Deep Dive
Shownotes Transcript
因为兰州从地产管理上面对房东来说其实是有挺大的挑战的美国比较蓝的地方其实都在面临一个问题在疫情以后就是流浪汉变得很多居家办公又或者远程办公的原因大家都不往市区里面住了
再加上兰州一般的社会安全的管理相对来说是要松一点就要流浪汉变得更多了只有那个 APEC 的那个时候政府有租那个酒店然后把流浪汉全部给赶进去然后把大街扫了一遍地铁的椅子全部换新了突然就是焕然一新的感觉
各位听友大家好欢迎收听雪球出品的后雪长播这是一档和投资相关又不止于投资的节目我是主持人七一大家好我是蕾拉经济回暖之后其实大家又重新开始关注房地产市场了
包括现在一些科技行业的一些新闻目光比如说重新放到了杭州比如重新放到了成都各地的房价现在也都有蠢蠢欲动的这种迹象那我们今天聊一个和这个相关又不太相关的话题我们今天试试聊一下美国的房地产市场
美国尤其是加州的房价最近的一段时间也是连番的增长这个当然和整个的美国科技产业的成长是有非常直接的关系的那么美国的房地产市场现在究竟是一个什么样的情况呢有没有一些投资机会呢我们今天就请到了 Joyce 来到我们的节目 Joyce 她是一位美国一代移民她现在就住在硅谷
是一位北美民宿以及学生公寓的自营自持的投资人现在他也正在做投资养老院的生意他自己的一个租屋是还被收录到了哈佛大学的 case study 里面可以说他其实是一位非常成功的湾区暴租婆
先请 Joyce 跟我们播客的听众朋友们打个招呼吧后雪长波的听众朋友们你们好 Joyce 现在在美国多长时间了我在美国 15 年吧我高中毕业就过来了有很多的新闻在讲比如说加州啊甚至是周围的其他省份啊
什么鸡蛋都买不起了然后房价高起你实际上的感觉就是无论是通胀物价房价现在在美国比如说西海岸吧究竟是一个什么情况通胀绝对是高的但鸡蛋买不起呢其实跟通胀关系不是很大这不最近有那个禽流感之类的吗
这个才是最近鸡蛋非常短缺的原因那通胀高有一个比较经典的例子就是金针菇疫情前是 99 美分一包现在是三刀左右吧一包这么贵三刀的金针菇对对对有的人自己在家种了都要哈哈哈哈
我是做地产投资民宿生意的所以我们对蓝领的工资还有耗材其实是很敏感的它的价格全美的建材以及蓝领的工资肯定都是涨了不少的就是疫情以后但是其实同时如果是你有一些资产的人来说的话资产肯定同时也享受了还不错的增值
蓝领工人可能会比较痛苦一点虽然他们工资涨了但是我听到非常多我们在我们手底下干活的工人说手里的钱不够花嗯他不够花主要是体现在物价都普涨还是比如说他的最核心的像房租之类的他涨得比较厉害其实房租涨得不多房价涨得多近三年房租涨得都不是特别多嗯
从一个房地产的算是投资人的这个体感怎么样还不错啊过去是美国地产最好的十年吧我可以这么讲这个和你就是在西海岸做生意有关系吗如果在其他地方呢因为
我投资不止在西海岸美国的一些中西部地区我也投了一些偏东面的地区我也投了其实全美的地区在过去的七年间都是普涨的
另外一个小小的新闻就是加州大火这个事对整个的房地产的影响大概是怎么样的加州大火其实就是在 LA 洛杉矶的其中一个富人区域里面我平常是住在硅谷我前两天刚从洛杉矶回来其实现在洛杉矶已经交通各方面都恢复正常了但当然烧了的房子就已经烧了我有朋友是
他的房子就在那个地方而且被烧掉的我大概问了一下他说保险会赔那就可能之后的这个保险费用会有一个比较大的增长对也有可能说买不到保险因为在这个山火之前其实德州还有那个波罗里达州他们陆续的有一些买不到保险或者保险非常贵的问题
可能加州这些靠山林的地方也会面临这样的问题我们今天做这期节目其实有几个问题要请教你可能也是我们做投资的这样的一些听众比较感兴趣的一些话题就美国其实对于我们中国的投资者有各种各样的影响大家也想了解各种各样的背后的一些故事比如说他想了解房地产第一个可能说有一些相对比较富裕的朋友们他们可能也在想
未来就是在美国置业的考量包括自己的孩子在美国如果要读书他的租房甚至是我提前购置一个所谓的学区房这样的一个可能性第二个当然就是说房地产市场至于美国经济的一个影响我们就慢慢展开来聊这个事是不是能请你讲一讲最近几年房地产大概在美国的整体的经济板块带中它的占比它的影响力
大概是一个怎么样的情况呢我们听到更多的还是纳指啊科技七小强啊这样的一些板块嗯其实在美国做地产投资是很多在美国华人会选择做的一件事情因为从这个贷款上面来说杠杆可以利用的非常的不错然后把这个雪球滚起来嗯
疫情之后呢我们就进入了一个利息非常低的时代应该这个时代也不会再回来了再回来的至少 10 年 15 年我们应该都不会再看到那个低息的时代了虽然我们的物价上涨了但是同时因为我们手里有资产我们的资产的价格是飞速上涨的当时会有这么一个感受
所以就是你周围的咱们就说华人吧反正咱们中国人的播客就是周围是不是有大量的人真的是从比如疫情那段时间我就开始囤房子了吗
有很多的因为我是我同龄人里面比较早去买房子的我在疫情前我已经是做这个地产投资这一块但是我非常明显的是感觉到在疫情一降息的时候突然多了非常多的同学啊朋友啊或者朋友的朋友来问我怎么样去开始他的地产投资
他这个地产投资都是就是打算自己在这个时候低价抄一个房子还是说就真的打算像你一样把这个当生意了
他们大部分是拿来当副业的因为在美国做地产投资很多人其实他本身是有一份高薪的工作的地产投资可以帮他们除了说赚一点房租以外还可以做到省税这件事情因为美国的税法里面有很多就是利好于地产投资者的一些法律具体说说他是打个省法啊
比如说你的房子每一年会有折旧对不对那当你有折旧的时候你还有去贷款有利息那么你其实是收到了正面的房租的就是你这不是一个负数你真正兜里的钱是正数来的但是因为加上了这些折旧的东西以后有可能你这个
照面上的钱就变成了负数那么就是一个亏损那这个亏损又可以去抵扣你其他投资或者股票上面的税务这种是最简单的那如果说你做的是民宿的话那么民宿我们可以做的照面亏损就更加多了在合法的范围内我们是非常容易做到一个照面亏损的
