E61.旅居见闻，过去几轮地产行情复盘以及卖房小技巧
01:14:39 Share

大家好， 欢迎来到 面 基。 这 期 是 四月份 去 上海 进货 的 时候 和 nick 聊 的， 拖 了 很久 一直 没 发。 我们 聊 了 很多， 从 尼克 去 旅居 城市 彩盘 的 见闻 聊起， 还有 过去 每 一轮 地产 周期 内部 的 主线。 最后 我 还 问 了 一些 卖房 和 置换 的 问题， 给 了 一个 很 好玩的 思路， 我 非常 受 启发。 具体 的 时间点 我在 说 note 里 也 用 星 标 标出来 了。 另外 本期 说 note 依然 有 很多 硬核 的 图表， 希望 大家 能 看看， 欢迎 收听 本期 节目。

我 这几天 在 上海， 包括 我 来 的 路上， 我们 现在 在 龙华 板块， 我 到 早 了。 然后 我 刚才 在 外面 喝 了 杯 咖啡， 我 就 坐在 那个 路边 路上 看到 哪个 盘， 我 就 拿 那个 区 是 动物 那 小 程序 打开 扫 一眼， 感觉 好好。 我 随便 看到 一个 盘， 我 觉得 还 不错， 还 挺 好奇 的。 打开 小 程序 一看 价格、 走势、 板块 其他 的 楼盘， 然后 你 又 加 了 很多 标签。 比如 我 刚才 看到 了 一个 什么 盛大花园， 我 其实 对 低密度 的 那种 小 板楼 情有独钟。 打开 一看 是 老 颇 大。 因为 龙华区 我 感觉 这边 应该 属于 那种 改善 盘 居多。

对， 这边是 徐汇 的 老 板块， 但是 它 最近 建 了 徐汇 滨江 这个 新区 所以 老 新都 有 那个。

云锦 东方 也 在 这 附近。

对， 那个 网 红盘 就在 旁边 大平 层。

然后 我 就 看 了 几个 高 总价 的 盘， 发现 真的 涨 得 好 快 好 猛涨 得 很快。

而且 跌 的 很少。 你可以 看到 它 前世今生。

他的 这个 几乎 没什么 回撤， 也就 最近 有 一点点。

最近 有些 回撤。 对， 因为 这种 盘 都是 比较 稀少。

在你看来 那个 回撤 就是 明星 的 卖盘 把 价格 稍微 往下压 了 一点。

首先 它 挂牌 很少， 买家 其实 很 稀少。 因为 这种 稀缺性 资产 它 其实 卖 了也 不知道 换 什么 资产， 所以 卖家 就 很少。 相对 零星 的 有 一些 点状 的 成交 会 把 它 拉 下来， 但是 成交 的 最大 回撤 也 比 大部分 刚 需 盘 要 好得多。

所以 看 一些 法 拍， 我 意识到 是不是 很多 真的 好 盘 豪宅 其实 走法 拍 会 更好 一些。

对， 是的。

因为你 有 注意力 和 竞拍 的 那个 溢价 潜在 的。 那 如果 不划算 就 不 卖。

对， 法 拍 是 零星 的， 一些 法 拍 会 改变 挂牌 的 一个 水位， 它 会 刷新 市场 的对 这个 豪宅 盘 定位。

那 如果我 正常 卖房， 但 我不想 走 中介 了， 我想 走法 拍 是 可以 操作 的 吗？

这个 你 要 问法 拍 的 老师 我 其实 不懂， 我 觉得 行 吧。

嗯哪 天 回来的 前天。

一个 爱人 还在 自我 疗 愈 中。 你知道 你 去 太 累了。

你 不是 自己 去 的 吗？

你 聊个 屁， 我是 自己 去 的。 但是 我 严格 意义 上 来讲， 我不是 旅居， 我只是 用 过去 半个月 切换 不同 的 城市 待 个 2到3天 来 体验 旅居 的 生活 状态。

看 了 多少 个 城市。

四五个， 成都、 昆明、 大理、 崇左、 北海。

北海 前面 是什么？

崇左 是 广西 桂林 旁边 的 一个 城市， 离 南宁 很 近， 就是 那种 喀斯特地貌 的 北海。 后面 去了 香港， 去了 一个 特别 小的 县城， 叫 漳州 底下 的 一个 东山岛。 东山县 离 福建 的 不算 典型 意义 上 的 李我。 其实 在 看 各种 有 山 的、 有 海 的， 有 亚热带 的， 有 一线， 有 超 一线。

你 给我 羡慕 坏了， 因为我 要是 不 拖家带口， 我 特别 想 当 邻居。 我 聊 了 几个 同行， 现在 大家 都是 这么 想 的。

其实 切换 城市 很 累， 深圳 旅居 其实 是在 一个 自己 喜欢 的 地方， 至少 待 个 半个月 或者 一个月， 然后 安安静静 创作 或者 是 跟 自己 共处。 我 觉得 你 完全 有 这个 能力 和 机会， 因为 拖家带口 是一个 问题。

但是 就 差 我 老婆 你 别 开 了。

两个人 一起 离去 也是 一个 很好 体验。

我 身边 好多 辞职 的 朋友， 然后 好多 人都 提到 了 旅居， 然后 买车 愿意 出去玩。 不得不 感慨， 人 真的 是 环境 的 动物， 可能 风起 于 清平 之 末。 我们 观察 这些 小 现象， 我 感觉 以后 会 被 放大。

对我 就 今年 2月份 提出 辞职。

对我 辞职 的 那个 朋友 里边， 你 也是 一个。

其实 这个 事 我 酝酿 也很 久 了， 我 旅行 最大 的 原因 也是 为了 顺势 了。 就像 你说的， 都是 环境 动物， 其实 大家 都是 趋势 动物， 大家 做 顺应 现在 新 趋势 的 事情。 因为我 看到 了 一个 巨大 的 新 趋势， 是 去年 的， 我 完全 没有 办法 理解， 但是 又 充满 了 新 去 的 一个 大 的 新的 趋势。 我 有 非常 多想 彩 的 盘， 这些 盘 都 是在 一些 我 从来没 去过， 非常 陌生 的 领域。 像 我们 去年 其实 提 过， 对 西部、 华北， 包括 一些 小 县城， 一些 文 旅 城市， 包括 一些 老婆， 这些 都 是我 之前 几乎 没 怎么 涉足， 但是 又 非常 感兴趣 的。 感兴趣 一方面 是我 确实 不 那么 熟， 很多 未知 的 领域 值得 探索。 另外 一方面 这些 标的 的 强度， 我说 的 强度 就是 他们 最近 的 趋势 走势 已经 不容 我 忽略 了。 他们 已经 是一个 你 从 他们的 过去 一段时间 的 跌幅， 还有 他们的 量 就 成交量 以及 他们的 筹码 的 干净 程度， 无论是 买方 还是 真正 自 住 的， 还是 投资 的， 他们的 亲近， 或者 他们的 自 住 或者 不 自 住 的 理由， 这些 都 让 我 产生 很大 的 兴趣。

你 去 那些 城市 是 找 个 民宿 还是 找 个 酒店？

我是 找 酒店， 因为 民宿 基本上都 是 至少 七天 起租 所以 我没有 办法 真正 做 一个 旅居。 我 并不是 一个 真正 的 角色， 我只是 在 不同 城市 去 理解 旅居 这件 事情 的 一个 体验。

我 好奇 这些 城市 的 酒店， 我也不知道 你 住 什么 档次 的。

贵 吗？ 我 基本上 就是 有 雅朵 我 就 住 亚 朵， 没有 雅朵 可能 住 一些 当地 特色 的， 像 大理 没有 雅朵， 可能 沿海 的 民宿 也不 贵。 是 大理 如果 追求 一个 能够 看海 的 书桌 的话， 那 基本上 两三百 就可以 搞定。 但是 我 住 的 稍微 好 一点， 可能 456这样 也有 当然 也有 非常 奢侈 的 望海 的 一些 什么 浴缸， 网网 红 的 酒店 那种 都有， 其实 都 差不多， 基本上都 是 这样。

刚 提到 一个 细节 就是 看海 的 书桌， 所以 窗 景 应该 是一个 溢价。 在 那些 地方。

其实 旅居 最爽 的 体验 就是我 经常 拍 那 张 照片， 就是 前景 你的 一个 笔记本 什么的， 对对对， 背景 就 经常 是 有 烟火 气 的 一些 巷子， 或者 海景 或者 山景 什么的。

这种 图 我 挑 几张 给 大家 放到 双 的， 所以 大家 可以 感受一下。

就是你 感觉 只有 自己 和 环境， 你 会 更多 地听 自己的 声音。 工作效率 不知道 有没有 提高。 因为 经常 下去 走路 散步， 但是 整个 人的 心理状态 会 更 干净。

咱 也 别说 提高 了 工作效率 有 下降 吗？

我们会 经常 下去 散散步， 然后 骑 骑单车， 逛逛 旁边 好吃 的 东西。 因为我 不是 一个 纯粹 旅居， 因为我 是 只 待 了 两三天， 所以 一切 对我来说 很 新， 我 就要 下去 探索。 所以 我 输出 的 效率 其实 很低， 也 不能 效率 就 我 花 在 输出 上 的 时间 其实 很少， 我 大部分 在 探索。 但是 我 觉得 超过 三天， 基本上 直接 就 成为 你的 一个 习惯 的 一部分。 我 觉得 那种 状态 效率 是 会 提高 的。 其实我 在 大理 待 了 第三天， 就 很快 进入 心流 的 工作 状态。

然后 我 觉得 体验 还是 不错 的。 观察 到了 哪些 趋势？ 这个 我们 重点 聊 一 聊， 我只是 在 你 那些 旅居 的 城市 看到 了 哪些 小 趋势、 新 趋势。

我说 一下 我 观察 到 的 一些 就 什么人 在 买， 或者 什么人 在 做 这些 事情。 可能 三类 人。 第一类 人 就是 我们 非常 了解 的， 其实 就 退休 的。 现在 我们 中国 其实 进入 一个 退休 潮， 就有 很多 数据 来 表明 我们 最大 的 一批 婴儿潮 正在 轰轰烈烈 的 做 退休 这个 决策。

50后、 60后其实 现在 在 批量 的 进入 旅居 模式。 他们 可能 有 1到3个月 在 一个 城市， 可能 冬天 去 避寒， 夏天 去 避暑。 有的人 喜欢 山， 有的 喜欢 海， 但是 他们是 真的 会 花 1到3个月 去 住。 比起 住 酒店 民宿， 其实 买 一个 自己的 洋房 小 院子 就是 一个 非常 好的 生活方式。 这些 人 在 越来越多， 而且 他们 其实 很 奢侈， 但 不一定 局限 在 一个 城市。 它 有可能 全国 有 好几个 旅居 目的地， 有时候 带 孩子 来 这个， 有时候 到 那一年 不来 住 也就 没问题， 那就 放在 那儿 作为 一个 旅居 的 中转站， 这是 一类。 然后 第二类 我 觉得 还 挺 有意思， 是 这一次 我 最新 看到 的 一个 现象。 因为 大理 是 旅居， 应该 讲 数字 游民 的。

是 大理 相比 你 其他 那 几个 城市， 它的 流量 天然 更好。

对， 它是 数字 游民 之 都， 应该 是 数字 游民 工作站 或者 讲 数字 游民 社区 是 全国 最多 的。 大理 是 最多 的， 千岛湖 有 一些， 湖州 有 一些， 泉州 有 一些， 但是 大理 是 兴趣 社区 最多 的。 然后 我 最近 观察 一个 现象， 就是 越来越多 的 个体 在 成为 出自 游民， 然后 他们的 一种 聚集 方式 就是 租 一个 大 社区， 类似 长 租 公寓， 但是 非常少， 可能 就 十个 房间。 他们 可能 共同 有一个 价值观， 他们 能 说得上 话。 比如说 大理 有一个 叫 N C C 的 数字 游民 社区， 他们 就是 一帮 做 文化 为主 的 一些 理想主义 青年， 他们 在 院子 里 一起 办公， 当然 也有 室内 的 会议室， 每个人 有一个 房间， 就 围绕 这个 院子 坐， 中午 可以 一起 吃饭。 然后 去 看 了 吗？ 我 去 看 了， 这 是一个 很 典型 的 数字 游民 社区， 就 不仅 是 这个， 还有 交易员 小镇， 还是 同样 的 模式， 是 但是 是以 棒 做 交易 的， 那个 是 大概 70后为主 的 一个 交易员。 小郑 也是 大家 在 一个 院子 里面， 我 去 的 时候 是 中午， 他们 正好 在 喝茶。

这个 应该 对你 来说 意义 深刻。

就 4777770 后 坐在 中间 喝茶， 然后 我也 跟 他们 聊 两句， 没有 聊 交易， 是 说 为什么 来这儿， 他们 会 经常 有 一些 沙龙， 可能 有 一些 沙龙 就 很多人 专门 来 大理。 有些人 就 住 下来 了， 住 个 半个 月1个月 就 作为 人生 的 一个 加油站。

我 觉 我 好奇 你说的 这种 模式， 我 住 一个月 大概 要 多少 成本？

像 我 刚刚 说 大理 第一个 讲 的 N C C 差不多 是 2400到3200， 要 看 他的 有没有 独 卫， 看 视野 的 景观 怎么样。 家乡 小镇 可能 稍微 贵 一点， 也就是 这个 成本， 所以 还是 挺 有 吸引力 的这 是 第二种。 第三种 是 更 偏爱 人的 数字 游民 社区。 我在 北海 看到 了 一个 这些 旅居 城市 的 数字 游民 社区， 我 都 搜 了 搜 去 看 了 各式各样 的。 我 觉得 刚刚 说 那个 模式 其实 依然 很喜欢， 大家 可以 经常 在一起 磕 work， 一起 创作。 对于 我 来讲 这种 有点 恐怖。

