Deep Dive
Shownotes Transcript
我问你的恐惧层面是来自于比如说你现在在做趋势交易
算法会强调你的利润呢还是说你觉得其实大部分事 AI 都可以做得比你更好呢我觉得 AI 侮辱了人类的深度思考和推理能力嘛因为你知道我是理工男嘛就觉得人类至少我自己引以为傲觉得自己的这个就是所谓深度思考但其实我自己做量化研究或者量化交易也好我觉得这里面的所有的核心技能都是可以被取代的而且我已经看到基本上百分之七八十未来可能在一年之内可能会完全被取代了
那其实你的护身盒就很少不是说我的护身盒很少我觉得整个人类的深度思考这个能力在被 AI 领入如果深度思考在 AI 这里面已经只是一个低门槛的惯用技能的话那就不叫深度思考只是叫思考其实后面我自己的能力边界和道理能做什么这会让我很焦虑从去年开始就有一种就深而为人我很惭愧原来我觉得可能最瞧不上的生理需求比如说吃得好睡得香反而现在看就是作为人类无上的够人一些对吧
反而成为作为人自豪的一部分但反而原来的一些觉得自己能学习能推理但现在看真的是被 AI 侮辱的很厉害我不知道我想的对不对就我觉得你是吃亏的一方对啊 是的二三年 GPT 刚出来的时候我非常的焦虑和感到恐慌我虽然那个时候还达不到替代人类的程度但是
你知道这个趋势很快就会碾上你嘛最好的抗拒焦虑的方法就是两个一个是拥抱 AI 一个是做自己嘛我原来用一些像这种信息聚合 RSS 啊包括一些代码工具包括量化交易其实已经创造了比如说相当于可能三个人的产能一个人相当于三个人有了自动化编程自动化做图啊包括写文章差不多五到十个人那我觉得未来 AI 肯定会把一个人的产能推到更高的地步嘛
拼搏的其实是你跟 AI 协作的能力还有你的真正深度思考能力因为我发现 AI 我觉得是打引号就是说去找到一些社会上的一些低共识就不存在 AI 语料库里面的还没有在社会上出现的一些低共识吧然后在这些方面做深度思考去引领一些无人区的知识圈我觉得这是未来应该做的打个比分是不是说对采访可能更加重要了
踩一些当前 AI 语料库里面没有信息资料的盘你问 AI 一个传统的保险问题他不仅回答的比一般的人专业而且行业价值给的还多但是你如果问他就拿我熟悉的楼市的角度来说你可能问他上海的一个次星或者是一个老楼盘他都 OK 但是如果你问他一些比较抽象的比如说你问他新疆怎么投资可能没有太多博主聊这个事情
或者问老婆小一些选举思路可能也不是有太多人可能上海老婆小比较多吧但是就未来会有一些新的叙事我也想跟你分享一些未来很抽象的东西这些其实在目前的资料里面并不多我觉得有趣的东西恰恰就是这些无人区就是一些没有共识的对新问题的演绎我们还是有一些优势的对了
对老问题的归纳你就放弃吧我只能这么安慰自己其实他们研究 AGI 的他们也在探讨下一个里程碑就是说 AI 可不可以自我学习就跳脱于已有的素材库语料库可以自己提问自己去迭代它会不会有一些新的所谓的创意或者想象力出来反正身上为人我很惭愧我前不久去巴厘岛体验了很多你刚刚分享的找回自己的感受像冥想包括音疗但说实话这个东西确实很好重新感受到做人的那种你说的很有人味的东西
就你上的那个课也很点对吧它是买酒店送的服务呢还是说那个课是你需要单独去购买巴厘岛有一个乌布区里面就是神圣道道很多各种各样的奇怪的 SPA 的方式有那种痛疗还有那种冥想还有阴疗气味的疗法各种冥想我
我感觉一堆数字游民中产吧聚在一起就一起睡个觉对对对那像是迪士尼乐园是我买了通票随便玩的还是单个项目单独付费的没有我是单独付费的 2 点到 4 点睡两个小时它叫 Sound Healing 就是声音疗愈那我觉得就是 Sound Sleep 是好好的睡一觉大概多少钱呢一个人我忘了 200 左右吧 180 好像是就附近人民币不是美元对吧人民币对我觉得比上海便宜反正比新浩门喝这个茶便宜
那我们说到正题啊还是我们先说一下 M1 和 M2 这个口径的问题因为不是新改了口径吗你给大家介绍一下 M1 新改的口径改了什么其实这是个黑箱嘛就是从公开的信息我们知道就加了存款和费用嘛
那其实它就更像一个活前指标对吧是的我观察了一下旧口径跟新口径它的整体波动是差不多的就是它的峰值和股值基本上还是跟原来的波动是一样的但它的波动率比原来要更低我没有那么关心宏观的细节但是对我来讲重要的是新口径它是不是还是 walk 的就是能不能知道我去看货币包括去观察货币跟楼市的相关性它的相关性有没有被破坏
是我关注的结论呢结论是没有被破坏就是它还是一个偶合性很高相关性很高的楼市跟货币的资产关系你用新口径重新做了一遍过往的数据是吧对新口径像老的 M1 的口径最低的去年是到了接近负 7 那新口径好像是负 2 还是负 1 我有点不记得就是它的波动力更小但是也创了近 20 年以来的新低它的整个波动规律是一致的明白就趋势不变但箱体变窄了箱体变窄因为
因为他的这个活钱肯定是更科学的嘛你是怎么看这件事的这个我们看不看都只能被那么接受嘛然后给他解释一下就是他新增了两个改变第一个就是个人活期账户里面的钱是纳入到 M1 口径的第二个就是比如说我用微信支付宝还有各种非营支付机构付给商家的钱那这个钱是进到了商家活期的
但是进它之前它相当于说在支付机构的被付金里面也就是说比如说以前如果企业用它的活性账户给我发了工资因为这个口径之前没有被纳入 M1 就变少了类似的我放在之前我用电子支付给商家付了一笔钱这个钱的去向也没有被纳入到 M1 口径所以说 M1 又会减少这两个加上之后也就是发工资和我日常的
在中国社会极其普遍的电子支付这两种商业行为并不会影响 M1 的变动这是第一点第二点呢我接近看到一个非常好玩的关于 M1 和 M2 的比喻很想跟大家分享为什么 Nick 这么关注 M1 是因为他希望用 M1 去定买卖尤其他自己做数据复盘这张图我也会给大家放到 shownotes 里面其实很多人应该也都看过好几遍了就是 M1 高增速的年份比如 05 年 07 年 14 年 20 年无论是股市还是房市其实都有还不错的表现
特别喜欢起的标题叫 M1-M2 是一个活化的指标我很喜欢这个比喻就是说如果你把 M2 想象成是一个办公楼或者把银行体系想象成是一个办公楼那 M1 就是这个办公楼前面的停车场那只要这个银行体系下班了或者说是资金要从那个办公里边进去或者出来
其实他第一个到的地方都是停车场也就是说停车场车变多了你就知道银行体系一定是要动的在中国我们的商业社会里面银行是最大的一头所以说银行占主导银行前面的停车场增多大概率说明钱是从银行下班的然后他到停车场要进入社会进入社会可能由大的接这些钱的池子就是我们的资产池要不然是股市要不然是房市
所以说 M1 上涨不是牛市上涨这银行是银资产是国那类似的如果我们把同样的规律映射到美股你会发现 M1 高增速的时候美股的表现反倒不好这跟中国完全是反的
我没有知道这个比喻之前这可能是一个反直觉的现象但现在用这个比喻就很好解释了因为在美国社会美股是主导的资产价格是主导的那是那个社会最大的积分牌所以说当美股的 M1 增多相当于银行体系前面的那个停车场车又变多了
但他们是从美股回到了两项体系所以美股一般是表现不好的所以在那个社会美股是因货币是股大概是这么个感觉对你昨天提到这个我彻底看了一下 ME 和美股的图确实是相关性没有那么强而且它有时候是反向相关的我觉得你这种解释是一个 make sense 的就是说得通有代诗吗没有代诗因为我对美国的环境没有研究很深反正在中国我最关注的其实就是你刚刚说的 ME 就是所谓停车场的
车辆的增速嘛 M1 一旦开始起来其实整个中国的所有风险资产都会起来这在历史上就是相关性非常强其实比这个更强就是 M1-M2 嘛这张图我觉得是奠定了我做量化交易的信仰的基础一个是这个还一个是周期图但这两张图其实在一张图上能够反映出来就是我经常说的都是货币现象嘛包括股市也是货币现象我说股市是货币现象肯定没有太多人会反对嘛
但说楼市是货币行业可能会有疑义很多人可能对我的模式最大质疑就是说你做房地产它其实是政策史或者会跟人口收入相关它到底能不能量化能不能用纯技术分析去指导交易
那我看了货币其实它的相关性非常强这里要补充一点其实统计局的数据在楼市上的数据 18 年之后是有点失真的这个有很多证券的手续研究员都讲过这个事情就是 18 年之后因为现钱和现价我采用了很多数据用算法拟合在一起其实最真实的楼市的波动规律是跟 ME 高度拟合的
