08.写字楼开店，是新手小成本试错，还是天坑？
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大家好,欢迎来到最小单位今天我们来聊聊写字楼开店对大部分想开店的朋友来说启动资金会是一个很重要的考虑因素写字楼店在成本上相比街铺以及商场店会有明显的优势所以有不少朋友在第一次创业的时候会考虑在写字楼里开店

那在写字楼里开一家店需要多少启动资金相比其他选址有哪些优劣同时有哪些坑大家需要注意关于这些话题我请到了我的朋友大伟和大家来分享一下 OK 和大家打个招呼吧大家好我是大伟我是 YY 的大一同学

很早就开始在上海的各种写字楼里开店所以我今天过来跟大家分享一下自己在写字楼里开店的一些经验 OK 其实我现在和大伟所处的位置比较特殊我们在上海徐家汇的汇家大厦里大伟 我觉得汇家大厦是不是全上海可能写字楼里面开店最多的之一了

对惠家大厦这边融合了很多不同行业的店在上海应该属于前五吧我觉得至少是前五对前五肯定是那惠家里面有哪些店惠家的话像桌游烘趴剧本沙密室然后

SPA 按摩 射箭馆教育培训各种各样的都有待会儿我们会细说一下就是写字楼里有哪些行业会开在里面但会家的确是一个样本就是大家如果真要写字楼开店的话其实可以来会家看一下那到尾你是从什么时候开始在写字楼里面开店的

我在写字楼里开的第一家店应该是在 2014 年在松江大学城的一个写字楼里开的店在松江开的对松江大学城然后失败了当时做的是什么业态当时开的是私人影院后来发现自己其实犯了一个开店的新手通常会犯的一个错误就是盲目的高估了大学城的商业价值就很多人包括就是不同年龄段的创业者

他都会认为大学城是一个汉老保守的地方他们就非常天然的自信的认为大学城的学生钱好赚大学城的生意好做家长会给钱生活费也不少但其实我自己开下来发现其实大学城并不是一个做生意的好地方如果是高频一点的消费比如说像餐饮或者很刚需的那些业态的话在大学城周边应该还是可以的只要你能确保算账算得清楚但像私人影院我们第一反应是情侣消费会比较多

然后下意识都会想到大学城但是事实上你跑出来的结果并不好对因为第一呢你交了 12 个月房租但其实你能开店的时间只有大概 9 个月对因为它暑假寒假其实大学城是没人的没错跟空城一样可以说跟鬼城一样松江大学城在暑假寒假那公交车可能都停了然后呢

第二呢就是有钱的大学生他其实不会在大学城消费他还是可能会去周边的商圈他肯定还是去市区明白不一定周边商圈了他真的是去市区有钱的大学生那第三呢就是往往有钱的是本地的大学生那这些本地学生他周末是不会在大学城的也不在这边消费他周五肯定就跑了他周五就回家了

明白所以大学城市在我看来就是除非你有一些别的方面的一些维度上的帮助就比方说你不是在松江这种大学城你是大学路对吧你是五角厂的这个大学路上那那你是另外一个概念因为我不认为五角厂那块能被称之为大学城对

因为大学城的意义的话可能我认为像松江啊像奉贤啊像这种地方就是它很偏但是又汇集了很多学校这种大学城的话我个人觉得是完全不适合创业的了解那接下去你又做了什么样的行业其实私人影院第二个是开放

开了另外一个写字楼是在长宁区叫天山商厦严格意义上其实属于住宅产权上都是住宅但里面当年就是在 14 15 年的时候其实里面基本上住的人和经营的铺子都很多但最近我感觉好像基本上都清退了对现在可能这种包括商住两用楼或者是纯住宅楼对于开店来说管得更严了对所以还是只能局限在那些产证上写的是办公的这些楼

那后来呢我们的私人影院又开到了类似于金安寺有一个楼叫深乐大厦它其实是一楼到八楼是办公属性然后八楼朝上又是居住属性的然后又开了中山公园的有一个叫花园大厦那花园大厦它也是一个非常特殊的存在就虽然这花园大厦整栋楼都是居住属性但它至今为止里面全都是机影的而且还过得很好

所以大家如果想在写字楼开店的话也可以去花园大厦看一下它也是一个很经典的地方所以你在市中心开的这些私人营员后来的经营状况如何市中心的话基本上都是赚钱的然后写字楼租金比较便宜然后装修成本又很低当时写字楼租金多少单价你还有印象吗

基本上一套 150 平方左右的话在 1 万块钱左右那算下来的话其实单价也就在 2 块钱每平每天左右对很便宜有些写字楼选的还是居住属性的它那水电费还是民用的然后物业费也便宜所以综合成本又很低在那个年代靠这个创业其实是一个比较快速回本的一种方式就在当时看的话这样的经营模式还不错投入可能不是特别的大回报周期也还可以对投入不用很大

因为写字楼装修都是非常非常便宜的装修没错写字楼的话可能用一般的家用空调就可以了不像商场里面会需要去水冷空调的整个系统风机盘管会比较贵一些包括消防也是对所以这就是写字楼的一个优缺点对但消防可能近几年也会成为写字楼开店里面一个比较大的坑

对这个我其实遇到过好几波这个写字楼的消防的一个整改那上海这边比较有名的第一个我可以举例子的就是那个有一个楼叫英雄大厦在天澳桥路靠近万庭馆那边对在那个新游城对面

这个英雄大厦曾经是上海最有名的一个密室的契合地包括像乌有岛这种大品牌的密室也是从那边起家的但英雄大厦最后的命运就是在 18 年左右有一个联合整治就把英雄大厦里面所有的这些经营类的业态全部清退掉了不光是密室所有的经营类业态都不能做了吗

对但主要打的是密室那这会导致很多密室投资的老板血本无归嘛除了那些头部的他们已经开了很多分店而已他们走正规化了慢慢会往商场走但有很多别的一些小的密室老板其实是冲着这个分水保地来的那么他们就遇到了很大的一个损失

明白所以这也给大家提了一个醒在写字楼开店的话因为它毕竟是有些不合规的地方所以虽然成本低但可能你会面临一些在正规经营场所不会碰到的风险对在行政这一块写字楼开店可能它是属于一种比较灰色的地带就是如果行政机关