说实话 我知道 我 昨天 被 朋友 带 去了 一个 类似 于 跳海 那样的 酒馆， 然后 我 就 被 吓 到了。

跳海 的 酒馆 是什么？

你可以 理解 为 他是 一个 真的 是 小 年轻， 可能 比 你 还要 小 很多 的 这些 人的 城市 客厅。 我 去 我 点 一杯酒， 愿意 待 多久， 可以 大声 喧哗， 然后 有 一堆 亚 逼 大家 都很 开心， 然后 有人 弹吉他， 还会 有人 想 强行 介入。 我 和 朋友之间 的 聊天， 我 就 感觉 很 恐怖， 但是 我 有点 理解 了。

所以 我 觉得 第三种 类型， 我自己 把 它 叫做 针对 爱人 的 数字 文明社区。 它 其实 就 很 像 酒店 格子间 这种， 它 可能 就是 一个 酒店 形式， 但 每个 酒店 它 都是 带 院 的， 它是 一个 三十多 平 的 平层。 虽然 是 酒店， 但是 每个 酒店 都 真的 有一个 小洋房， 住在 里面 一个 工作站 的 感觉。 然后 它 底下 不 像是 一个 大 院子， 大家 一起 聊天、 看电影、 篝火， 它 更多 的 是 充满 了 随地 大小便 的 基础设施， 就 比如 书店， 它的 那个 靠 景观 最好的 那个 玻璃窗 全 是 书桌， 他 有 一个个 格子间， 专门 做 封闭 直播。

随地 大小便 我 才 过来。

对， 就是 数学 命 最 重要 就是 随地 大小便， 抱着 个 电脑 可以 随地 的 大班 巨大 的 共享 办公 空间， 有 桌椅板凳， 然后 还有 专门 的 一个人 可以 打电话 的 会议室， 到处 都是 非常 好的 基础设施。 觉得 这种 对于 一个 爱人 还 蛮 舒适 的。

但 我 听起来 好像 你说的 这些 都是 商业地产 项目， 它 不是 个人 可 投资 的 或者 个人 可 买的。

对， 没错。 第一类 老人， 第一类 是是是， 第二类 其实 运营。 第三类 感觉 后 两类 都 是对 运营。 对， 后 两类 是 重 运营 的。 没错。

第二类 的 运营 是 个人 主体 或者 一个 团伙。 你 也可以 办。 比如 所有 播客 的 听众， 我们 今天 就 相聚 大理， 我 租 了 一个 小 院子， 大家 十天 半个月 什么的 过来 体验。 第三种 很 新型 的 一种 数字 运营 社区。

我 认为 数学 迷 还是 一个 刚刚 兴起 的。 就 我 现在 看 下来 这个 群体 并不多。 他 跟 第一类 的 50后、 60后退休 的 人群 的 基数 相比， 还是 一个 非常 小的。 所以 基础设施 还 不够 完善， 我 觉得 这个 趋势 可能 会 走 蛮 久 的。 因为 个体 这个 崛起 的 进程 其实 已经 在 不断 的 加速 了。

还 看 了 哪些 业态 或者 是 产品。

你是 说 踩盘 吗？ 对我 觉得 这个 跟 刚刚 说 的 生活方式 是 分不开 的。 大理 有 很多 小 院子， 就是 自己 可以 住 的 那种。

有 个 很大 的 盘 就 叫 大理 小 院子。

大理 小 院子 巨大， 有 北区、 中区、 南区。 你看 了 吗？ 我 去 看 了， 就在 大理 古城 边上。

我没有 在 你 那个 小 程序 里面 搜 过 它 价格 趋势 好吗？ 它 价格 确实 非常 好。 我 给 大家 放到 床头 所 里面 搜 几张。

而且 它的 租金 很高。 文 旅 地产 它是 典型 的 高 租息 资产。 我 基本上 看 的 其实 好的， 基本上都 是在 这些 文 旅 城市 的 古城 附近 的 小洋房、 小 院子。 我 觉得 这 里面 的 标签 特色， 首先 它 景观 要 不错， 要么 看 古城， 要么 看 一些 无论是 海 还是 山 还是 天空。 另外 它 足够 小， 而且 产品 足够 新。 现在 基本上都 是 一些 硬 软 装 直接 交付 的， 你可以 拎包入住 的。 甚至 有些 新的 一个 合 院， 三十多 平 到 40平， 它 带 一个 小 院子， 这种 是 非常适合， 无论是 养老 还是 数字 用。

主力 户型 是 30平到 40平的。

对， 主力 户型 一 居 和 二 居， 一 居 是 最 主力 的， 二 居 都 比较 少， 最好 是 带 一个。

院子 或者 是 场景 很好 没错。

而且 是 开发商 精装修 的。

三十三 不行， 我 好奇， 我 必须 打断 你我 我在 小 程序 里 看一下。

好， 你 先 搜 大理， 然后 搜 小 院子 南区， 我看 的 是 这个。

可以， 虽然 涨 得 不多， 但 真的 没 怎么 跌 过。

对， 其实 大理 的 市区 是 跌 了 20% 的， 过去 四年， 但 这个 盘 它 不 跌， 而且 它的 成交 主力， 它 一年 能 成交 100套， 大概 100套左右。 它 主力 户型 是 58平的 一 居 和 75平的 二 居次 主力 是 次 主力， 但是 是 这个 小区 里 最大 的。 因为 它 没有 主力 户型， 它 比较 散。

58不到 100万.

47差不多。 一 居 大概 在 90万左右， 然后 二 居 要在。

75平乘 1.5， 要 120万， 要 一百二 三 了。

对， 一百二 三 这个 付钱。

租息 大概 多少？

他 租息 算下来 这里 写 了， 这里 没 写。

你 怎么 还没 上， 上了。

但 我 不知道为什么 这个 没有， 可能 最近 没有 租出去， 大概是 4到6个 点， 我 具体 看一下， 你看 一房 年租 大概 3000到4000， 这个 价格 是你 包 给 二房东， 包 给 一 民宿 老板， 你 不用 打理， 年租 差不多 3到4万， 就 一个月 3000到4000 租给 你。 他 自己 还会 用 民宿 去 拿到 额外 的 淡旺季 的 一些， 因为他 肯定 是 能 租 到 更多 钱， 所以 作为 房东 差不多 3到41000年， 然后 两 房 是 4000到6000， 也就是 5到71000年。 我们 可以 算 一下， 比如说 一房 是 4万， 41000年除以 90， 那 就是 4.4 的 租息。 这 基本上 就是 典型 文 旅 盘 的 一个 特点。

文 旅 盘 特点 就是 住宅 形式， 基本上 4到6 是 很 容易 的。 它 总价 基本上 就在 80万到100万 这 附近。 一些 更 低 线 的 旅居 可能 40到60万 就能 搞定， 而且 他们 都是 认房 不认 贷， 就 无论 你 在 北上 广深 有 多少 套 按揭， 在 这边 第一套 是 两成 首付， 有些 地方 有 三 成就 看 各地 的 认房 不认 贷 的 规则。

去年 这个 改变 非常 大我 觉得 这 对 旅居 地产 是一个 巨大 的 利好。 之前 是 全国联网， 你 有 两套 贷款， 第三套 必须 要 全款， 现在 是 每个 地方 就 分开 了。 只要 我在 大理 没有 按揭 贷款， 那么 我在这里 的 第一套 就是 首套。 也就是说 我可以 寄 在 大理 买 一套 两成 首付 的。 可以 同时 在 好比 说 桂林、 北海 whatever 3亚都 可以 以 第一套 的 首付 比 去 买 一套。

所以 对于 这种 80万的 总价， 基本上 两成 首付 16万丢 出去。 如果 他的 首 贷 的 利息 在 3.5 以内 的话， 基本上 就养 贷。 就是 你的 租息 是要 超过 你的 月 供 的， 基本上 就是 丢 16万， 这个 事情 就 忘记了。 如果你 包 给 二房东， 民宿 老板 也会 给你 一年 大概 7到15天 的 免费 的 入驻 权利。

这个 模式 还 挺 有意思 的。 我 为什么 要 看 这些？ 其实 也是 就 这个 小 程序 让 我 去 看， 因为 它 趋势 走 得 好， 我 必须 要 关注 他， 我 去 理解 他 为什么 趋势 走 得 好， 然后 最近 世界 在 发生 什么。 所以 这是我 这次 想 旅行 的 根本原因 吗？

你 身处 其中 体感 如何？ 就 看到 了 这些 新的 生活方式， 看到 了 真正 的 森林， 而 不是 钢铁 和 玻璃幕墙 的 森林。 如果 要 比如 在 这 长期 生活 半年， 你 觉得 你 能 挨 得 住 吗？

那 我不需要 有 这个 假设。 旅居 它 永远 不是 让 你 切换 换 一个 城市生活， 而是 给你 一个 中转站 或者 人生 加油站。 你 想说 fuck 的 时候， 就 随时随地 可以 过来 静 一静， 跟 自己 相处 一段时间 你 再 回去。 我 现在 也不 认为 我要 把 上海 的 房子 卖掉。

当然 那是 压舱 石。

对 吧？ 上海 是我的 大本营， 但是 我要 保有 一个 地域 自由， 随时 可以 去 一段时间 的 地域 选择。 我 觉得 这是 未来 越来越多 的 人 可能 要 考虑 的 一个 生活方式。

回到 上海 那一刻 有 不适 吗？

因为我 这次 切换 太 频繁 了， 我 可能 半个月 去了 五六个 城市， 所以 回到 上海 那一刻 我 太 舒服 了， 我 就 觉得 还是 家 好。 因为 切换 城市 旅途， 切换 交通工具 真的 很烦 的 一件 事情。 但 如果 在 一个 城市 待 很久， 应该 不会 有 这种 疲惫 的 感觉。 所以 现在 趋势 真的 走 的 越来越 离谱 了。

其实 你说 这些 都是 反 共识 的， 旅居 盘、 养老 盘 这个 以前 都 不是 什么 好 词儿， 对 吧？ 是的。

我们 去年 11月 说 很多 匪夷所思 的对 吧？ 什么 小城市 跑 赢 大城市， 什么 郊区 跑 赢 主城， 文 旅 逆袭， 别墅 逆袭 这些 有意思 的 是 现在 越来越 觉得 合理。

到 今天 这些 趋势。

依然 在 演绎， 而且 我 觉得 是在 加速 的 一个 很大 的 感触。 我 经常 会说 起码 可能 三四年 一 周期， 比如说 19202 一起来 了 一波， 然后 二 一往 下， 然后 到 现在已经 回调 三年 了， 接下来 会不会有 一轮 大 周期， 我是 坚定 的 看。 当然 这个 周期 会 重复， 太阳 还会 再次 升起， 潮涨潮落， 周期 还会 往复。 但是 你 当我 看到 细节 的 时候， 我 发现 哪有什么 周期， 新的 这些 东西 我 根本 看不懂 了也 不是我 之前 从来 没有 接触 到 的 一些 新的 变化。 如果你在 微观 去 看， 根本 没有 周期， 死 了 就 死 了， 死 了 可能 有 死 了 新的 东西 会 从 冷门 的 地方 爬起来。 依据 现在 趋势 的 观点， 我会 认为 不要 关注 这些 所谓 西部 小城市 文 旅， 以及 它 背后 的 一系列 的 生活方式。

就是 有 预期 差 的 地方。 对。

而且 它 确实 是 越来越 好的。

我们 说说 香港， 说说 因为你 也 去 踩盘 了， 我们 说说 车蜡 后 的 香港 2月28.

号 车蜡 三月份 成交量 就 涨 了 百分之 之 50， 价格 回升 了 3%， 这个 3% 还是 挺 大 的， 因为 大概 一个月 不到 的 时间， 三周， 回升 了 3%。 就是 香港 中联 指数。

是 放到 环比 这个 层面。

它 真的 还是 蛮 厉害， 相当于 比 达到 3%， 这 是一个 不小 的。 所以 这是我 为什么 就 想 看看 到底 发生 什么。

你 先 介绍 一下 车辆 后 香港 的 买房 门槛 和 成本。

因为我 从 上海 过来， 我会 以 上海 的 价格 梯度 去 对比， 基本上 是 同 地段 差不多 贵 50%。 比如 上。 海 最好的 陆家嘴 在那边 就是 中环。 基本上 中环 的 套 内 价格 差不多 在 25到30万 套 内 建筑面积。 因为 他们 实价 都是 讲 套 内， 所以 要 打 个 七折， 基本上 就是 建筑面积 单价 差不多 也要 在 17到211万左右。 这是 香港 的 陆家嘴 的 价格， 好像 也不 贵， 是。

好像 也不 贵。 你 在 考虑 那边 的 收入。

我 想想， 17到21万 好像 也 没 那么 离谱。 但是 我们 看 的 普遍 的 一个 刚 需 盘， 基本上 1000万是 门槛， 整个 香港 的 平均价格 14万是 套 内 建面 应该 是 10万左右， 上海 是 5万。 所以 我们 按 同口径 说， 香港 的 建筑面积 单价 是 十万多， 上海 是 56000， 在 统计 口径 上 差 一倍。 但 因为 上海 很大， 如果 把 它的 外环 内 跟 香港 比 的话， 差不多 是 香港 溢价 50%。 香港 的 刚 需 上车 差不多 14万的 单价 起步， 1000万总价 左右。

政策 门槛， 香港 内地 的 金融 贷款 的 政策 其实 非常 友好。 本地人 基本上 一成 首付 买 第一套， 二成 的 首付 买 第二套。 那 对于 大陆 人 差不多 是 5到6成 首付， 就是 针对 大陆 人的 金融政策， 所以 香港 的 波动率 很大。 因为 国内 基本上都 是 三成 首付， 基本上 三倍 杠杆。 香港 动不动 就 十倍 杠， 而且 当地人 基本上都 贷 满， 这就是 为什么 香港 波动率 特别 大香港 在 21年 到 现在 跌 了 25% 左右， 这是 远超 中国 的 所有 一线 城市 的。 是在 上海、 北京 差不多 跌 10% 指数， 深圳指数 大概 跌 20%， 当然 体感 是 乘 2。 这 张 图 我会 给 大家 放到 双 周四 0。

