工商星期二｜不買房當房東2.0！年投報率40%、聯盟系統化的包租實戰班ft. SAND理想好居執行長陶迪
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哈囉大家好,這裡是瑪利歐陪你喝一杯,我是瑪利歐好,週二瑪利歐陪你喝一杯上線,是為什麼呢?這當然就是我們的工商服務時間啦跟大家解釋一下,過去幾年有許多喜歡我們節目的聽眾一直在增加另外也有一些廠商希望跟我們能有進一步的合作

那除了口播稿跟 QA 形式之外呢偶尔我们也会有这样子完整的一集希望透过轻松聊天的方式来提供听众觉得有收获的内容不定期的时候呢在礼拜二我们就会有工商星期二的特辑

在这个工商星期二当中我们会访谈赞助厂商相关的专业人士我们一样会用很认真的态度来研究这个人并且跟他聊天讨论相关的专业话题跟议题绝对不会是因为工商服务就非常非常的置入因为我们希望这个节目呢对于听众来说依然是有收获的

另外不用擔心原先的瑪莉歐陪你喝一杯訪談不會改變也不會中斷依然是每週五晚上上線如果你有任何想法也歡迎到我們的 Facebook 粉絲頁 IG 或 Apple Podcast 或 Spotify 留言給我們也歡迎寫 email 給我們喔我們今天的來賓是 SAND 理想好居的執行長陶笛他是最近網路上非常活躍的包租教母

从 2016 年开始经营包租贷款的模式不晓得各位有没有听过包租贷款这件事我自己是因为做媒体的关系所以很早就了解到政府开始推包租贷款的规划不过相信很多听众可能还是有一点模模糊糊或不是那么了解所以今天我们就先请陶迪跟大家分享什么是包租贷款

另外我也很好奇,為什麼陶笛會開始走上這一行他說他在 2012 年的時候去上海發現在上海的租屋市場非常的混亂租屋過程極度的痛苦後來在中國工作的時候也加入了一間跟租屋有關的新創公司於是在 2016 年回台之後也決定在台灣經營這樣子的商業模式我們今天聊了很多包含了他在學子文創開的包租先修班跟包租實戰班內容各自包含什麼

还有他在过往经验当中什么样的房子比较适合去做包租什么样的适合做代管另外什么样的人适合上这样的课程而在这个课程当中又能学习到什么样的内容如果你对于不买房也能当房东这个想法有兴趣也想试着打造自己的第二收入不妨考虑看看陶笛现在正在开设的课程哦欢迎收听马力欧陪你喝一杯汁工商星期二让我们先欢迎陶笛

欢迎来到马力欧陪你喝一杯我是马力欧我们今天的来宾是陶笛跟听众打个招呼 Hello 听众朋友大家好马力欧好 我是陶笛好 陶笛这个我们今天要谈的是租屋管理这件事情是那这个是我其实非常好奇因为我妈妈有一个房子然后她几年前她退休的时候她想要搬就是她想换个地方就对了所以她决定把她房子出租出去 OK

然后租没多久呢就有这个包租代管的人联络他然后那我那时候就很鼓励他说对你就交给人家吧因为我觉得有人可以帮你处理好这么多但我觉得那时候很多人这个大概是五六年前的事情了

那时候包租贷管才刚刚开始可能还没那么熟悉所以有些人听到可能会有点说这是不是诈骗听不懂听不懂是什么意思那时候我们还要跟屋主解释说就是类似物业管理对对对然后他就听不懂他就打电话给我他就问我说包租贷管是什么我那时候因为我们做媒体接触新的东西比较多所以我那时候就跟他解释说大概是怎么样的东西我觉得这不错你把东西交给人家

比较方便啦我觉得它就是有很多方便的事情但是我相信还是有很多人不知道所以可不可以先稍微跟我们讲一下就是包租贷款如果你们要跟这个屋主解释的话你们会怎么解释这件事情呢是包租贷款其实它

大部分人理解就是说我把房子我可能没有心力管它或者是屋况有一些问题我也不知道怎么处理所以我希望有一个专业的人来替我管理它照顾它不过包租跟贷款它这两件事情其实它在业务的执行层面是不太一样的一个模式那包租比较好理解就是所谓的二房东

