104.到底是谁这年头还在劝人买房啊！| 狂喜播客节
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今天这场对今天这场大家如果有提问抓紧时间早点写啊这个大家肯定会有很多人想要提问的啊抓着这个 jeff 跟高磊都在我相信大家有很多关于到底要不要买房的话题啊买哪个房买哪个片区对吧不怕具体他们大不了就是回答不上来嘛对吧哎我很我我没有见过你们俩有回答不上来的问题就搞金融的人就什么都能够打两次

主打一个脸皮后不要脸愣回答敢说对敢胡说敢胡说对好我们今天这样的一个组合呢还是非常好的因为我们今天这样的一个组合两个专业的财经博主还有两个我们不专业的不懂财经的博主所以今天呢我们也不会全场都去聊房子作为一种资产因为当然我们都知道过去几年过去几十年十几年的时间里面我们经常会把房子当成一种资产配置的

标的然后我们最近几年房价的变化也都牵动大家很多人的心弦对吧那今天肯定第一部分我们免不了要去谈房子谈房子作为一种资产配置特别是最近从去年下半年以来到今年特别是三月份以来整个楼市小阳春大家又开始重新关注起房子作为一种资产相信大家身边如果有人准备买房可能最近几个月都在蠢蠢欲动那现在到底是不是一个买房的好时机短期看现在是不是一个买房的好时机

长期看年轻人到底要不要买房房子买在哪里到底怎么去看待房子是把它当成一个投资品还是当成一个消费品这些话题我们在今天的第一部分肯定会请我们两位专业的财经博主作为我们主要的 carrier 来解答这样的一些问题然后除此之外其实我们还有很重要的一个房子还有一个很重要的属性它是我们生活方式的一部分对吧租房也好买房也好

我相信今天在场的有很多非常年轻的面孔大家肯定心里或多或少会有一个类似这样子的问题是说

呃我知道现在房价很贵大家都会觉得房价是一个很大的负担也都知道在中国啊租售比很低啊如果我们纯粹算一个呃在理性上面用回报率去算一个账的话那其实呃未必需要买房啊租房也可以很好而且租房很自由对吧可以节省上班通勤的时间那如果一直租房会是什么样的生活啊如果啊

年少的时候一不小心买了房到底会是什么样的生活其实这个后面的部分我们都可以去聊一聊关于住房作为一种生活方式它到底又意味着什么有哪些我们在表面上看可能不知道的一些东西我们今天都会涉及到所以今天时间非常紧张还是那句话大家如果要提问早点把这个提问卡写上来我们多留一点时间跟大家互动交流好吧我想不能免俗这么快就行可以

我想不能免俗 我们四位还是先简单的做个自我介绍那除了介绍我们是哪个播客的主播之外我想我们也一起顺带着给大家介绍一下自己跟房子简单的介绍一下自己跟房子的故事我是青岛快马的主播富宇我是我们四个人当中有自己住房的那两个人

然后接下来请我们有自己住房的另外一个人高磊老师跟大家做个自我介绍嗨大家好我是梵高 money talk 的高磊我是就是一套自己住的房子在其他没有了不会吵了嗯太好了太好了大家好我是播客发发大王的主播大王然后我是没有房子然后一直在租房然后所以今天这个话题我也有很多关于租房的这个事想跟大家分享嗯

大家好 我是劫户不劫财的主播 Jeff 我原先有自己的房子然后我是二二年和二三年分别都卖掉了所以我现在也租房了两年半然后刚好这段时间在寻找下一套租房要搬家了所以我们今天这个组合呢很有意思两个人是买房的两个人是租房的租房的有买过房的有一直没有买房的然后而且呢

这个还有有娃跟没娃的区别啊可能又是会很很不一样啊可能我们后面也会聊到关于学区房对吧未来到底怎么样很多人都在聊出生人口的下降对吧是不是以后学区房会崩盘崩的很厉害先问先问 Jeff 这个 Jeff 之前上了一个节目对吧在腾讯聊自己这个买房的经历我看到了卖房的经历卖房的经历对卖房的经历我看到了底下有个高赞留言说这个就是赌博赌对了嗯

你也看到了怎么看待这件事情以及目前你是打算一直就这样租下去了呢还是会择机再去买一套新的房子我觉得没有一个确定的时间说我什么时候一定要买

然后时刻观察市场因为我可能从纯理性的角度去看待买房这件事情因为如果你笼统的去把它分类一下市场上的购房者大部分就是可能以感兴趣多一点然后纯理性的比较少因为如果像刚刚富宇分享的你如果去纯理性的角度来讲做售比的角度杠杆的角度包括你现金流的角度你怎么算都不划算但是因为除了买房它在

金钱上面有这么多的因素影响它其实还有情感的安全感的包括在中国特色的有一些比如说学区啊养老啊我那条视频里面最多的 dis 我的评论就说老了之后谁给你租房

现实的情况是老年人比如说你过了 70 你想要到租房市场上你一般要叠个假你要让年轻人帮你租下来你再住进去你很难直接找到房人家说难听点很怕你在房子里发生事怕你嘎了还是你说话难听对对对

对所以我觉得就是关于买房这件事情我目前来看因为我不怕自己突然嘎了所以有很长的时间来观测市场然后认为我觉得就像巴菲特讲的到了机球区的时候自然会挥出那一棒但是现在我觉得目前还看不到

好这就是我们今天关于买房这个话题第一个部分我们想要去聊的其实因为很多人从三月份以来都在讲所谓楼市小阳春吧不管是在上海也好在北京也好大家好像都看到交易的量也好挂牌的量也好还是价格也好都在有一点蠢蠢欲动的意思你怎么看因为我知道你也刚从北京回来嗯嗯

我去年九月份那个放大招的时候,就是国家出了很多政策,那个时候又部分放开上海和北京的限购,然后利率也下降,首付比例也下降。当时我的观点就是说,这个是一个非常大的短期的刺激,但是短期的要效有多久,因为已经经历过好多轮了,所以我觉得对要效还是存疑的。

然后存疑的根本点在于我觉得收入或者经济还没有见底房价可能阶段性小小的见底所以观点一直很明确就是说我觉得没有那么简单然后你去追溯过往的美国日本这些大的经济体的房价下行周期短则五年长则日本超过 15 年以上接近 20 多年对吧东京的房价直到 22 年才追平 1991 年

那美国是 2007 年的高点然后有 2012 年才追平四年半的时间所以我们从下行 21 年开始到现在满打满算四年而且我们的杠杆率比人家高得多我们的收入比人家低那我不觉得没有那么乐观的说出个大招

就结束了所以如果按照 4 月份现在观测到数据包括 5 月份的数据来讲又开始了要效已经结束了非常明确所以是不是还是可以这样认为 3 月份也好 4 月份也好我们看到的一些量价提升可能还是跟学区有关系就是要在 4 月份之前把户口落到学区房里这个需求还是带动了一波然后加上你说自媒体的一部分渲染因为大家可能

大家的无论你是从一个拥有房子的人还是说操盘手的角度来讲都希望不要再下跌了下跌资产负债表衰退对全国任何一个人都没有好处哪怕我们租房的也没有好处因为你资产在下跌的过程当中你的消费自然就下降

消费下降的过程当中你工作难找收入很难增长甚至要失业中年失业现在比比皆是所以在这么多一个情况下面都跟你房地产中国老百姓拥有最多且杠杆比例比较高的资产息息相关

所以这是我大概的观点好我们再来问问友房的高磊老师会有什么不同的看法吗还是说你的看法跟 Jeff 基本一致这个就是一个很短期说不上是反转这个地方肯定不是反转因为那天 Jeff 给我看了一些小程序里面的数据我自己把它敲到电脑里我跟 Jeff 意见比较统一

现在是属于就是第二次寻底阶段又开始了那么我们在三月份四月份看到那个阶段有点像就是突然之间有人主动进场要花点钱但是这一次的涨幅呢其实它的力道不足以让整个市场进行翻转

但是我是觉得这个也只是一种短期来看啊就是有点看不清的地方但你说这个是否会影响大家买房的决策呢我觉得这一个因素是不足够的如果我们在买房的时候我就想着我一定要抄在最低点就就跟炒股的时候说我一定要抄在最低点跑在最高点是一样的这个基本上是不可能的做不到的做不到做不到所以我觉得还是你还是得想想自己现在啊就是有没有必要