香港 它的 回弹 一旦 撤 了 之后， 它的 反弹 的 幅度 也 很大， 所以 我 就 去 看 了 一下 中介 带 看 的。 对对对， 找 了 一个 资深 的 中原 的 经理。 香港 的 中介 基本上 寡头垄断， 中原 是 一家独大， 类似 于 北京 的 链家。

遥遥领先 对 吧？ 聊聊 香港 中介 小哥 啥样。

香港 的 中介 我 觉得 很 像 东京， 就是 所有的 服务业， 无论是 滴滴 司机 还是 餐馆 的 服务员， 还有 就是 这种 中介。 目测 60岁左右 为主 的 这样的 一帮人， 我 觉得 都 很好， 非常 的 polite。 你 觉得 很 绅士， 很 有 风度， 而且 对 他的 服务 内容 如数家珍 的 和 你 介绍。 普遍 基本上都 干了 10到20年 的 从业 经验， 基本上 就是 行走 的 百宝箱， 你 问 什么 都 知道。 或 比如说 你 站在 这个 房间， 你 问 他 多 大面积， 多少 总价， 基本上 不用 看 某 书， 就 直接 报 给 你就是 为首 首尔 了。 为首 首尔。 对， 就 很 像 东京 看到。

的 左手 比 怎么样。

我 觉得 香港 的 整体 的 市场趋势， 我 看起来 很 像 大陆 的 一线 城市。 它是 一种 金融中心， 非常 老的 一个 精英化 趋势。 其实 过去 三年 一直 在 没落。 所谓 没落 就是你 在 房价 趋势， 包括 市场 活跃度 就 都能 看到。 这点 还 真的 好像 是 很 像， 对 吧？ 是的， 我 觉得 看起来 有点像 一个 巨大 的 叙事， 已经 在 翻篇。 在 翻篇 的 过程中， 未来 会不会 反复 你不知道， 但是 能 明显 看到 一些 产业 更替 的 影子。

香港 曾经 的 租售 比是 很高 的， 在 2000年 大概 5.5。 随着 香港 的 房价 一直 上涨， 香港 是 一直 快 涨 到 15年。 从 15年到21年 是 慢 涨， 没有 涨 赢 大陆 的 方式。 然后 21年 到 现在 是 快 跌。 所以 香港 是从 2000年 的 5.5 的 租售 比， 基本上 一路 下降 到 前年 的 2.0。 但 最近 由于 优才 和 高才 的， 你知道 2023年 香港 的 身份 放了 非常 多 规模， 就是 香港 有意 的 在 吸引 大陆 居民 过来 去 拉 经济。

过去 两年 租金 其实 在 升高， 伴随 着 房价 大幅 下降， 所以 最近 这 两年 的 租售 比 从 2.0到2.4 大概是 这样的 水平。 但是 放在 国际， 这个 租售 比 跟 国际 水平 对比 也没有 太大 的 吸引力。 是 而且 你 还要 扣掉 物业费 和 维护 成本， 净 租期 大概 就在 2.0 左右。 毛主席 2.4， 大陆 基本上 北上 广深 是 1.5到1.7 不等， 大概 这个 水平。 国内 的 二 三线 就 很高 了， 像 哈尔滨 就 非常 高， 对 吧？ 我记得 城市 平均 3.4 还是 多少， 然后 很多 西部 的 小城市 就 很多。

我 再 跟 你 确认 一下， 就是 比 这个 东西 已经 在 小 程序 更新 了。

对， 现在 你 能 看到 各个 小区 的 租售 比， 这里 想想 的 并不是 想 鼓励 说 现在 去 买 租售 比高 的 资产。 我 特别 想 强调 租售 比 只是 一种 风格， 就像 高 股息率 一样 或者 红利。 对， 并 不是说 高 租期 的 房子 就 一定 会 涨。 是 但是 我 最近 观察 到 一个 趋势， 是 最近 在 涨 的 一类 房子 中， 高 租期 是一个 很 明显 的 共同 的 特征。 它是 一个 因子， 并 不是说 高 租息 就 一定要 因为你 回 测 历史 过去 涨 的 都 不是 高 租， 都是 成长股， 对 吧？ 我们 走到 2024年， 其实 新的 趋势 好像 在 把 高速 吸 这个 特征 给 拎 出来 了。 我自己 是 非常 关注 高 主席 的， 但 这 不是我 唯一 的 购买 考量。 不是说 他 越高 他 就 越 适合 投资。 因为 现在 你 要 追求 高 租息， 那么 写字楼 和 公寓 的 租息 非常 高 6到8个 点， 写字楼 甚至 可以 到 12.

但是 空置率 也 在那 摆 着呢。

对， 但是 它 不一定 是 很好， 投资率 当然 我 觉得 也 不一定 差， 这 可以 去 研究 资产 收益， 和 高 租息 并没有 关系。

小 程序 里面 会 加入 香港 吗？

以后 我是 希望 加入 的。 我 觉得 香港 是一个 非常 有意思 的 指标。

香港 的 数据 好找 吗？

香港 的 数据 很 公开的， 中原 的 数据 非常 好， 大家 都 可以 去 看， 可以 说 非常 权威 了。 而且 他们的 数据 透明度 开放， 你可以 在 中原 网站 上 可以 找到 详细 的 表格 和 这个 图表， 他们 做 的 非常 漂亮。 大型 房屋， 还有 中小 单位、 大 单位， 它 都有 分类 的。

这个 走势 听 你 这么说， 我 估计 还是 可以 期待 一下 呢。

三季度 争取 加进来 吧。

你 有 意淫 过 内地 的 一线 楼市 放开 吗？

你说的 放开 是 指 限购。

限购 其实 车蜡 某种程度 上 也 算 放开 限购。 对， 当然 是的。 尽管 他 不 限购， 但是 车蜡 还有 税费 卡 着。

车蜡 是 很 针对性 的 把 大陆 的 购买力 倒进来。 对， 因为我 看到 2月28 号 车蜡 之后， 整个 三月 的 成交量 50%到60% 是 由 大陆 这种 贡献 的。

类似的 报道 也 很多很多。

小区 80% 以上 的 客户 都是 大陆。 香港 原来是 海外 或者 加 办 的 一个 后花园， 现在 越来越多 的 开始 跟 大陆 抢 客户， 也 加入到 全职 大战 的 过程中。 我 觉得 香港 是 作为 北上 广深 的 一个 有力 的 竞争对手， 我 觉得 要把 他们 放在 一起 监测， 这 是一个 很 重要 的 课题。

可能 19年 之前 香港 是 香港 四大 一线 是 四大 一线， 但 那 之后 他 慢慢 融入 了 这个 体系， 然后 加班 那些 慢慢 往 新加坡 去 跑 了。

对我 接下来 的话 也 希望 不要 被 剪辑师 17年 之前 一线 和 香港 基本 房价 走势 是 高度 相关 的， 就 基本上 同一个 走势。 17年之后 香港 在 全面 的 跑 输 内地 的 大分 城市。 我 总结 香港 我 觉得 是 叫做 中国政府 信用 加 美元 货币体系。 因为 香港 跟 美元 有 汇率 挂钩， 所以 美元 加息 它 不得不 加息。 过去 一段时间 我们 看到 香港 的 外资 在 撤离， 但 一方面 它 也 跟随 美元 被迫 加息， 所以 他 其实 是一个 戴维斯 双杀。

是 所以 我 特别 喜欢 香港 有一个 比喻， 就是 你是 维多利亚港， 然后 陆地 的 部分 你 要 跟着 陆地 走。 但是 美元 这个 流动性 可以 从 你的 港口 里面 撤回 太平洋。

这个 好像 有 很 准确， 就是 这种 感觉， 所以 真的 感觉 就是 一个 大写 的 深圳。 深圳 已经 跌 了 很多 了， 我 都 已经 很 离谱。 但 你 去 看 香港， 它 简直 就是 巨大 的 一个 叙事 的 翻篇。

而且 我 看到 可能 18年 之后， 深圳 很多 新 盘 或者 次 新 盘 的 户型 越来越 香港 化， 越来越 没 人味儿， 越来越 小户型 化， 功能 更加 丰富。 但是 你怎么看 就是 怎么 难受。 回答我 刚才 那个 问题， 你 会 意淫 内地 的 四大 一线 城市 会 放开 限购 吗？

其实 这个 问题 我 觉得 不是 一个 对我 来讲 很 重要 的 问题。 我想说 的 是你 觉得 是 周期 决定 政策 还是 政策 决定 周期？

是 周期 决定 政策 对 吧？

所以 政策 出 什么 其实 不是我 要 考量 的 范围内。 他 有可能 限购， 放开 限购 我不 意外 的。 但 他 即使 不出 限购， 他用 别的 措施 或者 是 市场 自然 复苏， 我 觉得 他的 母题 都是 周期， 它是 会 围绕 着 周期 做 他的 调节， 或者 市场 的 情绪、 库存、 量， 他 都是 围绕 着 周期 去做。 配套 的 政策 其实 只是 周期 的 一部分， 有的 时候 他 不得不 去 出台 一些 政策 去做。

空 是 宏观 的 周期， 对， 但是 选 筹 是 微观 的 时间， 然后 你 预测 周期 不如 去 学习 新 趋势。

就是 一线 城市 放开 限购， 我 肯定 不会 意外。 但是 无论 他 放 不放 限购， 我相信 整个 周期 和 趋势 的 运行 有 它 自己的 规律。 我 觉得 政策 很难 去 改变 周期 本身， 它 只会 在 周期 和 趋势 上 做 一些 注脚 和 配套。 所以 我们 不是 去 讨论 如果 政策 怎么 怎么样， 我要 怎么 怎么样。 政策 不怎么样， 我 就 不怎么。 这 不是我 做 投资 的 或者 做 交易 的 依据， 而是 根据 市场 的 周期 和 趋势。 我不知 我说 明白 了 就 有点 绕。 我 以 量 和价 的 周期 和 趋势性 规律 来 指导 交易， 而 不是 一些 点状 的 政策， 事实上 政策 是 就 没有 办法 撼动 周期 和 趋势 的。

很多人 看到 了 香港 出来 以后 的 火爆， 然后 大家 会意 淫说， 四大 一线 城市 放开 以后， 会不会 像 香港 虹吸 大陆 的 流动性 一样， 四大 一线 也会 很 火爆， 然后 去 红 周边城市 甚至 更大 的 地区 的 购买力。

就 我 目前 观察 而言， 即使 一线 放开 限购， 我 认为 大家 情绪 上 也 不会 很 亢奋。 我 觉得 按 目前 的 市场 的 情绪 来说， 一线 一 放 限购， 就是 很多 房东 抓紧 出货 的 时间。

我们 之前 在 担忧 的 那个 就是 这 一轮 抛盘 的 力量 到底 有 多大， 以及 它 能 多 大程度 被 接住。

我 认为 一线 出 政策， 目前 的 市场 与其说是 亢奋， 更多 的 是 抓紧 出货。 因为我 认为 现在 趋势 已经 到 动 了， 其实 大家 也 在 宣泄 极度 悲观 的 情绪， 而且 其实 踩踏 也要 出货， 这是 动 的 一个 典型 的 特征， 就是 价格 非常低， 流动性 的 去 针刺 性 的 下 杀 动。

是你的 温度计 里面 最差 的那 一档。

最差 的 一个。 相对于 费， 首先 放开 限购 是 非常 自然 的， 或者 是 放开 限价 限 贷 都是 非常 意料之中 的 一些 举措。 但是 这种 举措 会 加速 房东 的 出货 的 一个 行为， 因为 流动性 恢复 会 带来 他们 很多 挂单 直接 被 扫 掉， 这是 一方面。 另外 一方面 我相信 量 会 增加， 但是 不会 像 香港 那么 火爆。 因为 香港 其实 有一个 外来 资金， 就是 整 大陆 的。 无论是 优才 高材 还是 很多 积压 的 需求， 现在 在 香港 瞬间 的 释放。

如果 放开 限购 是 有的， 对 吧？ 很多 二线 会 涌入 一线， 这是我 问 的 那个 问题。 对， 所以 成交量 会 突然 变大， 然后 流动性 马上会 复苏。 所以 你 看到 的 目前 的 针刺 性 的 折扣率 可能 砍 百分之二十三十， 相当于 挂牌价 成交。 这种 高 折扣率 的 scenario 可能 会 消失， 可能 会 恢复 到 5% 5到10 的 这样的 一个 正常 的 折扣率。 所以 在 成交价 上 你 可能 会 看到 马上 的 复苏。

但是 我 认为 整个 趋势 要 改变 不是 一个 政策， 也 不是 几个 月 就能 发生 的， 还是会 伴随 着 大量 的 房东 恐慌性 的 出货。 随 就 大家 这个 卖出 会 形成 一个 割肉 与 被 买的 在 底部 筹码 交换 的 成交 放量 的 一个 状态。 但 我 觉得 这样的 状态 肯定 是 有助于 市场 的 自然 见底 和 复苏 的。

我 还想 问 你 四个 一线 加 香港， 它的 最大 回撤 幅度 你 有 统计 过 吗？ 那个 走势图 你是 做 过 的对， 因为 有一个 很 悲观 的 事实， 就是 确实 大部分 人是 不会 认真 看书 脑子 的。 所以 我们 还是 在 节目 里面 说 一下。

看小 程序。 这里 说 回去 之前 要说 一下 这个 指数 和 体感 其实 基本上 1比2。 就是 如果 指数 跌 5% 或者 涨 5%， 体感 实际上 是 乘 二 的。 这个 结论 好 棒。 其实 跟 上证指数 和 个股 的 关系 一样， 所以 可以 看一下 北京 是 最晚 开始 跌 的， 北京 是 二三年 见 顶， 最大 回撤 从 二三年 到 现在 跌 了 7%。

