EP69: 從住宅到肯德基再到信託：解鎖美國商業地產的財富密碼
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我刚开始都不敢给人打电话你知道吗你说两句人家就听出来你不专业了为什么我的签名下面一定要有一个 CCIM 他只要收到我的邮件那一瞬间起他就绝对不可能再瞧不起我你赚不到认知以外的钱这点我特别赞同对先提升认知然后再赚到更多的钱

Hello 大家好,欢迎收听新一期的数据女孩的中年危机,我是 Amy 大家好,我是 Stella 每周二我和 Amy 会与来自各行各业的有趣灵魂畅谈带你深入探讨科技、工作与生活的交汇点带来独特的洞见与思考

今天的来宾呢是我的好朋友住我们家附近他在南加州经营房地产公司现在在小红书上人称加州地产通他为客户提供住宅商业地产贷款的一条龙服务今天我们就来聊一聊房地产这个大家都很有兴趣的话题

一帆给大家打个招呼吧嗨大家好我叫岳一帆今天非常感谢 Amy and Stella 邀请我到这期节目加州地产通这个名字听起来非常的厉害我们两个一起取的哦对 Amy 是我的自媒体导师哈哈哈哈

我一开始认识亦凡就是他刚开始做自媒体的时候然后我们就常常讨论很多心路历程啊然后也教他怎么开始啊结果他后来就变得很厉害就开始每天自己更新视频现在已经比我们厉害了没有没有还有太多要学习的亦凡是从什么时候开始做自媒体的自媒体可能也就两三个月吧哦

很厉害吧厉害厉害大家去小红书搜一下加州地产通看一下多厉害谢谢

一帆做房地产做了多久了呢这个时间长 15 年多了我是从 10 年拿的执照是一直都在房地产这个行业吗在房地产之前是做什么呢其实我这背景还有点复杂就是我原来其实是软件工程师在那个德勤和汇丰银行都做 IT 项目经理其实我也是有执照的项目经理就是 PMP

所以之前是做 tech 所以是 2010 年的时候离开了 tech 去做房地产

还不是我出国了有 20 多年了因为我先是跟家里人移民去的温哥华加拿大所以我在国内读的计算机专业后来去加拿大是读的商科信息系统管理然后我是去的汇丰银行做数据库方面的应该说 09 年底搬到了洛杉矶我来洛杉矶第一件事在去德勤工作之前就考了房地产执照

所以我考完执照之后一边在德勤做项目经理一边做房地产是业余的就是周末会去上课然后会做一些自己给家人还有就当时德勤的一些同事做房地产投资方面业余做了有五年左右然后到 15 年的时候

当时也比较幸运吧 15 年市场比较好然后我自己也是积累了一些客户吧然后开始越来越忙所以当时我就做了个决定因为我当时实在觉得项目经理天天开会太浪费时间然后

我由这边客户多然后开始忙我就做了一个决定就开始做全职我做全职其实第一年的时候我当时在 Kella Williams 就坐到我们办公室的第一名所以我当时觉得原来我可以做这个兴趣能养的活自己消灌是吧没有还好还好

2015 年那个时候是很多人都涌入 tech 的时候但是你是反方向你从 tech 离开了去做房地产对是这样这样代表在那个时空下房地产还是比 tech 赚钱了

我主要目的当时初中不是主要是赚钱啊是其中一个原因但不是主要赚钱我一直就对房地产非常有兴趣当然也多少受到家里人的一些影响包括我当时在温哥华好几个做金融行业的朋友最后都转行做了房地产当然了我就是比较喜欢他们的生活方式像他们第一不用早起我就是一个不太能早起的人

而且白天呢其实见见客户看看房子就是今天买一个楼花明天买一个游艇平时陪客户吃个饭反正就是比较轻松比较有自由而且实话说如果做得好的话比较能看到市场这个先机的话确实挣钱不难这么说吧我可以问一下你开始全职做房地产的第一年你的收入和你在 Tech

这收入的比较大概是什么样的就这么说比他高可能两倍吧而且还有其中我觉得主要是税方面的好处你可以抵税比如说我现在开的车加油甚至你去参加一些活动然后包括你吃饭 50%都可以报销然后比如说我甚至回国比如回国去见一些客户这些都是可以作为差旅费报销的

机票啊酒店啊因为你变成自己的老板了对再说复杂一点还会有比如说你是要拿 1099 还是要成立一个公司像我我是一个 S Corp 的公司然后我会给自己发工资但是在公司层面我会有很多抵税的可能性所以

自由吧就是说不管是从给自己的养老金账户存钱也好是投资也好抵税也好我觉得自由度会大很多我们有一些听众不是在美国的我们也可以给一点 context 就即使不在美国的人应该也知道美国的税是非常非常的复杂

如果是像我们这种在公司里面上班的话其实有很大一部分的钱要拿去交税大家有时候开玩笑说这种拿 W2 的打工人一辈子也发不了财就是因为赚的钱很大一部分都要拿去交税但是如果是自己成立公司的话像我这种人

像刚才一凡讲的有一些合理的消费就可以把它作为是公司的运营的成本就因为这样可以抵掉一部分的税其实有时候还会蛮可观的是我曾经用十块钱做过一个简单计算我给 Amy 也算过这个笔账

就是说你如果十块钱同样的花销比如你交车啊什么的先减掉再交税和你先交税后减掉离外里能差两倍伊凡在全职去做房地产之前有很长一段时间是拿着房地产的执照把它当成是一个 side gig 当成一个副业在做你最早是为什么会想到去要考房地产执照呢

其实当时也是因为自己买房子然后当时帮我们买房的那个经纪吧我就觉得他

不够专业而且没有尽心尽力帮我去争取利益当时我们也是刚搬到洛杉矶这个卖家经济现在我回想起来他的所作所为完全是属于违法行为这么严重但是我当时不明白他当时已经成交结束我们拿到钥匙搬进来那个卖家的经济居然带着几个人

来我们家把洗衣机和烘干机拿走了哇

这可以报警了吧对啊当时不懂嘛然后我当时就觉得刚搬来不要惹事情但是后来我考了执照以后我才知道看到合同里它是有一个项可以选洗衣精控干剂而且当时卖家已经把洗衣精换就都留给我们并且给我们的说明书都在那里所以就是让我记忆犹新然后记恨到现在哈哈哈哈

所以我就觉得一个称职的房地产经纪不光是在成交的过程中会帮客户争取到最大的利益甚至到后面成交以后也会在一些事情上帮到客户所以我觉得专业不专业尽心不尽心就是区分房产经纪最大的标准嗯

考这个房地产执照难吗其实是这样如果你的英文够好或者你甚至有一些比如说金融或者商科的一些知识的背景那就不难尤其是考房产经济就是经济界 agent 的执照你只需要上三门课再考一个加州的考试

就可以通过了但是如果你要想考到 broker 因为 agent 是需要挂靠在地产公司下面的他不能单独去使用他的执照但是 broker 就是

可以开地产公司下面可以招经纪这个执照就需要再多学五门包括法律各个方面那个考试需要一整天上午下午的考而且它的题目就是很长然后有很多陷阱

需要你有一定的经验才能考过这个试而且这个考试的 broker 执照考试它的那个考过的率可能不到一半吧它就不要有那么多人自己开方向公司因为要很多的责任在里面伊凡拿到 agent 的执照和到拿到 broker 的执照中间差了几年啊

五年我基本做了一年以后我不管是从经验和成交量当时都够资格去考 broker 了所以我马上就考了 broker 的执照因为当时也是发生了很狗血的事情你们想听吗想听想听

其实是这样啊就是这个行业里面吧就是水平不太一样有些可能比如说刚毕业或者没毕业就出来做大家都觉得可能这个钱比较好挣所以水平不太一样但有些公司里面的所谓的领导人他们会比较欺负新的经济我当时拿的第一个卖家就是独家代理的卖家

listing 的时候当时我的 team lead 他就没有原因就直接说要把我的合同重新再写一遍说我写错了我就问他哪一项写错了他没有一项能挑出毛病但是他就非要把他自己的那个

执照号加到我的这个合同上就是强行跟我分钱而且最恶心的就是他分钱的时候把所有人都请去办公室是要讨论分我的佣金但只有我一个人不在场因为他只提前 30 分钟通知我

然后还在电话上说我要拿你一半的佣金怎么怎么样你同意不同意那你当时同意了吗我当时就不说话了我就是 silence is gold 他肯定当时知道我的态度然后后来可能没拿 50%我现在记得不太清楚了至少拿了 40%吧对但是他什么都没做直接进产权交易所有都是我在做

后来当时我非常气愤还有一次就是我帮公司招了一个新人进来他当着新人跟他说分成居然比我的分成还要好就我帮他交了一个经济比如说我的分成是 30%和 70%他给交了一个经济跟他说你可以拿 80%给公司 20%就够了当着我的面