去做这件事情如果有必要的话其实现在这个机会蛮好的我跟大家透露几个消息有一些新的那种楼盘就开发商是在 2023 年左右竣工或者 2024 年竣工其实那个房子的质量已经非常不错了它跟以前的工艺是不太一样的

以前是工人把那个什么钢筋什么弄好然后混凝土哗啦哗啦交进去是吧现在都是预制的那种零配件一块一块从工厂里拉出来然后在工地上一块一块给你装好所以基本上严丝合缝现在的质量是比以前好很多这是第一点第二点由于这两年的楼市一直都非常的不好所以有些开发商他在自己这个楼盘卖的还剩几套的时候他往往会偷偷摸摸给你打很大的折扣真的是很大

我觉得大家如果真的是要买新房的话可以关注一下这样的信息应该是有漏可以捡的如果你看到了这个你再不出手的话那我觉得你可能就

会不会有点慢了是吧对基本就是这样了所以我是不是可以大概这样子总结两位的观点就是可能这件事情短期内要不要出手还是看你自己的优先级你自己的需求如果你自己短期内也没有这么强的自助的需求可以再看看但如果你确实是有把它作为一个消费品自助的话那可以考虑对先看起来是不是大概可以这么理解可以这么理解吧好

我觉得稍微补充几点现在房子我们大类叫房地产但其实里面有很多分支我希望大家多去思考一下它里面的分支的发生一些细微的改变

最典型的一个大方向就是今年两会提出来的关于好房子的概念好房子落到每个城市现在每个城市因城失策它叫四代宅对第四代住宅我看过这个四代住宅对于前面三代来讲目前来看是叫降维打击

层高已经最低到三米了甚至三米一以上然后你的一楼全部变成挑空区了然后不计容不计容就是不计计容面积所以不会侵蚀到买房者的所谓的得方率然后你像一些重庆成都包括郑州长沙他们激进一点的得方率包括广州一线城市得方率已经能做到 100%了最夸张的 140%

就是说现在有一些上海的存量房的得房率是百分之七十几对那些得房率是百分之一百四十就是建筑面积和使用面积的问题对吧对然后再加上其他的一些关于比如说配套的设施会所健身很多便民设施加进去之后你去看看四代宅之后你会发现前面的房子是很危险的对

这是一点然后第二点呢建议大家多去看看所谓的保租房嗯因为我们这一期的话题的标题是年轻人要不要买房年轻人去解决买房住房需求的一个捷径就是保租房嗯

保住房相对来讲比你外面市场的租到的普通的房子它的质量会更好一些然后价格会更低一些上海有很多优质的保住房它能弄成那种青年社区里面有健身房有什么公共的这种会议室然后有餐厅楼下有食堂然后房租还便宜还在地铁附近

我觉得你在没买房且觉得买房负担很重的时候你完全可以考虑这一类资产作为过渡关键词是过渡过渡至于要不要一直过渡下去千人千面没法说第三个东西建议大家去看一下商住房商住房这个东西以前在房价上涨的时候

是避而不谈的以前那不是劝人买商住房天打雷劈吗对啊天打雷劈但是现在你去看商住房如果你非要买房因为商住房普遍的房价只有住宅的五折到六折左右

假设是五折你上海如果以现在我们在的学会这个地段你随便买套房子都要十万加了商住房只要五万但是如果你按租售比来算商住房随随便便能干到四个点这个确实对吧所以如果你非要去买房你如果要只是解决你的居住不要解决你的学区其他需求的话商住房从它的租金回报率来讲性价比极高

是可以一个潜在的替代我有个问题问你你会不会觉得商住房的生活成本非常的高这个其实也是一个很大的压力你是说这种水电水电煤和物业费对现在部分的商住房甚至他用明水明电哦这样但是呢

我觉得这个是一个非常小的你就是说芝麻粒的一个问题因为你水电你就算一个月你再怎么用商住房的面积都不大一般小的 30 大了也就七八十你用到天上去你也就一个月三五百的电费差不多对吧你不用去计较这么迎头小利去放弃一个你买房需要月供一万两万五千太累了对吧就抓大放小就好了

这也是一个给自己设置一个就是给自己搞一个资产的一种方法一种思路好穿插着还是得问大王一个问题啊因为我们刚刚聊到很多关键词聊需求需求需求每个人其实需求也好还是各自优先级其实在做这个买房的决策的时候很重要我不禁想问在过去这么多年租房的岁月当中是否有某一个瞬间觉得哎

其实可能还是应该买个房是什么样的一个场景什么样的一个瞬间可能会让你有过这样的感觉我觉得是每个瞬间就是我每次租房都想就是觉得我一定要拥有自己的房子

因为我觉得其实我们今天谈年轻人就年轻人面临的一个问题就首先我们没有那么多的资产可能我们是需要在家长的支持下可能才能够拥有一套自己的房产所以我们年轻人面临的问题就是要不然你就跟你父母一起住要不然你就租房住但是这两个都很让人窒息比起租房跟父母住更窒息比如说我列出来几个我原来跟我父母同住时候的痛苦比如说我们

谁住谁知道对谁住谁知道有房的人可以不听了就是跟父母同住我们年轻人喜欢早上洗澡

我父母就会觉得说你大早上起来洗什么澡浪费水对而且你早上起来洗澡就影响我们上厕所而且你晚上回来了你带了一天外边的尘土 PM2.5 回来以后你不洗澡你给我躺床单上对你给我躺床单上盖着床单然后你不洗澡早上起来你洗干干净净的里里针针你见谁去这是一个问题还有就是你没法买你自己想要的东西

比如说我喜欢那些玩具在我妈统一看来垃圾招灰不管你是泡泡马腿还是哈利波腿我妈认为就是破烂你说你买这么多塑料干什么对这有什么用这是什么东西然后我买衣服我妈就会问这是什么东西这是有夜生活的人穿的就是它会有很多

评头论足甚至于你如果想从这个家穿衣服出去你都没有办法做到穿衣自由外边的人都不炸着我只有我妈家庭法官你这个太长了你这太短了你这太漏了就是你没有一个自由的空间还有时差

真的有时差对吧刚刚咱们说你想熬夜就是每三分钟怎么还不睡为什么还不睡现在已经到了刚该修复的时候了我妈甚至于因为我熬夜在不知道是在哪个可恶的视频平台看见一个表这个表 12 点开始每一个点后边写着一个器官

对吧我这很受不了所以这真的是我觉得我一定要不和父母住的一个原因对那你现在搬出来了吗我早搬出来了要不然我的寿命就早早的要不然你今天不一定能坐这就好好的坐着都不行不行对理解理解还有一个就是租房我觉得租房怎么说呢就是一部分你远离了这个精神控制嗯

然后你也远离了这个提供情绪价值我不需要我觉得很自由当我自己住的时候就是第一次租房的时候我觉得哇塞太快乐当时我租的那个房子非常之狭小是一个学生的宿舍因为我们家在大学里然后

我住的那个其实是一个学生原来的宿舍然后它非常小进门就上炕好多人以为我们家是那个买了一个那种合适的那个但不是太小了然后有一个卫生间大学生可能他们用卫生间的时候呢爱年轻尿量比较充沛懂了啊非常致脏但是那个时候我也依然欣欣向往的开始了一份新的生活我实现了穿衣自由和不穿衣自由

以及外卖自由外卖自由奶茶自由我想买什么对就熬夜痛痛哭哭熬好几宿所以我真的是过了一段很开心很开心的日子了对吧我妈在家我妈要求我必须得穿短袖和长裤就是夏天咱们自己在家我把光板子开心了对吧凭什么只有你们能光我光没有我支持你光哈哈哈哈

老婆还在下面然后我就开始了很多年的这个租房生涯然后不断的转换但是租房我不知道大家有没有这种经历你心里没有底对房东要卖房子怎么办呀对不光这个没有底没底到什么程度我不敢跟邻居起冲突

因为我怕邻居和我的这个房东他们是好朋友或者说是多少年的老街坊说两句对说你租这人不行什么的万一我好不容易刚适应着然后我的房东以各种理由让我走我怎么办你有一种紧迫感

你不知道你能住到什么时候就连我妈都让我滚对吧那房东也有可能让我滚嗯就这是一个问题而且还有很多就是比如卫生问题嗯没有办法你没有办法避免每一次面临着房租到期的时候我真的好长时间睡不着觉焦虑啊焦虑因为你要面临着收拾屋子打包这些东西然后搬家找房找房的过程就像开盲盒你不知道你会面临着什么