指数 上海市 二三年 同步 见 顶， 指数 从 24% 回撤 到 12%， 大概 指数 跌 了 12% 左右。 然后 深圳 比较 多， 深圳 是 21年 其实 就 见底 了， 是啊， 然后 一直 在 下跌 反抽 再 下跌 到 目前 指数 差不多 从 30% 回撤 到了 2%， 也就 跌 了 25%到20% 左右。 香港 比 深圳 还要 略 大， 指数 跌幅 大概 25% 以上。

你 有 统计 过 他们的 历史 最大 回撤 吗？ 就 不是。

这 一轮 数据 我 回头 找 给你。 印象 中 深圳 在 08年 的 跌幅 是 巨大 的， 但是 在 09年 迅速 收回 了。 上海 和 北京 就 比较 稳， 可以 找 一下 我， 我 还 找 你 要 个 数据 吗？ 是你的 图 对 吧？ 行， 那 我 给他 放在 双 mos 这 深圳 肯定 是 击穿 最大 回撤 了， 香港 也 击穿 了 08年 以来 的 最大 回撤。 香港 最大 回撤 是 97年到03年， 03年 之后 就 没有 这么 大 回撤 了。

北京 和 上海 我 印象 中 应该 是 相当 的， 因为 回撤 并不大。 其实 上海 这 一轮， 但是 上海 之前 的 信念 瞬间 涨 了， 跌 了 12% 的 指数， 大家 已经 觉得 要死 了， 对 吧？ 北京 也是， 北京 其实 还没 跌 到 2%。

北京 其实 真正 熬 人的 是什么？ 因为我 屁股 在北京。 北京 可能 相较 于 回撤， 真正 折磨 大家 的 心态 是 从 18年 至今 你 都 没赚 过钱。

对你 没有 涨 过。

对 吧？ 这 可能 是 更 折磨。

房东 心态 的 事儿， 但是 从 一个 交易者 来讲， 这 反而 保护 了 很多人。 你知道 21年 在深圳 上车 的 交 量 是 很大 的， 你可以 看到 21年 巨大 的 一个 成交量。 北京 其实 还 蛮 稳 的， 我 觉得 比较 符合 北京 的 性格。

回撤 图 我也 会给 大家 放到 双周 字 里面。 我 公众 号 里 发 过。

对我 在 发 公众 号， 你的 公众 号 好多 图。 你 作图 是 不 内耗 的， 是不是？ 我 作图 是 最幸福的 是吗？

那你 图 都 给你 做 可以， 真的 最 心流 了。 作图 真的， 一边 听 播客 一边 作图。 因为你 写 东西 你 就要 思考 的， 作图 不用 思考。 是 这样 的对。

作图 可以 比 写 文字 还要 对。 吃零食 干 的 图 没有 别 更 幸福 的， 好吧？ 我 做图 还 挺 难受 的， 我 用 代码 写 图 很 开心， 但是 在 excel 和 P S P T 里 做图 很 难受。

我 找到了， 我 发 你。

对， 这 张 图 很 清楚， 没错 吧。 08年 深圳 有一个 很大 的 回撤， 所以 其实 看 这 张 图， 除了 北京 都 跌破 了， 对不对？

回头 我 再 找 你 要 数据， 我们 应该 再 更新 一下， 我 这是 几月份 的这 是 一月份 的。 好， 我们 更新 这 一月份 的， 还没有 经历 尾部 流动性 风险。

这 一月份 的对 吧？ 对， 可能 再 跌 个 3%左右。

对我 我 再 找 你 要 数据。

我 再做 一遍。 但是 结论 应该 是 这个 蓝线 是 广州。

广州 跌破 了， 我 觉得 北京 也会 跌破， 因为 上海 跌破 14年 北京 真的。

还 挺 恐慌 的对， 是的， 14年 北京 是 跌幅 最大 的对 吧？ 对对对， 08年 是 深圳 跌幅 最大， 这 一轮 也是 深圳 跌幅 最。 然后 北京 如果 再 跌 个 3%到5%就 可以 击穿 历史 了。

肯定 跌破 就 20个月 的 房间 肯定 跌破 了 是 吧？

所以 最近 很多 叙事 被 打破 了， 是啊 跟 随着。

的 就是 信仰。

对， 这也是 为什么 我 做 量化 交易， 我在 公司 比如 在 上海 给 公司 打工， 然后 眼睁睁 的 看着 西部 的 趋势 崛起， 看着 小城市 崛起， 看着 旅居 变 好。 然后 我 又 眼巴巴 的 看， 又 不能 去 踩盘， 我 就 特别 内行。 选择 辞职 之后， 我 觉得 这 两个月 是我 最 快乐的 两个月。 看 了 一半 吧， 我 下个月 还要 去 新疆， 因为 现在 天 热和 一点， 可以 去 新疆 再看 一轮 非常 多 的 好玩 小城市。 它 到底 在 发生 什么？ 因为 趋势 背后 就是 量 价， 量 价 后面 就是 资金， 资金 的 投票 一定 是 有 理由 的， 我 觉得 这些 新的 趋势 要 去 跟上。 你 最近 注意到 一线 城市 在 补 跌， 是 之前 没有 跌 的 这么 狠， 包括 华东 和 华南， 整个 这些 过去 三年 投资 最 集中 的， 大家 信仰 最 充分 的 这样的 老 叙事， 都在 非常 恐慌性 的 下跌 和 补 跌。

我 最近 见 了 一个 南京 的 朋友， 也是 大吐苦水， 因为 南京 也是 跌 得 相当 狠， 嗯嗯。

不仅 是 南京， 杭州、 苏州、 深圳、 东莞， 整个 这些 我们 过去 引以为傲 的 核心 城市， 我 觉得 这个 叙事 已经 结束了， 未来 会不会 反弹， 我 觉得 会， 但是 从 投资 角度， 我 不太 愿意 再去 研究 和 交易 的 这样的 标的 了。 我 觉得 属于 一些 这个 风格 的 叙事 已经 过去了。

仅 代表 你 个人 对。

这 是一个 观点。 我 有一种感觉， 应该 从 15年 开始 到 现在 这 一轮 整个 周期 应该 是 彻彻底底 的 结束了。 我们 看到 这 里面 非常 多 的 结构， 这 里面 很多 很 有意思 的 数据 和 视角 可以 给 大家 去 呈现 和 分享。

你 先 拿出来 的 结论。

我们在 节目 里面 先 到了 国内 的 房地产 历史上 的 楼市， 从 06年 有 数据 以来， 因为 国家统计局 是 06年 开始 发布 数据 的。 从 有 数据 以来， 真正 经历 过 的 危机 就 三轮， 一个 是 08， 一个 是 十四， 还有一个 是 我们 现在 在 经历 的 22开始 到 24年， 从 结构 上 看 就是 两轮 非常明显 的 大 周期。 08到14年 是 一轮， 14到24 是 一轮。 后面 我 把 图 放上来， 大家 会 看 得很 清楚。

08金融危机 之后， 国内 马上 展开 了 救治 措施， 所以 0910 是一个 全国性 的 大 行情。 紧接着 11年、 一二年 是 最 严厉 的 调控 性 紧缩 政策， 13年 小 福松， 13年 小幅 松动， 所以 有了 12到13 的 一个 小幅 的 反弹， 也是 全国性 的 反弹。 从 14年 就 迎来 了， 应该 是 当时 最 恐慌 的 一个 时刻， 所有 城市 基本上都 在 回撤。 你 刚刚 说 北京 回收 最大 的那 到了 15年， 整个 楼市 的 下跌 根本 没有 止住。

从 全国 来看， 16年 的 年初 或者 15年 年底， 楼市 才 真正 的 见底。 全国 的 楼市 口径。 但是 15年 有 非常 多 的 大 尺度 的 救治 措施， 把 新的 一轮 周期 给 拉动 了。 所以 从 14年 或者 从 15年 开始 到 现在 是以 第二个 周期。 这 一轮 有 大概 十年 左右， 我们 进了 15到18年 超长 的 一个 全国性 的 轮 动。 15线涨 一波， 一六 涨 一波， 一七 涨 一波， 18年 最后 一些 三四 线 和 一些 边缘性 的 城市 涨 一波。 然后 我们 又 经历 了 18年 年底 的 一个 全国性 回撤， 19年 的 横盘， 以及 2021年 的 局部 以 华东 和 华南 为主 的 投机 潮。 21年 的 七月 见 顶， 我们 就 迎来 了 最大 的 也是 最长的一 轮回 撤。

所以 其实 这 两轮 结构 是 非常 像 的。 首先 一个 大浪， 然后 起 一个 小的 反弹 和 调整。 14年 和 24年 的 这个 调整， 这 是个 观点。 走到 24年， 这 一轮 叙事 基本上 可以 画 上 一个 句号。 因为 它 在结构上 已经 走 完了。 我们 看到 很多 新的 趋势， 包括 政府 的 鼓励性 的 方向。 无论是 旧 改 城中村， 还是 我们 看到 人口 结构， 包括 鼓励 好房子， 包括 旅居 的 兴起， 我 觉得 很多 新的 东西 在 出来。 所以 站在 这个 节点， 我 觉得 有 必要 给 大家 分享 和 汇报 出来。

确实， 而且 我 刚才 听你说。 就是我 有 个体 感， 就是 因为我 看过 小宇宙 的 后台。 以 我们 这 期 节目 的 主要 听众 画像 来说 的话， 第一轮 其实 我们 大部分 人都 没有 任何 体感 的。 第二 部分人 多少 有些 观察， 也 多多少少 会有 一些 体感。 然后 这 一轮 它 内部 如果我们 把 它 换成 主线 行情， 其实 很多 风格 的 叙事 也 挺好玩。 以后 觉得 你可以 再说 一说。

你说的 是 过去 一轮 的 线 行情。

是对， 比如说 15到18年， 这 老婆 小 长得很 好。 对， 可能 学区房 这个 风格 一直 都很 强势， 18年 可能 到 21年 这 段时间， 优质 次 新 也是 一个 很 主流 的 叙事。 可能 21年 之后 分化 开始了， 老婆 小， 这些 都 不太好。 然后 优质 的 大平 层， 就 比如说 今天我 等 你的 时候 看到 龙华， 这些 都是 很 明显 的 跑 赢， 跟着 K 型 分化 这个 大背景 一起， 包括 我 最近 几期 节目 里边 一直 在 强调 的， 就是 别墅 这个 风格 又 开始 跑 赢， 至今 都是 了 对 吧？ 这边 其实 还是 有 很多 小 风格 因子 的 那个 主线 其实 A 股 也是 一样的， 它 又 变成 了 一个 像 夸父逐日 一样， 因为 如此 变换 就让 人 很 难受， 在于 你 没有 安全感， 因为 你的 主线 没有 什么 能 一直 赢。 对， 主线 行情 总是 要 切换。 对， 但是 房子 大部分 人 应该 还是 买 得 住 的。 是， 所以 我 觉得 这点 还是 挺 难受 的对 房东 来说。

对我 觉得 这 其实 是一个 事实。 我不知道， 因为我 也 听 过 你 很多 别的 嘉宾 在 你 博客 呈现 的 一些 交易 观、 世界观。 我 觉得 大家 对 这件 事情 应该 是 达成 了 一个 共识 或者 事实。 就是 风格 是 轮 动 的， 没有 什么 是 只 涨 不 跌 的， 没有 什么 是 一劳永逸 的。 但是 你 会 发现 对于 这样 同样 的 一个 事实， 当然 大家 也 承认 是 有 周期 的， 就是 每隔 几年 或者 每隔 几年 都会 重新 再 轮 动 一次。

对于 这种 同一个 世界观， 但是 大家 的 投资 策略 好像 就 拉开 了 两个 阵营。 一个 就是说 OK 我 就 长期 持有， 我不管 你 现在 什么 热 我 不去 追， 我 就 拿着 这个 东西 迟早会 绽放。 他 其实 就是 拿着 一些 东西 去 穿越 周期， 去 把 热点 去 屏蔽 恐慌 给 持有 完， 那 他 就 穿越了 周期， 这 是一种 其实 偏 长期 的那 另外 一种 就是我 这种 我 看到 了 参与 主线 巨大 的 回报， 我 立志 要 尽可能 的 参与 每 一轮 最大 的 主线， 但是 要 付出 的 代价 就是我 要 尽可能 的 多 折腾。 可能 我 拿 一个 房子 可能 也就 一两年， 我 就要 切换， 最多 可能 拿 3到4年。 那 股票 也是 可能 几十天 我 就要 换 一轮 筹码。 我的 换手率 很高， 我们 之前 说过。

对， 而且 胜率 也很 低， 但是 赔率 会 很高。 如果 看 对 的话。

对 可能 有 大量 的 主线， 像 我 刚刚 提到 的 什么 文 旅 小城、 西部 花呗， 有可能 这 四个 里面 只能 成 一个 或者 只能 成 两个， 甚至 有些 是 错的， 可能 最后 还是 一线 领 长 都 有可能 是 这样。 如果 一线 领涨 了， 那 我的 观点 又会 改变。 如果 看到 一线 的 趋势， 从 现在 的 最大 回撤 又 慢慢 回到 了 一个 关键点 位， 或者 是 到了 一个 右侧 的 信号 出来， 那 我 又会 改变 对 一线 的 看法。 所以 我要 不断 的 去 根据 行情 事实 去 修正 自己的 观点。

因为 尊重事实 本来 就是 你的 体系 里面 非常重要 的 一 环。

这样 最大 的 好处 就是 当 主线 出现 的 时候， 你是 一定 在场 的。 但是 有可能 你 会试 错， 有些 主线 你 可能 搞错 了。 所以 就 回到 刚刚 你说的， 其实 过去 一段时间 主线 是 千千万 的， 我们是 追 不 完 的， 我们 经常 会 活 在 过去 三年 的 主线 的 延长线 上， 但 这 其实 是 投资 里面 最大 的 风险， 所以 我 经常 做 两件 事情， 一个 是 站在 近期 的 过去 向 未来 的 过去 去 延伸， 这就是 根据 趋势 强度 去 踩盘 或者 选择 的 方向。 过去 六个月 到底 哪些 是 真正 在 抗跌 或者 跑 赢 在 放量， 那 我 就会 去 默认 我是 假设 你是 主线， 然后 去 验证 去 踩盘 的 过程中， 包括 持续 跟踪 去 验证 我 这个 主线 的 结论 是否 正确。

