Deep Dive
Shownotes Transcript
大家好,欢迎大家来到这一期的文马法律实验室然后我们这一期邀请了陈航律师来聊一聊他深耕多年的不良资产处理的领域的法律问题因为我们现在
可能经济上面是一个下行的趋势所以在各方各面都有非常多的这样的问题涌现我们都会知道当一些现金流或者企业的不良资产问题爆发了以后我们会通过破产或者说重整的方式去做一些处置但是具体这些工作是怎么开展的目前有什么样的难点什么有意思的东西那我们来请陈航一起来跟我们分享一下
文马的听众朋友们大家好,我是陈涵。今天很荣幸收到我们蔡蔡同学的邀请来给大家聊一聊不良资产这一块相关的业务。那我先简单介绍一下自己。本科呢,我在对外经济贸易大学法学专业毕业的。
后来研究生也是参加我们学校的一个跟国外合作的项目去到了西班牙读了一个硕士后来就回到国内了回到国内的时候我一直都是在律所工作转了几个所从一开始的中轮所然后到景天城所然后最后到现在的兰迪所
那我现在是兰迪律师事务所福州分所的独立律师好的谢谢我知道你做的领域其实非常广泛但我们今天还是就主要来聊聊这个不良资产的这一块那像你之前也跟我提到说其实这一块最基础的就是这种银行和一些资产管理公司的不良贷款的案件那这一块的话像你们平时都做的是什么
最基础的就是银行和 AMC 的不良贷款案件的代理这大概是个什么意思呢我们其实很多经常房子啊包括房子啊或者车子啊都会拿去银行去贷款嘛
那如果说贷款逾期了以后那银行肯定是要通过起诉讼通过法院的执行把这些抵押物给拍卖掉那有些银行比如说诉讼跟执行不好推动或者说回款想要尽快回款他也会再把这个债权卖出去卖给 AMC 那
这个债权就到 AMC 手上了那我们最基础的一个业务就是代理银行或者这些 AMC 来进行这个贷款的输送然后包括后面 DR5 的执行回款这个是最基础的一个业务
我为什么当时会进入这个领域呢其实也跟我当时回到福州以后跟我的老板来他就是做这块业务的嘛专门做银行的和 MC 的不安案贷款代理那他当时做的规模很大了在福州这边应该算是头部了基本市面上比较主流的银行
和 AMC 大家都有做这个案件的代理那我也是在他们团队这边有做了有五年毕竟男生嘛总要想着说自己要有自己的一个事业一片天地然后选择说独立出来来自己来
办理案件嘛那一出来肯定老本行还是不能丢嘛这个银行这边 AMC 跟银行的不良贷款案件的代理就是这律师费这块肯定也要接着赚接着收接着做嘛但是我其实感觉说我们出来以后不能按老方法跟老一辈接着去竞争也好或者说去谋生也好
因为他们已经生根比如说我的师傅他已经生根这个行业很多年了论资源论在这个行业当中的积累和资源肯定是不如他身后的我们如果也是按他的原本的套路去拿业务去做这块业务我觉得说没有什么比较优势吧
因为你的资历也不如人家你的积累也不如人家那怎么能竞争得过人家呢但是我们原本不良资产的这一块其实它是一个很大的行业我们原本我在我师傅那边相当于只做了其中很基础的一块
就是给银行和 MC 去做案件的代理收律师费比如说这个东西卖不卖的抵押物卖不卖的出去卖多少钱都跟我们没有关系因为我们收的是固定的费用东西卖出去了我们就固定收几个点卖不出去我们就收不到这笔律师费我在想
既然能够给银行去收债我们说俗一点其实就是本质上这个业务其实就是收债讨债
我们为什么不自己把债权买下来给自己做呢如果有碰到一些比较好的抵押物的流动性是比较好的债权的收购价格又能够是比较合适的有一定利润空间的那我们为什么自己不去收购这个债权自己不去赚律师费而是去赚当中的一个利润呢那这个是我可能从老板那边出来之后就是开始揭露的一个方向
自己目前也收了有几笔的债权然后其中两笔已经去到今年初的时候也处理完了我大概说一下比如收债权的业务是像什么样子的就是说小城他去银行贷款他有一套房子抵押物资 100 万
那他按以前现在当然贷款的额度这个比例提高了有些人到大到八成带到八成半都有那以前呢就是因为现在能形成不良的基本都是前几年的贷款了那当时只能带七成那我们说他一百万的房子带了 70 万
他通过可能还了几年的贷款还上来可能还了 10 万大概还剩 60 万的一个余额那还到后面他还不动了贷款就逾期了那银行这个时候他要启动的一个程序是什么就是诉讼跟去拍卖他的房子但这个时候其实银行除了这种常规委托律师去做那特别是一些商业银行他的有压降不良率跟这个回款快速回款的
