Deep Dive
Shownotes Transcript
大家好,我是 CK 我是 Jessica 欢迎来到美好生意与我们一起探索商业之美准备好了吗?我们出发咯大家好,欢迎来到这期的美好生意我们这一期的主题是 SKP 所以为什么这一期要聊 SKP?为什么我们要在一个消费涨级的时代来聊 SKP?对啊但是实际上在我们的所有选题里也做了一个
票选 SKP 依然是高票当选榜首大家票选 SKP 的点会是什么对我们也很好奇其实我们之前还是比较纠结的对吧不知道这个话题会不会还有人感兴趣对当然 SKP 对于我们来说
确实是一个让我们感到很好奇的话题之一因为如果现在论全球单体百货商场销售额的话 SKP 是已经连续好几年蝉联全球第一的桂冠了这个信息还是有一点错愕的因为在我的印象中
所谓的电网可能会诞生在比如说像英国呀法国呀或者是美国呀这样的一些老牌的资本主义国家然后整个消费文化也很发达的这样的一个地方但是我没有想到会是在中国北京哎你哪怕说是在中国的上海或者是香港我也觉得好像是一个比较合理的答案但是没有想到是在北京
而且其实即便是在北京高端商场也是非常多的老牌的像国贸商城王府中环王府中环是新开的然后还有一些其他的一众高端商场为什么它是登顶北京众奢宝座对那还是回到我们前面的问题就大家为什么还是票选了它当然在这里面给我们反馈的投票比较多的女性的听众会多一点我觉得这个还是比较好理解的
有可能是只是对 shopping 感兴趣是吧对说不定我们去做一个什么太鼓里啊三里屯的什么的也可能也会被选出对所以可能 SKP 是因为他地处北京然后逛街的时候会经常关注到的比较熟悉的这么一个事物为什么不是说大家即便是在一个消费降级的时代但心中对于消费升级的美好期待还是在的
好吧对这可能也是其中的一个原因但是不管怎么样我们这一期总之我们的选题就是 SKP 了 SKP 它的前身是星光天地我想在北京生活过十年二十年的很多朋友应该都知道它的这样的一个前身那 SKP 本身是 Shinkon Place 这三个英文单词首字母的缩写
星光天地是由台湾星光三越与北京华联 BHG 合资打造的于 2007 年开业开业之后 SKP 的定位它就是一个众奢商场主打一个奢华有钱
主要以国际大牌奢侈品为主,商场涵盖化妆品、腕表、服饰、家电、高端超市、餐饮、影院等聚集了将近 1000 多个品牌,其中 80%以上为国际知名品牌。同时,SKP 还不断引入新兴设计师品牌和限量版商品,通过商场的装饰和陈列,营造出高端奢华的购物环境。
北京 SKP 从 2011 年开始就蝉联国内商场的销售榜冠军 2019 年成为全球评校第二的高端百货评校指的是每平米的销售额
19 年 SKP 就已经成为仅次于伦敦哈洛德百货的全球第二的位置了 2020 年北京 SKP 全年销售额达到了 177 亿人民币约合 27 亿美元首次登顶全球销冠 2023 年北京 SKP 销售额达到 265 亿人民币约合 36 亿美元继续蝉联全球电网的桂冠
那拥有这样的一个辉煌战绩的 SKP 那我们也回顾一下它的前世今生刚才 CK 提到了 SKP 呢它是最初由台湾的星光三越和北京华联合资打造的那星光三越是来自台湾的一个百货集团啊
它也是一家合资公司由台湾星光集团与日本三月百货于 1989 年合资成立它有两个股东方星光集团是台湾历史悠久的知名财团由棉布贸易起家成为台湾纺织业的翘楚之后介入保险金融业 1974 年创办了星光百货娱乐公司
日本三越百货的历史就更加的悠久创办于 1673 年在日本中国大陆香港台湾欧洲和美国有多家分店是日本历史最悠久最高档的大型百货商店之一中方的股东北京华联这个名字和曾经遍布全国主要城市的友谊商场一样都带着浓浓的时代烙印简单来说 80 年代中期三级批发体制逐步取消
百货零售业开始在国内繁荣商务部拨款在 14 个沿海城市开办现代化商场采取同一的名称和标识他们启用的共同名称就是华联
但是这些华联商杀之间互不隶属只是松散的联谊关系共有名称和标识这就是北京华联的由来 2004 年中国加入世贸组织的第四年根据约定中国必须取消对外资零售企业的诸多限制允许沃尔玛加勒福等外资巨头大规模入伙
为了抵御外商的竞争压力 2005 年商务部与国家开发银行确定了 15 家重点培育的大型流通零售企业提供政策性贷款用于基建和重组北京华联位列其中北京华联从成立到现在一直是根正苗红长在红旗下的国资企业那么在合资的时候呢星光三月和北京华联采取了 50 比 50 这样的一个股权比例那其实这样的一个
均分的股权关系已经在很多很多的商业案例中被证实其实是一个非常糟糕的股权结构因为没有一家股东方是独大可以去决定整个的一个决策和管理的
