增长非常昂贵，它的价值就越低。所以我总是从一个倍数范围开始。它通常在3到4之间。然后我开始考虑那些会让我觉得它更有价值的事情，比如增长，以及那些会让我觉得它价值较低的事情，比如增长。

也许是不稳定的利润率，诸如此类。所以，如果我们要尝试，或者我甚至不会去那里，因为你，我想我的想法是，如果我们要尝试估计租金是多少，并尝试从SDE中剔除它以及你的工资，我的直觉是给它一个倍数来评估运营实体，然后

将房地产单独放在一边。是的，我也会这么做。是的。好的。但是你不能高估房地产，你知道，因为你实际上只能支付你能够负担得起的租金的房地产。对。

在企业中。所以对我来说，它们仍然是相关的。如果这意味着它花费的钱超过市场租金应该有的钱，那么我不能高估这处房地产。所以，举个例子，如果他们每月支付2万美元的租金，那就是每年总共24万美元，我们将从SDE中剔除这笔钱。如果我们再从SDE中扣除10万美元

你知道，支付业主薪酬或经理薪酬等。所以这大约给我们留下了100万美元的SDE。所以，例如，如果我们要对这400万美元的SDE应用四倍的倍数，那么为了让这笔交易有意义，房地产的价值必须接近700万美元，我相信它不值这么多钱。所以是的，我不确定我是否完全理解了这个计算，因为我认为在评估企业时，你必须将租金支出保留在企业中。

只要你保留在企业中的租金支出是市场租金。

明白了。这就是我的看法。我调整市场。我调整租金，调整支付的实际租金到市场租金。所以，很多时候，当卖方拥有房地产时，他们并没有支付市场租金。所以你会看到这个膨胀的EBITDA数字，因为它不包括市场租金。假设市场租金是24万美元。他们一直在给自己支付5万美元。现在你有一个负数。这就是我将以此为基础评估企业现金流的方式。而且

然后我会根据租金对房地产进行估值，在某种程度上是市场租金，因为这是我能够负担得起的占用它的企业的租金。所以，根据你现在的了解，这并不是全部，你如何看待这个要价？老实说，我认为这可能是公平的。我认为，如果它是四倍，那可能有点高，因为130万并不是130万。假设如果130万实际上是100万

现金流，一旦我们对我们认为是现实的数字进行分类。

那么它可能有点高，最多可能高出100万美元，但它非常接近这个范围，这很好。你怎么认为？所以，好吧，就数学而言，这可能超出了我的基础大学教育所能处理的范围。我不是房地产人士。这根本不是我的事。我认为你必须，你只需要，房地产必须符合你正在寻找的投资概况，如果你要购买像这样的企业，那么——

所以你支付的大部分价值都在房地产上。顺便说一句，这可能很棒。我的意思是，我对食品行业也是这么说的。我不从事食品行业的部分原因是，如果我要从事食品行业，在我看来，最好的位置是房东。而我不做房地产。所以，是的，尽管我喜欢这个行业，但我很难以一种有意义的方式来考虑这笔交易

从我的角度来看。但让我们谈谈这笔交易对谁有意义。我认为我们已经讨论过了。但对我来说，这显然对资金雄厚、居住在达拉斯-沃斯堡地区的人有意义，在这里做个画像。也许是一位配偶，你知道，有一份工作，赚很多钱。他们在社区里很有名。另一位配偶将全职经营这家企业。他们有孩子。

这就是我脑海中认为这笔交易有意义的人。我认为在不同的市场上我也看到了这一点，就那些已经拥有这些高端幼儿园的人来说，他们正是这样的人。是的，必须有人全职运营。这不是一项被动投资。这是一项非常需要亲力亲为的工作，而且你还会非常引人注目地出现在可能成为你客户的其他家庭面前。所以我认为这一点非常重要。

但是，是的，我认为一个非常可靠的人，一对夫妇，其中一人全职工作，我认为非常适合这个。而像这样出售企业的一个挑战，或者可能是像这样出售企业的一个挑战是，他们必须有足够的资金来支付总共1000万美元的债务和股权，外加这里。

而且他们必须愿意经营。很多时候，你会发现买家的资金实力和他们愿意亲自动手的意愿之间存在反比关系。再说一次，这就是在这种情况下要考虑的问题。这个人必须像孩子一样，想要在这个环境中工作，并愿意做出他们必须工作的权衡。但有些事情……

他们希望做的事情。这么大的学校，你会有一个幼儿园主任。你知道，你并不是每天都坐在教室里，但你负责所有的事情，你对所有的事情负责。这仍然有很多工作要做。

啊，还有营销以及其他需要进行的事情。所以是的，我同意。这是，这是个有钱并且愿意卷起袖子的人，正如你所说，这是所有收购的问题，呃，通常是两组不同的人，一组人想卷起袖子，另一组人有钱。好吧，我投反对票，呃，不是因为我不喜欢这个领域，我只是不知道，呃，房地产交易是否有意义。再说一次，我不知道我是否想整天待在一个充满尖叫孩子的学校里，但是，嗯，

对合适的人来说，也许可以。我投赞成票。我也不想待在一个全是尖叫孩子的房间里，但我认为这是一个进入非常稳定的现金流业务的好交易，适合合适的人。我认为这对某些人来说是完美的。绝对完美。

我应该补充一点的是，我对特许经营权表示赞成。Primrose是一个好品牌。他们，你知道，他们做得很好，并建立了良好的声誉。所以对，你知道，这方面没有什么负面的。但是，是的，你知道，交易是另一回事。所以，是的。太棒了。好吧，这很有趣。是的。谢谢，康纳。