S7E34 | 从共享办公巨头到负债百亿美元，WeWork 为什么不 Work 了？
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用 声音。

碰撞。

世界 生动活泼。 Hello 大家好， 我是 丁丁， 欢迎 收听 全新 一期 科技 早知道。

A H eley protection。 11月7日.

据 外 媒 最新消息， 曾经 风靡一时 的 共享 办公 空间 we work 已经 在 美国 申请 了 破产保护。 要 知道 该 公司 的 市值 一度 超过 470亿美元。

Why did what did we work?

其实 we wor k 早 在 2019年 公开 上市 的 时候 就 募资 受挫。 在 疫情 之后 居家 办公 的 盛行 也 让 W E wok 一直 未能 走出 持续 亏损 的 阴霾。 在 本期 科技 早知道 的 节目 当中， 我们 邀请 到了 在 共享 办公 领域 创业 多年 的 Vicky， 和 他 共同 探讨 一下 快速 崛起 和 衰落 的 we work k 背后 到底 经历 了 什么， 以及 we word 创始人 adam newman 的 新公司 flow 等 新型 的 共享 商业地产 的 模式 和 社群 的 发展， 如何 重塑 全球 办公 行业 的 未来。 Hello Vicky.

欢迎来到 我们的 节目 hello dian， hello.

你 能 大概 简单 介绍 一下 你 什么时候开始 创业 的， 然后 当时 是么 一个 情况， 然后 整个 行业 发生 了 一些 什么样 的 变化。

好的， 其实 是 这 样子， 就是我 刚刚 大学毕业 之后， 就 先 回国 了。 所以 我 当时 的 第一份 工作， 是在 一家 很大 的 这种 房地产 咨询公司， 叫做 第一 太平 戴维斯。 主要是 帮 一些 写字楼 的 开发商 去做 他 前期 拿 地 的 这样的 一个 定位， 主要 参与 的 其实 很多 项目 都是 前期 的， 就是 很少 能够 参与 到， 就 比如说 到了 后期 执行 的这 一块。 所以 三年 之后 我 还是 决定 选择 回 美国。

然后 也就是说 在 那个 时候， 我 建立了 我的 那个 联合 办公 的 公司， 叫做 one piece work。 它是 一个 打造 以 中美 科技 公司 社群 的 这样的 一个 联合 办公 的 空间， 有 12个办公 地点， 然后 我们 一共 服务 了 300家企， 也 当时 是 十家 在 美国， 两家 在 中国， 一家 在 上海， 一家 在深圳。 当然 其实 疫情 是一个 因素， 另一个 因素 还是 中 美的 关系 上面 的 一个 恶化， 其实 导致 了 我们的 这个 社群 受到 了 很大 的 一部分 的 阻力。

对 那 现在 的话， 在 创 一个 新的 公司 叫做 微微。 那 微微 的话， 它 其实 是一个 灵活 办公 的 这样的 一个 管理 平台。 我们 主要 就是说 为 企业 去 提供 按需 定制 的 或者说 按需 租赁 的 会议室， 然后 按 天 去 预定 的 这种 办公室， 甚至于 就是 企业 的 一些 定制 化 的 这种 办公室 的 需求。

当上 一周 的 时候， 你 听到 we word， 然后 马上 可能 会要 破产 了。

你 觉得 意外 吗？ 我 觉得 不 意外， 因为 其实 这个 声音 已经 很久 了， 它 不是 一个 对于 行业 内 的 人 来讲， 它 其实 并不是 一个 很 意外 的 事情。 从 它 上市 的那 一刻起， 其实 就 已经 注定 了 大家 对于 他的 这个 商业模式 的 不 看好。 包括 其实 有 非常 多 的 专业 的 这种 中介服务 的 机构， 或者 是 说有 一些 开发商。

大家 我 觉得 普遍 的 声音 是我 看不懂 we wor k 的 这个 商业模式。 因为 商业 联合 办公 这个 东西， 它 其实 是一个 非常简单 的 一个 商业模式。 无非 就是说 我要 低价 去 拿 更好 的 这种 办公 空间， 然后 我要 更 有效率 的 去 运营， 然后 同样 的话， 我 能够 更好 的 能够 维持 住 我 客户 的 一个 留存。 所以 的话， 它 并不是 一个 说 特别 复杂 难懂 的 一个 商业模式。

所以 的话 以 we work 它 比较 大 的 这种 噱头， 然后 来去 擦 到 这种 科技 投资 的 这样的 一个 边缘。 以及 他 真正 的 去 处理 是 他 自己的 运营 的 问题 来讲， 他 其实 一并 没有 提高效率。 第二 来讲 的话， 他 其实 的 规模化 的 效应 并不是 非常 的 明显。 然后 第三 部分 的话 的话， 就是 它的 留存 其实 非常 的 差， 所以 它 并 不符合 一个 科技产品 的这 样子 的 一个 商业模式 的 运营。 他 反而 还是 在 传统 的 这个 商业 运营 之上。 因此 我 觉得 就是说 他 走到 今天 要 破产 的这 一步， 其实 是一个 注定 的 一个 结局。

我 还想 可能 再 深入 了解 一下， 您 刚 讲 的 是 他 没有 提高 整个 的 商业 效率， 但 在 也有 一些 新的 这种 模式 在 做。 然后 像 我 其实 是 了解到 了 一个 叫做 industry， 就 外面 看起来 其实 跟 we work 是 一样的。 你可以 在 上面 灵活 办公， 租用 这样的 办公室， 然后 这个 你 就 去了， 然后 好像 一个月 最少 是吗？

对。

都是 按月 的。 对对对， 我不知道 这样 为什么 他们 还在， 然后 we work 他们 学期 的 这个 对象 已经 都都 倒闭 了。

对对对， 个人 对于 联合 办公 和 企业 对于 联合 办公， 它 其实 是 有 不同 的 看法 的。 就是说 we work k 的 定位， 它 其实 更 多是 to c 端。 大量 的 这种 客户 是 来自于 比如说 个人 franco， 自由职业 职业者， 或者 是 说 小的 初创 型 的 四五 人 左右 的 这样的 一个 企业 规模。

