Deep Dive
为什么房价调整可能比我们想象的要复杂和深远？
中国房地产市场的调整可能比想象的复杂和深远，因为过去20年政府对房地产的刚性兑付或隐性担保，导致了强烈的泡沫预期。这种预期逐渐消散，但投机需求仍然存在，市场需要时间来调整。
为什么房价从全国层面来看可能还有20%到30%的调整空间？
根据国际经验，如美国、日本、西班牙的房地产泡沫调整时间，房价从泡沫顶点到谷底的调整幅度通常在20%到30%之间。中国目前的房价调整幅度尚未达到这一水平，因此可能还有进一步调整的空间。
为什么房地产市场的需求结构失衡？
房地产市场的需求结构失衡体现在很多人希望老家的房子继续涨价，而大城市房价下跌。这种结构性失衡导致了市场总量的不匹配，难以满足所有人的需求。
为什么房地产泡沫的化解是一个自我实现的预期？
房地产泡沫的化解是一个自我实现的预期，因为当大多数人认为房价不会继续下跌时，房价可能真的不再下跌。这种预期会影响购房者的决策，从而影响市场走势。
为什么房地产的稳态需求可能低于当前水平？
房地产的稳态需求可能低于当前水平，因为人口持续长期下行，投机需求已经部分挤出，且未来需求更多取决于自住需求。目前的销售面积已经下降到峰值的一半都不到，稳态需求可能在8亿到12亿平方米之间。
为什么房地产的投机属性会逐渐减弱？
房地产的投机属性会逐渐减弱，因为投机需求已经承受了很多挤压，且政府政策强调“房住不炒”，未来投机需求可能在很长一段时间内保持低迷。投资需求依然存在，但投机需求会减少。
为什么房地产市场需要时间来调整？
房地产市场需要时间来调整，因为这是一个慢周期、低频市场，调整周期通常以月甚至年来计算。此外，经济增速放缓、居民收入预期变化、人口结构变化等因素都会影响市场调整的速度和幅度。
为什么最近的政策可能对房地产市场的影响有限？
最近的政策可能对房地产市场的影响有限，因为该管的已经管了，该放的也已经放了。政策对市场的边际效应已经减弱，且政策的影响力可能只能持续几个月，难以产生长期的显著效果。
为什么房地产市场的区域差异如此显著？
房地产市场的区域差异显著，因为不同城市的经济状况、人口流入、政策环境等因素不同。一线城市房价稳定或上涨的预期较强，而低线级城市房价预期较弱。
为什么购房者应该用未来的视角看待房地产投资？
购房者应该用未来的视角看待房地产投资，而不是依赖过去的经验。市场环境和投资需求都在变化，投资者需要重新审视自己的投资组合，放弃前景不佳的资产，寻找有更大投资价值的资产。
- 中国房地产市场结构性失衡，并非总量问题，而是结构性错配
- 许多人希望老家房价上涨，大城市房价下跌
- 中国房地产泡沫的严重程度远超美国、日本和西班牙
Shownotes Transcript
以知识为资本用价值的逻辑看世界资本论国内房地产市场复杂的地方在于大家希望自己老家的房子还在涨但是自己所住的大城市的房价能够跌不是一个总量的不匹配而是一个结构上的不匹配经常会有朋友跟我讲说我们对 A 股期望一点都不高我们就希望股市天天向上我是三万块钱买的房子现在降到两万块钱了那我怎么能卖呢我一定要等它涨回到三万块钱
大家都覺得在上海有套房是個剛需但是好像沒有一個人說開一輛勞斯萊茲或者開一輛法拉利是個剛需過去 20 年很多的需求其實它就是投機需求很多人說投資和投機沒有什麼區別如果有區別的話就是一個是廣東話一個是普通話現在的房地產泡沫還有多大我們可能已經過了採菜的那個階段這是好的地方等哪天大家都覺得房價不會跌了可能房價就真的不跌了
嗨朋友们好欢迎收听日本论我是冰姐这期节目兜兜转转还是得聊回房地产我们上一次聊这个话题还是 7 月短短三个月间政策接连放大招最近关于房地产大家讨论的也是非常的热烈从数据来看的话现在市场好像已经见底了因为从全国二手房的挂牌房价来看已经止跌了三周多了一线城市里面上海已经止跌一个月了
这可能是 21 年楼市建景之后的一个很大的变化
所以很多人都比較關心說房價到底了嗎房地產市場到底走到哪一步了我想也許是時候來討論一下這些關鍵的問題了所以本期節目呢我們邀請到了經濟學家上海交通大學上海高級金融學院的朱寧老師朱老師曾擔任過雷曼兄弟和野村證券的高管是兼具國內和國際事業同時又將學術研究和業界實踐相結合的學者我們先請朱老師跟大家打個招呼吧各位聽眾好
非常高兴能够有机会和大家一起来共同的探讨和回顾一下房地产里面发生的一些变化同时研判一下今后的一些走势和趋势朱老师很早就提醒到中国房地产存在着泡沫也非常高兴有这样的一个机会能跟朱老师一块聊聊房地产市场我觉得只要是讨论房地产可能对于普罗大众来说他最感兴趣的那个话题就是你给我一个简单直接的结论
就是现在的这个房价到底见没见底我现在到底这个房子是应该买还是该卖我觉得我也特别特别的感同身受因为我也讲过很多关于股市的这种这个研究啊包括分析也是落到最后大家关心的就一句话老师您就告诉我是买还是卖