我曾经偶然间搬进了别人的家和蟑螂住在一起多到什么程度比我们家庭成员都多我开门的时候就是感觉有一团东西从房顶掉下来砸我手上了我说什么东西然后一看是一团蟑螂

真的一团长老活的吗对就是后来你是尖叫着跑出去了吗对那房子租了吗那个房子我们当时已经租了是因为我老公他去看的那个房子他去那天那个人正在做饭其实厨房是种在区

他不让我老公进去看就是当时那一个住家还没走然后我老公说我看看然后他说他用屁股顶着门说炒菜呢然后我老公说那不看了什么的就没看炒蟑螂吧就真的是然后我们搬进去其实我就已经开始发现大量的蟑螂了后来怎么弄的

我后来就实在受不了了我们我从那个家里走了因为我特别害怕虫子我就在家里放了很多那个蟑螂屋捉那个蟑螂就是什么程度呢已经到了马蜂窝吧就大家看过蜜蜂吗就是那种感觉然后我就联系了中介我说不行我说一定要给我

他说不行他说你就已经租了钱都交了而且当时我们谈的是交一年给我们便宜哦这样那你就只能在里面坚持一年他就让我坚持一年但是我当时就会有一种感觉就是我怎么了我为什么要过这么悲惨的日子我比别人差在哪了对吗我为什么要在这忍受然后我说我没有办法我说蟑螂太多了他就要求我拿出证据后来我让我老公给他拍了两个那个蟑螂盒啊

他说别发了我害怕然后他主动帮我们找了另一个房子

所以我就等于从那出去了我觉得大王这一段刚刚的这个深情并茂的经历把它切片发到小红书视频网站比什么国家政策厉害多了直接小阳春拉上去绝对了尤其是你把那张狼特写给大家看一下真的这个是我觉得很痛苦的一件事对你不知道你会遇上什么情况

挺好这故事挺好说明还是自己的房子自己爱活是这个呢我们又回来因为我刚刚看了一下我们提的这个问题大家都提的特别的具体果然我这个开头提的这个引导还可以比较有用里面有一些问题刚好也跟我们接下来要谈的这个包括跟刚刚大王分享的这个故事其实是非常有关系的就是大家在不管是租第一套房子还是买第一套房子的时候其实经常会遇到的一个问题就是老破小

可能特别是很多人买房的时候因为其实就是过去一段时间关于老破小的这个话题大家的态度有很多的变化以前大家觉得老破小还在学区很有可能能升值所以很多人买房的时候可能就会买老破小包括我们提的问题里面其实也有关于这个学区房的问题

我们再回到理性一轮嗯嗯让大王缓缓大王已经眼泛泪花了让大王缓缓对让大王缓缓嗯我把把这个问题抛给杰夫接下来学区房会崩吗不会崩啊怎么讲因为公立教育永远会占主导嗯而且就以比如说

最多元化的上海来讲为例上海是公立民办国际三条腿但现在后面两条腿明显在萎缩公立在变得越来越强不是一方面是政策引导另外一方面是大家没钱了民办和国际需要大量的财力去供一个小孩供到 18 岁所以将来的趋势一定是以公立作为主导在这样的一个情况下学区房不会崩

我们理解的崩就是 50%砍掉这叫崩但你说它会涨吗不会因为出生率摆在那大家本来有比如说两万个家庭去争你这顶级的学区房现在变成一万个家庭了或者是一万三千个家庭了你的供需还是发生了一些变化学区房还是那么多对 学区房还是这么多人变少了所以你降价的趋势不会改变但是崩不至于对

对缓慢的往下一点一点出流吧但问题是你家孩子就他六岁七岁他就该上学那你说你能跟他说你玩两年上学等这个房价再崩一下这个也不现实所以这有一个很简单的方法去应对他就是你只解决你的学区需求你不要把你的学区需求跟你的居住需求同时解决拆开来

这样子学区需求你可以用 20 平到 30 平的老破小买一个低价房解决居住的你爱住哪住哪因为如果你一下子去买个 100 平或者 150 平就代表你所有的面积都要承受学区的溢价但是你只买 30 平你只需要 30 平去承受溢价虽然它单价可能会更高一点

这是一个思路对北京有好多思路挺好北京有好多那种说这个买一货道对买一货道对 11 平米的学区房然后还拍呢就是我们一家几口在那里生活来个三五好友三五好友坐哪啊坐房顶上你们一家三口我看都费劲上下铺我上中下火车那么衰然后

然后我觉得这个是个问题就是因为我们家就是学区房我父母的那个房子就是学区房要不是因为上学能忍受那么多年吗哦理解了而且我们家那个是在西城区北京的西城区是属于北京教育的高地西城区和海淀区而且我们家是在西城区最好的那个片区就是像北京最好的什么四中八中实验三十五中就这些就全在我们片区嗯

我之前租房的时候我曾经想过就是虽然要跟父母有一个隔离但是也不能离得太远因为我孩子住还是得住父母那然后但是我要离他住近一点这样方便我照顾但是我父母的那个房子范周围五公里就都比较贵然后我只能搬到 5.5 公里左右

后来那天我就问钟姐我说我们这个房子到期以后价格能不能再谈她说可以谈然后我就想那我要不要往回搬一点我说那那个地方她说那个地方房价一分都没落就是因为学区对刚性需求这个真的是很难是对

好这个我其实还想追问一个问题啊因为也会我见过身边有很多可能刚刚大学毕业我们说的也很现实啊大家可能想买第一套房也会关心一个问题说我将来可能还想置换嗯然后我也不希望这个房价未来有特别大的波动所以可能很多人呢在买第一套老破小带学区很多时候也是抱着说这房子再怎么着保个值保个值嗯对吧将来可能

万一能涨点呢对吧也许哪天又有一阵风吹过来了对于这种观点怎么看各位高磊老师我是我不是特别同意这种观点我觉得那阵风可能很难再吹了因为大家也看到出生率的情况了以后呢其实就像 Jeff 刚才讲的他说那就是在上海这个比如说以上海为例吧私立和那个

就是国外的那种国际学校其实这种已经很难支撑了那以后其实你要想象一下在这个学区里面无非就是公立的学校会不会像比较远的一些地方再进行一次扩张

实际上现在从城市规划的角度上来讲每一个新的片区成立的时候都会考虑这个因素但如果这样的话市中心一些老破小你想说它能不能再涨一点我觉得很难我觉得真的很难但是有一点老破小小区有一天可能全都会拆迁这是有可能发生的因为在上海这个地方啊就在市中心就内环以内的这个区域寸土寸金嗯

有一些老破小真的他已经很老了这个小区真的很老了都被塌了对政府但凡说我希望做一些腾龙换鸟可能都会去想 OK 我把这个地方对吧拆掉重新再来一个让这些居民呢能够拿到一笔钱去动钱这个是有可能的

这里两个思路我补充一下高乐老师一个是拆迁的问题虽然我们内环真的寸土寸金但是你知道内环的地它也有上下高低之分就以老上海人讲的上直角下直角连上直角都有三六九等

对吧卢安的跟黄埔的跟南市的都属于上之角卢安已经没有了南市也没有了南市也没有了那我们的反映如就南市居民亡屈了已经对吧所以就是说内环那么大财政现在如果我们就拍脑袋你不用看数据政府的财政是不是现在比较吃紧对很简单你卖地卖不出去嘛那在这样的情况下拆迁它一定有优先和劣后

那你怎么能判定好你一定拆到优先呢我给大家几个简单的方法一个是你的老婆桥是不是危楼老婆桥都快塌了那政府会先救你因为出人命的不好发生火灾啊或者说楼快塌了这种情况一般都是这种年代有 60 年以上的老婆桥那可能拆的概率会高一点第二个呢是看地铁规划

但是上海北京这种超大城市已经建的七七八八了你说在内环内突然给你门口造个地铁站出来这几乎不可能了几乎没有了我都看过 2035 年的规划了几乎就没有什么新的地铁站了在内环内然后第三点老破小他看区里的财政

拆迁是要大动作花钱的对我们就在附近徐汇区的东安一村二村去年拆迁人均 11 万还是 12 万的拆迁款

这个可是要真金白银先拿出来垫付给对吧然后我再把这一块地卖掉再把钱回收回来所以你每个区的财力是完全不一样的如果我们以内环内为例的话七个区最有钱的黄浦对静安徐汇徐汇对吧后面几个区就排后了那你自己都要掂量掂量所以有很多年轻人说我去博拆迁博拆迁不好那么博