这个 注定 了 we work k 它的 获 客 的 成本 非常 的 高。 就 我们 看到 的， 比如说 在 最 早期 的 时候， 免费 的 去 提供 社群 的 啤酒 和 免费的午餐， 或者 是 说 大量 的 这种 活动。 但是 如果 你看 他 目标 的 这种 客户群， 他的 其实 购买 能力 是 非常 差 的。 记得 之前 看过 一个 we work 的 数据， 就是说 他的 获 客 成本， 每一个人 的 获 客 成本 是 9500 美金。 但 就是你 如果 是看 那个 会员 的话， 他的 会员 每一个 的 月费 只有 550块钱 美金。 因为他 目标 的 就是 这些， 内心 可能 比较 孤独， 我需要 一个 社群， 或者说 我需要 更多 的 这种 陪伴 的 这样的 一个 群体。

另外一个 原因 的话， 就是说 在 他 租金 成本 上面 的 一个 控制。 尤其是 说 当你 没有 很多 的 这种 信用， 没有 很高 的 背书 的 时候， 你 想 在 美国 最好的 地段， 最高 的 那个 楼层 去 拿 办公室， 其实 是 基本上 不 现实 的。 唯一 个 比较 现实 的 方法 就是说 你 大量 的 付 租金， 你 愿意 付 triple。 所以 we worked。 他在 早期 的 时候 拿 地 的 时候， 其实 是 非常 有 很大 的 瓶颈 的。 但是 他 为 了解 破 这个 瓶颈， 就 只能 用 特别 昂贵 的 这种 租金， 然后 一直 不断 的 去 开阔 更多 的 location。 当然 也 因为他 拿了 那个 V C 的 钱， 所以 他 希望 更快 的 去 扩张。 所以 一个 是 快， 一个 是 他 要好， 同样 又 是因为 他 昂贵 的 获 客 成本 和 他 真正 的 收入 成本 极其 不 成正比。

Industries 是一个 比较 相反 的 这样的 一个 案例。 Industries 首先 就是说 在 跟 房东 合作 上面， 因为他 出现 的 时间 其实 we worked 已经 在 市场 比较 成熟 了。 所以 他 等于 说 他 出现 的 时间， 大家 会说 一些 开发商 已经 慢慢的 可以 认同 灵活 办公 给 这些 开发商 带来 的 一些 福利。 就 比如说 能够 吸引 更多 的 这种 好 一点 的 客户， 然后 同样 的话 能够 降低 这个 楼 的 空置率 的 反应 风险。 所以 industry 进来 的 时候， 他 通过 自己的 这种 物业管理 上面 的 才能， 或者说 物业管理 上面 的 一个 经验。 然后 跟 开发商 去 做了 利润 分成， 或者说 待 管理 的这 样子 的 一个 结构。 因此 就是 大大的 减少 了 他们的 租金 成本。

另外 一方面 的话， 就是 industry 在 定位 上面， 它 只 定 位于 企业级 别的 客户。 也就是 基本上 是在 25人左右， 或者 25人到 100人中间 的 这样的 一个 客户。 所以 industry 的 房型 要 比 we word 的 房型 要 宽敞 非常 的 多。 所以 也就是说 industries 它 一方面 减少 了 它的 租金 成本， 另外 一方面， 它 在 获 客 上面 的 费用 只有 we work k 的 3分之1。 可是 他在 客户 的 收入 上面 来讲， 企业级 别的 客户 他的 这个 retention 是 远远 大大 于 个人 或者说 小规模 的 企业 的。 因为他 能够 承受 风险 的 能力 是 比较高 的这 一群。 所以 industries 到 今天 来讲， 它 还是 一个 比较 stable 的 这样的 一个 办公 产品。

因为 在 这个 获 客 的 成本 上面， 我 还是 觉得 有一点 不 make sense。 因为 we were 他 要 转成 这 你的 说 的 这个 模式， 它 就是 船 大 不好 掉头 了 吗？ 还是 为什么？ 就 感觉 好像 听起来 原因 很 简单， 但是 他 就是 要 濒临 倒闭 了。 我不知道 后面 还没有 有没有 一些 其他 的 这个 原因 在 背后。

对我 觉得 这 里面 是要 看 获 客 途径 的， 传统 的 办公室， 就是 传统 的 开发商， 他 基本上 就是 靠 中介 资源 都 其实 是 比较 establish， 就是 比较 成熟 的， 然后 比较 大 的 这种 企业。 基本上 市场上 是 有一个 标准 的 无 佣金 的 5% 到 6% 这 样子。 因为 we work 他 进来 的 时候， 他 其实 是 想要 用 他 自己的 灵活 办公 的 产品 辐射 3种人。 也就是说 一种 是 个人 的 这种 freeLancer， 也就是 他的 desk 桌 位 对 吧？ 然后 还有 一种 的话 是 初创 公司， 也就是 OK 我 小 一点 的 这种 四 人间、 六人间。 还有 一种 的话 就是说 比较 大 的 这种 企业 的 客户。 因此 对于 他 来讲， 他 获 客 的 这个 渠道 是 非常 分散 的。 他 需要 打广告， 他 需要 大量 的 去 搞 这种 社群 的 活动， 他 同时 还需要 支付。

我记得 市场 有 一段时间 就是 非常 不可思议， 他 付 中介 20% 的 佣金， 但 其实 传统 只有 5% 到 6%， 所以 就 等于 说 他是 大量 的 去 砸 钱。 当然了 还有 他 昂贵 的 这种 P R， 然后 还有 这种 媒体 的 传播 等等 的 这些 费用， 对 吧？ 也就是说 他 所有的 这些 渠道 他 都 砸 钱。 然后 所有的 渠道 它 都 能够 希望 去 抢占市场 灵活 办公 的 这个 流量， 所以 导致 它的 获 客 非常 的 高。 但是 如果 你看 industries， industries 他的 获 客 渠道 非常 单一， 但是 非常 有效， 就 只是 终结。 因为 企业级 的 客户 都 基本上 是 来自于 中介 这 一块， 所以 它的 获 客 成本 就是 远远 的 降低。

如果我们 在 说 共享 经济 的 时候， 像 industry 这 还 算是 共享 经济 吗？ 我 感觉 其实 它 就是 一个 可能 数字化 的 一个 物业管理， 可以 这么 讲 吗？