回到房价到底现在是不是见底了我觉得我一个非常简短的回答是我觉得还没有当然这里面我觉得你说我要结婚你说我刚到一个城市我就准备在这生活下来我有个长期的自住的需求我就要买我觉得这个完全没有问题
但是我觉得如果从一个投资的角度因为必须要看到我们国内的这个房屋的拥有率其实在整个人口里面达到了 80%多其实有房的人是大多数没房的人是少数但是可能国内房地产市场复杂的地方在于很多人可能比如他在老家有套房但他可能人户分类他已经在
大城市里面已经生活了很久了他真正的理想或者梦想是在北京上海有一套房对所以我觉得更多的不是一个总量的不匹配而是一个结构上的不匹配所以从这个意义上来讲我觉得大家可能希望自己老家的房子还在涨但是自己所住的大城市的房价能够跌就像我们在股市里面经常会有朋友跟我讲说我老师我们对 A 股期望一点都不高我们就希望股市天天上上我们必须得知道
这个资产的价格它是遵循一定的经济规律和一定的金融规律的它并不能以我们的一些主观意志为转移我为什么认为还没有调整到底就借用美国 2008 年的全球金融危机西班牙大概也是欧债危机和 0809 年和日本 1990 年左右的这个日本的这个房地产泡沫
我们看到如果是一个比较大的资产大规模的资产泡沫的话全国层面往往它调整的时间那么日本大概用了十六七年的时间美国用了七八年的时间往往大概是一个我觉得八到十年的这个水平从时间的范围来讲我觉得可能还有一定调整的空间房地产是一个慢周期是一个低频的一个市场因为你不是天天会买房子也不会天天买房子
所以这是一个参照的一个标准另外一个参照的标准呢就是基本上如果我们看一看这个美国西班牙日本的这个房价从泡沫的顶端
到这个泡沫的从波峰到谷底大概下调的幅度日本可能是出现了百分之这个 70 多的这个调整美国大概出现了百分之 40 到 50 的调整我们国内比如现在如果在全国层面说百分之二三十的话也可能还有一定的调整的空间那么再插一句就是从房价对收入的比例和房价对房租的比例来评判的话我觉得我们泡沫的严重程度
远远超过了日本美国和西班牙在他们各自泡沫顶端时候的泡沫的这种严重的程度就是我们讲这个房价对于收入的这个倍数或者房价对于房租的倍数这些其实都是即使在美国的房地产泡沫的顶端收入我觉得大家都不太敢想象的一些数据比如说这个房价对房租 100 倍然后房价对收入可能 40 倍到 50 倍
我觉得这个其实是非常非常极端的这个资产泡沫的一些反应周老师不知道您有没有关注到就是最近的楼市的情况还有房价我试看了一下中国房地产指数系统百成价格指数的这个数据 10 月的时候一线城市的二手房价格是
整体的趋势是在止跌回稳而且深圳还创下了自 2021 年 4 月以来的一个月度新高所以您看来楼市这一轮它是短期反弹呢还是迎来了反转首先我们的数据是来自于这个一线城市我在几乎每个场合都会反复强调其实并没有一个完全统一的一个全国性的房地产市场这个房地产市场几乎永远都是一个区域性的甚至是一个城市每个城市不同的所以我觉得
我们在讨论这个话题的时候首先要讲到说我们讨论是哪个房地产市场是一线城市还是整个全国还是低线级城市因为我们很可能讨论的是完全不同的市场也是完全不同的价格的趋势和未来的方向那么我想可能在回答这个房地产市场的这个问题之前吧我们先想想这个股市因为我研究这个行为金融研究投资比较多
我们在股市里面经常会有个说法叫做说股市的涨跌可能短期看资金中期看估值长期看宏观或者经济发展趋势我觉得如果借用这么一种思考的范式可能我觉得对房地产来讲要看三个大的维度短期更多是收入中期就是估值和今后的预期长期可能是人口我觉得这是可能我考虑的三个非常重要的维度
所以如果借用这三个标准来看我觉得可能现在还很难说这个其实对于一线城市来讲这个房价就已经这个直接回温了我觉得过去几周的数据可能确实是比较让人受到鼓舞我也非常高兴看到这么一个变化的趋势但是我们必须要看到第一房地产是一个慢周期是一个低频的一个市场
它不像股市说你看一看涨了几天或者这个涨了几周就可以轻易的下一个结论因为我们看到我们房地产涨了也 20 年那么调整的时候其实我觉得也应该是至少是以月来计算很可能是以年来计算而不是用周来计算所以我觉得最近一段时间受到这个国庆期间和国庆前后的这个政策的刺激
我们看到了一些整个市场上面出现了回暖但是我觉得就此就下出说这个房价已经止跌回稳的结论我觉得可能还为时尚早因为我们看一下就是说随着整个经济增速的放缓其实居民家庭对于自己今后的收入的增长哪怕就是对整个工作的稳定性其实他的想法跟过去还是发生了挺大的一个改变
那么第二点我在过去两年观察到的一个现象就是确实可能从我们全国层面大概房价整体大概可能下跌了 30%左右取决于不同的这个地区和不同的这个片区但是我们也必须要同时看到在很多城市房租其实也出现了比较明显的下降