需求因为特别涉及到一些商业性的上市的这种银行它的不良率它的整体的资产状况都对它的股价会有比较大的影响也强调市值管理这种情况下银行它就有动机去把这些贷款的债权好债的权利给打折卖掉
这个刚才说房子我们不算他借了几年房地产折价什么的还能值个 100 万吗那债权的话他可能可以打折去拍卖他现在刚才说本金还剩 60 万那以我们正常的话在市场上面这个折扣能到到本金的 7 折那你本金的话 60 万 60 万乘以 0.7 是 42 万
比如说七折还是比较可能拿到的一个价格 42 万给我们 42 万收进来这个债权那我相当于我现在支出了一个成本买进来这个债权 42 万那后面我们去推动这个抵押的这 100 万的房子的拍卖那法拍的价值可能它市场价值 100 万那可能拍不到 100 万那么高我们一拍是七折嘛
二拍 18 折这个是法定的最高折扣最低低下来可能就到 0.5656 万 56 万这个房子的话我们按相当于都没有人去竞争没有人去加价 56 万成交债权我们刚才说的是 42 万购买
60 万乘以 0.7 42 万购买那 56 减 42 也有 14 万的一个差价那这个当然是比较一个模型化的估算了这中间位这里面还涉及到一些摩擦成本你不法院的诉讼费执行费还有过户的税费那如果是住房的话还涉及到唯一住房要给这个被执行了保留的唯一住房的租金
所以就这些成本我们都要进行一个测算包括房产也不是说价值也不是简单按它只值 0.56 折去进行测算要看这个房子的区位它有没有可能法拍能够溢价这些总整体的一个测算来判断说这个债权收合适还是不合适嗯
金融机构的话他是在什么阶段就是他肯定是逾期了以后多久时间他会想到我是把这个债权给转让掉这个不一定像我们福州市面这边的有非常猴急的银行这些贷款刚刚逾期几个月还没有都诉讼都还没有诉讼他也直接转烂掉的也有
那也有银行它是经过强制执行以后因为其实执行难执行难虽然有抵押物法院的执行力度可能不一定够到位即便有抵押物也会存在好多年了这个抵押物种种原因比如说被外地法院给首封了
比如说被执行人的抗拒比较强烈或者就单纯是法院这边比较不作为或者能源的调动种种原因即便银行进到执行了以后这个房子一直没推动拍卖然后去做之后被中本掉了
到了这个阶段银行才推出来债权来进行转烂也有所以这个不一定他不一定说什么阶段银行才会丢出来卖这个债权这个看各个银行各他们各自的风格各自的做法是不是也看债务人是怎么情况比如说银行评估哎呀这个人是还不上钱了都还不上
既然到不良了肯定都是还不上钱的我们其实收或者不收一笔债权也对我们影响很大的当然本身要看这个抵押物的一个质量吧这个是在我们最大的一个考核因素它的这个质量它能卖多少钱那债权的成本是多少这个肯定是我们考核的一个重要因素
但你刚才说提到这个债务能的状况也是我们会考核的一个点可能也会占到量我们如果说按时成来说债权的价格可能要占 4 成然后抵押物的质量也要占 4 成那剩下的两成我们也会考虑说这个债务能这边的状况
因为我举一个比较极端的一个例子吧我们如果以住宅来说这里面如果说什么情况的住宅我们可能不太会考虑小产车房不不不这个是其实是属于说房产的质量的这块的考虑我说的是债务人的情况如果说
如果说这个债务人他是一个精神病或者说一个是他有很严重的一个基础疾病我们轻凡不好轻啊或者说是已经年事非常高的一个老人了从人道上面来说也去做这种
于心不忍吧另外一块它也确实存在执行的难度我们现在也都讲究文明执行嘛上亿执行文明执行像这种有特殊情况的人居住在里面你想去把它通过法院的执行把它清除出来再把这套房子上拍难度会很高吧并且这个时间会拖得很长其实我们收购债权的资金也都是有成本的嘛
资金的利息也是你一块的成本在里面所以如果说判断债权清法很难可能我们也不太爱去收购这笔债权然后包括其实一开始入门做债权收购我们其实是存住房但是慢慢的现在开始喜欢往商业的这种地产商业的这种地压物来看
因为商业的话一方面肯定是因为现在住房价格其实一直在往下走去年底其实我那时候有好几笔债权都很遗憾觉得还价格出保守了但是竞牌价格没给它加上去但是我如果说现在回头来看我会很庆幸当时没有出价格没有出高没有把它拿下今年这个房价包括福州真的是跌的