对， 这 它的 核心 底层 也就是 因为 这 样子 的 一个 核心 底层， 他 有 能够 去 跟 房东 直接 合作， 帮 房东 承担 一个 物业管理 人的 代管 形象。 同样 的话， 它 又 可以 变成 一个 这种 企业 的， 比如说 办公室 经理人 的 这样的 一个 形象， 帮 他 去 从 物业 服务 这 一块 从上到下 都 打通。 所以 这个 是 他 成功 的 一个 本质。 那 这个 也是 为什么 他用 用 这种 数字化 的 这种 服务， 一个 是 数据 上面 的 服务 来来 更好 的 去 判断， 就是说 我的 物业 服务 上面， 我应该 怎么样 能够 更 有效率 的 去 提升 我自己 的 管理 能力。 然后 同样 的话， 我应该 怎么样 能够 更好 的 去 可以 定制 化 或者说 复制 化 我每 一个 空间。 所以 这个 是 来 成就 了 industries 它 最大 的 本质 上面 跟 we worked 的 一个 核心 区别。

他 还是 提高 了 商业 的 效率。

行业 里 其实 非常 多 的 人 把 industries 当成 是一个 物业管理 公司， 而 并不是 一个 联合 办公 运营商。

所以 联合 办公 运营商 这个 概念 在 现在 它的 商业模式 还是 成立 的 吗？

这是 好 问题。 联合 办公 它是 它的 本质 是 办公室， 不管 是什么， 它的 本质 是 办公室。 办公室 的话 不是 所有人 都 需要。 它是 一个 具有一定 的 特色 的 这种 特殊化 的 一个 需求。 经济 好的 时候， 因为 可能 周边 的 这种 办公室 就 比较 贵， 所以 大家 会 觉得 联合 办公 比较 好， 因为 它的 性价比 比较高。 经济 不好 的 时候， 大家 也没有 什么 钱。 然后 觉得 说 OK 我 也可以 跟 大家 一块儿 去 共享， 去 分享 我的 cost。 所以 这个 东西 它 本身 是 有 需求 的。 但是 因为 联合 办公 的 本质 是在 办公室， 所以 办公室 是一个 地址 为 上 的 这样的 一个 办公 产品。

可以 看到 各种各样 的 地区 都 有了 联合 办公。 但是 问题是 说 这些 地区 它 是不是 能够 满足 一个 办公室 基础 服务 的 一个 需求。 比如说 它 是不是 够 便利， 它 是不是 能够 让 我 所有的 分布 都在 不同 的 地方 的 员工 可以 更好更快 的 到达。 第二点 就是说 OK， 我 这个 办公室 的 附近 是不是 有 一些 比较 便利性 的 配套， 比如说 餐厅， 公园 等等 的 这些。 然后 第三个 的话 就是说 OK， 我 这个 办公室 我自己 的 外部 形象， 然后 包括 我自己 的 内饰， 那 它 是不是 能够 刚好 是 跟 我想要 服务 的 这种 企业 的 客户 能够 得到 一个 match。 所以 我们 现在 看到 说 市场上 有 各种各样 的 办公。 但是 很多 的 人 他 没有， 他 忘记了 地理位置 的 重要性， 反而 花 大多 的 钱 去做 社区， 去做 活动。

那 这种 情况下 可能 就是 往往 会 因为 说 我没有 做好 当地 的 这个 市场调研。 就 比如说 我自己， 其实 平常 有 很多 的 房东 会 找 我们， 看看 我们 是不是 可以 帮 他 去 把 他 自己的 空间。 怎么说呢？ 就是 transform 变成 一个 灵活 办公 的 这样的 一个 使用 方式。 但是 我们 通常 都会 去 当地 的 地区 去做 一个 当地 的 地区 的 年龄 的 这样的 一个 配置。 比如说 像 los atos 这样， 或者说 los gatos 这 样子， 它是 一个 非常 好的 区域， 各方面 都很 硕士 都很 完全。 但是 问题是 说 他 当地 的 地域性 的 人口 是 没有 能够 更好 的 去 跟 联合 办公 这样的 一个 产品 去 匹配 的。

对还 主要是 稍微 这个 是 家庭 为主 的对 大部分。

的 企业 它它 是 有 一些 公司， 有些 企业， 但 可能 更多 偏向 个人 服务 和 专业 服务， 所以 联合 办公 的 方式 就 特别 不是 特别的 能够 match。 所以 这个 就是现在 非常 多 的 联合 办公 的 运营商， 包括 房东 自己 本身 遇到 的 一个 大大的 问题。 很多 房东 会说， 我 装修 的 挺 好看 的， 然后 你看 我 配套 什么 服务 都有， 又有 水， 我 还 愿意 提供 午餐， 我也 搞 活动 了， 可是 为什么 还是 没有人 来， 或者说 为什么 来 的 人 就是 没有 办法 去 转换。 所以 大家 会 以 这 样子 一个 角度 去做 比较， 但是 完全 是 忽略 了 办公室 的 本质， 就是我 需要 有一个 合适 的 地址。

所以 就 还是 回到 了 这个 地产 行业 的 商业 本质， 就是 location。

当然 location 我 觉得 疫情 之前 和 疫情 之后 它 会有 一个 变化。 疫情 之前 大家 都 比较 喜欢 说， 我要 最 核心 的 地段 的 location， 对 吧？ 我要 跟 我 我的 相近 的 其他 公司 抱团， 都在 同样 的 一个 location， 然后 我要 更多 的 便利化。 现在 的话 的话 就是说 OK 疫情 之后， 大家 发现 远程 办公 其实 也是 可以 的。 我 不一定 一定要 挤 在 市中心 这样的 地方。 我 其实 相对来说， 某 一些 离 我 比较 近 的 这些 成熟 的 这种 city hub 或者 是 neighborhood 也是 有 这个 需求 的。 但是 我 觉得 这个 需求 更 多是 C 端 需求， 并不一定 是 B 端的 需求。