所以从这个意义上来讲我们从借用这个股票的一个概念叫做这个市盈率借用这个房地产的一个概念叫做房价如果我们把房地产当做一个资产类别的话它这个资产类别的这种基本面的价值其实也是在一个下行的趋势那么第三点可能更长期的就是一个人口的趋势这里面不只是一个简单的人口的问题还有一个生活方式和一个整个家庭结构的问题
我们最近看到就是 2024 年整个这个结婚的人数下降了和 2023 年相比下降了 15%到 20%原来我们所说的这种婚房的这种这个刚需其实也在逐渐的瓦解或者逐渐的松动一方面是人口的总量
在逐渐出现下行一方面是整个社会对于房地产的需求的这种这个需求的点和需求的方式也在发生很明显的改变所以我觉得就是我们处在一个过程之中现在可能做任何的结论都为时尚早那您怎么看这轮政策的影响比如说降息降准还有降低存量房贷利率这一些针对房地产出台的这一系列的政策
它会带来一些怎样的一些实际的影响然后再叠加房地产的调整周期您觉得这个政策的影响力它大概能够持续多久嗯
我先讲一个这个香港的一个例子香港在今年早些时候大概春季的时候就推动了一个叫做 SALA 的一个政策免除了很多的交易环节的契税那么我们看一下这个数据其实到 9 月下旬 10 月初的时候其实基本上香港的整个这个成交的数据又已经重新回到了这个政策香港这个 SALA 政策之前这个水平大概可能持续了 6 个月左右的时间这是我们如果用我们这个香港特区的
经历了作为一个参照那么其实从国内来讲我们必须要看到就是在过去到目前为止三年左右的时间里面其实都有不同的尝试无论是从这个放松限购放松现代降低可能手套房的这种购房的标准包括降低首付我觉得是已经采取了很多的政策所以我觉得
真正在过去的可能六个月里面比较明显的只是在核心区域的核心城市的一些核心区域可能有进一步的放松否则的话其实在整个全国范围之内我觉得整个的这种限售限购的条件已经是放松的非常非常充分的在很多哪怕是省会级的城市
第一是落户的标准已经降得非常低基本上你说在当地大学毕业那马上就可以有这种落户的资格和购房的资格所以从这个意义上来讲过去 6 到 12 个月里面的这种刺激政策其实我觉得相对是已经都释放的差不多了所以我并不对这些政策给予特别高的一些期望
但是无论是人民行颁布的一些政策包括后续的发改委和财政部的一些政策我们都看到了第一肯定是还对于稳定房地产市场给予了非常强的这种强调这点我觉得对于稳定市场的信心肯定是有非常大的帮助
那么第二点呢我觉得也是从这个保障房或者从整个这个保交付和这个收储方面也是给予了非常积极和非常现实的一些资金上的支持那么这种支持呢我相信毕竟会创造出一些边际的需求那么在供给给定的情况下随着需求的逐渐的释放我觉得肯定对于房价的稳定乃至最终的起稳回升肯定也是有帮助的但是政策对于房地产可能最大的帮助
可能已经过去了现在可能再有任何的额外的政策都会是比较边际的都不会产生特别大的对于整个全国范围内的市场特别大的一个推动或者帮助也就是说其实该能出台的或者是能起到明显作用的政策其实现在已经都被起了
对如果原来是这个该管尽管的话现在基本上已经该放尽放了我觉得我们看到无论从限购限售限贷还是整个这个购房资格的层面我觉得基本上已经没有看到特别明显的对于居民家庭购房的这种限制或者约束
但是我觉得可能还是回到我在原来刚性泡沫这本书里面讲到比较多的就是说不只是在房地产领域在很多投资领域里面我们投资者都有一个特别强的一个趋势叫做追涨杀跌
就是超股票的朋友们可能对这个特别熟悉就是你买的往往是最近赚钱的走得好的股票你卖的往往是最近亏钱或者这个表现不太好的股票这是人一个比较深层次的我们从这个诺奖得主卡尼曼教授的这个思考夸尔曼里面借用这个概念叫做代表性的偏差就人往往会用过去这一两年发生什么趋势去预测今后会发生什么趋势
这虽然不理性但是又是人类非常普遍非常根深蒂固的一种思维方式
那么我们就看到了现在很多即使他有潜在的购房或者自住需求的购房者他都会看看过去三年楼市里面发生的趋势他会产生两个想法第一个想法就是很担心楼市会进一步的下跌另外一方面他可能又很希望楼市楼价进一步的下跌因为他可能在今后可以更低的价格可以进入市场
所以我觉得这种就是基于过去一两年的楼市整个趋势作为一种判断的基础的这种思维方式导致了我觉得可能已经政策层面不再是影响购房者他的决定的低属性或者这个低性的这种因素反而是
我觉得很多的居民和家庭很多的投资者甚至都仍然在观望和观察什么时候房价可以真正的企稳我们经常讲说这个房地产泡沫是个自我实现的预期其实房地产泡沫的化解也是一个自我实现的预期
等哪天大家都觉得房价不会跌了可能房价就真的不跌了那到那个时候我就看大家会对房地产重新又显示出重新的这种很强烈的这种哪怕是自助和长期投资的一些需求但是我觉得这个也恰恰是一个特别难回答的一个问题因为不管是从政策它的初衷和预期来讲都提到了一个关键词叫只跌回稳那这个稳应该怎么理解呢