他的提成比我好我去跟公司说然后公司居然跟我说等你做完这笔交易以后再说我当时有一笔非常大的交易 30%和 20%的差距就很大他居然说你做完这笔以后咱们再说当时我就直接气愤就去考 broker 执照了所以我每一步从考

经济执照到考 broker 执照都是被气着了靠不了别人就靠自己吧然后我就去考了那你现在回看他当时为什么要这么做就是为了拿钱其实说白了这个行业还是比较我们讲叫 cutthroat 弱肉强食的感觉绝对是弱肉强食而且是比较赤裸裸的金钱关系

对于我来说第一这是我的爱好因为我比较喜欢不同的挑战然后我喜欢去接触不同的人去看不同的楼啊房子啊对我来说有新鲜感然后我也喜欢讨价还价我在讨价还价的过程中特别有乐趣然后就是很喜欢这种沟通我相信是共赢但是可以有一些比较有创意的方法达到共赢我是比较相信这个的

就想问一下如果现在新的经纪就是 agent 他进了一个公司有人会带他吗就他可能有 mentor 那他跟这个 mentor 分层是很正常的吗然后什么比例是正常的对很正常因为你考完执照以后呢你没有任何实战经验其实你的执照里面学到的东西都是书本上的知识完全不能

不能直接应用到实战中比如说你房产交易的过程你可能都不太清楚除非你自己比如说买卖过房子投资过你像我自己自己买卖过房子然后后来我也请过别的经纪帮我做一些投资就在这种情况下我自己做第一单的时候还是会有很多问题比如说时间怎么掌握对吧什么时候做检查如果有

那个小区的文件什么时候应该去就是说 order 这个文件对吧就是很多时候这些都需要一个有经验的经纪或者你的这个导师去带领你所以说对新人来说每个公司当然也不一样每个公司它会有自己的所谓的 mentor program

培训培养的这么一个项目然后每个公司不一样比如说前三单我跟你怎么分一半一半比如说而且住宅和商业地产分也不一样主要还要看比如说公司相信你的潜力在哪里对吧你比如说有的做完一单或两单就不一样但是分成是非常非常正常的因为

有经验的经纪他的时间就很宝贵嘛对吧他每个小时的佣金也是很高的所以他花时间来培养你而且实话说培养出来也是自己的竞争对手对吧所以跟他去分成还是理所应当的

一凡在你没有经验的时候你要挂靠这样的一个 broker 进入到这样的一个 brokerage 的公司容易吗其实还是挺容易的主要是因为当你考完执照以后你的信息就已经录到了这个系统里面这个系统会发给所有你周边的各大房地产公司他们会希望你去因为你会跟他分层所以他们都是欢迎你去的他们都会

怎么说竞争上岗所以我建一新的经纪还是要多去面试几个公司像当时我记得我至少面试了六七家公司因为每一个公司收费和它分成比例什么都不一样而且每一个公司的特长也不一样比如说有的是专门做就是高端的这种房地产的

有的是他自带给你带一个助手比如说你的营销啊什么的材料他都会帮你准备好就是分成比例不一样结构也不一样比如说有些公司像 Keller Williams 我就说我有过经历的像 Keller Williams 他是佣金是分成的百分比比如说我刚才说的 30 70 20 80 这种

当然 Kellar Williams 是一个老牌的地产公司他们的优势比如说是他的教育和他的培训就比较全面他每周都会有很多的培训就是这里面有专门给你培训的讲师去讲不同的题材但是呢他们因为老牌嘛所以他的数据库系统就很慢又很老

然后我觉得就完全 drive me crazy 我记得曾经我 50 个人的信息录入到数据库里面半个小时都还没录进去我当时直接就放弃了所以我后面加入的这个公司叫 HomeSmart 它其实本身是一个软件公司出身的它做了一套特别容易让经纪人使用的一个系统所以我当时就觉得

所以他从这个软件公司转身到了这个做房地产然后他的这个佣金就不是百分比就是一个固定的 flat rate 比如说一笔给比如说 800 块钱 1000 块钱就是一笔就是一笔不管你赚多少

它就固定的是这个钱而且它的这个软件和它的数据库都特别好用特别先进因为本身就是软件公司它可以实时去更新它的软件这就是它的那个竞争的优势嘛所以我就转到这个公司了像 EXP 什么的那又不一样还有一些奖励机制就是还是多面试几家公司比较一下看哪一家更适合你

嗯 HomeSmart 听起来对有一定经验的 agent 是不是很理想嗯挺理想但是他就是比如说做市场营销这些都要自己做所以你说的对就是对有经验的经济毕竟分成很少嘛所以还是挺好的嗯

刚才听一凡讲这几家公司就觉得好像刚开始的时候去 Kelly Williams 这种公司接受良好的 training 然后做到一定水平了以后去 HomeSmart 这种比较 hands off 的公司就是一个很好的路径是吗对没错没错是这样的房产经纪的工作还有很重要的一部分是 networking 一凡你要花多少时间在 networking 上呃

我自己是非常喜欢 networking 的一个人我都会去参加一些本地比较活跃并且有影响力的相关的组织 Amy 也知道因为我跟 Amy 一起去参加过一些活动因为在洛杉矶有很多这种非盈利的机构比如说我会在这个 Aria 就是亚裔经纪人协会

还有专门这个 CCIM 就是商业地产协会我都会在他们的董事会里面去做一些职位都是做义工嘛组织一些活动去做一些捐款的活动去组织一些高尔夫球活动甚至你会碰到很多明星演员这些他们都非常喜欢慈善活动所以在这个过程中你可以认识很多行业内的这些领军的人物就是所谓的很多大咖都能认识

而且你又可以拓宽人脉还可以学到很多知识还可以跟他们一起交流很多经验还有一方面尤其在商业地产方面你会发现一些合作的机会比如说这个人他有一些商业地产有很多没有上市的房源这些好的房源都是内部消化

每个人的专长不一样比如说我是医疗大楼特别擅长我的客户群里面有很多这种投资的机会另外一个人他可能专门做公寓楼的他可能拿到了一个很好的机会所以我们可以就是在这些 networking 这个活动上可以沟通探讨一些可能合作的机会甚至比如跟外州的经济像 CCIM 这个商业地产协会其实它是一个国际性的组织在中国也有

在美国各个州各个城市都有自己的分会所以跟这些行业内的这些大咖们一起交流一起去参加一些活动比如说打高尔夫球你可以一下聊好几个小时对吧或者你去参加一个晚

或者是你可以跟他有很多时间去沟通其实跟在国内是一样的道理大家都是在一边吃一边喝大家放松的情况下把生意给谈了或者一边打球就把生意给谈了在 Evan 的影响下我也加入了这个亚裔房地产经纪人协会虽然我没有执照不需要执照而且

而且这个协会里面有各种各样的人才不是只是房地产经纪只要相关的有很多贷款的银行的代表甚至比如说像 Title 产权公司 Escro 公司包括任何我们跟房地产有关比如说 AI 比如说自媒体这都跟我们有关系其实房地产这个行业是很广的一个行业

任何一种商业形式比如说你不管是做零售行业你是做比如说你是餐馆老板或者你是医生他们都需要做房地产投资因为就像之前 Stella 提到了这个税美国的税你高薪你可能就交 40%到 50%的税对吧你的投资比如说你炒股你的这个 capital gain 增值税

你就要交很多但是对于房地产这个投资来说它有三大好处 depreciation 就叫折旧对吧 appreciation 就是它的增值包括第三就是它在税上面的好处

我就多说一句你像住宅折旧是 27 年半商业地产折旧是 39 年这就是区别就是你买完了以后 39 年年年都可以折旧抵税所以这个就很厉害没有一个富有的家庭是没有房地产投资的伊凡是做房地产经济之后开始打 golf 的吗还真是这要提到我的商业地产导师他

他是一个非常成功做了三四十年的而且是这个商业地产洛杉矶协会分会两届的主席他是一个犹太人自己也是拥有很多的商业的这个楼盘哈

当时 CCIM 我跟他一起就是帮董事会做这个义工的时候就刚才提到了做一个慈善活动就等于我们去打高尔夫球然后所有的集资到的费用我们都捐给了一个美国非常有名的这个慈善机构叫 Make-A-Wish 我们当时其实第一年组织就是在 Calabasas Country Club 组织这次高尔夫球活动的时候

我是组织人之一我居然没去打因为我当时对高尔夫球一点兴趣没有因为我喜欢那种比较刺激的我是滑单板然后玩山地车冲浪的这种就是很喜欢速度与激情的那种然后我就觉得看不上这个高尔夫球太慢了

