S2E57｜Zillow大牛市炒房巨亏，别把人祸甩锅人工智能
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欢迎 收听 硅谷 101， 我是 红军。 这是 一档 分享 当下 最 新鲜 的 技术 知识 与 思想 的 科技 博客。 这 期 我们的 话题 硅谷 的 小伙伴 应该 都 多多少少 有 听说， 就是 美国 的 在线 房地产 网站 Z O 他 因为 炒房 巨额 亏损， 现在 是 股价 腰斩， 并且 还 宣布 裁员 25%， 可以 说是 相当 大 的 一个 裁员 比例 了。

因为 今年 真的 是 房地产 的 算是 一个 大年。 只要你 在 房地产 行业 里面 做 各种 方式， 其实 都能 挣钱， 不管 是 买 还是 卖， 还是 翻修， 甚至 是 贷款， 你是 很难 亏 钱 的这。

也是 我 为什么 这么 想 聊 这个 话题， 就是我 觉得 这 是在 一个 大牛市 里面 炒房， 把 自己 炒 的 巨额 亏损。 这 期 欢迎 我们的 嘉宾， 塞拉 homes 的 联合 创始人 李晴 Sunny 来 跟 我们一起 聊 一 聊 C O 的那 写神 操作。 Hello 李琦 你好。

hello 听众 朋友们 大家好， 我是 Sunny 李晴。 很高兴 又 来到 红军 的 节目， 这是 第二次 跟 大家 见面 了。

对， 上次 我们 聊过 硅谷 的 房价。

这次 这个 话题 我 觉得 讨论 度 也很 高。 一方面 是 他们的 裁员， 其实 是 波及 了 很多 硅谷 的 小伙伴 的。 另一方面 就是 house fleeting， 他在 美国 本来 就是 一个 关注度 很高 的 话题。 美国 的 房地产市场 应该 来说 还 不错， 因为 他们的 各种 神 操作， 整个 公司 急转直下。 像 北美 的 各种 论坛 都 已经 爆 掉了， 就是 讨论 C 罗的 这个 事情。

还有 一点 我 觉得 很 搞笑的 是， 他们说 是用 人工智能 算 房价。 然后 我 这里 看到 一个 数据， 接 了 过去 650套 房屋 分析， 有 3分之2 的 房屋 它 挂牌 价格 是 低于 Z 6当时 购买 时候 的 价格 了。 Z 6它平均 在 每套 房子 上 损失 大概 有 8万美元。 在 这样的 一个 市场 里 确实 是一个 非常 糟糕 的 业绩。

对， 的确 是。 我们 先来 回顾 一下 这个 新闻， 因为 关于 Z O 也 不能说 叫 暴雷， 因为我 也是 在 11月2号， 有 很多 小伙伴 发 信息 问我， 就说 因为 Z O 出了 一封 给 投资人 的信， 说 他们 要 关停 现阶段 的 叫 Z O offer 这个 业务。 它 其实 是 Z O 在 近几年 推出 的 一个 直接 从 卖家 手里 买房子， 自己 翻修 之后 再 卖。 这 整个 过程 其实 在 美国 是 已经 历史 非常 悠久 了。 包括 美国 也有 很多 这种 类型 的 电视节目， 英文名 叫做 sleeping house， 就是 买 然后 翻修 再 卖。 在 中国 其实 也有 很多 类似的 这种 节目。

我 这 两天 还在 看 一个 叫 超级 梦想家， 给 大家 看 一个 房子 很 破， 然后 装修 好了 之后 再 高大 卖出 商业模式。 它 其实 是一个 很 传统 的 重 运营 的 模式。 实际上 flipping house 中间 能 挣钱 的 点 就在于 它 可以 挣 买房子 的 一笔 手续费， 卖房子 的 一笔 手续费， 以及 中间 增值 部分 的 费用。 所以 其实 挣 了 三 部分 的 钱， 听起来 是 一门 很 好的 生意。 所以 除了 open door 以外， offer pad 还有 little offer 以及 red fin e 他出 了也 是一个 类似的 产品， 叫做 red fine。 Now 他 也是 直接 从 卖家 这边 挣钱 的， 包括 我们 公司 今年 也 flip 了 差不多 超过 50个房子。

所以 我可以 给 大家 来 回顾 一下， 大概 这 一两个 月 以内， 我 看到 Z O 的 一些 新闻。 其实 在 11月2号 之前， 差不多 在 十月 末 的 时候， 也就是 10月20 号 左右， 我 就 已经 看到 了 说 zillow 它 会 暂停 新的 购买 业务 的 这么 一个 新闻。 他 那阵儿 并没有 说 他 全部 退出 little offer 的 这个 业务， 他 只是 说 他 要 暂停 购买 了。 主要 是因为 今年 的 第三季度 所 购买 的 房屋 数量 是 第二季度 的 两倍 多。 第二季度 本身 已经 是 第一季度 的 两倍 了， 所以 这 是一个 特别 大 的 增长点。 但是 实际上 美国 的 房市 在 第三季度 它 已经 到了 一个 海 糕点， 对， 就是 比 过去 任何 时候 都 贵 的 时候。

那 跟 vallow 有所区别 的 是， 在 这个 期间 它的 竞争对手 open door 和 offer pad 他们 购买 的 速度 是 进行了 调整 的。 他们是 比 Z 6更早 的 进行 放缓 购买。 但是 Z E L O 并没有， 就是 在 别人 已经 基本上 是 考虑一下 市场 的 风险， 稍微 少 买 一点。 Zillow 这个 时候 是 还 仍然 在 扩张 市场。

他们 没有 及时 去 根据 市场 调整 自己的 策略。 因为 不知道 美国 其他 地方 的 房价 如何， 就是 在 硅谷 过去 的 半年 应该 来说 都是 相当 疯狂的， 而且 一个 季度 比 一个 季度 疯狂。 平均 水准 大概 我自己 根据 我 周边 的 感觉， 就有 上涨 个 10%左右 的 样子。

对， 非常 快。 张 但是 咱们 这个 旧金山湾 区， 刚刚 说 的这 几家 都 不在 咱们 这个 地区 买， 因为 毕竟 太贵 了。 我们 来 举 一个 例子， 美国 的 一个 城市 叫做 凤凰城， open door for pad 和 zero 这三家 在 这个 城 是 都有 业务 进展。 在 这个 城市 的 一些 数据 其实 就 表明 了 这三家 公司 他们 对 市场 的 敏感度 和 策略 的 一个 不同。 比如说 在 今年 8月份 的 时候， 其实 凤凰城 的 购买 价格 的 中位数 实际上 是在 八月 到达 了 一个 顶峰， 九月份 就 开始 下降 了。

对你说 凤凰城， 这 确实 是一个 非常 典型 的 例子。 我看 了 一下 他们 在 凤凰城 的 数据， 根据 insider 10月份 的 一个 分析， 就是 他们 在 凤凰城 卖 十个 房子， 大概 有 九个 房子 是 亏损 的。 因为 Z O 在 出了 这个 问题 以后， 他们 公司 也 出来 做了 一些 回复。 他们 就 把 这个 问题 归纳 成为 市场 的 不 可控性， 就 认为 是因为 疫情 造成 了 二季度 的 房屋 数据 大幅 的 上升， 然后 三季度 可能 还有 剩， 但是 在 九月份 就 暂停 了， 他们的 竞争对手 就 都 开始 放缓 买房 的 速度 了， 但是 Z 6还在 一个 高速 的 扩张 中， 为什么？ 你 觉得 这 跟 他们的 策略 是 有关系 的 吗？

这个 其实 主要 取决于 这家 公司 的 目标 是 做 什么的。 因为 对于 zero 来说， 真正 执掌 让 他 来 继续 买房子 的 这个 小的 团团 队 的 人， 到底 衡量 他们的 K P I， 到底 是 他们 买到 了 更 划算 能够 未来 给 公司 挣钱 的 房子， 还是 说 他们 达到 了 更高 的 市场占有率。 我 觉得 应该 至少 是 后者， 他们 买房 的 这个 团队 的 人 可能 不一定 会 为 后面 这个 房子 挣 不 挣钱 负责。