跌得蛮厉害的如果说以现在的这些价格倒推当时拿货的价格的话那都要亏损了所以这行其实风险也蛮高的如果说单纯代理银行的案件那没有风险律师费是有风险的但是如果说想要去赚这块利润的话
这个当中就会承担很大的一个风险那像银行的话一般他就是会起诉起诉去把这个钱拿回来然后另外一方是又是去拍把这个拍卖转让掉这个债权那这两个方式他们是不是一般都是同时走还是他会做一个决定说他是转让这个债权还是去法院执行
这个其实就跟刚才我们说的那个就比较类似了你比如说有些银行他连诉讼都没诉讼直接转的话那他肯定就不选择自己去拍卖了那像有些银行刚才说他到了执行阶段处理拖了好多年处理不掉了才把这个东西甩出来推给市场把债券卖给市场
这种他肯定是相当于他先选择了法牌他自己处理不掉的他然后他才愿意推出来让市场的力量去消化他可以聊一聊我当时拿的第一笔的债权其实当时也还蛮有意思的那笔债权经额不大就大概七八十万抵押了一套房子然后当时那套房子其实之前已经一拍二拍变卖流拍了
因为你如果说一拍二拍变卖的流拍了然后其实这种房子他已经经过法拍的检验可能流动性不是那么好嘛那我当时为什么会看中这套 DR5 然后选择去拿下来也是当时第一笔嘛经验不是很足一个是我觉得说嗯一拍二拍变卖都流拍了那说明说他在这个法拍的推动流程上面至少这个轻房这块不存在障碍了嘛
我无非就是说沟通法院把它再重新评估重新上拍一次然后这个是我们觉得说以前做银行的案子也经常跟法院部门打交道所以这块我们也比较有把握能够很快的把它推动起来重新拍一次那另外一块为什么我觉得看好它呢因为它当时其实法拍的价格没降到底它只是打了八折再八折其实没有降到法拍的这个底价
然后第三块我觉得那个地方其实我是蛮了解的感觉这个需求整个小区里面其实需求是还蛮万圣的他那个小区入住率很高基本都住满了然后这个周边的人流什么学校配套也很成熟所以我当时判断他的主要的原因还是价格不够低就是肯定就是有把握说我能够重新评估把这个价格评低然后
让他一个更低的价格进到这个法拍市场当中但是呢哎呀这个还是吃了这个经验的亏啊想象都是很美好的但是差就差在哪里那个房子是一楼又是电梯房如果是那种楼梯房的话一楼是一个优势但如果是电梯房的话
一楼你就是一个烈士了而且它外面也没有说相当于有些一楼不是开发山洞了它会有正数面积有个小花园什么这些的但是那个没有它就是纯一楼连地下室都没有然后但是当时对其实对房产这块也了解的没那么深只是想说我刚才考虑了一二三那几个点觉得说这个东西还不错价价点可能能卖然后还是也自信满满的然后反正就拍下来了
拍下来了以后推法拍确实是很顺利发言沟通一下其实很快就重新再推上法拍了再降价一拍降二拍降
结果到二拍还没拍出去那时候其实心里就有点欢了因为我当时也了解过那个东西的二手房的价格想着说大不了再过一道自己把它拍下来或者说以物抵债下来我再去二手房把它去卖掉因为这个东西我就是这个不良贷款这个业务就是我觉得说好在一点是什么你不会说像投资股权什么的最终
是一个非常大的贬值甚至说价值到零你实在不行到最后一物抵债你还能拿个东西出来无非就是说这个东西你一开始价格判断都能判断的太高了或者说对它的价值判断的太偏离那我是后来想得到二拍了以后我想着说那到时候可能又得再垫一笔钱进去把这个物权拍下来或者抵债抵回来然后自己再去卖那周期又拖很久
但我想的还是说底债底回来以后可能二手房拿去卖价格肯定会卖的更高一些相比说法拍这个底价给拍出去利润会更高一些但是感觉说时间拖那么久也不愿意还是想要快点把这个东西除出去吧
当时我做了一个什么事情我在那个房子正好他就在一楼我拉了一个很大的那种横幅广告牌直接给他糊在他一楼的外墙窗户上面糊了一圈过去
这个价格只有这个市场价的无辙然后这个价格是多少这个什么时候开拍这个信息全都涂在那边确实不少人问但是我发现很多人其实对法拍的这个事情真的是不够了解
比如说在哪个平台上看也不知道然后特别是有意向买的这些特别是对一楼有意向的很多都是年龄偏大一些的他们不会操作网络拍卖这些而且你没法看房看房可以我们有钥匙
看完可以看完可以有钥匙吗法院当时已经是把被制性人清出去了那房子是一个空置的状态钥匙也都收到法院换锁掉了所以我们钥匙看完这个是不存在问题的