那么因为呢民宿在税法里面它跟你的工作一样属于主动性收入其他的都属于被动性收入其他房租都是被动民宿是主动性收入那么当你的主动收入是亏损的时候那么这个亏损就可以抵扣另外主动收入的税务比如你自己单独买了一个房子然后把它租出去这个不算主动收入
这是被动收入就是所有的地产投资里面只有民宿它属于主动收入这个是你开始打算做民宿的一个契机吗不是我是做了之后我才知道的因为对于我们的家庭来说虽然我先生也属于税基里面也属于高薪的那一块但是因为我本身并没有工
就是在美国的华人是不是这一套活下来最首先考虑的是省税
至少在加州是的因为我们加州的工资是高的但是同时我们的税也是很高的大家都说嘛加州要交阳光税天气很好但税也很高嗯
那有没有大量的比如说就是在国内的国人在那个时间疫情期间甚至之后在这个整个降息的这个空间里面来到美国置业的有但是来硅谷的很少到南加就是 LA 那边的 Newport 还有 Irvine 很多
那是很新的城市城市规划很新他们来到硅谷可能会觉得什么破破烂烂的而往那边就整个城市就是很漂亮很新 Joyce 你在美国不同地区做房产投资的时候有什么不一样关注的一些指标吗比如说硅谷或者说你刚才说的那些比较新的地方嗯
我会先看当地的政策和数据这两个是最重要的你读懂政策和数据我们会从里面找到赚钱的机会比如说旧金山 硅谷 洛杉矶我们就总体归为加州加州其实是一个蓝州可能国内的一些朋友都知道因为我们蓝的很出名
民主党为首的对那加州的出租政策上是绝对偏向于租客的那尤其是旧金山就同样是加州旧金山的租房政策它还蛮奇葩的比如说它的租约是可以继承的就是爸爸其实原本是租客然后爸爸没了儿子还可以继续租比如说这个房子有老鼠有蟑螂那一定是房东的责任哈哈哈哈
这个差别很大吗比如说全美其他地方难道就没有加州倾向于租客的这种政策如果是红州的话就非常的不一样因为我在红州也有房子比如说犹他州犹他州就是红州里面算是比德州可能好一点但是它也是一个相当红的州嗯
那他首先从租款上面就会宽松很多然后他还有专门的房东跟政府之间的一些 program 当出现问题的时候那他们政府可能还会介入帮你去赶租客
在加州是不太可能的加州一个赶租客流程我们叫 eviction 一个 eviction 半年都算是快的但是红州一般一个月就可以下来你说的这种赶租客是指不交租还赖在那儿的是吧对这样的情况都得半年才能把它赶出去兰州是的然后如果是疫情期间有什么两年赶不走的都是正常的
可能对于雇主来说房主来说就是比较大的损失了对但是呢在加州投资我们看的可能并不是每个月的现金流而是增值我们有句玩笑话嘛硅谷的地产它不跟任何东西挂钩它只和科技股大盘挂钩嗯
那最近几年科技涨成这样加州的房产硅谷很贵啊硅谷的房子都是老破小但是没有什么说很便宜的地方你在硅谷的投资情况是怎么样的
我就是跟着大厂买大厂去哪我就跟在他周边买然后我只买那种上车牌的独立屋就是面积不是很大交通比较方便适合就是两口子刚刚结婚新婚或者刚有个小朋友一家三口这样子的小家庭居住的房子
因为这种人群他们在买房的时候,加价是比较容易加比较高的一个百分比,这样的房子一般涨得会比较快。
就你主要还是租给他们对如果我们在加州硅谷做民宿的话基本上是不会说比长租多赚钱的因为你还要负责这些水电煤网我们有运营成本所以我会选择说租给这些高薪的质量高一点的租客然后我就等升值就好了所以在你的这个整个加州的布局里面
是什么类型的租客会是占主要的比例就是在科技大厂上班的人学生这个群体做吗我做但是呢是在犹他州我们有几栋学生公寓因为做学生公寓的话我们需要看那个大学本身它有多大另外这个大学是不是它本身有非常好的宿舍
比如说硅谷很有名的大学就是斯坦福嘛但是我不可能在斯坦福附近去买几栋楼然后租给学生因为斯坦福它本身有非常非常好的学生公寓很便宜就可以租给学生了没有市场空间是吧我不可能比斯坦福大学有钱哈哈哈哈
我的学生公寓主要其实在那个犹太大学旁边犹太大学是最大的公立大学之一它不是最大但是它是最大之一它人数非常的多而且里面有医院它的医院还是全美国很有名的一个肿瘤科医院所以我们的学生公寓其实里面也混了一些护士这样子然后他们本身的宿舍是远远不够他们的人数他们人数很多
所以我们只要买的地方离学校够近的话基本上三天之内都可以租出去这几年的房价涨得很凶租金涨得不是很凶你在做这个生意的时候因为你主要以租为主赚钱效率怎么样呢这几年
其实我做学生公寓我做这种出租房是做了有七八年的时间那其实长得不凶是在三年左右的时期但前面长得是凶的
跟我们说说细节听众可以拿来和国内对比一下多少平大概对应多少美金一个月我们有点概念比如说以硅谷的房子为例好了大概 150 万左右美金的一个独立屋 100 平左右其实现在的租金也就在 3500 到 4000 之间美金
算是学生公寓是吧没有这是硅谷的那种交通房就是给一个三口之家的这种对或者小夫妻两个人这种这在中国人的概念里不算老婆小了一百平了但是它是独立屋啊所以它已经是最小的可选的独立屋了所谓独立屋是个什么概念啊
别墅不是连排就是独栋别墅它不是我们经常住的比如说小区里面的对还电梯上下层那种不是那种是吧不是不是那种叫做 condo 我们这里但是那个东西它不是特别值钱在美国因为我们看土地因为那个土地不属于业主它又有非常贵的物业管理费所以那个东西不太增值
那你们做的这个无论是学生公寓还是租给三口之家的这种其实都是独立屋是吧学生公寓不是我是买下整栋公寓的有楼一层一层的这种对对对然后一个个单元出租那就很像国内的这种商品楼我们买是一整栋买那如果说平摊到每一个单元的话可能就是二十来万左右美金嗯
在犹他州租金可以到 1350 到 1600 之间这个大概有多少平啊 70 平左右算是两室一厅对同等的一个户型如果在加州比如我就有一个人我要租一个单身的公寓也是这种像国内的这种楼的状态一样
大概得多少钱一个月啊 2000 多在关区的话 256 如果是那种大的高级的公寓的话那就 4000 5000 都是有可能的明白 2000 美金