还有 一种 就是 站在 历史 相似点 来看， 这个 历史 相似点 到 现在 的 间隔 是 周期 的 魔术。 好比 说 我 现在 觉得 很 像 15年、 14年， 比如说 15年、 16年 就是 老 破 小 灵长。 我 觉得 也有 很多 老 破 小会 再 重现， 因为 现在 大家 都不 看好 老 破 小， 其实 这 是一种 周期 复现 的 思维， 因为 从 15年 到 现在， 整个 主线 走了 好多 轮 了。

1516 你 刚刚 说 的 老婆 小穴 去 领 长 到 17年 开始 炒 西部 炒 三线， 那个 时候 就 开始 叫 城市 轮 动。 当 所有 一 二线 强 二线 全部 涨 完了 之后， 大家 开始 炒 什么 重庆、 成都， 包括 银川， 包括 东北东北， 是 1718 开始 涨 的， 是 开始 挖掘 小城市。 这是 1718年， 19年 没有 什么 大 的 出现。 但是 18年 的 下半年 回调， 其实 也是 豪宅 的 一个 大年。

18年 的 下半年 豪宅 是 最 抗跌 的。 19年 开始 上海 的 中环 的 次 豪宅 就是 改善 盘 就 开始 领涨 了。 然后 20年 21年 整个 华东 和 华南 的 核心 城市 就 开始 领涨， 其他 全国 都是 些 菜。 然后 这 一轮 领涨 的 其实 是 改善 盘 为主 的， 现在 复盘 回头看 是 抵押 贷 的 或者 经营 抵押 贷 的 一个 方式， 创造 了 民营企业 城市 的 一轮 大 的 上涨。 然后 到 现在 别墅 抗跌性 已经 被 发掘出来 了， 然后 小城市 的 抗跌性 被 发掘出来， 县城 的 抗跌性， 还有 今年 出现 的 文 旅 盘。

其实我 听 下来， 我 觉得 你的 这套 或者说 轮 动 这套 还 挺 有意思 的。 首先 一个 底层 假设， 就是我 赚 的 是什么 钱？ 是 主线 的 钱， 跟上 了 主线 的 钱。 还有 底层 假设 就是我 相信 趋势 一定 是 会 持续 一段时间 的， 但是 为了 抓住 主线， 我需要 不断 的 去 试。 但 这个 过程 我需要 付出 试错 的 成本 或者 是 磨损 的 成本。 还有一个 底层 假设 就是 历史 告诉我 这个 叙事 一定 会 变， 这个 主线 也 一定 会 走 完， 然后 就 换 了。 真的 是 大家 从 不同 的 视角 去 看待 市场， 然后 基于 视角 去 搭建 出 一套 自洽 的 玩法。

同一个 世界 不同 的 交易 观。

是 包括 其实 量化 的 一个 底层 假设， 也是 历史 会 复现， 但 它 可能 是 阶段性 的 复现， 只是 说 大家 复现 的 尺度 是 不一样， 可能 对 房子 来说 就是 年 级别， 至少 也是 季度 级别 的。 但是 可能 放到 股票 里面， 哪怕 分钟 级别 的 被 我 识别 出来 了， 我 也可以 继续 去 次 下注。

期货 股票 是 天 级别， 加密 币 是 分钟 级别 的， 要 大胆 假设， 小心 求证， 因为 这些 主线 也 不一定 是 真正 的 领头羊， 我们 要 持续 观察， 右侧交易。

我们 接下来 聊聊天 地 资产 吧， 我 特别 喜欢你 提 的 这个 概念， 你 给 大家 介绍 一下 什么。

是 天 资产 总结 天地 资产 其实 是我 对 现状 趋势 的 一个 描述， 不是说 我 认为 天 资产 地产 会好， 而是 我 根据 最近 的 趋势 表现， 发现 了 最近 一段时间 强势 的 品种， 可以 总结 为 天 资产 和 低 资产， 所以 它 并 不是我的 一个 观点 和 判断， 它是 我 对 目前 主线 风格 的 一个 描述。 当然 这种 主线 能否 真正 成为 下 一轮 周期 启动 的 领头羊 不好 说。

因为 现在 还得 让 趋势 来 告诉你。

对还 得 让 趋势 告诉我。 所以 大家 就 这 是一个 描述性 的 语言。 天字 坦 总结 为 用人 话说 就是 好房子。 就现在 住建部 在 不断 提倡 的 好房子， 你们 可以 看到 限塑令 的 取消 之后， 很多 一线 二线 城市 的 核心 地段， 而且 是 非常 优美 地段， 有 湖 有 水， 或者 一些 核心区 出现了 低 容积率 的 好 地块， 而且 这些 地块 的 土 拍 价 都是 帝王， 以 他们的 地王 楼板价 反推 它的 售价， 也 大 概率 是 这个 板块 里 的 天花板 的 天花板。

上海 的 风暴 别墅， 包括 苏州、 西安、 成都 都 出现了 这样的 一些 好房子 的 产品。 这些 产品 是 过去 一段时间 没有 出现 过 的。 因为 其实 从 19年 严格 限速 里 来讲， 已经 很久没 有 带 院子 的 低 容积率 的 产品 了。 所以 天 资产 的 一大 特征， 第一 是 带 院子 的 产品 物业 或者 带 露台 带 高 赠送 的 这种 低容 的 产品 这 一类。 还有 一类 就是 在 原有 住宅 基础上 玩 着花 的 创新， 比如说 把 层 高调 高。 因为 现在 很多 地方 的 住建部 的 产品 规范 也 在 崧 原来 可以 赠送 的 面积 大幅提高， 面宽 可以 做得 很大， 得房率 可以 大幅 拉升。 层高 原来 只能 做 3.3米， 现在 可以 做 3.6米， 那 它的 人居 体验 又会 再 上 一个 台阶。 所以 这是 一类。 因为 这 一类 我 发现 过去 一段时间 它的 趋势 是 最好的。 一方面 它的 量 的 跌幅 很小， 一方面 它的 成交价 相对 其他 的 中 腰部 资产 它 跌 的 很少。

你看 这里 边 也 你 需要 跟 大家 强调， 宁可 刚才 说 的 所谓 的 趋势 好， 它 也 只是 跌 的 少 而已。 放到 现在 的 行情 下。

对我 觉得 这 只是 目前 的 一个 观察， 因为你 不能 因为 它 跌 的 少 就买 它， 你 必须 要 看到 它 真实的 涨价。 当然 这 是我的 交易 策略， 我 必须 要 声明书。 因为 有些人 喜欢 跌 的 多 的 东西， 然后 穿越 周期。 我 刚刚 说 了， 那是 同一个 世界观 的 另外 一种 交易 策略， 我 只 说 我 认为 右侧交易 的 好处 是你 必须 要 看到 他 开始 真的 往 涨价 放量 的 角度 走 出来 了， 这 也 叫 右侧。 那 我 还有 可以 去 下注， 就 它 证明 它 真的 是 主线 了， 我 还 不能 一个 盘 出现， 这样的话 右侧 信号 我 就 进而 是 我要 看到 跟 它 相同 的 一类 这个 因子 的 整体 开始 走 好， 那 我可以 大胆 放心 的 做。 你 要 相信你 最 容易 赚钱 的 行情， 就是 大家 都在 赚钱 的 时候， 所以 钱 是 大风 刮 来 的， 我 一直 觉得 是 这样， 那个 风 很 重要， 不要 老 是在 没有 风 的 时候 去 努力 去 挖 那个 因子， 而是 在 非常 好 赚钱 的 效应 的 时候， 去 大举 的 增加 自己的 投资。

趋势 好是 值得 观察 的， 但是 必须 得 有 右侧 指标 走 出来 了 才是 值得 下注。

对， 我们 站在 现在 不妨 就 认为 这类 资产 有可能 是 主线 的， 因为 它 离 右侧 是 最近 的。

能不能 把 天 资产 的 业态 那个 产品 再说 一说， 再 具体 一点， 叠拼、 院子 还有什么？

这 里面 有 个 鄙视 链， 独栋 是 最好的。 当然 独栋 它的 院子 动不动 300到500 平。 我在 成都 看 了 一个 两千 平 的 院子， 在 一个 郊区， 这种 独栋 应该 基本上 到 现在 10到20年 楼龄 起步 了。 因为 最近 时间 肯定 是 没 批 过 的那 最近 又 开始 批 这种 大院， 但是 院子 也 不大， 最好的 是 独栋， 然后 双拼， 然后 连排， 然后 是 叠 墅。 叠 墅 上 叠 是 松露， 台下 叠 是 送 院子， 所以 下 叠 是 更 符合 目前 的 一个 主 风格 的， 它是 更 贴近 院子 这个 概念。 然后 还有 一楼 的 洋房， 还有 很多 文 旅 的 洋房， 带 院 的 洋房 和文 旅 的 一些 小的 合 院 也有 院子。

这 房子 我 觉得 是 天 资产 的 一个 主线， 没有 大平 层， 然后 就是 大平 层 OK。 但 其实我 怕 误导 大家， 每个 城市 不一样， 因为我 关注 到 非常 多 的 城市 在 过去 两年 的 大平 层 供应 已经 是 过剩 的。 长沙 比较 典型， 然后 成都 的 天府 也 比较 典型。 我 觉得 还是 要 回归 这个 城市 的 供求关系， 因为 一线 城市 并没有 走到 这 一步。 在 上海 大平 层 依然 是 非常 稀缺 的 紧缺 资产， 因为 在 过去 有 7090 政策， 北京 也是。 当然 所以 我说 大平 层 这个 并不是 全国 的 一个 因子， 别墅 是 全国 的， 大平 层 是 一线 城市， 以及 部分 可能 二线 的 老城， 它 有 这样的 一个 风格。

在北京 来说 很多 总价 段位 内， 你 别说 大平 层 了， 就 低密度 它 都 是一个 非常 稀缺 的 因子。 是 关于 天 资产。 我 还想 问 你 一点， 我 能不能 把 它 总结 为 奥利 比 成 股票？ 它是 一个 类 核心 资产， 股东 人数 很少。 但是 我 之前 看到 过 一篇 稿子， 就是说 天 资产 或者 这些 高 单价 的 资产， 它 都是 价格 悬空 的。 就是我 现在 挂 25万 对 吧？ 但 也许 你 24 2322 这些 价格 段 可能 都 没有人 接， 也许 大家 的 新 价位 是 20， 那你 中间 就 一段 悬空， 他 其实 是在 提示 这些 风险， 你怎么看？

这是 B 看 指数 的 一篇 文章， 我 觉得 写 的 特别 好。 因为 它的 低 成交量， 低 挂牌 量， 导致 它的 指数 线性 的 波动率 是 比较 大 的。 他 一旦 成交， 它 会 大幅 改变 这个 曲线 的 形态， 所以 它 有 滞后性 和 你 刚刚 说 全部 资产 的 隐性。

或者说 我们 看到 的 每 一笔 价格， 其实 背后 都 至少 有 一次 成交 去来 支撑 这个 价格。 对， 但 如果 你的 成交量 很少 的话， 这个 每一次 定价 的 随机性 都会 改变 它的 价格 趋势。

对于 个 盘 来讲 是 这样的， 但是 当你 把 大量 的 各 盘 聚合 成 一个 风格 因子 或者 一个 板块 因子， 你 就能 看清楚 这个 板块 真实的 用人 话说 就是 你看 所有 最近 成交 的 和 他 历史 的 回撤 去 跟 重要 不是 三 比， 这个 结论 是 夯实 的， 让 它 聚合 成 一个 板块 指数 或者 一个 风格 指数， 它 就 相对 靠谱。 我们 也 大量 看到 这样的 案例， 上海 的 别墅 第 21年 21年 的 最高点 就是 整个 指数 最高点， 21年 七月 是 真实的 涨 上涨 很大 的。 即使 最近 有 回撤， 但是 它 依然 是在 过去 一轮 大幅 跑 赢 普通 资产 的。 当然 这个 提醒 是 非常 重 要的就是你 不能 看看 着 一些 悬空 资产 价格 很高， 就 按 他的 那个 浮动 资产 去 买入， 你 要 按 最近 一段时间 的 成交 去 比对。

与 之 对应 的 我们 来 聊聊 D 资产。

机场 内涵 比较 多哈， 但是 它 有一个 普遍 的 特性， 就是 它 在 地板 上。

它的 底层 因子。

是 顾名思义， 天 是 最高 的， 就是 帝王 龙王， 那 地 就是 最低 的， 就是 它 地板 上 大家 可能 看 都不 看 一眼 地板 上 资产。 比如说 低 单价、 低 总价、 低 估值、 低 预期、 低 共识， 对 吧？

这 一类 资产 你说 出来 的 一个 具体 的 产品 形态。

它 有 很多很多 形态。 比如说 整个 西部 是 低 资， 你 能 想象 乌鲁木齐 作为 一个 新疆 的 省会 二线 城市， 没有 它的 存在感， 它的 房价 居然 是 大概 9000不到 1万。 很多很多 江南 案例， 像 整个 西部， 乌鲁木齐、 银川、 汉中， 就 我 刚刚 说 的 西北， 然后 西南 很多， 像 其实 重庆 也 算 一个 了。 虽然 重庆 的 公司 很高， 但 它 单价 很低。 西部 是 一类 低 资产 业态， 里面 的 老 破 小 是 低 资产 板块 的 最低 价格。 文 旅 是一种 低 资产， 大家 对文 旅 是 极度 嫌弃， 然后 价格 也 非常低。 刚刚 说 总价 可能 40到60， 换 一句， 但 价 可能 不到 1万。 公寓 也是 低 资产， 没错， 大家 觉得 狗 都 不买。