只是说现在政府随着租赁专法推出之后他就也希望鼓励我们有大量闲置的房子可以释出到租屋市场所以如果你愿意委托给专业的管理公司的话也会有一些税负优惠的减免等等

那所以现在二房东这个名词呢它等于是已经让它有一个正名验名正身的过程因为以前比较暧昧不明或者是过去大家可能对于二房东比较是一个贬义词那也因为过去的法规其实没有这么的清楚那所以现在包租贷款在租赁专法的

推动之后呢才开始经过这些年其实它还是一个蛮 baby 的产业因为租赁专法是 2018 年才正式上路到现在其实大概不到 10 年的时间不过这些年已经真的有越来越多的房东开始理解说原来就是我有一间房子可是我觉得不知道要怎么好好的找人照顾它那现在有一个多的选项这样子

所以就是会这样跟房东解释就对了那作为这样子的从业人员你当初是怎么样开始踏上这一条路的呢

其实因为我大概 2012 年的时候我去上海那我那个时候一开始到上海的时候也经历过一段非常非常痛苦的租房子的过程事实上我在台湾从求学时代开始也是一直租房到现在我还是租房子的那

那只是说上海对比台湾台北的租房的那种黑市的情况其实是更加的痛苦我觉得十倍有吧因为那是一个更野蛮生长的一个环境所以那个时候你在网路上面看到的那些刊登的租屋广告大概十个里面有将近八个其实都是钓鱼广告都是虚假的广告也就是说

仲介放的这个广告然后他只是为了吸引你跟他联络他取得你的联络方式之后呢他就会推其他的可能是更贵或者是其他他想要推的物件给你所以那个找房的过程非常非常的心累所以我那个时候其实就有闪过一个念头

是说如果有机会的话我有没有可能有一天可以做一些改变租房市场的事情结果刚好那个时候我就真的因缘机会进入了一间房地产的它算新创公司的企业去工作那为什么说它是新创企业因为当时的即使是中国的那个环境里面跟台湾

早期也是很像就是说我们会认为房子出租就是我要拥有产权我就是应该要买一间房子之后我才可以变房东但是那个时候我们在做的事情就不是这样子做我们那个时候是认为说

我们不需要拥有这个房子可是我们可以协助不知道怎么管理的屋主来管理并出租他的房子所以我们是大量的去跟屋主签一个比较长期的租约然后再出钱帮他把房子重新整理之后再出租那

对于屋主来讲等于是我们是他的租客然后我们是长期稳定的租客所以他就可以很省心那所有面对租客麻烦的事情全部都交给我们所以我在那一段时间才真正进入房地产然后学到说原来房地产不只是只有买卖这样子的模式其实是可以透过

所谓的内容经营吧就是好好的去把房子整理好然后我们去把整个租房的体验做好就可以借由这样子的管理方式去赚所谓的经营财那这个经营财其实它是一个可以带来非常稳定的现金流的方式 OK

所以就是从那时候在中国的时候就开始做这件事情那回来台湾之后大概什么时候开始决定要继续做这样子的我是 2016 年回到台湾那个时候台湾还没有租赁转发这个东西所以我回台湾之后我又回到了台北然后又再经历了一次那个找房子租屋的过程我这时候又发现说我离开了台湾这些年之后

台湾的租房环境好像并没有太多的改变就是我们还是可以看到房子都是破破的旧旧的然后屋主也认为说这样就可以了反正你们就是租房子的人就委屈一点有什么不可以大概就是这样子所以我那时候才开始想说好那我

我就实验看看就是我在上海那个时候学到的所有这些商业模式的知识可不可以也在台湾去把它尝试起来所以我就开始了这样子一路从一个人开始去改造公寓然后去实验之后我发现的确这是一个市场现在的缺口

那所以我大概做了两三年之后刚好政府也推动了包租贷款这样新兴的行业所以就一路做到现在这样 OK 所以在这个过程当中你觉得它的困难点是什么就是你从事这一行然后在推动这些东西人才的缺乏人才的缺乏我觉得有点像是

现在各行各业都很缺人才其实包租贷款也不例外就是说因为现在的世代就是大家在找工作的时候没有这么的愿意他一定是朝九晚六然后就是长期的待在一间公司里面去工作可能更多年轻人期待的是说