他要认定你违法也许他有各种各样的方式可以去认定因为你的产证上写的是办公而不是经营而不是经营但你做的却是经营那你又该如何去界定我是经营还是不是办公呢所以他这个中间的这个界限是很模糊的所以有的情况可能这个楼就不允许但你换个楼可能一点问题都没有可能就十年下来都不会有人问有人查

对因为如果是餐饮这样的店大家相信很清楚在写字楼里肯定是不合规的但比如说有一些是美发休闲娱乐利人类的这些呢你很难去完全的衡量说它是不是一个偏向于经营性的场所对就很难说就比方说有的人在写字楼里面开了一家眼镜店

他既可以做线下生意也可以做线上的生意那这个执法部门就很难去界定你这个眼镜店到底是全部都做线上的还是全部都做线下的对他可能说我有些顾客到店里来体验一下这里是我的办公场所对就根本就不是经营了就没办法去罚他的款或者赶他走

对所以对于不同业态来说它的风险还是略有区别的对但目前上海写字楼里开的店还是很多很多的是而且从我个人经验角度出发的话我觉得现在上海写字楼里有哪些行业会开的比较多呢首先它有个通信就是这些行业呢它的通信就是他们不需要任何的自然客流的它是线上货客为主对它完全依赖线上货客

他完全依赖点评美团或者抖音或者小红书线上活客而且他是目的性消费客人不是冲动性的而是说客人预约好了客人已经在打过电话了或者甚至已经买好团购了然后再过去这个门店消费那这种情况下其实开载写字录的店会非常多

那第一大类的话我认为就是休闲娱乐类的就像之前我们提过的像回家大厦里面非常多的有桌游啊红趴呀棋牌啊桌球密室剧本沙电玩店 VR 私人影院 DIY 的首座那这些其实都属于写字楼里开的非常非常多的如果大家平时玩的比较多的话肯定也是对这些写字楼有基本的了解去哪边有哪些密室可以玩有哪些剧本沙会比较好玩

而且我记得过往很多时候新奇体验哪一个行业火起来的时候一般都会从比较小的规模它可能单店投入也不大从写字楼起来然后渐渐的可能有一些跑得比较好的品牌它会开到商场里面去 OK 那除了休闲娱乐之外还有哪些行业在写字楼开店比较多

其实大家平时接触的比较多的就是教育培训出国留学对吧各种各样的外语培训英语日语然后围棋书法绘画那这些教育培训不单在商场里有多而且其实写思路也很多

同时的话之前有一阵子很火很火就很多大学毕业生都要开的自习室我认为也是属于写字楼里开的比较多的教育培训的一种自习室在听友群里面的讨论热度也非常的高经常隔几个礼拜就会有一个朋友来问自习室开的相关的东西是的那大为你觉得这是一个好的方向吗这肯定不是一个好的方向为什么

首先呢我认为这个行业其实已经密度比较高了它已经有几个大型的一些头部的这个品牌出来了那么其次呢自习室本身我不认为是一个特别好的生意因为它的

这个客单价也不高你其实就是一个空间的贩卖跟 WeWork 也没什么特别大的区别就是个二房东就是个二房东而且你的获客成本又很高你要通过各种方式把人家给吸引过来但人家在你这边学了一段时间他考出正来估计他也不来了你要去获客下一组人所以我认为自己是不是一个能特别轻松挣到钱的一个行业

明白那除了教育培训之外呢大家在印象中写字楼里开的非常多的还有一个就是体育健身对吧它有各种各样的私教的一些工作室会开在写字楼里面健身房啊瑜伽普拉提射箭拳击馆泰拳那这些可能写字楼里也特别多偏私教的偏小众一些对它可能没有办法去支撑一家大典所以就会在写字楼里面开一个个人的工作室

对的一般都是这种性质你写字楼里不可能有游泳馆嘛所以游泳馆这种大型的健身房肯定还是沿街或者商场比较多对最近还有一个概念比较火焦一人一馆就比如说有些普拉提馆可能就是他的老师本身在网上就有一些影响力然后只有他自己在这个馆里面授课像这样的话他肯定是需要的面积也不大唯一合适开店的选址就是写字楼里了

那除了上面讲到的休闲娱乐教育培训和体育健身之外呢鞋子楼里还有一个王牌的队伍叫按摩推拿对上海有一家很火的叫小确幸小确幸它的连锁规模开得非常大对很赚就它的商业模式也是特别特别的讨巧我觉得老板还是蛮聪明的那么按摩推拿里面有主疗按摩 SPA 采耳那这些其实也是在上海的鞋子楼里面开了很多

后面一个分类呢就是美容美发了那大家就是耳熟能详的这个潘多拉也是一直开写字楼从写字楼开出来的那么有皮肤美容啊美甲美节啊减肥瘦身理发垫纹身脏病那这些其实也是以写字楼为主明白利人类的其实很多啊

然后后面一个大类呢就是宠物服务了包括宠物售卖宠物店那么有卖宠物用品的还有这种专一做洗猫洗狗的这种服务的这个我倒不太了解因为我知道猫咖包括各种的那些宠物互动类的在写字楼里开的很多但像传统的这种洗户包括卖活体在写字楼里也挺多的

有他其实是就是完全走线上他做的是自己的繁育工作室这种概念他就不是在商场里面靠一个橱窗效应去吸引客人他可能就靠他的品相或者他的性价比他就目标性的客群过来明白他这个地方就是这个场所既展示也繁育对吧

对不像说商场里的店可能它的货迹都是从别的地方进过来的还有一种就是刚刚讲到的洗猫洗狗这种店它可能专做洗猫洗狗它主打的是一个性价比因为它的租金成本低了它相对而言洗户的费用会低消费者就会有一个高平次的复购所以洗猫洗狗其实在写字楼的店里面住的也有这个我倒是之前的确不知道

因为我感觉好像很多更多的是开在住宅区的街边店会多一些对但在上海这边的话有些核心商区的街边店的价格也是远远高市中心的街铺非常的贵外围可能会好一些但你要知道市中心也有很多居民区这些居民他们也要洗猫洗狗