大概滞后 M16 到 8 个月左右更有趣的是 M1-M2 这个指标它跟楼市的环比高度相关我刚刚说的 M1 是跟楼市同比高度相关但是 M1-M2 它甚至可以取之到楼市环比这个是什么意思呢因为环比比同比更敏感环比是比同比还要领先几个月这是一个非常好用的一个领先指标我觉得它进一步说明了楼市其实就是中国货币的血池股市也是这个基本上是同向的
至少在过去一线又是二线的理性指标然后二线是三四线的理性指标但未来一轮不一定是这样股市基本上跟中国一线城市是同步的如果你看同比的话我觉得货币周期基本上是最重要的一个指标然后过去连续三年楼市的极端回撤或者是时间上创历史之最幅度创历史之最的这样的一个三年的回撤在货币周期上也能找到完美的印证对吧
其实我觉得还是没有跳脱楼市货币现象我觉得还没有到要用新故事去证伪楼市周期的这样一个阶段现在有很多新故事比如 AI 或者是去城市化但是我觉得它都在货币缺失或者活钱不足的这样的一个背景下可以被解释通今年 M1-M2-2 这个是变好了对吧我看你图是抬头向上了
去年下半年到现在具体数据不记得但是去年 6 月到 12 月是一直在回升的然后 1 月是有一个往下走的一个拐头但这个拐头其实要到 2 月份再来确认因为你如果熟悉 M1 就知道每年 1 月份都是一个异常值有时候异常值很夸张嘛所以这个趋势连续要看 2 月份来确认
我们先稍微回看一下 2024 年其实 924 之后我一直有帮你做一张图对对对这个图一直麻烦你每周更新我们可以跟大家说一下其实就是 924 我们又出了一个新的罗斯德刺激政策具体来说就是二套房的首付比例降到了 15%与此同时呢我们国家降低的存量房贷利率
NIC 就跟踪了刺激政策之后三个月的房价指数变化我们跟踪的是之前的几轮刺激政策比如 2024 年 5 月份的 2023 年 8 月份的 2022 年 9 月份其实过往这三轮刺激都没能让房价止跌然后
2024 年 924 其实我们都抱着挺大的期待我只是帮那个做了一下图但是每一次做图其实都挺失望的因为这一轮它只是降低了下跌的幅度但根本没有让趋势发生扭转对 简单点说就是 22 年到现在就了四次试全部失败然后最近的这一次应该叫跌速是最缓的但是还是没有止跌所以当时我们做完那张图就得出一个结论说还会有第五次对吧但是说实话不知道第五次会是什么样的
现在其实除了增税契税已经后手不多了当然还有一个一线程式的限购放松我觉得市场的情绪已经不 care 这个事情了人是越揪越麻的嘛看后面第五次会是什么这是一个很大的悬念但是现在从市场上来看我觉得从最早 22 年 23 年大家对就是都是高度关注聚焦的
那现在其实一些简单的就是政策大家连转发都不会去有点一鼓作气再而衰三而结了那四是什么而且我们在等的是五肯定还会有五的这是毫无疑问的因为我们现在利率环境还有货币流动性都还有很大的空间
从货币周期上还没有叫启动就是看看会是什么样的一个政策其实我昨天晚上写了一段的时候我又看了看那张图我就对 2023 年 8 月份当时一个最重要的政策改变就是日方不认贷了其实我对这一轮是最耿耿于怀的为什么耿耿于怀因为这时候我老婆已经把我们家老婆小挂上去了挂寿是吧对我说我们挂价有点低
我说后面肯定还会要涨的我说你着什么急我说我们就挂一个不诚心卖的价然后也有人来寻我们也没想好好谈那其实如果那个时候出手的话能避免更多的跌幅其实北京的杀跌还是挺快的真正的协律加速就是 2023 年 8 月份之后北京就是 17 年到 23 年都没怎么跌是的就基本上是横盘就静看别人涨自己没跌也没涨对吧说学习方案但 23 年后面北京杀了一波杀了 10%到 20%就整个大盘 10%哎呀
我这数据记不太清 20%不到吧 15%左右应该其实 23 年 9 月那个时候看趋势是很明确的下行没有止跌嘛但是因为政策强度比较高所以还是要顺势交易吧这也是我想说的
那时候我们也认识了我也在用你的这些数据我一南平的第一点就是没有卖第二点就是因为当时我有看你的数据如果我能对趋势实事求是一点其实我也能走但其实全都是你自己的主观的这个或许应该我觉得导致了战术麻木什么都没干我对这事对自己挺不满意的所以你现在卖了吗没有但你是哪个区的老婆小朝阳朝阳是吧但最近涨了你有体我也没有看了啊
都没有怎么关注就没有挂了对吧对北京最近这半年其实涨了大概 2%吧这指数这 6 个月基本上是平的就是先跌后涨吧尤其去年 10 月份到现在部分楼盘涨幅还是比较大的差不多 5%到 10%的楼盘比较多集中在一方面是西城的学区还有朝阳的一些磁新包括一些北京的别墅大平层这些比较高端的一些的楼盘都有明显的涨幅
我这段话列题刚刚还有特别感慨的一点就是我看了一些数据查了一些资料我会发现首先利率一降再降我发现并不是新事实然后大家政府肯定是在鼓励负债鼓励你加杠杆我们看首付比例就知道然后现在这个利率水平底下经营带 2.25%左右
但是我们会发现不管是我们自己在观念层面还是我们身边大部分的人都在追求债务最小化讨论提前还贷的事还是甚嚣尘上如果熟悉顾超明理论的人听到我刚才说的现象其实都明白怎么回事了这个怎么聊啊我觉得就是就是是在被打破吧
原来是稍微解除点限价限购大家就会蜂拥而上的买那现在就是利率降其实是对风险资产的一个利好嘛但是就是陷入到一个螺旋就是越降我越要等而且在这种情况下大家反而不买高成长的反而去追求极端的防守只要 beat 利率就行了就原来我是要看着 20% 50%买一套房承受月供去博 50%甚至翻倍的收益那现在大家新的叙事就是说我只要能打败利率就好了
比如说我贷款利率 3.1 那我能不能买到四个点足息的公寓或者房子或者我全款买银行理财是 2%我能不能买到 2.5 那我就赚了我觉得现在无论是股市还是楼市都进入到这种叙事逻辑是我特别喜欢你刚才那个比喻就是它是一个旧世界我对 2023 年 8 月份一难平就是因为当时明明已经处于新世界了但是我仍然拿着旧世界的地图去对没有我觉得新世界是不断一步一步确认的
我觉得如果 2023 年 9 月如果真的就是成功了可能还会再重现老的叙事就因为那个时候大部分豪宅没有补跌那个时候比如说豪宅扛跌然后核心区包括上海北京也没怎么跌还是在老的叙事中但是其实 2023 年 9 月到后面这一年半吧我觉得是逐渐确认了这样的事实
高成长不是新主线或者说新的买方的偏好和审美在逐渐的打败原来那一系列的老灯的偏好但我觉得新势力就在掀桌子就是说你随便你怎么就是 I don't care 我做新的选题做新的主线和方向然后我们有新的偏好什么都不能阻挡我觉得现在是在走向这个我们几期播客持续在确认这件事情就是新的东西越来越看不懂离谱但是确实是很真实的因为我是 2016 年从旧世界走过来的所以
所以说为什么当时 23 年 8 月份那轮很乐观就是因为你经历过 2016 年你深刻知道任房又任贷这个限制被取消它的威力有多大然后你刻舟求剑去锚定它但是新世界对它并没有任何定价几乎我觉得就是极端波动去年太多闻所未闻的一些经济学指标就很多是完全超出预期的比如刚刚说了房价的最大的同比跌幅最长的回车时间 M1 最低的同比的股值
社灵社融对应该大量经济学指标是处于历史极致区间就是在这种环境下其实很多历史的经验比如说出现什么信号就怎么怎么样我们现在游走在可能过去 20 年最大的偏离中心池最大的半人差的这样的一个历史区间
所以现在其实越来越多人在讲右侧交易这其实就是趋势的核心理念我 2021 年 2022 年卖了一些房子准备了现金去准备这一轮新周期 2023 年我其实在任方不认代后面也做了一笔投资我应该跟你分享过但是现在回头看那是一个逆势的投资就是在左侧就像你没有选择卖是一样的因为我注意到这个政策其实很大在历史上周期就很有可能会启动但是做完这笔投资之后发现整个趋势跟我的想法是背离的
那你终于去世了吗所以我在 2024 年我就直接把这个割掉了当时我做的是定金的这个方法我是付了一笔定金去锁未来一年一年之后约定跟他过户过户时间到了呢我回看这个趋势不支付定金就违约了呗对就是违约定金是损失最小的方案所以就做了违约定金我觉得左侧交易最大的保护就是