明白， 还是 得要 从 产品 的 角度 来 考量， 你到底 你 最后的 客户 是谁。

是的， 因为 灵活 办公 今天 是 基本上 是一个 谁 都 可以 接受 的 状态。 但是 基于 个人 和 基于 公司 和 基于 企业， 他 对于 灵活 办公 的 理解 其实 是 完全不同 的， 或者 他的 诉求 是 完全不同 的。 个人 的话 他 可能 就是 需要 临近 我 就 就近， 我可以 偶尔 去 的 这样的 一个 除去 我家 和 办公室 的 第三 的 一个 工作 的 地方， 对 吧？ 当然 的话 现在 的话， 所谓 这样的 地方， 很多 咖啡店 已经 开始 慢慢的 加 这种 座位， 可以 满足 大家 办公 的 需求。 很多 neighborhood 这种 联合 办公， 然后 开始 也 面对 越来越多 的 挑战。 其实 我们 现在 看到 很多 这种 neighborhood， 这种 cryin space， 已经 不是 传统意义 的 那种 cracking space。 说 你 一 进去 的话， 我 去 租 办公室 反而 更多 偏向 生活 服务类型 的。 就是说 我 这个 地方 还 可以 办 瑜伽 活动， 然后 我 这个 地方 会 提供 你的 午餐 晚餐， 或者说 我 这个 地方 经常 去 举办 音乐 相关 的 活动， 反而 是 这 样子 一些 灵活 办公。

那 对于 企业 来讲， 因为 我们 今天 的 情况 就是说 今天 的 经济 比较 差。 所以 很多 这种 小 一点 的 这种 初创 的 公司， 基本上 还都 是 在家 办公 的 比较 多， 偶尔 可能 还是会 去， 比如说 we worked， 或者说 一些 其他 灵活 办公 的 地方 去 开 个 会。 那大 的 企业 来讲， 反而 对于 他们 来讲 是一个 比较， 怎么说呢？ 就是 以前 可能 不是 特别 敏感， 但是 他们 现在 更 更 想要 多 去 看 的 这样的 一个 市场。

也就是说 以前 传统 的 企业 不会 想到 灵活 办公 这件 事情。 现在 传统 的 企业 反而 会 往 灵活 办公 这件 事情 去 靠拢。 然后 另外一个 角度 的话， 就是说 非常 多 的 企业 希望能够 给 他们 提供 一定 的 便利性。 因为他 很多 的 公司 都 需要 去 开始 有 分散 的 这种 办公室 的 布局。 第三个 的话， 当然 还是 说 有一套 核心 的 这种 管理系统， 可以 帮助 他们 更好 的 去 管理。

我 最近 也 看 了 蛮 多一些 新的 这种 联合 办公， 加上 这种 像是 L B N B 的 这种 模式 的 新的 企业 在 再 起来。 然后 也 获得 了 一些 风险投资 的 青睐， 以及 大家 的 一些 欢迎。 对， 像是 any place 这样。 他们 其实 好像 是 最近 才 融 了 大概 两个 多年 了。 他们 其实 就是 租房子， 再加上 可能 是 比较 set up 好的 一个 办公 的 一个 桌子， 然后 和 这样的 一个 可能 更加 偏向 于 你 在 公寓 里面 办公 的 这样的 一种 环境。 我不知道 就 是从 你的 角度 来看， 这会 是 代表 下 一波 的 一种 新的 形式 的 主流 吗？ 因为 我们 好像 从 了 这个 疫情 之后， 确实 是 大家 办公 和 住 的 地方 是 不太 分开 了。

它 会不会 代表 主流， 我 觉得 很难说， 但是 它 代表 了 某 一个 特色 人群 的 需求。 如果我们 今天 看到 很多 的 员工 你 去做 一个 访问， 对 吧？ 一定要 百分之百 的 这样的 remote， 要不然 他 不 能够 百分之百 remote。 那 这种 企业 我不会 去 考虑 这种 现象， 它 可能 会越来越 普遍。 就说 针对 这种 百分之百， 我就是 需要 remote 的 办公 人群。 像 any place 这样的 一个 产品， 他 满足 了 他们 居住 并且 办公 的 这样的 一个双 需求， 然后 他是 有有 很大 的 一个 市场 的。

其实 除了 她 以外， 还有 另外一个 公司 叫做 selena， 是 我自己 非常 感兴趣 的 一个 公司。 Selena 它 其实 等 于是 说 专门 带着 这些 remote 的 人群， 可以 到 全世界 特别 罕见 的 这些 或者说 特别 稀有 的 这些 景点 去 retreat 去 玩儿。 它 其实 不仅仅是 玩， 它 其实 是一个 旅游， 再加上 居住， 再加上 办公 为 一体 的 这样的 一个 生活方式。 但是 这个 生活方式 的 人群 其实 比较 有限。

给 数字 游民 的 这样的 人。

对的， 是 这样。

所以 他们 像你 刚 讲 的 Selina 他的 这个 收费 是什么 样子 的？ 他 可能 低成本 年轻 一点 的 这种 人的 需求， 还是 一些 奢侈 一点 的。

他 现在 都有。 他 以前 是 低成本， 他 现在 慢慢 开始 做 的 比较高 了。 然后 像 赛琳娜， 她 还是 以 按 天， 就是说 你可以 在 这个 地方 住 一周， 你 也可以 在 这个 地方 住 一个月。 但 因为 大部分 remote 的 人群， 他 不太会 说 我 住 一天 就 走了。 他 毕竟 不是 给 差旅 人员 打造 的 这样的 一个 一个 一个 旅居 的 体验， 所以 大部分 的 人 其实 住 的 还 挺 久 的。 然后 any place 我 觉得 他 更多 其实 是 企业 白领， 或者说 一些 白领 阶层 的 这样的 一个人， 满足 他 一个 在 不同 城市 办公 的 需求， 或者说 一些 高 管， 也 经常 会要 在 不同 的 城市 去 办公， 然后 去 去 开会。 所以 他 其实 any place 更 多是 focus 在 这 样子 的 一个 职业 白领 上面 的 一个 灵活 办公， 或者说 灵 或者说 remote 这样的 一个 生活方式 的 需求。

因为我 看 any place 它 在 几个 主要 的 城市， 像是 纽约、 旧金山 这个 附近 房价 它 基本上 是在 7000到下 的。 这样的话 其实 不是 很 便宜 的 这样的 一个 价格。 而且 他 一定 就 需要 这个 至少 要 定 一个月。

所以 这个 就是 要 看 就是 高 管。 因为 有 很多 的 这种 expense， 也是 公司 可以 报销 掉 的。 所以 他 不一定 是一个 个人 本身 的 一个 需求。