都不是博的意思我是说有机会上海上海有一部分人就是我们上一辈的可能父母那年代的说等拆迁一等就是 20 年对这是经常发生这是真的 20 年后你还博什么财钱你黄金的时间已经博不动了

可是实际上对很多的上海市民来说假设说他一直住的是那种老破小的小区他也没有什么太多的机会在财富上翻身的话对他来讲唯一的机会就是拆迁这确实也是事实没错对这是一个关于老破小的问题还有一个关于教育的问题教育的问题刚刚讲了说公立教育其实会占主导

但是呢我们这个教育的话题很大因为我下午还有场关于三个中年奶爸去聊教育的问题我儿子就在这里我就讲给他听的想聊什么呢学区房它不会崩但它一定下行的还有一大因素我觉得很多人可能没有细想因为教育的红利已经没有了教育的回报率在降低 25 年 1200 万的大学生要从校园里走出来

能满足多少的就业呢只有 50%左右的就业率那当你连大学生别瞎说去年的数据就是 55 我们以去年作为一个基准那它那个是硬界其实还有很多网界的那我觉得其实可以当你说那个数

差不多吧反正就是说现在大学生就业难这个也是太脑袋拉都拉不回来你们真的受不了我没说话你看把我那窝窿全部我们点到为止啊就是把这个因素放进去学区的溢价在下降对所以你学区房顶级学区房的溢价自然也会下降对啊结束啊太凶残了这一段哎呀这没法播这个啊我那段剪掉哈哈哈

我还得活呢哎好那个其实我们聊学区也是为了学区房也好老婆小也好还是为了聊买房这个事情啊对像大王这种就土北京土生土长就没办法你只能在北京买房但接下来这个问题我还是想先抛给大王假如咱们今天放开在北京土著这个身份嗯你有没有想过到别的城市买个房有啊去哪哪上海啊

baby tell me why 就是因为我喜欢我很喜欢上海这个城市然后除了这个地方我可能会选择在成都巴士成都成都是一个最近也很多人在考虑的选项是我会喜欢这样的就是因为我感觉这两个城市它更多元然后也更有自己的气质在然后北京就是它谨慎点啊

首都很传统很传统很厚重对尤其是像我住的那个区因为我们家是紧挨着北京那个最主要的街道然后我们家对我们家离那个比较大的

很近那个地儿对很近然后有什么活动呢咱们就站这家门口就看了哇塞所以会经常遇到一些问题比如说有的时候开会然后我可能就不能去马路那边了要等十几分钟重点照顾对象对然后那个时间我可能快递也收不着了那段时间就不能买吃的有可能到我这儿的时候呢过期了对

我也不能真是幸福的烦恼我也不能在马路上跑步了对对因为你背一包你在马路上狂跑人马呢上去卡下摁住你是哪来的包里是什么而且会有那种就是马路这边可以跑马路那边不能跑马路这边你跑一段以后要到那边要绕过这个楼什么的所以你就是总能跑出一些奇怪的形容立马制止你是吗对你要是不让走不然的话就可能得压缩对

那南方稍微好一点他会在侧面走过轻声的告诉你这里不能跑不能跑也有这样对对对有这样的我们那个是呵斥那你个是呵斥呵斥好的提这个问题呢这个因为牵扯到另外一个问题啊就是对于很多人今天在大城市打拼不管是在北京还是在上海大家可能不是

北京的土著或者上海的土著那對大家來說如果要買房置業那除了在大城市繼續捲繼續去博或者說在到底是老破小還是對吧還是在遠郊買一個新房子除了這些選項之外其實還可以比如說考慮新一線或者是其他的回自己的老家如果覺得也 ok 的話好所以接下來一個問題其實是想聽聽看大家的看法就是離開

如果我们说离开这些超一线的城市去买房是不是一个好的选择我把这个问题的背景稍微补充一下因为现在也会有很多的讨论说有没有可能未来北京跟上海会进一步的放开会进一步的虹吸全国的资产资本

来保这几个大的城市房地产的价格也有不同的说法说未来中国会不会变成就是几个超级大的城市群来去主导可能其他所有的更低线的城市也好或者是其他更低线的城市群可能未来发展的前景就都不会太明朗好对于这种观点怎么看 Jeff

我觉得陈氏群现在已经是既成事实了他都不用说未来去看就是长沙岛角珠珠山角川渝金金记就这样了最多加一个中部的武汉长沙那一带花中花中那一片没有了然后陈氏群在所有的大的经济体里面都是一个自然而然形成的因为你聚集效应你的供应链也好你的整个效率都会提高这无可厚非

那至于你回答你刚刚说在比如说老家买房的问题那取决于你老家在哪对对吧我在县城我觉得笼统来讲二线以下所有的城市你都把它当消费来看待就好了

你就是我买房因为你在二线以下大部分的房子已经失去流动性了除了学区房可能还有一些交易以我老家为例我老家炒房之都温州对吧大部分的房子根本挂两年都卖不出去卖不出去的没有流动性了它还是一个拥有接近一千万的人口的城市所以不要指望说你在老家买房我还能博上涨是

你就純消費你把自己的租房跟買房算比賬你覺得買房划算你就買房你覺得租房划算你就租房那放光頭來講把這個事情可以演繹一下好比說我在上海工作我在上海可以租房然後等我退休以後呢我老家有一套房我回老家住我住的舒服點我的戶口也在那裏 ok 的 ok 的

对我也有听众他原来在上海工作的时候就是工作了很多年买了一个很小的房子然后最后到了一个时间就是也失业了然后也觉得这个城市确实对他来说有一点负担太重了然后对伤透了心然后他又把这个房子卖了他在鹤岗是鹤岗人啊对

对然后买了一幢楼是吧他买了两套他买了两套然后呢就其实不大然后大的那套他出租了啊然后小的这套就自己生活所以觉得完全够毫无压力对然后提前过上了退休生活对也挺舒服的这样是的对好这个刚大王推荐成都吗或者说除了北京之外觉得成都会是比较好的请杰夫跟高磊如果要给大家推荐一个除了

北京跟上海之外大家我就想取一个最平衡的地方比如说是不是长沙或者是重庆或者是成都你们会有推荐吗我会推荐青岛啊

我老家对啊你这个对啊有什么除了这么私人以外的理由吗没有啊就是也是有的气候好真的是气候好因为夏天非常凉快基本上开空调的时间也每个夏天有一个星期吧最多了这个对健康真的非常好而且吃的又非常的新鲜对吧大家都懂的海鲜嘛嗯

我会推荐青岛我自己有思考过这个问题因为我想搬离上海曾经出现过在脑海里面然后我就在江浙沪去选大家都推荐自己老家你们真是爱家乡我不推荐老家温州太贵了太远了我觉得为什么说要在江浙沪去找选择留在上海的一个非常重要的原因是我觉得上海的人不一样

这个我跟我们我不知道大家有没有三点下班认识浩哥的这里就是另外有主播我跟他深度的探讨这个话题他住在成都然后他说他想要搬到杭州或上海我问他说你为什么因为他已经就是说对于买房来讲根本没有什么太大的执念所以他搬哪都行

他说上海的人不一样杭州的人不一样不是说成都人不好是说他可能找到同频的投资圈的一些机会分享他的知识碰撞的一些人他可能要飞过来你用腾讯会议跟我们面对面交流毕竟还是有隔阂他觉得说北京上海深圳这种大城市人是最大的区别

所以你说非要所以你要非推荐一个城市说做个备选的话我考察过无锡诶 无锡好苏州确实确实比上海的成本利减一半甚至以上但是离上海只要一个小时我觉得非常好你会考虑那种就是还可以回来看看的因素对啊就是你有什么考虑你直接早上过来马上就到了知道很近嗯

我那天津也不错哎天津也挺好的对我也很喜欢北京应该很近吗对吧对对对你们真的很离谱我还好啦我我我没有完全没有想到这个问题的答案是这样子天津真的很好但是我跟你说天津真的很难平就是我有一个姐们她她说就是

他有一个在我们那个群里他给自己起名他叫天托南什么什么然后我就卧塞就是好大呀这个地儿天津拖拉机场南边嗨而且天津他们真的就这么叫地名比如有一个地儿叫什么南顶低是南边顶头的那个堤坝哎呦