但关键就很多人一听说是法拍价格他们觉得很合适一听说是法拍的就觉得这该不会有什么问题对所以说电话打怪好像说比较确定性的因为我那时候去推的时候已经到变卖阶段了变卖的话其实随时都可以出价变卖不像一拍二拍它要等到时间到了才能出价变卖阶段是随时能出价的
也是说问的人多真的出手的人少后来我又想着不能局限于本小区要把它扩大了然后我后面就去发传单就是请人去发传单这个里面又有一个挺搞笑的一个事情我一开始还想着我一个红衣级的长衫还没有脱掉嘛就是我想我一个坦坦的律师我不能自己去发传单然后就请人去发嘛
然后去周边的商场啊什么去发大学生见识过程当中我也觉得不放心买因为毕竟真金白银的在那里买下来这个东西嘛也希望它能够起到一个效果然后过去看了一眼那一看把我气的这个大学生怎么发呢
坐在那里,在那玩手机呢,实际都没在发然后我在那暗中默默观察了 10 分钟 10 分钟当中他一张都没发出去这个传单就是在那玩因为他最后时间到了,估计就是把传单一扔回来找我复命那我那时候我很生气,就直接过去给他看这个视频你看啊,10 分钟过去了,一张都没发出去
那你最后准备怎么处理这个然后他也支支吾吾说不上话来然后我说行吧你别干了我自己来那残单拿回来
这个大学生我还是通过中介平台来弄的后来我跟中介平台吵了一架我说你们找的什么人过来发传单你至少站起来好好生出去能不能有接没接都另说就是坐在那边玩手机然后最终可能传单下场也都是在垃圾桶
不是说心疼那些传单而是这个时间一天一天在过去我希望这个东西能够尽快的推出去它相当于在耽误这个事情耽误这个时间然后好像跟那个中介公司也吵了一架我说这个事情还想要我们接着付工资给你后面反正吵了一架最终我也是付了那个工资给大学生因为现在学生可能出来跑个兼职也不容易后来打发走了然后后面就是我自己去发这个传单了
你要不你找房产中介可以吗房产中介他有客源然后他也了解小区找啊找啊最终这个房子我先说结果法拍的在变卖的某一天我后面都懒得管他了就想着算了大不了接回来自己再去二手房去卖吧因为这里面涉及到一个问题一个房产中介的一个
佣金的一个你怎么给他复仇的一个问题因为这个东西是挂在法拍上面的买家要通过法拍去把它拍下来买家他撬单的成本很低很容易撬单你除非说要预先就把这个定金收了一笔定金之后再带他去看房但是当时这套房子因为有经过我前期的一个宣传
很多人都知道它是一套法拍环了它其实就可以绕开中介中介比如说带着这个客户过去他很容易就被绕开中介他直接去拍这套房子了所以当时中介做这个事情也有找一些中介中介也有带去看
一个是时间的周期在哪即便说我们挂变卖它也只是两个月的时间中介可能去化的也没那么快另外一个就是中介他也考虑说他的聚介费怎么来保障上次我当时也说了我可以给你中介比如说你介绍过来的客户能够锁定最后他出价了我给你一笔聚介费也可以但是最终通过中介这条路是没走成的
后面就像我刚才说基本就是单词后面传单什么这些弄完之后那能做的反正都做了除了去电视台打广告
其实中介如果他看中这套房的话他其实完全可以恋家把它吃下来吃下来以后灌到自炉的那个房源里面然后给他那些就是一般基本的那些装饰一下然后先给他租租的同时再给他卖然后正好这个房子又装修了一下就是感觉对他们来说是一个很好的交易
但这个又回到我刚才说他是一楼他的市场本身的市场就不如那些高楼市场这就是我一开始缺乏经验的一个地方对房产的市场我可能法律这块因为那么多年都在做这块对法律这块对这个执行对处置这块是很清楚很了解的但是对房产的一个价值的判断可能一开始还是欠缺的我当时会觉得说一楼可能
可能影响没那么大吧对它的价值但实际上就是一楼对它的价值影响就是很大可能还不是价值感觉是流通性就是主要出手比较难对流通性可是为什么你们执行好像很快啊我看大家最大的问题很多人都是执行难嘛然后这个都要排队也许是福州的效率比较高不不不福州的效率其实在整个福建市还不算高的
福建省这边比较高的效率比较高的其实是厦门那边因为我们福州这边不同法院有些做法还不一样有些法院他是不愿意去做那种强制清退强制腾访比如说就直接不管里面被执行了什么想法几道公告发过去以后直接换锁福州这边