那差不多一万五左右人民币是吧七十平你觉得怎么样价格蕾拉那我肯定住不起对标北京上海其实大概可能大家心里能清楚和对标加州大概是一个什么样的一个价格区间你做学生是做华人留学的还是说当地的学生我不做留学生这是为什么因为
因为留学生的话信用分对他来说可能不是那么重要他毕业了可以回国了呀他回国就不付最后一个月的租金是吧那是小事因为我们至少会有一个月的压迹但是如果说他把房子损坏了我是找不到人赔的
所以主要是做当地的就美国人本地人对而且我会要求他们的父母跟他们共同去签这个租约他父母的信用也是压在我们这里的过往因为也做了十几年了嘛
打官司的比例有多高啊暂时是零零啊这么厉害对我们其实从选租客我们是很严格的大概会有一些什么标准呢什么样的人你绝对不会租给他好像我不太能说哈哈哈哈
因为美国很容易被人家说歧视那就说亲上去租给谁嘛咱就不说不租给谁首先我喜欢租给年轻的有好工作的学生的话我喜欢租就是他不跟别人分租的因为这样证明他们的家里是比较有钱的
不会说我五个同学分一个房子没人交一点我喜欢就是两室一厅他还自己要住下来的这种孩子他们会写他们原生家庭的住址在哪我会稍微看一下他们那个原生家庭的住址的房价嗯
我也很喜欢我们叫做 Trust Fund Baby 就是他们是有信托的就信托给他付那个学费还有租金的那就是富二代了对 但因为我选的房子我都只选就五到十分钟可以走到学校的那只要稍微装得好一点然后你又不接受分租的话基本上来的就是家里条件比较好的孩子而且这些孩子如果说他房子弄坏了
他们的父母一定是会负责的我们有试过一个小孩他就是在里面抽烟他妈妈就说那你去找专业的公司来清理然后最后多少钱你把账单给我我会付掉的他非常爽快就付掉了看来有钱还是好就不差钱对了
因为加州有一个比较偏僻的
偏向于租客的租管嘛就是家中你不能家租家太多的在所有兰州都是这样那这种年轻的上班族的好处就是他们其实住个三五年他们就会买房搬走了你就不担心说你的房租达不到市场的价格他们搬走了你就按市场价再找下一个租客嘛我不太喜欢那种住十几年的
反而是不愿意长租不要太长就三五年是不错的你当时从中国来到美国怎么就决定要开始做房地产这个事呢这里有两个契机吧都挺搞笑的其实我自己觉得第一个是认真认真要去做全职房东这件事情的时候是我儿子刚出生的时候然后当时有一个朋友他是卖保险的
他来我们家看我同时带了一份为我儿子量身定做的保险然后他当时就跟我说每一年供五万美金供五年然后你就不用管了等你儿子六十岁的时候呢
他每一个月可以拿一万的退休金经典储蓄险对然后我儿子当时还没满月我想了 60 年后一万块够他干嘛呀但是如果说我买这份保险证明我手里至少有 25 万吧每年供五万我不可能让这个保险断供的对不对那我 25 万在美国做个首付很轻松啊我就可以买地产的东西了那房租这个东西是会跟着通胀去走的呀
一般来说所以我觉得那个反而是一个更好的保障如果从这个角度去出发去想的话那第二点呢就是当时我先生去台湾出差他就带我去就是想让我玩一下然后台湾有一个夜市叫瑶河夜市
当时有一个老先生他一定要给我算一个命怎么说的我说我不算因为他们验尸都要用现金嘛我说我只有一百美金换的现金我说我要先吃东西我要有吃剩的我再找你算然后
反正我要了一拳走回来还剩点然后他就给我算他是那种鸟挂就是有一只小鸟嗯你问问题他会叼一个签出来然后他给你解签然后那个老先生的那个摊档上面还贴了好多明星的照片其中最有名应该是金城武他说他给金城武算命的嗯
所以金城武才火了拍了五大片其实我当时人生也没有太多的问题唯一问题就是我从来没有上过班当时
然后我就说那你看看我适合做什么吧就是你在美国学成毕业之后直接结婚生孩子了我没毕业我就结婚生孩子了对我结婚很早很早我那个钱叼出来然后他给我挤钱他说我能做两个事一个是跟他学算命第二个就是做地产
那地产稍微靠谱点嘛对不对算完那些钱回来以后生活中认识的一个地产大佬吧我跟他认识七年了跟我说他可以带我做反正后面的事情就是水到渠成还蛮顺的还记得你的第一笔投资是怎么样的吗顺利吗顺利啊有大佬带肯定都是顺利的呀大佬带能帮你解决什么问题呢他帮我解决了所有的问题
他在那个州是华人里面持有的土地最多的一个人所以城市规划都得问他他经常去政府开会而且他大部分地还在施容心问他这些土地怎么开发什么都得去找他
所以他直接就给我画这里可以好好发展的然后画完地段就跟你说你要买怎么样的房子租给谁房子买了过完户了中间文件他也帮我看了因为我们当时做的是公寓嘛公寓里面需要有一个物业经理住在里面就有一些政府有这个规定超过多少个 unit
多少个单元你就需要有人住在里面他连人都给我培训好了住进去感觉开了金手指他除了没出钱给我他所有活都干了所以第一次你就直接搞了一套公寓是吗对
就直接上楼了这个是很少有人会有这个经历的大部分人都是先买一个什么 condo 就是你刚刚说的一个单元然后再慢慢一点点换换独立屋再换我都没有经历过那个连排别墅的那个阶段
能问一个问题吗不能回答就算了第一个公寓整个得多少钱不是特别贵第一个当时选的是一个小的它大概就是 90 万美金整栋就只有六个单元而已它几层三层三层六个单元一层两个单元对然后还每一个带一个车库 90 万美金和人民币咱们计算
600 多万人民币那回得按 8 算 700 万人民币你们是全款吗全款因为我是贷不了款的一开始因为我没有工作啊哦全款买了一套六个单元的公寓好强啊哈哈哈哈
然后这个就是你在美国的我都不是说第一桶金因为第一桶金已经有了这算是第一桶金之后产生的一个第一个物业对吧对他教了我这个之后他就教我怎么用这一栋楼滚出十栋楼还是十栋楼来我们就是想接着听听这个故事这个首先是大概几几年的事其实
这个是 17 年 16 年的事那也没有多久大概不到 10 年的事我们先不管我们的听众是不是有 700 万但是这是一个
肯定大家想听从一栋公寓怎么滚到十套公寓的你现在有多少栋啊我名下只有一栋但是呢我们在美国是会放在公司还有信托下面的那加起来一共呢按单元算的话是两百多个单元可能就是有些你是整栋楼都买了有些不是买整栋有些是独立屋嘛独立屋也算一个单元是吧对六个单元的这个公寓正常收租金是吗