我说你们这么爱搞缩写吗然后问题是公交站就是这么写昨天我跟孟庆言孟老师录那期节目他自己南开南开迪西他说我们南开我们南开为什么叫南开因为就是以前城南边一块开挖地这么随意的吗有点日本取名的感觉对

就是属于天津人非常独特的幽默对对不聊天津聊回去聊回我昨天那场去了挺好的好还是再聊一点房子我们刚刚就是聊的其实都还是一个比较短期的交易层面上的东西就是接下来我们还是聊一聊稍微长期一点的因为肯定

还是大家会有一个更长期的预期或者说对于可能很多中国家庭来说买房是个很大的决定它可能关系到你未来 10 年甚至更长时间不是每个人都有那样的财力精力去一套折腾一套置换对吧好接下来问的一个问题这个问题我觉得我们每个人都可以回答一下我在 10 年前在微博上

关注一个博主叫蔡上海嗯哈哈这是时代的眼泪那时候呢流行的一句话叫做房贷是普通人这辈子能够获得最便宜的钱对哎他讲的很对哎好我就喜欢你们这个态度对这句话现在怎么看

我觉得依然是这样的展开讲讲我问你你除了房贷以外你其他的事跟银行贷款银行给你多少给你多大利息给你多少年是不是这个时间你得算这成本你也得算你还有公积金可以用你说这个确实是很便宜的但是其实我很理解你的话 10 年以前是这个样子 10 年以后又如何大家也确实不知道但是你的个人的资产负债表那个里面

你有一片资产和有一堆纯负债感觉是完全不同的假设说你能够用银行贷款或还贷的这么长的一段时间给你换来的是一个资产的话实际上你只是用了一下个人的杠杆但假设你没有这一个贷款的资格因为你没有房 OK 银行也不给你批没有东西抵押 OK 好我就去我就去租那其实是你把你很多的钱变成了一种你自己的负债这是你的债

你在买房东给予你的居住权这是一个债务那么这个资产负债表你如何去评估呢我觉得这个事情啊就是反射到你刚才说的那个话我觉得他说的真对我那个时候也觉得这种话是不是一些炒房的人想说但是后来我觉得是对的反馈到十几二十年前曾经有一个

非常著名的非主流经济学家叫谢国中你还记得吗我知道看空楼是第一人看空楼是 12 年后来在上海偷偷买了一套买完了以后不敢告诉别人然后继续说我还是看空你们的楼市你终于看对了我觉得像这样的一些言论实际上是忽略了大家很多非常普通的居住的需求也没有分析到每一个普通人的资产负债表真正的隐患在哪里大王怎么看

我觉得长年租房选手你这是一种诅咒吗赶紧买吧赶紧买吧我觉得这个房子其实分为几种有一种像我这种是刚需我得有房子不管是家庭的结构还是说我自己的愿望我都是觉得我必须要有一个房子而且这个房子我是用来居住的

然后还有一类他是想要改善就是我现在这房子不行对吧 11 平米还有个三五老经常要来那我得换一个还有一种我觉得可能就是那种投资的就对于大家来说这个是不一样的然后我觉得非常同意高磊刚才说的就是我租房我每个月都要给人家钱

然后而且这个地方我还并不能够按照我的想法去把它弄得更加的好更加的适用我的这个生活的这个状态但是如果我有一个自己的房子呢其实它就等于是一种储蓄外加上它有可能升值同时它就是我的资产了我觉得对于我这种人来说

我不知道大家是不是这样就是我觉得我的很重要就是我真正的拥有一个我的这个东西对我来说特别的重要所以我觉得房贷跟房租有的时候其实你看一下我觉得我现在那房租是八千多块钱啊

我觉得如果我要是真的跟我老公我们俩就是咬咬牙其实是可以交个房贷的其实你再稍微添点的话就付那个每个月房贷根本就是很轻松了是对差不多添个 4000 块钱但是你公积金又可以拿出来对嗯是嗯百千多块钱这个房子市场价总价大概多少我们那个房子它呃可能是 1000 万

没有那么贵六七百万吧因为我们住的那个小区就还有点偏只不过是我们那个房子大一点好问你是为了贝斯杰夫好来吧我是暖场的百分之一不到的租售比对吧那在这种情况下大家还鼓励大家买房吗我从来不鼓励别人买房但我尊重别人要买房

因为我觉得对于大部分人就像前面大王分享的我们属于一个强制储蓄的一个性质去买房非常好因为对于大部分人来讲我坦率来讲整个社会 14 亿人里面 90%的人根本不懂理财所以你与其让他活钱他会去消费他会去被各种各样的比如说投资最后被薅羊毛你还不如强制储蓄

但是如果你对财务或者说对金融或者说对自己的规划有非常清晰的认知的情况下 1%到 1.5%的租售比从我的角度来讲我在薅房东的羊毛我只付出 1.5 的成本我却拿着这笔钱我去投入到资本市场我获得远远高于他的回报

那我为什么要把自己的钱变成水泥砖块呢没必要但是你这个很多人就是绝大部分人是做不到的接受不了根本做不到然后我觉得就是强制储蓄这一点本身就是买房可以被尊重的一个需求另外一点就是我分享一下之前我在腾讯那期节目里面分享过的就买房六大需求你满足三项你就可以考虑买满足六项你必须买

哪六大居住每个人都有居住需求居住价值只是说你居住的好或不好这个千人千面投资投资需求别告诉我说你没有投资需求任何一个人买房要么希望他保值要么希望他增值没有人说我买房就为了他下跌

除非这人有病但是你有没有想过就是说你有没有想过它可能会下跌想过以及它下跌多少是在你的成熟范围内因为我们前面分享过说可能中国的大跌的这一阶段已经过去了整个一线城市平均跌了百分之接近 30 二三线跌了百分之 40 到 50 我觉得不会再这么腰斩下去了同意但是不妨碍它可能会阴跌一些

0.3%5%10%都有可能不同的城市不一样那你买房的投资需求取决于你认为他说下跌 5%能不能接受下跌 10%能不能接受有没有考虑过这一点而不是说他保值涨 5 个点要往下看那这是第二个需求投资需求第三个你的比如说教育就是学区房第四你的养老

第五你有一部分人买房是为了娶老婆有一部分人女性买房是说我在结婚前我拥有婚前财产我有更大的独立性这是婚姻的需求事关尊严最后一点你心理上的各种需求大王说的安全感独立感我有自己的房子的满足感再也不用搬家了你全部去审慎的看一次你满足三项你就可以买了你满足六项你必买真的

但是唯一唯一就是说再奉劝各位不要贷款 80%去买房这是让你房价跌 5%如果你放了 4 倍杠杆就是跌了 20%如果房价跌 10%放了 4 倍杠杆就跌 40%你所有的本金都没了

这是很恐怖的也就是说首付的时候可以多付一点大家懂这个意思了如果你买不起你想要买的那套房说明现在它还不适合你你不要驾驻杠杆去买你讲的都是买房子的事情其实我今天跟富宇交流过我有一个非常冷门的点想告诉各位如果各位已经有了房子有没有观察过自己小区里面的物业管理有没有发现物业管理里面好像坑很多的

你们的小区可能突然之间冒出一个业委会来然后这个业委会突然跟那人说我们原来开发商配的物业管理公司就很糟糕没有跟我好好服务所以我们要把他赶出去来我们大家来投票然后这个投票投来投去突然之间开发商给你配的原来的那家物业公司就这样灰溜溜的走掉了然后不知道什么样的公司就进来了你就会发现你的生活里面出现了各种各样的争吵和纠纷

我在这里面就是我提醒各位其实开发商给你配的那个物业管理公司它虽然不是世界上最好的但它往往是对你来说最有价值的那个公司如果各位有机会有一套自己的房子在那个小区里面记住业委会未必要存在此其一第二不要赶走开发商给你配的那个物业公司这两点非常重要这对各位保住自己资产的那种享受感极其重要

你真的是经常说一些很容易被骂的观点我知道因为我会就是没有用我跟大家讲一个上海物业圈的一个潜规则你们就知道了因为我最近接触了几个物业管理公司当然人家也不可能很直白的跟我讲但是我问的很直白对我就问你能不直我一下就过去了就我说你给你答应给他多少钱哎呀高老师我们这个潜规则你懂的我说我懂你告诉我多少钱