我实现我的收入的同时我可以享有更弹性的时间上面的自由我甚至我宁愿去打很多份工然后有很多元的收入我也不愿意困在一间公司里面那所以我觉得包租贷款业当然一方面是因为这是一个非常新兴的行业所以我们现在在包租行业里面所有的人才那

基本上他没有太多的潜力可循就是说所有的管理的模式其实大家这些年都还在摸索的一个阶段那所以我当时从上海回来之后我是把当时我们在中国已经实验的比较相对成熟的一个模式带回台湾

所以我后来才开始有开课那我开课的一个最重要的目的也就是因为我认为这个市场只有当越多人去投入的话它才有可能去加速它改变的速度因为靠我一个人一间公司是不可能实现这件事情的然后我们现在这个包租代表行业其实

在执行的人其实还是有非常多是研习过去房仲业里面的人在里面他们因为其实包租贷款你现在如果你本身就是房仲那你现在要做这个包租贷款业务你无非就是在你的营业登记上面多加一个这个项目而已对但是做法有改变吗其实没有我们的很多人

这个做法还是沿袭过去传统房仲的那一种我快速地把房子租掉那就没事了成交成交了就大概是这样但是租客的体验他们不是很不是他们所擅长的事情那我们现在想要做的就是改变这件事情因为你想

现在房价这么高那其实大家都认为说哇已经真的很难买房所以我们现在每个人租房的时间都是一直在延长的对吧我们从可能大学我可能就已经在开始外面租房子现在

你一辈子租房的时间可能是 20 年甚至是 30 年更长的时间那这么长的一个租房的周期可是大家却觉得很痛苦我要痛苦二三十年在忍受租房的这个市场各种风险跟不确定性吗所以我认为说这里面是有非常大的一个进步的空间所以你刚刚讲那个人才的缺乏那主要来讲

就是说要做什么事情就是比如说你们今天要训练他或要教他大概是怎么样的一个情况呢好我们在做包租单案业务的时候基本上我们会分成简单来讲四个环节就是第一个步骤就是说我们必须去

说服屋主让他理解说如果你有一间闲置的房子空在那里那你把这个房子交给专业的管理公司有什么样的好处他可以为你带来什么那我们会帮你做些什么那我们的管理模式我们会帮你的房子重新翻修成什么样子这是第一关我们要去跟屋主做沟通的部分那

假设屋主同意了那接下来我们作为一个假设是包租的情况我们会跟屋主开始签约签约之后就进入一个长期的租约那接下来所有的事情就是交给我们来帮他处理所以我们会进入设计装修的环节那整个房子整理好之后我们就会开始招租然后一样我们会带看接下来就是

房子的维护还有租客的管理所以大概分成这四个环节那所以这里面每一个环节它都涉及到非常多的不管是沟通技巧或者是税务法律的相关知识然后甚至是你对装修或者是修缮类的知识

对那所以我会说包租贷款它如果你从传统定义上去想它你会认为不就是 PO 个广告然后租客来就贷看然后他好了付定金就签约但事实上不是的事实上我刚刚举例的这四个环节已经是非常简化那当中如果我们再去细猜的话我刚刚举例的这些不管你是法律的知识甚至你可能还要一些财务的知识

所以它其实是一个蛮复杂的一个专门的学问所以这个过程当中等于是你们跟屋主签约然后之后访客其实是直接对你们就好了是的没有错 OK 所以它等于说你们可以提供包含的服务啊或者是有一些问题啊什么什么都是由你们这样子的呃

公司来处理就对了没错没错不过我补充一下包租跟贷款我一开始说这两个其实跟屋主合作的模式其实是不一样的包租就是二房东就是我跟你成租这个房子但是贷款的话不太一样是说贷款是我只是屋主的一个代理人那我帮屋主找到租客之后这个租客的合约还是跟屋主签订那只是

租客之后有任何问题是找我那我会协助屋主来处理所有比方说租客跟我说什么东西要报休那我会把我会先帮他做一些判断然后这个如果产生一些费用我需要去跟屋主沟通那屋主同意我就帮他把这件事情处理完那我

我收取的是租金的管理费作为我的服务费这样子的 OK 所以等于说你们两种的商业模式其实是有点不太一样就对是是是 OK 所以所以其实后面刚刚房仲讲那种蛮多在后面这一块就比较偏代管嘛