那他在这个时候的话他就只能来到写字楼店可能相对来说成本会低一些对而且都是大众点名上或者抖音上或者美团上可以搜到的没错然后同时还有一个宠物寄养就是宠物旅馆写字楼里也会有一些还有一个就是非常传统的一个行业了就是生活服务类的生活服务类呢包括有保姆啊月嫂啊育儿嫂啊相亲婚介所啊

对吧还有做证件照艺术照婚庆的那这些其实也是写字楼率的一个主力军你去每个写字楼率可能都会有明白所以前面提到的这些就像你前面说的他们有一个共同的共性就是相对来说他目的性比较的强因为目的性强所以可以在线上去做获客

对所以可以用相对来说比较便宜的一个租金去在写字楼一开店可能并不需要大量的自然流量对在我看来其实写字楼它是有两笔租金一笔租金是你租写字楼的房租那另外一笔租金呢就是你在线上获客的一个租金对

你给大龙点评和美团交的这个推广费然后你在小红书或者你在抖音上的一个推广成本你不管是老板自己的个人的 IP 还是花钱做推广其实都要投入很大的时间精力这一块就是第二部分的房租了没错这点我非常同意因为在写字楼开店特别是在一二线城市的

美团和大众点评其实是非常重要的核心来源甚至对于我所知的很多门店来说可能他们 80%以上的新客都会来自于美团和大众点评然后你会需要去开推广通不光是开一个旺普宝就是可以上团购就可以了否则的话你应该是拿不到太多的流量的

对你得要花钱这里我要给不是特别了解美团点评的听友们说一下推广通推广通的话它是一个竞价搜索排名你的出价越高你可能每次点击需要支付一个费用就可以把你推在信息流的偏靠前的一个位置对于很多的线下商家来说这是非常大的一块开支因为你的流量获取会

高度的依靠推广通说到这点我们可以回到之前我提过的我们在租商场的时候支付的这笔租金其实是买到了三个东西第一是一个线下的空间这个很好理解第二的话是你买到了商场给你提供的自然人流这个你可以通过转化把它作为你这边的消费者

第三块的话是商场的一个背书你开在购物中心里面消费者先天对你这家店的信赖就会比开在写字楼或者其他的地方要略微高一些 OK 那大伟你觉得写字楼开店高度依靠大众点评和美团这件事有没有什么潜在的风险它其实是一个恶性竞争在我看来

对它是恶性循环就是点评美团它有一个这个推广通的这样一个机制你可以设置这个按点击收费竞价排名那比方说第一名可能十块钱第二名可能六块钱第三名可能

但当然不同行业它的价格不一样那有一些比方说美容的那它竞价排名的话点一次可能可以有几十块钱有一些像婚庆的可能点一次可能就近百块钱都有它这个价格不一样每个品类的话可能有些品类竞争会极其的激烈对因为它这个客单价高嘛

但是话又说回来了如果每一家商户都开了进展排名那不等于没开吗就等于说进入了一种内卷的状态对 其实纯粹的就是内卷家家户户每天都烧个四五百块钱给点评美团但其实自己的生意跟不烧之前并没有什么特别大的区别但凡大家开推广通还是在一个池子里面去竞争对 还是一个池子但如果你一旦不开那你的生意可能就一落千丈所以它其实是个恶性选择

所以我其实建议不要太过于依赖点评美团我现在也是试着不去开我要试着自己去养自己的自然客流和站外流量对自己能够留存一些老客但对于很多的门店的经营者来说他如果想要通过非点评美团之外的线上途径去拿到流量的话不是那么容易的

对我认为现在其实除了点评美团之外还有别的类似于小红书啊 bilibili 啊抖音啊那这些其实你可以去做一些尝试说不定会有一些出乎意料的回报对关于小红书霍克和其他的这些自媒体呢其实也有两条路一条的话是自建内容就是你自己根据你经营的

品类去发一些日常经营的内容比如说假设你是做猫咖的你可能可以拍一些猫咪比较有趣的视频之类的这个相对来说是没有成本的但是可能对于你经营者的运营内容的能力网感会有要求同时像小红书也是可以做对应的投放的小红书的投放相对于点评来说的话就有些区别因为点评大家更多的推广通出现还是在搜索结果里面消费者其实是带了强力的消费动机的他点进来的话他大概率会选一家店进行消费所以这个可能会很

但小红书的除了搜索你依然可以投之外也可以去投信息流广告但信息流广告可能就会是根据一些算法推送到潜在的感兴趣的消费者的途中所以它的单价会低但是它的精准性可能不如点评高但我自己和一些经营者聊下来的话

如果你相对来说客单价比较高的话其实你是能够承担这样子的成本的我自己的感受是点评美团开推广通这个事它效果很显著但就像打兴奋剂一样你一停马上就不行了新店早期的时候可以投一下推广通因为早期的时候其实是有对应的新店福利的你投的效果会特别的好你得把整家店的精英评分给跑起来

你这个时候如果说你后台的销售量什么做的不错的其实我知道有一些店他们投的推广通的数量并不多但因为他们店的底子好所以说依然能够在点评区拿到自然流量但反之的话自己在站外去尝试拿流量一定是性价比最高的但是呢它相对来说对老板的要求比较高对老板的要求会比较的高你做的好就相对于普通的写字楼店有很大的优势但如果做不好的话可能一点效果都没有

对很多老板都尝试过小红书但成功的又有几个呢是的因为内容能力我自己觉得在现阶段是很稀缺的大家都知道说要做抖音做小红书但是其实真正能够把生意带到店里的并不多并不多 OK 我们前面聊了很多货客那大伟你作为写字楼开店经验这么丰富的一个创业者你觉得他相对来说有哪些优点以及有哪些缺点我觉得写字楼的优缺点还是非常具有代表性

很明确对很明确很好理解那首先我来跟大家讲一下写字楼的优点那第一个优点呢就是它的租金会便宜写字楼相较于沿街的店铺和这个商场的店铺它在一些核心商圈的租金往往是非常非常具有战斗力的

没错对打比方以这个徐家汇的这个汇家大厦为例你会发现汇家大厦旁边就是美罗城然后呢美罗城再往对面呢就是港汇你想在这个地方借商铺它的单价可能是要在二十几块钱朝上了然后你要在这边借一个街铺那你首先租金也很贵同时你可能还会面临有转让费对它这种核心地段的街铺肯定是有转让费的