所以星光天地也不例外那么虽然合资之初双方就约定是由台湾团队来负责日常运营但是没有多久就传出了两个股东不和的消息那么在开业后的 4 年也就是 2011 年的时候经协商一致
华联收购了部分星光的股权成为了星光天地的大股东 2015 年的 5 月 1 日呢星光天地也正式的改名为北京 SKP 这就是 SKP 的由来了你看 SKP 的管理团队是纯内资加国资背景的北京华联
那北京华联旗下的其他百货业太像华联商场啊 BHG 超市啊近年来其实也是表现不佳的华联自身也没有运营众设的经验但是它为什么能够将 SKP 打造成全球电网所以我也觉得这是一个非常好的问题那么在研究或者是在搜集 SKP 的这样的一些故事的时候其实我们发现有这么几点
第一点可能从管理团队或者是整个公司的架构来说呢的确 SKP 采取了不同于传统的这种国资啊或者是内资的这样的一个运营模式应该说作为股东方华联给予了 SKP 的管理团队一定的这种灵活性或者是气质的
企业制度上的一些支持除此之外我们知道所有的商业或者是所有的这种百货零售业它运营的核心其实是三个关键的要素也就是人、货、厂所以从人、货、厂的这三个维度上 SKP 也进行了非常专业的调研和前期的设计所以我们接下来也可以看看 SKP 是怎么在人、货、厂这三个维度上
去进行精心的构建达到这样的一个商业目标的好的那我们先来说一下厂吧位置还是位置就这句话是经营百货零售业的一句可以算是金玉良言吧我不记得是哪一位经营大师说的了李嘉诚吧李嘉诚吧李嘉诚对于地产的这个金玉的叫什么金句对是的
那么北京 SKP 坐落于大望路东华茂中心综合体与现在的北京第一高楼中国尊以及央视的新总部大楼大库查还有北京最好的甲级写字楼之一的国茂写字楼银泰中心等共同构成了北京商业氛围最浓郁也是气质上最时髦的 CBD 商圈但是如果我们把时间拨回到 20 年前 SKP 所处的地块
在当时是非常典型的城乡结合部与公主坟汽车站齐名的八王坟长途汽车站就在距离路口一公里远的地方附近聚集的是烤串摊卖烤红薯的小推车等等即使是现在这里也是通往通州方向长途公交车的必经之路
每天晚上人们都会在这拥挤的排着长队想挤上开往郊区的班车赶快回家休息更为重要的是早在 SKP 诞生之前主打高端百货的国贸商城就已经占据了先机成为长安街东延长线的地标之一那么有必要再出现一座定位高端的商业综合体吗 2003 年
北京老发电厂搬迁留下了这块面积达到 15 万平方米的地块由于之前为电厂地块属于城乡结合部周围属于老工业区交通也不是很好同时呢业界对 CBD 以及 CBD 东扩并没有明确的概念
对北京市向东部城区的发展方向也没有深刻的判断与把握但是最终啊操刀 SKP 这个项目的开发及咨询团队认为应当将这块土地的开发价值放到 10 年 20 年乃至更长的时间里去考虑
在这样的视角下只有把它建成高档商业体才能充分利用其地处长安街东部位于北京商业活动氛围较好的朝阳区的优势事实上事后证明定位高端是星光天地崛起的最关键的一步除了区域位上的优势之外做出这样的决定还有很多重的考虑首先星光天地所面临的时代背景是在中国加入 WTO 后国内高端品牌的消费需求迅速增长
但符合国际一线品牌要求的开店场所很少与星光天地一战之隔的国贸商城是北京第一家综合购物中心已经确定要引入 1700 平米的路易维登旗舰店但由于国贸商城内部构造的制约使得其很难再为其他的品牌来开设这样规模的旗舰店了这就使得像星光天地这样的新兴商业项目开始有机会接触到更多的高端品牌
其次,项目本身对高端品牌也很有吸引力大望路是 CBD 区域内除了三环外最宽的车道由于三环是快车道,不适合展示奢侈品门店的外立面那么位于大望路上的星光天地就可以成为 CBD 区域内拥有最佳门店展示空间的商场对于高端品牌来说,商场的层高、展示面等都是影响其选址的重要因素
第三,星光天地位于华茂中心综合体项目里,与之配套的是一座高端公寓,三座 5A 级写字楼与两座高端酒店,所以需要以一种整体性的场景思维去理解和概括星光天地的定位。
由于写字楼办公区内汇集了外资银行等不同行业的经营人士客群可以与未来的商业配套共享这也就意味着星光天地可以放心地把自己定位成主打奢侈品的高端百货我们再来说一下货的方面在确定了世界级精品百货商场的定位之后星光天地在招商上是下了相当大的功夫
为了提供高端品牌需要的奢华感,新光天地把单店面积从 120 到 150 平米扩大至 200 平米,同时留出足够宽敞的中庭面积,给顾客一种宽敞开阔的感觉。采用了两层楼高的外立面设计,方便争取品牌来此开设富士旗舰店,也能给出足够的空间让品牌做外观展示设计。
由于高端品牌都是集团化的,西光天地考虑到 LV 已在国贸商城内开设旗舰店,暂不会在附近开设新店,于是选择了与 LV 分属不同集团的 Kucci 和 Prada 作为领头品牌,同样积极争取 Chanel 的入驻。西光天地于 2007 年正式开业,一开业就引入了超过 900 个品牌。