他们其实没有真的去承租这个房子传统的房仲来讲其实他们是所谓的代租代租对他不一定有代管的成分在里面 OK 所以代租的这个业务是说我只是帮你找到租客嗯

就是仲介的身份就跟买卖一样就两清了那我帮你找到租客之后就不关我的事情了这个是传统的房仲如果帮你找租客的一个模式所以呃代租跟包租代管他事实上在行业的分类也是不一样的嗯

OK 好那所以这个现在有这个课程就是你刚刚讲说其实你希望有更多的人可以来投入这个产业然后才可以让这个市场更健全然后所以你的包租先修班跟包租实战班这两个课程学子文创出的这两个课程

你会怎么样去规划这样子的课程可以跟我们说一下就大家来这边上课可以得到什么样的东西呢先修班跟实战班那基本上就是入门跟进阶的一个差异那先修班的部分基本上我会先让大家去认识说我们在做包租的时候基本上会分成哪一些的步骤

跟流程然后在这几个流程当中我们需要去注意哪一些的事项跟基本的一些技巧

但是到了实战班之后就是会包括每一个环节的再去详细拆解举例来讲就是说我今天去看房子的时候我怎么评估这个物件它是适合包租还是它是适合代管那我们去让屋主理解的这个说法有什么样的不同

那再来就是说我们在跟屋主签合约的时候有哪一些跟一般租客不一样的地方那对于我们二房东来讲那我们又怎么样签订一个对双方都有保障的租约以及跟屋主在

协商的这个过程当中他有非常多的所谓谈判的技巧吧就是说因为到目前为止虽然包租贷款已经开始普及化就是大部分屋主开始刻意理解了但是当然

好

甚至在装修设计的环节会具体落实到说我们现在要把这间房子拿来做包租的话你现在要出钱帮屋主翻修房子你要怎么开始

有哪一些事情基础工程是我们一定要处理的可是我们怎么样在这么有限的一个预算里面去达到最基本保障安全性然后又兼具美感功能性的这样子的设计出来那我们的家具还有家电设备我们要怎么采购那我们要怎么样去理解现在租客真正的需求因为你会看到现在市场上大部分 PO 出来在招租的房子

我不知道就是听众有自己在租房子你会发现其实还是有非常多的房子你光是看它的家具配置然后这个房子你就怎么看都觉得怎么这么不合理怎么会这么不合理就是大概

大概就两种极端一种是它如果是中国无旧房子那你还是会看到很多大量的屋主不想要他不用了可是他又不舍不得丢的家具放在这个房子里面那你怎么说服他去把这些家具给处理掉对

我们不一定是会就是劝他丢掉而是的确我们会看到有很多屋主他在出租房里面放的家具是非常珍贵的甚至是那种黄梨木的石木家具一张椅子就十几万了也有那我们不可能说服他丢掉那可是作为我们的角色可能就会去协助他找个其他的地方或者是协助他卖掉或者是有其他的地方可以去放这样子

对那要不然另外一种极端就是它是新房子那屋主也看起来就是有花了一点钱整理过可是为什么因为现在小宅化我们的空间明明就这么小可是他却塞满了家具塞到就是你觉得你走路都没有地方可以走了这就是

这就是现在市场很普遍的一个现况所以我尝试去教我的学员说你今天作为一个房东的时候其实你如果自己也租过房子你应该要站在租客的角度去想

如果今天是你租这个房子到底什么东西是你需要的什么是不需要的所以事实上我们现在在出租房里面给到的所有的家具或配置其实我们也在做减法就像我们现在装潢现在的趋势大家都知道也在做减法就是我们不会再像三十年前那样子装潢我们就是满屋子全部木做天花柜子都做得满满的你现在会看到

因為現在裝潢的成本也非常高然後我已經花這麼多錢買房子了好不容易買到對不對所以很自然的大家也想在裝潢上面節省費用所以減髮裝修是現在的一個主流那的確我們在出租房裡面除了硬體在做減髮我們的家具我們的布置品都在做減髮為的是什麼就是