对他正常收租金但是呢我买回来的时候他租金非常非常的低所以我才可以用 90 万的价格买下来那会儿多少钱啊他有一些才 500 一个月有些才 700 一个月那每个房子大概也是七八十平差不多这个地儿也是在加州吗在犹太州因为加州不可能有这个价他就在犹太大学旁边走路五分钟就到校区
那这么好的一个地儿然后又有可以长租的学生就是为什么它会这么便宜呢当时其实我们买的这些房子为什么要有所谓的大佬或者前辈来带你因为它都不在市场上这些房子我们叫 off market deal 它都是市场下买到的
那确实是送了你一个人生大单对因为你不买回来租金很低其实当时的市场租金它每一个单元可能要 1200 左右但是他只租 500 700 是因为那是一个老人卖房他的租客都住了很久了
那等于你买过来的时候里面还都有租客呢对所以我得先把先把他们请走作为新房东我可以去贴一个通知然后说我现在要加到市场的租金是可以的但是我贴了以后人家就要走然后这个里面也没有就赖着不走的没有因为那些全部都是那个前房东的亲戚
他们不但交的很便宜而且经常不交租所以就是你拿到这个房产之后第一件事就是请走所有的租客对那接下来呢接下来我们就需要去把这栋楼做一个简单的翻新美国的房子装修其实跟国内不太一样的
国内的装修都是大装修在美国开来美国装修其实都很简单的就是什么刷个墙啊换个色啊就稍微换点柜子那些柜子也特别的简单我们有个叫 Home Depot 这样子的地方就是一个建材层然后买了往里面拼一拼跟就拼了膏差不多然后我们把这翻新做完我们重新按市场价出租这个时候
我就可以拿去银行重新去做一个估价因为我的租金现在已经到了市场价格了是多少呢你刚才之前说的价格可能是 500 美金
市场租金的话大概是 1500 那我们做了装修之后呢就可以租到市场租金但同时呢我们也在物业里面做了一些其他的收费项目比如说洗衣房然后那个停车的收费方式我们改变了
或者说就水电煤网的收费的方法改变了那反正让我们整个物业的现金流看起来变得多了很多那在这个情况下同样以这个 CAP 5%来看的话我的这个物业
在银行的估值就会大大的提升反正这个是完全成熟合法合规的一种模式相当于你把房子抵押给银行了对吧是的在那时候华人做的少是因为对这个方法的宣传就没有什么引路人而已但是这个方法其实
在老美的这个地产投资里面他们已经是运用的非常成熟的了就是你算了之后只能够算过成本的我算过的完全可以开挥我们的成本的就是我把这个房子重新再抵押给银行然后我每一个月去付本金加利息加上这个房子本身的一些运营成本以后
我每个月不但是可以负担这个成本的我还是有现金流的然后接下来拿到这新的一百万是吧大概到了什么时候实现了从第一套变成了十套呢拿了下面的新的一百万出来那就继续找下一个房子买嘛
因为这个模式叫 BRRRR 第一个 B 就是 Buy 那我要去买到一个市场价格低的这么一个房子买入价一定是比市价要低的然后第二个 R 就是说我需要做 Renovation 是一些翻新这翻新除了纸装修以外还有就是一些收费模式上面的创新
比如说我们刚刚说了我们会改变水电煤网的收入费方式因为比如说有的学生就是不想自己去交水电煤网他觉得很麻烦就做两年那我们交没有关系但他可能这样每个月你给我交 200 块钱然后我去帮你把那个费用缴了那这里中间我们可能是可以赚到一些差价的
他想停车停得离我们很近那是车位是短缺的那么我们租的车位可以多租一点钱等等这种我们在里面可以放那种自动售卖机我们有那个洗衣房等等这些反正就是通过 renovation 把价格打上去
然后我们就把它重新出租到市场上那就是 rent 这是第二个 R 我们就重新抵押给银行做 with finance 把这个钱套出来那最后一个 R 就是 repeat 不断的重复这个过程然后把这个雪球滚大其实这十年
美国做这件事情的大环境是很好的我们的利息并不是很高就是我们做这种物业叫 Multifamily 竞争在七年前其实不是很大没有太多人发掘到这块市场
所以我们那时候拿丢还蛮容易的大概两到三年的时间就已经可以滚出十套房子出来了那中间我还会把一些零散的钱然后去买一些小一点的物业来做民宿那时候民宿又是非常好赚钱的一个时候因为竞争很小对一个新的东西大部分人都是观望的他不会立刻去做比如说有一个地方
当时的没有竞争是完全取决于
民宿这个市场很新 Multifamily 的投资也是蛮新的对于老中的投资人来说我大部分的房子还在积蓄底疫情大量降息之前的杠杆拉的是不高的但是呢疫情以后美国大放水然后他把利息打下去了之后我们是尽量 100%
能贷多少贷多少的那我们又锁了利息所以在这个情况下呢我们其实现在还是手里有不少房子抵押给银行还在还着贷款的但是因为那个利息足够的低对我们来说是没有什么压力的比如说我很多的钱抵押给银行我是以 3%左右的利息贷出来的
但是我现在就随便放在银行里面活气都有大概四到五之间的利息可以拿得到就我什么都不做我就把钱放在银行我都能赚差价那真是非常划算了
Joyce 我看你之前分享过说在过去五年美国涨最多的前十个州里边其中有四个州你们都有提前布局你是怎么看到这个就是提前布局战坑这些未来会暴涨的这些地区的就说有没有什么重要性的指标排序除了你第一套房可能是靠大脑袋后面肯定都是你自己的这种 research 的能力了是吧
是的 因为我的小红书写了五年嘛我每一年其实都会去更新一下看的这些数据选到的地方是否有上榜今年第六年了所以我是连续六年选到了这些报章区因为在美国卖房最大的网站叫做 Zillow 他们每一年都会有一个排行榜
放出来说过去的一年和未来一年他们觉得房子长得最多的区会是哪个那今年已经放出来了那我通过我自己的这些方法去选的地方也是榜上有名的今年
那我主要会看几个数据第一个呢就是土地的稀缺性稀缺性怎么看呢在美国有个公开数据叫 Federal Land Holding Percentage 就是联邦所持有的土地百分比