包括 Prada,Gucci,Chanel,Fendi 等多个品牌的旗舰店主力店其中有约 40%的品牌是首次进入北京市场奢侈品是目的性消费只要汇聚了足够多的重点品牌那么自然就会吸引消费者从当时京城的奢侈品品牌供给来看仍旧是比较有限的因此星光天地汇集世界高端品牌的定位具有某种稀缺性这种认知同样植入给了消费者
那么在讨论完场合或之后我们来看一下最重要的人
虽然作为众奢定位以及丰富的品牌入驻使得 SKP 在一开业就处于业内领先的地位但是中后期它同样也要依靠优秀的运营管理才能维持这种领先优势那么在开业的几年前虽然说股东方星光三月自带的百货基因为星光天地也就是 SKP 提供了强有力的支持但是随着股东方的摩擦不断 2012 年起
基本上就由北京华联在全盘的运营项目了我们前面其实也提到北京华联在 SKP 的运营上给予了一定管理包括架构设置上的灵活性和独立性对所以从 2014 年起北京 SKP 就陆续组建了完整的零售和采购团队招募了包括品牌买手视觉陈列
零售运营等相关的人才将传统百货的经营模式转变为兼具直营采购模式的精品百货公司并加强特许经营的力度积极引进更多的独家品牌入驻那么中国的传统百货店其实我们在前面山姆的这一期也聊过就是有一点类似于收地租的模式百货商场通过招商将一个一个品牌招募进来然后品牌方自行决定我在店面里卖哪些货品
然后根据签订的协议百货店从销售额中抽取约定的比例那么这么做的好处对于百货店来说它是可以当甩售掌柜不用去管该怎么组货然后库存的这些问题但是它的负面其实我们也提到就是它丧失了对于客户的研究对于
购物者的把握同时也丧失了对于品牌方或者是产品供应方这样的一个就是作为销售渠道在中间产生这种信息增值的部分但是 SKP 所采取的买手制效仿的是欧美百货的这种经营模式它是偏直营的以目标顾客独特的时尚观念和趣味为基准挑选不同品牌的时装饰品珠宝
皮包鞋子以及化妆品等进行组合这样使得 SKP 的风格相对固定通过货源的引入来增强用户的粘性那么这样一来其实通过良好的这种用户粘性也反过来使得 SKP 对于大牌有更高一些的溢价权更容易引入高奢品牌的限量款或者是全球首发款
甚至如果顾客有需求还可以非常有针对性的去进行采购那么买手制毫无疑问加大了商场的运营力度以前是甩手掌柜货卖不掉这个是品牌方自己的库存但是在买手制下商场运营团队需要对采购商品的盈利和库存全权负责
但这样做的好处也是显而易见的一方面通过加大对用户的研究提升了商场对于用户需求或者是用户调性的把握另一方面这些需求反过来又带来了商品的差异化或者是商场对于供应方的这种溢价权然后可以更好地提升用户的体验第三
它还可以很好的提升商场自身的盈利能力除了限量款外 SKP 还通过买手店引入了许多在国内目前还没有专柜店铺的设计师品牌包括 JW AndersonMM6Rick Owens 还有像很火的亚历山大王等等那么北京 SKP 官方数据显示近两年 SKP 国际品牌首发率占中国市场达到 38%左右
其实在和一些身边的朋友交流就是他们在逛不同商场的感受时也会有不同的朋友就是不约而同的提到这一点他们会觉得 SKP 的货很全还是很新以及他会把同样的品类而不是品牌放在一起这样在逛的时候我就可以一站式的或者是一气呵成的把所有的东西都给逛完这是他们频频提到的一点
除了通过买手制来实现对于商品的有效运营之外 SKP 对 VIP 会员的促销活动是一直为人所津津乐道的今年 4 月 11 日 SKP 的生日电庆活动为例活动期间当日累计结算满 1000 元计反 100 到 200 元的电子礼金还有品牌日的 10 倍积分积分兑换礼金会员满额赠礼这些优惠活动绝大部分的厂内品牌都是参与活动的
那这个规则出厅可能是没什么概念的我们可以以一个顾客的实际消费来看一下如果他看中了一款 26000 元的包消费完之后通过 10 倍积分和电子礼金获得了 26 万的积分和 2600 元的礼金这部分礼金和积分直接用来购买其他产品买完包之后这位顾客购买了一些美妆 10 付 6600 元获得礼金 1200 元
一波操作之后他会员卡到账 3800 元里金还用积分兑换了 3000 元里金即消费 3.2 万元获得了 6800 元可以直接消费使用的里金相当于打了八折所以 SKP 的每年电庆日真的是
大排长龙就是没有想到一个众奢商场为什么可以排的跟菜市场一样是是是确实还是挺实惠的是真金白银的实惠对是的是的使得国内的很多一些专柜的商品打完折之后其实跟去海外或者是去其他的国家和地区购买的这个价格差不多了是的所以我觉得好感动我有点莫名的感动就是真金白银在送礼对真金白银在送礼不像有的商场就是搞各种有的没的是的
