Becoming Dirt Rich: How Raw Land Investing Builds Passive Income & Wealth
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忘记常见问题解答。常识、普通知识或谷歌。如何获得一位真正天才的建议？任何行业的 95% 的人都足够胜任并获得许可。5% 的人则超越了常人。他们变得非常擅长他们所做的事情，但只有 0.1% 的人……

是真正的天才。理查德·雅各布斯已将寻找他们作为其毕生的事业。他追捕并采访各个领域的奇才。睡眠科学、癌症、干细胞、生酮饮食等等。天才们来了。这是理查德·雅各布斯主持的《寻找天才》播客。

大家好，我是理查德·雅各布斯，主持《寻找天才》播客。今天的嘉宾是马克·波多尔斯基。他是《致富秘籍》一书的作者。所以我们将讨论未开发土地。为什么投资它？为什么考虑它？与传统房地产、住宅、商业等相比，它的优势和劣势是什么？马克被认为是美国最值得信赖和最权威的土地买卖专家。

尤其是未开发和已开发土地。所以让我们开始吧。欢迎您，马克。理查德，非常感谢你邀请我。我很感激。是的。告诉我你房地产领域的历程。不仅仅是成为一名房地产经纪人并从事常规房产交易，你知道的，像……

你是如何进入这个行业的？是的，我的意思是，如果我们把时间倒回到 2000 年，我是一个悲惨的、被严格管理的、每天通勤 45 分钟上下班的投资银行家，专门从事私募股权集团的并购业务。理查德，这对我来说太糟糕了，我不会因为期待星期一到来而感到星期天忧郁。我会因为期待周末很快过去而不得不星期一回到工作岗位而感到星期五忧郁。所以我的第一份——我真的很讨厌你的工作。是的。

是的，是的。我的公司聘请了这个人，他告诉我，作为副业，他正在收购未开发土地，而且价格很低。他在线上转售，获得了 300% 的投资回报率。理查德，我整天都在看公司，一家优秀的公司，很棒，拥有 15% 的 EBITDA 利润率或自由现金流。平均公司是 10%。我整天都在看公司，不到 10%。所以我当然不相信他。所以我和他一起去新墨西哥州。我攒了 3000 美元用于汽车修理。我想，

我完全按照他说的去做。我买了 10 块半英亩的地块，平均价格每块 300 美元。我在网上转售了它们。它们最终的平均售价为每块 1200 美元。它获得了 300% 的回报。所以我拿了这笔钱，去了亚利桑那州的另一个拍卖会，那里是我的居住地。同样，是 2000 年。房间里没有人。我以极低的价格购买了地块和英亩土地。我卖掉了所有这些土地，赚了超过 90,000 美元的现金。所以我对我的妻子说，她当时怀孕了。我说，亲爱的，我要辞职成为一名全职土地投资者。她说，绝对不行。这并没有让她太高兴。不。

一点也不。所以土地投资收入花了 18 个月才超过投资银行的收入。然后我辞职了。从那以后，我一直全职从事这项工作。所以她试图谨慎小心等等。所以希望你事后感谢了她。是的。是的，绝对的。好的。所以你进入了土地行业。我无法想象你每一次购买都能赚钱。你早期因为做错事而遭受的一些打击是什么？好吧，好的。所以这个模式非常……

非常疯狂，因为我在购买时赚钱。所以我没有亏钱，但我可以告诉你一个压力很大的交易，我在这笔交易中在尽职调查方面犯了错误。所以我最终在新墨西哥州买了一座山。所以我正在看这块 40 英亩的地块，我认为它是可进入的，但实际上其中 25 英亩是山。所以只有 15 英亩是可进入的。所以我花了 2500 美元买下了它。我想，好吧，如果我只要把钱拿回来，我就很高兴了。所以我