我们让更多的空间保留给租客让他去因为他需要自己的空间去发挥你让他可以去想象他住在里面的生活到底是会是什么样子对

我觉得刚才你讲一个很关键的东西就是说你们去看的时候怎么样判断他值不值得我们去投入如果说他今天你看出他的高潜力别人都没有看出来那当然我们这边可能就比较有更高的机会有一个比较好的价钱或比较好的服务所以你这么丰富的经验当中有没有什么是可以稍微可以跟我们分享一下就是看房子也好或是判断也好你用什么方法吗嗯

以我们包租的角度来讲我们大概有两种情况会觉得比较不适合包租但是可能更适合代管的情况

一种叫做屋矿超好一种叫做屋矿超烂这两种极端都不适合做包租那什么原因呢就是你去想象一下今天一个屋矿超好我讲的是拎包就可以入住的那一种那屋主可能都已经花钱装潢然后家具什么都是很高级的都新的这个时候作为包租的角度因为

我们包租在这里面的价值事实上就是去处理屋况比较不好的房子借由重新整理之后才可以让他租金产生溢价空间加值对加值之后这是我们赚的部分然后租客也同时获得一个更好的居住的品质可是当今天这个屋况已经没有任何我可以再去处理的没有加值没有加值的空间了所以这种情况就不太适合做包租而且

它其实就可以直接丢到市场上面直接出租了那这种情况我就会建议如果你只是希望有一个人可以让你省心那我们就用贷款的模式就可以了那另外一种物矿超烂为什么也不适合因为

屋况烂到某一个程度的时候是会造成我们翻修的成本大幅提升所以很可能我们因为我们的租金也是有天花板的我们的投资可能没有办法回收所以这种情况可能也就没有办法去投入来做包租所以通常你们要做包租的

呃 时候比如说你们会预算大概怎么抓嘛就是说如果学生今天要翻修啊要整理啊大概比如说是用比例吗比如说要租金的可能你们抓啊这个可能可以租三万所以就用一个比例来换算还是用什么方法呢

因为台湾的租金每一个地区它其实都是有一定的行情在的它其实没有办法因为我今天投入了 300 万去装修我就可以租到 10 万块超贵的租金那事实上市场没有办法地域性还是影响比较大就对应该说市场上我们的租金它就是大家有一个负担能力的上限在那里

他跟你投入多少的资金去翻修没有关系就是你屋主愿意花多少钱翻修跟我有什么关系他顶多就是在一定的这个行情带里面去让他增值但是他还是有一个天花板是

所以我们是这样评估的就是说一般来讲一间 30 坪左右的公寓三房这样子我们都会尽量尽可能控制在 50 万左右去把它做完

但是有少部分的情况屋况可能还有更多需要处理的地方那可能会超过一些但一般情况来讲我们都会控制在这个预算里面那如果还需要更多的预算去处理更复杂的一些结构性的问题这个时候我们还是会再回头去跟屋主商议说因为我们如果要帮你处理掉这个装修的部分

可能在租金的成本上面可能也要再打折否则这件事情就没有办法通常这种长约会签多长啊

因为我们会投入资金所以我们一般来讲会希望在五年以上最短三年三年其实蛮短的三年的时间的话其实很快对就是某一些情况之下它屋况不算太差那我们的投资的成本可以控制在其实蛮多情况我们可能控制在二十万以内就做起来也是有的那这种情况我们是可以接受到三年但一般来讲我们都会往五到十年去谈嗯

嗯因为五年至少比较比较稳一点啊是五年十年可能都更好啦因为这个三年真的我觉得听起来真的太短了因为很多时候如果假设我们花了几十万去投入房子的整理之后那屋主和

很快租约就到了然后屋主之后如果决定不再续约的话那我们的资金也没有办法回收就跟开店很像就我今天开一间店我绝对不会想要签个什么一年约两年约我今天装潢都花下去了对开餐厅然后一下装潢可能上千万都有的一定要签长约对啊然后签个一两年然后他就说那我们要涨价了那真的很恐怖

好 我知道你有一个这个 ASMDSAND 住居管理联盟这是一个什么样的单位可以跟我们稍微说明一下吗因为我自己的租房品牌叫做 SAND 那我另外成立一个叫做 SAND 住居管理联盟那这个联盟大家可以这样理解就是说我们是聚集了一群

在租房的理念上面比较接近的房东们然后我们对于租房的品质有一定的标准跟追求所以我们聚集在一起然后提供市场上比较好的一些优质的房源给大家所以里面都是房东或二房东还是都是房东里面都是包租代管业者哦