组织了这次活动以后然后就觉得这个场地不错还有喷泉什么的然后我说这帮人在那个上面一打就打三四个小时慢慢走路还可以聊天然后我说我就去试试吧第一年其实我没有打

然后呢我就上了课就说你必须要去找专业教练然后我就特别认真去找专业教练 PGA 的专业教练去学了几次然后我就开始上瘾了我就明白大家说的所谓小白球这是白色鸦片现在我一周至少要打两三次我刚才说了我不喜欢早起但我打高尔夫就可以五点半就起床你知道吗

这是我唯一早起的时候因为我前段时间买房所以加了一些房产经济的联系方式或者是微信我发现他们就真的是都在打高尔夫球所以很好奇我不是纯粹为做生意才打但是你说对做生意有没有帮助绝对有为什么尤其是我注意到一些高资产的这种客户就是高净值这些客户他们有一个特点就是你想请他去吃饭

他不去我要吃 organic 我要天天喝这个什么 chia seeds 就是各种各样的籽啊什么的他要打汁他要喝蛋白粉他不出去吃饭他说外面这个东西不健康然后呢你请他去参加一些活动不去人太多但是呢

但是你跟他说咱俩去打高尔夫球好没问题你别的都约不出来只有打高尔夫球能约出来而且打球实际本身第一我刚才提到也是放松的心情而且你有很多的时间你像打 18 栋至少要四个小时你在一个愉快的心情下打四个小时

人家说球品如人品这个确实是这样你在打球的时候非常能体会到这个人是什么性格然后很能观察到他的处事方法所以在帮助客户去精准去帮他做一些需求分析的时候我认为在打高辅助过程中是很好的一个沟通的这么一个渠道对所以是有帮助的

对于我这种类型的人来说呢你跟我讲说打高尔夫要花四个小时我光是想一想就已经开始焦虑了我在想说我要跟这个人聊什么你在跟客户打高尔夫的时候你要怎么开始跟他聊天你都说些什么

当然这跟性格有关我这人本身自来熟就是 Amy 最清楚基本上跟谁都能聊上话打高尔夫球首先你们两个人有共同的爱好对吧那就当然是说打球开始你都去什么场地打呀你班到星期几呀早上打呀晚上打呀什么的每个人都不一样而且我有一个做销售的一个心得就是每个人都特别喜欢说他们自己所以你就让客户

去说自己就好了就是你什么时候开始打的球你觉得你哪杆打的最好然后你是怎么学的你怎么打的这么好

基本上就是从打球开始慢慢慢慢就聊到家里人啊比如说孩子在哪上学啊比如说聊到教育啊然后再聊聊比如说他要投资为什么要投资啊比如说他每年公司要分红分红比如分个八九百万那都得交税对吧那我就做做房地产投资吧那你问你之前投过什么项目啊对吧你喜欢投什么项目

对吧这就是这么一个慢慢聊天的过程然后包括比如说他的孩子多少岁啊他们以后会想学什么内容你就会知道他的孩子有没有兴趣去继承他这个地产这些项目对吧然后你就可以帮他去做一个长期的规划

他是准备放在信托里孩子不愿意管比如说他们两个孩子都是做医生的做律师的他们对这个没有兴趣大部分都是这种情况所以就给他们做好下面的规划

美国那个房地产的投资啊到就是高净值的人群他其实最担心的很大一个问题就是继承的问题因为很复杂如果没有搞好的话等到分到他儿子那边他已经一大半都没有了没错所以你也有帮大家做这个遗产的规划吗那是肯定的首先我先解释一下加州他的这个

法律规定它是有 probate 如果你没有 living trust 没有信托的话不管你有没有遗嘱只要你没有信托你如果主人过世了的话那他就要经过法拍就要经过这个手续然后时间至少需要半年到一年的时间然后各种手续费会至少拿掉 20%到 30%所以法律尤其是在加州不同的州

不一样但是在加州来说即使你有一套小的房子甚至比如说一个公寓你说不值钱五六十万但是你也不想损失掉 20%到 30%对吗所以你一定要去做信托信托是第一步然后第二步如果家里比如说

房子要不要写孩子的名字在这一点上就是说我们建议是不要写孩子的名字是要把房子放到信托里面在信托里面去布置就是去制定好怎么去做好这个给下一代我们说不要写孩子名字因为涉及到一个增值税的问题如果你孩子的名字在上面的话你等于失去了一次叫 step up basis 就是

主人去世的时候比如说父母去世的时候给孩子的时候比如他十万买的这个房子涨到了一百万中间有九十万的增值税但是如果孩子的名字不在房产上的时候你放在信托里等于是家长给孩子的时候你直接这个增值税 step up basis 他的那个税的基础就改变了

就是直接变成了一百万你中间的九十万增值税不用交税然后别人就问了那要不要交遗产税遗产税不是普通老百姓需要去在意的因为目前来说每一个人他的

遗产税超过了 1100 万以上才需要交遗产税父母两个人就是 2200 万如果你的资产当然超过这个还需要做不同的他信托里面有可更改信托不可更改信托还有家族朝代信托朝代信托就是 Dynasty 对

Dynasty Trust 就是从他祖爷爷那辈给他的这个从孙子都已经安排好了每个月拿多少钱他结婚以前拿多少钱结婚以后拿多少钱什么时候能从这里面拿出更多的一笔钱包括他去给他办什么结婚啊什么什么的比如他 College Fund 他去读大学这是祖爷爷那辈就给他这叫 Trust Fund Babies

对这就是美国很常见的一个就是所谓的信托宝贝就有一些所谓的富二三四代他出生其实就家财万贯因为他有很满满的信托叠在他的身上对我们是会跟银行的信托部门直接帮他们去做他客户的资产贸易

买卖因为在银行你的资产只有达到了一定的数额这么说吧 500 万企业你是比如说私人银行的客户你 500 万企业开一个账户当然一般的客户都不止这个钱他都有很多很多栋楼他的这个孩子他根本就不

管他都不知道他有多少都是银行在管银行收一个手续费当然我们直接跟银行的信托部门直接帮他们做买卖嘛举一个简单的例子有一年我们一个客户就帮他卖了四千五百万美金然后他就是通过一个信托帮他管理他没有孩子没有下一代他就直接把这四千五百万捐给了 Huntington Library 洛杉矶很有名的汉廷顿博物馆

那它像这样的话这些买卖的决定都是信托可以直接做决定对不对都不需要再 go through 原本的 owner 不用因为比如说像银行还有专门就是我说家族办公室它专门有这个银行或者是某一个 trusteetrustee

就是管理这个信托的人直接有权利可以签字所以比如说尤其是在商业地产里面你要看清楚谁是真正可以签字的那个人因为不一定是主人对他大部分都是公司持有或者是银行作为 trustee 这种

所以有一些那种小朋友他家里很有钱是信托 baby 他说他有钱他也不知道他游泳什么他真的是不知道他真的不知道我们有很多这样的客户其实就这个客户很有意思他就是每个月拿钱吧可能拿几万美金吧他一天到晚就是起床溜达溜达然后就是吃吃喝喝然后喝酒然后

醉了以后就回家然后睡觉然后第二天就是周而复始真的很正常尤其你看比弗利那边就有很多比如抽大麻的这喝酒还算好事你看今天这个 overdose 了那个 overdose 还蛮常见的没什么事情做可是每个月就很多钱会进来还要想办法把它花掉

我们一般说起 Trust Fund Babies 都很羡慕一般你接触到这些你觉得你羡慕他们的生活吗完全不羡慕他们因为起点太高了他们完全没有生活的追求就不觉得有什么希望了因为他的生活已经非常好了他没有必要再去努力再去追求然后他就会觉得生活很无聊整天去追求刺激

他就什么都看不上,就是去让他做一个普通的工作吧,他看不上,一个小时你让他挣五十块钱,五十块钱已经不少了,对吧,现在普通的,这美国的最低工资,retail 是几块钱,十八块钱吧,我记得,我给说五十块钱,他不会做,你给他五百块钱一个小时,他也不会做的,他觉得哎呀,这个不是我的水平,然后,

他每天干嘛呀就周围的朋友也大部分都是这样的整天吃喝玩乐可是吃喝玩乐他总有个限度对吧就那几家餐厅都吃完了啊有些人打个飞低跑法国吃一顿饭然后再飞回来对吧都有私人飞机家里

十几岁二十岁已经达到人生的顶峰他没有再去追求更好生活的这个动力了他没有这个希望了我觉得人其实没有希望的生活是一件很痛苦的事情他一出生就已经在过最好的生活了他不需要再去做任何事情了只会觉得无聊一天到晚的就是无聊没有操心的事