所以 他们的 目标 是 做大。 你说 到 这个， 我想 起来 就是 在 十月 的 第一周， 他们 还在 凤凰城 疯狂的 购买， 而且 成为 他们 推出 i buying 业务 最 活跃 的 一周。 I buying 就是 我们 刚刚 提到 的 把 房子 装修 以后 再 卖出去。 那个 时候 他们的 目标 是在 2024年 的 时候， 每个 月 买 5000个房子， 就 说明 了 他们的 管理 还是 有问题 的。 因为 他们的 评价指标 是 比较 单一 的， 就 只看 这个 成交 的 规模 量。

对 规模 和 市场占有率 在现阶段 他们 可能 是 觉得 更 重要 的， 包括 我也 在 一些 内部 员工 的 吐槽 论坛 上 看到 了， 说 他们 虽然 是 花了 更高 的 价格 买到 了 更多 的 房子， 但是 实际上 这个 反而 成为 他们 某些 人 升迁 的 这么 一个 算是 好的 业绩。 他们 也 为此 开 了 盛大 的 party 来 庆祝 说 我们 又 买到 了 更多 的 房子， 我们 有了 更好 的 市场占有率。

对 这个 特别 互联网公司， 我们 先 烧钱 做 市场， 先 占有 市场， 就 非常 过去 互联网 流量 的那 一套 打法。 但是 与此同时 我会 有一个 问题， 因为 我们 刚刚 提到 了 美国 的 房价 是 一直 在 涨 的， 其实 它 算是 一个 大牛市。 如果 他们 再 把 房子 买 过来， 然后 再 卖出去 的话， 他 就算 是 一季度 买 进来 或者 二季度 买 进来。 在 第三季度 市场 不停 的 去 创新 高 的 过程中， 也就是说 他们 先 面临 的 是要 把 之前 的 那些 库存 给 卖出去。 你 刚刚 提到 了 他 其实 会 赚 三笔 费用， 买方 的 中介费， 卖方 的 中介费， 以及 房屋 盈利 的 差价 增值。 对 房屋 的 增值。 如果 房价 一直 在 涨 的话， 就 意味着 他们 过去 那些 买来 的 房子 再 卖出去 是 不会 亏损 的。 他 应该 是 能 卖 的 更高 才 对。

按理说 三季度 房市 这么好， 应该 是 他们 一个 赚钱 的 绝好 时机。 因为 财 报上 可能 是 他 现在 又 收购 进来 了 这么 多 房屋， 那么 它 亏 还是 赚， 要 看 接下来 美国 房市 是 涨 还是 跌， 它是 一个 对 预期 的 判断。 但是 在 现有 的 业务 中， 如果 房价 一直 在 涨 的话， 他们 又是 做 这种 倒买倒卖 的那 应该 是 赚 很多 才 对。

这个 逻辑 听起来 是 对的， 就是 因为 为什么 这个 生意 其实 听起来 很 简单， 即使 是你 买的 没 那么 便宜， 只要 市场 是在 上行 的， 是 牛市， 那你 只要 卖 的 贵， 最终 都是 能 挣钱 的。 但 实际上 过程中 我们 经常 忽略 了 它 有 很多 的 成本。 包括 了 持有 的 成本、 运营 的 成本， 还有 金融 的 成本， 这些 都是 这个 房子 搁 在 手里 的 一个 成本。 因为 房子 有 房地产税， 有 维护费用 过程中 如果 是你 要 来进行 翻修， 那 有一个 运营、 装修 维护 的 成本， 以及 其实 买房子 它 不是 真的 全 现金， 不是说 这些 所有的 钱 就是 这种 直接 出来 的， 它 一定 是从 银行 有 贷款 的那 贷款 的 利息 它 其实 也是 过程 中的 一个 成本。

你 买的 房子 每一个 不到 50万， 当然 不多， 但是 当你 量级 达到 一定程度， 它 其实 每个 月 现金流 的 成本 还是 很高 的。 即使 是 市场 在 上行， 但是， 如果 他 当时 买的 不够 便宜， 以及 这个 上行 的 过程 没有 那么 高。 当然 今年 上半年， 包括 到 78 9月份， 可能 都 是一个 非常 急速 上涨 的 一个 状态。 但 一旦 这个 状态 有所 迟缓， 就像 我 刚刚 说 的， 凤凰城 可能 九月份 可能 它 市场 没有 再 继续 涨。 它 如果 是一个 比较 平稳 的 状态， 甚至 有所 回调， 或者 是 到了 现在 的 冬天， 本来 就是 房地产 每年 的 一个 季节性 的 交易量 不是 很多。 然后 如果 他们的 卖 的 房子 又 比较 多， 那 就会 造成 供需 的 不平衡。

一旦 供需 不平衡， 那就 更难 卖出 更好 的 价格。 所以 实际上 他 收 的 房子 越多， 他 如果 有 要 卖出 的 压力 的 时候， 他 其实 会 相应 的 反向 影响 市场 的 一个 价格。 这也是 我 经常 跟 向 我们 请教 怎么做 翻修 房屋 挣钱 的 一些 客人 和 投资人 的 一些 生意。 如果 是一个 单独 的 小 企业家， 或者 是一个 单独 的， 你 很有钱， 你 想要 业余 的 时间 来做 这件 事儿， 他 其实 挣钱 是一个 挺 简单 的 事情。 因为 单个 的 人和 组织 相对来说 成本 比较 低， 而且 你 也没有 那么 多 的 压力。

如果你 觉得 现在 这些 房子 不 挣钱， 你 就 等 上 三个月， 明年 春天 再买， 一定 挣钱。 因为 现在 我们 看到 的 趋势 是 至少 明年 春天， 我 觉得 房市 是 一定 会 继续 涨 的。 就是现在 看到 的 供求关系 和 明年 春天 第一季度 不太可能 立刻 升息 的 状态。 那 为什么 他 就 一定要 现在 卖， 等不到 明年 呢？ 就是 因为 可能 他 有 更多 现金流 的 压力， 可能 他 有 第四季度 财报 的 压力。 但是 你 单个 的 人和 组织 就 没有 这种 压力。 所以 实际上 这种 重 资产 的 游戏， 相对来说， 我们 这种 单个 的 小 组织 其实 是 更容易 挣钱 的。

因为 zeo 在 做 这个 业务 的 时候， 他 也 说 了， 他 自己 业务 的 一个 核心 亮点 是 人工智能 去 计算 房价。 我相信 很多 住在 美国 跟 硅谷 的 小伙伴， 凡是 有过 买卖 房 甚至 租房 的， 都会 用 zero 跟 red F I E 他们的 那个 估价 体系。 我们会 去 看一下， 比如说 自己 现在 住 的这 套 房子 值 多少钱， 或者 自己 要 买的 房子 它的 估价 是 多少。 因为 他们是 有 估价 也有 成交价 的， 会 去 跟 成交价 去做 对比。 因为我 自己 也 用 这个 软件， 我 就 发现 他们的 估价 跟 真正 房屋 的 成交 价格 还差 挺 多 的。

但是 就像 刚刚 我们 反复 提到 了 凤凰城， 为什么 凤凰城 是一个 非常 典型 的 案例？ 就是 因为 凤凰城 的 房子 它 比较 标准化， 是 一排 一排 的， 特别的 相似。 就 不像 我们 住 的 湾区， 这里 每 一套 都很 不一样。 所以 他们 就 认为 人工智能 的 估价 体系 是 更加 准确 的， 所以 他们 就 选 了 凤凰城。 那你 自己 也有 过 几百 套 买卖 房屋 的 经验， 就 根据 你的 观察， 你 觉得 zero 它的 人工智能 是 怎么 估价 的？