然后人家就说了像上海这种城市每一个小区其实规模都不小的物业费也很高的所以其实呢那个业委会的主任呢是一个非常有权力的一个职位看上去是一个民间自治的一个形态实际上他是有很大的生杀与夺的权利所以怎么给进门一百万这一百万哪里来的就是你们交的物业费

这就是为什么我跟你们讲不要相信什么业委会没有为你们好的真的没有没有这个必要在没有业委会的情况之下是由居委会领导着居民的代表做一个自治小组这个时候才是真的大家在商量事情只要有只要有业委会你们记住有一些人就会引发一些舆论的偏转这一切都是为了换物业这三个字去做准备的

所以归根结底一切都是利益一切都是人性对没错只要你有这个房子你就会发现很多很多的利益点好

我强行帮他总结一下高磊老师是告诉我们要看生活当中更加具体的一些细节不要光看一个宏观的面他并不是真的你看一下细节对大家也不一定非要相信他这个夜委会都是骗人的我们没有这个意思当然你要是干夜委会主任的话你可以干好对吧可以好好干加油拉不回来了还有我们还有半个小时的时间快问快答因为我相信可能还会有一些这个问题上来

把非常具体的一上来点名要 Jeff 回答的问题先都丢给 Jeff 快问快答 Jeff 好多问题问你已经在五大新城青浦买了房但是工作在浦东房贷压力也很大非常大感觉把自己的人生都都都侵蚀了吧反正就是累字意思对累了是不是需要卖或者换换很简单结束了

你也稍微多说两句是换到一个离工作的地方更近一点呢还是说把这个考虑到工作附近租一个房还是什么有没有更近一点的建议首先这背景信息本身就很少就不能做出非常准确的决策其次他都已经说了这套房子已经让他非常累了买房让你非常累的时候你就要换它断舍离就这么简单不要了好 To Jeff 求助 98 年镇宁路外销房无燃气低总价嗯

310 女生上车盘能买吗急感谢我怕你没记住把这纸条给你不用不用我记住了这宁路那边外销房像古北那样的外销房有很多 98 年当时卖给老外的天价的美金的计价的这种房子将来如果二代宅四代宅出来之后精准打击对象就是它为什么呢因为它拆也拆不掉

他不像老不小对对对老不小可以拆的可以拆掉就很容易你外销房动辄十几层甚至二十几层炸油炸不掉老油不是够老 98 年吗也就是个 90 后所以这种就是不上不下的资产四代宅精准打击对象不要买好 35 家女性未婚未育初始资金 100 万现在租房长期稳定工作地以浦东为主现在入场合适吗从哪个区域考虑比较合适 100 万对

一百万如果加杠杆的话你在上海的起步就是三百万三百万甚至要买到外还外了这些房子没有流动性没有价值所以不建议买再攒攒本金吧把一百万变成三百万再说这好难攒你就要翻两倍翻三倍你其实年轻人我看过就业报告你毕业的第一年到毕业五年之后薪资平均是涨一倍因为是辛苦了各位对对对

还有一个就是可能找找 partner 嘛可以找 partner 嘛对对嗯好

还是你的护漂云云这个得你说这个是一个关于公积金统筹的最后一个给你待会让你休息一下护漂打工人可预见的不可能有能力在上海买房横向比较了附近几个城市在社保公积金参数上的比例选择异地缴在了杭州在没有购房计划的情况下公积金的这个部分是建议放着还是提取这是一个女生在上海工作但是缴在了杭州对

杭州的公积金我理解是不能在上海用然后如果你想要提取的话应该我不知道杭州的规则是什么上海的你提取要么你租房每个月应该是能支付 2000 元的公积金的比例如果没记错的话还有一个就是公积金你如果家庭要装修的话可以一次性提取出来第三个好像是移民

如果你要移民你要注销自己的户口的话你所有的公积金可以一次提取所以目前听下来这位女生的情况好像公积金没有那么方便提取出来应该建议咨询一下杭州当地的公积金政策对以后就是公积金统筹这一块我觉得会逐步的就放开因为现在我看到的是地产市场为了把它就在这边前面打死了现在又拼命的救活

其实很多的办法会录取出来的这个应该是会有的好让 Jeff 歇会儿好嘞问你高磊请问两个朋友之间没有血缘关系如何买房两个朋友之间没有血缘关系是谁问的还贷公证分配问题有没有什么好的建议找一个律师 PS 高磊老师是我们的财富密码不是不是不是

是这样的是这样的你们两个如果想要共同投资一个房产或者说就想买一个就是拼份买一个房子的话去咨询一下律师找一个律师去咨询一下这个很便宜然后可能再做一个公正的情况之下这个事是可以的可行好下一个问题问各位房产占到家庭总值资产的百分比是多少是比较合适的要包括贷款吗

这个问题有点难贷款的也包括因为是这样你在获得这个资产的过程之中所用的所有的资金其实都属于你这个资产负债表的整体所以它是你家的资产至于说占到多少的话我们家情况实际上是占到 60%以上的那这是中国家庭还是比较普遍的一个水平非常典型非常典型非常典型这个我也很认可我没有不认可我也是我也不觉得我你说我给我很多钱坏了我全给你花了我告诉你

就得存在房子里死死的压在房子里不像是你啊像我真像我好能不能给已经上车甚至还没住进去的人一些信心正在等待交房中另外请问对未来上海的限售政策那这我来吧我来念吧一个是限售政策再一个是商贷转供基金贷

已经上车的还没有住进去你等交房我也不知道是哪一个地方就是现在保障上海的交楼是没有什么太大问题的因为这个问题全国其他的地方已经爆炸过了都爆炸好几轮了上海也有爆的但不是很严重你已经上车了还没有住进去反正你耐心等吧因为可能预售房制度马上也要改掉了以后全部都是现房你可能是最后一批咱早晚

你说话就真难听啊是这样的为什么啊为什么你看啊以后都要改了以后都要改了就意味着这一批必须完美收官对不对要不然你怎么改呢要不然就是还没有结束嘛所以没问题肯定可以住住进去以后好好的啊就是你自己家里的资产好好经营好好居住好好保持至于说其他的未来上海的限制政策我给大家讲一个传言这是在 5 月 1 日之前的一个传言

是说在上海外环外所有的二手住宅放开限购放开限购当时我跟几个房地产中介其实有聊过这个事他们说这个事大家已经传很久了你应该也听过对吧我跟他们说不可能他们问我为什么我说很简单就是因为三月份四月份你们生意做的太好了所以上面现在一看数据会觉得哦这个这个大招其实我现在没有必要放嗯

我可以过一段时间你们又不行了我就下一个大招放开限购啪一扔好了又把你们给救活了但是你们永远都是在一种半死不活的状态就是半死不活所以以后以后这个限售政策是有可能放开的但是它放开的那个点很有可能是地产市场极其清冷非常低迷的时刻

至于说商贷转公积金贷方面我觉得所有的一切的政策可能以后都是在为了稳定房地产这个市场去做一些服务其实什么公积金啊商贷什么的你们可以多看看国外的一些政策以后跟国际会慢慢接轨因为光靠中国人买房子以后是不够的基本就这样好接下来这个问题我们四个人都可以稍微回答一下

本人是杨浦居某 Top3 大学的博士生咱们可以直接写复旦大学的博士生你怎么知道是复旦同学们

那肯定那我说错了上海财经大学没没没肯定是上海财经大学不不不财经大学不怎么样行复旦好好本人是杨姆钧普到斯里大学的博士同学们有不少投资活动比如说炒股那么请问现阶段是否有必要进行此类投资他的资金来源主要就是奖学金学费的返还阳光普照的补贴等等 PS 第一次见到高磊真他妈帅这是男生女生

不知道你管人家呢这不重要我先回答一下我先回答一下炒股这一块好吧然后我看你们的资金来源有奖学金学费还有阳光普照补贴我的妈呀好友情

对啊怎么哪来这么多奖学金我不反对我认为就是 19 岁 20 岁的小朋友现在就是应该拿一点点钱去资本市场里面好好地体验一下什么叫做长长跌跌起起伏伏什么叫人生什么叫爱拼才会赢你要体会的你要体会的否则你长大以后呢就是再大一点的你会对这个事情非常的陌生而且资本市场有一个规律你如果不跑进去