不要把筹码 all in 就是你可以做试探可以做试仓但是千万不能在左侧把自己的筹码全推出去就是说如果你违约不买了对你的惩罚的上限就是这笔定金不还给你了没有追加的惩罚对它有点像期权我问你你这种的购房合同应该是单起的吧中介不可能有现成的合同配合你所有的购房合同其实都有这个时间窗当然很少了因为它还要解抵很少会今天签定金明天就过户定金到过户
通常都有一个月交易周期只不过我对自己做了一个保护把这个延长到一年而已但是房东还是愿意配合你这是可以谈的这是一个很标准的定金合同只是说它的锁定期有一年所以我当时做了这样的一个安排我知道我在左侧但是我谨慎主观非常看好那我愿意去时常做一笔这个交易但事实证明就是错的我再问一个细节你在恰谈事里面和房东达成这个协商花了多久房东很多你让中介跟所有的挂收的人去聊
那有可以接受这样的房东就可以跟他聊当然为了接受这个协议你的溢价空间就低一点这个小区是自上而下从当时比较强势的一些风格去选的这里面所有挂的房源让中介去排其实你下注就下到了风格那一步但具体落到哪个房源就是中介的事对 让中介去谈明白
其实我们回看 2024 年的罗氏我特别喜欢你的一个总结它一定是一个负贝塔但这个负贝塔内部的演绎其实是对那些过去的高成长低租息的资产的杀估值对我觉得就是像刚刚说的新世界的进一步确认我觉得股市已经在确认这个逻辑而且不仅是确认我觉得甚至已经走到中后期了而且
但是这句话我们说的其实有点抽象就所谓高成长低租息用大家熟悉的话来说就是那些比较符合市场主流审美的比较刺心的好的房子自助逻辑的对他们是跌得更多的那反之那些高租息的
可能是原来共识之外的比如老破小这些他们肯定也跌了只是跌幅更少而已做个总结就是 2024 年整个楼市的 Beta 全国大盘是跌 10%的股市我记得如果拿互职 300 为例是挣 16%其实去年股市 Beta 是不错的有一些像红利包括一些 AI 去年的整体是超过了整体的 Beta 其实还是很可观的收益
去年的楼市其实高租息很多超额收益也很高比如说乌鲁木齐去年只跌了 3%还没有包裹他的租息就纯资产的价格的跌幅他其实超过全国在 7%左右个盘可能还更大大量的高租息资产也超过-10%但因为这个-10%是贝塔太低了所以连超额 alpha 加起来也很难让它产生转型效应所以这是整个 2024 年全国楼市的一个现状细分的结构看就是
高足息普遍是有超额的高足息推导出来的东西都非常的抽象和离谱就是我们聊过老破小在地域上看可能西部华北都是高足息的一线城市反而是最低足息在城市内部看主城老城是相对高足息因为它没怎么涨上云领涨的一些新区包括供地比较多的一些打新的热点偏区这些都是处于低足息
包括一些之前我们聊的文旅的这种度假类型的可以做民宿的这样的房子它其实租息很高包括很多像老城的一些老街包括一些商业街
一些夜市周边的老破小作的民宿它的租息都非常高还有一些像三四线县城其实新疆租息很高我们所谓印象中落后的边疆的边缘的低共识的这样的一些城市它的租息是很高的而且我去年彩盘确认的这个租息它不是纸面租息因为最多质疑就是说你这个租息能不能租出去空之率还有流动性我在彩盘过程中都已经证伪了这些质疑我实际去看它不仅流动性很好
而且它的租约对房东更友好
其实我们总结一下所谓的高租息资产大部分其实是来自于分母端的足够便宜局部可能有一些外来人口的流入比如说文旅旅游热门城市的民宿当然新疆可能更特殊一些就是资助需求过于旺盛带来的分子端的更高但其实大部分的高租息来自于分母端足够便宜我觉得最重要就是分母端足够便宜那乌鲁木齐过去十年基本上涨了 500 块钱吧可能从 8000 涨到 8500 老婆小在上海 19 到 21 基本没怎么涨
现在从 21 年开始跌现在差不多跌回到 16 17 的那个平台也是一个筹码密集区嘛分母确实便宜分子就比较意外
现在其实一二线租金在跌但是像乌鲁木齐包括一些旅游热门的民宿它的租金反而是涨的我觉得这些东西都是事实虽然离谱分子更多是来自于真实的需求当然就是持线的租金我们说说今年的现状现在的楼市现状你能总结一下吗我觉得最近一个总结就是用趋势温度的角度来说趋势温度不是就沸热温平凉寒冻现在描绘现在市场就是土牌是热的新房是温的二
二手房是凉的法拍是寒的不凉资产是冻的我觉得现在就特别好原来台湾市场把土拍市场应该叫做内部的种子轮吧或者天使轮就 IPO 之前的一个动作然后新房是一级市场二手房是二级市场去年学了一个词叫法拍嘛法拍叫三级市场学了一个三级市场这个词
然后发现比撒拍还有更惨的就是还有个四季市场就是不良资产不良资产现在他们是打包债务去卖然后现在卖的价格极低可以说冰冻的状态价格报价都非常低而且在不断下台你会发现土拍的市场反而非常热最近克尔瑞发布全国的百成一加率指数这个一加率指数创了 21 年到现在的新高 21 年其实一加率就不低了土
土拍的溢价率超过了 2021 年土拍的全国的所有土地的平均溢价率的这个指数超过了 21 年那说明开发商活得也还行啊没有是这样的其实很多东西都是在把原来的畸形的市场再恢复的一个自然结果因为溢价率是取决于两个一个是
你的起拍价还有一个是你最高的限价这个之间就叫溢价率嘛那原来是因为有限价存在包括起拍价很高市场热度比较大所以溢价率基本上锁死在一个 10%左右的区间但现在其实你会发现很多限价首先限价解除了然后起拍价政府为了做热度其实他把起拍价也降低了
所以现在溢价率其实是人为做高的但即使如此现在土牌还是大家会看到很多帝王的新闻很多多轮竞价低价创新高参拍加速越来越多其实是很多城市首先出地量非常有限
政府把最核心的复兴肉拿出来卖之前都不会考虑拿出来卖的最好的第一块容积率给你最低新的产品规范给你可以做露台可以做四代住宅在这样的然后还不限价你可以用产品力去把这个天花板捅破在这种情况下溢价率就自然回升到一个比较高的水位
去年三月份开始,住建部提好房子概念,一系列的新产品的规范就开始松动嘛,你会看到很多很多城市在三到五月份跟风一批,集中在华东,江苏,浙江,还有福建,包括成都,重庆都有很多的产品新规的落地,到现在基本上买一年半吧,差不多第一批新规的产品已经面世了。
然后你在新黄市场上能看到大量的突破式的公台面积是负的什么得房率 115%所有飘窗可落地一梯一户这个都不提了都是基本操作然后北阳台南阳台包括南阳台晋升像我们普通的可能最多 1 米 5 差不多大部分就在 1 米 2 到 1 米 5 之间那现在阳台晋升可以做到 3 米
基本上就是你可以以近身的方式树躺在阳台阳台成了一个屋了对阳台现在大量的看到这个宽厅加三卧室面楠这种 12 米甚至 16 米面宽的一字形的阳台还有层高也突破了原来层高基本上 2 米 9 是标准状态现在新规的产品基本上在 3 米以上再加上大量的这些什么架空层不计容这样的一些新规我最近在别的地方彩盘已经不想看老的楼盘了因为看了这些新的就发现它完全不是一个物种了
所以信房市场的温度是温的也非常好理解就是因为产品力太好了对吧对我们上次录大概是 10 月底 11 月初嗯
这之后你又去哪裁盘了我冬天就不怎么爱出去了因为我特别感兴趣的西部华北都很冷嘛是的然后我就去巴厘岛度假了嘛最近历春之后我前面有去扬州去了一次过年期间在南昌我老家也裁盘就发现了所谓清规之后的第一批产品亮相包括去年大概三季度的时候在成都也看了一个这样的得方率 100% 120%的产品
就太颠覆了整个这个产品是质的飞跃所谓天资产就是我觉得就是政府在重新定义了一个新的资产类型我甚至可以把它叫做一个新的业态了它可以区别于之前所有的住宅就它可以被包裹成一种所谓好产品范式的一个天资产的一个新业态
那我觉得未来很有可能我自己会比较关注这种业态的发展趋势包括一些新的风貌的形态比如说像我在扬州看的宋氏别墅宋丰的住宅平层一些新中市包括在上海的风貌别墅这些都是一些新的业态我觉得这个很有可能会是未来一段时间政府跟开发商的一个主流叙事就是他在包装一个新的赛道然后在稀释所有的过去的资产
原来用新区替代老城对吧你总要包装新东西原来新区大家已经买了很多了那我一定要创造一个新的概念去把购买力吸引过来而且要把这个盘控好供需关系价格走势去维持一个新的资产类型我觉得这个其实有点像股市里面的 AI 就是它都是属于筹码非常非常少供时也很少但是它的故事足够新没有什么人炒
它是非常符合成长性的审美的就是你明知道它是一个很好的自助逻辑是一个好产品即使它租金很低你还是会愿意买所以你会看到这些新的产品一旦面试它的认筹率它的去化速度都很快是我听你说完这些我觉得