但是 他们 估价 的 模型 是 不会 对外 说。 但是 就 我 对 他们的 了解 来看， 我 觉得 他们 主要 是从 这 四个 点 来 分析 房价 的。 一个 就是 这个 房子 的 上市 的 价格， 也就是 listing Price 上市 开价。 第二个 就是 周围 附近 类似 房子 近期 的 一个 售价 sold data 就是 过去 跟 这个 房子 类似的 同 小区 或者 附近 1公里 以内， 跟 这个 房子 类似的 面积， 类似的 卫生间 数， 类似的 房间数， 它 大概 卖 了 多少， 以及 市场 最近 的 一个 趋势， 以及 单个 的 这个 房子 在 他们 网站 上市 之后， 对比 同期 其他 上市 的 房子， 它的 究竟 流量 怎么样？ 有 多少 人 喜欢， 有 多少 人 不 喜欢， 然后 多少 人 看过？ 对比 来说 它 处于 一个 相对 的 什么样 的 位置， 可能 会给 它的 估价 有一个 加 或者 减 的 一个 乘数。

我是 大概 这样 理解 的这 也是 在 我们 平时 买卖 房子 和 看 房源 的 过程 中都 可以 感受 比较 明显。 比如说 一个 房子 刚 上市 第一天， 它的 估价 可能 就 跟 开价 差别 不会 很大。 因为 这个 时候 开价 是 它 主要 的 一个 依据。 接下来 它 会 由于 对于 周围 的 成交价 的 一个 估计， 和 收集 了 到底 有 多少 人 看过 的 这么 一个 流量 的 预估， 然后 来 给他 进行 一个 差别。 所以 一旦 一个 房子 上市 三天 后 变成 了 hot home， 就是 火热 房型， 大家 都 喜欢 它， 可能 一下 股价 就会 有一个 甚至 百分之二十三十 的 一个 变动。

再 下来 呢， hot home 这个 变动 如果 到了 上市 两周， 比如说 14天还没有 卖掉， 它 可能 就会 去掉 火热 房型 了， 从而 它的 估价 又会 有所 回落。 一旦 这个 房子 开始 喷 顶， 就是 进入 合同 中， 它的 估价 就 没有 变化 了。 一直 到 它 卖掉 的 时候 显示 出来 成交价。 在 这个 时候 它的 估价 会 根据 成交价 进行 一定 的 调整， 也就是 马后炮。 如果你在 成交 之后 三天 看， 可能 会 发现 之前 他 跟 成交价 还有 挺 大 的 差别。 过 一阵儿 你看， 他 跟 成交价 好像 估价 差不多。 如果你 没有 追踪 过 这个 过程， 直接 来看 的话， 你 就会 觉得 他们 估 的 还 挺 准的， 成交价 就 跟 估价 是 差不多 的。 实际上 你不知道 它 中间 其实 曾经 调整。

过从 你的 角度 来 考虑， 你 觉得 Z O 他们 用 人工智能 去 算 房价 这一点 靠谱 吗？ 他们 用 基于 这个 算 的 房价 去 买房 出 一个 offer。

如果 是 这个 房价 用来 出 offer 肯定 是 不 靠谱 的。 但是 我想说 的 是， 它是 有 它的 意义 的。

而且 我 觉得 他们的 估价 就是 同时 出来 了， 然后 在 APP 上 显示 了， 又 同时 会 去 影响 市场 跟 大家 的 心理 预期。 比如说 我不知道 你 有没有 遇到 经常 有 客人 说， red fin e 的 估价 或者 Z 6的估价 是 这个， 为什么 你的 估价 跟 他们的 估价 相差 那么 大？ 大家 还是会 根据 他们的 估价 有一个 心理 预期 的对。

没错， 就是 他 对于 那些 没有 真正 进入 市场， 不是说 这个 房子 我 立刻 就要 下单 去 购买， 我只是 随便 看看 的 情况下， 其实 你看 它的 估价 就是 会 让 你 对 市场 有一个 大概 的 了解。 因为 房地产 的 成交 每一 单 都是 很多 钱。 你是 肯定 不可能 用 这些 人工智能 的 估价 来 指导 你的 出价。 因为 如果 他的 指导 有意义 的话， 那 每个 人都 出的 是 一样的 价格。 最后 卖家 卖给 谁， 其实 是 基于 最高 的 出价。 而且 人工智能 的 这个 估价 是 不 能够 反映 真正 市场上 的 供需 情况下 的 一个 竞价 的 结果 的。

我 经常 给 买房 的 客人 说， 我们 给 一个 房子 的 估价， 只是 告诉 你说 这个 房子 我们 认为 在 现在 的 市场 价值 多少 的 范围内 是 合理 的， 但 并 不能 代表 最终 它的 售价 就是 在 合理 的 范围内。 因为 我们 自己 做 卖方 经纪 的 时候， 也 经常 会 遇到 某些 房子， 比如说 总共 收 了 十个 合同， 十个 人 想要 买 这个 房子， 那 十个 人 里面 九个 人的 出价 相差 不到 10万块钱， 可能 第一名 的 出价 比 第二名 高了 40万， 那 对于 卖家 来说， 他 一定 会 卖给 第一名。 那 出价 的 最高价， 它 就会 影响 人工智能 对 这个 房子 未来 的 评估 和 他 未来 周边 房子 的 评估， 以及 影响 未来 周边 房子 其他 想要 卖房子 的 卖家 的 心理 预期， 从而 影响 市场 的 一个 估价 和 走动。

所以 有些 时候 大家 看， 最近 房价 涨 得 好 猛， 可能 只是 由于 这 一批 房子 买房 的 最终 出价 最高 的 那个人， 相对来说 可能 可 承受 的 范围 比较高， 并不一定 代表 说 这个 房子 真的 就 值 这么 多 钱。 所以 有时候 我 甚至 觉得 第三方 的 估价 的 软件 也好， 网站 也好， 它 其实 是 加速 了 市场 的 一个 变动。 因为 它 不 反映 大多数人 对 这个 房子 的 影响， 它 最后 出现 的 就是 最高价 的 成交价。 这个 其实 它 就是 一个 已经 选择 了 所有人 中间 最 极端 的那 一个 案例。 把 所有的 极端 案例 放到 一起， 它是 加速 的 这个 趋势。

对， 所以 就是 相当于 是 市场上 有 一两个 crazy baLance， 就是 疯狂的 买家， 他 不 按 方式 来， 他 就是 想要 这个 房， 然后 他 可以 去 无限 的 加价。 在 软件 上 反映 的 是， 如果 出现了 一个 这样 疯狂的 买家， 他 可能 就 把 这 一个 小区 的 房价 都 给 带 起来 了。 这样 一次一次 的 房屋 预测 模型 就 推动 了 整个 市场 的 上涨。

对， 因为 从 疫情 到 现在， 过去 这 一段时间 美国 房地产市场 的 涨幅 是 非常 高 的。 当然 很多 的 原因， 比如说 利息 很低， 疯狂 印钱， 大家 不 希望 贬值。 买的 人 多 卖家 又 吸收， 导致 了 供求关系 不平衡， 房价 一直 涨。 但是 我 觉得 经纪人 的 推动， 包括 第三方 网站， 他们的 股价 不断 的 变 高， 这些 其实 都是 会 影响 这个 市场。 它 其实 是 促进 了 市场 继续 涨价 的 一些 影响 因素。

因为 房子 其实 是一个 非常复杂 的 东西， 他们 能够 收集 到 的 数据 点 肯定 不是 全部 的。 因为 一个 房子 的 采光、 格局 很多 方面 都 影响， 不是说 只有 简单 的 地 有 多大 它 就能 反应 的。 但是 各种 复杂 的 信息 混合 在 了 一起 之后， 有 一些 比较 极端 的 案例， 甚至 极端 案例 变 多 就会 影响 它 股价， 从而 它 反向 影响 市场。 但是 对于 人工智能 估价 来说， 它 反而 是 如果 在 市场 波动 不 那么 大， 它 实际上 它 会有 一个 更 准确 的 估计， 对 吧？ 所以 我 觉得 这 有时候 是一个 悖论。

但 我看见 一个 吐槽， C 楼 他 从 市场上 收购 的 房屋 的 价格 是 比 正常 的 一个 他们 收购 的 房屋 的 平均价格 要 高 10万美元 以上 的。 因为我 刚刚 提到 了， 他们 可能 不会 去 出价 50万美元 以上 的 房子， 那么 小的 房子 他 都能 高 10万美元 去 买。 他们 后来 不是 有一个 统计 说， 他们 大概 平均 每套 房子 损失 了 8万美元 吗？ 这么 大 的 一个 差价， 你 觉得 这个 只是 因为 人工智能 估价 的 问题 吗？ 还是 会有 其他 的 问题？