对我觉得这可能是整个我们关于房地产的这个政策其实在过去七八年的时间里面吧从 16 年我们提出房住不炒之后一直希望达成的一个动态的一个概念如果是 16 年这个我在出版刚性泡沫的时候我就可能最理想的状态就是房价基本上平稳那最好可能还能出现每年小幅的一个上升
所以这可能是当时对于稳的一个期望那么经过了这段整个市场的波动我个人猜测现在对于稳可能是基本上把它调整过来或者 180 度把它反转过来现在就希望房价比较稳定哪怕就是每年出现一个小幅的降幅
我觉得可能这是一个比较现实但是我觉得也比较理想的一个目标我个人是觉得在稳这个事上三个比较重要第一个稳可能是比较直观的比较表象的就是这个价格要逐渐的稳定但是可能比这个更重要的背后可能是预期的稳定和最后整个市场信心的稳定价格稳定只是一个表象就像我们过去一个月看到的可能整个交易的价格起稳了
但是这是不是意味着整个居民家庭对于房地产的兴趣和对于他的投资的属性已经他的预期是比较稳定的稳定的意思是什么呢就像我们买股票的时候你不可能指望股票每年都能涨个 20% 30%
但其实比较正确的长期的投资理念反而应该是你可能会持有一些像工农中建四大行像三桶油这种比较大蓝筹的股票你即使不论它每年股价的涨跌哪怕是它分红的收益每年可以给你带来 3%到 5%的这种收益
我觉得这是我们从投资的角度讲到说这是股票它其实基本面的价值它分红给你投资者带回来收益的这一部分的内容
但是我们看到在房地产即使是在现在的价格可能房地产的这个房租的收益相对于房价来讲仍然不是一个特别有吸引力的一种投资的属性可能到现在为止可能一线城市房租年化回报率可能 2%就是改善了一些最低的时候可能是 1%比如说但 2%这个数字本身仍然其实比我们这个活期存款可能还要低一些
所以从这个意义上来讲真正房地产的投资属性也就是它的房租的回报率这一点我觉得仍然要逐渐逐渐调整到一个有一定的吸引力那么就需要两个情况同时要发生一个是房租可能要稳定或者是出现稳步的上升与此同时呢可能房价还要出现比较明显的
调整因为我们必须要看到按照全球大概 5%左右的房地产的租金回报比来讲的话那我们很多城市的这个租金回报率其实跟国际的普遍的水平来讲仍然低很多
那么也就意味着或者房租要出现一个明显的上涨或者房价可能还有很大的调整的空间从一个纯的投资或者金融属性的角度来评判的话如果是从经济学的角度来看的话我理解您说这个房租肯定是在考虑房地产市场它的整体情况下一个必不可少的一个部分但是放到中国为什么租金一直上不
或者是为什么租房的人数它始终比不上说买房对人的这个吸引力但可能也跟中国独特的这个现实环境有关
就是大家还是觉得你有一套房子可能会让你觉得更安心尤其是这个租房因为我们还有很多的这种保障或者是法律方面的就还没有跟上另外还有就是可能跟一些直接的现实利益相关比如说你买房买的那个位置直接决定了你今后子女的上学的这些东西但你租房就不会对我觉得其实你刚才说的这些点我都特别同意
但是可能在回答问题之前我就想跟大家再安利一下这个席勒教授他的这个最新一本书叫做《叙事经济学》他在这个书里面讲了一个很重要的一个思想就是说在不同的时代有的时候会有特别有趣的一些并不一定正确的一种叙事
但这种叙事会对于人的行为会对于人的思考产生非常巨大的影响在过去的 20 年的市场里面国内听到很多很有趣的说法比如说丈母娘效应比如说刚需比如说学区房即使在整个东亚的社会和文化里面都是比较具有中国特色的就是你即使在这个日本泡沫时期韩国泡沫时期你都没有听过这种类似的说法有一些说法我个人其实一直比较
持保留态度比如说我们所说的这个丈母娘的效应或者我们所说的这种刚需
我经常会开个玩笑我就说大家都觉得在上海有套房是刚需但是好像大家没有一个人说开一辆劳斯莱斯或者开一辆法拉利是个刚需我是从 92 年这个入学北大这个一直大概过去这 30 多年就是做这个经济学金融学的教学和研究我说我教了这么多年书
从来没有在中国房地产市场之外的场合里面听到任何一个关于刚需的讨论在经济学里我觉得这是一个我觉得大家自己创造出来一个所谓的概念这个刚需是什么呢你所讲的其实并不一定是自助的需要它恰恰是一个投资和投机的需要在过去十年的金融改革之前没有足够的投资的机会也没有足够的接触金融市场的机会所以从
居民家庭的角度来讲他能够想到的投资的途径可能就是股市和楼市那么基于股市在过去 20 多年自己的表现实在是有点差强人意大家都觉得房地产不但很安全而且能赚大钱而且能加杠杆
所以让很多投资者和居民家庭就认为房地产就是我只要有了钱一定要做的最好最安全最有效的一种投资途径所以我就如果说有任何刚需
其实是这种投机的刚需就是认为我今天买了房子明天一定就会涨而且我会赚大钱所以我觉得这个其实是恰恰为什么我们国内的房租回报率如此之低的一个最核心的原因因为大家买房子根本不在乎房租根本不在乎自住他们在乎的就是买了房之后过了一年两年房子涨了 30%50%我就把它转手卖出去