是的。 然后 其实 最近 我也 看到 像是 alan newman， 他 就是 and newman 就是 we work 的 创始人。 他 自己 从 今年年初， 也 陆续 的 在 一些 公开的 演讲 上面 讲 他 新的 公司 叫做 flow 在 干什么， 对 吧？ 然后 他 其实 提到 了 不能说 是 第四空间 了。 他 其实 说 就是 回到 了 可能 是 第一第二 空间 的 这个 结合。 第一 空间 可能 就是 我们 家里 住 的 地方， 然后 第二 空间 就是 我们 办公室。 星巴克 的 创始人 舒 尔斯 说 可能 有 第三空间 的 这样的 一个 概念， 他 创立 了 第三空间 的 概念。 然后 现在 好像 我们 又 回去 了， 像是 any place， 他 提供 的 这样的 一个 需求 是 现在 的 有 一些 像是 年轻， 就是 在 疫情 之后， 就 很多人 他们 追求 的 这样的 一种 方式。 然后 好像 flow 他 也 在 往 这个 方面 在 做， 我不知道 这块 你 有 知道 更多 的 这个 信息， 还有 一些 细节。

我不知道 特别 多， 但是 我 之前 看过 他们的 融资 的 一些 细节 了， 还是 我说 的 就是 定位 的 重要性。 像 flow 这样的 公司， 它 其实 更多 的 还是 定位 更 年轻 的 一代 的 这样的 一个 生活 或者说 工作 的 一个 方式。 像 这 类型 的 人， 他 其实 还是 以 社区 为 主导。 对， 但是 我 觉得 他 应该 会 比 work 要 稍微 好 一点。 因为 居住 毕竟 它 不像 工作 一样， 就是我 可能 下个月 我 就要 搬， 但是 居住 上面 来讲， 基本上 它 能够 留存 时间 更长 一点。

因为我 看 它的 这个 模式 好像 也 跟 之前 V I V O 的 不一样。 它 现在 是 采取 他 要把 这些 房源 都 买下来 是吗？ 然后 这也是 为什么 他 其实 融资 了 大概 有 3.5亿， 然后 应该 是从 那个 H 6Z那边 融 过来 的 大部分 的 钱。

像 居住 来讲， 它 跟 办公室 不太 一样， 尤其是 共享 居住 因为 共享 办公 的话， 其实我 只是 渐渐 隔断 就 好了， 间隔 断， 然后 还有 一些 简单 的 软 装。 但 居住 来讲 如果 是 我需要 确保 每一个人 的 独立性， 需要 确保 比如说 大家 用 厕所 的 这样的 一个 密集 密度， 对 吧？ 然后 需要 去 处理 我的 逃生 等等 的 问题。 它 其实 不是 一个 改造， 它是 一个 重建。 对于 这 样子 的 情况下， 你是 租 不到 特别 现成 的 这样的 一 房源 的。 你是 需要 从头到尾 的 去 build， 按照 你 自己的 这样的 一个 需求 去 build。 住宅 它 又比 办公室 要 便宜。 所以 的话 我 觉得 这个 对于 他 来讲 也是 一个 最大 的 一个 license s 就是 觉得 说 我要 去 租赁 这 样子 一个 空间， 反而 的话 我 还是 需要 去做 一个 变相 的 资产 升级 的 这样的 一个 房地产 的 项目。

我 其实 听起来 就 觉得 好像 跟 国内 的 有 一些， 比如 像是 什么 地产商 开发 的 一些 这种 青年 的 公寓， 其实 没有 太大 的 差别。 还是 我 可能 对 这个 flow 了解 的 不够 多。

从 单独 看 这个 运营 的 角度 上面 来讲， 它是 没有 一个 太大 差别。 但是 从 因为 毕竟 A C Z 是 风投 的 这样的 一个 领先 的 公司。 从 科技 投资 或者 创投 的 角度 上面 来讲， 传统 和 传统 和 创新 最大 的 一个 区别 是 在于 你是不是 有一个 network effect。 就是说 如果说 一个 地产 它 打造 了 一个 青年公寓， 它 可能 它 最多 只有 3栋楼， 它 可以 这样 做。 但是 flow 的 新的 这样的 一个 方式 的话， 我可以 通过 建立 一个 这 样子 的 项目， 能够 更好 的 去 转换， 或者说 去 制造 更多 的 这样的 项目。 然后 从而 达到 一个 network effect， 能够 满足 新一代 的 年轻人？ 他 可以 更 灵活 的 去 居住， 能够 有 更好 的 社群 在 不同 的 这种 城市之间 游离。 能够 更 怎么说， 能够 还是 staying 这个 service， staying 这个 network。 然后 同样 的话， 能够 享受到 我 统一 的 品质 的 服务， 我 统一 的 这样的 一个 社群 的这 这样的 人群， 然后 能够 达到 一个 最终 的 这样的 一个 便利性 和 灵活性。

对， 因为我 在 他的 财富 的 一个 论坛 上面， 他 其实 也 自己 在 说， 我 还是 要 打造 一个 科技 公司， 然后 科技 优先 的。 反正 现在 因为他 还没有 完全， 好像 是 十月底， 他 应该 是 结束了 跟 we work 这样的 一个 非 竞争 的 这样的 一个 约束。 所以 可能 应该 我们会 看到 更多 的 flow 的 细节 出来。 然后 他 其实 还 提到 了 一个 年轻人， 他是 其实 没有 更多 的 存款， 或者 是 他们 其实 现在 如果 想要 去 购买 一个 自己的 房屋 的话， 是 非常 难 的。 所以 这块 可能 有点 像是 这种 run to own。 然后 美国 有 这样的 一个 租 着 你 就 把它买 下来 了 这样的 一个 模式。 我不知道 他 是不是 在 往 这个 方向 在 走你 有你 有 知道 他 背后 我的 一些 考量。

说 起来 这 样子 一个 项目， 其实我 知道 另外一个 公司 叫做 belong， 它是 一个 独角兽 的 公司。 他 的话 其实 也是 rental 龙的 concept， 就是说 他 希望 有 更多 的 family， 然后 能够 就是 通过 租赁 他的 这个 belong 上面 所有的 这些 房子， 然后 有 更好 的 体验 之后， 他 可以 能够 直接去 购买 这个 房子。 这么 来说， 很多人 他 买房 要不然 就是 投资， 要不然 就是 自用。 那 自用 来讲， 很多 情况下 是以 家庭 为 单位 的这 样子 一个 导向。