首先 我 觉得 他每 一套 房子 平均 高 10万， 这个 我 不确定 是不是真的。 还我 纠正 一下。

不是说 平均 高 10万， 因为 这 是一个 个案 的 吐槽。 刚刚 说 的 那个 亏损 8万是一个 650套 房子 的 平均 数据， 但是 这个 高 10万不是 是的。

对。 然后 我 看到 一些 人 说， 他们 真正 在 做 买的 决策 和 给 合同 从 卖家 那儿 买的 时候， 不是 按照 他们的 估价 来 的。 比如说 这个 房子 估价 可能 45万， 它 可能 是 48万 买 或者 是 49万 买。 因为 它是 在 一个 竞争性 的 市场上， 就像 我 刚刚 说 的， 它 这个 估价 的 意义 其实 不一定 是 指导 你 买房子， 你不会 真正 的 确切 按照 他的 估价 来 买的。 所以 实际上 他们 最终 买到 的 房子， 可能 有 很多 都是 比 他 自己的 估价 会 更高 的那 我 看到 的 那个 吐槽， 我也 不确定 真假， 我 看到 的 都是 各种 公司 内部 的 一些 吐槽。 就是说 他们的 高 管 为了 能够 完成 这个 季度 要 收购 多少 个 房子 的 目标。

在 收购 房子 的 过程中， 同一个 卖家 可能 面临 来自 不同 想要 买房子 买家 的 这个 出价 要约。 那 他 肯定 要 卖给 最高价。 即使 是 他们的 估价 对 这个 房子 到不了 这个 卖家， 他 为了 要 能够 买到 这个 房子， 他 会 愿意 出 高 溢价， 这个 就是 可能 很多 时候 会 出现 的 情况。

然后 我 看到 他们 巨额 亏损 还有一个 原因， 就是 我们 刚刚 提到 了 他 买房 的 价格 是 比较高 的。 你 也 提到 了 他们 内部 为了 完成 这种 K P I 的 指标， 高价 收购 房子 是一个 原因。 还有一个 原因 就是 因为 今年 疫情， 他们是 做 这种 房屋 翻修 的那 就 必然 会 涉及到 人力 成本， 人力 成本 比较高， 并且 材料 费用 是 一直 在 上涨 的。 所以 当时 Z O 内部 我也是 看到 一个 员工 在 论坛 上 说， 他们是 短时间 内 是 没有 办法 按照 以前 的 价格 来完成 这个 福利。 他 对 flip 的 装修 价格 会有 一个 预算， 最后 发现 这个 预算 也是 装修 的 费用 也是 大大 超过 他们的 预期 的。

对我 觉得 还有 就是 当 你的 量 大 到 一定程度， 其实 相应 的 也就 影响 了 市场 的 各方面 的 供需。 比如说 同一时间 假如 说 zero 需要 有 很多 个 房子 都要 被 翻修， 那 他 现在 的 装修。 修 工人 和 材料 可能 就 不够， 本身 的 价格 已经 不 便宜 了。 由于 他们的 需求 增加， 反而 推 高了 这些 他们 需要 的， 不管 是 人工 还是 材料 的 成本 都是 有可能 的。

但是 说实话， 翻修 房屋 卖钱 挣钱， 尤其 就是 短期 的， 它是 一个 非常 重 运营 的 行业。 它 都是 一些 可能 不需要 那么 高 的 科技含量， 但是 非常 重 实地 运营 的 这么 一个 产业。 所以 房地产 本身 它 就 已经 够 本地化 了。 因为 可能 每一个 小区， 每一个 邮编， 每一个 城市， 它 都有 自己的 一些 单独 的 特点， 翻修 更是 本地化。

你 不可能 说 从 总部 支援 或者说 我们 给 的 一些 东西 你 去 培养。 这 我们 自己 今年 做 翻修 的 过程中， 也 遇到 的 就是 我们 很多 的 装修 师傅。 如果你 想要 找 各方面 都 很好， 素质 都 很高 的， 会 减少 你的 管理 成本。 但是 他们 可能 要价 就 比较 贵。 如果你 希望 要价 比较 低 的 师傅， 同样 可以 完成 同样 的 工作， 但是 可能 沟通 成本 相应 会 高 一些。 因为 他们 可能 素质 就 没有 那么 高。 因为 这 本身 建筑工人 就 不是 一个 需要 高素质。

很 简单 的 举 几个 例子， 我们 需要 每天 什么时候 开工， 每天 什么时候 完工， 过程中 完成 了 哪些 东西， 以及 在 面临 施工 的 过程中 发现 的 情况， 他们 都 能够 解决。 这个 沟通 就要 花 很多 的 时间。 作为 工头， 他 可能 一天 能够 就 管 几个 工地， 他 每天 要 来来回回 的 去 看。 这些 其实 都是 额外 的 成本。 它 不是 一个 通过 规模化 你 就可以 大幅度降低 运营 成本 的 行业。 反而 会 由于 你的 规模化 可能 在 某些 情况 上， 甚至 在 某些 地方 会 增加 你的 成本。

所以 你 觉得 他们 整个 出现 的 问题， 其实 是 他们 自己 运营 的 问题 跟 管理 的 问题， 而 不是说 疫情 人工 材料 上涨 的 问题。 对 横向 对比 的话 也有 一些 参考， 就 比如说 还有 人 去 翻 了 open door， 还有 rising now 这样的 一些 财报， 就 发现 这 几家 公司 他们 并没有 遇到 像 C 罗 这么 大 的 问题。

对 open door 怎么 没有 亏 钱？ 而且 今年 做 飞利浦 翻修 的 人 那么 多， 我们 自己 今年 也 做了 很多。 当然 我们 自己 业内 的 一些 朋友 和 兄弟 企业 也 做了 很多 能够 亏 钱 的， 当然 亏 的 最多 的 现在 看到 的 就是 Z 了。 我不 觉得 这 是一个 市场 的 情况， 因为 今年 真的 是 房地产 的 算是 一个 大年。 只要你 在 房地产 行业 里面 做 各种 方式， 其实 都能 挣钱， 不管 是 买 还是 卖， 还是 翻修， 甚至 是 贷款， 你是 很难 亏 钱 的这。

也是 我 为什么 这么 想 聊 这个 话题， 就是我 觉得 zero 是在 一个 大牛市 里面 炒房， 把 自己 炒 的 巨额 亏损， 骨架 腰斩。

我 觉得 更多 的 是 运营 的 问题。 主要 负责 这些 决策 的 人， 到底 他们 决策 的 目标 是什么？ 他们是 为 什么样 的 K P I 来 负责 的， 这些 都会 影响 他们 最终 到底 做 的 是 符 不符合 本质 的 市场规律。 本身 video 在 买的 过程中， 它 就 没有 买 低。 其次 在 装修 的 过程中， 费用 也 比 预期 的 要 高， 卖 的 时候 又 没有 说 能够 卖 的 很好。 再 由于 他 买的 相对 比较 集中， 在 集中 的 市场上 他 大批 的 入伙， 在 大批 的 出货量 本身 他的 行动 就会 影响 市场 的 价格。

对， 我不知道 你 有没有 看， 除了 他们 内部 的 一些 吐槽， 还有 一些 用户 对 他们的 吐槽， 就是说 去 看 Z 楼 自己 装 的 房子， 卖出去 说 那个 装修 就是 最 基本 的 各种 对齐 都 没有 做好， 开关 放上去 以后， 附近 还是 有 好大 一个 洞 的， 整个 的 品 控管 得 特别 不好。