然而写字楼的话它租金会便宜的相对来说会便宜很多对而且我觉得在核心地段写字楼相对来说价格的优势可能还没有那么的大因为周边的某一些不太好的商场它的租金可能还会低一些但是据我了解在二三线城市很多地方的写字楼租金和商铺的价格的差值会来得更加的大是

是的所以这就是我们说到的写字楼的第一个优点它的租金会便宜那写字楼第二个优点我认为就是它的装修成本比较低那为什么装修成本会比较低呢首先写字楼装修呢是一个比较随意的事情就你不用像商场装修一样你需要提交一整套的装修的这个效果图啊方案啊

然后图纸给到商场可能写字楼的物业它要求的就简单的一个隔断图和一个电路图所以你这一块你不需要你省去了很多这种装修设计上的出这种效果图的这种成本对比如说在商场里面开店的话

外立面基本上会要求你使用金属材质或者是其他一些很耐磨防火的材质不太可能允许你用乳胶漆或者类似这样的材质包括说电路的话你的整个电路管线基本上也是要拿金属管来做的但写字楼的话可能 PVC 的管也可以去买这个累积起来的话装修上差个 30%应该是

起码的起码的甚至会更多而且写字楼其实没有外力面的概念你就一个门头你可能就做一个电钊就够了那一个外力面我觉得就能省下起码 10%了是的对这就是一个写字楼的第二个优点就是

它这个装修成本非常低如果这个老板他自己动手能力比较强的话他甚至不用装修成本就不用找施工队你就自己 DIY 一下对你拿到的房子本来底子就不错比方说你是做美容的你上个铺子也是美容人家倒闭了对吧那你拿下来之后你稍微打扫一下就可以开业了做一些微调然后做一些软装就可以

不会有任何一个部门会限制你说你没有达到我的装修标准因为商场肯定会有他会觉得说你装修标准不够但写字楼没有没有这种说法你自己想怎么做怎么做对而且在写字楼里面的很多业态利人类的我们不说但比如说休闲娱乐的其实消费者过来的时候对你的装修的这种精美程度他的要求并不高但如果你开在商场里的话你这成本一定会提上去但消费者感知并不明显你售价也上不去所以等于这些钱是白花的

对所以写字楼里面的这个休闲娱乐的定价相对来说或者我可以说所有行业的定价都会比同样的类型的商场店会低一点它其实吃的是一个价格敏感度较高的一个客群那么第三个写字楼优点呢就是它非常容易借到写字楼的房东并不会去筛选客户他只在乎的是说你是否稳定你做的事情是否合法

对吧然后你能否安时的交房租他并不会在乎说我要招某一个行业某个业态只要你能够交房租而且他房子空着你们供需一连接你就可以把房子借到了所以他非常容易借到在我看来这也是一个写字楼的优点跟商场相比它是一个非常大的优点你拓电的时候不太会在选址方面有很大的制约只要你能接受该个写字楼它市场的一个租金就可以了

对有一些上海写字楼的一些品牌它可以做到每个写字楼都有点而且甚至它生意好的话它可以再开一家开个二点在同一栋楼里对因为它运能不够的话它直接在写字楼里补一家店就行了补一家店就行了那这个商场里面我觉得是很难的

没错然后同时呢写字楼的第四个优点呢就是我认为它相对来说它行政管理呢不如厂厂那么的这个强它会比较弱一点就会有一些灰色地带的东西呢它这个商业逻辑在商场里行不通的时候呢在写字楼里可以行得通比如说比如说有一些不太合规的医美

那它这个行政监管是很难的因为商场的话可能相对的这个监管机构它逛起来比较容易它知道这个地方新开了个铺子而且据我所知其实商场的这个管理方其实和这些这个行政机构之间都是有联系它要报备的我哪些店新开了对 食药监 市场监督管理局其实都会时不时地去巡查

但很难遇到他们而且我估计他们这工作强度也太大了如果他们每个写字楼每一层都要看一遍的话对一般来说可能是有举报他才会关注写字楼里的店对所以他这个行政管理方面会比较弱但是这边还是要提醒一下各位听友就是我们尽量还是去做合规的生意对要做合规的生意

因为这个常在河边走对吧总会出事的所以一定要合法合规的这个依法经营那我们再讲一下第五点就是写字楼的优点就是一个日常经营成本低其实这一点是很特别的为什么我会觉得说写字楼日常经营成本比较低呢因为如果你开商场的话商场它是要求你 10 到 10 每天正常营业开门的

如果你 10 点不开门你会吃罚单你违约的基本上稍微好一点的商场都会有这个要求对除非这个商场已经完全不行了他自己已经放弃治疗了放弃治疗了对他大家都关门但好商场一定是 10 到 10 没错哪怕你今天没生意你必须灯亮起来门打开员工在里面站着那

写字楼经营成本就比较松了因为没人管嘛你比方说你老板觉得这几天可能想出去旅游你直接把店关了你不用开门你如果发现说我的客群主要是晚上来或者主要下午来那你上午不开门也 OK 而且呢就是商场他 10 点一定关门了

你写字楼的话可以做到凌晨甚至通宵都没问题对吧所以这就是一个经营成本比较低的你如果商场里面你十点之后你要延长营业你要按小时来交钱对可能会涉及到一些空调的费用或者说是安保的费用但写字楼完全没有它这个日常经营成本是非常非常低的你有些特别的行业写字楼它周一到周四可能都不开门对特别是某一些预约制的它可能经营时间就很灵活

他没有预定我今天就不用开门了但你商场的话你无论如何你的电费和人力成本是一定要支出的每天都会有支出这样来说的话对于某些业态来说两个经营成本可能成本差到不少对的最后一个优点我认为写字楼它是比较容易上手

他不像商场你和商场谈的话你肯定是已经有一家公司注册好但写字楼的话你可以个人去签因为写字楼的这个房东他其实并不关心你是个人还是企业所以你可以个人签下来之后呢个人交房租你之后再去在这个经营地呢去注册营业执照所以他非常适合这个之前没有创业过的这些小白去开店所以从以上的这些优点就可以看出呢写字楼是适合去进行一个试错