我发布了 GIS 地图、地块图和航拍照片。我在易趣网上以 1 美元起拍价，无保留价拍卖。第一天它就涨到了 2500 美元。到第 10 天，它以超过 32,500 美元的价格售出。我吓坏了，因为我想，哦，我是否以某种方式误导了这处房产？所以我打电话给买家。我说，嘿，只是想确认一下你。你看到了广告。你看到了这个，比如只有 15 英亩真正可进入。其余的是，你买了一座山。他说，

他说，不，不，它很完美。我说，你是什么意思？他说，我是一位洛杉矶的电影导演，我不想处理县政府的许可证问题。所以这比与县政府打交道更便宜、更快。所以我很早就了解到，每个猪圈里都有猪。这很酷。如果你愿意，理查德，如果我一步一步地带你了解整个模式，可能对听众更好。是的，让我们继续。我们讲了一些有趣的故事。那么，这个模式是什么？

是的，你住在哪里？德克萨斯州奥斯汀。德克萨斯州奥斯汀。哇，好的。首先，你失去了所有抱怨的权利。但是让我们假设你拥有未开发土地……

我住在亚利桑那州，你欠了 200 美元的欠税。假设这是一块 5 英亩的地块，你欠了 200 美元的欠税。所以你实际上向我宣传了两件重要的事情。第一，你对这块未开发土地没有感情依恋。你住在德克萨斯州，房产在亚利桑那州。第二，你在某种奇怪的方式上经济上陷入困境，因为我们不为事物买单。我们对它们的重视程度不同。由于你没有缴纳房产税，你每个月都会收到县财政主管的通知，说，理查德，如果你不缴纳房产税，

你将把该房产输给税务契据或税收留置权投资者。所以我所要做的就是查看你那块 5 英亩地块过去 12 到 18 个月的可比销售情况。我将取最低的可比销售价格。让我们用简单的数学计算，假设它是 10,000 美元。我将除以 4。这将给我带来沃伦·巴菲特所说的 300% 的安全边际。所以我将向你发送 2,500 美元的实际报价。现在你接受了。为什么？因为对你来说，2,500 美元是……

比什么都没有好。实际上，3% 到 5% 的人会接受我所谓的最高价报价。但是既然你已经接受了，我必须进行尽职调查或深入研究。我必须确认你仍然拥有该房产。我必须确保欠税只有 200 美元。我想确认产权链条没有中断，没有留置权或

或其他负担。所以我让我的团队在牙买加，花费大约 11 美元，填写我的房产报告，他们与一家美国产权公司有联系。现在，如果超过 5,000 美元，我不会承担任何产权风险。我只是通过产权公司传统地完成交易，但这只有 2,500 美元。我们假设一切检查都通过了。我寄给你一张 2,300 美元的支票。我寄给财政主管一张 200 美元的支票。我拥有它，并且没有债务。现在，理查德，我将在 30 天或更短的时间内出售这处房产。我将获得现金流……

就像出租房屋一样。所以我有一个内置的最佳买家。你知道是谁吗？不，是谁？邻居，邻居。所以我将发送邻居信函，说，这是你的机会，保护你的隐私，保护你的视野，了解你的邻居。所以邻居经常会购买。现在，如果邻居不买，我就去我的买家名单。买家名单通过后，我会去一个你可能听说过的小网站。它叫做 Meta 或 Facebook.com。

在市场市场上买卖群组。然后我会去 lands.com、Landmodo.com、LandsofAmerica.com、LandandFarm.com、Landcentury.com、Landflip.com、Landhub.com。这些是人们买卖未开发土地的平台。但秘密在于定价。所以我只需要 2,500 美元的首付。然后我会得到汽车贷款。假设每月 329 美元，9% 的利息，未来 60 个月。所以这是一次性销售。我会把钱拿出来。

首付。我可以推迟 6 到 10 个月。现在我每月获得 3.29 美元，未来 60 个月获得 9% 的利息。理查德，没有租户，没有翻新。你正在为土地融资。你实际上是在……你实际上是银行。没错，我是银行。所以这是一个简单的游戏。我可以创建足够的土地票据，让我的被动收入超过我的固定支出吗？然后我工作是因为我想工作，而不是因为我必须工作。好的。