被人家狠狠的揍几顿的话你不知道学习的重要性你也不知道该学什么所以我非常支持但是请问你们那个学费为什么拿来炒股你是怎么拿出来的你是我把学校财务室给偷了这是不要啊就是有一个限度有一个限度再一个记住即便是你自己挣来的奖学金即便是你自己打工挣的钱

严禁大家去用民间的杠杆严禁绝对不要你们要守住自己最基本的心态只要心态在智商就在线心态一旦崩盘智商立刻下线那你输定了你来你有没有问题我补充几句首先是非常支持就是你在大学的阶段去炒股说实话如果按照我的预想来讲我觉得都有一点晚了

其实我觉得首先把这个定义给改一改不应该叫炒股炒股是什么意思呢就是你高度频繁的交易

这叫炒股对吧我觉得应该用投资投资但是呢每个人都是经历过先炒股慢慢再悟出怎么投资你炒股呢一年如果你交易的频次在 50 次以上太多了无论你涨赚还是亏你有大部分的东西其实被里面的交易磨损给吃掉了对对对吧所以我不建议大家说一上来就是拼慢我今天要干进去明天要出来嗯

享受这个酸爽的味道但是呢我觉得越早研究怎么投资越好巴菲特说过你的他有一句经典的话他说你要找到湿湿的雪在一个非常长的坡道里面去滚坡道你如果现在大学开始算到你嘎的那一天你有 60 年

这个波涛够长了是对吧所以你现在去亏损一点一点关系都没有没问题别到 50 岁的时候拆迁款一下来我要冲进股市老夫不看技术指标就是干完了

BBQ 了对对对对对这个观点我特别同意对投资趁早学对大王要补充吗我觉得应该是就是我们尽早的开始这种独立像我孩子现在一个 14 一个 18 然后我他们的压岁钱就是比如爷爷听到底下的嘖嘖称奇了吗

大家都表示完全看不出来两个孩子一个十四一个十八呢太后太后很年轻啊然后那个

我他们两个的压岁钱比如爷爷奶奶就会给的比较多然后我爸妈妈也给然后我们两口子也给然后家里亲戚也给这个钱其实我们小的时候很多时候父母就直接收走了因为他认为就是我得用北京话说就是还崩子比如你给我们家孩子 200 我给你们家孩子 200 我平了对吧他是这种的但是我不是就尽管我要

比如要给你们家的宝宝压岁钱但是他们的钱我也是全部给他们的然后这个钱我儿子就会去做理财他就放在零钱通里他不会花就是他花的时候他也不是说压抑自己的需求我该买什么买什么但是我希望用这个钱哪怕他能多出五毛

对吧然后对我来说都是一个增长我觉得尽早开始这种生活其实是好的对对钱有一个概念对姐夫你看这个问题怎么样对又到你上班了我读一下上海有一套老婆小三百万有一套有两套二套外环外的老婆中老婆中老婆中就是我第一次听到就是比比如说五十瓶大一点大概五十到八十瓶啊

该不该出手两套换一套千万左右的房子上海土著未婚我觉得如果从资产腾挪的角度来讲该换你肯定是从就是说无论他大势是往下走还往上走你的资产在升级对吧你的居住体验在升级你有三套四套五套老婆小你居住的还是老婆小你无非就今天睡的 A 老婆小明天睡 B 老婆小

但还是老婆小对吧但是你住到一个一千万的新房或者改善的房子你立马心情就愉悦起来是的我觉得该换同意我也觉得应该换像这种情况是可以把自己手头的一些资源稍微契约一下整合一下还是那句话你先照顾好自己是非常重要的但是就是控制杠杆就好了对我想他可能还想问的一层意思是要不要等一等比如你刚才谈了很多关于四代住宅的这些我觉得等一等

四代宅这一点跟所有的听众包括这是跟全国的人去说的不单单只是上海四代宅在部分滞销的城市走得很领先上海压根还没启动或者说启动了一点点所以当一个新事物出来的时候你可以把它理解成它是一个

我觉得最火的一个小米苏 7 作为例子小米苏 7 刚上市的时候在二手车商那里你需要加价买

再过一年后它就贬值满了新事物刚上来的时候大家都会去追捧都会去抢四代宅也一样所以那个时候一上去的时候大家都会摇号积分什么都来当所有的房子新房都变成慢慢的都是四代宅它就是一个标准大家不会说我们看到这种东西我走不了路了

所以等一等等到它这个形态变成比如说比较平稳且比较就是说肉眼可见的状态你再出手就好了就是不要争当第一波尝鲜的不要去争鱼头或者鱼尾吃鱼身就好了都是给你的横幅周边二手房 400 到 500 万单身中小面积如何选多谢啥意思点名给你的横幅周边二手房 400 到 500 万那不就是使用权房呀

或者说是老破小横幅周边的话属于我给外地的朋友科普一下它是徐汇为主的一个区那里所有徐汇的使用权房都已经禁止销售了

就是你知道了房子还有一个问题就是它的流动性不是市场说了算政策就把你卡死了但是这个是极其小的一个例子因为横幅是一个保护的区域它要保护上海的原来的风貌的这种状态一百年前的上海滩是什么样子的所以呢

横幅周边你现在能买的二手房一定是老破小不然的话任何的商品房都不可能 400 到 500 万所以你的建议是不是就不建议买在横幅不一定我觉得如果你挑的 OK 的话横幅的老破小只要它不挂这种所谓的保护区域的话很有可能拆迁这就是谈到拆迁的话题了因为这是一个技巧

真的是寸土寸金对那里是真的好对吧所以但是这里面又有很多既得利益者住在这里的人你给他 11 万他都不愿意搬老上海在横幅住的人不差钱不想走我还缺你这点拆迁费对吧所以这里的谈判进程又是一个问号

所以你得综合的考虑来了你刚才不说保护的那个吗保护的来了你再回答一个保护的然后我回答一个不保护的新市里弄老静安梧桐区什么街看不懂历史保护建筑三层独门独户十几年前装修的目前装修后租掉还是卖掉横幅的房子新市里弄

如果你不缺钱我不建议卖因为这种房子才是真的核心资产你怎么去判定核心资产就是它的楼层越矮它越核心很简单你的天和地都是你的心事理论对吧如果从土地使用的效率来看你造 50 层的超高层你是 50 户人共享这一个

土地面积但是你新式理论包括市中心的别墅当然我觉得这种很少很少就是这种房子是无价的这块土地就是你的将来会随着大家都怕的通胀如果真的有一次来通胀这种东西一定先涨而不是高层所以留着

对啊我我回答一个问题有有人问了一下怎么看司司司法拍卖房法拍房是吧法拍房我记得我们公司以前处理过几个法拍房就是非常奇葩的一件事情导致我们弄了一大堆法拍房在拍可是后来我问了一下公司里面一些就是专家和前辈的一些意见因为我我当时在考虑买房嘛然后他们跟我讲你不要买法拍房我说为什么

他跟我讲说每一个法拍房都有背后都有自己的故事第一个你不知道他压了几次因为他可以压很多轮我一个 700 万的房子我第一次压我比方说贷 200 万我可以第二次压第三次压一直压到这个房子在银行那边的评估价值完全压光了

但是就这样就结束了吗没有我出了银行我去找其他的什么租赁公司典当行我还可以再呀所以他说你根本就不知道这个房子压了多少次那你如果把拍下来 OK 很有可能突然一帮人过来跟你讲他他他这个压给我的你搞不清楚了还有一个特别极端的情况如果是法拍房的话你有一天你把拍下来然后你想搬家进去的时候你发现里面住着人

你发现里面住着人然后这个这个法官和法院其实现在判的就是即便是这样但是这个房子如果是这一家人原来的唯一的住房的话你还不能够强行把他们赶走你还只能够协商对吧所以这个法拍房的问题就是如果说你认为你调查完了以后他的产权的确是非常清晰没有发生多次质押且里边没有人住你可以是但是注意这是法拍房最大的风险你一定要确保这个是真的是没有风险才行哎

能不能说对于普通白领来说就别考虑了我是觉得就别考虑了法拍房还是算了谁很谁谁太深了算了真的算了刚刚人家又接着追问了追问了他在追问我把快的先讲了商住房有机会政策转为住宅房吗不会因为原因很简单太多的既得利益者不允许他这么干因为商住房的价格只有住宅房的 5~6 折