如果 是 说 flow， 它的 这个 定位 是以 年轻人 将来 希望 rent to own。 但是 这个 on the direction 是以 投资 的 角度 上面 来讲， 我 觉得 他是 有 这个 需求 的。 但是 如果 是 说语 on yourself use 的话， 那 它 上面 的 这种 clive 的 项目 其实 是 有 很多 盲点 的。 是 不能 满足 于 这些 个人 他 可能 升级 到 家庭 的 一个 需求。 所以 我 觉得 这个 可能 要 看一下 他的 这个 room to own， run to own 的 这个 own 的 这个 本质 或者说 出发点 是 在哪里。

你 刚 说 这个 belong 是 一个个 独角兽 公司 是 吧？ 因为我 最近 其实 也是 有 一些 朋友 给我 推 的， 像是 这个 公司 叫做 root 应该 从 拉基斯 维加斯 那边 开始 做 他的 这个 生意 的。 他 应该 现在 还 比较 小， 好像 才 融 了 几百万 的 这样的 一个 规模。 他 其实 也是 好像 target 这种 稍微 年轻 一点 的 人。

然后 你可以 先 去 见 你的 这样 credit， 然后 就是 先 把 对 对， 有点 像是 你 可能 先 把 你的 这个 分 先 积 起来， 然后 你每 每个 月 你可以 少 给 点 或者 多 给 一点 都 OK。 然后 你 这个 点数， 如果你 现在 住 的 这个 地方 你 不太 喜欢 了， 然后 你可以 再 换 到 下一个 房间 里面。 我 觉得 这个 从 消费者 来说 的话， 我 觉得 真的 是 肯定 非常 受欢迎。 但 我 就 不知道 可能 从 这个 商业模式 这 一块， 它 到底 能不能 可 持续。 这个 我 觉得 还是 需要 可能 长期 的 观察。 这个 叫做 rose 的 home， 对 这样的 一个 公司。 然后 我不知道 还有 没有 一些 新的 东西 是你 观察 到 的， 有没有 一些 新的， 不管 是 商业模式 或者 是 技术 方面。

技术 上面 说实话 房地产 这个 行业 相对来说 比较落后， 更多 还是 解决 于 marketing 或者说 运营 上面 的 效率 的 一些 科技。 比如说 之前 很 火 的 我可以 线上 tour 这 一块。 然后 还有 我可以 更 把 一些 比较 固化 的 场景， 然后 通过 A I 的 这些 技术， 能够 让 你 未来 的 办公室 能够 立刻 展现 出来 一个 更 形象 的 这样的 一个 具象 的 表达 或 具象 的 形式。

我 看到 的 比较 新的 一个 公司 叫做 up flex 这个 公司 它 其实 是 有点 像是， 比如说 我们在 美国 定 travel 用 的 这个 exp dia 对 吧？ 它 其实 更多 是一个 working 的 这样的 一个 平台。 能够 帮助 企业 他 线下 的 这些 员工 能够 更好 的 去 预定 分布 在于 不同 城市， 或者说 出差 到 不同 的 地 房。 能够 更好 的 去 帮 他 去 直接去 预定 一个 办公室 的这 样子 的 一个 需求。

我 看到 一个 数据， 就是说 其实 现在 的 这个 办公 地产 截止 到 今年 第二季度 不在 国内。 就 深圳 的 这个 写字楼 空置率 是 24.5%， 上海 是 18.6， 然后 北京 到 17.7。 其实 旧金山 应该 是 更 可怕 的 一个 数字 是 吧？ 我不知道 最近 是 多少， 因为 去年 看我 很 可怕。

旧金山 甲级 写字楼 是 35。 其实 你 刚刚 说 的 这些 数据 都是 甲级 写字楼， 并 不包括 B 级 C 级， 就是 这种 更 小的。 对， 所以 就是 整个 市场 的 这种 体量， 你 其实 是 可以 再加 个 甚至于 一半 的这 样子 的 一个 控制 的 状态。

就 除了 甲基 以外 的 这个 大家 的 其实 空置率 反而 更高 吗？ 是 这个 意思。

因为 像 现在 这种 状态， 它 其实 是一个 供大于求 的 状态。 市场上 有 球 的 状态 之后， 他 都是 想要 最好的。 所以 如果你 看到 甲级 的 写字楼 已经 这么 空 了， 那 B 级 和 C 级 它 其实 更 空。 只不过 因为 很多 市场 上面 的 这些 数据 是 由 是从 这种 传统 的 资讯 行业 里面 去做 的 调研 去去 得 出来 的 一个 结论。 大 的 这种 中介公司， 他 其实 也 并没有 很多 的 服务 在 小小 一点 的 这种 房东 上面。 所以 这个 数据 是 并没有 一个 很 明确 的 被 抓 到 的。 但是 你 如果 看到 大 的 这种 就是 甲级 写字楼 的 这种 走势， 那你 就 已经 知道 就是 再 小 一点 的 这些 办公室， 他 也好 不到 哪里 去， 甚至于 更 差。

我在 旧金山， 然后 旧金山 的话 class b class c 平均 空 三年 是一个 常态， 大家 都是 处于 半 放弃 的 状态。 但是 B 级 C 级 的 这些 写字楼 开发商， 他的 压力 又比 甲级 写字楼 的 压力 要 少一点。 因为 通常 B 级 C 级 的 这种 写字楼， 他 都是 要不然 就是 家族 传承 到 这 一辈 的， 所以 它 其实 它的 long， 他的 这个 贷款 压力 其实 比较 少。 要不然 就是 一些 房地产 基金。 他 可能 当时 买 了 这样的 一个 项目 去 进行 改造， 然后 做 一个 资产 升级， 然后 希望能够 在 高价 卖 出来。 所以 对于 他 来讲， 他的 这个 资金 压力 其实 也 不会 像 甲级 写字楼 那么 大。

因为 百分之百 的 甲级 写字楼 都是 通过 银行贷款。 所以 对于 他们 来讲， 空置率 的 这样的 一个 打击 其实 是 非常 的 头痛 的。 因为 很 可能 很多 的 甲级 写字楼 就会 在下 一年 或者 下 两年 开始 有 破产 的 现象。