这跟我们在 2015 年中国的股灾 2000 年美国的互联网泡沫 1990 年左右日本的房地产和股市双泡沫过程中所有的投资者的心态和行为是一模一样的那么在一个房价永远上涨的预期之下
大家根本不在乎所谓的基本面我只要加杠杆我只要借钱我就能赚更多的钱但是我这里有一个疑问您提到房子是不是刚需的问题的时候我觉得对于买第一套房的人来说的话他往往满足的其实是自住的需求那这个是不是刚需呢
那我们如果是说在自住之外他又有钱或者是加杠杆买了第二第三套房的话我可以理解这个是投资甚至是投机但对于自住来说的话那可能在大多数人的概念里还是把它理解成是刚需的
没错我觉得这个用全球的标准来讲大家都经常会讲说第一套房永远都不是投资也就是说你必须要有一个地方要居住在中国有两点比较特殊的刚才你也讲到第一在国内很多对于房地产的需求其实并不是对于这个乌有片瓦的这个需求更多的需求是对于一些非常核心的公共服务的需求比如说学区比如说上学
那么从这个角度来讲我们也看到了其实过去一段时间也有比较多的政策试图要把这种公共服务的消费和你的这个对于房屋的拥有把它隔离开来对吧对于整个过一段时间对于所谓学区房的这种画片的打散其实一定程度上就是对于这种公共福利和房地产这种绑架或者绑定的行为的一种调整我觉得这是一个方面第二个方面
我们也必须要看到这个其实也一直研究了很多关于所谓房地产税因为在海外我们看到比较好的学区往往是和比较高的当地的房地产税它联系在一起大家可以想象就是羊毛出在羊身上就是你想享受更好的公共服务那你必须要住在这个区域你就必须要为这个服务来买单要支付更高的房地产税
但恰恰因为在国内没有房地产税大家就变成了是完全通过拥有这个住房并享受和这个房子与生俱来带来的这个公共福利在过去十几年一直是一个非常积极的房地产税的一个这个倡导者和一个推动者
我觉得这是一个比较可行的在中长期把房地产它的这种真实的自住的需求和它所带来的金融属性所谓投资和投机的需求和它所附着的这种公共产品的服务尽可能把三个功能能够区分出来
而让市场来对这三个功能给予分别的定价也可以让不同的需求的家庭对于不同的这种房型可能给予它相应合适的这种价格这样能一定程度上化解大家千军万马来过独木桥来挤所谓的核心资产因此来挤出泡沫的这么一个结果您说我们目前的房地产泡沫是比原来的美国要严重得多但是在问它
它到底严重在哪的时候我想先加入一个问题就是按照流行的说法是说中国房地产过去那 20 多年的高速发展它其实是经历了一个泡沫不断的膨胀不断的膨胀这样的一个时期所以现在中国经历的这个房地产的调整被认为是房地产泡沫的破灭但是呢我最近也看到了另外的一种观点他觉得现在经历的其实
不能說是房地產泡沫的破滅而是一輪的價格修正因為這個理由是說因為對於泡沫的破滅而言的話從美國日本的過往經驗來看的話投機性需求消失使得供應過剩被清除這一過程大概需要五六年的時間但是中國供應過剩的堆積實際上沒有看到我覺得兩個也可以在
一定程度上共存其实我们对于可能房价的调整已经取得了一定的共识大家可以说到底是 25%30%35%我们可以来讨论的是房价出现了明显的下调这个现象我相信大家都是比较可以取得一致的
那可能大家关于说这究竟是一个泡沫的破裂或者是一种修正更多在讨论的是说这个调整时期会有多长调整幅度会有多大或者多快房价再能够止跌回稳如果我们看一下用美国 2008 年破灭之后的这个情况
美国是经历大概七八年的时间这个房价从顶端到见底然后见底之后再重新上涨那么在疫情期间美国的房价已经达到了这个 2008 年全球金融危机爆发之前那个水平更高的水平就已经创出了历史新高所以从这个意义上来讲我觉得泡沫并不是说一定它就从此就一蹶不振
泡沫也不是说因此之后这个房价就不会再出现上涨可能更多的区别所谓的这个美国和日本的模式在于第一是空间换时间还是时间换空间美国基本上是一个所谓叫空间换时间是它跌幅很大在短期之内但是呢它没有持续很长时间日本其实如果你看一下这个所谓的失落的 20 年的数据从 90 年到 2009 年
这十七八年的时间里面几乎没有一年日本的房价的下跌的幅度是超过 10%的但是整个这个下行的趋势持续了十五六年我们真正要思考和关心的问题就是说这个房价经过一个什么样的途径能够真正最后止跌回稳然后最后能够达到这个
稳重有生的这个趋势为什么会形成这么强大的一个泡沫或者这么强烈的一个预期其实跟过去 20 年我们政府对于房地产提供的这种刚性兑付或者隐性担保是有非常大的这个关系的就大家都认为说只要想要经济发展只要地方政府想要财政收入你就一定得推动房价上涨
而大家都基本上自圆其说认为因此这个趋势会一直持续下去这是为什么我们国内过去这十几年二十年的这个泡沫会涨到比所谓国际其他的泡沫还要更大是因为有一个非常强烈大家对于政府的信用的一种预期但是我觉得这个预期可能从 16 年房住不炒 21 年的这个三道红线我觉得就是逐渐逐渐消散了