那我会去选那些州联邦是持有很多土地的那意味着私人就没有办法把太多的土地拿出来做建筑的开发建楼盘啊什么的那么土地就会变成一个稀缺的资源如果同时这个地方的人口是很多的话
那么那里的房价就比较容易涨起来其实这个大家应该都是很容易去理解的一般来说你在网上看到那个地产经纪他教你买投资房他就会跟你说我们这地方好多人搬进来搬迁人口巨大但是
但其实在人口数据里面搬迁人口不是一个最值得关注的数据点我自己更喜欢看自然人口自然人口就是出生人口减去死去的人口那我需要看到它是一个证数
而且这个证书最好是在美国各个州名列前茅的,因为如果仅仅是搬迁人口的话,那么你不去细看那些数据,非常容易选到养老城市,那养老城市的房价涨起来绝对不会有这种呃,
年轻的城市有活力的城市长得快假设你现在设身处地你是一个老人家你现在要去买房子其实你不太介意说你买的房子离你上班是不是很近交通是不是特别的方便其实你稍微住远一点但风景好空气好你不会介意然后你不会花很多的钱去比一个房子
但年轻人不一样他们对 location 的选择其实范围会比较小你更容易压中那些暴涨的区域然后第三个我们会稍微看一下就业你去想一下什么样的就业在未来是有前景的
比如说特朗普他是想把制造业搬回美国那么是不是意味着有一些以制造业为主的城市就有机会会回升起来
又或者说我们生活在硅谷我们都知道科技业对于地产的影响有多大我会去看一下这些数据根据我自己的这一些观察然后我有选到我自己觉得是我很成功的例子 Utah 的 Solid City 这是其中的一个它基本上在过去的几年里面每一年都是榜上有名的
然后我还选到过那个 Arizona 那个就是 Phoenix 那一块它是以半导体为主要就业的这么一个区域那它的土地也是非常的少的 Utah 那个地方的人口增长非常的多自然人口这个有什么传统吗就为啥呢
有两个原因搬迁进去的人口多且年轻是因为政府愿意给大量的补贴给这些新的行业尤其是 Fintech 这种行业进去那就会有大量的新的工作机会同时他们其实是摩门教的一个根据地摩门教文化就是多生孩子摩门教不是邪教在美国不是它
他们就是一个基督教的分支这样子,不是说娶很多个老婆,他们正统的摩门教其实是一夫一妻制的,只是他们宗教里面觉得我们应该为这片土地带来很多的孩子,所以他们的生育率是非常的高的。
那在我自己居住的加州其实我们这里生育率不高但是呢还是很多高薪的工作把人吸引过来的来这边的一般是年轻高薪的人为主
那纽约的话呢市区里面跟旧金山有一点像就是已经没有当年那么的好了因为疫情以后改变了很多人工作的方式但是纽约那一带
纽约往外走一点环境更好的地方房价其实一直是在涨的因为人都往那一边走了但是我没有去投资纽约这些地方东海岸这些地方因为他们也是兰州因为兰州从地产管理上面对房东来说其实是有挺大的挑战的
我有一个蓝的就够了不能有太多了没有那个精力而且标远有什么事情发生的时候处理起来有点就是鞭长莫及而且美国比较蓝的地方其实都在面临一个问题在疫情以后就是流浪汉变得很多居家办公又或者远程办公的原因大家都不往市区里面住了
再加上兰州一般的社会安全的管理相对来说是要松一点就要流浪汉变得更多了我来美国念书的时候是旧金山最繁华的时代那也是纽约最繁华的时代我觉得当时那路上其实相对比现在要干净很多流浪汉少很多当时有流浪汉但是绝对是正常人比流浪汉要多得多
但现在是反过来的现在是流浪汉比正常人要多得多因为大家都搬离市区了如果说你要投资那里面的市区里面的房产这些都是很大的一个挑战那旧金山其实疫情以后
到现在不能说它恢复过来但是至少改善了一点吧尤其最近一年真的变得非常干净也就只有那个 APEC 的那个时候前两年就旧金山有举行 APEC 政府有租那个酒店然后把流浪汉全部给赶进去然后把大街扫了一遍地铁的椅子全部换新了突然就是焕然一新的感觉
但是那个之后各位国家领导人走了之后那个流浪汉又放出来了其实当时在国际上也有人就是嘲讽说哎呀美国人他们还挺会做面子功夫的美国是这样的呀哈哈哈哈
当时旧金山的市长就有出来说别人去你家你也知道把客厅收一收其实我们做的不过也就这样一件事情而已但是从那以后刘浩瀚稍微少了一点但是也远不如
就是整个大的环境不如我念书的时候了那再讲到这个 LA 的大火也蛮多人想说我要不要去抄底买个房就是那个被火烧的区域那我个人的话应该是不会因为这个社区需要再重建起来是需要时间的那我不觉得说
未来的十年美国的地产会有前面的十年那么好赚钱所以我可能会选我觉得会涨得更好的板块吧我不会去等这个社区重建然后现在去抄底买一个房子这样子大火发生区可能你就不买了
我现在买的话它是一块土地土地变成真正房子这个时间段我是没有任何的 cash flow 就不会有正向的现金流进来的但是我依然需要去扛着这一个建筑的持有成本我觉得现在这个大环境去做这件事情不是一个最优的选择
那就算建好之后 LA 火烧那块是豪宅区那豪宅区的租租其实一直以来是比较难找租客的租赁市场里面它不是一个流通性特别高的东西
而且豪宅的出租一般来说这个房子本身的价格对比起租金是没有什么性价比的那美国还有一个地税的问题如果说你这房子本来是比较贵的那么它基数大嘛所以它地税怎么样都是高的
我觉得就不是一个特别有性价比的投资我一般选地方的话我还是会关注一下地税因为地税是我们持有成本之一加州的话它的地税 percentage 它是不高的
但是因为加州的房子本身比较贵的原因所以呢他每个月出去的钱是算比较多的然后另外就是说德州这些地方他就是 percentage 是高的虽然他房子便宜但是呢你每个月需要付的地税也是蛮多的综合考虑一下这些因素嗯
这个是一个我们的听众都能听懂的一个逻辑因为你也不只是在加州有房产那你怎么决定在那些州投资呢因为那些州可能也不是我们耳熟能详的有这种科技产业的地方
我选择去投资外周的这些地方就有我刚刚说到的我会去看那些人口数据土地稀缺性数据还有就业数据同时呢我其实还蛮喜欢看就是各种这些怪怪的信息的