还得算半天所以我们要来回到我们前面的这个问题为什么全球电网会诞生在中国的北京而不是
英国伦敦 法国巴黎 日本东京 中国香港 甚至是中国的时尚制度上海为什么是北京呢为什么呢我们也收集了一些市面上常见的一些说法我们可以讲一讲 然后也来评判评判 这说的有没有道理第一个说法是这样的 中国有庞大的奢侈品消费市场你觉得这个理由成立吗
我觉得他说明了一个大基数但是呢他没有解释为什么是在北京而不是其他城市那只能要去推断一下就北京的这种高净值家庭还是更多一些的对我们首先来看一下中国是不是有庞大的奢侈品消费市场吧嗯好呀对那众所周知随着中国经济的不断发展中国的确成为了奢侈品的消费大国
2017-2021 年中国内地奢侈品市场 5 年内增长了两倍中国内地消费者的消费量占到全球奢侈品消费总量的 22%-24 位列全球第三得益于中国等市场的带动奢侈品集团 LVMH 的老板博纳德·阿诺特也成为了全球首富
同时北京还是全国净资产超过 1000 万元的高净值家庭数量最多的城市有 30.6 万个高净值家庭这个数字是超过上海和香港的位列第一你看实至名归对所以的确中国是有庞大的奢侈品消费市场的并且在中国内部北京应该说从消费
具有消费能力的这个数量来说也是排在第一的所以这个理由是成立的那第二个说法是说那北京 SKP 辐射了整个华北东北西北啊也不光是你们北京的人来买啊那这几个地区的有钱人去香港太远出国也麻烦那就到北京 SKP 来消费了你觉得合理吗我觉得有一定的道理对就虽然上海它是时尚之都
但是整个长三角地区它是非常富庶的像杭州苏州南京宁波无锡这些地方的商业也非常的发达比如说在 SKP 成为国内电网之前其实全国电网一直是杭州本土的杭州大厦所以当地的这些发达的商业业态有效的分流了客流那么我们看香港或者是整个大湾区也同理包括广州深圳等等商业是十分发达的消费者的科学项目非常多但是放眼
华北地区就可能是就是可选项太少对吧整个华北整个东北支撑起了北京 SKP 所以我觉得这个这条理由也成立我们感觉也成立了对感觉上是成立的我们没有数据支撑但是感觉上就是散装江浙户都在自己城市就已经满足了需求了
对是的当地还是太发达了就是各地都很就是相对比较平均但不像华北就是或者是东北就是对吧某几个大的核心商圈那还有其他的理由吗哎呀第三个理由是说北京作为中国政治中心呢送礼需求非常强大对
能聊下去吗我觉得从逻辑上是通的只是我们不知道这个背后究竟贡献了多少的消费我们也无从拿到这个数据就姑且它是成立的吧它肯定能起到一个边际上的增强是吧好的不知道这三个原因听众们是否认可或者你们认为还有其他的原因
歡迎交流那麼除了全球電王為什麼會誕生在中國北京之外我們還想了解一下放眼全北京的高端商場 SKP 又是如何打敗了國貿商城太鼓裡王府中環艷莎友誼等等一眾玩家登名北京的重設寶座為啥呢首先我們
看一下北京的商圈分布嘛那不得不说的确国贸商圈我觉得是整个北京从气质上也好或者是从整个的一个氛围感上来说也好作为全北京最高端的这个商圈你是认同的吗
我认同是的而且北京有一种非常强烈的就是不同区域有它自己的气质是的好像可以人格化一样是是是对比如说像北京的西边其实它也是传统上的这种权贵的聚集地吧那么另外随着互联网产业的兴起呢互联网密集的几个区域比如说像海淀的中关村啊然后朝阳的望京啊
它也成为了互联网新贵的一个集中地区对所以其实从高净值人群分布的角度国贸不见得是密度最高的其实集中在国贸的我感觉会像是比如说一些
演艺界的人士因为那边会有电视台啊包括一些节目的制作等等所以我想可能文艺界的演艺界的这些人士会比较集中在国贸会多一点还有金融机构金融机构对尤其是一些外资的机构他们最开始进入北京的时候都会选择国贸所以国贸的整个的这个气质就和我们刚才说的这种互联网什么的就又不太一样对就它高端且时髦对是的那
那西边其实是应该是有消费能力但是好像在消费的对消费的倾向上会比较这个朴实对对对比如说我们其实如果是真正拿如果拿房价来衡量北京这个区域分隔的话我觉得其实万流才是北京的顶号
对对因为房价这个对吧万柳书院大家都知道的但实际上你纵观整个万柳地区的商业嗯它只有一个平平无奇的万柳华联嗯也是就是北京华联旗下的一个商场嗯
但是这个商场里卖的东西它的价位它的品牌就真的和周边这些动辄就是好几千万一套的房子的这个业主的身家毫不匹配就是好低调好朴实那再比如说中关村地区对吧著名的海淀妈妈的聚集地虽然说很有钱家里是很有家底的但是真的很朴实就是
也不化妆然后也不拿奢侈品然后整天天天就是一身零个布包然后冲锋衣布包还是培训机构发的所以感觉是既要有消费的能力还要有消费的冲动对还要有整个的周围的氛围那你比如说像离国贸商圈很近的这个三里屯的地区它就很早很早就一直成为北京的街拍的这么一个聚集地嘛所有的潮人然后最新潮的这些装造然后发饰等等的对