有些法院是不愿意这样子做的但当然也有一些郊区的法院如果在那边执行的话他是愿意可以直接换锁的不同法院的这种标准不太一样但是厦门那边的政策就比较好基本来说它有一个强制换锁或者说断水断电的这些措施能够比较直接的就能达到侵犯的效果
那也是因为这一块原因所以就像你刚才说的执行栏所以我们很多时候喜欢做一些商业的写字楼或者一些店面的其实它里面就是一个租赁房它存在保驾房者的意愿就没那么强它无非的就是一个我能够原价继续租下来的一个他们的想法其实主要就是这个我原价接着租下来
那其实他就签一个配合的这种跟法院里面签一个配合的协议那基本很少法院会说把他要清退掉基本都能让他们留下来无非就是说要跟新的买方那边去去在协商租金
但现在的情况下你们可能风险更大吧因为现在商业地产抵押率不是很低吗就是说这个价值也相对比较低没有啊你风险反而更加可控啊因为你商业它只贷五成啊它相当于说我的东西更能够覆盖这笔贷款啊以前五成现在这个价值就跌了更多吧
写字楼可能这个东西要重新我们其实都是按租金就是怎么去估这个抵押物商业的这个抵押物的价值呢其实都是以租金我们肯定要先前期进调要去摸清楚这个抵押物的这个租金有多少那我们倒推说这个我年化的租金是多少然后比如说按我们比较常用的一个比例比如是 4%或者 5%
就年化租金收益到 4%到 5%去赚它的一个价值以租金倒推价值那我实在不行这个商业的东西我们买下来假设说在市场上面不好消化但是租金它能到 5%那我这个东西还可以再贷款贷款的这个租金收益能够覆盖利息还能有剩一点
你说的这个估值是你们心里对这个房子的价值第二物的价值的那基本上你们可能就是市场价的对半你们去给他估的对吧因为现在出售比可能就是 2%2.5%3%差不多差不多看他当时购入价因为这么多年如果是当时低点购入的那么这么多年地产
这个商业的价值涨上去了它的租金回报率也有到 6.5 左右的但是总体我们比如说就是因为以银行的贷款利率为基准去再加几个点去算这个资产回报率比如银行的贷款利息是现在普遍大概在 3.5 以内嘛
3.5 以内那我比如说加 1.5 个点到两个点所以就是定在 5%左右我基本这个商业的租金能够覆盖利息还能有什么那以这个价值去推做这个抵押物值多少钱抵押物再扣掉我们执行过程当中可能那些摩擦成本
扣掉然后再去算说这个债权多少钱哪合适这个其实租金你不能按他说全年无空档的那种去算嘛所以我们租金其实也会按照在市场的租金上面再进行打折然后再去以这个租金回报率再去推说这低号物资多少钱我们越弄越感觉说很核心的就是前期的进调一定要弄清楚
应该法律上面有没有什么障碍然后这个抵押物本身的价值这个各方面面其实都要考虑的比较周全比较细致对你这个基本上相当于就是一个投资就是当然法律的角色会大一点一般我们买房子对法律这一块不没有那么复杂可能是对地块小区这些会比较看得比较重
你们这个基本上就是一个你自己本人就是一个不良资产这个管理公司我们现在其实就是跟投资人也是一个比较松散因为我本身是律师嘛那一些小的这种标的自己的资金就吃下来就比如说之前我说的我的第一笔嘛那就自己的资金吃下来
那像一些现在看像商业的那很多的那个提案都蛮大的甚至商议的都有那肯定要联合其他的投资了然后还得有这个资管公司的配置啊这些一起对接进去才能拿得下来你说 8000 万让他们配 1000 万我可没那么多钱你这是高估我了
我们其实这种大的项目肯定大部分是要有投资人的资金然后我们比如项目操盘的当然也要有一部分钱出进去那这样子他们才会放心不会觉得说你是来坑我钱的对吧你相当于有限合伙人其实你可以这么理解 GP 的角色只管公司那边它其实也会进行一个配置了
正常是最多是能配到七成比如说十成的资金这网络社那边最多能配到七成自己的这个出资要有三成那你们这个在哪里买这个地域也很关键感觉你如果超出了你熟悉的地区其实很多东西会有一点点不放心对对对对你各地的这个司法环境其实很不一样
对哪怕程序不一样你们也很被动他又多一个什么程序要打到哪个亭再去推动又花个两个月那你可能就等不起对对对对对这个不同城市的这个执行的速度效率啊其实都不一样我们很多不熟悉的地方其实那边的资产他们都不去考虑了是哎那你们去哪里买到这些东西呢好像是不是有个全国的平台