那些持有老产品的老房东听到这心里边会有点挖凉挖凉的那我觉得这就是不争的事实就每一轮如果你不折腾自己的资产就会被新的主线甩掉我觉得股市也是一样的楼市也是一样就我们经常会说就买来自住 7 到 10 年吧那你知道 7 到 10 年其实是非常长的一个概念基本上 7 到 10 年产品是必换代的其实 1415 就大量换代嘛中央混合地暖应该是在 19 年之后全面普及 16 那一轮熊市当中卷出来的
这时候我春节和我妈录那期我再劝她的我说你真的得置换到新产品形态上房子是要换手的你不要老想着说第一我们家的房子也没有那么牛逼它能足以传世咱也不是那个程度你确实要隔几年就要置换一次但对她来说接受这一切就很难第二个我就在想如果是这种情况下你的选筹就变得更加重要了因为如果比如说你每一次换手
你都磨损了一点就挺不划算的但是如果你每一次换的时候你都涨了一点这也是个正反馈其实你对下一次换的时候也更有信心你在一次一次换的时候你的财富数量也在增长
所以实际还是蛮重要的我觉得对于现在的周期和趋势来看如果接下来价格指数的周期启动就是如果趋势走到右侧对购买者我觉得已经不是戴维斯双极了他其实是既享受了低利率又享受了好产品又享受了右侧的好 timing 可能买完就会进入新周期货币的这个
宽松周期它可能会顺势而上我觉得所有东西在对的时机都是一面向你扑来的但反过来就是另外一个悲惨故事所以它其实是多面一体的你无论是用产品力的角度去迭代还是从趋势角度选对的时机它可能都是同一个结论我自己也在南昌扬州彩盘的时候测算过对比过去的老产品在目前这个界面来看原来老产品的天花板和现在新产品的价格
虽然现在新的产品比原来大概贵 10%到 20%的溢价但因为得房率的提高包括新的居住体验其实是吊打原来的其实它的实际得房如果按套内计价的话其实是相当的你要获得相同的套内面积你的总价几乎是不变的当下对于这群人其实他们就是在大量做这样的平替他们已经在做资产的转换我觉得你刚刚说这段可能是我们本期最有价值的一段了我要怎么回不用回不用回
所以新房温二手凉确实也是应有之义对吧对我觉得未来新房会越来越热我觉得是这样的我们现在还在货币周期的一个拐点嘛去年 9 月可能是 M1 的最低点可能是啊如果未来一直往上的话那我觉得新的货币周期启动一定是需要新的主线去引领的那我觉得新的好房子这个赛道作为天资产去引领下一轮的主线是我高度关注的一个叙事那这个叙事一旦起来我觉得老房子也会涨
我觉得真正的货币周期启动是不存在局部行情的如果只是局部行情就不叫货币周期那它必然是一个大家都能与路均沾的只是说可能主线先动然后涨个百分之多少次主线可能涨的少一点不动也 OK 我自己一直是这观点当下这个时机不适合存卖但是很适合置换如果你不置换你也能吃到涨幅只是说你没有参与到新的主线而已这是这个区别我们
我们进一步讨论新产品的产品力无论是小区层面还是房的层面我们都认可在很多人来说它会有一个新的纠结点在于地段太好的新产品它买不起它很可能在地段上要由有所牺牲它要回到那种地段比较偏的地方可能这点在一线城市有尤其明显这种纠结你怎么回答
其实现在的趋势是核心地段出好产品就新盘这个领域因为我刚在南昌采盘南昌有个一江两岸有个干江然后它发展最好的是红武坛和九龙湖这两个新区然后他们现在热销的天资产其实就是在核心区就九龙屠到红武坛这段黄金的沿江地带他们叫沿江四大才子就四个天资产的产品都卖得非常好
都不筹卖的那种你让我感受一下单价南昌的单价 18000 到 22000 就九龙湖那个靠近红武坛的 26000 这是新房的价格因为我住在九龙湖我比较熟在 18000 到 22000 的新房的旁边就有一个看江的二手房是老的产品就是被它平替掉的差不多二手单价在 16000 左右但是 16000 得方率是 85%这个新产品得方率接近 100%刚刚说的什么阳台精神什么铝板这个立面包括新的会所它都是全面碾压老产品的包括地密嘛
现在新产品都是低密的我再问个问题这可能是我偏我个人的想法就比如说我在一线城市有一套老破小但是我此时在置换难度就比较大我的想法是说那我能不能把老破小卖了去一个二线城市买一个高总价的天资产这种决策你怎么看只看投资如果是在纯投资上当然是合理的 OK
但其实现在玩法刚刚说的主流的是天资产这是一个新赛道其实还有另外一个极端的就像股市里面 AI 和红利它作为杠铃侧路两端老师也有一个天地资产的概念天资产是去做成长的就是我知道这是好房子我也很喜欢我也确认大家未来都会喜欢而且我也确认未来土牌大概率越来越多这样的产品开发商和政府会一起合力宣传这样的赛道
但还有另外一个新世界就是我们刚聊旧世界去死吧你随便怎么卷我去炒我的足息我认为这也是一个新的赛道这就是叫先进流赛道就像红利一样它有深度价值它有极度的保守的安全边际有极度的确定性而且它带来的年足息大概率在股市里面跑赢比如说企业平均贷款利率在房市里面要跑赢房贷利率比如一年期的定存的存款利率这两个主线我叫天地主线一个天资产一个地资产我觉得这两个主线都是我非常关注的
现在大家按照自己最本能的自住的审美去买自己的房子就是说只要你心动了无论你是为文旅心动还是为老婆小的黄金地段还是为旧城改造心动还是为天资产心动我觉得就是本能的按自住的理念去选因为在现在这个时间点我就越来越进入那个对的时机
而且这些种资产它背后都有不同的买盘逻辑在支撑对 而且是完全不同的比如说刚刚说那些好房子你算租息根本算不过来而且他们可能就是这个城市最低的租息但是不妨碍你去看成长话说回来虽然你是抱着高租息去买那些低资产像老婆小阿但是就像天产一样你很有可能也会收获到代表性双击就是不仅赚租息还赚趋势还赚增值就像去年的银行就 40%的价格上涨
然后你还赚到 6%原来 7%现在上涨之后可能 6%甚至 5.5%左右的银行的一个分红的股息我觉得可能在房产这个赛道也是一样的比如说像成都的老破小过去一年像玉林这个板块片区可能 10%到 20%资产价格的上涨之前他们买的时候可能 4%现在涨了之后 3.5%左右的足息这种双击我觉得未来是有可能越来越多的
然后你去年说了一个洞见我也很喜欢我估计可能也是你看了那么多新产品发了一个感慨
就是说如果我们把房市比喻成一个股市的话每一个房源都是一只股票每一个房东其实都是大股东你可以支配他的这个自由现金流但楼市这个市场呢他最大的特点是他没有退市制度那一套房源或者一只股票他实现退市的方式其实就是悄无声息地失去他的流动性对就是楼市如果把它比作股票市场这个池子越来越大它的供应量是越来越大他只有 IPO 没有退市嘛嗯
虽然最近有一些政府要拆楼但拆完了还会盖回来嘛所以它其实是一个无限增发的市场在这种市场环境底下就会有些个股流动性被主线无限稀释就跟我们刚刚说那个不谋而合嘛
我最近就发现一个特别神奇的事情我如果只截取每一个城市的所有楼盘的平均价格我发现过去这三年形容是几乎没跌拿上海为例如果你把所有楼盘比如说 2019 年有 100 个楼盘到了 2023 年造了 50 个楼盘有 150 个楼盘那这 150 个楼盘的均价和 19 年或者 21 年的 100 个楼盘的均价
它居然是相差无几的我觉得这个很让我震惊就没咋跌就没咋跌在指数层没有在指数上是跌的因为我指数是用算法处理了结构性的
时间的问题就是相当于自己比自己如果把结构性因素纳进来它的平均成交单价反而是平的没有跌这就是因为新的好房子在不断地进来因为每次增发的 IPO 一定是好房子不可能增发一个低于市场平均水平的房子所以它的单价是不断提升的这个不断提升单价它又贡献了成交量
因为这样的房子在交易流动性上比较好的所以你会发现成交的中枢在不断地抬高的其实然后经过熊市至少也是平的所以这个现象就让我想起了很多东西比如说为什么职业里面那个新老员工收入会倒挂吧就老员工薪资也涨但涨得很小没有新主线涨得多包括为什么有些行业会死掉但中国经济还会增长我觉得都是相同的道理就是这个世界就是你表面看一个一个周期但是你拆分看一定有新浪把旧浪拍死到下山上吧
新浪就带来更高的定价更充分的流动性老人要么死了要么就失去流动性了可能市场的话语权就交给新的势力了
那原来的那些人如果没有跟上新的主线的发展可能在价格上就是越来越弱势或者说你的这个成交周期越来越长你从挂牌到成交的折扣率可能也会变比较大对流动性丧失的直接导致的就是溢价空间在急剧的增加嘛很多人会发现流动性最差的时候比如说买一楼的或者顶楼的它的有时候深度折扣你买的时候深度折扣卖的时候是一样的所以溢价空间其实就是流动性不足的实际体现我想问你一个指标的情况啊