所以 我们 现在 是 在下 几年， 从 疫情 到 现在， 其实 已经 有 好久 了 时间 了。

我们 现在 还在 开端。 但是 旧金山 的 原因 是因为 它 过去 一直 的 这个 租金 都是 高台， 所以 就是 价格 非常 高。 很多 开发商 其实 已经 之前 把 钱 赚 了， 可以 维持 到 2027年。 也就是说 现在 的话， 即便 有 这么 大 的 空置率， 但是 大家 的 承受能力 还有 底。 但是 从 明年 开始， 就是 基本上 有 很多 贷款 的 这些 房地产 开发商， 每 五年 它是 一个 贷款 的 周期， 到 那 它 会 面临 非常 严重 的 问题。

所以 大家 现在 有什么 方法 来自 救 呢？ 就 比如 像 刚刚 讲 的 这种 A 类 的， 或者 是 我们 说 的 甲级 的这 样子 的 一些 房地 开发商。

A 类 的话 因为他 毕竟 比如说 他的 背后 的 团队 比较 专业， 对 吧？ 然后 他的 资源 也 比较 广， 然后 他 还是 有 很多 的 这些 过去 的 累积 的 物业管理 基础 的。 所以 我们 看到 很多 A 类型 的 公司 也 开始 做自己 的 联合 办公 了。

然后 这是 第一点， 就是说 等于 说 我 提供 我的 楼 给 更 小的 企业。 因为 以前 A 类 的 客户 基本上 不太 给 小的 企业 去， 用 的 都是 大型企业。 像 B 级 和 C 级 的话， 稍微 有 一定 的 专业 团队 的， 或者说 有 一定 的 这些 管理 基础 的。 我们 看到 有 一些 B 和 C 开始 慢慢的 去 跟 政府 重新 审核， 或者说 重新 去做 一个 新的 proposal。 然后 想要 把 他们的 楼 从 办公楼 改成 公寓， 那 这个 周期 可能 要 十年 左右， 就是 在 硅谷 这样的 一个 这个 现象 其实 非常 常见。

我们 基本上 就是 过去 这一年， 我们 打过 交道 的 房东 差不多 有 七十多个。 然后 基本上 是 有 一半 的 房东 都 已经 开始 在 布局， 把 自己的 写字楼 重新 的 去 去做 一个 改造， 或者说 重新 的 去 推翻。 然后 用 这块 地 再去 建 公寓， 再去 建 酒店。 对， 然后 还有 一部分， 真的 只能 是 坐等 了。 因为我 觉得 现在 整个 的 这个 写字楼 上面 的 房东， 大家 都 默认 现在 的 供应 是 远远 大于 需求 的， 所以 大家 已经 停止 在建 新的 办公室 了。 反而 就是说 利用 现在 的 这种 地 看一下 我 还 可不可以 去 提供 居住， 或者说 酒店 相关 的 这种 不同 的 房地产 产业。

明白， 其实 我们 也 看到 像是 一些 新的 在 旧金山 这边， 像是 什么 ground floor， 什么 trials canopy 就这样 的 一些 公司， 他们 可能 更加 主打 是一个 怎么样 是 这个 活动 社群 空间。 然后 你可以 进去， 你 除了 可以 打 个 电话， 然后 你 也可以 在 里面 跟 大家 一起 冥想， 跟 大家 一起 瑜伽， 跟 大家 一起 社交。 就 等于 好像 更加 算是 就 不 主打 办公 了， 更加 是 其他 方面 的 需求。

但是 它它 更 像是 一个 第三方 空间 来 满足 社交 的 本质 的 需求 的 这样的 一个 产品。 本质 就是说 来 购买 像你 刚刚 说 的这 几个 像 什么 trails， 然后 还有 ground floor 等等， 它 本质 是 来 满足 我在 这个 城区 这些 年轻人 他的 社交 的 一个 属性 的 一个 本质 的 需求。 然后 在 这个 基础 之上， 我 提供 比如说 一些 办公 的 地方， 你可以 用 用 你可以 办公， 然后 有些 电话亭 你可以 去 打电话。 同样 的话 我 有 比如说 瑜伽 的 课程， 然后 我 有 一些 什么 插画 的 课程 等等。 满足 这些 人 他 对于 生活 上面 的 这个 条条 面面 的 社交 需求。

他们 这样的 一个 商业模式， 你 有 算 过 他们的 这个 R O I 吗？ 是 能够 回 本 的 吗？

还是 对 他们 的话， 好处 是在 他们的 空间 不大。 就是说 跟 传统 的， 比如说 联合 办公 来讲， 一般 基本 联合 办公 的 面积 最起码 要在 1万， 就是 1500平米， 基本上 是 算钱 能够 算得 过账 来 的。 但是 1500是最小， 但是 你看 现在 就是 我们 刚刚 提到 的那 几个 空间， 基本上 就是 500平米 左右， 就 不是 特别 大。 所以 的话 它 其实 就 等 于是 说 我需要 增加， 就像 健身房 一样， 就是我 需要 去 不断 的 去 卖 会员， 那 我的 密度 其实 可以 做 的 很高。 而且 其实 对于 他们 来讲， 就是 人 越多， 他 其实 这个 商业 会 越好。 因为 人 越多 就是 社交 的 属性 会 越 强， 大家 粘性 也会 越来越高。

它 等于 有点 像是 一个 社交 产品 了。 因为 在 旧金山市 有 很多 这样的 一个 club。 其中 可能 像是 那个 battery 应该 是 做 的 就算 是 最好的 一个 了， 对 吧？ 然后 他 基本上 可能 提供 餐食， 提供 会议 的 场所， 然后 还有 一些 活动 的 场地。 因为 它 比较 高端， 可能 吸引 的 人 基本上 也是 支付 能力 会 比较 好。

我 觉得 这也是 疫情 之后， 其实 市场 上面 一个 很大 的 变化。 就 是从 消费者 本身 以前 的话 就是说 大家 对于 社交 这个 东西， 它 更多 的 是 说 OK 我是一个 看 机会 的， 我 去哪里 可能 我会 创造 谁， 我 去哪里 我 可能 会有 什么， 它 其实 更是 一个 chance， 就是说 OK 我 哪里 都想 去， 我 哪里 都 OK。 但 疫情 之后 的话， 大家 更 多是 说 我要 做 选择， 就是说 哪 一些 社交 是 有用的、 有效 的， 是我 真的有 很强 的 归属感 的。