OK 了解那另外我们看到说这个租屋 3.0 租屋 3.0 又是什么样的意思我常常会讲的就是一个故事就是说我认为台湾的租房市场它经历过 1.0 2.0 到 3.0 的进化阶段那 1.0 的阶段就比较像我们刚刚前面开场提到的一直到

台湾现在有包租贷款之前台湾的传统的租房市场它就是处在一个非常非常凌乱的一个状态就是很传统然后大家都觉得你租房子就是这样子咯那我烂烂的房子也可以租不需要任何的整理大概就是这种状态战国时代吧这样子然后

到了什么时候进入 2.0 呢大概就是我 2016 年回台湾之后然后我带着全台湾各地的很多的学员一起开始我们来做租房环境的一个再造工程所以

现在其实大家也才可以开始慢慢发现说你打开租房网站有越来越多的房子它是经过整理的然后也就是我们这些年包租贷管业我带着大家一起在做的事情所以基本上 2.0 的时代就是说大家已经开始认知到你房子要出租美感其实它是一个要件重要的那所以

设计在房子里面作为一个加值的项目这个已经是现在的一个普遍的认知了甚至我们已经影响到了传统的房东因为以前房东认为说我烂烂也可以出租后来我们大量的去改造房子之后反而他们就开始发现说不行耶这样子人家都这么漂亮我都会住不掉所以也带动了很多自己在出租的屋主也认同说

对我房子应该需要好好的整理一下我要修缮好我要有一些美感我的房子才会被租客请来那么 3.0 是什么呢是因为美感这件事情已经是大家普遍的认知了所以接下来房地产未来十年的走向我认为是

设计跟美感它会变成只是基本它不再是哇你好棒哦我会因为这样子就租你的房子而不是不是这样而是租客会认为说

你出租房要有一点布置要有一点基础的整理是基本吧大概是这样那 3.0 我们能够再去做的事情应该是除了产品本身的改良我们刚刚讲的美感带进这个空间都是在讲产品我们把出租房叫做产品

除了产品本身的改良应该经营方式也要进行改良不是说我花钱请人装修房子就没了就这样可是租客实际住进去之后他还是会常常发现为什么我的房东有这么多的霸王条款对对不对然后我为什么还是住的这么的不舒服即使你给我非常高级的装潢我还是不舒服为什么这是经营模式的问题所以下一阶段是

我们应该是所有的业者或者是房东都应该要去更重视所谓的经营方式这件事情嗯

那当然我认为他还有个趋势就是租房他会真正开始进入专业化也就是说今天你你作为房子的屋主可是你不一定要亲自管理你的房子对这是一个开始专业分工的时代了你就是应该把房子委托给专门的公司来去做处理所以我们行业的标准才有办法建立起来所以他的经营的

改变会是什么因为你刚刚讲说就是我们在讲第三 3.0 其实就是在讲经营方式的一个转变嘛那会跟现在差异性或者说刚刚讲的一些霸王条款啊等等就大致上来讲你们现在看据来说租赁转法推出之后事实上它在租房合约的规范上面已经

对于租客端已经给到非常多的保护了所以现在对于租客的保障比起过去其实是多非常多的可是为什么我们打开网络你还是可以每天看到有这么多的租房纠纷那原因在哪里就是因为没有沟通清楚就是即使我们的法规放在那边可是大家都知道

法规是一件事情可是彼此的认知是另外一件事情就是即使我们合约签订了可是如果我们都没有认真读合约我们也不理解合约在讲什么或者是我们在签约的过程当中其实没有一条一条真的仔细的去沟通然后达成双方的共识那纠纷还是会出现嘛我举个最简单的例子就是

很多租客会抱怨说我跟屋主讲什么东西坏掉了他都不修那屋主为什么不修有时候其实是因为屋主他在想的事情是我已经租你很便宜了不是就这些事情应该要你自己处理不然我当初租你那么便宜干嘛他心里想的是这个可是就是没有讲出来

然后他以为租客已经认知到了可是租客显然他也没有 get 到所以我们未来要做的事情就是怎么样让所有的资讯是透明的特别是我认为现在的租房世代的人我们所谓的 Z 世代他们现在是主力的一个租屋族群的话他们非常重视一件事情就是所谓的资讯透明