从挂牌到成交之间的这个折扣率从去年到现在是变大了还是变小了去年 9 月到 10 月是最大的上海大概是 13%这个幅度是我小人去的编辑挂牌价和实际成交价之间的幅度
它还不是这个房东的挂价和它的成交价的幅度那个更大真的有 20 到 30 厘米的大砍刀因为它乱挂嘛有可能挂得很高但是突然想卖了就会开始急降然后成交价跟它最初的挂牌价差距 20%到 30%都会有这样的 case 但是从编辑挂牌价来看去年是 13 去年 10 月份
现在上海是 9 个点北京差不多 10 个点不到因为去年的 9 月份 10 月份也是很多城市价格的拐点今年以来流动性在大幅地增加的其实去年的成交量就已经很大了今年开春以来成交量比去年还要大
在这种情况下流动性就会恢复折扣率会从 13 个点到 9 个点上海为例我在 show notes 里面给大家放一张最新的截至我们节目发布当时的各个城市的直接进度一览图也都是 Nik 出的还有一天我觉得很反直觉你也可以跟大家分享一下
你发现部分城市的学区房的价格居然很坚定你有观察吗北京我发现西城的那些挂学区的好像最近又涨了我从来不看学区所以我完全对这个没概念我也不看学区的因为我没小孩但是我从指标上观察有学区标签的房子最近量价都在放尤其是华北和西部几个比较明显的例子长沙长沙的好学区四房小区是吗它的好的学区房子过去四年其实是有涨幅的涨幅还不小
但是它因为有学区集团分配的变化所以我也不知道这个是不是因为一些结构性的变化导致的像石家庄应该 40 钟吧那附近的房子也在涨太原的学区包括北京的西城包括乌鲁木齐有一个天山板块也是最好的学区在北门附近也是在涨的那我自己是比较看空学区的应该跟大部分人的理解一样就是人口肯定越来越少的嘛
尤其出生人口断崖式下降那我不知道这里面隐含的体现了什么指标我把这个现象抛出来但是这里面的原因我还没有经过深度思考不能跟大家汇报
我提高里边还加了一句我说编理由吧对我其实不想编理由反正这是一个现象大家可以自行理解我会在称诺斯里面再给大家放一张图就是中国历史上房价指数跌幅在 30%以上的城市尼克惠总国当我很好奇你那图里面居然没有海南太早了应该是 98 年到 20 年吧有一个海南的泡沫但是指数是从 06 年发布的所以 06 年到现在海南肯定是一个史无前例的一个大泡沫新闻记载是 50%到 70%
没有数据就不知道是怎么样 06 年到现在比较深度的跌幅其实就三波吧 11 年的温州 17 年的廊坊我不知道 21 年的深圳算不算深圳勉强差不多 20%多不到 30%跌幅如果按 30%来算我觉得整个华北在 17 年之后跌幅都接近 30%温州和廊坊是超过 50%的廊坊接近 50%对的华东部分城市 21 年到现在也接近 50%了 50 不是 30 接近 50 像盐城
你可以去想想去看,盐城还有南通,包括淮安,应该都 40 到 50 之间吧。我觉得大致这一轮跌幅大致分为三种类型的城市吧。17 年是一波城市的顶,其中华北西部,21 年是一波城市的顶,然后 23 年是一波城市的顶。从我们的共识来讲,就是 17 年是那一波比较差的,比如三四线啊,西部华北啊,然后 21 年是相对比较好的,比如说长山角大湾区,大湾是 21 年见顶的。
更好的像您说的北京上海二三年大概三月份左右见顶到现在差不多 15%左右的跌幅所以大概分三波我把它叫沉寂型单风型和双风型因为像上海 21 年 23 年分别有一波航行 21 年相对大一点 23 年有一些大平层和别处的航行是属于双风型的城市所以这一波沉寂型的城市就 17 年跌到现在的城市太多了数不过来整个
整个华北期盘都是他们的跌幅几乎到 30%但我不认为这一波像类似温州或者廊坊它的跌速是偏慢的就像你说的阴跌暴雷无声它是一个钝刀杀猪的这样的一个过程就是远没有温州包括 98 年的海南那么刺激所以现在大家都说什么上海跌回 17 年其实没有上海其实只跌回 19 年但部分的像老婆小跌回 17 年对于温州来讲它要跌回 2011 年它得降 100%
就它从 2011 年跌到现在中间有涨有跌嘛到现在还有 50%的回撤 2011 年的高点和现在的比例是 2 比 1 它如果要想跌回 2011 年它得涨一倍明白同样的就是一个腰斩的股票想回本对所以很多人问我哪个城市跌到多少年了我说华北多么希望能跌回 2017 年去
关于 2025 年楼市的展望你还有什么想提的吗因为你提到两个关键词抽象且迷人抽象迷人我觉得是对于一件事有趣的一个描述我觉得现在就是 2025 年的新故事其实就刚刚说天地资产嘛就我们刚才有部分聊过对对对然后天资产我觉得这是共识它很迷人但不抽象可以说令人向往吧但是不够抽象我觉得抽象迷人主要是形容地资产的抽象的意思是说它不常见它低共识
确实很匪夷所思迷人是说它的高趋势强度让人不可忽视至少让我觉得它是一个非常前沿的资产有特别多的故事可以挖我会愿意去花更多的精力去关注和采盘这样类型的资产
我觉得还有必要说一下高足气这个概念我觉得抽象就是低共识迷人就是强趋势它是一致的这也是形容一个事情有趣的观念词我觉得有趣的事情它是足够前沿前沿到没有什么人关注那它就必然是共识之外的东西它迷人就在于它展现出极强的生命力它有充分的流动性展现出很强的增长性
趋势也很强劲这是它迷人然后大家愿意追随这样的一个前沿趋势的原因而且一旦这个趋势形成它会自我裹挟然后不断地把各方力量越来越多资金卷入进来形成一个所谓主线的趋势嘛
在楼市里面抽象迷人就是所谓的低资产因为我就持续发现这些低资产在泡盈指数虽然它还是在跌我觉得最抽象的其实就是我们上期聊的成都老婆小已经上了 20%这件事情它从自主逻辑上怎么看怎么匪夷所思它完全不符合
我们心目中向往的居住状态但是它确实有它的生命力就是它的极强的流动性它的高足息超过了闯带利率而且它到了一个以租养贷的甜蜜点就之前测算过 4.5%以上它就可以以租养贷了这个我们聊过
包括最近我关注到写字楼这个资产,当然这个资产像公寓一样,它的趋势并不强,它只是抽象还不够迷人,也踩盘了这个资产,我觉得很有意思。就是你会发现过去写字楼是一直在跌的,因为供需关系的原因,因为它一直在主线的背面。包括大家一提到这个事,很自然就会想到控制率嘛。对,写字楼在 08 到 10 年的会儿其实是比较追捧的一个资产,但是后面随着新区的不断的稀释这些供给嘛,
所以写字楼一直在跌跌到现在是一个什么程度呢基本上旁边住宅的三到五折吧我最近在上海普陀采了一个商住是一个次新的写字楼资产那它是可以商改住的它旁边的楼盘大概 7 万的单价这个写字楼差不多 2 万 8 就 3 万不到因为现在有些写字楼可以商改住它其实实现的功能除了不同煤气之外基本上跟小区没有太大的区别
但它没有小区环境了就是没有一个封闭的入户环境但是它内部的居住体验在现在装修的技术下基本上是一样的甚至我觉得它的落地窗包括它的那种空间的通透感比住宅甚至有一些亮点所以你会发现这一类资产有一个天然的优势就是深度价值的地资产吧
他算租息很轻易的可以算到三个点以上我还想追问一个细节我好奇就是写字楼的物业费或者管理费很贵像住宅差不多上海老房子可能四块左右新房子可能八块写字楼动不动就三十块的物业费了
就 30 块我也算过基本上是这个房子的 0.3%如果算年化的话就相当于租息要再扣 0.3 这是比较高的一个运营成本那你要这么想好像又没有多夸张了你跟他租息比那是不算太大的一个损失我最近在小红书看到一些爆改写字楼嘛就买写字楼毛皮过来然后用现在的装修铺木地板啊
因为它的空间非常通透它有那种巨大的就可能一个十米乘十米的空间可能就两个柱子横跳那你会看到非常类似欧美的那种比如说开放式的厨房餐厅卧室一体的这种体验还有全落地窗你会有一种全新的体验这件事就让我就是对这个资产产生了好奇然后去了解了一下
这是一个非常小众的领域大概上海可能一年成交不到一万套但是也比较稳定了有低于 90 平的那种非住的上海住还有一些超过 130 平的那种大平层它可以用来做住宅的从现在的新世界的抽象的离谱程度看我觉得这一类资产是有道理在某个时间点可能会走出趋势我是觉得