但是从这个意义上来讲我们就必须得知道过去 20 年里面我们所说的很多的需求其实它就是投机需求它甚至不是投资需求更不是自住需求所谓的投机需求就是你说我要买个房子要住但是我反问一句如果过去 10 年房价不是上涨了 5 倍而是下跌了 50%
我想问问很多朋友你还会不会马上考虑去买这个婚房还会不会你要买早买大买快所以我们很难说出到底市场上真正存在的有效需求有多少有这么一个数据 2002 年的时候最高的时候全国的商品房的销售面积大概 16 亿到 17 亿平方米过去两年大概是 7 亿到 8 亿平方米
有人估算说今年很可能在没有刺激之前很可能今年的销售面积可能会下降到 6 亿左右就是达到这个下降到了峰值的一半都不到真正可能我们需要认真思考的话题是稳态究竟是多少
有人认为稳态是 12 亿平方米有人认为稳态是 10 亿平方米有人认为稳态可能是 8 亿平方米这里面我们不要忘记我们还必须要叠加考虑的一个因素就是我们是在面临一个人口持续长期下行的一个环境之中
所以从这个意义上来讲我不是很认同就是说过去几年已经把投机性的需求完全都挤出了我个人觉得其实还有很多的需求他在现在看未必是投机但在他当时买房的时候其实他一定程度上就是投机需求因此造成了在过去的十几年的时间里面整个房地产市场如果我们只讲自住需求的话
我觉得房地产的需求是远远大于整个社会对于房子的自主需求的所以这是我们现在在调整和逐渐逐渐可能进一步在转化的一个趋势您说过去我们的对于房地产的需求其实是夹杂着大量的
非实际自住的投机需求那现在挤出泡沫的话其实就是挤出这些包括投机在内的一些不是真实的需求那是否意味着未来房地产它的这个投资属性会越来越弱甚至进入到某一个时期就是我不再把房子作为一个投资了房地产与生俱来就有自住和投资的需求
我觉得这是无可厚非的就是我们必须要看到就是在很多这个其实在国际这个主要的经济体里面大概房地产构成一个居民家庭 35%到 40%左右的总资产这是一个比较普遍的现象那么在国内可能这个比例高很多大概达到 65%到 70%三分之二到四分之三是远远的高于国际的平均水平但即使这样我们看到房子本身就是有投资属性的
但我觉得可能会发生很大改变的更多的是那个我们刚才所说的投机属性很多人说投资和投机没有什么区别如果有区别的话就是一个是广东话一个是普通话但我说我不太认同投资是基于一个资产的基本面去进行交易而投机就是简单的压堵这个资产的价格今后会上涨所以我个人觉得这个投机的需求已经在过去两三年
承受了很多的挤压我觉得今后还会在很长一段时间可能保持比较低迷所以我个人觉得投资需求是挺自然也挺正常的但是投机需求第一它会自我强化第二呢它会通过杠杆进一步的得到放大
那么它得到放大之后它最后引发的问题可能未必不是一个简单的经济问题它会引发比较复杂的一系列的社会问题所以我觉得这是我们必须要认真对待的就是房地产和股票还不太一样股票如果说还能比较清楚的能够限制在金融和投资领域的话因为我们毕竟只有两亿的股民房子更多是一个牵扯到几乎每一家每一户
非常广泛的一个社会的一个问题所以我觉得这个问题如果不处理好它可能引发的这个矛盾比这个股市的波动可能要严重的多为什么在过去一段时间采用了这些政策要提防住不炒要挤泡沫其实一定是既是为了防范系统性的金融风险我觉得也是为了防范一定整个社会不稳定的因素那您觉得现在的这个房地产泡沫还有多大大概还需要多久能够完全的挤干净我觉得
我觉得在泡沫期间我曾经写过一个文章叫做泡沫里不能说的秘密就是说你永远不能说泡沫什么时候见底你也永远不能说泡沫什么时候见底因为我觉得整个这个人的行为它是受到环境非常大的影响就是你可能本来原来觉得房价已经见底了后来你发现别人觉得还在卖房子
然后因为你要卖房子别人也卖房子大家都在静香的降价对吧我们在股市里面有个说法叫做踩踏我们可能已经过了那个踩踏的那个阶段这是好个地方没有很特别激进的恶意的这种降价就降到大家觉得完全怀疑人生那种水平但是呢我觉得就是还是回到从借助国际的经验和参照的事件吧
我更觉得可能房价从全国层面来讲可能还有 20%到 30%的调整的空间
从时间来讲可能还有三到五年这是还是基于美国日本西班牙他们经历各自的房地产泡沫和调整的这种经验来讲但是基于政策在积极的在进行这个转向和稳定可能会比之前调整的幅度也会小一些可能调整的时间也会短一些不是一个简单的给出结论说房子到底该买还是该卖但是呢
您倒是可以提供一些参考建议在做有关房子这样重大资产的决策的时候他需要重点考虑哪些因素这期也是过去这几年我被问到的比较多的问题首先我想跟大家讲一个这个可能和房地产并不直接相关的一个话题投资是一个高度个性化的活动