我们先说来源吧两块来源一个是银行一个就是 AMC 资产管理公司嗯资产管理公司呢比较比较大的比如是全国性的那就是信达长城东方啊还有中兴金融呢以前是华龙现在中兴金融就是这几个是全国性的平台也不算平台它是这个资管公司然后银行那边也是货源的也有一些会直接出给出出来那那比如说像银行的话哈
银行的话像个贷这种个人的住房抵押的贷款他这种单户单户的他会在一些平台上面挂拍比如阿里京东上面都有还有小众的一些地方的产权交易所这种的也会在上面挂拍那这种就可以公开的进行拍卖那也有比如说跟银行能够谈的比较好的我多少钱这个东西我确定要的定金先打了
那我们就大概比如说挂在一些比较小众的平台上面这样子竞争者就会少一些那这个是比如个人的贷款那企业类的贷款呢刚才说的就是银行这种直接市场上来卖的那这种是个人类的贷款企业类的贷款基本都要走资管公司资管公司那边你可以说是资管公司他自己买下来以后那资管公司他也要算一个利润我们再从资管公司里面把这个东西买出来
也可以说有些现在一手的货源就是跟资管公司那边他现在也喜欢说快进快租他不是说自己真的资管公司去自营这笔债权他也会说找一些也不会又跟我们联系说最近银行要出这个这笔债权这个包你们有没有满意的你出个价那我给你做通道加这个百分之几的这个通道费
比如这笔是你想要另外一笔是别人想要的他凑起来去拿下这笔债权然后直接就从资本公司那边走个通道就再转出来到我们手上现在资产价值其实波动很大也不叫波动就是下跌很大对这个是不是做的人会谨慎一点还是做的人更多了会谨慎一些就像我刚才说的比如去年底内多
那时候很多这种我们当时还蛮看好的觉得说这个价格非常划算但是如果说放在今年的这个角度来看就会庆幸但是没有拿但是商业的这一块因为我们我们总体就是现在的一个策略还是说我保守测算我一定要保守测算宁可拿不到也不要亏钱对
对这个商业我们租金的话肯定也要保守撤算因为但是商业的话相对相对来说其实这几年法拍的话优质的一个商业它的这个乐度反而比住宅要高啊因为我最近其实一直在关注这个法拍上面当然说我们福州区域的话啊
租金的这种区域比较好租金比较稳定的能够特别是那种沿街的店面能够做餐饮小卖铺或者这种的商业沿街的那种店面特别好卖
它的租金回报率一般能够到 4%以内都有人要只要稍微覆盖过银行贷款利息都有人要因为很多自有的资金其实它没地方去你存在现在买理财什么的一点百一点几二点几但是买个店面在那它至少一年就是三四个点的收益也比也比放在银行好所以就是现在其实这种特别是这种店面这种商业是比较热一点的
可是店面但是你说的都是旺铺旺铺就没有担心说你如果说像那种鸡角嘎啦的山沟沟的地方本身就没冷珠了那肯定我们也不会去考虑拿下来干嘛用了猪肉就不出去你肯定是这种旺铺了旺铺它的最终法拍成交的时候诸如此类回报率有测算过去观察过去都能到 4 个点左右 4 个点以内什么的
那还可以对因为有一些店他一年可能换一茬然后换的中间有一两个月他说房东能不能这一个月就不算了我在装修什么这样的话就收益率更低了
嗯嗯嗯但是那种沿街的店铺特别社区的店铺底下其实都还蛮有资的我们测算的时候租金算要打一些折扣啦然后以这种折扣的租金其实都能够蛮快速的出去那这种情况下如果是自己即便说最后自己拿下来的话也可以以租养息然后资金又能通过贷款拿出来嘛
那你刚刚说那个资金成本的问题那你们有没有算过大概从你收这个债权开始推动他去拍啊去干嘛到你拍出去你们心里面想的预期时间是多长
每个项目都不一样因为你看说它的这个程度比如说有的银行不像刚才说猴急的你速速就开始就给你拍就给你拿出来卖那你要走一个完整的一个流程除非说运气很好这个债务人突然这个款项回来了能够把你这笔贷款回掉那那个就非常快来但是如果说正常的话从速速到套速速再到执行推拍你这个整个流程的话
一整套走下来了至少要一年半但是如果说比如说从执行阶段像比如说我刚才举的说我那第一笔的那个整个处理完大概在四个月到五个月吧
那一年半现在谁要干嘛一年半其实都是数学了都是计算了你如果说利润率有 15%那你可能一年半你不做但如果利润率有 30%有 40%我们测算过去一年半划得来吗覆盖掉扣掉资金成本也划得来那特别如果中间再有配置的话你的出资只有三成七成如果是借的话那这个利润率又上去了