对， 这就 说明 了 他们的 本地 运营 是 有 很大 的 问题 的。

因为 Z 楼 的 事情 出来 以后， 其实我 还 看见 过 很多 媒体 的 报道， 大概 就是说 是不是 未来 美国 的 房市 会 大跌。 他们 之所以 得出 这个 结论， 是 源自 于 zero C E O Richard burton 他的 一句话， 他 自己 解释 为什么 会对 四季度 会有 一个 比较 强 亏损 的 预期。 预计 四季度 在 购买 房屋 上， 就 房屋 转售 上 还会 增加 2.4亿 到 2.65亿美元 的 损失， 是 相当 大 的 一个 数据 了。 然后 他 自己 给出 的 理由 是 未来 房价 的 不可 预计 性 远超 预期。 一般 其实 做 房地产 的 人都 知道， 春季 开始 回升， 然后 夏季 跟 秋天 开始 进入 到 一个 高峰期， 冬季 是一个 低谷期。

对， 我们 自己 做生意 的 时候， 冬天 是 我们 进货 期， 争取 在 年底 之前 能 买 多少 买 多少。 因为 翻修 是 有一个 时间 的， 基本上 我们 三个月 以内 就会 把 翻修 的 房子 卖出去， 那 也就是 刚好 到了 春天， 这个 时候 就是 最好的 一个 循环。 买的 时候 是 淡季， 卖 的 时候 是 旺季。 但 他们 如果说 第三季度 买的 非常 多， 第四季度 开始 卖， 本身 它 就 踩 到了 房地产 循环 里面 最 不好 的 地方。 因为 你是 相当于 买的 时候 是 高点， 然后 卖 的 时候 就是 市场 的 淡季。

你知道 Z 6是什么时候开始 做 他们的 i bin 业务 的 吗？ 按理说 他们 如果 有 基本 的 房地产 常识， 像 我 这种 都 跟 房地产 没 啥 关系， 就是 自己 一个 普通 买家 或者 就 关注 这 各个 市场 都能 知道 的 一些 常识， 为什么 他们 会 犯 这么 常规性 的 错误 呢？

Zero 宣布 退出 zero offer 业务 是在 3.5年 的 时间 里 亏损 超过 10亿美元， 因此 他 决定 关闭 这个 业务。

所以 他 做了 三年 半 的 时间， 还在 犯 一些 非常 初级 跟 常规性 的 错误， 这是为什么 呢？

还是 公司 内部 运营 的 问题。 Zillow 本身 他是 一个 啦啦队 和 裁判员， 然后 他 突然 下场 打 比赛， 本身 他的 运动员 的 基因 就 不是 用来 打 比赛 的， 或者 是 说 他 没有 办法 控制 新 招来 的 运动员。

或者说 他 其实 是一个 给 经纪人 展示 的 平台， 赚 广告费 的， 是一个 互联网 的 公司。 如果 他 突然 下场 了， 去做 房屋 转售、 flipping 装修 这些 活。 我可以 理解 成 他 其实 是 两个 完全 不一样的 事情 跟 完全 不一样的 思维， 甚至 是 完全 不一样的 赛道。 对。

完全 不一样的 思维 以及 他们 需要 的 能力 是 不一样的。 看一下 zeo 里面 到底 做 这些 事儿 的 人， 他们的 背景 是 做 什么的， 他们 自己 有没有 真正 做买卖 和 装修 的 经验。 如果 他们 没有 的话， 他们 怎么 去 管 底下 的 团队。 就 像你 刚刚 说 的， 买家 吐槽 说 这 楼 买到 的 房子 可能 开关 都 装 的 不齐， 或者 是 说 他们 付出 了 比 行业 平均 更高 的 溢价。 不管 是 来 收 房子 还是 说 他 来做 装修， 这些 都 代表 了 他们 没有 很 好的 运营 能力。

还有一个 是 我看见 用户 的 吐槽， 就 比如说 在 一亩三分地 上， 我看见 有一个 匿名 吐槽， 是 他 自己 对 Z 6还有 open door 的。 主要 感受 是 这 两家 收 房子 都是 很 疯狂的。 还说 他们 收 房子 的 时候， 很多 时候 像 of market 的 时候， 他是 不会 做 特别 细致 的 检查 跟 维修， 导致 他们的 房子 多多少少 都有 一些 他们 自己 都 解释 不了 的 小 问题， 所以 也会 去 劝退 很多 买家。 比如说 你们 在 收 房子 的 时候， 一般 我 觉得 检查 应该 是 必须 的。

其实 不是 的， 尤其是 在 off market 买房子 的 时候， 我们 自己 买的 很多 破 房子 都是 没有 检查报告 的， 但是 我们 买的 够 便宜， 我们 已经 把 检查报告 中 可能出现 需要 维护 的 问题 的 成本 已经 加 到了 房子 的 房价 里面。 当然 我们 正常 在 市场上 买房子 的 时候， 装修 好 之后 卖房， 我们 肯定 是要 做 检查报告 的， 包括 了 一个 房子 的 内部 检查、 外部 检查、 屋顶 检查， 地基 水电 这些 可能 都 是要 检查 的， 但是 我们在 买的 时候， 很多 房子 可能 是 没有 检查 的， 因为 卖家 他 也 不想 花钱， 为什么不 检查 呢？ 检查 很贵 吗？ 不是 检查 贵， 问题是 竞争 呀。 如果 没有 别人 买， 那 当然 没关系， 你 想 检查 你 就 花钱， 做 完 之后 不 想要你 就 退回去。 但 对于 卖家 来说， 他 off market 就 不 上市 卖给 你， 重点 就是 寻求 一个 确定 行 和 快。 他 就是 希望 你 什么 也 不问， 这个 房子 给你 就行了。 所以 相对来说， 我们 可以 有 一些 价格 上 的 好处。

明白。 所以 相当于 如果你 要 去 低价 的话， 你 就要 去 承担 这些 可能 在 检查 中 出现 的 风险， 所以 就 不 检查。 但是 他们 就 相当于 又 没有 检查， 还没有 拿到 低价。

然后 又 付 了 高价。 这是我 觉得 互联网公司 扩张 中的 一个， 跟 我们 传统 企业 做 的 时候 非常 大 的 一个 区别。 像 我们 做 的 每一个 房子， 每一个 翻修 都 是要 挣钱 的。 亏 钱 的 事情 我们 想 相对来说 是 不 那么 愿意 做 的。

但是 可能 对于 互联网公司 的 扩张 来说， 他们 可能 规模 是 更 重要 的。 因为 他们 挣钱 不是 靠 这 一笔 两笔 来 挣钱。 他们 可能 是 靠 推 高 股价 来 挣钱， 或者 是 由于 市场占有率 后期 在 其他 的 方面 挣钱。 他 挣钱 不是 靠 这 一个 单个 的 房子， 这个 可能 是一个 区别。 他们 就 更 需要 说 我在 特定 的 时间 内 达到 一定 的 市场占有率。 在 这种 情况下， 他 就 一定要 出 比 别人 更高 的 溢价 来 达到 他的 目标。 在 这个 时候 我们 肯定 就 抢 不过 这种 上市公司。

所以 我 之前 的 理解 是 他们是 通过 市场占有率 来 高速 收房。 虽然 这个 过程 必定 造成 他们 要 付出 高 的 溢价， 从而 获得 一个 市场 的 绝对 占有权。 之后 变成 这个 市场 的 算是 垄断性 的 卖家， 从而 达到 市场 的 一个 定价权， 来 操纵 市场 的 价格。 我 之前 是 认为 他们 可以 这样 挣钱， 但是 现在 发现 也 可能 一个 市场上 竞争者 太多 了， 导致 了 他 最后 没有 办法 操纵 市场 的 价格， 所以 就 没有 办法 把 之前 的 钱 挣 回来。

在 你说的 这 一系列 操作 中， 其实 对 他们 来说 最 重要 的 就是 现金流。 像 你说的 房子 在 手里 其实 是 有 很多很多 的 成本 的。 他 也可以 把 资金 集中 到 一个 非常 小的 市场 里面 去， 疯狂 收 这些 市场 的 房子。 但是 当 买家 不够 的 时候， 他的 房子 相当于 风险 就 非常 大， 就 全都 砸 在 自己的 手里 了。 如果 它是 分散 来去 收购 不同 市场 的 房子 的话， 它是 很难 形成 一个 有 垄断 效应 跟 定价权 的。