他们 还有 哪些 共性 呢？

除了 这个 低， 这是 他们的 名义 形态。 但是 在 挖掘 一层， 他们的 租息 都 很高， 所以 这是 它 第二个 特征， 它是 高 租息 资产， 就 我 刚刚 说 的 所有的 因为 它的 总价 足够 低， 它 最近 表现 出了 一些 资金流入， 就 表现 在 趋势 上 就是 抗跌。 所以 它 其实 租售 比 相当 的 高。

因为 它 定价 低。

所以 它的 租售 比高， 定价 低， 且 它 最近 有 真实的 购买力 的， 它是 有 放量， 我 才会 关注 到 它。 老婆 小 基本上 是 城市 的 1.5倍。 就 比如说 上海 1.5 的 租售 比那 老 破 小 基本上 乘以 1.5就 2.3， 基本上 这个 水平。 像 成都 普遍 在 两个 点， 老婆 小 基本上 可以 做到 三个点 以上。 公寓 如果 是 二 三线 城市 的 公寓 可以 做到 6到把 文 旅 刚刚 说 了 4到6， 我说 一下 租售 比 的 概念， 就是 租金 回报率。 我们 讲 毛 租金 回报率 就 毛 租息 就是 一年 的 租金 年租金 除以 近期 的 成交 总价， 不是你 的 成本价。 有 很多人 会 认为 这是 成本价。 我 十年 前 买入 租车 比例 巨 高， 我想 的 是 最近 的 成交价， 就是 租金 回报率 的 概念。

很 好玩的 一点 是 今年 开始 红利 风格 在 股市 里面 也是 非常 跑 赢 的， 它 有 很高 的 相对 收益。

所以 形成了 共振。 红利 其实 也是 过去 公积金 碰 都不 碰 的对 吧？ 所以 就 挺 有意思 的。 因为 它 低 共识 恰好 是因为 它的 低 共识， 所以 它的 趋势 可以 走到 持 虚 性 很强。

有 句 话 叫做 多 空， 不是你 的 态度， 是你的 持仓 吗？ 当你 有 大量 投资 的 时候， 甚至 满仓 的 时候， 你 这是 空军。 你是 空军， 因为你 能 做 的 只有 要么 不 卖， 要么 就 卖 O K 你 没有 再 买入 的 能力。 但 如果 你是 没有 投 村 的， 你就是 多 军， 这个 好 有意思， 叫做 多 空 不是你 的 观点， 而是 你的 持仓， 持仓 决定 了 你的 多 空 态度。 所以 大家 最近 这 段时间 的 悲观 不是 政策 能 改变 的。 就 不是 说来 一个 政策 我 就 瞬间 翻 多， 我 已经 满仓 了， 我 怎么 我 注定 是一个 要么 持有， 要么 就是 空军。

这也是 我 前面 说 的 那个 抱团 股 的 堰塞湖， 都是 知名 基金经理， 都是 大规模， 都在 核心 资产 那 挤 着。 你说 怎么 卖 他的 那个 规模？ 大规模 卖出 肯定 是对 这个 定价 有 冲击 的， 大家 都 不能 卖， 然后 都 创下 了 可能 仅次于 08年 那 一轮 的 第二 大 回撤， 全 卡 在 那儿， 股民 也 特别 闹心， 因为 大部分 都是 20年 21年 买的， 这几年 被 集体 干 成 P T S D 了。 大家 说 那 我 死 挨着， 但是 真相 就是说 你 挨着 他 这个 事儿 也 没办法 解决。 因为他 不 崩掉 的话， 它 仍然 是 问题， 他 也 不太可能 涨。 这 是你的 观点 对 吧？ 对， 就像 你说的， 没有人 去 申购， 也没有 人 买 了， 那 他 除了 卖 他 也没有 能 做了。

对， 这就是我 为什么 喜欢 低 共识 强 趋势 的 产品。 因为 它 强 趋势， 所以 我 认为 这个 趋势 有 能力 去 延续。 因为 它 低 共识， 所以 这个 市场份额 被 放大 的 持续性 可以 走 很久。 所以 在 这种 赛道 是我 非常 喜欢 去做 的那 我 刚刚 聊 的 天 资产、 地 资产 其实 恰好 就是 这 一类。 第一， 它 有 强 的 趋势， 其实 机会 是 涨 出来 的， 并不是 跌 出来 的当 一个 趋势 走 起来 了， 那 他在 顺时 方向 上 的 延续， 其实 是 可以 自我 发声 加强 的。 这些 天地 资产 也都 是 低 共识， 过去 没有人 在 这 里面 投机， 筹码 也很 干净。

你是 看 趋势 看 技术 的， 就能 不能 再聊 一 聊 这类 资产？ 无论是 天 资产 和 第一 资产 这 两类 资产 它的 筹码 结构。

我 觉得 天 资产 其实 已经 运行 到 中途 了， 它 并不是 一个 前沿 资产。 其实 很多 地方 都 涨 了， 很多 大方 二线 城市 的 别墅 是 平 的， 中 外部 资产 是 跌 的。 但是 像 上海、 苏州， 包括 广州、 佛山 的 别墅 已经 上涨 了。 所以 轻 资产 其实 现在 很 容易 被 认可， 共识 也 越来越 强， 他 已经 走到 中部 了。 所以 我 觉得 如果 是 强 一线 二线 城市， 对于 天 资产 的 建仓 性价比 已经 不是 特别 高了。 现在 筹码 就是 越来越 多人 上车， 他 可能 未来 还会 发散 一段， 但 这 一段 你 要 做好 1年到2年 内 他 就会 反转 的 这个 准备。 这是我 对 天津站 的 想法。 我 现在 比较 关注 的 是 D 资产 了， 地 资产 里面 筹码 结构 比较复杂， 老 破 小， 现在 是 大家 都很 嫌弃， 都在 卖 的， 卖 的 过程 中有 买家 在 收， 你可以 看到 成交量 在 老 破 小 这个 总价 段， 成交量 的 放量 是 巨大 的。

我 再 强调 一下， 你 刚才 说 这些 全部都是 跨 区域 的， 跨 城。

各个 城市 都 适用， 对 主流 城市 不是 所有 城市 在 80% 以上， 刚 需 的 成交 占 比是 大幅 放量 的。 也就是说 虽然 大家 对 老婆 小 极其 的 嫌弃， 都要 卖， 但是 是 有 成就 的的， 是 有人 接。 其实 接 的 人 有 很多， 有 喜欢 租期 的 专业 二房东， 还有 一些 专业 交易 的 投机 的 人， 然后 也有 政府 收过来 纳 保， 还有 包括 以旧换新 的 力量。 很多人 卖 不动， 老 破 小 就 直接 换给 政府。

我问 一个 细节 问题， 就是 政府 收房， 那么 他 真的 会 按照 市场价 去 收 吗？

这个 我不知道， 上海 他 没有 这个 政策， 我没有 具体 打听， 但 这 是一个 很 有意思 的 问题。

如果 题目 里面 有 在 郑州 的， 如果 有 知道 的， 欢迎 在 评论 区 补充。

所以 老 破 小的 筹码 结构 现在 是 大家 正在 卖卖 的 人 越来越 多收 的 力量 也很 强， 所以 它 现在已经 在 一 底部 放量 的 阶段， 我 认为 它 其实 离 右侧 并 不远， 他 很有可能 今年 就能 走出 右侧 的 行情。 那 我不知道 政府 的 计划 有 多大 啊， 因为 现在 保障房 的 缺口 很大， 所以 一旦 这个 资产 启动， 慢慢 共识 的 形成， 政府 的 纳 保 难度 也会 变大， 所以 时间 也 并不多， 但 我 觉得 它 离 右侧 其实 很 近 了。 公寓 和 写字楼 这种 地 资产， 它的 筹码 就 更 脏 一点， 而且 现在 还要 在 左侧 一些。 其实 这 一类 的 抛盘 主要 集中 在 开发商 上。 你知道 大家 冲 规模， 开发商 都 冲 规模， 他们 很多 的 企业 有 多元化 拿 地 的 战略， 说白了 就是 购 地。

因为 住宅 是 肉， 商业 商铺 还有 公寓、 写字楼 这种 叫 骨头。 因为 肉 太好 卖 了， 21年 太好 卖 了， 所以 政府 都 会给 开发商 设置 严苛 的 条件， 就是你 要 拿 10万方 住宅 配货， 一样 必须 给你 2万方 的 骨头。 是， 那 开发商 那个 时候 也不 计较 OK， 反正 算得 过来。 那 现在 的 情形 就是 肉 没 那么好 卖， 骨头 就 更 没人 要 了。 是， 所以 最近 出现 的 事情 就 这 两年 开发商 在 大量 的 往 外 丢 这些 非 住 就是 非住宅， 也 叫 滞销 资产。 这 一类 资产 现在 的 抛货 量 非常 的 大， 核心 的 货， 远郊 的 货 都有 大量 的 公 邸 的 公寓、 写字楼， 还有 商铺 车位。

因为 它的 价格 基本上 过去 一年 跌 百分之三四十 的 货 非常 多， 所以 轻而易举 的 可以 做到 什么 租售 比 的 我 都 见过， 六 以上 是 很 容易 拿到 的， 甚至 我见 过 九 的 写字楼， 我见 过 十2的。 所以 这 一类 我没有 看到 太大 的 承接 力量， 不像 老婆 小， 他的 量 并不多， 所以 我 认为 抛 还要 持续 一段时间。 所以 我 认为 他 即使 租售 比 很高， 我 觉得 年内 反转 的 概率 不大。 但是 这 是一个 值得关注 的 资产 类型。 他 现在 筹码 还在 左侧， 我 觉得 文 旅 比 老婆 小孩 要 干净， 他 其实 是 最 接近 右侧 的 心态。 因为 很多 文 旅 是 新产品， 我们 知道 过去 文 旅 掏 了 一堆， 特别是 还 户 还生 掏 了 好多 文 旅 地产。

最近 有一个 很 有意思 的 现象， 就是 第一 没有 供应 了。 我 去 看 文 旅 地产 没有 供应 就 没有 土 拍， 也没有 在 售楼盘， 基本上都 是 二房。 原因 是 做 文 旅 的 开发商 基本上都 死 了， 过去 做 文 旅 的 都 爆 雷 了， 所以 在 这个 市场上 没有 供应， 这是 第一个。

第二个 现象 是 现在 有 一些 新型 的 文 旅， 他们 产品 力 是 非常 吸引 人的， 我 刚刚 说 了 强 运营， 然后 软硬 装修 拎包入住 带 院子 的 洋房 和 别墅。 它 更 像是 次 新文 旅。 对， 就是 新文 旅 形式， 次 新文 旅 这些 文 旅 它 既 符合 我们 现在 的 大 院子， 还有 非常 好的 精装 标准， 还有 非常 舒适 的 人鱼 尺度 和 氛围。 我 觉 对 对 养老 和 数据 命 都 非常 吸引力， 所 这 一类 院子 最近 的 趋势 就是 放量 涨价。 那就 刚刚 看 的 那个 大理 小 院子， 我 觉得 文 女士 这 里面 可能 走 得 最快 的， 所以 我 觉得 可以 高看 一眼 这件 事情。 我们 聊聊 宏观 周期， 我们 可以 不聊 这个， 我看 了 一下 这个， 我 觉得 这个 聊 烂 了。

那 我问 几个 问题， 你 刚才 也 说 了 周期 复现 这个 事儿 吗？ 你 觉得 今年 像 过往 的 哪一年？

我 觉得 今年 不像 过往 的 任何 一年， 我 觉得 2023年 特别 像 15年。 有 一张 城市 周期图， 其实 2023年 大部分 城市 已经 走到 筑底 了， 而且 2023年 的 上半年 还 走出 了 涨价 行情。

而且 二三年 还有。

政策 对 吧？ 是， 然后 我们 接下来 看到 就是 戛然而止。 对， 然后 政策 就 不知道， 就是 莫名其妙 的 延续 了 一年。 其实 到 2023年 2月， 一切 在历史上 都是 可 考 的。 最近 这一年 发生 的 就是 一年 完全 的 停滞 和 横盘 吧。 无论 你看 M1M2 的 货币 的 供应量 也好， 还是 看 各地 的 量 价， 它 都 是一个 横盘 的 垃圾 时间。 这 里面 不是 没有 给你 希望， 它 也有 很多 政策 停停 放放 的。 我 觉得 2024年 不像 任 一年 有 两种 解释 了。

它 甚至 不像 08好像 没有 那么 恐慌 了。

08年 是 很 恐慌 的， 但是 有 两点 不一样， 第 108年 没有 整个 行业 的 处境， 第二个 是 08年 恐慌 的 情绪 不到 半年 很快 就 拉 起来 了。 这 一轮 至少 两 浪 了 吧， 就 W 底 就是 有 第一次 下沙， 第一 下沙 已经 挺 大 了， 直到 我们 去年 11月 路 布克 大门 城市 正式 进入 动， 到 现在已经 四个 月 了， 四个 月都 是 动 的 行情， 所以 这 一轮 的 回撤 幅度 和 深度 都是 创造 了 历史。 但 我 觉得 这个 有 两个 方案 去 解释， 当然 我们 都是 事后 解释。

我 先 说 一下 我自己 的 主观 感受。 因为 我们 11月份 录 的 时候， 大家 确实 是 没有 什么 心气， 觉得 这个 趋势 太 不好 了。 但是 我 今年 尤其是 二月份 到 现在， 我 有 个 特别 明显 的 感受， 就是 它 有点像 今年 2月份 的 股市 的 那个 量化 危机。 我们 说 尾部 风险 大部分 的 表现形式 都是 流动性 风险， 我 现在 感觉 楼市 就 进入 了 这个 流动性 风险。

有点 那个 意思。 而且 量化 危机 杀 的 是以 雪球 还有 那个 对冲 工具 的 微盘 股 为 代表 的那 一类。 今年 下沙 其实 就是 华东 和 华南 的 核心 资产， 我们 之前 也 看到 了 这样的 一个 分化， 其实 西部 还好， 西部 还是 在 延续 22年 的 那种 市场 风格， 就是 每个 月 跌 个 零点 几。 但是 华东 目前 真的 是 杀出 了 带 血 的 筹码 这种 感觉。