不过我说的是就是这个资产价格下大家都怕跌啊或者什么对对这个一年半就会比较不可控不确定性太大了对嗯那只能说利润率足够的情况下那可以冒这个风险所以我们现在也不爱做住宅的呀喜欢做商业商业的你租金的这个变化的幅度特别是那种店铺嘛租金的变化幅度不会那么大了至少你有一个租金的收益垫底在那里嘛
那你住宅的话你拿去租的话那什么时候能回报住宅的租金收益率都非常低那还有一个就是你之前提过说有这种有人想要买这个不动产他有这个需求然后你们帮他通过买债权方式买到不动产这个是怎么一个情况一般
比如说有些人他不是说想要刚才我们举的例子说房子比如打 5.6 折下来剩 56 万再全日本金剩 60 万然后再打个 7 折下来剩 42 万中间差价有 10 多万可能我们想要的是赚中间差价的利润有些人不是要这个利润他就是想要那套房子
你法拍的话不是只要 56 万才能拍下来最低价就也没假设说没人进账要 56 万才能拍下这套房子但是你拿债权的话他只要 42 万因为你法拍比如说自己你相当于但是就是这这变成资金要出两道第一道是你要买债权了这时候你要出 42 万出去然后的推推推推推推动这个房子挂到晚上就进行司法拍卖了好拍卖了以后那你自己去把这个标记拍下来啊
拍 56 万拍下来那 56 万的那个最后也是还给你自己的债券因为你欠债是欠了 60 万这法拍只拍了 56 万所以其实相当于你的钱左手带到右口袋然后这个房子 42 万拿下来但这个只是一个非常简化的模型你中间肯定我们要测算上税费测算上司法的这些费用这些都要算得很精确很精确
这个还挺划算的这相当于买了一个房子期货就是以 42 万的资金成本去买一个这叫什么买入期权然后对对对你买了一个期货或者说你呢就有点像其实预售房啊
但是房子是已经建好的只不过说你要通过施法的手段最终可能半年一年后才能拿到这个房子但是我觉得这个问题这个业务上面其实它模型上面是成立的现打的肯定就是撤传下来能便宜的那无非就是说要找到这个
想要这套房子的人吗那这个现在自媒体的手段都很发达了或者说通过中介去找这些人也都有但是要解决的是一个新人成本的问题你相当于你付进来这个钱你买下了这个债权你可能要一年半以后如果说整个流程都走完一年一年半以后你才能拿到这个房子因为你毕竟也相当于就全款几乎于整套房子可能说你买债权是全款都要债权的这个款项都要付出去了
有些人虽然说债权也是买到自己名下但是他会担心所以这个时间周期是我们要尽快去缩短的一个内容所以我现在开始盯上这些变卖的已经到变卖阶段流拍的他之前已经卖过了就是司法的这些程序都走完了只不过说价格不合适在市场上没卖出去我们其实就是跟银行跟各个银行去要这份清单
其实有两条路可以做这个事情要么就是我去法拍的那些网站上面去筛选已经变卖流拍的资产然后倒推去找他的这个债权是在哪个银行台湾不愿意出但是这种就有点像满满大海窝针一样
我很好奇你们像你们去看这个房子的这个价值的时候你们会不会去找中介一起来参与就比如说可能他们的市场信息更多一点但是呢我感觉你们要做这个业务可能你们得比中介还专业我不知道你们是怎么看的要问啊问他们就好比如说房子的话我们以住宅为例嘛那肯定也要问一下因为很多这个二手房网上下面价格标的是虚的嘛
现在二手房网站的价格都飙的偏高你市际市场的成交价会比一个低所以我们也都会问中介说这一片我大概是这个楼层这个户型比如说我要买房子我想要快速的出售我多少价格我能出得出去
也要结合中介的意见然后包括店面什么也都会咨询说这个也是我们进调的一部分现场看然后问中介然后问租金这个现场进调都必不可少的
结合中介的力量我们这个中介更加是考虑地域性比如说成东的中介去成南他对那边的价格就完全不懂了所以其实就是就地的当地的中介问问他们觉得这个东西值多少钱以客户的身份去找他们问你太专业了一开始也中了一楼的坑那笔最终结果还不错也收回来了 20 多点左右
那很好可以你知道但房子其实没那么高因为当我们你买债权的话你不只是抵押的东西你有权去处置它还有其他的财产你也可以处置它当然卖那套房子可能利润比较低时刻点的收益率左右但是我又卖了它的一个车位然后又扣花了它的很多的保险
你这个有点像那种什么抖音上面集装箱开箱然后竞价 2000 美金然后开箱开出来一辆法拉利这种那没有那么多那么多对也很辛苦就像为了那一笔我甚至还跑去发传单是不是那时候多热啊大老天的