每个人的风险偏好不一样每个人的需求生活需求和投资需求不一样每个人的投资目标不一样所以因此呢每个人的投资策略都是非常不同的非常个性化的所以基于这个呢我觉得即使在同一个城市拥有同样数量的房地产的这个两个不同的家庭可能他的看待房地产的态度也是非常不同的
比如你家有几个小孩然后你自己的年龄你对今后自己长期的事业的发展我觉得都会有影响但是基于从国际水平来讲房地产在整个中国居民家庭的总资产里面所占的比例仍然处在一个很高的一个水平
那么从一个可能均值回归的角度当然一方面我们的房价也在调整所以房价调整就会压低整个房地产在整个总资产里面所占的比例第二方面呢我们也必须要看到就是有非常明显的区域的差异一线城市可能就觉得对房价今后的稳定或者上涨的预期仍然相对强一些但是在低线级城市我觉得很多人对于今后的
房价的这个趋势也没有抱有很强的信心这也很大程度上是因为人口流入和当地缺乏看得到的一些经济的增长点
所以如果在这么一个大的环境下呢我觉得两点还是提供大家来参考第一点就是大家一定不要不愿意止损这是我在股市投资里面反复反复跟这 A 股股民强调的一个话题就是大家特别不愿意割肉我是三万块钱买的房子现在降到两万块钱了那我怎么能卖呢我一定要等它涨回到三万块钱我十块钱买的股票跌到八块钱了我也一定肯定不舍得卖我得等它涨回十块钱
但是基于我们大量的行为金融学的实证研究很可能那些资产再也不会涨回到你希望它涨回到那个水平但是投资者的心态是我一定要等到它回本等到它解套我才愿意买我觉得这个是特别想强调和提醒大家不要犯一个错误因为很多时候你会一直等下去不但可能价格永远涨不回来而且你整个的资金的成本就被白白的浪费了
现在已经持有在手里的房地产的资产不要用过去的经验而是要用未来的视角看待我是不是还应该继续持有这些资产我觉得这是一个非常重要的一个建议第二点我还是想反复反复强调就是房地产的区域差异是非常大的我们看到在很多城市出现了已经可能五年的价格调整的大环境之下可能上海这只是在过去的一年多房价才开始出现调整
而上海可能有些区域我们看到这个它的一些核心区域又再次拍出了所谓这种天价的这个楼网或者天价的这种这个楼盘这个一授而空所以我觉得和股市一样在股市和楼市出现调整的时候如何重新的审视自己的投资组合
如何能够放弃一些今后不是特别有希望的资产而换成今后可能有更大投资价值的一些资产我觉得这个可能是投资者或者购房者更多应该思考的就是哪怕你不愿意降低房地产在你的总资产里面所占有的比例你仍然可以考虑调整它的构成和它所占的这个结构比如说前两年当然有这个所谓生二胎的一个趋势所以又一次关
关于这个大户型的一次可能热情但是我们看一下今后可能看一看可能日本韩国的经验我猜想今后整个家庭的规模会越来越小个人的生活方式我们所说的断舍离我们所说的低欲望我们所说的宅
我们也会看到今后可能小户型的需求会进一步的增加而大户型或者超大户型的需求我觉得会进一步的下降我觉得这是和我们人口的结构和生活方式有关的所以我觉得不只是区位上的选择你在整个定位上的选择也是非常重要的我们经常会讲说这个生命中唯一不变的就是变化或者投资中唯一不变的就是变化那么既然市场环境发生了改变既然整个投资的需求发生了改变
我觉得每个购房者,每个投资者,你看待房地产的态度,你房地产的投资的策略也必须要发生相应的改变。
您最后说的这一部分包括日韩的这个经验还有这个小户型的流行其实已经提到了未来房地产的一些趋势的部分了在这一轮房地产调整中您还注意到了哪一些比较值得关注的一些新趋势比如说我们现在已经能够看到好多的这个城市都在做这个城市更新也就是通俗来讲就老房改造
另外一块就是保障房也越来越被强调对我觉得可能最大的一个改变的趋势就是整个房地产行业的定位在发生一个非常根本性的改变过去 20 年最重要的房地产的属性
第一是商品房所以它的商品属性第二是它的投资和投机属性但是我们看到了在最近的关于房地产的这种定调上面我们都会看到整个这个住房的保障的这个属性在进一步的增加它的社会的属性在进一步的增加和提升
所以这会带来两个重大的变化第一就是整个住房的供给肯定会增加特别是这种所谓连住房啊保障房啊这个试用房我觉得这方面可能会一定程度上缓解房地产里面这个过去特别是在可能一二线城市供需极度的不平衡我觉得这可能是一个重大的一个发展的方向
第二点呢过去 20 年里面在中国的楼市里面有很多人之所以买房子他特别害怕踏空他怕今年没买又涨了 20%明年更买不起了所以有很多提前的需求很多挤压的需求都是因为大家觉得对如果买不到个房今后没有地方住这种情景他是很担心的或者很忧虑的
但是随着可能保障房的进一步的提供那么这种恐惧的心态所驱使的大家买房的这个需求也会逐渐的得到平稳这两者同时发生都会也会带着整个房价应该是大体是一个向下平稳的一个趋势而不是一个向上平稳的趋势
我还看到了有一些局部的小气候或者是小趋势在形成比如说这两年随着这个文旅还有这个老龄经济的这个发展到一个地方旅游然后发现这个地方的房价还可以然后我就在当地买一个房子