我们在聊回来这个房地产我认识一凡一开始他就给我介绍很多商业地产的知识之前自己买房子会查嘛所以大部分了解到也只有住宅地产的东西一凡可以介绍一下什么是商业地产啊

其实说到商业地产大家可能会想到更多的是比如办公楼啊商场啊这些经常会见到的但其实只要是以创收为目的的这种任何的类型的房地产都可以归类为商业地产就是非自住的这么说其实都作为创收收租金的这种都可以算为商业地产

那商业地产的经济你之前说先考 agent 再考 broker 他还需要考什么特别的执照或

训练吗他不需要特殊的执照但是他所在的地产公司需要允许经纪做商业地产因为这个商业地产和住宅他不管是从这个数据分析啊成交的流程啊文件上有非常大的区别他不像住宅标准化的文件格式像商业地产里基本上每一个房东都会自己的律师起草自己的租约所以这里面

有天壤之别就因为这个商业地产的复杂性啊所以地产公司一般需要购买一种特殊的保险才可以做商业地产所以这就是为什么一般普通的地产公司都会把这个商业地产和住宅分成不同的部门就专门是做住宅的就做住宅然后专门做商业地产的就做商业地产

而且就是商业地产呢因为它的交易额更大一些所以它会为了规避更大的这个风险公司一般就是只允许有足够商业地产成交经验的这些经纪来做商业地产

商业地产所用的这个数据库系统工具是完全不一样的可能做住宅的经济连听都没听过就要相当一段时间的学习和积累并且你要有实战经验就是这么说吧你比如说一个住宅经济你给一个商业地产经济就包括我自己在内刚开始做的时候你都不知道问人家什么问题你那些就是术语

人家说了半天人家说 LOI 你给我教一个 LOI 吧什么是 LOI 对吧 letter of intent 我们住宅叫 offer 它叫 letter of intent 你根本听都不明白它说什么什么 performer 对吧 performerant 你听得懂吗听不懂很多东西就是你会听得云里雾里的我刚开始都不敢给人打电话你知道吗你说两句人家就听出来你不专业了

那你什么时间点突然觉得要挑战跨过去做商业地产其实就对我自己来说吧我是因为机缘巧合一个好朋友属于北京姐们给我介绍了一个朋友就是我刚才说的商业地产导师就那个犹太人这样他

知道了我的背景就是我以前是做软件工程师还有做 IT 项目经理他就觉得我都已经积累了这么多年的这个数据分析的这个能力如果在住宅就基本上不需要很复杂的什么数据分析所以他就觉得很浪费

他就觉得如果在商业地产领域里面呢我可以更好发挥我的优势可以大展拳脚所以他其实把我吸收为他的合伙人或者说培养我吧他从来没有培养过任何一个女的合伙人

就是这个犹太人就是你的 mentor 他没有跟女生或者是亚裔合作过吗没有其实在美国的商业地产界基本上都是白人的男士做商业地产的 90%以上所以其实在商业地产领域女的记忆就非常少

亚裔就更少从她作为我的导师起第一天到现在为止有六七年了吧我们俩现在基本上就是属于合伙人现在她年纪大了现在基本上实际的操作都是我在做我也是她唯一的一个就是亚裔女性合伙人我们这个播客叫数据女孩的中年危机所以你说这个

数据分析的能力在商业地产当中的应用非常重要大家耳朵就立刻竖起来了你可以给我们一个例子吗就是商业地产在什么情况下的这个数据分析的要求会很高那当然了

我们就说卖一个楼它怎么去定价这是最重要的对吧我们要准确的给它定价一个房子你要定价很简单你可以去看它比如说近三个月内相似类似房源卖了多少钱但商业地产就不一样了商业地产要看它这个楼能收多少租金净租金比如说一个楼里面有 20 个单元我就简单的说公寓楼啊大家都比较熟悉这个

每个单元的租约不一样对吧他实际收到了多少租金有没有欠租金他有没有空置率然后他实际上收了多少租金他又有多少花销我们有三个地税保险最大类的还有维护的费用比如说花园的维护他的屋顶的维护等等公共区域的维护电梯等等一个房子一个合约但是你 20 栋

公寓 20 个租约他所有的钱进出他的收入减去他的花销然后再加上比如说他持有的多少年每一年你还要把他税什么什么这些都算进去他的收益率是多少你在卖的时候那一个点

它的 cap ratecap rate 的概念是一个点的概念还跟那个 IRR 不一样 IRR 叫 Internal Rate of Return 如果你是代表买家你就要帮客户算你的持有周期是 5 年 10 年 20 年你的 IRR 算法又不一样你不能只从他买的那一点去看他的回报率这个 cap rate

是不全面的你要给他算你持有周期五到十年比如说你的这个真正的钱放在这里面的回报率是多少这里面就要算上你的抵税你税率是多少每个人不一样的然后你还要跟他的团队比如说他的 CPA 他的会计师他的律师很复杂的而且他不光是抵税就是说折旧他折旧还有一个 recap 这个就是说的越来越复杂

就是每一个客户他算 IRR 其实是不一样的,根据他自己的资产的状况,他去买一个商业地产回来,他的税方面能够得到的好处是可以差很多的。对,那差非常多,当我看到这个数据我很震惊啊,我就举一个简单的例子,比如说我现在看到他的回报率 5%,这一点是 5%,但是如果你加上杠杆,就是说贷款,

它的可能回报率能达 7%到 8%然后你再加上它的这个抵税的好处它的 IR 可能达 10%可以差这么多所以说你作为一个好的商业地产经纪很多人都说我不用给他算数那你就 leave the money on the tablethat's what you don't want to do 你不想把客户的钱放在桌子上别人拿走包括你在去谈一个租约的时候这里面也有很多很多数字

再举一个例子我的数据分析能力还体现在一件事上特别的有用就是在算我自己佣金的时候真的真的尤其是商业地产它的佣金很多种算法的就是它每年租金不一样因为可能我签五年十年的租约我每年租金不一样我碰到过太多次了对方经济把我的佣金算错了可能少算几千块钱

就是因为十年的租约每一年不一样嘛可能他的算法他没有把租金增长的那个 base rent 他是有没

每年增长他没有把增长给我加进去我有一个比较无知的问题就是所有的这些计算它是可以被标准化的吗它是可以被自动化的吗还是一凡你每做一个 case 的时候你都要手动的去算这个问题特别好首先第一它是有基本规律可循的就是它的基础算法

比如说我有一个 SEL 的 formula 我有一个算法但是在具体到每一个项目每一个客户的时候我就要去做一些调整我都是自己给客户定制出来的根据他的具体的情况需要算什么不算什么包括他贷款

我也有贷款执照有些商业贷款它的周期就很短不是什么 30 年固定啊什么的这些的物质所以你就要给它算比如说有些是 interest only 就是只交利息的或者比如说卖家 carry 的这种卖家去大部分也都是 interest 就是说只交利息的这种所以这些不同的方法啊

我们 CCIM 也有自己的公式但有些公式是无法套用的所以你就要去真正理解它背后是怎么算出来然后你自己去做自己的公式

那商业地产的客户你不就其实要细到知道他整个资产的结构就是不像一般去买房子我只要提出我有足够的钱可以买这个房子可以贷款就好了你真的要知道他整个家里的资产结构没错我给你举一个例子我们刚做了一个就是 self storage 他是做了一个 refinance 等于重新贷款的这么一个项目

self storage 就是那种自己去储存空间的租赁这样仓库对然后像这个它是属于一种比较特殊的产品很多传统的银行都不给它贷所以它之前做的就是卖家帮它做的只需要交利息的这么一个贷款形式但是到了期限它就着急了因为现在利息很高所以它找不到那我们就去帮它联系我们

可能二三十个他自己能找个一个两个我们能把他找好几十个最后终于有一家可以带但是我需要帮他做的就叫一个 personal financial statement 就是个人资产的这么一个证明先就是我需要知道他所有拥有的楼比如说他有一个零售的这么一个叫 shopping center 他有一个商场

他有一个公寓楼然后他有这个 self storage 然后他自己还投资了几个独栋的房子他有多少存款他有多少工资他有三四个公司公司在过去两三年的报税个人的两三年报税对这些都需要对所以很复杂我如果资产大到找了一个商业地产经济我其实很难把它换掉对不对

就是你自己都会觉得很烦对我还要全部再讲一次主要还是有一个信任的关系他知道第一你能做能做和能不能做好是两回事就是我刚才说的给客户该赚的是不是都赚到了不该他交的是不是都没有交那这个你能做是一回事很多住宅经纪觉得我什么都不学我可以直接上来做做商业地产首先我

跟他说你先做个租约你试试普通的租约你试试然后过来问我各种各样的问题我说你还是赶快去学学吧我说这个真的不是一天两天就能学明白的你至少摸爬滚打几年下来你会见到普通的情况每一个客户情况不一样