然后 流动性 风险 体现 在 楼市 里边， 就是 买家 推开 洽谈室 的 大门， 他 手里 边 拿着 把 30米的 砍价 大砍刀。 具体 的 微操 问题 我 还想 请教 你。 一 我 感觉 包括 我看见 另外一个 同行 说， 现在 感觉 预期 毛 没了， 就是 卖家 随便 说 一个 价格 买家 必 砍， 没有人 会 觉得 真的 到底 了 就 一定要 再 杀 你 一刀。 这就是我 主观 感受到 的 所谓 的 楼市 的 流动性 风险。

你看 上 一轮 是 08到14年 六年， 这 一轮 从 15年 算 起， 15年 到 现在 九年。 我们 这 一轮 从 21年 7月到 现在， 应该 是 调整 了 三年 不到， 接近 三年 是 历史 之 最， 也是 幅度 之 最。 但是 我们 别忘了， 从 15到18年 的那 轮 上涨， 它 也是 历史 之 最， 时长 之 最、 幅度 之 最， 所以 它的 结构 很 完整 的。 今年 最 恐慌 就是 华东 和 华南， 这也是 动 的 是一个 市场 的 状态。

刚才 我想 拉 着 你 讨论 周期， 你 表现 的 有点 重复 疲劳 了。 但 我 还是 想 问 你， 多 空 或者 是 宏观 周期 和 房产 之间 的 互动关系 到底 是 什么样 的？

在你看来 宏观 周期 和 房产 的 关系 是什么？ 房子 只是 货币 的 计量 形式， 在 中国 就 已经， 尤其是 房产 周期 就是 货币 周期， 或者 讲 中国 的 经济周期 是 由 房地产 周期 决定 的。 因为我 做 过 M1和 房子 和 股票 的 回 测， 其实 我们 做 的 所有 波段 都是 货币 的 波段。 就 货币 的 上升期 我们 才有 波段 可以 做。 无论 你是 创业 去 融资 还是 做 房子 的 股票， 其实 他 都 是在 做 货币 那 一段。

所以 其实 也很 好 解释 为什么 过去 两年 房子 没有 行情。 因为 你看 M1就 知道 是你 去 看 M1 减 M2， 也就是 货币 活化 指标， 你 就 看 得很 清楚 过去 两年 是 没有 货币， 也就是 这个 风 是 没有 来 的， 风 来了， 那么 一定 会有 一个 承载 的 标的， 我是 认为 货币 的 运势 来了， 要 有一个 标的 去 承接 这个 运势， 至于 这个 标的 是什么， 是 房子、 股票 还是 什么， 它的 主要 标的 是什么？ 取 水池 到底 在哪儿？ 房子 里面 到底 是 哪些 风格 和 主线， 这个 是在 微观 里 我们 去 找 的。 但 从 宏观 来讲， 它是 跟着 货币 走 的， 就是 M1 减 M2 在 今年 三个月 其实 已经超过 了 去年 12月， 所以 在 这 三个月 其实 有见 底 的 迹象。

你 看到 了 小幅 的 环比 的 改善。

对， 所以 这个 还要 持续 观察。

这 张 图 我 给 大家 放到 里。

货币 是 最 领先 的。 所以 我们 做 一切 事情， 我 觉得 一定要 跳脱 基本面 的 逻辑。 就是 忘记 说 从 最 微观 的 得房率， 什么 城镇化 人口， 这个 房子 好坏、 地段 的 好坏， 产品 的 好坏， 这些 其实 都 是在 描述 这个 标题 本身 的 风格 状态。 但是 我 觉得 它的 源头 是 来自于 货币 的 量， 它 选择 什么 风格 是 趋势 决定， 不是 我们 说了算。 所以 这个 时候 我 更多 的 是在 观察 和 描述， 我只是 做 这样的 一个 工作 而已。

明白 周期 缭乱 了， 我 觉得 在 这个 时间点 再聊 周期 意义 不大。 首先 周期 我 过去 两年 写 了 非常 多 东西， 而且 我的 观点 也没有 变， 我 觉得 周期 是 一定 会 往复 的。 但是 现在 去 谈 周期 的 往复， 可能 会 错过 真正 重要 的 东西。

比如 新 趋势。

周期 的 往复， 它 到底 什么 标的 会 承接 新的 周期， 在 微观 上 怎么 选 筹 是 更 重要 的。 因为 当 行情 软件 出来 之后， 周期 启动 它是 一个 完全 可以在 周 度 上 观测 到 的 东西， 它 启动 它 就 启动 了。 你 在 没 启动 的 时候 也 不用 去 猜 它 什么时候 启动， 它 不是 一个 需要 预测 的 问题。 他是 我 有一个他 一定 会 启动 的 观点。 然后 等到 他 启动， 我说 OK.

那 现在 可以 做， 就 没有 必要 反复 去 论证。

对我 没有 必要 说 为什么 一定 会 启动 房子， 到底 是 美国 还是 日本。 这些 我不是 很想 回答， 也 不是 现在 应该 把 精力 放在 的 主要 方向。

我们 深入 的 讨论 三个 指标。 最后 我问 一下 大家 非常 关心 的， 但 我 估计 这些 问题 你 也会 有 那种 重复 疲劳 了。 但 确实 好多 人 问 第一个 问题 是我 前面 刚才 说 的， 卖家 推开 洽谈室 的 大门， 他 带着 30米的 砍价 大砍刀， 我应该 如何 应对？

最近 这 两个月 问 的 人 非常 多， 关于 要不要 卖房， 我 有 两 套房， 卖 哪 套房， 以及 我的 房子 会不会 涨， 这 是一个 很 系统 的 一个 问题。 想 怎么说。

你 就 拿我当 成 一个 咨询 的 人。 我们俩 不 认识， 我 现在 有一套 多余 的 房产 想 出手。 此时此刻 我 已经 在 链家 挂 上了， 有待 看 该不该 卖。

是 这样的， 我 首先 会 问 你， 你的 房子 是什么？ 你 先 把 房子 这个 小区 名报 出来， 然后 我会 看你 这个 资产 是否 落 位 到了 一个 主线 资产 的 框架 里面。 比如说 你 恰好 是一个 老婆 小我 就 觉得 很 不错， 租息 很好。 然后 我看 最近 的 量 强度 怎么样， 温度 怎么样， 我会 针对性 的 去 判断。 怎么说呢？

我 举 个 例子， 我 就 老婆 想 啥 都 还 OK 是 这样， 你 报 一个 资产。

我 首先 要 看 这个 资产 是不是 好 资产。 所谓 的 好 资产 就是 它 有没有可能 是 下 一轮 的 主线， 比 同样 资产。 如果 是 的话， 为什么 要 卖 呢？ 因为你 要 卖 的话， 接下来 你 要 买的 还是 这 一类 资产。

不是我 是 老 破 小， 我想 置换 到 自新， 因为我 是 居住 目的 的。

对我 就 很 痛苦。

这个 很 正常， 因为 会 我 还要 谈到 置换 的 问题。

对 这个 问题 我 非常 痛苦。 是 这样的， 标准 回答 是， 如果 你是 自助， 你 不用 咨询 我， 你 怎么样 都行。 OK, 我 回答 的 所有 都 继续 投资。

但是 我 就 想 咨询 你， 因为 现在 我的 那个 账面 浮 亏 已经 难以忍受 了， 我 就 想 找 你 做 下 训练。

不， 我 一般 会说 这个 故事， 你 会 发现 有 很 有趣。 从 量化 的 角度 来看， 现在 是 冻， 当然 就 冰冻的 行情， 21年 我们 就要 废。 就是 在 最难 卖房 的 时候， 大家 会 绞尽脑汁 去 想 怎么 把 我的 房子 卖掉。 有 很多 战术， 什么 装修、 家 中介， 像 PUA、 311这种。 在 最 不好 买房 的 21年， 大家 想方设法， 无论是 开发商 想办法 拿 地， 想办法 勾 地， 谈 政府 怎么 去 绑定 产业 去 拿 地。 对于 买房 的 人， 最难 买房 的 时候 怎么 去 挨家挨户 去 搞定 房源， 怎么 去 打 新， 怎么 去 军团 式 作战。 然后 你 回过头来 看， 在 废 的 时候 买房 和 在 动 的 时候 卖房， 他 都是 一样的。 就是你 在 问 怎么做 之前， 先 问 这样 做 对不对？

我在 做 现阶段 最难 的 事对 你。

在 选择 现在 最难 的 事情 做， 你 想 在 最难 的 事情 中 拔 得 透彻， 做到 最好。 其实 这个 努力 是我 个人 认为 如果你 身体 都 健康 的 情况下， 是 完全 没有 必要 的。

然后 吊诡 的 是， 最难 的 事 恰恰 是 现阶段 最 符合 人性 的 事。 说实话 我自己 主观 微观 上 的 一些 观察， 就是 大家 真正 破防 的 是因为 本来 我 没 那么 着急 卖 的， 结果 回 想起 了 二三年 的 认房 不认 贷 出台 的 时候。 那时候 量 还 小小的 突突 了 一下。 好， 那个 时候 我 稍微 吸收 一下 不 卖， 然后 我每 犹豫 一个月， 我 都 经受 了 巨大 的 账面 的 亏损。 这种 连续 的 连岳 的 巨大 的 账面 亏损 的 杀跌， 让 我 现在 特别 着急 想 买。 因为 可能 对 大家 来说， 我会 预期 说 下个月 是不是 又要 亏 几万？

大家 都 经常 会 站在 过去 一段时间 银行 线 上去 看， 很少 去 站在 周期 的 历史 相似 的 点 去 考虑 这个 问题。 因为 对于 动 的 这种 行情， 在历史上 回 测 下来， 基本上 就是 每 一轮 就是 底部。 而且 他 就是 大概 不到 半年， 现在已经 四个 月 了， 就 最多 不 超过 半年 的。 这样的 水位 它是 没有 办法 维持 很久 的。 首先 在 这个 阶段 其实 是 不应该 讨论 卖 的， 因为 最 适合 卖 的 其实 是 费， 或者 到 这个 转行 的 刚刚 初期 那 段时间。 那 它 现在 考虑 卖 在 周期 上 它是 不成立 的。 但是 一旦 你 关注 这个 麦， 你 就会 被 过去 一段时间 的 波动 所 扰动， 情绪 就会 被 挑动。 所以 你 就 很有可能 会 做出 错误 的 决策。

很 吊诡 的 就是说 大家 都说 选择 大于 努力。 就现在 我 觉得 这 是一个 非常适合 这 句 话 的 一个 的 窗口期。 就是你 在 努力 做 最难 的 事情， 然后 你 试图 胜出 这场 游戏， 你 试图 在 更 早 的 时候 把 自己的 房子 除掉。 我 觉得 这个 时候 可能 恰恰 是我 刚刚 说有 两种 投资者， 可能 是 价值 投资者 最 喜欢 买入 的 这样的 一个 时刻， 因为 他们是 带着 大刀 过来 砍 的 人。 因为 这种 流动性 可能 在 每 一轮 可能 7到10年的 周期 里面 可能 有。 且 其中 一次 上一次 是 14年， 再 往前 08年， 可能 这就是 价值 投资者 最 兴奋 的 时刻。 但是 对于 趋势， 投资者 可能 还是 在 等。

我喜欢 这个 答案。

所以 我 觉得 问 怎么做 之前， 你 先 问 对不对？ 其实 就是 接受 现在 市场价格， 你 接受 上 一个 成交价， 然后 你 接受 现在 的 趋势 你 就能 卖掉。 其实 这个 并不是 什么 多难 的 事情。

就 用 你 之前 的话 就是 挂 卖 衣。

对， 挂 卖 衣 然 很难 接受， 但是 这 就是现在 的 市场 条件。 我 觉得 成交价 是 等于 挂牌价 乘 折扣率。 我 目前 观察 到 挂牌 边际 价 其实 回撤 的 幅度 还是 有序 的。 像 大城市 每个 1%， 小城市 可能 西部 的 0.5% 左右。 你是 说 折价 对 吧？ 没有 就是 不 挂牌价， 就是你 在 经纪人 网站 上能 看到 的 挂牌价， 它 其实 变动 并不大。

但 现在 最 恐怖的鬼故事， 折扣率 在 大幅 放大。 就是 所有人 在 卖房 的 时候， 所有的 小区 接受 的 流动性 是 不足 的。 所以 之前 可能 15% 的 大砍刀， 现在 是 30厘米 甚至 更大 的 看到， 所以 折扣率 现在 是 巨大 的。 接下来 大 概率 会 出现 的 事情 就是 流动性 会 被 改善。 至于 怎么 被 改善， 是 被 政策 还是 更大 的 买方 力量 承接， 我不知道， 但是 一旦 这个 流动率 恢复 到 历史 的， 不用说 5% 的 中位数， 可能 恢复 到 30% 的 水位， 它 就会 恢复 到 15%， 甚至 10， 它 就会 有一个 成交价 的 10%到15% 的 真实的 成交价 的 涨幅。 所以 接下来 我的 观点 了， 我会 认为 这个 折扣率 会 在 年终 的 时候 恢复 到 一个 正常 的 水平， 所以 这个 时候 真的 卖房 是 最难 的 事情。

也是 不太 理智 的。

我 认为是 这样的。

买不买 是 个人 判断 的 问题。 如果我 还要 买， 其实 现在 你可以 成为 推开 门 手 里面 拿着刀 那个 人我 是不是 可以 看一看 你 前面 提到 那些 新 主线 的 产品。 如果 他在 我的城市 里 有 的话。