然后第二个原因的话我觉得还是在于稀缺性吧就虽然我们刚才提到了像国贸商城啊太古里啊王府中环这些也是汇集了部分的名牌但是像 SKP 这种它不光是定位重视而且很能往里
砸投入他一开业就引入了 900 多个品牌 40%都是中国的首店那这样的商业体量放在当下来看是依然是很稀缺的那北京其他的商业项目奢侈品可能是整个百货店花龙点睛的一部分
为中产或者是这个广大老百姓吧来去服务但其实有钱人的需求并没有充分地得到满足但 SKP 的出现呢就填补了这个空白对那么除了稀缺性之外它还带来的一个就是排他性就 SKP 的出现
当市场上有了一个这样定位的众设商场之后其实就不太需要第二家了这一点其实在其他的很多城市也有体现以我的老家长沙为例那么目前长沙应该说
人气最旺或者是品牌最全或者是整个商场定位就是最高端的应该是叫做九龙仓下面的国进中心那其实在国进中心开业之前呢长沙已经有多个运营多年根基很深厚的商场比如说像王富锦百货北京开过去了对吧然后长沙本土的这个平和堂啊友谊商店啊然后包括香港新世界百货等等在长沙本地也是扎根很多年但是 18 年
国际中心一经开业它就立刻成为了长沙的电网所以也和 SKP 一样就是在一个集聚了众多商家的大型商场开业之前其实当地的这种百货店它的这种画龙点睛式的奢侈品的供给并不能够很好的满足当地具有消费能力的人们的需求其实很多人
比如说在长沙的话它会南下到香港去购物因为也很近但是当当地的国金中心建好之后丰富的品牌超大的商业体量同时又服务于长沙最高楼的地标性建筑一下子就吸引了当地有消费能力的人们他们的注意力除了虹西整个湖南省的高端消费群体之外它还辐射到了周边的像湖北江西贵州
这样的一些跟湖南挨得比较近的这样的消费人群所以我想作为 SKP 来说它的在整个京城里的这种独一无二的这种独特性也是有很强的红系效应的是的然后呢我们还关注一个问题就是
SKP 是否具有可复制性其实问这个问题是因为其实在早些年的时候 SKP 开新店是非常谨慎的但是在近几年发现它的打法变了它一下子新店开店计划变得很宏大起来对
所以其实我们刚才在聊这些其实你看以 SKB 在北京的这个经营来说它一方面占据了很有利的这个地理环境对吧北京最核心的国贸商圈最时髦的国贸商圈的这个核心位置以及它又在整个京城里面是有它的一个独一性的我们就很想知道它能不能把它的这套打法复制到其他的地方如果说 SKB 占据了北京的这个头筹但是其他的城市它并不是先入为主的那一个
SKP 目前一共在三个城市有开业分别是西安、成都和武汉我们先来看看这三家异地门店的经营情况首先我们来看看西安 SKP 就近五年的经营状况来看 SKP 在西安的异地复制还算是成功的公开数据显示西安 SKP 开业的第二年销售额就达到了 42 亿人并且实现了逐年增长
到 2022 年西安 SKP 全年销售额达到 95 亿元位列西安商业项目销售额第二名仅次于西安赛格国际购物中心可以说是立稳的脚跟虽然大有赶超西安赛格的势头但是西安 SKP 的后续增长空间其实还是有待观望的一方面 2023 年的销售额由上年度的 95 亿元降至了 80 亿元
好逛来反补好买的作用力仍需继续发挥另一方面未来几年像西安的太古里亚万象城等商业项目也将陆续面世尤其是西安太古里亚它与 SKP 同在南门商圈
地铁线一站之隔低密度开放式的商业街区与周边浓厚的历史文化相结合预计会在 2026 年分阶段的落成届时将会与 SKP 形成正面的竞争我来讲一下我的老家成都的 SKP
2022 年的时候是第三家 SKP 成都 SKP 开始试营业这是亚洲最大的下城市高端百货项目引入全球是超 1300 个一线品牌也延续了北京西安的 SKP 好买的属性一战集齐了六大奢牌也就是像奈尔迪奥 Gucci 爱马仕 LV Prada 这些奢牌高端调性应该是满格的
那开业后的程度 SKP 呢,客流不断攀升但是呢,目前我们没有拿到一个详实的一个数据所以后续表现有待观察那我们再来看一看在刚刚过去的 7 月最新开业的武汉 SKP 的一个情况吧
市营业的首日商场内的确是客流如潮几乎每个国际名品门外都排起长队停车场是一味难求除了武汉本地的消费者外还吸引了来自九江郑州合肥等外地顾客前往应该说 SKP 这个 IP 已经有了这个自带 IP 自带光环的这么一个属性了大家就是听到 SKP
好奇或者是奔赴而来对奔赴而来的确是这样那其实武汉传统的商业就非常的发达当地的武商集团啊以及恒隆万象城等早已深耕武汉多年此次 SKP 进驻武汉呢也避开了高端项目聚集的五广商圈而是选择了汉街商圈这也是武汉新型商业的聚集区面向城市新进的高端客群
不過,華潤旗下的商業品牌萬象城也宣布了將落戶武漢