你一开始有没有讲清楚你一开始就没讲你凭什么现在要求我他们非常重视这件事情那即使是像我有一些学员他自己本身是法务他对法律是非常懂的可是他实际执行之后他还是会发现哎

今天租客就是他不爽他跑去投诉然后到了投诉那边因为碍于现在租赁专法的关系他对租客是相对保护的所以大部分的结果还是会以业者赔钱收场去结束这件事情好那所以回头去想那为什么他自己懂法还是会有纠纷原因就是在于说可能一开始的沟通没有讲清楚所以也会跟着去

改善改良这个流程叫做我一开始在签约的时候我能不能好好的跟租客坐下来我们一条一条的过合约把这件事情厘清你真的理解这一条在说什么好我们双方都同意我们再进行就是举其中一个什么叫做经营方式的改变这件事所以这样听起来最容易发生纠纷的就是

维修吗维修修缮这一块吗这个是蛮普遍然后第二个最普遍发生的是押金拿不回来

对这可能当然当中也有一些认知方面的问题存在但押金拿不回来就是已经要结束了嘛就这个租约差不多要结束的时候才会发生这样的事情其实我觉得押金拿不回来这件事情也是为什么现在租房它应该要变成一个真正去机构化专业化去经营的一个模式嗯

你去看大部分跟房东有纠纷或者是所谓押金拿不回来

很高比例都是发生在个人房东就是因为他本身对于法规其实认识也不是很健全所以你会看到很多跟个人屋主去惩住才会出现说很多的霸王条款可是在我们包租业者这边我们是必须使用政府的所谓定型化契约的所以他会相对比较有保障

然后双方的认知也会相对比较清楚因为我们就会好好的去跟租客说明所有的条款 OK 好那当然这个我们还是回来讲一下这个课程所以你觉得谁或是什么样的一些

在观望的人他们其实很适合来上你这样的课程然后上完课之后会有什么样的变化或者是可以开始做什么事情吗我认为包租贷款它非常适合就是你今天希望建立副业或者是增加第二收入的人对因为前面有提到说我们包租贷款在赚的是一个稳定的现金流因为租金是一个

我认为它比起任何你的股票的利息收入等等其他投资相对来讲它是都算是一个非常稳定的收入

那第二个是说包租贷款它可以赋予你时间的主导权也就是说你今天要做这件事情你不必然是需要全职投入的你其实是有办法在兼顾你的家庭兼顾你其他的主要事业的时候来兼职做的事情它是可以透过这样的方式所以你会得到一个非常弹性的自由度

去分配你自己的时间然后它的回报也是相对非常立即的因为它的回报很直接就是你今天有没有把你的这个房子

作为一个作品好好去做好它那如果这是一个好的产品租客就会租下它你就会有租金收入所以这个回报是非常直接的所以我会觉得说它可能会比很多的创业项目来讲它的进入门槛是比较低的那特别是以房地产这个行业来讲如果你以投资的角度来看的话

大家都会以传统上认为说我投资房地产就是我要先有几百万的投期款我去买下一间房子才有可能发生嘛但是在包租贷款这个行业它的起步门槛就不需要这么高因为我们刚刚提到

我们一间房子可能 30 万 50 万我们就可以启动这间房子开始有租金的收入回报进来了所以它相对的资金起步门槛也是非常低的又假设你今天你是一个已经对于你现在工作很厌倦了你本来就在思考我想要出去创业那假设你手上本来就有一百万的创业资金你在想我到底要做什么行业来做创业

我觉得包租贷款其实是一个相对好入手好入门的一个行业好那有没有什么比如说学员的一些例子可以跟我们分享吗因为你刚刚讲就是说可能适合想要有一些第二收入啊或者说时间弹性啊这样子或者说想要做一点自己的创业但是可能一开始的创始资金没有那么多的那有没有一些什么你经历过带过的学员一些例子或故事可以跟我们分享的吗

我印象比较深是我有一个学员他本来是在一个电子公司上班的那他是一个产品经理然后那个时候他的生活呢大概就是朝八晚十一天啊这种状态每天几乎都是这样就是都没有在休息所以他已经是一个非常身心俱疲的一种状态了所以他