就是我拥有一个项目但是我并不确定这个项目能否可行或者我觉得这个项目我想先试一下如果 OK 的话我再把它复制到商场店去那在这样一个情况下你可以进写字楼进行一个尝试你尝试好之后你跑通了你的这个商业逻辑之后你就可以放心大胆的往商场开但如果你一上手就进商场的话它的综合成本可能就是写字楼的好几倍了是的

我听下来的话大伟前面介绍的这些优点基本上还是集中在成本低这一项所以我这里想和大家着重提醒一下也有些听友在咨询我的时候会提到说他想在写字楼里开店但是成本整体可能面积也会比较的大包括他想装修也做得比较好在这样的情况下其实你就丧失了写字楼开店最大的优势就是成本低可以一个相对来说比较低的风险去试错

对因为我认为创业者最大的一个误区包括我也会犯的错误就是想当然认为这个生意是可行的然后一腔热血去开我认为不用把什么事情都做到就是一步到位你如果觉得这生意好做的话你先找一家低成本的小店去试一下这个模型这个模型 OK 了你才开大的没错千万不要憋大招或者一上来就把你所有的资金都压上去

对因为很多时候我感受到第一次创业的人他们很期望在每一个环节都做到很好但这往往意味着你是要投资金下去但这些钱投下去了带来的用户体验的提升是否能让消费者感知到消费者感知到以后是否愿意为他付出更高的溢价或者说有更大的概率选择你这家店其实都是未知的所以我觉得大家在投钱的时候应该还是要找到一个平衡

找到一个相对来说可以达到不错的用户体验的一个投资的额度但同时也不要再往上去冒得太高了否则的话多花出来的这些钱真的不一定能回来 OK 那我们写字楼的优点已经聊了很多接下来我们聊聊缺点吧好的其实写字楼缺点呢也是非常的明显第一个缺点就是得房率低写字楼的得房率其实是在所有的房子的类型中是最低的

它的得房率可能只有 50%到 70%的样子对差不多应该是落在这个区间对其实你如果去商场签的话虽然看上去商场的这个单价会比较贵但其实商场跟你聊的是实际面积对基本上商场的话 90%的和你聊的都是实际的使用面积不带任何的公摊的所以你这个租金单价其实要做一个折算

对写字楼虽然看上去单价便宜但其实它的得方率很低你除一个 0.6 除以 0.7 以后的话算下来的话也多了不少是的它得方率很低那这个就是一个写字楼非常大的一个缺点同时呢它有第二个缺点我认为也是所有想要写字楼开店的人非常注意的就是你的房东的属性商场的房东呢比较统一他把

不会那么的复杂但写字楼什么房东都有它会有这个大房东它会有二房东那么大房东又会分很多很多不同的房东有政府的有国企的有私企的有个人的有宗教的那什么样的房东都有那在这个当中呢你就会遇到很多并不是你经营上的问题就完全是节外生枝的问题所以这个是写字楼需要

有为注意的在房东选你的同时呢你也要选房东大卫你在选房东上面有踩过什么坑吗讲到房东呢我就展开说一下根据我自己的经验呢我遇到的房东可以分成两种一种是大房东一种是二房东那我最早在经验不足的时候我还是会选择跟二房东合作去借一些二房东的房子因为其实在 14 15 年那个时候写字楼比较紧俏你还不一定借得到房子市场上流通的很多甚至其实就已经是二房东把控

所以你没办法只能跟二房东合作绕不开绕不开对但现在的市场行情可能更倾向于租客这一方所以如果你要写字楼开店的话我建议是完全不要考虑二房东就只跟大房东合作跟大房东签合同而且据我对市场的了解现在的二房东普遍过得都不太好很多可能就已经退出不做了那么大房东这一块呢又分成四大类第一类呢就是政府这一类是我认为是最优质的

为什么这么说呢就是在疫情期间第一波疫情是 2020 年大房东如果是政府的话是减免了三个月那么第二波呢是在 2022 年上海这边如果你的房东是政府的话或者国企的话他减免了六个月没错

对所以这一块虽然说未来也不一定会发生对未来也不一定发生但这件事情让人觉得非常安心过往的经历让我觉得其实政府国企的房子是相对来说比较安心的那么第二块就是宗教机构的房子宗教机构的房子这很普遍吗蛮普遍的我不知道

你要知道上海这边的就是寺庙啊教会啊那他们的教厂还是很多的很多寺庙都会去买一些写字楼一买就好几层的买你如果有机会借到的话它的这个价格是远远低于市场价的哦

长知识对的所以宗教这一块其实而且它很稳因为他们这个永远持有不会考虑出售它也不考虑特别高的回报率它不会像企业或者个人一样会追着你一样涨租它其实是比较佛系的毕竟人家是佛教嘛对吧而且同时遇到疫情的时候他们也会有非常优厚的一些待遇

我遇到的房东的话是直接给我们在 2022 年是减免了三个月在 2020 年的时候是减免了两个月也很不错对很不错很不错的如果你是个人房东或者你是私企房东的话这个要协商但是挺困难的很困难人家没有义务给你减免对

但如果你遇到的是宗教机构的话呢他们大概率是会帮你的那么最后两类呢就是企业和个人我认为企业房东相对来说会比个人房东好一点点但这两类其实都不如前两类所以我自己在写字楼里建房子的时候我还是会主要关心前两类

那在这边我会跟大家分享一个小的一个经验就是如果你要找政府的房子的话他政府的房子是必须经过上海一个叫联合产权交易中心进行一个租赁权的一个拍卖所以如果你想要找政府的房子的这个房源的话呢你可以去关注一下他们这个网站上面会有一些租赁权拍卖

这是一条非常有用的信息可能大部分人都不知道是的而且上面都是政府和国企也就是说是优质的房东对那讲到了写字楼缺点的时候我们说回来就刚刚说到一个缺点就是房东的问题会比较多那第三点呢就是写字楼是完全没有任何统一规划的也就是说你特别特别容易遇到竞争对手扎堆的一个情况

比如说像环球港隔壁的那个绿洲商务广场绿洲商务广场里面据说有二十几家剧本厦对你如果做一个行业你做的好你就保不了你隔壁的邻居看了之后第二天就直接改行开你一样的了就好像