距离武汉 SKP 不到 7 公里那么商业地产圈的人士也预计未来 SKP 与万象城也必将展开激烈的竞争除了四座已经开业的 SKP 外在杭州 广州 沈阳 昆明 霍赫浩特也有多座 SKP 在陆续的建设当中不过伴随着中国经济步入调整期对吧 奢侈品销售额也是有所下降所以它面临的挑战也在增加
对其实说到这一点来说正好我们看到现在 8 月份过去之后其实也有一些地产商业地产的巨头在开始陆续披露半年报了那么虽然我们没有看到 SKP 的数据但是呢 SKP 的主要的竞争者太古地产旗下的这个太古里也是在国内多个城市都有他也披露了上半年的一个经营情况我们来来参考一下那么上半年太古地产在中国内地的
销售零售额是同比下降了 7%具体到项目上北京三里屯太古里零售额较上年同期下降了 4%成都太古里下降 17%广州太古会下降 9%北京宜地港下降 4%上海新业太古会下降 20%
所以从太古地产的数据看到其实目前的一个整体经济环境的变化其实对于像太古里这样的中高端或者偏高端一点的商业项目还是会有一些影响的但是刚才我们从不同地域的太古里的营业额变化也会看出其实在北京的项目好像还好基本上是个位数的一个下降但是像成都广州这样的一些
可能偏二线城市或者是当地的商业竞争比较激烈的地区它的零售额的下降会更多一点对那么我想可能这样的环境各大商家面临的也是一个同样的挑战嗯对是的有钱的还是有钱哈哈哈哈好心酸啊对一下子这个消费力就拉开梯度嗯
那最后一点好呀就是我们其实既然聊了一个 shopping 这样的话题那肯定还是要讲一讲那在 SKP 消费是一种什么样的体验呢我们也去认认真真的采访了一批经常去逛众奢商场的朋友们然后从中选择了一些比较有代表性的发言在这里分享给大家
为什么选逛 SKP 我觉得 SKP 是有几个地方是比较好的它有那个就是它有那个 selected 那个就是它会给你选出一些
小众的品牌但又没有那么小众然后它给你集中到一起像一个超市一样就它那个买手买手的贵对对对就它每一层都有嘛就你卖化妆品那一层它就是卖化妆品的你卖衣服那一层它就是卖衣服的然后它会给你挑出来一些就比较有意思的东西你就可逛性会比较强但是它那种店它通常不打折就东西不打折都很贵因为就比较特别嘛然后
然后除了化妆品化妆品可能还行但化妆品你大概率就也不会就随便往脸上试嘛但是你要买彩妆什么的就去那还是能香水什么之类的就还是能发现一些就挺好玩的东西就它发现性比较好其他商场就没有这个就一个个牌子是的然后第二个就是它货比较全它的那个各种奢品店的货都是比较全的比如说香奈儿啊什么之类的都会比较全 LV 之类的都会比较全
然后反正他们家的 SAR 就也是那种嘛就是肯定也是要看脸色形式的嘛就是要看你是不是有累积消费嘛但在他有一些牌子的货还比较 OK 的时候你跟他逛一圈然后聊一聊然后多试几个他还是会给你挑出来一些就比较适合你你的然后就很容易就种草上了反正就是你不买不就也无非就是被人内给压了
但你只要你没有那么容易被 PUA 你还是可以非常开心的走出来的走入那个店的然后吃的也比较好就 SKP 配套的那个包括 DT51 他们配套的饭店都是比较好的就是你可以就吃的很就很 OK 但又没有那么贵但你要想吃的很贵
它也行的那种店其实 SKP 和 DT51 都是华联的都是华联的就是 DT51 不就是那个 SKP 下面的一个子公司吗感觉是所以你看它里面的饭店还有什么布局什么都是一样的然后 DT51 不也有那个吗 DT51 的那个 Selected 对对对它的那个经营理念还是比较一致对然后它里面的商场布局它是不太绕的
就我可以就这样直接就一圈一圈的就下去它是一个这样的回形嘛但是不太绕的 SKP 也不是很绕其他有些商场就很绕了你找找找找半天然后找不到一个国贸就很绕它算是高端商场里边你觉得就是从购物体验上来讲是最好的吗我觉得算至少我觉得 SKP 是就是但是前提是它的态度确实没有那个国贸东方新天地那么好那么好
但是那种品牌也就那么几家嘛就香奈儿啊 LV 啊什么的就那么几家嘛然后其实 LV 也还好嘛主要就香奈儿嘛可能会有傲气一点嘛但是这种就是你只要忽略这个就其他的我觉得还是比其他商场还好平时喜欢逛街吗喜欢那一般都去哪里逛国贸商城王府中环三里屯还有小胡同
那为什么没有提到 SKP 啊记得说商场里面的人都特别的多然后我觉得他的体验感其实就已经就在人多这件事情上其实体验感就已经很差了然后相比他的话王府中环和国贸商城其实他有的牌 SKP 有的牌子他们其实都有然后但是人非常非常少然后还有一个是
卫生间我觉得就是以及那个就是母婴设施的话其实王府中环做的是最好的他的卫生间超级好因为他有一个就是妈妈的和小朋友的就是在一起那种马桶卫生间所以我觉得这个特别好还有就是他有自己单独的那个母婴的房间可以热奶可以休息我觉得这个王府中环做的最好其次就是国贸嗯