然后 它 会有 一个 非常明显 的 这样的 一个 辨别。 他 不太会 像 以前 一样， 就是 OK， 我愿意 开车 开 1个小时 去 参加 一个 活动， 在那里 我 可能 会 遇到 谁。 现在 反而 就是说 OK 我们 家门口 有什么 什么样 的 活动， 而且 他 定期 有 很多 多元化 的 活动， 我 去 参加 一下。 因为 这边 的 人我 都 认识， 我 都有 熟悉 感。 大家 的 目的 其实 也 目的性 也要 比 疫情 前 要 更 明显， 就是说 时间 相对来说 比较 宝贵 对 吧？ 然后 我 分配 在 这种 社交 属性 的 产品 之上， 我需要 达到 一个 非常 高 的 这种 联通 感， 或者说 就是 同道 志和 的 这种 感觉。

所以 可能 在 这个 疫情 之后， 其实 battery 应该 是人 更 多了 是 吧？

没有， 其实 还好， 我 前不久 才 去了 一些。 因为 同样 的话 其实 现在 这种 特色化 的 所谓 会所 或者说 俱乐部， 其实 挺 多 的。 然后 battery 对面 有一个 叫做 chief， 是一个 女性 的， 这个 也很 火， 然后 这个人 也 挺 多。 像你 刚刚 提到 的 那些 ground floor， 然后 还有 tris， 还有 cano p 都 是以 满足 当地 的 这些 社交 属性 为主 的 这样的 一个 俱乐部。 这个 反而 是 现在 市场 上面 兴起 的 越来越多 的。

所以 你 没有 看到 可能 会有 一个 异军突起， 然后 能 达到 一个 网络 效应， 会 像是 we work 之前 的 这种 感觉， 还 它 更加 分散化 了， 然后 更加 垂直 社群 化 了。

我 觉得 这个 是 有 机会 的。 因为 同一个 城区 的 就是 同 一群 人群， 它 在 不同 的 城市 是 可以 复制 的。 他们的 需求， 然后 他们的 分布 其实 也都 是 一样的。 你 比如说 你 在 帕拉 头， 那你 可能 就会 去 旧金山， 但 你 可能 不会 去。 比如说 fremont 这 类型 的 人， 他是 有一个 很强 的 这种 共性 的， 是 可以 抓取 的。

但是 运营 的 产品 它 在 规模化 上面 来讲， 它 又是 比较 缓慢。 如果 是 说 我只是 去 复制 一个 社群 的话 不难， 但是 你 要 复制 一个 社群 的 标准化 是 比较 难 的。 就是说 OK 我需要 提供 什么样 的 服务， 然后 我需要 怎么样 的 管理。 因为 管理 是在 社群 里面 是 最 头痛 的 一个 问题。 然后 这个 是 每一个 这种 做 社群 的 这种 运营商 需要 去 想 明白 的。 怎么样 可以 标准化， 怎么样 可以 规模化。 同样 的话 怎么样 又 可以 提高效率， 降低成本。

我 再 接着 你 这个 社群 再聊 一下， 因为 其实 最早 v iwo 也 打造 的， 他 自己 其实 是 还 蛮 fox 在 社群 上面 的。 然后 我知道 包括 之前 像是 咱们 one piece core， 其实 也是 还是 挺 focus 在 社群 上面。 但是 社群 其实 大家 他 可 重 可 轻， 然后 也可 大 也可 小。 我不知道 你 怎么 在在 想， 未来 的 这样的 一个 社群， 以及 他 和 里面 的 这样的 一些 不管 是 住户， 或者 是 这个 灵活 办公 的 人 他 之间 的 关系 的。

我 觉得 社群 它 其实 最大 的 一个 坎儿 就是 他 怎么样 可以 可以 有 多层 收入。 因为 一般 社群 它的 付费 其实 是 一 就是 一个 费用， 就是我 的 会员费。 然后 你 再去 做 增值 的 服务， 然后 再去 做 二次 的 销售， 三次 的 销售， 其实 是 很难 再有 其他 的 产品 可以 去 卖 的。 你 如果 很难 的 去 找到 下一个 可 变现 的 产品， 或者说 把 社群 怎么样 能够 更 高度 的 更好 的 去 变现， 这个 是 非常 难 的。 反之 的话 如果 是 说 你 比如说 我 做 的 就是 一个 办公 服务， 那你 其实 这个 服务 是 可以 无限 的 往 上去 做 的对 吧？ 我 除了 给你 一个 拎包入住 的 空间， 我 同样 我可以 给你 做 团建， 我 同样 可以 明天 给你 卖 一些 比如说 更好 的 零食， 或者说 过年 了 过节 了， 我可以 给你的 企业 的 客户 定制 一些 产品。 这个 东西 是 可以 无限 无 上限 的 去做 的。 但是 社群 上面 来讲， 它的 门槛 就在于 非常 的 难 去去 把 社群 这个 东西 变现。

好的， 我 今天 其实 就 没有 其他 更多 的 问题 了。

好的， 谢谢 大家 的 邀请， 然后 也 谢谢 谢谢 听众。 这是我 第一次 做 procs， 还 有点 紧张， 反正 打 一个 小 广告， 有 需要 找 办公室 的， 灵活 办公 的， 然后 可以 到 我们的 平台。 我们 现在 平台 有 五十多个 listing， 但是 都在 硅谷。 对， 大家 可以 通过 我们的 平台 去 订 会议室 团建 的 地方。 当然 我们 也可以 帮助 企业 去 定制 化 他们 自己的 办公室。

谢谢 Vicky。 这 期 what nex 科技 早知道 就 到 这里 了。 听 完 之后 如果你 有 任何 的 想法， 欢迎 在 评论 区 里面 给 我们 留言， 我们 每 一条 都会 认真 的 看。 如果 你喜欢 我们的 节目， 请 记得 给 我们 五星 或者 好评， 分享 给 更多 的 朋友， 也会 对 我们 非常 有 帮助。 你 也可以 单独 写邮件 给我， 邮箱地址 是 听 T I N G 艾特 声 点 F M， 我 都会 一一 回复。 同时 公众 号 和 微博 也可以 搜索 生动活泼 声 是 声音 的 声， 节目 相关 的 更多 信息 会 在 公众 号 里 出现， 微博 和 公众 号 都 会有 不定期 的 福利 给 到 大家。

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