有趣。所以你通常直接出售地块，还是通常为它们融资？比如，你怎么知道事情会如何发展？你提供两者吗？是的。所以我个人，我购买现金流。我不想要现金。原因是现金很好，但我必须再次这样做。我必须纳税。这是一种奔波，而现金流实际上解决了我的资金问题。我认为这是解决经济不安全感的良方。所以这就是我喜欢玩的游戏。现在他们……

有时我可能需要现金，所以我可能会将我的票据卖给另一位土地投资者并获得现金，如果我需要获得现金的话。是的，我相信你的标准随着时间的推移而改变了，但你怎么知道什么要融资，什么要出售，什么要保留，什么要购买？随着时间的推移，这对你来说是如何变化的？好吧，它实际上并没有改变。基本资产非常有趣，因为这里有一种资产可以永远存在。没有什么需要维护，没有什么需要保护。它不会被摧毁。

因为我支付现金，利率可以随心所欲。我不在乎。如果经济衰退，很好，世界正在打折。然后我们进入均衡状态，很容易购买，很容易出售。然后市场升温，购买变得困难，一切都在脱销。所以从我的角度来看，在过去的 25 年里，市场实际上正在变得更好，因为技术正在变得更好。而且

我可以使用绘图软件，而当我刚开始的时候，我无法使用绘图软件。现在这项业务的 90% 是通过廉价的虚拟助理和软件自动化的。所以从我的角度来看，只要我正确地购买了这种资产，那么我总是能够赚钱。所以最终，

我喜欢问自己杰夫·贝佐斯的问题，如果一切都会改变，它确实会改变，那么什么不会改变？我认为不会改变的是，人们总是想要一种真正的资产，他们总是想要一个好交易。只要这两件事仍然是根本性的真理，我认为我处于一个良好的利基市场。所以你已经做了 25 年了？25 年。你认为你做了多少笔交易？我认为现在已经超过 6500 笔了。哇。什么，分区如何影响土地？比如未开发土地，它有分区吗，还是……

它是否有尚未划分的指定区域？这如何发挥作用？在我们继续之前，我已经个人资助《寻找天才》播客四年半了，这导致了 2700 多次对临床医生、研究人员、科学家、首席执行官和其他致力于推进科学和改善我们生活和世界的杰出人士的采访。即使这个播客每月有超过 10 万次下载量，我们也需要你们的帮助才能覆盖全球数十万甚至更多的人。

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所以土地确实有不同的分区要求，对吧？所以你有住宅区，你有农业分区。有时你会看到工业区，有时你会看到商业区。但是当我从县里获得未开发土地所有者的名单时，我真的很想获得农业用地和住宅用地。我想清除任何类型的工业用地和商业用地，通常来说。所以

一个简单的方法是，你可以访问像 zamplo.com 这样的网站，你可以使用 Zamplo 进行过滤，你可以使用该软件获得该列表。然后你可以使用 lgpass.com 这样的软件上传该列表并自动化你的邮件发送。

所以你正在向人们的地址发送大量邮件。比如，显然他们是缺席业主。所以你就像，对我来说，你知道的，如果我在亚利桑那州有土地，你会在我的奥斯汀的房子里给我寄信。嘿，我看到你拥有这块土地，而且你欠税。你知道的，你会出售它吗，或者类似的事情？你知道的，这就是你如何接近我的方式。这就是我如何接近你的方式。绝对的。我实际上会向你发送实际报价。我不想从事评估业务。你经常会看到人们只是说，发送盲目报价。我对购买你的土地感兴趣。是的，我对出售我的土地感兴趣。