谨慎看好但是目前趋势还没有走好这是我最近关注到的从高珠西的逻辑去推导你会得到一个跟之前审美偏好完全不一样的新世界这个新世界是我非常关注的一个赛道你能再帮我们排一下高珠西内部的分类吗什么样的城市大概什么样的珠西水平我之前排过一个我们可以来分享一下我们从最低到最高排
全中国最低的城市厦门厦门真的很神奇多少感受一下厦门是 1.3 我先说存款利率现在就是银行公布的基准存款利率一年期 1.1 嘛最低厦门 1.3 也是超过这个基准存款利率的
厦门是很神奇的一个城市就过去一直领涨它其实跟香港有点像吧它其实领跌是在 2023 年开始加速下跌最近跌幅比较大但跌完了之后还有一点三的足息北上广深基本上一点六到一点七这是一线的足息然后往上杭州二线城市的代表是一点八这个都是属于低足息的概念东莞是一点八就是一个华南的代表然后一线里面老婆小这个业态差不多二点零就一年的总租金除以最新的成交总价差不多二点零
到华北就开始变高整个华北像天津石家庄包括这间彩盘太原差不多是 2.0 到 2.5 太原是 2.5 然后西部像成都成都是西部最强的嘛珠西在二线里面算高的差不多 2.2%成都老婆小差不多是 3 之前有 3.5 现在稍微涨了一点 3 的盘比较多 3.5 比较少了
再往上有些三四线像整个四线城市做一个组合打包差不多是 2.5 的租息这也是中国基本盘就是整个三线加县城长沙租息很高作为华中的一个高租息代表长沙 2.9 长沙基本上也十年没怎么涨长沙就一直便宜就是供应量超大然后怎么卖卖不完新房现在还有很多在卖的除了外围在卖整个滨江核心都有很多住宅所以它的租息一直控制在很高的
而且他们租房愿意投入的消费能力也很强而且长沙其实被法拍市场影响的比较大然后就是商住公寓商住公寓整体全国的平均有 3.4 但是其实我彩盘超过 5 的公寓也很多然后就是文旅文旅我觉得足够离谱但是你仔细挖它的故事又很硬核对吧包括数字游民我觉得未来也是一个大趋势就是北海桂林伟利它的租息差不多 3.4 然后就是边疆城市
乌鲁木齐是我踩过的然后哈尔滨太冷了我不愿意去我之前其实有点看空东北因为基本面的原因但是从高足息的角度哈尔滨足息是真高 3.5%就是平均水平应该会有一些 4%左右的足息的小区我可能计划会去一趟等热一点就一个东北一个新疆都是属于中国的边疆地带它
它恰好又在现在的一带一路的出海口上他们的出口贸易其实增长很迅猛我觉得也有些故事可以讲所以这也属于新世界的范畴 3.5%差不多就到这 OK
然后我们来聊一下这个小程序改版这也是对你来说很大的一个事我自己感受一下就是新版之后的小程序它对楼市各个细分领域的表征的作用极大的加强了对这个改的心里憔悴我发现做软件开发者和做自媒体完全是两个状态我就做开发的时候没有办法输出因为沉浸在算法和开发上嘛
其实我是从零到一全推翻做的但是可能对于前端的形式看可能变化不大原来是按城市行政区板块小区的这个四级结构来排的那现在其实打破了四级结构新起了一个板块新起了一个板块然后做了一个单页面的一个通用型的架构在算法上也把底层架构全部穿透了可以理解为现在所有的高于底层资产的品种其实全部是由底层资产的聚合然后穿透去形成的
所以在这个架构上可以做特别多的关于主题和风格指数的观察你给大家介绍一下这个大的新板块你都做了哪些创新就新板上线之后我就慢慢的再加风格指数嘛
其实这个就有点像股市里面的一些 smart beta 所以说其实老板呢他更像是股市就是大盘个股对大盘行业个股一层一层往下下大板块然后行业然后小区房源新板块呢其实就是编制了各种各样的风格对各种各样的 smart beta 就是各种赛道的风格指数因为你从行业来看是不够的就像股市一样它的主题
不都是通过地域来发生的比如说新区就一定比老城好整个新区无论是什么样的盘次星还是老的都大涨你就拿成都为例整个主城的七区和那个高新和天府的涨幅完全不是一个数量级过去就是高新和天府的独立行情
但现在这么粗糙的分法已经不能去描绘我们刚刚说的一些新的赛道了你比如说老婆小跟刺青它在同一个板块但他们的走势是分野巨大的或者说别墅和一个高层它在同一个片区但是你去剥离开他们的区域也是分别巨大就单纯的地理维度已经不够了所以要加大量的风格包括珠西也是一个风格高珠西的盘和低珠西的盘他们走势也开始分化你展开讲讲所以我就慢慢的在加比较
比如说做了一些业态指数你现在可以看某个城市的别墅指数就所有别墅的小区放在一起做了一个指数然后超高层的指数大平层指数刚刚说的商办写字楼公寓的指数这些数据你都拿到洋房的指数它是穿透到小区的这是产品业态这是产品业态然后你可以看它的楼龄的业态比如说老婆小的区是怎么样老婆大四清全新你还能看高足息的小区区是怎么样还有中高足息中足息低足息这个定义都写在注释里了
我还对板块做了分类你甚至可以看比如说改善型的板块大平层的片区还有别墅的板块甚至一些富人区他们的走势跟大盘的指数的一个你那个标签就叫富人区就叫富人区牛逼我说完富人区定义这个会不会太精英主义了富人区是这样定义的
就它的单价和总价都超过这个城市均价 50%以上它既是高单价又是高总价把这一类区域叫富人区还有一个牛逼的就是我把行情类型做了分类就是你现在可以看到这一轮右侧的板块有这么几个标签就是上轮领跌的板块然后上轮领涨的板块上轮扛跌和上轮滞涨的板块
你先把上一轮的时间跨度给他定义一下就 19 到 21 年不是大部分城市有一轮行情吗但如果没有行情那这个城市就没有这个板块类型就如果 19 到 21 年有一波行情那领涨的那个板块因为板块都有区分比如上海 19 到 21 年的领涨板块
就是新天地就是这幅大平层吧那些包括华野中路老西门北外滩甚至朱家角就青浦的别墅其中在大平层和别墅板块还有领叠板块比如说这一轮的新区很多都是领叠板块领叠板块就指 21 年见顶之后或者有些城市 23 年见顶它到现在的跌幅是超过平均跌幅的一定程度它就叫领叠板块然后还有本轮右侧它的成分是动态变化的就是现在走到趋势温度至少在热以上就叫右侧
就相当于他已经走出来了比如说成都的一些主城区你还是得对本轮的时间跨度给一个定义本轮就是当前这个界面 OK 就走到现在他如果趋势温度大于热了我认为他的趋势就走到右侧了这是一个动态变化的未来这种板块可能会越来越多还有一些维度比如说刚刚说的城市更新的维度比如说老城核心区这里面有老城核心区还有老城更新它虽然是老城但是它有大量的拆迁然后有盖新的楼盘
就老城更新还有一代新区二代新区所以在这个分类下比如说你去上海组合以强度排序你就能很清楚地看到就当下这个界面资金在偏好哪些业态就你不仅能看到地段你还能看到在业态上的风格的趋势比如说你上海为例强度从最高往最低排你可以看到别墅大平层的趋势强度很高那我可能会主观认为
这些是下一轮最能跟上天资产的一个资产类型然后在城市更新那个维度你会发现上海的老城和新区它的趋势强度很高我觉得这个就对应了最近的老城拆迁老城升级包括老城的高租息的业态所以这个风格指数是我观察全国各个城市行情类型的很重要的一个手段就是增加了更多的维度主题风格对
你也漏了一个没说那个城市能级 1234 和县城对然后全国你还能看一线城市我觉得这个就比较常规了就你一线城市打个包有一个指数二线三线四线还有县级市下周我还会做五国女城市五国女是一个很抽象的业态像北海桂林大理房城港这样的一些城市去做一个城市包去观察它的风格
包括浙沪啊华南东南华北我之前做开发商也是发现相同局域的一个城市他们的操盘手法其实很类似比如新老产品的交替的节奏规则政策政府的供应节奏包括开发商拿地力度都是相似的比如说同一个区域它的行情走势是高度相关的
我前两天录现成不是还找你要一下数据吗我好奇你这个现成的指数是如何编织的现成穿透到下一层是所有现机室就是中国的现成都是在城市底下以现机室的形式那我把所有现机室的板块都拎出来其实现成也是我特别关注的但是我一直没彩盘因为我觉得我的数据颗粒度是不够的这也是我最大感触很多好的东西足够抽象的东西
它其实是在数据外围的就是现在你能做到小程序里的原因是因为你没有足够的数据足够多的交易而且一些主流的机构包括统计局都有披露这些数据那我觉得这些东西肯定不是最抽象和迷人的我觉得最抽象迷人肯定是那些在数据之外的你必须要亲身去裁判了解的我觉得最近现成就是这样的一个资产因为我在有限的数据里面看很多现成的趋势是非常强的