就很容易入一种卫星竞争的状况而且我们前面提到说写字楼里大家获客途径可能又高度依赖大众点评所以一下子就卷起来了而且房东又是分散的如果是商场的话商场的招商它会严格地限制同一个品类在商场里的一个分布对大部分的购物中心基本上所有的房子的出租权都是在同一家企业手上它可能是产权方也可能不是只有极少数的购物中心他们的

是分开由各个小房东来交租的所以至少他们不会让一个业态扎堆的特别严重对但是写字楼的房东就不管这么多了有个个体对做出对自己最有利的决策嘛只要有人借我就借给他嘛

写字楼房东不在乎这个写字楼要有什么样的调性啊我这个写字楼将来要打什么街区啊其实他完全不考虑其实好一点的高档写字楼的话在招商的时候是会去考虑企业的但是这样的写字楼呢和我们开店也完全没有关系因为好写字楼是根本不会允许你去开店的对允许开店的呢基本上都是一个一个卖给小业主的个人房东的写字楼

对然后写字楼的缺点呢还有第四个缺点呢我认为就是一个环境上的一个问题能够让你做经营性质的写字楼相对来说环境会稍微差一点老旧一些的管理可能也不是特别好对对于你的客户的感受来说是非常非常受影响的从他进入这个大楼到

到店的过程中可能要经过楼道啊电器啊基本上都会有点脏乱差对脏乱差二手烟卫生间比较脏其实这些都是会影响到你这个店的档次的这样一个问题对休闲与热类的可能还好但是如果你做的是一些利人类的特别是定价会略高一点的利人类的话可能会影响你用户的体验

是的如果你是一个非常想要做比较高端的美业的一个企业的话我认为应该不会考虑在护驾大厦里面看对吧那倒数第二个潜在的一个缺点啊闲资楼存在的一个缺点就是它可能会有一个潜在的行政风险

因为我也经历过好几轮这个写字楼的综合整治而且你并不知道他什么时候会来下一轮他有可能整治完你你只是进行一些整改然后付了一些罚金或者花了点消防费用去做整改但没有人可以跟你保证说你今天这笔钱交了你下一次就不用再整改了它是一个长期的风险是的

不定时的就有可能会发生对它是没有人知道的所以这个是写字楼的一个潜在的行政风险的这样一个缺点我相信在购物中心里开店应该不会遇到这样的问题对你一般会确保在开业前整体的征兆都办妥是合规的对那么最后一个缺点也是跟我们之前有讲到过的就是写字楼它其实是百分百依赖线上活客的你必须要支付另外一笔租金去进行这个线上的引流和活客

除非你自己有独特的引流的能力你可能除了点评美团之外你还能找到其他的流量对的那大伟我们聊了这么多关于写字楼开店的优缺点那假设我们的听友觉得他所在的行业是适合在写字楼开店的话那具体应该怎么样去找选址怎么样开店呢那么如果某一位创业者想要在写字楼开店的话

那他下一步肯定就是找写字楼了你一开始就要有一个明确的概念就是并不是所有的写字楼都允许你开店而且也并不是所有的写字楼都适合你开店那首先讲允许如果你是找到那些 5A 级的写字楼那百分百人家是不会招你的而且相对来说租金也比较贵哪怕你付得起租金可能经营性质的人家也不愿意招那这就是一个不能

另外一个就是适不适合适不适合我们就要讲的比较细第一种就是它的产权性质并不是办公它的产权性质是居住但其实它是类似于写字楼或者商住楼这样的形式存在的我个人是不太推荐去这样的地方开店的

可能你现在看到这栋楼里面开了一些经营类的铺子但是它是有潜在风险的它有可能在未来某一天有一个联合执法就把这栋楼里的所有的经营类的或者非居住类的都清掉就是目前看的话是一个发不责众的状态但是你保不准因为某一个原因可能会来一波大的整治

对所以你要看产证你要确定这个产证上是办公的属性还是居住属性我们举个最明显的例子呢就是中山公园的这个花园大厦花园大厦其实所有的产证都是居住性质但是花园大厦里面现在你会发现全部都是这个各种各样的这种

美容美发呀按摩啊包括桌游啊开在里面也许现在没问题但保不齐你跑过去一开就出事了所以如果你要开写字楼的话呢你一定要确定它是办公厂制然后同时呢你要基于你自己的这个经营属性你来决定哪些写字楼适合你开为什么会这么说呢因为首先有很多写字楼其实它是中央空调

10 点之后它是没有空调的不管是夏天还是冬天 10 点之后你是没有办法能够让客人比较舒服的在你店里待着对而且像商场 10 点过后没有中央空调的话你还可以想办法去加装 VRV 的外机写字楼的话因为是玻璃幕墙你想加装都会比商场更困难对它没有空调外机的这个位置可以让你加装然后同时写字楼它周六周日如果是中央空调的话它周六周日一定是不开的完全不开

对他完全不开因为他写字楼嘛他办公嘛他认定你周末就休息了所以如果是中央空调的写字楼的话你一定要问清楚这个中央空调该怎么样操作他如果周六周日不开的话应该怎么办第二个呢就是独立卫生间有很多写字楼其实不是独立卫生间

但是有的一些业态是需要独立卫生间的有的业态就比方说美发的比方说美容的比方说健身房的还需要上下水对他要上下水他要能洗澡有独立卫生间但是如果你去那种一层楼就一两个卫生间的那种写字楼的话你没法做对你上下水也接不了对那这种写字楼他能做什么他能做教育培训对吧

他能做密室但是他做不了之前我提到那些行业那同时呢最好的写字楼肯定是他有独立的空调外机位的所以你自己去找房子的时候你可以观察一下他这个大楼的外观啊他是否有空调外机的这个机位可以让你放那能放空调外机机位的话就是势必意味着你每个房间都可以独立的装空调

对所以这就是怎么找写字楼的时候的一些注意事项 OK 那我们已经讨论了什么样的写字楼会适合来开店那具体应该怎么找呢找写字楼的话呢首先你要先选商圈再选楼你要先确定呢你想要进哪一些商圈

而这些商圈里面呢你可以选择那些经营内开的比较多的楼因为只要这个楼里面各种各样的经营业态都开的话那势必意味着你开的这个成功概率比较大不会碰到一些场外因素来影响你不会碰到物业不允许你经营啊或者一些别的因素然后同时找的话呢其实第一种当然是最传统的就是找中介嘛