没错， 房市 的 涨幅 和 未来 的 预测 主要 就是 由 供需 关系 来 影响 的， 它 跟 股市 也是 类似的。 我们 刚刚 说 的 买卖 很快， 然后 中间 转手 只是 进行 一部分 的 翻修。 这就 类似 于 你 在 股市 里面 做 一个 高 杠杆 的 短 炒， 立刻 买进 一只。 在 卖出 过程中 你 可能 用 了高 的 杠杆。 这个 里面 的 风险 来 对比， 你 用 低 杠杆 长期投资。 那 低 杠杆 长期投资 在 房市 里面 就 相当于 你是 用 更多 的 首付， 甚至 是 真正 的 全 现金 去 长期 持有 一个 房子。 当然 这 两种 都是 比较 极端 的。

为什么 普通人 在 房市 里面 容易 挣钱 呢？ 他是 用 了高 杠杆 来进行 长期投资。 就是 这个 房子 我是 长期 持有 的， 并且 我 用了 银行 的 五倍 杠杆， 我 可能 只 付 20% 的 首付。 所以 在 这个 过程中， 我是 更 能够 接受 市场 的 一个 波动， 并且 在 长期 的 上涨 范围内， 拿到 我 本身 投入 的那 部分 钱 的 几倍 的 回报。

但是 对于 这个 flipper 翻修 房子， 刚刚 我们 说 的 zero open door 他们 在 做 的 这件 事儿 来说， 他们 就是 非常 依托 于 在 高 杠杆 短 炒 的 情况下， 市场 的 变动， 他们 对 运营 成本 的 把握， 以及 当 市场 对 他们的 反馈 不好 的 时候， 他们 究竟 是 能够 撑得住 现金流， 还是 他们 得要 像 股市 一样， 在 爆仓 的 情况下 要 强制 平仓。 我 认为 Z O 现在 出现 的 问题 就在于， 它 现在 是 相当于 被 强制 平仓 了。 就是你 明明 在 亏 钱， 你知道 这个 东西 往后 放 可能 还会 挣钱， 但是 你 不得不 在 新 丹麦。

对， 这 其实 也是 我的 一个 疑问 点。 他 如果 知道 刺激 度 不好 的话， 他 可以 放 一 放。 这 取决于 他 对 未来 房地产市场 的 预期。 如果 他 预期 会 涨 的话， 这个 东西 是 迟早会 赚钱 的， 但 这个 赌 的 就 更大 了， 要么 就 亏 的 更 重要 么 就 赚 回来了， 这 又是 一个 重要 决策。

但是 就是 基于 他 到底 现金流 的 压力 有 多少， 实际上 我 觉得 至少 在现阶段 的 美国 的 房地产 来说， 长期 来看 是 没有 特别 大风 显 的。 因为 政府 在 印钱， 这 是一个 前提。 至少 在 政府 在 印钱 的 情况下， 你不会 有 特别 大 的 回调 的 可能。 这个 市场 的 钱 就 这么 多， 他 总得 有 去处。 那 对于 zero 他们 来说， 就说 下个季度， 我 觉得 他们 这个 房子 放到 手里， 你 放到 明年 春天 比 现在 卖， 一定 是 能够 卖 的 更多。 但 他 为什么 撑 不到 春天 呢？ 当然 它 作为 上市公司， 它 需要 有 每年 的 年报， 然后 有 每个 季度 的 财报， 只有 一个 披露 的 压力。 另外， 我 觉得 也 肯定 跟 他 收购 了 这么 多 房子， 到底 用了 多少 的 贷款 有关， 他 可能 会有 现金流 的 压力。

是的， 你 那边 还有 没有 一些 具体 的 关于 他们 运营 方面 看到 的 一些 信息。

我 曾经 在 twitter 上面 看到 一个 特别 有意思 的 人 爆料， 说 Z O 花了 四十多万 从 他 手里 买 了 他的 房子， 比 周边 的 房子 都 贵 很多。 过了 不到 一个月 又 回来 给他 发信。 当然 这个 是 不知道 他是 以前 的 屋主 的， 他 可能 只是 给 这个 区 在 看 房子 的 人 普遍 发信， 就 跟 他说 这个 房子 35万 你 愿不愿意 买回来？ 我 觉得 那 倒 不是 像 我们 这个 普通 房地产 从业者 的 一个 做生意 的 思维， 他 还是 一个 做 流量 的 思维。

所以 我 觉得 流量 思维 有什么 还是 值得 警醒 的。 玩 不好 可能 整个 就得 强制 平仓 了。

对我 觉得 就是 一个 公司 大 的 内部 的 运营 也是 很 重要 的， 以及 以 什么样 的 目标 来 评价 内部 人士。 其实我 还 听到 一些 其他 的 内部 吐槽。 我 有 听说 他们 知道 Z 6最近 比如说 要 拿下 哪一个 市场， 他们 这个 季度 的 目标 就是 要在 这个 城市 达到 多少 的 占有率， 我要 在 这个 地方 收 多少 房子。 那 他们 可能 内部 人 提前 就在 这儿 先 把 房子 买下来， 然后 再 高价 转手 卖给 Z 这 可能 不 只是 zero， 可能 open door 或者 其他 这些 公司 可能 也会 一样。

就是我 觉得 一旦 一个 公司 大 到 一定程度， 让 自己的 利益 和 员工 的 利益 有了 一个 冲突。 或者 是 说 员工 可以 利用 公司 的 一些 决策 来做 套利 和 获利 的 时候， 他 肯定 就是 有 一定 的 制度 缺陷 的。 但是 这个 在 股市 上 相对来说 是 管 的 更 严 的。 房地产 行业， 因为 毕竟 房地产 的 科技， 他们 来做 的 这件 事情 以前 是 不存在 的。 不存在 说 一个 房地产 公司 你 要 做 这件 事情 不是 为了 挣钱， 所以 可能 没有 这么 多 的 规定。 但是 像 如果 你是 炒股 的话， 如果你在 一家 投行 或者 是 你就是 这个 行业 的 从业者， 其实 是 有 非常 严格 的 规定， 说 你 自己 不可以 利用 内幕消息 来 赚钱。 甚至 是你的 兄弟姐妹 亲戚， 他们 其实 如果 是 但凡 有了 这些 套利 的 行为， 都是 可以 很 容易 被 追溯 和 发现 的。 当然 小额 不说， 但凡 你 交易 比较显著 的话， 都是 可以 被 发现 的， 他们 也是 会 受到 惩罚 和 被告 的。 但是 房地产 我是 知道 真的 有人 利用 内部 公司 的 漏洞， 然后 来做 一些 对 自己 更 有利 的 事情。 因为他 知道 公司 收 这些 房子 是 不计成本 的， 所以 他 就是 会 提前 自己 先 入手 一些， 然后 再 卖给 公司。

所以 我 很 好奇 的 是， 为什么 zero 跟 red fin 他们 本来 都是 互联网公司， 却 要 来做 房屋 转售 跟 house 的 模式 呢？

因为 他们 有 危机， 像 zero realising 也都 已经 十几年 了。 他们 代表 的 是 上 一批 互联网 打破 信息 不对称性 的 一个 时代。 现在 这个 时代， 可能 他们 会 看到 新的 创业 公司 后来者居上。 比如说 open door 再 下来 从 挣钱 的 角度 上 来讲， 我们 可以 看到 Z O 和 red fin e 其实 都 属于 不是 那么 挣钱 的 科技 公司。 就 对比 其他 科技 公司 来说， 他们 可能 还是 想说， 如果 有 盈利 的 压力 的话， 会不会 拓展 自己的 业务 品类。

以及 房地产 本身 就是 一个 离 钱 很 近 的 行业， 有 很多 的 方式 都 可以 挣钱， 所以 他们 选 了 买 加 卖 加 翻建， 这 本身 就是 房地产 里面 比较 挣钱 的 部分。 当然 还有 另外 一块 很 挣钱 的 就是 开发， 最后 还没有 去做 开发。 我 觉得 如果 他 想要 挣钱 的话， 这些 都是 可以 做 的。 相对来说 他 现在 进入 的 这个 行业 就是 门槛 不 那么 高， 比较 容易 挣钱 的 方式 了。 但 也 由于 他 运营 的 不好， 导致 了 今年 这么 容易 挣钱 的 市场， 他 也 在 亏 钱。