所以回答你那个问题像我们很多这种长期的客户大家都是很好的朋友要对他整个家族有了解对他家里比如说孩子像我刚才提到要有没有兴趣去继承他这些财产对吧他们要不要管理就是是一个家族的这么一个规划他们资产几千万都算少的

它稍微一动不动交税就几万几万了你有考 CCIM 的证照吗但是我也有查过做商业地产不一定要考 CCIM 的证照你为什么想考那你在考这个证照到底有什么区别 CCIM 的全称是什么它是 Certified Commercial Investment Member

其实它是一个国际认证的商业地产投资师的这么一个资格认证有点像 CPA 注册会计师这个基本上就是注册商业地产投资师它是一个全球认证国际认证就是每年它这个考试是一年只有两次所以全世界各个地方的人都会飞到一个城市我是在波士顿考的全世界人飞到同一个城市考

对我先回答之前的问题就是不需要其实做商业地产是不需要 CCIM 的

但是因为我那个导师是 CCIM 这个洛杉矶分会两届主席嘛所以他非常鼓励我去学这个 CCIM 他说你去学这个是让你在最短的时间最快的速度可以学到最精华的东西而且这个考试是非常难首先第一你要在短时间内达到他的销售记录 3000 万美金而且这 3000 万只能是商业地产交易不可以是住宅

所以不是考试而已不是只考试首先第一你要做一个 portfolio 就是之前我说的那个四千五百万的客户就真正帮到我了因为我们在一年之内帮他卖了四千五百万所以才够了这个三千万的资格够了这个资格你才能去考试而且在这之前你要学四门试这里面全部都是算数就像我刚才说的你要算他贷款的税后的 IR 贷款的税前的 IR 然后不贷款的

税前税后 IR 你就算吧各种各样的 scenario 你都要去算而且都是至少百万千万级加减乘除吧反正像全美国可能只有它最厉害的 10%的不到的商业地产经济有这个 CCIM 而且你有这个的好处第一你的知识含金量就完全不一样

之前跟很多个至少做了二十三十年在区域里非常有名的经纪自己的佣金算不清楚我帮他把他的佣金算清楚我说你这些算错了而且我真的不是开玩笑不是一次两次三次因为我的年纪在整个这个行业还算比较年轻而且我又是个亚裔女性在一开始沟通的时候感觉有些就是我们叫

老白男啊他们很有经验的经济尤其是白人男呢他们是非常不客气的不像住宅大家都你好我好大家做生意一起好不是这样的商业地产是非常冷血的看到一亚裔女的然后一看还年轻点的然后他们就会非常的傲慢就觉得你不知道你在说什么

为什么我的签名下面一定要有一个 CCIM 他只要收到我的邮件那一瞬间起他就绝对不可能再瞧不起我这是绝对不可能的因为只要能考到 CCIM 的人那都是 top 10%大家刚一听到 CCIM 是个考试大家想说那我来考结果一听到要先卖 3000 万他

太少人能考下来而且就当时候举一个例子这个考试有一什么特点呢它要考六七个小时然后我当时拿了两个笔记本电脑去考的在考试过程中我把我这个其中一个电脑玩死机了两次因为我自己在用各种 Excel 在算

算完了我觉得我会有多余的时间因为我自认为是学霸而且咱们中国人就是自认为数学很好我一分钟都没有剩下一直在算算到最后一秒钟才将将完成然后旁边那大姐是个 CPA 考完了就跟我说我说你怎么样你有时间检查吗没有她说比 CPA 好吃还难好多哈哈哈哈

哇所以是带着电脑进去直接现场用电脑算他管你怎么算反正你算出来的对我是直接自己写自己公式在那弄公式然后在那算我都不知道有些人真的是用计算器比较老牌的一些经济他可能不太会用你像我的那个导师他就不会用电脑

他就用计算机对但是人家厉害的就是他不用算他自己就知道这个楼是哪年建的这一平方尺花销就应该是多少钱他都已经知道了那个 memory 已经 cash 了对他经验就厉害到这种程度他像就在洛杉矶 101 这个高速路上这些所有的楼他只要开过去都知道这个楼是哪个家族的他这第几代第几代了传人了然后这个楼我卖了买了几次了什么的就是每次都有这种故事跟你讲

我们现在听起来商业地产好像是完全是很有钱很有钱的人在做的投资项目但是我一开始认识 Yvonne 的时候她还跟我介绍了一些比较常见的商业地产投资项目像 TripleNet 你可不可以跟大家介绍一下单价没有那么高的商业地产案子流程大概怎么样什么样的人可以去投资

好好其实商业地产也不是都那么贵像不同的州啊不同的城市啊比如说像 triple nine 是什么意思呢它是三个 n 啊奶三个 n 呢就是我刚才也有提到地税保险

和这个叫 CAM 就是 Common Area Maintenance 就是它所谓的维护费用这三个 N 这种类型的租约呢租客是支付所有这三项费用等于对于房东来说他们就什么都不用干

什么都不用管每个月就收钱就可以所以我们行内有一句话它叫 mail box money 之前都是寄支票嘛寄到你这个邮箱里的这个钱就是你什么都不用做就收租金你这样讲也太好了吧

对它这个其实对刚进入这个商业地产投资的来说比较简单因为你不需要做任何什么管理而且这种租约一般都是比如说举个例子肯德基还有一些药店 CVS 像银行星巴克这些分店这都最典型的这种 triple net 就我们叫净租赁地产其实也不是都那么贵比如说也有几十万的也有一百多万像我们大部分

部分确实是两三百万起价的但是他的租金租约是二三十年不变每一年增长都已经提前写到租约里面所以呢特别稳定然后管理起来就是特别省心基本上什么都不用管

对于初级的就是说刚开始投资商业地产的客户比较适合但是唯一有一个问题就是说这种租资你也觉得好对吧大家都觉得好所以竞争就比较激烈所以我们见到大部分在好的地段比如说举例子肯德基他尤其是有 drive-thru 就是说有这可以开车过去快速点餐的这种

它的竞争的人就特别多买家很多所以我们见到最后成交的基本都是现金交易嗯

那一般买 Triple Net 的话是就卖家要卖的时候他就卖嘛那你到时候买了以后是跟那个肯德基重新签租约吗再签 30 年吗还是就是延续原来的租约继续租对其实你买的就是这个代租约的因为这个已经在的这个租约决定了你每年能收多少租金对吧其实你买的就是这个现金流

因为现在经济比较不稳定嘛你有没有觉得像这类型的投资变得比较流行非常非常流行比如说我们的客户尤其是对年纪比较大一些的客户我们去给他建议还有一个就是买 Triple 9 的这种客户很多都是 1031 置换的比如他原来有一个公寓楼公寓楼他每年就是说他的增长幅度会比较大

它就特别像 Triple 9 的正相反的一个例子虽然你可能有物业就是管理公司但是什么决定都要你做哎呀这要漏水了你要不要换滚刀你要不要去修要不要走保险这都是你来做决定其实管理一个公寓楼是就算你有物业公司也是像一个全职工作一样我有很多客户这个老公就是做商业地产投资然后这个老婆基本上就是属于做物业管理

就是天天管这个然后还特别不愿意管因为特别烦什么事都得事无巨细让他去做所以他到年纪比较大的时候他就可能会想说我是不是去置换一下来置换 triple nine 对吧而且比如说再给下一代的时候下一代如果没有这个能力去管的话 triple nine 就是每个月拿钱吗更容易一点

你刚才也有说到可能因为你的 mentor 的关系你比较会买医疗大楼就是美国的医疗大楼常常是一个楼里面有很多个医生同时在里面分别看病不是同一家医院

你可以跟大家介绍一下这类型的讲产品好了是有什么特点首先医疗大楼实际上属于这个办公楼其中的一项先退一步说一说商业地产大概的大的类别比如像零售

商场啊什么的这零售餐馆啊这都属于零售然后第二大类型就是办公楼对吧办公楼里面包括这个医疗大楼刚才有说到 triple net 那个就是其中的一个小类别然后还有比如说像仓库仓库里面有很多其他的类别

再回来讲医疗大楼作为办公楼中的一个类型呢就是它每一个医生在里面的话其实它的租约都是不一样的它有的租约可能签的是 Triple Net 它有的租约可能签的是 Modify Growth 当时根据情况嘛因为比如说市场好与不好容易租不容易租每一个租客搬进来的时候根据市场的情况

根据供求关系它的讨论的租约的条款也不一样如果比如说特别好的市场就是说租客很难找到位置的时候他就可能条件比较苛刻会签一个 triple nine 比如这么说当然并不是太多常见但是呢举一个例子洗肾中心我们做很多洗肾中心 dialysis 首先为什么好呢他为什么投资作为一种非常好的一个投资的产品类别呢