那中介代看的话有很多这种专做写作中介的那他的这个中介费呢其实是房东出的至少目前就之前我接触的经验是房东来出这个中介费但虽然说房东出住建费但其实羊猫出来养生上嘛这个一个月中介费最后也是房客承担的所以如果你有机会可以直接跟房东对话的话那你势必可以

要一个比较低的租金然后同时可能会要一个比较长的免租期他原本中介公司带过来的他的标准是给你半个月免租那你自己找过去他可能就给你一个月了多你 15 天然后租金可以给你稍微降一点然后同时呢怎么样可以直接找到房东呢那有以下几个窍门可以来

供大家介绍那第一种呢就是找这个物业物管物业管理的这个办公室每个写字楼都会有一个物业公司的一个管理办公室你直接上门就去问你说哎我想借写字楼那这个时候呢物业管理办公室呢又分两种一种是他自己兼做二房东的据我了解很多物管还是物业管理公司他是自己兼做二房东那他直接就可以给你报价了他直接可以带你带看了那你中间也是跳过了这个中介的环节嘛

你可以跟他直接聊可能要一些优惠啊什么都比较方便那第二种呢物业他并不做二房东但物业不做二房东呢物业他肯定是非常明确的了解这栋楼里哪些房子空出来了哪些房东在出租的所以你也可以通过这种社交方式啊去寻找一些对你有用的信息

然后最后一个比较关键的就是我觉得你还是要找这个楼里面已经在开店的老板聊一下你要进行一些陌生拜访去找这些老板讲一下自己为什么来想要问哪些事情可能会遇到一些比较好心的老板会跟你分享一些这些写字楼里面的

对经营的坑他遇到哪些问题或者他会跟你说我的房东不错然后他在哪一层可能还有空的房子我帮你问一下其实很多机会其实就是信息嘛你这个信息如果足够全面的话你就比较容易获胜所以也不要把所有的宝头压在中介身上对与其说让中介帮你推房子不如自己多跑跑因为你要知道其实中介

可能只有一半的话是真话但有另外一半的话其实都是假话 OK 大卫我们聊了这么多写字楼开店的干货你自己开店的经历我们还没聊完我记得你做完私人影院之后是做了猫咖这个品类对吧对的我其实属于非常非常早开猫咖的那一批当时是几几年

当时应该是 2016 年 16 年那个时候猫咖这个业态刚刚兴起其实那个时候猫咖业态也没有兴起那个时候上海的猫咖还是那种二三十块钱喝一杯咖啡就可以随便如猫的那种类似的家庭式作坊的猫咖都是非常小型的也没几家对的上海我记得那个时候可能全上海就四五家比较有印象的我记得有一个叫 Cat Eye 是开在南京西路的那个写字楼里的然后

我是去日本旅游的时候看到了日本的一个猫咖品牌那么他们的猫咖模式是按入场券收费的而不是像上海这样是按咖啡来收费的传统的猫咖其实真的就是咖啡厅它只不过是有几只猫它的一个盈利点是咖啡和点心但是

日本的猫咖的话它就是摒弃了这些餐饮这部分它主要的就是入猫它是收门票的所以我在日本旅游完之后我觉得这个模式是值得去借鉴的所以进行了一些微创新在建安寺这边是开了第一家猫咖

那开出来之后就非常非常火因为可能这种模式之前国内没有嘛就是有那么多猫的同时呢就收门票不是说喝咖啡主要还是以撸猫为主那对于消费者来说其他的那些猫咖可能 30 块钱买一杯饮料你这边门票还会略贵一点那消费者选择你们这样的模式他体验上有什么不同

第一呢就是你店铺的装修肯定会好很多你整个装修的风格会更符合猫咖的这个调性然后第二呢就是你猫的品种会选择比较齐全你不同的品种的猫都有然后让客人觉得就是说

到这边来是同一时间可以录到所有田内的猫而之前我在开猫咖之前上海现在还有的这个猫咖它其实很多都是这种流浪猫或者普通的这个田园猫

的这种猫咖就是说全品类的猫咖其实还是比较少明白就等于说他们店里有猫只是一个加分项没有把它作为主要的经营项目来做对对它还是以咖啡加猫的所以你这边从猫的比如说品种啊丰富程度啊就会远超过他们所以就一下子爆了对数量也比他们高很多所以一下子就是猫咖这个生意就火起来了当时你第一家店投了多少钱

当时第一家店的话大概在 30 万左右 30 万左右多长时间回本估计一个半月就回本一个半月就回本这么夸张所以单月的盈利能做到 20 万对单月盈利能做到 20 万这太吓人了所有客人都站在这个楼梯的楼道里面排队等着进来就给周边的邻居带来了很多的空

因为周边那个深圳大厦那栋楼其实我们是开在 17 楼 17 楼周边都是住户都是居住的所以大家就觉得这好夸张为什么楼道里全是人那有没有比如说邻居投诉的倒也没有因为那栋楼其实当时还是有很多经营类的但是现在的话其实它发楼以上其实已经进行了一部分的清退明白

OK 那第一家店跑得这么好接下去应该就是扩张了对接下去在上海的另外三个位置开了猫卡但其实很不幸的就是开到第三家和第四家的时候其实就已经在亏损了因为当时

猫咖这个业务火起来之后开的人特别特别多你说的第三家店第四家店亏损是指他们开出来就单月亏吗不是是说回本很慢回本非常慢甚至回不了本对然后月均营业额就全部降下来了就是你一个新兴行业的一个创新势必会带来短暂的一段时间超出这个

市场均值的利润回报但是过段时间之后它这个市场这个利润利润率还是会回归到随着玩家进入了以后可能需求不一定再增加但是供给增加的很多第一是供给增加很多第二呢就是开的店越多越让外面的这些

我一观的人觉得这个行业很火爆他可能没有关注到说每家店的生意已经不如最火的那个时候但是想这么多人开一定是赚钱的对其实这个温度的传导是有一个非常大的滞后性就是当我们在行业里面开的人明确的知道开任何一家猫咖都不可能在挣钱的时候还有一堆人蜂拥着是要去开猫咖所以它是有一个滞后性的