对然后像还有你说到有这种企业的重组这个我也很好奇因为其实银行很多带给企业这个款企业他们有些时候有一些回款他会从客户那边回回来那银行可能也会考虑说是允许重组还是说继续提供信贷支持然后你们的角色是什么呢现在
举个例子吧可能就是我们最近在谈的一笔业务一直在跟进的目前也还没有实际落地但通过这个业务可能你大概就了解说重铸它是怎么个回事
比如说 A 公司他欠 P 银行一笔贷款我们说他有 2000 万 2000 万的贷款但是他这些东西原本他抵押的这些资产原本评估是能够评估到 4000 万左右因为商业一半但是是评估价的一半来贷他这个东西值 4000 万贷款只欠了 2000 万
那就很足值了你如果说做债权收购的一个思路其实我就是从银行那边谈一个折扣把这个债权收购回来比如说 2000 万的贷款我们可能在全比如说收个看打多少折吧打折收进来他把这些再次 4000 多万的东西一卖把这个 2000 万的贷款还我你欠银行多少钱我们其实就收多少钱回来把这个银行贷款一还我们这笔业务其实也就结束了
但是呢这种公司特别这个公司沟通的配合的意愿比较强对于这个 A 公司来说呢他明显我是值 4000 万的这个东西你都给我卖了我才还可能通过法拍的这种途径都给他卖了才比如说还掉这个银行贷款勉强剩下一点比如说他才卖了 2500 万因为我们比如说 4000 万刚才说算了
五六折嘛 2240 万你卖个 2240 万中间还要扣税因为商业的税费很高的卖方税会达到 15%比如说我就卖了五六折乘以 2240 万我然后再扣掉 5%的税 15 的税费的话那回款才回了 1904 万那相当于你连那 2000 万都不够覆盖了对吧我原本值 4000 万的东西通过你这法材这么一弄
你连原本都不够覆盖了所以说他会有一个意愿说我们通过再来一笔资金给他做一个回购比如说我们另外成立一个 ABCC 公司吧 C 公司跟这个 A 公司这边签一个协议我们一起成立再成立一个 D 公司 D 公司去帮你把这些东西通过法拍买回来买回来但是你要给我
付一个增加的一个回购款项比如说这个东西这些东西我为了省税可能我在一个 1500 万就把这些东西买下来买下来以后你再加个 100 万或者 200 万回购回去但是我都买下来以后这个到新的主体以后给你再拿去做贷款贷出来的款项把中间我们的这个为你的帮你拿物权电子的这个款项还掉
大体就是这么一个逻辑我不知道我又没有说清楚通过帮他把贷款置换把原本可能通过法拍拍完就是没剩多少东西只勉强覆盖这笔贷款让他相当于我们
在全方本息也都收回来了它又能通过新的贷款把原本把我们的中间的帮他电支的部分给覆盖掉然后也覆盖掉这个回购的溢价款项让他再拿回这个资产只不过换了一个新的贷款银行用更低的利率因为以前有些贷款的利息都当时的贷款都比较利息都比较高现在新的贷款利息甚至能到 2 点多
大体是这么一个逻辑就是在原本只是前面买债权的这一段但是当这个公司有资产足够覆盖有这种可敞口比较大有操作的空间的时候可以再帮他进行一个贷款的这种置换那这个又要又牵扯到要有其他的这种合作商这当中会有贷款中介那会有电子会有这种过桥公司都需要有他们的身影才能完成这个后端的一个业务
天哪好复杂大概的意思我理解了但是我感觉这个里面要操作就特别困难那会不会因为比如说有些人他这个律师经验或者对这个法律这个流程不太熟悉那其实是不是不太适合做你现在做的这些事情嗯
是你要是说完全不懂你想做这一行的话法律这块完全不懂要做这个行业这做不良资产的话那肯定是不现实的你至少司法法派的那套流程你要打再复杂的一点呢你可以比如请专业的律师比如涉及到执行异议啊一些这个权属啊然后税费啊这些你可以请
但就是说你懂的话你可能很多东西你自己就搞定了那甚至说你可以进行来做操盘吧然后其他人来进行投资有些人他有资金了他就投资金哦有比如经验有知识的他就不得来操盘嘛就是不同的做法吧但至少你想要以这个为业的话肯定是法律上面是不可或缺的一定要学习一定要懂
好今天谢谢陈航律师跟我们分享这些不良资产处置的各种业务操作和一些有意思的点也欢迎大家关注陈航的这个视频号谢谢那我们今天就到这里
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