你 指的 开发 就是说 自己 从 0到1 去 买 地， 然后 设计 一套 房子， 然后 再 把 它 卖出去。

对 开发 要 做 的 运营 其实 是 更多 的， 周期 更长。 你 像 刚刚 我们 说 的 转售， 他 可能 买来 了 之后， 我看 他们 卖 的 过程 都 很快， 基本上 一个月 或者 两个月 就 卖出。 但是 开发 可能 时间 更长， 甚至 开发 有时候 牵扯 到了 一个 变更 土地 使用率 的 这么 一个 情况， 而 这个 不确定性 是 更高 的， 而且 很多 时候 他 需要你 有 更好 的 政府 关系。

你知道 Z 6他的 主营业务 赚钱 吗？ 因为我 感觉 在 房地产经纪人 这 一块儿， 他 其实 还 算是 最大 的 一家。 现在 市场上 大家 真的 从 用户 层面 上 来说， 用 他们的 软件 的 还是 挺 多 的。

但 我们 都是 白 嫖 的， 我们 不管 是用 这个 和 thing， 我们 只是 贡献 了 流量， 我们 并 不给 他 交钱， 给他 交钱 的 是 房地产经纪人。 Red pi n 和 Z L O 的 盈利模式 是 不一样的， Z L O 是一个 平台， Z L O 的 流量 的 量级 和 red fin 是 完全 不一样， 这个 都 是要 比 red 的 流量 要 高 非常 多 的， 而且 它 有 更多 的 网站 矩阵， 不像 red fin e 只有 自己的 一家 网站。 Red fin e 其实 就是 一个 买卖 房子 的 中介公司， 它是 靠 佣金 来 挣钱 的， 它 不是 靠 流量 来 挣钱 的， lilo 是 靠 流量 的， 它 不 只有 买， 它 还有 租， 它 底下 还有 很多 其他 的 网站。 它的 收益 当然 最大 的 部分 其实 还是 来自于 做广告。 那 做广告 我 觉得 它 也有 一个 做广告 的 上限， 它 不 像是 google、 facebook 这些 公司 做广告， 是 有 各种各样 的 东西 可以 做 竞价。

对于 Z O 来说， 一个 邮编 里面 能够 做 的 经纪人 就 这么 多。 他 不可能 一个 邮编 以前 是 三个 经纪人 做广告， 他 现在 变成 30个， 对他 来说 也 展示 不 过来。 而且 他 一旦 一个 邮编 里面 做 的 经纪人 变 多， 他 每个人 能 收 的 钱 就会 变少。 因为 对于 经纪人 来说 就 不划算 了。 所以 对于 他 来说， 他 面临 一个 如果 放 的 广告位 少， 那 他 每个 广告位 就 贵。 如果 放 的 广告位 多， 他 每个 广告位 收费 就 少。 所以 实际上 它的 上限 我 觉得 是 比较 明显 的这 也是 可能 他们 有 个 压力， 为什么 一定要 拓展 新 业务。

是的， 你 刚刚 提到 了 你们 今年 也 大概 做了 50个flip house， 你们 今年 的 收益 怎么样？ 挺好的。

我们 每个 sleep 的 房子 挣了钱， 当然 每个 房子 都是 挣钱 的。 有 一些 房子 挣 的 比较 多， 可能 挣个 大 几十万， 有的 房子 挣钱 比较 少， 比如说 挣个 十几万， 但是 整体 对比 来说， 可能 我们 平均 每套 房子 挣的钱， 有时候 是 不如 一个 单独 业余 的 买家 自己 在 疫情 期间 的 低点， 通过 这个 银行贷款 的 方式 买 了 之后， 一个 房子 甚至 放着 不动， 搁 上 两年 他 再 往 出去 卖， 可能 他们 单个 房子 挣的钱 都会 比 我们 平均 挣的钱 要 多， 这也是 很 正常 的， 因为 我们 也是 需要 有 规模 来 降低 我们的 成本。 我们 自己的 装修工 队 是 我们 自己的 雇员， 因为 这 样子 我们 能够 控制 速度 能够 很快。 我们 说 要 多久 之后 能 装 好 就能 上线， 能 更好 的 控制 质量。 但是 他 就 要求 我们 有 足够 多 的 项目 来 支撑 我们的 运营 成本。

不可能 我们 这个 月 有 活 干， 下个月 没 活 干， 我 觉得 很多 时候 这个 都是 可以 跟 股市 做 类比 的。 如果你 是一个 散户 高 杠杆， 比如 马吉 的 特斯拉， 然后 你 放了 两年， 你的 收益率 肯定 是 比 好的 基金经理 要 挣 的 收益率 是 更高 的。 但是 你 这个 是 不可 持续的， 我们 更 希望 做 的 是一个 可 持续的 事情， 对于 我们 来说 可能 就是 有点 薄利多销 了， 我们 每个 房子 挣了钱。 其实 都是 可以 挣 更多 的， 但是 我们 选择 不要 持有 更 久。 每个 房子 卖完 过上 几个 月 往回 看你 都会 觉得 你 卖 便宜 了， 再 坚持 几个 月 可能 能 再 卖 更多 的 钱。 但是 我们 因为 不是 做 一笔 生意， 我们 更 希望 说 它是 一个 能够 滚动 起来 的对 更大 的 企业 可能 更是 这样。 这也是 为什么 Z L O 可能 说 没有 办法， 这 一批 房子 可以 放 得 更 久。

总结 来说 就是 这 是一个 规模化 以后 很难 利润 很高 的 行业。 但是 个人 小规模 的 来做， 你 没有 现金流 的 压力， 他 反而 可能 是一个 能 赚 一大笔钱 的 生意。

如果你 有 耐心 并且 能够 承担 损失， 就是 在 市场 不好 的 时候 你 憋着 不 卖， 等到 市场 好的 时候 你 再 卖， 那 肯定 是 能 挣钱 的， 前提 是你 撑得 下去。

我们 看到 zea o 现在 是 巨额 亏损， 谁 是 zea o 这个 玩法 的 受益者， 或者 简单 说 谁 赚 到 钱 了。

首先 毫无疑问 的 是 sale 挣钱 了， 卖方 卖 了 比 其他人 更 贵 的 价格， 卖给 了 zero， 他 从 中间 挣钱 了。 其实 我们 没看到 的 是， 可能 背后 还有 很多 的 机构 也是 挣钱 的。 因为 他们 在 收购 Z 楼 低价 出售 的 这些 房子。 如果 低价 出售 的 房子， 我们 作为 散户 是 不一定 买 得到 的。 他们 可能 放 出来 想要 卖 的 消息， 以及 由于 他们 也许 有 现金流 的 压力， 想要 更快 的 出手。 那 他们 也是 寻找 的 是 市场上 能够 一下子 买 很多 房子 的 第三方。 这些 买房 的 机构 他们是 有 房地产 运营 经验 的， 他们 也有 更好 的 资金 实力。 他们 吃 下来 这些 便宜 的 房子 之后， 他们 再 组合 再去 转卖， 他们是 可以 挣钱 的。

他们 为什么不。

卖给 散户 呢？ 因为 卖给 散户 更慢。 如果 他们 希望 过程中 我 更快 的 处理 掉 这批 资产， 他们 一定 是 打包 卖会 更快， 而且 散户 相对来说 交易成本 也 更高， 他们 在 市场上 卖 散户 zero 现在 是 没有 自己的 经纪人 的， 他 经纪人 还都 是 其他 的 第三方。 如果我们 看到 z ilo 挂牌 的 房子， 也可以 看到 都是 第三方 的 经纪人 在 买。 也许 他们 由于 卖 Z 楼 的 房子 可能 收 的 点 比较 少， 佣金 比较 低， 但 仍然 是 有 佣金 的。 在 他 卖给 单独 的 第三方 来说， 可能 中间 的 交易 费用 也就 相对 更 少， 以及 也 不用 做 上市 的 准备。 每个 房子 上市 其实 花费 还是 挺 多 的， 包括 你 要 做 检查， 打扮 漂亮， 我们 叫 staging， 就是 给 里面 放 家具 拍照， 这些 其实 都是 额外 的 成本， 时间 金钱 都是 成本。