然后商住房还会跌吗我觉得也不会从目前的租售比的角度来讲商住房的出租的性价比很高它比余额宝高三倍比你银行的一年的定存高两倍那如果你有商住房你拿来出租是真香所以呢商住房加上原来因为税费的关系它本身就没有太大的泡沫所以商住房不会大跌啊

有一个说怎么说服父母卖掉不住的四线城市老家的房子他们的观点是一定要留在一定要在老家置业然后退休以后去住但是从 17 年购买以来已经跌了 20%我觉得

我觉得其实我们可能大家从投资的这种感觉来看是希望他卖掉但是看来父母的感觉是他们想要在退休以后回到自己熟悉的环境去生活他就想在那住所以可能父母并不会考虑这些问题我觉得我们现在年轻人去看这个房子以及钱财和老一代人是完全不一样的嗯

怎么说很多很多观点我觉得其实都需要改变我觉得

就直接的去表达吧我前些日子遇上这么一个事儿就是我有一个朋友他住的那个房子是非常小的两室一厅然后他们两个计划要孩子但是并没有明确这个时间是什么然后所以他们其实是想换一个房子正好在北京房价非常低的时候他们看了一套特别满意的房子这个房子是上下层的然后还带一个很大的露台

他们就很满意而且户型也非常的好是呃年轻人喜欢的那种他就觉得一定要把这个房子拿到手而且最关键的涉及到一个问题就是他以前的那个房子邻里的问题就不是很好老房子隔音不好他跟那个楼上就

产生了比较大的分歧所以他一定要搬当时他就找我就说您帮我说说就是我怎么跟父母去谈吗我觉得其实我们可以跟父母谈一个问题就是这个东西将来是要怎么处理

我当时就问他我说那你跟你父母已经谈到哪种地步了他就说希望父母双方父母能各给他们出点钱这样首付多一些然后两个人房贷的压力小一点因为可以把之前那套房租出去用房租再填一部分

然后父母的感觉就是说我的房我的钱将来都是你的等我没了全是你的就我觉得我们肯定很多人都听过这个话但是我觉得你要跟你父母谈的一个问题在于现在医学非常发达

父母可能都奔着一百活了对吧那我们可能到那个时候已经七十了八十了你可能很少没有什么生活质量了到时候我没有办法享受这个很好的房子干嘛呢我到时可能只能享受的是用父母留给我的钱在医院住一好点的单间安享晚年买一个上面香罗店的骨灰盒就是你没有意义不如你提前用这个房子我们真的买一个舒心的

然后好的又能作为储蓄又能升值又能让我们获得一个很好的享受的这么一个房子我们把之后的钱挪到前面用用了它以后过很长一段时间好日子对所以我觉得真的是要直接的去表达对希望你们能够直面父母的一些疑问对好好地说对说完了他又不答应不答应算了就这样吧大概率是不答应对有的还是会答应的对

刚刚有两个追问的问题我再补充一下商住房不能落户适合用来解决刚需吗如果只有一套商住房的上海人户口放哪好 OK 这个问题很容易解决因为我自己也思考过这个问题

商住房你如果有小孩你一定要落户口的话商住房不能满足你的教育需求那你就不要考虑商住房但是如果你是单身或者说你是丁克或者说你跟朋友准备合伙买房刚刚的例子商住房完全 OK 你把户口挂到街道里就结束了

你为什么要多花比如说住宅我们以上海的平均成交价格是 460 万中位数 460 万你买 460 万的住宅你商住房大概需要支出的成本是 260 万省 200 万到街道挂一个户口香不香香

关键是户口挂在街道其实通常大家不会有特别麻烦的时候没影响没影响到今天我的户口还在街道我的户口还在闽杭区除了那个上面身份证如果你换新身份证上面街道的这个一般挂户口的都是什么什么村什么什么公共户那就不太好看而已别的没有什么区别

对公共户嗯呃这有一个问题说如今买房基本都贷款不是基本都是几乎全部如何平衡贷款与投资的比例资产负债表示负债的时候怎么去存款或投资 ok 这个其实不是资产负债表示负债的时候而是说你这个资产还没有完全的到你自己的手里

我的想法是这样因为我们之前在节目里面我已经提过这个问题了有很多的人说哎呀我现在没有多少钱啊还要不要投资真的你如果是在供房子然后你非常吃力的话你能不能先不要考虑这个问题好好供房子实在供不动了就像 Jeff 老师说的一样怎么换不要了咱就把这个包袱就扔掉但如果说你是考虑到自己每个月的收入然后觉得拿出一部分的收入去还这个房贷不成问题的话那么你剩下的钱请务必

保证好你自己的生活质量请务必好好照顾你自己我觉得这个比投资重要多了所以这是我的一些想法 Jeff 你有什么补充吗我觉得按照中国的普遍的资产配置的比例来讲就是房子比例太高了对 70%到 80%以上那如果你现在要准备比如说带一部分的款去买

的话尽量把比如说你每个月的月供放在家庭可支配收入尽量放在 30%以下那是安全逼近比较高的那这个时候你才有余力去配置一些其他资产我们以今年和去年年底

暴涨的黄金为例大家知道吗如果以三年前的黄金的金价跟现在的黄金金价翻了一番再以三年前北上的房价跟今年的房价比跌了 30%所以你如果以黄金对比

北上的房子的比值你的房子跌了 60%以上对机会成本所以你只要配置你的所有的资产不用多 5%在黄金里面你的跌幅就会大大缩小一些平衡一些这就是资产配置的一个精髓就是你不要把鸡蛋放在所有的一个地方不要 all in

我觉得我特上那种医院的护士就是在这排那一班都是问姐夫的习惯就好了都是问对大家对房子就是比较敏感了都是问姐大夫的这里有几个可以合并一下就是

追问四代宅的那既然现在四代宅大家问到就是说将来会降维打击现在的房子那是不是要把自己手上的存量房全部换掉变成现金然后等待四代宅我觉得这个很难回答因为四代宅什么时候在上海落地不知道因为上海是全中国目前来看

房价还是相对最活跃的城市那在这样的一个城市里面既然我卖得掉开发商的角度政府的角度他不会那么激进的去推四代宅因为没必要因为在别的城市推四代宅有一个前提是他的新房已经滞销了卖不出去了所以我用新的标准其实说说四代宅理解它的本质就是变相降价

提高得方率嘛对然后什么东西都送你嘛这就是变相降价变相降价那上海目前还到不了变相降价的地步你要等四代宅我不知道是等一年还是两年还是五年这个取决于经济周期所以你拿你把所有的房子卖掉拿现金等四代宅呢如果你有能力去打理这部分现金你不要说我只会扔余额宝啊

如果只会认悦油油宝你可以不卖但是如果你会投资且你认为自己说有能力把它打理好那你可以变成现金

我再回答最后一个问题因为我们时间也差不多了已经上车现在有点钱应该提前还贷了我跟你讲一个特别简单的道理如果说你的钱是非常充足的你现在可以选择一部分的国债的理财投资去银行好好问一下这样的话你每个月都会有一定的利息因为你又不用着急你有钱但你不要急于还贷也不要急于去投股票

股票对你来说就非常不安全了你可以用我刚才说的方法搞一点国家理财每个月拿一点点利息然后一点一点把这个还上都不用着急除非你现在说我就是想还我心里面不舒服那个可以其他的我不太建议大家着急最后这个问题 Jeff 有不一定有不一样的看法吗提前还贷他想提前还贷对我觉得你提前还贷你就是看你的贷款利率跟你现在能得到的投资回报

如果你干不过贷款利率你就提前还他就这么简单对如果说你觉得这贷款利率对你来说确实非常要命的话你就把它还上嗯如果说你想你想置换的话现在就是贷款可以置换也可以也可以做都可以做但是他偏置厚一些对因为现在你新房你去买的话他的利率永远是最低的对然后你都有一个戏言叫做被刺老业主嘛你存量房的那个利率下降的过程就是比较慢对

那你现在有一部分的甚至是前几年 LPR 让你选择浮动和固定的时候有一部分人坚定的拥护了固定利率我是选择浮动 5%固定利率固定到现在那多痛啊那你在这个时候你一定要提前换单对我那时候选的是浮动一定是浮动吧

一定是浮动的好这个我们这场也讨论的差不多了这个我相信肯定还有很多问题待会要线下来去追着解答不问啊再再再再说一遍我们到二楼因为这个场马上后面还有还有后面的活动好那我们这场就这样谢谢大家好谢谢大家