现在我们正在谈判。这就是为什么，你知道的，遵循我的理念，我总是可以赚更多钱。我无法获得更多时间。我真的很想提前做好我的研究，并相应地对土地进行定价，根据可比销售情况，确保我有 300% 的安全边际，并快速获得那些唾手可得的果实。现在，一旦我确定了市场，我就会给每个人发邮件。我不在乎你是在州内还是州外，

税款是当前的还是欠缴的，我知道我有一个良好的市场。好吧，你在邮件发送中获得 1% 的回复率吗，或者你获得了什么？我在邮件发送中获得 3% 到 5% 的回复率。所以我知道，鉴于这个指标，如果我的回复率低于 3%，那么我的报价太低了。如果我的回复率高于 5%，那么我的报价可能太高了，我必须重新交易。好吧，你怎么知道？好的，我的意思是，这取决于你想透露什么或不透露什么。但我认为从……

距离任何地方 20 英里的地方购买土地会危险得多，最好是在边缘购买，或者最好的是填充。你看到了什么？好吧，你是对的。这取决于你的策略是什么，你的利基市场是什么，以及你拥有多少资本。如果你有很多资本，绝对可以购买填充地块，但这些地块会更贵。你不会得到那些每美元 25 美分或 30 美分的价格。但是如果我距离最近的城市一到三个小时的路程，那么，那是农村地区，廉价的未开发土地，无法……

人们不再真正感兴趣了。在做了超过 6500 次这样的事情之后，我意识到这个国家对土地有一种渴望。无论是填充地块，还是……你知道的，在你的社区，还是距离城镇一到三个小时的路程，人们都想要一种他们买得起的真正资产。是的，这是有道理的。我的意思是，

我的意思是，有些事情是什么，你知道的，人们应该阅读你的书籍，参加你的课程，我确定，所有这些。但是有些初始条件会允许某人这样做吗？比如，某人应该拥有多少？他们是否应该预期每三笔交易中可能有一笔会亏损？比如，

如果正在收听的听众都感到兴奋，并且想要参与其中，他们应该如何谨慎地而不是愚蠢地去做？是的，我的意思是，我认为你是对的。我认为你必须接受教育。所以你首先要做的是县级研究。所以有 3007 个美国县。什么是好的市场？所以我建议访问像 landmoto.com 这样的网站，看看其他土地投资者在哪里购买？所以如果我和你一起去钓鱼，并且湖泊的一侧有 10 艘船，他们都在捕鱼，而湖泊的另一侧有 3 艘船，没有捕到任何鱼，与直觉相反，我们想成为第 11 艘船，即使看起来好像竞争非常激烈，但实际上并非如此，我们想明确地去我们知道人们……你知道的，在那些市场上买卖未开发土地的地方，所以我认为这是你首先要做的事情，确保你处于一个良好的市场，然后从那里……

只需遵循我刚才概述的步骤。你想从县里获得一份名单，或者你可以访问像 zamplo.com 或 datatree.com 这样的网站。你会使用代码进行筛选，例如 VL 表示空置土地，并去除商业和工业地产，所有住宅房屋。然后你根据你的研究进行另一次筛选。所以你会查看那些可比销售情况。你会除以 4，除以最低百分比，

可比销售。然后你会根据评估员的地块编号和细分进行筛选。所以我不希望向某人发送一块 5 英亩或 40 英亩的地块，与拥有 5 英亩土地的人相同的报价，因为 40 英亩地块的人会给我寄回闪光粉。然后我查看我的指标，我知道如果我的回复率正确，那么我的市场报价是正确的。然后我将使用，我将与我的卖家达成协议并购买该房产。我将再次使用，

像 LGPass.com 这样的软件。它将创建本票、买卖协议、土地销售合同。然后我将基本上拥有该房产。所以，然后我会进行营销，就像我们讨论过的邻居、我的买家名单、Facebook，