他 直接 卖给 第三方， 只要 zoo 能够 愿意 接受 这个 价格 的话， 他 其实 卖给 第三方 的 打包 的 机构 来 卖 是 最快 的， 机构 也是 乐意 买的， 因为 的确 是 便宜。 我们 要 有钱 我们 也 愿意 买， 我们 也 在 找 渠道 看 怎么样 能够 买到 最 想要 处理 的 这些 相对来说 没 那么 贵 的 城市 的 房子。 但是 他们 要求 还都 是 挺 高 的。 比如说 他们 会有 一些 什么样 的 要求 呢？ 会 要求 一次性 买的 多， 而且 很难说 你可以 挑 着 买， 他 可能 一个包 就是 这个 区， 我 总共 有 这么 多 房子， 你 要 买 了 他们 就 都 买 掉。

就 相当于 打包 卖。 你 也 不太好 在 里面 挑 这套， 不要 那 头 我要。

对， 如果 他们 想要 处理 资产 的话， 肯定 是以 这种 方式 卖 是 更 方便 的那 买到 这些 资产 包 的， 真正 有 能力 做 运营 的 这些 资本 公司， 就是 做 房地产 起家。 之后 他们 就可以 来做 一个 长期 的 出租， 然后 把 它 变成 自己的 一个 资产 包。 然后 再 拿 这个 资产 包 去 市场上 融资 也好， 或者 把 它 变成 一个 rate 也好， 就是 他们 做 的 是 金融 和 资本 的 生意。 他们 买 了 之后 可以 不用 通过 售卖 来 挣钱， 他们 可以 持有 一段时间 之后 慢慢的 再 卖， 这也是 房地产 一个 比较 流行 的 玩法。 就 等于 说 我 觉得 这 更 像是 一个 不太 了解 房地产 怎么 挣钱， 又 很着急， 并且 可能 有 一些 多方 的 压力， 再加上 做 决策 的这 这些 人， 他 不是 以 做 这件 事儿 挣 不 挣钱 为 指标 来进行 的， 就 导致 了 最后 现在 这样 一个 结果。

你 刚刚 提到 的 着急 想 卖 打包 卖给 机构， 是 现在 正在 发生 的 最近 的 事情。 他 最近 在 紧急 处理 这批 房子。

对我 现在 看到 的 是 他们 在 做 打包 售卖 的 这么 一个 过程。 但是 市场上 的 房子 他们 如果 已经 准备好了， 要 上市 了 再 卖， 还是 继续 在 卖。 但 他 如果 再 降价 的话， 他 所谓 的 降价 其实 也就 降到 市场价。 很多人 说 我想要 去 抄底 这 楼 卖 出来 的 低价房， 他 如果 真的 比 市场价 低， 就 轮不到 散户 买。 如果 他 跟 市场价 持平， 那你 该 买 还是 正常 买你 买的 不管 买 是 zeo 的 还是 其他人 的， 你就是 在意 市场 家 买房子。

你可以 讲 一下 之前 我们 提到 像 open door 它 整个 的 资金 成本。 比如说 它的 贷款 首付 只有 一套 房子 5%。

我不知道 这个 叫 多少 的 比例。 但是 我所 知道 的 大 的 机构 和 大 的 企业 在 买的 过程中， 如果 跟 银行 有 比较 好的 合作关系 的话， 基本上 5% 到 10% 就是 会 比 我们 正常人 20% 买房 还是 首付 要 低 很多 的。 当然 他们 有 更高 的 保证金 的 要求， 就是 他们 比如说 我 只 付 5% 去 买房 的 来说， 我要 在 银行 有 多少 的 保证 的 资产 证明 我不会 跑路， 因为 他们的 信用 也会 比 普通人 会 更高。 他们 可能 公司 有 其他 的 资产 可以 做 其他 额外 的 担保， 但是 总体 来说， 他们 其实 放到 房子 里面 的 质押 的 钱 还是 首付 的 比例， 应该 是 会 比 普通人 更 低， 而 不是 更高。

OK 所以 我们 总结 一下， 就是 谁 亏了 钱， 谁 赚了钱。 我们 刚刚 提到 了 卖家， 还有 给 Z 6买卖 房屋 的 经纪人， 还有 机构 是从 这个 上面 赚 到了 钱 的， Z 6跟银行是 亏损 的， 为什么 银行 也是 亏损 的？

假如 说 这 都是 只用 5% 或者 10% 来 买 这些 房子， 那 当 这个 房子 卖 了 之后 的 钱 不足以 还 银行 的话， 那 银行 可能 就要 考虑 说 我是 要 继续 追 你 欠 我的 钱， 还是 说 我 可能 因为你 欠 我的 钱太 多了。 假如 说 你 还不 起， 那 我 可能 就 决定 我 同意 以 一种 其他 的 方式， 我 可能 少 追 一点， 已 达到 说 你 至少 能有 多少 还我 多少， 就 大概 这样。 但是 说实话， 我们 并不知道 他 到底 中间 是用 了 多少， 我只是 猜测 说 这种 不可能 一个 房子 是 全 现金， 而且 按照 我 对 这个 市场 的 其他 一些 类似 公司 的 了解， 他们 买房子 是 不会 付 非常 高 的 首付 的那 如果说 这个 房子 假如 说 他 只 付 了 5% 或者 10% 的 首付， 卖 的 时候 比 他 买的 价格低 了 10%， 那 一定 他 不只 亏了 本金， 还 亏了 银行 的 贷款。 那 亏 的 这部分 到底 是 由谁来 还， 那 如果 还 不上 的话， 那 银行 就会 亏了。

谢谢 李琴 给 我们 从 房地产 的 角度 带来 了 很多 新的 信息。 所以 我 觉得 他 关停 房屋 转售 业务， 可能 还真 不是 一个 单一 力量 作用 的 结果。 比如说 既有 他的 C E O 提到 的 疫情 加剧 了 市场 的 变动， 所以 导致 了 这个 人工智能 的 估价 模型 大幅 偏离。 又有 公司 内部管理 运营 这些 很多 的 大公司 都 有的 问题。 同时 我 觉得 跟 我们 之前 提到 的 它的 商业模式， 跟 它的 基因 是 一家 互联网公司， 而 不是 房地产 公司 也有 关系。

今天 我一直在 问， zillow 为什么 会 犯 这么 多 常规 的 错误？ 我 觉得 在 一个 相对 陌生 的 赛道 中要 管理 这么 大 的 资金 体量， 对 谁 都 不是 一件 很 容易 的 事情。 做 的 事情 是 到底 随着 他的 房屋 转售 业务 就此 关停 了， 还是 说 他 会 因为 自己的 现金流 问题 持续 发酵， 我们会 继续 关注。 好的， 谢谢 李琴。

好， 谢谢 红军。 如果 大家 有 任何 对 房地产 方面 的 想法 或者 是 有 疑问 的话， 也都 可以 联系 我。

好的， 这就是 我们 今天 的 节目。 之前 我在 节目 中说 硅谷 101 在 苹果 的 评分 不高， 结果 真的 去了。 很多 小伙伴 写 了 非常 多 认真 又 详细 的 评论， 真的 是 觉得 发自内心 的 感谢 大家。 最近 我 又 看见 好多 评论 说 主持人 的 声音 听着 难受。 我不知道 大家 是不是 指 我在 说话的 时候 有 一些 尖音， 或者 只 因 它的 音量 过高， 从而 影响 了 大家 的 收听 的 舒适度。 我想 这个 在 后期 上 应该 是 可以 处理 的， 然后 我 也会 留意。 谢谢 大家 的 反馈， 请 大家 继续 给 我们 评论 论 留言， 参与 到 我们的 节目 讨论 中 来， 感谢您 的 收听， 谢谢。