我 觉得 现在 的 买法 有 两种。 我自己 买房 是 左右 做， 但是 我 现在 比较 坚定 的 推荐 买 右侧。 对于 我 这种 相对 比较 短线 的 模式， 为什么 一定要 买 右侧 呢？ 我 觉得 接下来 走势 可能 会 是 这样 一个 情况， 这是 纯 观点， 就是现在 下沙 最 猛 的 华东、 华南， 就是你 刚刚 说 的， 像 以 南京 为 代表 的， 接下来 可能 会 出现 折扣率 的 大幅 改善， 就是 真实的 针刺 性 的 成交价 可能 会 马上 回弹 到 10%到15%， 这是 很有可能 的。 但是 边际 挂牌价 它的 走势 应该 会 持续的 疲软， 很难 在 短时间 内 被 扭转 这个 趋势。

边际 挂牌价 对， 就是 它的 边际 挂牌价。 即使 折扣率 收 起来， 它 这个 大 的 趋势 很难 直接 掉头 往 上。 因为 它的 筹码 抛 压 还是 很大 的， 底部 的 换手 还需要 时间 去 把 它 洗 干净。 但是 与 之 相反 的 西部 就是我 刚刚 说 的 一系列 天地 资产， 其实 他 现在 折扣率 已经 很 平稳， 没有 那么 恐怖 的 针刺 型 的 折价。 所以 未来 一段时间 可能 会 出现 华东 的 成交价 大幅 上涨， 它是 属于 那种 针刺 形 的 消失的 上涨， 西部 不会 出现， 但 西部 恰恰 是 边际 挂牌价 会 持续的 走 好， 然后 开始 走 趋势 右侧 的 这样的 一种 情形。 所以 目前 的 买法 有 两种， 一种 是你 对 这种 大砍刀 特别 兴奋， 你 就 可以在 这个 时候 去做 折扣率 的 套利。 但是 在 未来 一段时间 的 长线， 你的 这个 标的 可能 会 跑出 真正 的 主线。

还有 另外 一种 买法， 就是 在 这个 新的 主线 的 右侧 去 顺势 的 去做 那些 主线。 但 这些 主线 的 买法 一定 不是 带着 大砍刀 去 买。 就 拿 我们 说 大理 小 院子， 你 现在 去 买 是 绝对 不可能， 30% 给你 让利， 他 不给 你 加价 就 不错 了。 那 他 一定 是 按照 顺势 的 方向， 它 不在 一个 持续 不断 涨价 放量 的 过程中， 你 接受 市场价 去 买入。 明白， 所以 这是 两种， 我 更 喜欢 右侧交易。

虽然 左侧 我也 做， 就是 左侧 现在 赚 的 更 多是 均值 回归。 对， 然后 右侧 是一个 趋势 延续。

趋势 延续。 对， 是 他是 赚 未来 趋势 发散 的 一个 钱， 前者 就是 赚 那个 带 血 的 筹码 的 那个 折扣率。

反正 这个 听 我们 就 仅供参考， 我们 也都 是 一家之言。 然后 根据 自己 所在 的 城市 自己 看看吧。 我只是 问 一些 比较 普遍性 的 典型 的 问题。 你 在 接触 读者 还有 用户 的 时候， 还有 哪些 比较 普遍 的 问题， 或者 是 比较 明显 情绪。

其实 就是你 刚 说 的， 我 能 感受到 所有人 都在 买房， 已经 没有人 咨询 买房 了。 因为我 觉得 现在 买房 不需要 咨询 你， 只要你 买房 的 比 买房 的 人 还 多。 确实 这 现在 还 敢 买房 的 通常 不是 什么 韭菜， 都是 非常 职业 的。 我 最怕 回答 的 一类 问题 就是我 的 房子 什么时候 涨？ 我 最怕 回答 是 逼 着。

你 去 预测。

因为我 很 清楚 他 问 这 句 话 的 背后， 他 真实的 想法 就是我 想 卖房 我 能不能 卖。 所以 他 问 了 一个 我 没法 回答 的 问题， 就是 有点像 当 你知道 一个 主线 是 什么的 时候， 让 你 预测 那个 主线 外 的 事情 就 特别 耗费 心力。 第一 你 无法 预测， 第二 那个 东西 根本 不在 你的 观察 池里， 所以 它的 涨跌 不好 说。 就 有点 得罪人， 就是 问我 一个 不在 主线 内 的， 因为 就 没法 预测， 因为我 并不 关心 它的 走势， 我 当然 也 更 无法 预测 这个 走势。 明白， 但 我 觉得 现在 置换 是 不择 时， 我 聊 的 好 碎。

置换 也是 很 典型 的 一类 问题 了。 放到 现在 可能 就是 首先 你 这个 置换 真的 要 完成， 因为你 同时 扮演 了 被 砍 的 那个人， 然后 你 也 扮演 了 砍 人的 那个人， 所以 折算 下来 未来 看 磨损 不会 很大。 但 就 怕 你 现在 被 砍 了， 然后 你 去 砍 人的 时候 又 犹犹豫豫， 还没有 要 砍 人的 目标， 那 就会 比较 吃亏。

我想说 什么 呢？ 我 觉得 这个 好 难说 清楚， 我 尝试 说 一下， 就 比较 难说 清楚。 就是 所有的 买卖 决策 其实 都是 机会成本 的 决策。 你 要 卖 这个 房 的 一个 理性 的 原因 是 这套 房子 未来 一段时间 的 收益率。 你 想 卖掉 的 房子 未来 一段时间 收益率 和 你 想 买的 资产， 哪怕 是 现金， 现金 就是 0% 的 收益， 和 他的 一个 对比。 所以 它 其实 是一个 机会成本 的 问题。 好 来说 确实。

是 短期内 一定 预测 不准。 对你 这个 机会成本 就是 无法 判断。 如果 真的 判断 了， 那 到底 是 买 还是 卖 也 对你 来说 也 不成问题 了。 你来 问 不就是 判断 不了 吗？

对， 是 无法 判断， 但是 你 能 做 的 是我 自己的 两种 判断 方法。 第一个 从 周期 上 判断， 在 周期 的 底部 是 它的 反转 的 机会 是 很大 的， 你不知道 什么时候 反转， 具体 到月 你是 无法 预测 的， 还是 深 V 还是 圆弧底 都 很难 预测。 但是 越 到 中期 的 底部， 其实 就是 被 越大 的 时候， 是 它的 反转 的 可能性 就 越大 的。 也就是说 你的 机会成本 其实 是 变大 了。 这 是从 周期 的 角度。

然后 从 趋势 的 角度， 其实 是 指导 置换。 有些 标的 现在 在 涨， 有的 标的 现在 在 跌， 有的 标的 在 大跌。 那 未来 一段时间 的 机会成本， 在 涨 的 标的 A 是 大于 在 跌 的 标的 B 大于 在 大跌 的 标的 C A 大于 B 大于 C， 那么 逻辑 上 你 卖掉 C 换 A 这个 置换 角色 在我看来 是 OK 的。 因为 A 现在已经 在 涨 了， 我们 现在 就 处在 周期 的 底部， 有可能 往上升， 周期 转。 那么 一旦 往 上 转 的话， 根据 趋势 的 理论， A 的 上涨 会 被 发散， 它 有可能 会 大 涨 或者 领涨。 那 B 它 现在 微 跌， 那 有可能 止跌。 那 C 它 在 大跌， 那 从 趋势 的 角度， 它 有可能 是 慢慢 从 大跌 回到 中 跌 或者 微 跌。 基于 这个 理论， 我 卖 C 换 A 这是 完全正确 的。

哪怕 我 承担 了 一定 的 磨损。

而且 可能 还 不行， 你 肯定 要 承担 磨损。 因为 C 在 大跌。 是啊， 所以 卖 C 换 A 这个 逻辑 是 对的。 如果你 不 卖 C 那么 C 的 位 来 一段时间 他 还是会 跑 会 跑出 A 对， 所以 你 会 失去 更大 的 机会成本。 所以 他的 逻辑 就是 谁 强 换 谁， 然后 置换 不择 时， 随时 要 做 这个 事情， 而且 每隔 一段时间 强 的 A 又 可能 跑出 C A C 是 不断 的 互换 的那 在 这个 时间点 我 肯 卖 C 或者 但是 这里 有一个 最大 的 悖论， 就是 这 特别的 反 人性。 它的 一个 实际情况 是， 假设 你 有 三套 房产， 第一套 房产 假设 是在 涨 的， 我们 就说 A B C 你 有 三套 A B C 最 该 卖 的 不是 那个 你 挂 出来 就 有人 承接， 就 有人 卖， 而且 带 砍刀 给你 买的 这种 是 A 的 特点。 因为 A 在 涨， 所以 不可能 带 30% 的 砍刀 砍 你， 你是 很 轻而易举 的 挂 出来， 就 有人 问 就 把 它 卖掉 了。 但 这种 资产 是 最 不该 卖 的， 最难 卖 的 就是你 挂 出来 都 无人问津， 或者 别人 来 问 给你 一个 你 无法 承受 的 价格， 这种 是 C 的 特点， 其实 最 该 卖 的 就是 C 放在。

股票 里 也是 一样。

在 任何 时候 都 这样。 我 并不 鼓励 大家 在 现在 冰冻的 时点 去 卖房， 但是 在 任何 时点 都是 这个 逻辑， 就是说 我要 持续的 把 手里 最 不好 卖 的 卖掉。 我在 去年 我的 卖房 的 逻辑 是 这样的， 我 去年 只 卖 了 一套 那个 说说 的 置换。 假设 我 有 五 套房， A B C D E 我 全部 挂 出来， 然后 谁 先 问 就 谁 先 咨询 价格， 愿意 出价， 然后 这个 价格 我 还能 接受， 我 就 把 它 下架。 A B C D 假设 有人 问 A 的 价格， 我 说我愿意 95% 的 你的 挂牌价 我 就买， 而且 我 还 觉得 还 不错， 我 就 把 A 撤掉， 我不 卖 A 了， 市场 说明 A 不该 卖。 接下来 B C D E 再 有人 出价， 我 再 把 B 删掉， 最后 他 留 的 那个 人我 直接 自 砍 一刀 卖掉。

我 觉得 我问 到了 一个 好 问题。

这 是我的 方法。

他 能 帮 很多人 破除 心魔， 尤其是 现在 这个 状态。

这就是 叫做 汰 弱 留 强。 这是我 觉得 置换 的 办法， 而且 置换 是 绝对 不能 择时 的， 你 不能 因为 C 在 大跌， 等到 C 涨 的 时候 我 再买。 因为 那个 时候 A 已经 涨 得 更 多了， 你的 机会成本 已经 大大的 缺失 了 合理 的 请 溢价 金， 这 不一定 对， 因为 按照 目前 的 延长线 来看， 因为 现在 在 左侧， 我们 现在 并 不在 右侧， 是 只有 很小 一部分， 像 刚刚 说 的 一些 小 院子 在 右侧。 在 目前 这个 时点 卖掉 不买 是 对的， 但是 你 一定要 保证 它 进入 右侧， 你 要 赶紧 买回来。 OK 或者 你 哪怕 不 买房子， 你 有 更好 资产， 有 相同 的 逻辑 还是 话。

一家之言， 仅供 大家 参考。 但 我真的 觉得 他 能 安慰 到 很多人， 因为 这 真的 是一个 很 典型 的， 很 符合 人性 的 这个 想法， 对 吧？

那 这个 解释 好 难， 我想 写 篇文章， 不知道 能不能 讲清楚。 你知道 我 文字 表达能力 很差 吗？ 这个 要 讲清楚 其实 很很 复杂， 而且 操作 起来 很 得罪人。

我 觉得 我 给你个 思路， 就 比如说 A B C 我们 可以 给 它 画 三条 走势 线， 你 挑 一条线 在在 底部， 你 把 那个 底部 放大， 然后 我 用 那个 走势 线， 可能 大家 会 一目了然。 C 可能 还要 继续 下 杀。

但是 A 已经 开始 找 了， 做 个 思维 实验 的 感觉。

对对对， 可能 这样的话 可能 更 直观 一些。

我也是 跟你聊 完， 好像 这样 讲 的 还 比较清楚。

对， 蛮 好。 还有什么 想 补充 的 吗？ 没什么。

置换 是 可以 随时 做 的， 它是 不 讲究 周期 的。 但是 对于 杠杆， 对于 自己 仓位 的 把 控， 其实 要 严格 尊重 趋势 和 周期。 周期 底部 一旦 进入 趋 右侧， 你的 仓位 其实 可以 加起来 到了 相对 周期 的 高点， 或者 趋势 开始 转 弱 的 时候， 就是 应该 把 仓位 下降， 这也是 比较 反 人性 的。 因为 当你 陪伴 了 整个 下行 周期 的 过程， 一旦 有一点 反弹， 你 就 想出。

套牢 盘 的 心理活动。

是 我们 之前 也 聊过， 恰恰 是 最 需要 加仓 的 时间点。 可能 做对 一轮 后面 就会 比较顺利， 但 一旦 做 错 一次， 你 可能 要把 这个 纠正 过来 会 很 艰难， 会 很 难受。

这个 我 特别 能 共 情人 只能 从 成功 中 学习， 成功 只会 在 失败 中 加深， 失败 还 这么 得 叫。 因为 很多 事儿 你 不做 过 你 也 不会 信我 甚至 觉得 可能 很多， 比如 07年、 15年， 大家 在 什么 品种 上用 什么 方法 赚 到了 钱会 决定 他 后来 的 路。 对， 但是 现在 问题是 大部分 人 进来 了 都 接触 到了 政治 正确 的 巴菲特 式 的 价值 投资， 长期 持有。 其实我 就是 很 讨厌 的 一点， 大家 的 价值观 过于 单一， 以至于 你 把 很多 流派 玩法 视为 外交 邪说， 这些 其实 不太好 的 面积， 希望 能 给 大家 客观 的 展示 一些 多样性， 但是 我们 不为 准确性 负责。 OK, 谢谢 尼克， 谢谢你 之前 调侃。 我说 每次 和 我 录 节目 之后 都 是个 好消息 发生。 我 之前 老 说 我说 你 不要 往 我 身上 压 归因， 但是 现在 这个 行情 大家 心情 都 太差 了。 我 主观 的 希望 这次 录 完 我们 这 期 节目， 还能 像 吉祥物 一样， 能 憋 出来 一些 好消息。