土地。我想以轻松的融资条款出售该房产，如果你有一份工作，每个人都能负担得起。然后我想妥善管理该票据。我将使用名为 geekpay.io 的软件。这是一个设置并忘记的票据收取系统。所以我正在简化播客的过程，但相对而言，这是我所知道的简单的房地产利基市场，因为我们消除了许多复杂性和脑损伤……

处理实物房产以及处理租户。好吧，如果你以票据出售，而他们不付款怎么办？然后你收回土地，对吗？是的，这是一个很好的问题。所以我们将使用土地合同，该合同规定，在你支付完本票之前，我们拥有基础资产。如果你违约，那么我们将保留你的首付。我们将保留你的月供。你降低了我们的成本基础，我们再次出售，延长我们的投资回报率。

所以没有收回成本。哦，好的。你没有……所以你只需要提交适当的通知，你知道的，你保持所有权，合同无效。没错。你不必像收回过程那样带他们走，或者没收。没错。不。好的。好吧，我知道你不能做的一件事是，我想，折旧任何东西，因为没有什么可以折旧的。这很有趣，因为你可以对土地进行成本分割。是的，只要上帝没有把它放在那里，你就可以进行成本分割研究。现在，我们的未开发农村空置土地，

正如你所说，你不能折旧它。这个模式的唯一税收优势是，如果你使用自导向工具，例如自导向 IRA、Roth 或 SEP，你可以在税收递延或免税的情况下（使用 Roth）增加该工具的价值。所以 25 年前，无论你在哪里购买，它都比今天便宜。

今天某人需要多少资金才能开始？假设他们可能会犯一些错误，并在此过程中损失一些资金，他们需要拥有多少资金才能安全地尝试一下？是的，我的意思是，为了涉足非常廉价的房产，你需要大约 500 美元。理想情况下，你应该从大约 5,000 美元开始，因为你想购买 5 到 7 块地块。

你开始拥有的资本越多，你知道的，你将拥有更大的资金池来寻找。例如，佛罗里达州的某些县，你将需要比……比如旧金山更多的资本。

新墨西哥州的某些县，你可以从 500 美元开始。是的。好吧，为什么，我的意思是，为什么有如此容易的转售机会？这只是大多数人没有考虑的事情吗？所以市场并没有那么流动或灵活，或者价格发现较少？比如，为什么它似乎效率低下，以至于你能够轻松地做到这一点？是的，因为，你知道的，银行不为未开发土地提供融资。所以这是一个低效的市场。你去，你知道的，Zipod，

Zillow，你不会看到很多土地交易。所以它实际上是买卖双方仍然同意的。这实际上是秘诀，那就是你正在寻找一个低效的市场，因为每年在未开发的农村空置土地上的交易并不多。所以对于那些感兴趣的人，什么……

他们如何在这个世界中开始？你是否有书籍或课程，或者你如何推荐感兴趣的人参与其中？是的，我有两本书。我有《致富秘籍》，我建议人们从这本书开始。然后我有《致富秘籍 2》，适合那些想要扩大土地业务的人。理查德，如果你愿意，我可以给你的听众一个链接，让他们免费获得这本书。他们只需要支付运费。是的，太好了。是的，我会发给你。他们可以点击它，然后他们可以访问 thelandgeek.com 了解更多信息。

好的。然后你提到了扩大规模。那是什么样的？比如，你如何扩大土地业务？好吧，扩大土地业务，你需要拉动三个杠杆。你想使用他人的时间。所以是廉价的虚拟助理。所以你要组建一个团队。然后你要使用软件和自动化，LG Pass 和 GeekPay。然后你也要使用他人的资金。关于你可以与拥有多个地块的人交谈并进行交易的其他地方，就像垄断游戏一样，还有什么？

你知道的，嘿，我喜欢你在纳什维尔附近的那块地。你知道的，我这里有几块。我可以和你交换。你愿意吗？你知道的，有人做这种事情吗？我的意思是，人们对未开发土地做了各种非常有创意的事情。所以你可以绝对进行交易。你可以进行以物易物。你知道的，我们甚至谈论过，你知道的，你可以分割土地，这是一个非常棒的策略。它稍微高级一些。你拥有更多资本。所以你可以做各种不同的事情。我的意思是，你知道的，