它没有涨但是它是岁月静好的状态就是高足息基本上止跌的这样一个状态然后还有一个观察就是农民自建房的流动性最近好像在越来越大这个没有数据可考但是是我在一线的观察越来越多的人尤其是三四线的人他会选择在这个城市周边不太远的地方买一个自建房说白了就是大别墅但他得有买这个房的人自己首先得是农村户口吧
对那他可以向他购买使用权这个专门有一个什么农村资产什么挂牌的一个交易平台吧每个地方都有我觉得这种资产也很抽象我没有数据科考但我花时间去了解这样的资产我比较意外的是我看到你给我那个数据 19 年至今县城的跌幅居然是小于二县城市它整体其实跟二县城市相当但是呢
你如果看局部的一些现成它跌幅是相当小的那如果我让你对现成岁月静好这个编理由对不对编故事编故事那我经过深度思考和联网搜索有以下几点观察哈哈
我现在越来越觉得就 DeepSick 包括 AI 出来之后呢因为我一直在有意的训练自己不归因我股市早就不归因了楼市也是在训练自己不归因我觉得归因是一个很廉价的技能但是你也能发现人类是多么渴望喜欢归因对因为我也写了一些自媒体文章我会发现你不归因这个文章就没人理你包括自己去底下彩盘你也会发直觉的问为什么会这样为什么新疆会强到底谁在买
这是本能的反应包括跟大家交流其实大家第一反应到底谁在组对吧为什么但其实归因是很廉价的比如你非要问我县城好我可以编很多理由比如说因为县城还有农村人不断的往县城走它的进城的城市化并没有结束县城的供应比较少开放入住的少所以它的供需关系比较好县城可能长期深度价值价格已经足够低了大量的产品升级的需求对大量天资产足够少对吧升级的需求还能编什么
上一阵子让 DeepSick 去编吗大家可以问一问你要说现成不好如果现成超跌了我也可以编出十个理由去骂他我觉得在 AI 时代我自己是真的在这件事情上就彻底跟归因和解了因为我发现归因是一个非常廉价的东西我会花越来越多时间去关注趋势事实本身会去关注一些前沿的一些资产趋势我觉得这点对我来说是一个特别好的提醒我就是吃归因这碗饭的
我不能自杂犯法因为你没有归因的话你就没办法和大家交流了不归因你写这些东西就太抽象了我做其实做到最后我发现怎么想的甚至没有交流的意义是就我一直认为就比如写内容啊它从来不是说服包括面积我想听大家我从来没有意图用任何观点说服任何人我也不希望为我的任何表达和观点背任何的因果但是我认为做内容其实就是一种筛选你归因你打造出来了一个小公式嗯
你能筛出来认可你这个观点的人但我从来不想去说服他但是如果你都不归因你连共识都不提供你的东西就没有人看了对我觉得归因会给人带来表达欲我觉得这是归因特别迷人的一个地方尤其是对于一些共识外的东西的归因比如说解释为什么新疆强解释为什么现成强这种反知觉共识外的你在裁判或者一线亲历之后
发现一些额外的逻辑这就是所谓的归因嘛当你有这些心智的时候你的表来欲是非常旺盛的每次我彩盘回来就表来欲都非常旺盛因为有心智但是事实上归因是是后于趋势的而且它也不太重要我觉得这也是生而为人非常骄傲的一点当我有表来欲的时候我会觉得非常快乐即使我知道我是个韭菜人味的一部分对每次我在归因我都知道我就是个韭菜而且每次你参与宏大趋势比如说
我去年交易银行最早期的时候我不知道是红利后来出来一个鸿马股现在大家开始说高股息其实我们都在参与这个归因的巨大叙事然后你从不知道到知道从不了解这个新的风格到了解这个新的风格你会收获新知
在这个新知识过程中你就会很开心就真的很开心你就会有那种自我成长那种快乐这种就是 AI 带不来的但是这和你做交易无关对对对 没错这是核心就是对于普通人来说通常啊哈哈 moment 通常就是糕点我觉得在股市的同力的这个叙事中
肯定不是前期了肯定是中期往后是不是末期我不知道但是在楼市这里面我觉得可能比股市还要再滞后一些楼市的高租息这个赛道我觉得还是能给我提供非常多的薪资而且还没有被充分交易我也会一直去关注所以逐渐交易是多么的繁人性的就哪怕今天你还在沉浸在这种快乐里边但是可能第二天银行趋势不好了那就得堕了那就重新归因重新解释为什么现成不行为什么一线又开始好
然后我觉得这也是跟你聊天你教会我的就是遇见你之前我会本能地对第一共识保持一种自我怀疑和不安感但现在好像对第一共识感到了一种兴奋的
你不是之前聊是说对高共识感到不安吗你也会对低共识感到不安吗因为你发出来的东西全都是质疑你或者回应者聊聊你会觉得那现在可能我会说那挺好就等吧但你总会来说就是因为你没有看见所以你也不太敢去相信我觉得抽象跟迷人同样重要低共识肯定是抽象的但是迷人的东西是少数的
楼市里面比如说公寓和节奏就没有老婆小迷人尤其是成都老婆小迷人因为它趋势不够好考虑到我的职业属性当我说了低工时的内容你在评论区一定是被怼的可能恐惧在这儿对 我记得私募界有一句话房产也是一样啊
反正高共识是今天能大卖明天就死因为高共识肯定是叫好叫座但是可能交易的点位太高这点我觉得公募更是如此对吧然后另外一个极端就是你想低共识就是今天就死就是你今天讲一个低共识的资产
即使你明天你压对了明天证明你是对的但不好意思你今天你的观点迈不了座嘛就你目不到资或者你无法吸引读者对我来讲我自己我已经换过好几次赛道了嘛就原来做房地产后来做基金包括也设立一些自媒体其实我自己对职业选择包括做的事情我都是把有趣放在第一要位的当然也得活下去还就必须得赚钱
当然我觉得有趣更重要就是所有的前沿资产我都会很早的开始焦虑或者 FOMO 如果这个东西是我不熟悉的但是又很强劲我会尽早的去了解和参与对前沿资产焦虑和 FOMO 是趋势给你留下的肌肉记忆对因为我担心所有的微小的前沿的强势都会引发成一个巨大的主线如果不参与这个主线损失是很大的我觉得
关于小程序改版还有什么想补充的吗美元和黄金那个对就现在加了汇率如果你用黄金去看房价你会加金的
容易做房他们让我上线日元就日元汇率可能看了会好受一些我后面会加上来把日元的汇率这个全项打开如果你用黄金看楼市黄金这个事情也是我反思的一个很大的我有做黄金因为我做期货但是仓位不够大我没有想到黄金会成为一个这么大的叙事我自己虽然做一部分其实过去一年交易的东西也很抽象其实过去一年卖的最好的三个产品那只黄金和红利嘛
这三个没有一个不是抽象的甚至像纳指它甚至不在普通人的交易池子里面因为你早期交易这种是比较难的现在 ETF 越来越多现在也很难额度对现在额度也很难那黄金也不是一个常见的品类对吧我自己的感受就是做趋势跟踪广度我觉得是大于深度的
深度其实就是我讲对基本面的理解和归因我觉得深度反而不是核心的关键我觉得反而是广度就你的触角要足够大这也是量化的精髓之一对然后你的触角足够大而且对那些足够离谱抽象的东西保持
敬畏就是它发生的时候你不要先否定你不要说这个不可能或者说过去没吵过未来也不一定它都有可能先不要带任何预设甚至是不要有深度不是说广度大于深度你甚至不要带深度不要带经验来你保持敬畏的做法就是把交易权让渡出去自己不交易对吧
对然后让所有事情自然发生你只是去观察和感受包括这也是最近 RACE 我在思考的嘛 RACE 其实过去趋势非常好过去一年今年也很好对今年以来也是相当的好我没有做的原因是因为我一直关注 RACE 它在我眼皮底下走起来的我给大家说个小八卦其实 NIC 的这个小程序里面一度是要上线 RACE 的这个板块嗯
因为它符合高股息强趋势就我当时就是先入为主的认为它流动性太差因为当时我关注的时候最好的一天不到 1000 万人民币的成交额现在这个板块 30 个 race 加起来可能一天就六七亿的成交额甚至不如一个股票的成交额你还在说那 1000 万是单只是吗就是现在整个 race 这个板块所有 30 只加起来是 6 个亿
就成交额然后单只差不多 1000 万我当时关注的时候只有 1000 万不到那我觉得这个容量太低按照传统的理解它的波动率可能会很大可能会被震的感受很不好现在证明它的确是一个趋势走的不仅很稳而且股息实际分红的分红率也是很高的那你不参与是因为那个 1000 万的成交额太少了对我是认为这个流动性不足以支撑趋势交易那现在你交易了吗没交易我觉得还是需要成交量放大了它当然是不应该忽略的资产配置的一环
因为它也足够抽象也足够强势而且很有可能未来会越来越焦头火月这也是我在关注的楼市也是一样吧因为如果你用纯交易的眼光我对全国是不排斥的我不会说只有一线核心地段才是我要观察的不是我是所有城市所有业态所有风格这个广度是我非常在意的接下来我想聊一个话题其实我们之前聊过但是其实我后来意识到我在这个话题上并没有深入