然后我记忆力比较好比如说这个犹他州首先它的土地是稀缺的因为它当地有那个页岩器所以政府呢持有了很多的土地然后它又是一个盘山的环境本身呢它并不容易开发
所以呢土地在他们那里是非常稀缺就算是什么清朝的房子在当地都是值钱的就很多人从加州去投外州是觉得外州便宜但是犹他州其实不是一个特别便宜的地方他的房价其实已经类似于有些 LA 的华人区那么的一个价格了
那第二它的地税很低我们加州是大概 1%的地税那他们是大概在 0.6%左右的地税人口我刚刚大概讲了一下嘛它搬进去的人口多然后呢出生的人口也多
出生人口是因为当地的文化宗教的原因所以出生人口很多很年轻搬进去的人多那是因为政府愿意给机会给这些新的企业然后让他们从别的地方搬进来我当时决定要去把由他的比重拉高的原因就是因为当年高盛是把 New Jersey 的后台总部关掉把他们的后台总部
搬到去犹他州犹他州的盐湖城那个市中心是有一栋非常高的新建的高盛大楼的那高盛在投行里面是数一数二的高盛会搬大摩小摩说不定也会跟着搬那事实证明我当时的这个猜想是对的因为我去买的时候高盛的动作还只是在建都还没有开始招人
但现在高盛大摩小摩 American Express Discover 他们的后台部门全部都在犹太州
那同时还有那个 Delta 航空公司他们最大的合也是在犹他州那同时犹他又给了一些科技公司还有医疗公司一些 incentive 就是补贴要他们搬进去所以那边的房价在近十年都一直是在飙升的还有一个挺神奇的数据
就是我有一次去西雅图玩然后呢有一个咖啡馆他就有贴全美国哪里消耗的咖啡量很多网上有名的就有犹他州但以我的我的那些奇奇怪怪的知识告诉犹他人是不喝咖啡的因为魔门教是不喝咖啡不喝酒他们也不喝茶那我就在想那谁在消耗这个咖啡
在常识里面白领才是咖啡的主要消耗的群体其实这一个数据证明了原来班道有它里面的人里面大部分也是白领蓝领喜欢喝啤酒白领喜欢喝咖啡
你有时候有一些看起来没有什么关联的东西其实都在给你线索说这个地方究竟要往哪里去发展然后外周我还有投资那个德州一个叫 San Antonio 的地方圣安东尼那德州可能大家听多了是休斯顿奥斯丁
圣安东尼奥呢我应该是最早去投资的华人里面之一吧为什么会选那一个地方呢其实圣安东尼奥对于华人来说比较陌生但是德州四大城市里面其中之一就是圣安东尼奥
我当时是有一笔钱从奥斯丁的项目里面出来了然后我们需要找地方 part money 就是我需要把这个钱停放一下如果你手里拿 cash 的话那么你会面临要有税的问题所以一般我们会找下一个投资的标的
我们当时卖奥斯丁的原因是因为奥斯丁在一个非常高的价位当时所有人都在炒奥斯丁要成为下一个小硅谷 OK 那我不且相信这个说法那反正我们觉得当时高我们就把它卖掉那如果说奥斯丁会成为小硅谷的话那么它是不是也会有像硅谷一样的辐射区硅谷的房价涨起来加州的首府 Sacramento
他的房价也涨起来了因为有些人没有办法负担硅谷这个很高的房价他们就搬到开车两到三小时的 Sacramento 去住了那 Sacramento 就成为了硅谷的一个辐射区如果说奥斯丁他就是未来小硅谷那是不是也会有人搬走住到更远的地方去那我就打开 Google 地图 Google 地图上面是那个城市越大
字体它就会越粗那字体也会越大那首先第一个映入我眼帘的就是圣安东尼我经常跟我的学生说一句话 Google tells you everything 我们就在 Google 上面去搜圣安东尼究竟是什么地方因为我是华人我对这个地方一点都不了解然后我看它是美国第七大旅游城市虽然我们不去玩但是其实很多拉美裔的人喜欢去那里玩
它也是墨西哥边境的那么一个地方所以很多墨西哥人把那地方称为 First Hub 就是他们来美国的第一站那有了这些点之后我就觉得这地方好像挺适合做民宿的因为我在投那里之前我已经做过民宿了为什么因为旅游城市第二点就是它很多墨西哥人那就是有足够的蓝领劳动力
再之后我又发现无论你在美国哪个空军基地做这个空军培训你最后毕业礼还得在圣安东里要其中一个空军基地举行那是最大空军基地除此以外呢它还有一些国际的航空训练比如说什么川航他们的航空训练就是在那边基于这些种种的信息堆砌在一起我就觉得这里还蛮适合做
民宿短租的我都没有去过那个地方情况下呢我就去买了一些那个地方的房子那就是 20 万一套当时因为还没有人去炒那个地方我的第一个民宿拍照在当地是第 180 个就是非常非常的早
然后 20 万的房子买下来第一年除去所有运营成本到手 7 万块钱租金而且那些房子确实如我们所料的它成为了奥斯丁的一个辐射区因为后面奥斯丁又炒得更厉害了
因为它基数很低嘛基数低的房子好处就是很容易加价上去所以它从 20 万很快就涨到了 30 万你看其实只有 10 万块钱但是这是 50%的涨幅在地产里面是蛮可怕的嗯
其实总结下来可能就是政策土地稀缺性人口结构然后还有刚才说的地税然后还有工作上的一些搬迁或者机会之类的就是看你在那个比如说一些公司会到这来然后工作机会就变多就大概这些指标我感觉这是一个宏观层面的啊
比如说你在国内投你是选杭州还是选深圳对吧我们先有一个大的产业的概念人才流入的概念那接下来能不能也再帮我们分享一下就在美国你的实践经验来看我们刚才大的宏观决策做完了比如说我要去犹他我要去加州那接下来就涉及到具体房子了对吧
我怎么选房子呢这个房子好与坏的标准当然也里面涉及到一系列的成本价格这个房子本身的质量你会看一些什么样的因素房子我们美国买房我们是会做 inspection 的我们说的
那 inspection 这个东西就是基本上你就可以看到说这个房子有没有质量问题了我们是请专业的人过来就是去做这个质检的当然你会有一些比较基础的知识比如说它的 foundation 是什么构造的因为我们现在新房里面基本都叫做 slab SM
LAB 这种 foundation 它是没有地库吧我们叫做所以它没有办法爬下去去看下面的管道如果有的选择的话我们会尽量选有这个我们叫 clouer space 就是有个爬进去的空间这样子的房子爬进去能干嘛呢就是看到下面的管道结构是吧