人们经常说，嘿，你知道的，我有这辆车。和我交换。对。现在，我不喜欢做这些事情，但人们肯定会这样做。你知道的，我们会收到加密货币的报价。我们会收到……你知道的，各种各样的交易报价。好的。好吧，还有什么我应该问你的关于土地业务的问题，我们遗漏了吗？我知道还有很多细微之处，但这似乎是一个非常好的开始，可以……你知道的，引起人们的兴趣。是的，当然。我的意思是，我会持怀疑态度，因为如果它这么好，为什么我要教它？

我认为这是一个有趣的问题。实际上，原因是，当我 2011 年开始教学时，我接到一个名叫托里的家伙的电话，他在我的网站上。我认为他想购买未开发土地，而我正在度假。他说，嘿，你会教我如何做你做的事情吗？我说，听着，我不教这个。他说，如果我付给你这个呢？我说，哦，好吧，这很有趣。所以我对我的妻子说。我说，嘿，这个人想让我教他土地业务。她说，这太荒谬了。

你为什么要这样做？你将创造你自己的竞争对手。我说，这是一个非常好的观点。所以让我们戴上我们的投资银行家的帽子。这个市场有多大？结果发现，仅在美国就有数十亿英亩的未开发土地。你无法想象一个更无聊的房地产利基市场。你不会去 HGTV 或 DIY 网络说，翻转这块土地。之前的图片是未开发土地。之后的图片是未开发土地。所以我发现……

我帮助托里在他的第一笔交易中赚取了超过 300,000 美元。这改变了他的生活。那种感觉非常令人欣慰。我说，这太棒了。所以我喜欢帮助人们解决他们的资金问题，以及他们的时间问题。因为我认为一旦他们的被动收入超过他们的固定支出，那么被动收入的承诺就可以真正实现，在人生的黄金时期拥有金钱、时间和健康，去过你最好的生活。这有道理吗？它仍然有道理。好的。

被动收入是自动赚钱且维护成本最低的最佳方式之一。虽然有很多方法可以创造被动收入，但可能很难知道从哪里开始。那么，你能做什么来增加你的净资产，增加你的现金流，并获得完全的自由呢？Mark Podolsky 加入播客分享他久经考验的投资技巧……作为《Dirt Rich》一书的作者，Mark 为读者提供了一份关于通过原始土地投资获得被动收入的综合指南。从避免常见陷阱到培养投资者心态的建议，他肩负着帮助他人获得财政独立——以及最终的灵活性的使命。除了是一位作家，Mark 还拥有 Frontier Properties 公司，创立了 geekpay.io，并担任教练和导师，帮助他人实现财务自由目标。点击播放以了解：为什么 Mark 辞去工作成为一名全职土地投资者。购买和出售土地时尽职调查的重要性。Mark 的原始土地投资指南概述。应对财务不安全的良方。你可以在这里关注 Mark 及其正在进行的工作！播客也提供 Apple Podcast 版本：http://apple.co/30PvU9C 使用 Ekster 升级你的钱包游戏！获得你应得的时尚智能钱包——并在购买时节省开支！结账时使用优惠券代码 FINDINGGENIUS 或使用此独家链接立即购买：ekster.com?sca_ref=4822922.DtoeXHFUmQ5 更智能、更纤薄、更好。不要错过！</context> <raw_text>0 嗯，非常好。再次感谢你的诚实、坦率以及为听众提供的资源，你知道，免费书籍加运费。感谢你来到播客。谢谢，Rich。感谢你。如果你喜欢这个播客，请点击说明中的链接订阅并在 iTunes 上给我们评论。你一直在收听 Richard Jacobs 主持的 Finding Genius 播客。

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