其实你做趋势交易你的指导理论就在于你是低胜率乘以一个高赔率最后你的 EB 是正的也就是你的预期收益率是正的但是我当时没有再细问就是为什么尤其在 A 股这个环境下你也是主做 A 股的吗为什么在 A 股这个环境下它的赔率可以足够高因为你的胜率是低的
胜率 35%左右赔率有好几个模型比如 35 对应可能 3.0 的盈会比还有一个模型是盈会比稍微低一点 2.5 但胜率会高一些 42%左右你说为什么盈会比可以盈利就是算出来可以嘛就是在历史的回测和实证中它是可以做到盈利如果不盈利这也不是一个可以纳入的交易方法然后另外就是股场不是有一个凯利公式吗就是你把所有概率扔进去它会给你一个凯利最佳仓位这个仓位就决定了你的下注比例
那这个仓位就越高越好我大概是用这个去衡量的这是数的层面了就是说你通过回测做实验然后去发现好的模型和对的算法这是一方面我已经对这个深入信仰了我即使不做回测我也会用这个方法像 A 股有 5000 个品种期货有大概 60 个品种我每个品种都会去做做它的历史的开仓品仓的平均的胜率和盈亏比的分析
我发现很多品种其实做不到盈利原因是赔率不够高还是因为概率不够高原因就是它过去没有 Beta 你比如说期货里面农产品和黄金包括白银和硅金属和农产品在过去 19 年到现在不赚钱的如果严格按照趋势做不赚钱原因也很好理解就是因为没有大 Beta 但是不代表它走不出趋势或者说不代表它就没有极端行情事实上证明过去两年农产品和黄金贡献的超额阿法是最多的
包括乌鲁木齐也是你过去十年回测当然测不出因为它没有β但过去没β未来就没有嘛不一定所以我不会因为过去这个品种做不出收益我就选择不做它我还是要把它纳入广度因为过去不代表未来这也是黑天鹅和肥尾效应里面讲的这个世界是不平坦的不是说过去先行低推未来吗
未来一定是在一些超常规的领域出现极端的趋势这个趋势从哪里出现我不预设我不会从过去好做的品种里做就像我们刚刚聊的通常都是抽象的东西起主导性力量在新的行情里我以为你答案会是
我用一个听过咱们俩这个节目的听友们大概率能听懂的一个话来说我以为你答案会说在 A 股的环境里面赔率足够高是因为费的那段涨的足够多那当然是因为这段行情就是主要贡献超额收益嘛
然后 A 股它风光轮动又很快它基本上每两三个月会有一波主线现在其实也有主线人家在参与但是不是所有主线都会走出费的行情楼市也一样楼市其实二三年也有一波小行情就局部城市有一波行情但是没有发展到费因为货币周期就往下掉头了所以我觉得很多东西就是天时地利人和就是在对的时机上中的仓位我觉得就是严格去做就行你刚才说凯利公式你算的其实是总仓位对吗这个说起来就有点长了
我们做量化交易去回测模型你有好多模型嘛不同的算法有对应不同的开平仓条件那哪些算法好哪些算法差不同的交易员他的偏好是不一样的那我自己就是看这个开立公式那有些人可能要求胜率要高比如说我过去 1000 笔开仓我要求 55%比如 550 笔是挣钱的
但我不是这样的因为对于趋势交易来讲胜率甚至不在我的优先级那我比较关注的其实就是刚刚说的就整体这个胜率和盈亏比的组合它是能够提供正收益的正期望的
这是第一个第二个就是它主线发生的频率要足够频繁我都能抓住主线发生的频率要足够频繁对你来说是好事还是坏事当然是好事你不希望是一个主线一直走就是希望一个主线一直走走完了然后换一个主线再走但这两个主线之间这不是两件事就是主线要足够大肯定是好事主线大完了之后它到下一个主线发生的冻结时间要足够短就
就比如说我不能三年一个行情楼市就三年一个行情你在楼市不可能做一个 14 天一个模型你不能说这 14 天我买上海下 14 天我买深圳这是做不到的因为楼市它的主线的间隔太长了那
上次是 19 到 21 年再往上是 15 到 18 年这一轮还没开始这已经 4 年了所以你不可能在楼市建构一个低于一年持仓周期的模型对于楼市这个资产我不可能做到日度的去监测我周度都有点高了我觉得对于普通人来讲你一个月看一次小型巡团行情就足够了因为你的一年可能就做一笔交易决定对于股票来讲他 A 股可能两三个月就有一波主线
那我觉得这个主线的级别就可以适应做一个更高频的其实每一个风格都不一样第三个就是你的回撤周期要短其实这两个也是类似的吧就你的回撤不能太大就是有个叫卡玛比嘛就是你的年化收益率一般处于最大回撤也可以处于过去历史的平均的回撤这就一个稳健的卡玛比
这个比是越高越好的这个一般要做到二以上我自己会比较关注这个胜率是我根本不在意的如果你能给我一个 10%胜率然后 100 倍的盈亏比我太开心去做这样的决策
这只是你个人的偏好对吧对对对你刚才说这些我突然想到之前有一本詹姆斯的传记今年他因为那本书的序是梁文峰写的所以这本书又卖了一部我看到那个嘉宾跟我提到过一个数据就是我还挺惊讶的就是西蒙斯他追求的胜率就是 50.75%他不想要
他主动在控制他的胜率聊着聊着变成激进节目西蒙斯他跟我的这套做法就不是一个类别的其实这里面就分两种一种是机器学习式的一种是规则式的我自己是偏好规则式西蒙斯是用机器学习的他自己是梳理背景我觉得简单论述一下就是
机器学习式的模型你可以理解为一个黑箱模型就有点像无人驾驶里面的安乐端技术就是你的输入是拧定的但是中间发生什么变化不知道它最后给你一个输出就是买多少仓位什么时候买这叫机器学习但规则是说这个规则是清晰可解释的它不管有多复杂它是交易员去架构的就你对那个输出结果它背后的逻辑是有数的相当清晰的而且这里面的所有细节你是知晓的
它是去严格落实你的交易的理念它其实就是人深度思考的决策那那个深度学习式的就是 AI 的一个思考的决策这两种它的范式是有本质的不一样 AI 它的最大的好处是它可以深度学习一些比较隐藏的模式一些肉眼或者人脑无法识别和理解的深层次的一些模式这些模式甚至是无法解释的在这些模式下可以反复地去赚小钱
而且通常能够在日级别的收益上实现大于 50%的升率这是它能做到的但是它有个最大的缺点也是一个我认为比较致命我为什么没有使用这个方法的原因是因为
它在逻辑上是存在极端风险的因为它的逻辑是比如说学习过去三年五年十年的数据去发现价格运动的规律就所谓 pattern 然后用这个 pattern 去指导未来的交易如果未来的交易出现了一个十年不遇级别的波动不一定是波动了就只要这个是十年不遇的是在你的训练库之外的变化第一你肯定是没有经验的
第二你可能会用传统的经验在这里遭受重大损失这是理论上的而且最重要的是这个损失是无法被解释的就比如说你通过 AI 的指令开仓了然后发现巨亏而且他还不止损他还继续去承担那你这时候不知道哪里出问题了那你也自然不知道如何去干预所以我自己的思考有限这是我自己的一个思考但是他最大的好处是你是可以
做严格的风控系统去做止损动作的然后你反而是利用那些十年不遇的一些东西去盈利这是这两个本质最大的不一样但是不得不说这两个赛道里面都有非常非常优秀的产品 AI 里面有些全天候包括之前的增强都能提供稳定的超额收益我听完感觉就是一个是非常害怕飞尾的你是期待飞尾的当然当然如果这个世界是平坦没有飞尾的那我相信人工是
不可能赚到 AI 以外的钱的就它肯定是不能 beat AI 的 AI 确实把生成次的所有的 pattern 全部学会了但它唯一学不到的就是那些所谓抽象潜迷人的东西但是未来 AI 也会自我进化我觉得这个行业也是在快速迭代我觉得会出现新的变化但是我在目前这个界面我还是更愿意把自己的资金放在规则式的这样的一个低胜率的模型里
一个是恐惧位置一个是期待位置我觉得我赌性还不够大我觉得我应该更激进一点这也是我过去几年在反思的事情就是太把注意力放在国内的比如 A 股和房子这两个风险资产上包括期货但是其实很多东西它在这个之外比如说债包括一些伯克利不方便说的一些另类资产
我觉得我感觉我刚要问你你没做什么我都没做我在反思自己的广度是不是不够大就是我这个人是不是还不够抽象不够对新世界保持敬畏我觉得这肯定是需要改变的地方 OK 我觉得聊差不多谢谢你这是我们第七期第七期啊不是吧是第六吧第七第一次录是面积的第五期我们现在录的可能也快一百了这是第七期我感觉我要降低来你播客的频次
感觉还是要深度思考一会儿再来那我们就大概半年一起比较好我觉得差不多四五个月或者半年嗯