对下水道这些有没有漏水它会看得更清楚而且从维修上更简单一些国内你看它就比较倾向于要看这个房龄这个你们会是重点考察的一个因素吗看地方如果说那个地方的土地它并不稀缺我们又可以拿佛州作为一个例子佛罗里达
对它的土地是非常非常多它 90 几个 percent 都是可开发土地这种地方的话新房比旧房值钱你有时候看到说佛州这个房价涨了它其实讲的是那个小区再开发出来的差不多户型的房子涨了但是大家会选择去买新房他们不会去买旧房子的嗯
那如果说在加州的话地点是第一位因为我们土地是缺的呀你那个土地地大然后你的 location 好远比就是房子有多新要重要的多那就是房龄不是那么看对得看地方犹太州它也是房子很旧
什么清朝的房子它也依然很值钱因为它土地很缺嘛然后那些老的房子都占据了核心的位置我们国人肯定就觉得说如果它是一个在我国清朝就开始建的房子那怎么也
一百甚至两百年了土地建材到底还扛不扛造啊你的管道到底是怎么样的就是主要还是担心这房子别塌了美国的房子大部分是木材造的
大家可能都知道那其实以前的木材比现在木材要好好很多扛造能力其实还可以是吧对啊它比较老比较清朝这种它可能会是换过下水道啊换过水管啊换过电啊一般问题也不会特别大是
选具体的房子的时候刚才说了两个点了还有没有其他的因素学区如果说你前面的这些数据都看过了都还不错的话那可以稍微看一下学区学区房的话呢你不一定说是为了上学就学区好的地方它的环境也会比较好它房价更贵它地税收的更多它更有钱去维护环境嗯
地税在这个里面它的排序优先级反而降低了地税还是很重要的因为我们是投资客但是我们是看总体就是因为它地税不说这个城市是一别的城市是二这种比较少见它一般都是整个州这样子大概都是在一个什么水平吧
所以因为你一般是选大的地方你先选了大的然后你在小的区域里面再去看学区吗其实我有个小问题就是你作为一个投资这种商业房产的角度和个人买房就关注的角度就是你觉得个人买房你建议关注的指标它的重要性排序应该肯定有变化嘛它那个重要性排序应该是什么呢
那就是你的个人喜好排第一啊那可能地税也得排前面吧因为他要每年都要付的嘛对啊但是你买房的时候地税如果是你有贷款的话是跟贷款一起走的嘛所以你买的时候大概就知道你每一个月可负担多少钱了你不可能买到一个你付不起地税的房子了银行也不会批给你嗯买个人的住宅就是自住房就是个人喜好是第一但是投资房个人喜好是最不重要的东西嗯
比如说我可能有特定喜欢的房子的款式颜色那这个在我的自住房里面这个事情当然很重要因为你住在一个你喜欢的环境你才可以更好的休息啊学习生活就是你开心你做什么事情都会顺一点
但如果说投资房的话你放太多这种个人的情绪在里面的话其实很容易做出一些不符合市场预期的决定比如说你的学生公寓我喜欢粉红色我把它强气成粉红色它并不会让这房子更好租它只会租得更差其实普通人买房它虽然是自己住的但是很多人其实也担心我说我买到山顶上然后后来它就跌了这个其实也是很多人
很担心的一点那你觉得普通人买房有没有什么办法去判断自己的房子扛不扛跌呢那还是我们刚刚讲的几个数据如果你住的这个地方土地稀缺人口也够他就不太可能说会跌得很厉害跌了会涨回来的其实跟你做投资房产的角度是一样的对但是其实因为你那是自住房
自住房我就不建议大家说去什么上很多的杠杆啊然后又用投资的角度去想这些问题了你这个是杠杆接杠杆还是一套比较复杂的一套程序对但自住房的话我们自住房都没有贷款因为我主打一个住的书系那你才会有精力去就是做你事业上面的东西嘛我们之前看到你分享的房地产的这种投资的经历其实
哈佛大学还把你当做一个 case study 让你去讲课就是这个课你觉得对于哈佛大学的老师们来说它的吸引力是什么或者说你分享的核心的内容是什么呢
对于哈佛大学来说他们没见过这么小的投资者 200 多个单元也叫小投资者了哈佛其他的 case study 都是全美国最大的管理公司最大的铅商那些都是以 billion 就上亿十亿来算的所以我们确实是很小的个人投资者我是唯一一个收入在哈佛教案里面的个人投资者
请你就分析作为一个你这种 level 的一个规模的个人投资者的投资的方法论对而且因为我是一个一代移民然后我又是用一个相对来说比较少的本金去滚雪球然后在比较短的时间把这个雪球滚大的他们想听这样的故事而且里面又涉及了一个非
科班出身的因为我念艺术嘛然后但我做的确实地产的人然后在美国实现一个美国梦这么一件事情所以大家就比较有兴趣对而且我又讲了作为个人投资者怎么去投资 Airbnb 民宿这一个板块然后这个在他们以前的案例里面是没有的 Airbnb 这个板块我想请你多分享一下听起来
那不就是投民宿吗不就是你买了一个公寓然后以 Airbnb 的方式去租给别人吗还是说这里面也连着你刚才提到的上杠杆抵押等等这些复杂的金融操作在背后这个其实相对来说简单的是杠杆因为我们不会说再去把它二次抵押再去把钱带出来
付 20%的首付然后就去买下那个房子 Airbnb 听起来很容易但是其实这个行业里面 20%的人在赚市场 80%的钱这个是为什么呢因为大家都觉得我是配点家具我就能放上去做当有竞争的时候客人会去选我们会去分析这个区域的客人来干嘛
那它需要什么我什么样的设计会更吸引它然后我们还会去做一些 SEO 的东西然后让我们的出现在搜索结果的前五页因为没有人会在五页之后去订房子的了没有人有那个耐心去翻然后我们也会跟那些大厂合作他们出差的时候租我们的房子
那还是一个挺复杂的生意模式了不是一个简单的我就 upload 一个我的房间照片然后就守株待兔我觉得其实我花了很多时间去研究这个 Airbnb 这个事情因为 Airbnb 里面它还有保险嘛但是大部分人他们是没有办法动用到那一个保险的但是我们就是一点小事都可以让 Airbnb 赔给我们就是反向从平台还挣了不少钱是吧