他的目标只有一件事情就是我要尽早离开我现在这份工作我真的实在是太不想要继续我很不喜欢所以他后来来参加了我的课程之后呢他是一个非常有执行力跟行动力的人就是他上完我课之后就非常非常积极的开始去找房子然后跟房东谈所以

他起跑速度其实也蛮快的所以他上完课之后大概第二个月他就启动了第一间那第一间当然他因为你在没有任何经验的情况之下相对来讲你需要点磨合期执行的时间会比较长我指的执行时间是指比方说他在装修上面没有经验所以需要一点时间去学习

那第一间基本上它就是在一个打底练功的过程到了第二间之后就会开始熟练所以速度就会加快所以它是台北市所以在台北市基本上我们假设投入一间房子我们平均是抓 30 万的一个整理的费用我刚刚讲最高到 50 大概普遍来讲平均是 30 万

一个月大概的回报就是扣掉我们要付给屋主的这些租金或是其他成本之后一个月可以回报两万块钱我们大概是这样子所以他启动了第一间之后基本上他的第二收入其实就已经增加了差不多两万块这是台北市的情况不过在其他地区的话大概平均一间市也可以增加一万到两万之间的一个这样子的收入

那所以他就启动了一间之后其实他就发现说这件事情其实是适合他做的其实他对一些布置啊那些采购家具其实他是相对有想法的所以他就继续哦他没有因为第一间启动他就停下来所以他后来大概花了半年的时间左右他做了三间第三间然后他就跟我讲说

我做到第三间的时候就突然发现我的第二收入事实上已经超过我的第一收入了就是他的租金收入已经 cover 掉他原本上班的薪水所以这个时候超开心他决定说我终于可以辞职了他就变成从本来是兼职的状态转成全职的状态来全心投入包住代管这件事情 OK

对那所以像这样的学员例子其实蛮多的因为我大部分的学员都是从这样子的状态坚持开始都是从坚持开始所以我大概 90%以上他们都是上班族的学员对那还有另外一个我觉得比较特别的例子是有一个学员其实他他本来就有出租的经验但是他做的是 Airbnb 他本来是做日租的

可是呢就是 COVID-19 一来有没有哈哈哈哈

那个生意量就雪崩直接归零直接是归零因为他本来做三间他有三间房子然后是做 Airbnb 好的时候他一个月其实收入大概也有十万块钱他其实蛮舒服的问题就在于就是日租的这种形态他会跟着旅游的淡忘记非常的明显然后再加上你投入的

维护成本其实是非常高的为什么因为你每天都要打扫每天都要去接待客人所以他也是几乎把所有时间都投入在这件事情他几乎没有其他任何自己的时间所以他也是非常非常累的一个状态然后再加上这个疫情期间他就开始意识到说这件事情好像没有这么稳定所以他来上我的课程之后

他就把他的这几间房子全部从 Airbnb 下架全部改成长租形态的就是一年一千然后租给上班族这种形态我当时也很好奇啊因为我一开始听到他做 Airbnb 收入不是也不错吗后来他才跟我解释说他觉得

风险太高太不稳定了就是你看到一个月十万那是好的时候啊可是就是淡季的时候是不是就收入没有这么高所以他现在转成长租之后一年的平均收入算下来其实是比他过去做短租要更稳定的

同时就是因为你一年一千对不对那你不需要去做任何的打扫然后天天在带看这些很轻松所以他多出非常多时间可以陪家人干嘛然后出国旅游就变得非常开心所以我觉得这个就是包租带管我一直在讲说为什么这是一个

我觉得比起任何行业它风险相对低进入门槛也比较低可是它又可以赋予你时间上面自由的一个行业好我们今天非常开心邀请陶迪来跟我们分享这个包租贷款这个行业那我也更理解这个不买房也能当房东这件事情是怎么样能够来运作

所以如果你對這想法有興趣也想試著打造自己的第二收入的話不妨考慮在這個學子文創上面到底有開課剛剛講的包租先修班跟包租實戰班都很適合大家可以去上課來了解一下當然也不是說你上完課你就一定要做這件事情但我覺得多學習

是好事情然后而且你如果说真的可以这样子开启你的第二收入或者是被动收入的话我觉得对于所有人想要达成一些财富自由啊或者找你退休啊其实都会有很正面的帮助会加速加速会加速好我们今天非常开心谢谢陶迪谢谢