就是因为首先洗肾中心你为了搬进去你要装修花很多钱装修几十万几百万去装修

然后呢因为你看它水量要大然后它的电供应就是它要我们叫 Tenant Improvement 就是租客要去装修的这个花销很多钱可能它会让房东给它一部分钱但是最大部分的还是租客自己去投资进去所以它的投资越大它只有在长期租约的情况下它才能赚回来这个钱而且

为什么医疗大楼非常稳定因为不管你怎么样就算当时疫情期间洗肾中心绝对是不能关门的你该洗肾的人不去洗就没命了所以它是一个刚需一样的为什么房子在学区旁边就值钱就是医疗大楼是刚需你不可能所有的医生都远程对吧很多都要去现场去看去用它的设备洗肾中心就是一个很好的例子

所以这样的租客就是非常稳定而且一般签的都是 triple net 这种租约所以房东也省心我们在买卖住宅的时候买卖双方都有自己的 agent 就是 buyer agent 和 seller agent

buyer agent 给大家的感觉好像就是比较辛苦要带着自己的客户去看房呀然后要 negotiate 这个价格 seller agent 好像看起来就会比较轻松一点这个是好像我们在住宅买卖当中留下的印象在商业地产里面也是这样吗我先就你这个印象评论一下

其实不管住宅还是商业地产你能做到卖家经济这一步就说明你已经积累了足够的经验普通的经济不管是住宅还是商业地产刚进这个市场的时候大部分都做的是买家经济你只有到了一定的经验和一定的

一定的知识才能做卖家经济因为卖家经济虽然看起来做的体力活不多但是它考验它真正本事比如说定价就是非常重要的一个本事定价策略我刚做了一期小红书专门是讲好的卖家经济在房子上市之前应该做哪些准备工作其实

我们做的都是幕后工作可能大家看不到不像买家经纪到处跑大家都看见跑得满头大汗但是我们做了很多比如说市场调研比如说我们的定价策略这都是靠经验和数据分析对吧然后还有包括跟卖家的沟通你要知道你放到市场上的价钱只是一个去做传销的这么一个手段不是说你最后成交的价钱就是你放到市场上的价钱你要做很多预备工作比如说你要去

建议什么东西该修要不要刷漆对吧什么东西是可以给卖家提供最高的回报率拍摄时间都有讲究的包括你哪天上市一周之内是周三上市周四还是周五几点上市这都有技巧它后面都是有数据的

所以就是卖家经济做的很多工作是可能看不太到但是实际上包括到后面帮卖家争取利益能不能在最短的时间内卖到最高的价钱包括你同时有多个报价多个 offer 多个买家你选谁你比如说对方他的贷款能不能办下来

你看什么要什么东西你可能很多人都不知道或者说一上来新人不一定都能做好这些功课所以我认为卖家经济是需要更多的实力和技巧还有经验的

假设我要卖房子嘛你要怎么判断这个经济在线这样对你就要去看我小红书上一期节目首先你看啊我提到了三个好的卖家经济要主要做三个定价策略然后是他的营销策略包括他在哪些平台上做宣传宣传很重要然后第三个就是照相啊

准备啊打扫啊建议啊这些都要做到然后不光是这个卖房子之前你要准备六种文件产权文件尤其是商业地产我之前也有提到到底谁可以签字去卖

这栋楼它可能是公司的或者是信托对吧住宅就稍微容易一点但住宅里面也有信托呀如果有信托你还要单独再签一个文件就这些文件都要提前准备好最忌讳的是什么你去卖一个房子结果发现你签了 leasing agreement

是没有权利签的一个人比如说这个人的儿子说这是我爸的房子我要帮他卖然后这儿子签了结果发现其实真正的房主是他爸他爸没签我碰到狗居然有一个当时是帮我客户买这个房子然后结果

当然使这个房子是空的过两个月有人住进来了然后住进来的这个人说当时跟他签租约的这个人同意给他便宜租金就是因为他可以帮他修这个房子因为这房子很破所以他就帮他又刷漆又装修因为这个租客是一个 contractor 他是一个有执照的这么一个装修的人然后呢就帮他干了一堆活以后突然有一天警察敲门说跟你签租约的不是房主

所以等于他帮人家全部白干活了还不让他住了警察给带走了这就是真实的一个故事这其实是最小的一个体现卖家经济专业不专业的

这是第一个产权文件然后包括自然灾害文件比如说地震啊火灾啊洪水第三个社区文件然后包括还有其他的大家就去听我的小红书好了加州地产通差多一个硬广下

现在有很多人在做 AI 的房地产创业目标就是可能用 AI 整个取代房产经济或者是取代房产经济每天需要做的一部分工作

你可以就住宅跟商业分别讲你觉得有可能做到吗我觉得尤其是在住宅整个交易流程相对简单的情况下它可能会去帮助经济做更多的事情它可以去处理很多的东西包括我每天也都在用 AI

做什么 posting 啊写一些东西啊 Instagram 啊等等什么 emoji 啊这都是 Amy 教我的然后我也在用什么 deep seek 啊我看到比如说像做商业地产你可以让他去做一些基础的分析但是如果到具体的情景的话我觉得他

不能取代的就是跟客户的沟通我觉得 AI 在这方面它不能精准的它可能在某一种程度上可以知道这个客户的需求但是精准到客户的情绪啊尤其像住宅它有比较多的情绪的这个

冲动的购买呀什么的比如说 buyer's remorse 啊比如他买了就后悔了呀就这些他没有办法提供情绪价值对就是包括客户的这个沟通和包括跟客户的互动我觉得这些他可能不能取代在洛杉矶很多华人的房产经济他基本上只做华人客户你的客户的华人比例高吗

首先第一因为洛杉矶有很多华人所以很多华人经济都是住在华人区所以它的客户群首先第一因为地理位置的优势大部分可能是华人而且好多华人经济他们的英语可能不太好甚至我知道很多都是用中文考的这个执照他们有中文培训可以用中文考

考试不是用中文但你知道国内的那个提海战术他就告诉你啊看见这个词你就应该这么写全都是用中文去教课的真的还是蛮厉害但是呢我就碰到过这样经济他们其实对这个合同看不懂

所以其实还是挺当务事的我就碰到过一个客户他们家亲戚刚拿的一执照然后两次把他的押金都拿走了我从来没有一次我的客户押金被拿走没有一次他在同一个经纪他们家亲戚这经纪被人拿走两次押金

然后他找到我了我说哎呀我真是服了然后因为他根本合同都没看明白我是住在白人区所以我的客户可能一半一半吧但是像我大部分可能商业地产客户还是以白人居多因为我的那个合伙人他的

客户群体可能犹太人多啊或者是就白人你在服务华人跟其他族群的客户买房地产他们在乎的东西有什么不一样本地的白人可能他们对本地的规则和制度都

系统也比较了解所以呢他们做起事情来就是该怎么办怎么办因为他都知道该怎么办而且就是说对于给佣金这件事他也比较尊重我们经济的专业度比如说你跟医生和律师给该付多少钱你不可能跟人讨价还价一样的道理我们是一个很专业的这么一个职业

但是可能中国客户有时候来了会说你给我反庸吧我也不怪他们可能对这个系统不太了解然后在国内过来的时候不太了解这边的习惯和文化所以把国内一些东西带过来可能也不太尊重经济比如说不太守时

会晚来半个小时一个小时这个你晚来五分钟十分钟都可以理解谁没个堵车呀对吧半个小时都可能但有人可能就是一个小时过去了突然给你打一电话说我还在吃饭这个是在这边跟白人客户是绝对不可能的他们只会早到甚至迟到都很少很少见守时和诚信这些都是在西方文化里面最起码的尊重人的做法

还有会说反拥这事儿哈有些时候也是因为地区性比如说我刚才提到中国区的一些中国经济可能他对自己也不够自信你想他连合同如果看不懂的话他怎么敢跟客户说哦我可以帮你争取到最大利益呢对吧他可能自己不自信的情况下人家客户跟他说你给我反拥吧你不给我反拥我就去找别人了那如果我的客户要跟我说到反拥这件事我就可以跟他说 OK

你想省英金省五千省一万省两万块钱我告诉你我可以帮你挣五万块钱回来你愿意不愿意给我两万对不起我就得收 3%因为我可以帮你把这钱挣回来

就是同样的道理就是说有没有这个信心你有没有这个经验但是我们华人也特别聪明的你知道吗就是很有创意的比如说在省税这方面非常有创意的比如说把这个房子扩大我先住我就不去拿许可因为你拿了许可你的这个面积增大了以后你不叫多交税吗对吧但是呢我就先增大

许可需要的东西我都先攒好我先不递上去等我卖的时候我可以多卖钱吗如果大了的话我再把这许可递上去这些年呢我就都可以不用交这个多出来的这个税我觉得这没有什么错嘛只要在合法的情况下在合法的情况下你做一些有创意的投资的我也学到了两方面都可以学到很多东西很有意思