对是我喜欢读政策 FB 的政策它也是政策除了政府政策我还会去读他们的政策他们的那个 policy 因为我很多朋友在 FB 工作他们后来还请我去帮他们专门找 bug 他们网站上面那就不是查缺补漏了吗你帮他把漏洞堵上了哈哈
对他们还给了我奖金这个你能不能分享其中一个怎么反向把平台给付更多的钱比如说他们的那一个保险里面说如果有人损坏了你的房子的话
那么他们是会去赔付的但是有一些损坏并不是说你照片可以看见的那 MBB 怎么去鉴定这件事情然后我就专门去研究比如说有人抽烟其实抽烟是一定要要求赔付的因为我们需要专业的仪器过来然后去除味嘛那我们怎么样去走这一个赔付流程但 MBB
但 Airbnb 自己人口都不知道但这个只是赔付因为你实际上去做这些除烟的服务的时候你也需要花费用这怎么叫赚钱呢顶多就是把你的成本给 cover 了它赔付的比我实际所花费的要多当年 Airbnb 是很财大气粗的
赔的比我需要的多也是正常现在可能很难了因为他们已经慢慢的去收紧这个政策因为也没有那么多钱了这个也是你在哈佛的 case 里分享的一部分内容是吧我们不会讲这种哈佛讲的基本上都是算账就是你怎么滚雪球怎么样去判断这个地方我是不是应该去投资然后我每一年还会回去讲课因为在这个 case 的最后
我是当时从市场上面选了三个我可能会投资的地方然后留了一个悬念说为什么我觉得这三个地方可能我会投资然后我每一年会回去说我今年投资了什么东西听起来人生很顺利对吧从滚雪球确实滚出来了有没有一些不顺的事情给我们分享一下呢中间的坑如果是地产上面我觉得还好
困难它就是其中的一个步骤你去做每个事情它本来就有一个路径我心态是比较好的我觉得地产投资之前我是想开奶茶店那个就非常不顺了我看过的店铺都会被烧掉会被烧掉是这么回事我在买那个那栋公寓之前我是想开个奶茶店的
然后我当年去台湾我也是要去烤茶奶茶店的我回来美国之后呢就有开始看店铺啊什么的看好的店铺要不然就被那种大财团签掉因为他们一签就会签 15 年 20 年
好不容易看好一个他要签给我了然后过了两天他跟我说他的店被烧了但是我觉得可能是上天在眷顾我就一系列阴差阳错然后就搞地产了对啊因为我当时也是觉得怎么这个事情可以这么不顺我才会去找我的那个朋友聊天就是带我入行地产的朋友聊天我说因为他的地产里面他有商场他有餐馆他也有奶茶店
嗯
这里我想提一些可能啊现在还想入局投资美国地产市场的人问一下就是你觉得现在还是不是一个好的比较好的入局的时机如果我要做地产投资你觉得最需要的能力是什么地产呢最考你的能力叫做实践能力其实很多人他都会去看去学但他就是很久都不去实践
那就白想因为一点用都没有我经常会跟我的学生说就是地产这个东西你要不就赚到你要不就得到只要你做了就是要不你就赚到钱要不你就得到了经验还有可能亏到是吧但就是得到你持有的时间够久的话基本上你也亏不了它只是时间线拉得很长而已所以你得到的经验你可以用到下一个地产的项目里面你总会赚到钱的
所以任何时候都是好时候只要你愿意动我们还是展望一下未来吧它这个未来其实更多的还是指从美国的现在的经济环境利率环境包括现在的房地产市场你会有什么判断吗首先利息不会在一时半会跌下来
虽然美国说在降息但降的是短期利率的利息我们地产的贷款是长期利率长期利率是不太可能降下来也不太可能降到我们在过去最好的时代的时候的那么意味着我们的持有成本是相对来说高的因为我们的房价没有跌下去
这个时候如果说你要求的是赚快钱就像前面几年其实我们是赚快钱的它不太可能但是你要踏踏实实的找个副业来做的话问题不大第二个就是我们现在看到市场的地产里面有一个很大的缺口是跟银发经济有关的所以我们去年底就开始布局这一个养老住宅嗯
因为政府会给很多的资源在这一块面向老人的收费其实也是很可观的
这个又和你刚才说的很多老人搬入佛罗里达的那个事又不是一个逻辑了我们说的养老住宅是那种有护工的就养老院这个所谓投资是指你就是买下一个楼买下一个服务还是说你自己从零开始搭这个整个的养老服务结构我们买下一个楼然后我的 partner 他就是开养老院的原本
所以他是运营者然后我们一起去买这些楼买完了之后然后你们是你们自己来搞这个里面的配套的护工服务
因为我们有那个注册的护工等等因为我朋友本身他已经有三个养老院了这是个富人的生意这个在美国就是没有钱他是不能老的你们可以猜一下就是美国的 deposit 就是你要租那种高档养老院的定金要多少钱我先问一下就你心中定义的高档养老院是个什么概念就是
就是那种整个小区都是鸟语花香的然后有护工的有很多的活动然后有那个 cubhouse 然后自己住的那个空间大概有多少平啊就自己住一个单元 100 平对差不多然后这个里面的定金是吧我昨天才听一个我认识的一个富裕的老人说的他的定金是吓到我的 50 万美金更多对
得要小 100 万他是要付 120 万的定金然后五年后会给他归还 75%这五年的费用就是这 25%就没归还的部分然后呢五年以后就是每个月一万多那就是其实门槛很高后面还行
但是那你首先得有这一百多万的现金在手里你才能入住这个高档的养老院你们肯定也是奔着这个高档养老院去开发的是吧我们做的是住宅型的养老就是我们是用独立屋然后把它改成老人院然后里面是比如说有六个单间十二个单间这种哦
然后一个大概在 7000 美金左右一个单件我们已经在做了已经三月要开业了 Joyce 给我们分享了很多特别有意思的就是在美国做房地产生意的一些经验其实我们做这个节目倒不是说响应很多中国人去美国买房的需求更多的还是说我们站在国内的视角怎么看待美国房地产的产业
包括怎么看待就是美国科技对美国房地产的一系列的影响以及美国的宏观经济对于美国房产的影响从而能够让我们更看清或者从更多的视角能够看到就是美国经济的一个状态对一些全球资产的一些布局我们现在的一些投资的策略可以做一些参考吧
今天也非常感谢 Joyce 给我们分享这么多如果你明年有更多的这种投资的决策欢迎来上我们的节目再分享一些美国房地产投资的故事好的好的那么我们今天就聊到这谢谢 Joyce 拜拜拜拜谢谢拜拜