所以就是这种文旅房的这种购房需求好像还起来一些对因为房地产其实个性化和区域化的这个趋势特别的明显一个是人口老龄化还有一个就是我们会看到可能满足一些年轻人的特别的一些需求和审美的一些这个户型会的楼盘还是受到购房者的追捧
但是我觉得可能在这个方向之下我们也会注意到就是现在无论是养老的需求或者是旅居的需求或者是度假需求的时候大家整体的
心态比过去要稳健和保守了很多那大家还记得过去一段时间这个文旅小镇啊然后这种这个康阳小镇啊都是非常非常热点的这种开发和销售的这个领域大家认为我过去不但度了假不但养了老不但康养了而且我还赚了钱还是嵌入了一个认为房价会上涨的这么一个预期或者一个投机的心态但是现在我已经听到我有朋友跟我讲说
他住三个月在海南在三亚在五指山也就这么多钱完全犯不上去买个房子我就去住就好所以我觉得还是回到整个对于未来房价预期的改变会改变很多方方面面这个投资者和居民家庭对于房地产的开发和行为我觉得这个是一个特别这个根本性的分水岭式的一个改变而且我觉得我们
毕竟整个房价下行的预期只是在过去三年左右才形成而房价上涨的预期是在之前的二十多年形成的所以我觉得它有一个预期的一个逐渐的一个逆转或者一个调整所以我觉得这仍然是一个在今后长期我们得
得高度关注或者得非常清醒地认识的一个变化好咱们今天主要聊的是房地产的问题但我知道您是研究行为金融学的然后呢日常关注最多的可能就是投资者的他的这个投资行为会如何影响到他的这个实际的
投资然后你会发现投资者他很容易犯这种听小道消息或者是频繁交易追涨杀跌这些错误所以最后这个问题从房地产做了一些延伸我们谈一谈跟投资相关的你个人在投资中都踩过哪些坑前面我提到的种种的这种投资者的一些不理性的行为你有没有遇到过
面对增速放缓的一个未来你觉得我们应该怎么调整自己的投资行为我现在建议广大投资者不要犯的错误我个人基本上都踩过我其实从在北大念书的时候那是 30 年前吧开始接触 A 股其实是有过也有过很成功的经历也有踩过很多很多的坑承受过很多的损失包括后来在
互联网泡沫期间在美国股市在这个全球金融危机期间在美国股市和香港股市我觉得我确实是亲身还是犯了很多我建议大家不要犯或者希望大家不要犯的这个错误那有的时候我给自己找一个借口就是我觉得这个人非圣贤我也是个人我犯了一个错误也很正常并不是因为我研究这个话题我就能够能够免俗
但是正是因为研究这个现在觉得自己的投资的行为就比原来还是要理性和客观了很多所以我经常会跟我在行为金融学的同学会分享我说我说我这个课未必能给大家带来赚大钱的机会和知识但是我觉得能够帮助大家赚自己该赚的钱
不亏自己不该亏的钱而我可以比较负责任的说做到这两点你就已经跑赢了其他至少 80%的散户甚至更多如果说我能给大家几个建议我觉得第一个建议还是希望大家能够有一定的风险意识和金融的素养
我们很多人在 A 股里面对于基本的一些金融理念所谓市盈率啊市净率啊所谓叫金融披露都不了解然后就觉得自己在股市里面可以赚钱大家得知道自己在金融市场里面赚的钱都是通过自己承担风险所获得的知道自己赚的钱是怎么赚来的只有知道这一点才知道自己亏的钱可能是从哪亏出去的这是第一点第二点我觉得希望大家一定要意识到
投资是一项马拉松不是一项百米赛跑你今天买了股票明天涨停了或者跌停了都不是很重要
你真正重要的是看叫做你能够长期的回报有多高有人说长期负利增长是人类的第八项伟大的发明一个比较低的利率比如说 3%如果能够持续 20 年 23、4 年那也能够给你带来本金的翻番就耐心本身是会得到回报的最后一点就是希望大家能够尽可能的多元化的投资
房地产股票债券大宗商品包括可能一些另类投资越是能够多元化的投资就越能够帮助你穿越周期越能够帮助你比较平稳和快速的长期的复利增长您现在的多元化投资的一个比例大概是什么样我个人的这个投资其实真的挺按照多元化的投资我房地产
股票债券保险其实都有比较多的这种配置这里面还是以股市为主当然我可能这个资产配置里面也是以美国股市多一些因为对于美国股市其实可能长期的趋势更了解一些我一半左右的资产在全球的股市美国股市会多一些剩下一半这个资产里面可能房地产最多我也有相当的这种
在美国过去几年叫做大额存单比如说这个债券类的这个配置因为过去几年大家知道美国的这个利率水平还是蛮高的所以我觉得我其实真的还是比较多元化的我也跟大家解释我说并不是说我
没有这种金融判断的能力而我清醒的认识到我没有那个时间我也没有那个精力所以我也愿意接受一个低一些但是可能更加稳定更加我觉得多元化的一种投资的策略所以我觉得每个人先要对自己有所了解才能够构建对自己最合适的投资策略
好的非常感谢和钟老师有这样的一次交流非常开心也希望对大家有所帮助谢谢好那咱们就聊到这了也非常感谢资本论各位听友的收听希望大家能够持续的关注我们的节目并多多的帮我们转发谢谢资本论的各位听友大家今后再见