那你后来这些猫咖的长期的经营状况如何现在关的只剩一家店只剩一家了因为我知道许家会这家还开着是的所以大家有兴趣可以来玩是因为许家会整体商圈体量比较大所以需求会大一些吗

也不是,而是因为我们这家猫咖的属性其实不是一个传统的猫咖,它更像一个猫咖和休闲娱乐的一些业态的一个结合体。我们在猫咖里面是配了很多 switch 和电视机,同时的话我们也有很多很多不同的桌游可以供大家玩。

来我们这边撸猫的客人的话呢他们如果是三五成群或者两个人他们也会一起玩桌游所以它更像一个聚会的一个线下的一个聚会场所而不是单纯只是奔着猫过来明白这样子可能消费者复购的频率或者说他选择来你这边游玩的这个动机会更多元一点对你如果单纯靠

靠猫咖撸猫的门票赚钱的话是在商业上是很难走通的我们这个猫咖为什么现在唯一开着的原因并不是因为它赚钱而是因为之前这四家店的猫都并到了一起

那这些猫咪其实是需要有地方去养我们与其自己租一套房子养这些猫不如就在写字楼里面有一个更好的环境让这些猫过得开心一点可能总体来说也能达到一个收支平衡的状态对的有时候可能还要微亏一点猫咖其实现有的猫咖它的打法已经不再是当初 16 年 17 年的那种打法了

现在猫咖它更像是一种就是引流的一种方式就是都是那些做宠物的这个市场的人在做他们靠猫咖引流然后卖活体对它本来就是做猫咪的售卖的做宠物店的做洗护的然后它划一块区域来把客人吸引过来然后再让这些客人去购买它电解产品明白明白

其实你开猫咖的经历我觉得就特别的典型因为

写字楼里面每隔一段时间就会有这样的行业火起来最早的可能是桌游然后大家一窝蜂的开开了的话可能最早进入这个行业的人赚到钱了但是往后的那些的话就面临着一种恶性竞争状态然后桌游之后的话是密室密室和猫咖可能是差不多同一时间的早期的那些密室也很简陋就是可能十几平的一个房间就能够玩了

我知道当初他们是很赚钱的但密室现在卷成什么样大家可能只要去玩过的也都知道如果往近几年说的话就是剧本杀其实你会发现这是一个轮回基本上没有任何的能够例外的情况往往是一个新鲜的业态可能火了然后有很多消费者会去尝鲜性的体验在头两年的时间里面赚得很高

但是因为它火了所以有很多的经营者入局在写字录里面开店成本也不高可能小一点的店十几万就开出来了大一点的店最多也就是二三十万所以玩家会很多然后玩家进来了以后他们大量的去烧推广通你的用户的需求在下降同时你的经营成本货客成本又在往上涨所以渐渐的就有很多玩家清退出场了

到最后的话还有一些玩家能够活下来但往往是他们有一些比较独特的优势或者说他有一个很不错的老客户的积累我觉得这个模式在写字楼开店里面特别是新奇体验的某一些特别火的业他基本上是一个更鼓舞不厌的状态了可能接下来会火一个新的其他什么东西

但我估计整个行业的周期的变化依然是这样对他还是有这样一个模式会走一遍等到这么多泥沙俱下之后他最后活下来或者挣到钱的只有两种人第一种你开的比较早你挣到钱了然后你后面就不开了第二种就是你实在是太厉害你在这么残酷的竞争中你最后幸存下来对你可能要有独特的优势要么是你产品特别好要么是你服务特别好或者你有很独特的货客渠道

是的因为写字楼开店对小白来说比较容易上手那对于所有人来说也非常容易上手这个意味着他的竞争很有可能在短期之内变得非常的激烈对他没有什么门槛你的每一个客人都会成为你潜在的竞争对手

我觉得这句话很有道理对你这个并不是在每个行业都通行的对但是在我们写字楼里开店的这个行业里面你会遇到这样的一个问题没错而且像我们因为看了太多了知道这个行业发展趋势是这样但很多人他们可能会用一种静态的眼光来看这个行业

现在你这一家店这样的成本很赚钱那我好像算一算账我也能开我也能开但是它无法预计到可能短期之内热度过了需求在下降然后开店的人越来越多整个环境可能过半年就和当年完全不一样对因为你开店是有一个时间差的你想开店当你这家店完全开起来中间起码有三个月到半年的时间

对那到那个时候其实市场已经不再是你想开店的时候做决策的那个时候的样子了所以大为那我们聊了这么多写字楼开店包括也说了很多星期体验类的他们的生命周期的一个演变你觉得如果我们的天友想在写字楼里面开店的话你会觉得什么样的行业或者说它具有怎样的一些素质会比较合适我认为你不应该去

盲目的追某个热点而是你应该是能够自己去发掘一个行业它还没火但是你认为它现在做得很不好你觉得你有足够的能力进行一些微调或者微创新让这个行业变得更好或者更让消费者愿意买单或者收中更大这样的话你在写自动历史开店我觉得胜算是比较大的就是要找到一个相对来说在上升期的行业而不是它已经火了的

对不过在判断是否是一个上升期行业的时候有可能它本来别人做的只是一个小而美的状态市场上也不一定能够容纳这么多的玩家所以你得去判断它有没有成为一个偏向于大众的行业的这样潜在的可能性或者说你的这部分受众就算它维持一个小众的状态但你依然可以有一个不错的货客渠道去接触到这个消费者那可能也是能开的

对这个难度都很大我觉得做这样的一个选择和判断的难度非常非常大对如果每个人都知道答案的话那等于就没有答案对吧所有人都去开同一个东西最后还就是轮回了是的所以商业就是这样有的时候还是很微妙的

对 OK 我们今天聊了很多关于写字楼开店的干货非常谢谢大伟然后我们前面也聊了关于写字楼因为它商业模式的特殊性所以会产生了一个周期性的变化希望大家在如果考虑这条路的话一定要谨慎虽然投资额可能不是特别的大

但是你开店以后未来可能会面临着长期比较激烈的一个竞争这个也是各位非常需要去关注的选项 OK 那我们今天的节目就到这里下次再见拜拜拜拜

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