然后才是 SKP 这样就比较重要人少还有那个就是设施卫生间的设施所以你最重视的是就是
要人少这是第一条件要不然就没有逛高端商场的感觉对人少然后基础的一些设施条件要比较好然后另外其实还有一些对就是人少然后卫生间特别特别重要这是高级商场和其他商场非常非常重要的一个区别还有就是我喜欢国贸的点是
它有一个早觉中心就我觉得对妈妈来说也很友好嗯它有带就是娃可以去上早觉然后你可以逛街然后另外一个就是我特别喜欢那家 Ole 的超市然后那家超市也只有国贸商城有王府中环和 SKB 其实都没有嗯它有什么特点这就是有一些看上去很 fancy 的水果面包哈哈哈哈
主要他们家面包就很好吃然后小朋友的肉会在那里买你平常喜欢逛街吗喜欢呀那都会去哪些地方逛没有特别的买东西的目的的话可能会逛两种类型一个是一些比较大的综合的那种商场然后像国贸商城像 SKP 这样的一些然后
还有就是会去逛一些这个相对来说有一些特色的有一些特色的地方然后他可能是某一些类型的
商品的一个专卖的聚集地那种所以这几种的话是没有明确的购物目的的话也会去看看的会去看的 OK 那比如说你刚才提到的一些中和性的商场国贸和 SKP 什么的你逛的多吗逛的还挺多可能每个月去一两次吧那你会更喜欢去哪个
我其实并不倾向于去比较他们俩因为他们两个有一些特点包括有一些品牌的话可能是 A 有 B 没有然后 B 有 A 没有这样子所以我可能可以讲一下我 SKP 我的一些感受我觉得 SKP 的话就是第一我觉得就像我前面讲的我比较喜欢去逛一些综合性的也就是说他那里也有一些
吃的玩的然后包括坐下来喝一点这样的一些这个店铺啊或者是一些这个其他的东西不只是购物对不只是 shopping 而已对不只是 shopping 而已对然后那这个可能一个下午或者一整天在那里这个逛
杀杀时间杀杀时间我觉得这个就是一个很好的一个体验然后我觉得像 SKP 就是很典型的它足够大然后包括边上还有华茂等等这些你可以一块逛然后这是一个然后第二个就是有一些我比较
喜欢或者关注的一些品牌啊然后在 SKP 可能会有比较大的旗舰店也好或者是一些这个嗯我感觉还还还比较聊得来的一些销售吧比较聊得来的一些销售那在那里这个购物的话真的体验还不错嗯对好的嗯那你刚才说到两个各有特点吗那国贸你觉得特点是什么嗯国贸的话我觉得嗯
然后国贸的劳力是我跟他更熟一点这可能是最最主要的原因啊然后国贸的话相对来说餐厅会更多相比于 SKB 来说国贸的这个吃的玩的可能会更多一点然后大概是这样然后相对来说还有一个点我刚才可能没有提到就是两家它的会员体系
跟到对对稍微有一些不一样然后国贸相对来说它的这种电信啊然后包括积分的换礼啊这些呢相对来说会少一点嗯啊然后 SKP 会多一点嗯它运营这方面会多一点所以呢其实这也是很重要的对于消费者的一种吸引啊对吧你购物之后过一阵子告诉你有个电信活动你可以去积分换礼等等这些那 SKP 可能在这方面会有一些
运营的更多一点也会经常抓着人的眼球就过去了国贸的话相对来说可能他更大国贸原则上他的场域更大然后我刚才提到的他里面吃的东西餐厅更多然后包括还有溜冰场滑冰场这样的一些所以他整个会更加的丰富一点然后大概是这样子所以其实还是看
休闲的一个目的吧就是如果是更多的想找一个地方先吃吃完顺便逛逛可能我会去国贸然后包括如果我要去老地时我可能会第一时间去国贸请麻烦顺便买块表对
然后那 SKP 可能更多的是我我可能上午就过去或者是我中午吃完饭我过去我在那里先逛一逛然后 SKP 有一个虽然他吃饭的那个餐厅不是那么丰富啊但是他有一个这个像西餐简餐的一家一家这个他自营的自己的一个品牌嗯
的一个餐厅在 SKP 北京的那个四楼嗯我觉得他家的拿铁很好喝嗯啊所以就是如果不是吃正餐的话我也很有可能就会选择去 SKP 嗯然后在那坐一坐喝点咖啡然后发发呆杀杀时间就像你说的对然后顺便可能逛一逛一些这个我自己比较喜欢的品牌然后看看有没有一些
新的一些这个产品啊或者是跟销售就就聊一聊对大概这样你会觉得 SKP 的人很多吗
看情况总体来讲我觉得还好购物体验的感觉不会觉得环境很嘈杂人特别多但确实在有一些像电信活动的那肯定爆满对最后一两天或者是电信活动他可能有时候会说哪几天是品牌日什么的之类的就是相对来说那段时间人会相对多但是通常
店铺都会有非常清晰的排队的规则然后大家也是有秩序的去排队虽然人多但是有秩序的排队所以不会觉得乱大多数时间我觉得还是比较空间感空间感也是比较 OK 的您过往在 SKP 的年消费金额大概在一个什么水平以及最近一次去 SKP 消费是在什么时候呢