我在买房的时候有接触到一些华人的地产经济我确实发现好像他们也是把返佣金这件事情当作是一个自己的竞争优势然后从另外一方面来讲好像找华人地产经济大家就默认是一定会返佣金的就是他们有他们的操作方法

你说真正客户的利益最大化了吗我告诉你绝对没有人家拿 1%他肯定背后有其他的操作客户自己觉得我占到了最大的便宜 no no no no 买的没有卖的精永远是这样但是我知道的就是我的做法就是规矩我做的

我做什么事情都根据法律规矩对吧因为我首先是 broker 我要负法律责任的我要对我的经济负法律责任的美国的法律非常严格你不被发现就不被发现你一旦发现你的执照就取消了还有很多大家都在做的但实际上是

不合法的但这是合法但是其实我跟你讲绝对没有把客户的利益最大化这点我敢保证你说你给我那点佣金 3%也好 4%也好 5%也好是有数的钱但实际上你卖个几百万的房子几千万的楼在那几万块钱佣金吗就像我说的我可以给你多挣 10 万你愿意不愿意给我 5 万对吧就是一样的道理你不要看我挣多少钱你要看我能帮你挣多少钱

最近这几个月美国的整个经济非常的动荡伊凡看到现在是一个好的投资房产的时候嘛就你在的南加这个地区的房市现在怎么样

首先先说市场动荡是确实很大的动荡包括政治上啊经济上影响都很大股市啊波动都很大尤其是市场会对商业地产的影响会更大于住宅因为住宅毕竟是自己住嘛就像我们说的刚需所以它主要是受供求关系影响比如说

就业这个区域有没有新进来的就业的人他如果有孩子要上学那都是刚许他不管是房价高啊利息高啊他比的是租金跟买房的这个每个月交贷款这个比而且如果你比如说你买房你的这个利息啊什么的地税啊都可以抵税对吧所以住宅受的影响相对少但是如果是价钱非常高的比如说三四百万以上了

这种豪宅可能我看到降价在卖的更多一点但是如果比如刚需 100 万 150 万左右这种好学区的房子尤其是装修过就是直接可以入住的这种房子依然是很多个 offer

对还是这样因为现在房源是全美国 30 年来最少的住宅方面商业地产的话呢因为利息涨上去以后利息高了那就是说 the cap rate 也要跟着要变高嘛然后价格就会变低因为 cap rate 跟价格是相反的所以等于 cap rate 是他的净收入除以他的价格所以他俩是反着的

但是 cap rate 是跟着 interest rateinterest rate 涨 cap rate 也会涨所以对于拥有商业地产的人来说现在它的价格实际上是往下贬低了买的人呢因为市场动荡就会比较犹豫是买呢还是不买呢对吧还有没有其他的投资形式呢

但是现在整体来说美国的这个通货膨胀是很厉害的所以整体而言如果你有多余的资金的话你不知道去投什么因为股市也不稳定也不好所以房地产

是非常好的抵制通过膨胀的一种投资手段所以你问我是不是一个好的投资的时机那我就要跟你说要看每一个客户的需求不一样他时机不一样他的目的是什么房地产投资是中长期投资你不能说明年涨不涨对不起没人知道

你只能是五到十年十年以上而且房地产投资它就像一架飞机一样可能起步不一定比跑车快起步慢而且耗油比如说五年十年了它一旦起飞那就不是跑车能赶得上的了就是这个意思它是一个中长期的一个投资越往后越值钱越往后它抵税就能看到力度就是可以看到回报率越来越高

伊凡在你的客户里面拿 W2 的多吗就是打工人多吗我是想说商业地产商业地产有

稍微少一点大部分是以就是收入比较高而且已经做过一定的住宅的投资的比如说做 1031 置换我举一个例子我现在就有两三个客户他是也是做 IT 的嘛就是高薪夫妻两个人都是做软件工程师都是高薪一年两个人挣一个人二三十万两个人四五十万这样子然后呢交 W2 百分之四五十那他刚开始前几年他也知道我要去投一些住宅

然后呢比如说买了一个房子买了两个几个房子然后后来发现哎呀好麻烦啊我这本身工作就很忙还要去给人修马桶大半夜呢就是下水道堵了家里孩子又事多然后呢觉得好麻烦包括我自己在内也是这样刚开始都是先投住宅嘛投两三个房子以后有一定的资金积累了比如说

本金存在房子里的钱到了一两百万比如说啊然后呢他就想说我换成一个比较稳定还有一个客户他有三四套房子他是要搬到希腊去住了然后呢他是做电影行业的这是另外一个当然他的工资就非常高了可能几百万一年吧然后他就准备把这五套房子一起卖就一样的情况就是看客户

资金有多少但是他的概念是一样的比如说他搬到外国去了或者是他工作太忙不想去照顾了那他就做一个 1031 置换把这种独栋的房子甚至几个独栋的房子都卖了然后我再去买一个比如说我买一个肯德基我买一麦当劳或者说我买一个星巴克这是 Triple 9 大部分 W2 它是有一个

顺序就是说资助房子然后再买投资房子然后买几个投资房子然后你就感觉到好麻烦啊然后他才会想说我去做一做商业地产吧我们这个洛杉矶协会里面有一个特别神的一个大咖他是做火箭火箭专家他也是收入很高干一辈子了然后就投资了几十个独栋的房子他刚开始就没有想到说

投资商业地产这件事因为大部分人肯定是不懂嘛这个火线专家他聪明啊然后有一次他就碰见一个 CCIM 的人就跟他说说你这一栋房子你这租客搬走了你空置率是百分之百啊你干嘛不把这些房子都换成一个公寓楼啊一百个单元的公寓楼搬走一个客户你的空置率是百分之一他聪明了一下听明白了从那以后把所有房子都卖了

最后 1031 置换多单元的公寓他现在可能至少五六百单元有了然后买上瘾了买上瘾了而且他这个是像滚雪球一样的比如说买了一百个单元我涨了以后再卖掉再买一个二十个单元的再卖掉再买三十个单元就滚雪球你要是买一个独栋的房子你就老想着再买一个独栋房子滚一个更大的滚一个更大他那个是一百个单元我滚成两百两百滚成五百

就是这个概念你赚不到认知以外的钱这点我特别赞同先提升认知然后再赚到更多的钱现在大家的这个短期目标应该是我买了三栋房以后就应该该换成肯德基了

然后再用肯德基滚更多的肯德基带 drive through 的肯德基对于年轻人来说还是先投资公寓楼比较好他升值快因为你年轻嘛你还有时间和精力去管嘛然后你就比如先小点起步两个单元你再把两个单元换四个单元四个单元以内都算住宅四个单元以上算商业地产啊 OK 对他这抵税就不一样了贷款也不一样

好像玩大富翁很好玩我有一个朋友

是一个律师然后他的主业是做 estate planning 这种的律师然后他自己也有一个 multifamily 的一个房子在出租但是我就有听他讲过某一年的除夕的时候他本来就是化着全装穿得很漂亮出去参加 party 被租户一个电话打过去水管爆掉他说他就是穿得很漂亮化着满脸的妆然后拿一个盆子在那里接水哈哈

也很辛苦我们这个跟客户第一次开会的时候就会叫这个 pain point 它痛点是什么这就是它的痛点化着全装穿着晚礼服去修马桶可以想象当时的场景也是很戏剧性的

像我们在 Tech 公司工作的就最近几年是经历了大家先是都在办公室里面办公 COVID 来了之后大家都 work from home 最近又开始越来越多的公司要求大家一周五天都回到办公室办公一凡你做商业地产有看到这种需求导致的这个商业地产的变化吗变化非常大尤其在这几个月之内

之前因为疫情因为我之前做办公楼这个医疗大楼这些嘛所以我们一直都在看市场数据像这个疫情大家都在家上班以后在卖的办公楼折扣率都到 30%到 40%了然后因为它空置率特别高了甚至一半 60%尤其在纽约你知道吗有一些很大的这个 Skyscrapers 这种摩天大楼都空了

然后就廉价去卖因为这些大楼的这个花销也是非常高的如果你说不到租金你的花销是太高了但是最近又看到了就是说大家都回到办公室然后大家都着急在签这个办公室的租约大家都在抢抢不到你知道吗然后大家都在着急之前是没人理现在是大家都抢然后呢不光是从办公楼的角度它带动了

大家去上班以后比如说中午去哪吃饭啊去买咖啡啊这就带动零售行业所以之前比如说餐厅签个租约什么挺好签的现在都是哎呀你不跟我签我去跟别的人签找一个好的零售的地点去签个租约也是很费劲的嗯所以这一系列的就是连锁反应从这个办公楼到零售行业非常明显就这几个月