基本上这十多年都在 SKP 逛的比较多吧主要是家里人买一些包包呀饰品啊衣服鞋帽还有就是给别人赠送一些礼品会在 SKP 买吧比较日常的这些差不多消费了三十多万吧我大概琢磨了一下一些包呀什么乱七八糟的但这两年呢就是因为有宝宝所以去的少了一些偶尔呢会跟朋友们一起在那吃个饭什么的啊
明白那 SKP 是你经常逛或者是很喜欢逛的商场吗
嗯对还是比较喜欢的一个呢就是离家比较近然后十多分钟就到了再一个呢就是我觉得 SKP 吧它确实还是品类齐全包括它的就是不同的消费这个水平还包括这个包括男女款的分区而且它的分区做的比较有意思就是同样的二层比如说都是男装那么呢它的这个一线呢它
它就在一线品牌的二楼就是男装然后旁边呢就可能就是二三线的这种男品所以说它的这种归类设计安排都比较好比较这个比较方便让大家转的时候比较有重点而且呢就是每一种东西吧喜欢的东西它挨的都比较近然后逛起来比较省心省力
SKP 的这种品类的划分和其他的商场比如说像国贸或者等等会是一个非常显著的差异吗或者这种差异对于你来说感受最深刻的会是哪几个方面呢
其实国贸商城那边也去过几次不过还是更喜欢 SKP 吧它比较集中再一个就是同类的东西比较集中这样的话而且它的品牌数量足够就是我们会逛的时候会希望这一类的这个东西它足够全我一次就到位了而且本身这些东西它的价格可能在 SKP 和在国贸商城它差不多的没有什么太大的区别
那这样的话在这种情况下我就是一次都能逛全我就会比较方便一点而且呢就是它的这种分区还有包括它的这种就是这种品牌的这种集中度都基本上是比较热门的哪怕是一些二线的一些品牌或者说是国内的一些比较畅销的一些品牌它也很好逛都是集中到非常热门的一些做得非常不错的很有就大家都还是很喜欢去买去逛的
它的面料呀它的这种设计呀都还是受到很多好评的然后同时呢就是 SKP 它的这个饮食文化也很丰富它楼下还有包括楼上它的这种各种类型水平的这种这种饮食包括就是它跟华茂商城这边华茂中心它也是连在一起
那么跟这边呢就是很方便就是吃饭聊天跟朋友聚会一站式的这种聚会加购物就基本上都解决了所以还是满全满方便的就听下来的话我大概听明白就 SKP 两个方面是最吸引你的一个就是权就不光是产品品牌的全面然后品牌里面的这种当季新品
然后以及它的整个的业态就是除了逛之外然后吃啊就是整个一条龙就全都可以在这边完成像那你会参与每年代 SKP 大促吗大促的时候确实一般会去转一下差不多它的大促周年庆这些活动它这种积分呢还是比较有吸引力的因为除了在国外代购呀或者国外去消费这些这个就是一线的一些品牌之外在国内的这种时候确实还比较合适的
它很多时候光它的积分就能打掉一折的折扣然后再加上就是有一些它可能稍微过继一些的但是看起来也不错的一些款式它可能有些能到七折七折八折那这有些还是一件品牌所以我觉得这一点还是吸引人的毕竟有一些还是自己比较能看得上比较喜欢
而且另外呢就是他的这种他每次促销的时候吧本身确实那个状态也很好就是商场里面他就不像个普通商场他本来是一个就是比较就是高消费水平的这样一个商场但是里面人也非常的
就是你去了以后也很有这种购物状态然后包括就是有些他备的品备的款也特别多所以那个状态下面哪怕你当时消费了也会容易激发你那种很开心的一种状态
明白明白就觉得性价比合适然后也会觉得觉得买的也很开心我明白有的时候消费是在理性的时候消费开心但有些时候是在是在你就是有这种状态的时候消费依然会让你很开心明白那像这两年的一个疫情包括就是整个经济环境的一个变化这些变化会有影响到
比如说像你的日常消费行为吗然后比如说去逛 SKP 的这种频率或者是消费的这个金额会有一些什么样的变化呢嗯
我觉得还是对很多人有影响的这几年很多朋友呀就是不管是投资还是说已买的房子还是就是说就是未来这种收入水平甚至很多经商的直接朋友其实他们都受到了很大的影响就是可能相对对中产来讲吧还是会有比较大的影响就是确实这种消费水平还包括消费的这种评次还有购买东西的这种
消费金额都有很大的这种区别自己呢也是这两年生孩子疫情的时候本来出去就少然后生了宝宝之后呢也会考虑的东西更长远了所以呢考虑孩子和家庭的东西多了以后可能对自己的这种消费观也有一定的影响所以呢也不是特别多但是你要说真的很想买这些东西还是喜欢去还是喜欢去 esco
对挺好的我其实在网上也看到就是有的人他会说他可能仅仅是去逛虽然没有买东西但是在整个商场的这种氛围的氛围感的影响下他会觉得自己是可以充电的会的是的是吗是这样对是这样的很多时候呢可能不是为了买对他会给你带来一种丰富的一种状态包括能够有这种你会看到就是有的时候不是为买而去逛街而是有的时候
可能就是在看你也是一种欣赏的状态因为很多他能够走到一线品牌或者说是国内的这种精品他的这种设计他的面料还有他的款式样式其实对于喜欢时尚和喜欢热爱生活的人他都喜欢去看一看
感谢分享给我们非常真实的在 SKP 的一些购物然后逛街的一些感受