我有几个特别好的邻居嘛他们都是什么 VP 呀什么各个大公司的高薪阶级的领导层然后已经都习惯了在家上班了因为可以随时接孩子嘛他们特别不习惯天天跟我 complain 这家给我去做个织件呀做个头发什么的现在不出现了谁都约不着了我得去办公室了我说你难道不是平时就应该去办公室吗所以还是做我这个行业好

对自由因为我工作可能如果效率高我剩下的时间都可以玩嘛对吧但是如果我要是在公司里面上班不存在这个就是你就得把时间花在那我就曾经在德勤

开着开着会我对面坐了两个合伙人是四大会计师事务所最高级别的我对面坐了两个我居然趴在桌上睡着了这个说明我这个性格太不适合在大公司了确实不太适合我跟亦凡认识是一开始亦凡想要做自媒体然后刚好我做这个 podcast 我们就稍微交流一下心得你为什么想做自媒体啊

对啊我跟 Amy 真的是学了特别多真的而且她鼓励我然后教我很多方法其实我认识 Amy 就是通过我的一个商业导师就除了我这个做地产的这个导师以外我从去年年底认识的这个商业导师他叫 Dan 是他介绍我认识 Amy 的因为 Amy 也是在里面做导师嘛

之前其实我也知道我要做自媒体我要做这个社交平台我要把我自己推出去但是就没有很专心去做直到我这个商业导师在跟我分析我做营销缺哪些东西的时候他就发现我必须需要去做这个自媒体

把我这个品牌推广出去而且他觉得我这个性格需要被大家看到就是说让大家知道我是一个有血有肉的人然后有我的性格然后就是他就觉得我应该去录视频我之前是非常反感我没法看见自己在视频上我倒不是对自己有什么容貌的焦虑也不是啊我就是觉得好傻呀

然后对着那个镜头说话因为我特别习惯对人讲话很自然我就要对着一个手机在讲话然后再录下来就好奇怪然后觉得自己说话很傻尤其是自己在讲英文的时候就觉得别扭怎么看都不行然后后来我这个导师就说说这就是你习惯啊你平时就拿出来就录啊到今天为止我现在干嘛都录就跟神经病似的这样

就是吃饭之前要在仙内哎你看我今天吃什么吃什么在这录现在我们家人都已经习惯我了就是朋友也都习惯了我说你们是想打马还不想打马反正必须得录啊要不然我不跟你吃这顿饭我不跟你出门啊打球你不让我录啊我就不跟你出门我不跟你打所以大家都知道我的习惯我去健身房也是

健身教练现在都已经习惯了对健身教练也要陪他录对然后健身教练说一旦他们都已经习惯你今天要录视频吗我说不用不用他说你跑步的时候我要不要给你录一段其实我觉得就是一个习惯然后就觉得挺好玩的还是然后就用什么剪影啊用这些工具啊什么 AI 啊什么 Deep Seek 啊这些就说还挺好玩的

现在已经从一个恐惧或者说就是很不习惯到觉得好玩成为我一个爱好了现在每天做做视频还挺解压的去知识分享去输出但我觉得挺好的因为这样我把东西积累在一起如果比如说客户有同样一个问题就像我刚才讲的这个卖家经营会做哪些准备工作那

那我下次就可以发给我的客户了我就不用再说一遍再说一遍再说一遍我就可以把这个视频同时发给十个人其实对我来说也是一个整理的我知识的一个过程就是而且我越来越习惯了然后 Amy 知道我上周还被邀请去讲了一个商业地产的课程

是一个公司全公司范文妹在网上讲一个小时不停地说像咱们是互动嘛但是这个是我在讲课我还不是最专业的领域但是我还是在录视频的过程中我学会了很多东西比如说我重点要哪个词我要在哪里停顿我都学到了很多

这么说我做了两三个月的这个自媒体以后我才敢答应这件事说我去教一个小时的课这之前我都是不敢答应的我想都不敢想因为我觉得这怎么可能呢让我一个人在那说你刚才说到一个就是说你要知道用什么词要怎么停顿我好像从来没有想过这个问题 Amy 会想吗我如果去演讲的话会想但我们录 podcast 我就不会想

对我觉得主要是看形式而且是不是母语如果说中文的话我可能想的比较少但是如果说英文的话因为我要保证每一个字都说清楚而且保证每一个重点的词就是在做屏幕的时候就是那个剪影有一个自动双语字幕特别厉害

自动它就出来了而且如果你的发音准确并且有重点的话它自动把重点词就会弹出来做成不用颜色的就是会好很多所以是为了剪辑对就是很节省时间然后就觉得每天都在又玩好多种不同的 APP 然后觉得好有意思我想强调一下我认识 Yvonne 是大概两三个月前

然後光兩三個月他就從基本上是沒有什麼的帳號做到現在他可以一個人每天錄視頻然後一方面記錄他的生活然後他有那種就是講乾貨的一個人對鏡頭一直講的然後從

外包然后做用剪印就全部他都是自己他会问我一点然后可能也问他别的朋友但是他一下就全部自己学会了我特别搞笑就是去参加各种年轻人聚会的时候就是你谈到的 networking 对吧那种年轻小孩可能二三十岁甚至就是尤其你刚才说的 trust fund baby 人家天天没事干天天玩 instagram 什么 boomerang 什么什么这个那那我就去跟他们社交的时候

我就是绝对不会有不好意思这件事上来就问哎这个怎么弄这怎么弄所有人都在那嘲笑我啊你这个都不会你什么都不知道你这个就是各种人都在嘲笑我然后我就各种 at 别人然后人家都在那说我揪着人家点赞你必须给我点赞我那时候跟 Yvonne 去 networking 的那个活动嘛然后她就会加现场所有的人然后就是拍拍 instagram

哇那个现场的年轻人每一个人都超多 followers 他们都很厉害然后每个都有主题的有的是打高尔夫的高尔夫美女有的是弹琴的美女什么的然后还都是名校毕业的不是律师就是金融行业的大咖们然后 Evan 就会加别人然后说哇你的 followers 怎么这么多我才 100 个然后

然后现在就自己慢慢长起来了我就觉得就是我特别没有见过世面就是感觉像刘姥姥进大观园的感觉哇人家有好几千的粉丝哈哈哈哈现在你要没有了一百万的粉丝我都不觉得你是大咖了哈哈

虽然我的长返速度很慢但是我抱着是长期主义利他主义但我觉得我的形式还是在改一改应该把我的搞笑风格再稍微的融入进去你们这个行业是不是很多人在做自媒体在做自己的账号这个问题特别好住宅这些经济就是天天发好多个但是商业地产我为什么商业地产想做短视频因为没人做

没什么人大部分都做的是那个 YouTube 非常长所以我就想有一个突破点就是做这种短视频一期就一个小 topic 就一个小的专业词比如说 IRR CAPRATE 甚至 TRIPLE NET CAPITAL GAIN1031 之外每期就一分钟两分钟这种比较少刚开始我那个助理是在国内所以他的那个发出的帖子那个地址都是国内的海南的所以都不是这边然后说你发了那么多人家还是没找着你哈哈哈哈

不停的摸爬滚打之后才知道原来那个位置是可以改的然后还曾经差点被人封了号什么你不能给留微信号反正各种各样的规矩然后就在就查小红书的规矩怎么怎么着 Instagram 不能发链接然后怎么怎么着反锁了头一个月很沮丧然后没想到在 Facebook 还真有一个客户联系我了我刚发了两三个视频当时我还跟 Amy 特别激动的说

有人看我有人看我

我都很惊讶我刚发了两个视频有人在看我这个人不认识后来我以为是骗子后来一看领英啊什么上面包括他马上给了我的天花号码他的名字是真的电话号码是真的我们也通过电话房子都是真的他的职业背景也很真也都是真的他的房子有值三百多万吧也算一个挺不错的一个客户了我觉得做自媒体都会有

不同程度的回报但是就是要开始做那个时候刚认识 Evan 的时候他就是在犹豫要不要开始你这个个性不做太可惜了让大家失去了很多乐趣这也是我的错我在为大家服务为人民服务

那今天谢谢 Yvonne 来跟我们聊天 Yvonne 如果你在南加有任何的商业地产住宅地产的需求你都可以找她那她的小红书账号是加州地产通如果关注她的话她每天都会给你她的 update 谢谢 Amy 谢谢 Stella 感谢给我这个机会跟大家聊天

大家有什么问题也可以关注我然后给我私信都可以随时为大家服务谢谢好每周二数据女孩的中年危机都会在各大 podcast 平台同步更新如果想支持 Stella 和 Amy 持续分享好的故事可以加入我们 Buy Me A Coffee 的会员或订阅我们的 substack 连结在节目的简介欢迎大家关注大家拜拜拜拜谢谢