白話財經EP162｜從台積到輝達 科技明星入駐是票房保證？
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各位听众朋友大家好欢迎来到联合开发白话财经我是今天的主持人朱翰伦我想各位都关心到说这个上个礼拜有一个非常引人瞩目的话题那就是呢这个辉达的知行长黄仁勋他来到台湾了那么除了吃美食之外呢大家也注意到一个就是他宣布了一个重要的消息那就是辉达的这个海外总部他要设在台湾而且要设在这个士林的北市科好的

那么这个市民的北市科它到底是一个什么样子的一个地区呢那当这个黄仁钧他宣布了这个好消息之后呢那又对周边的这个不动产的这个市场带来怎么样的影响呢我们今天节目当中我们非常高兴的我们再度的邀请到了住商不动产企划研究室的执行总监徐嘉欣到我们的节目中跟我们分享他的看法我们欢迎嘉欣哈喽哈喽好各位听众大家好

嘉欣啊我们这个要请你来帮我们看一下

这个北市科对因为先前大家都不晓得北市科是啥迷哇沟这样子可是它一下子就突然爆红起来了那所以我们首先想请这个嘉欣就是说到这个节目上呢就是先帮我们介绍一下这个北市科它到底它周边是什么样的一个情况这样子它的前世跟今生对谢谢我们先帮大家介绍一下就是北投士林科技园区的这个区块齁

那尤其以这个区块来说的话就是大家以为他失灵没有害备头

然后它主要分成两个部分一个是它是有一个东侧叫做阮桥段那阮桥段的这个区块来说的话它大概就是一个角地这也是就是大概是一个四方形的角地那它是文林北路 陈德路 外双溪 黄溪的这样子的这样的一个区块所以如果说是老台北人的话跟你讲中顺高中附近

你可能会有一点概念那另外西侧这一块的话它是福国路跟外双溪的这边然后它有那个就是中美快速道路然后它也就是接成德路的这个部分所以以现在的推案来说的话多数会集中在东侧的软桥段

那生活机能也是软桥段这边相对会比较好一点那只是说如果说你会现在看到有一些创高价因为那个新周美段周边现在有一些个案它就是强调是水岸第一排然后也通常都是一些比较大坪数的产品那现在来说的话你会发现就是北投士林科技科学园区的这个区域里面的话哦

我们这样说上礼拜一宣布之后哇塞就是我听我的朋友说就是忽然涌进了非常多的看屋的人然后有一些早期他们可能买

就是还在想说到底要不要买那他们现在其实大概都买的那个态度跟意愿都会相对的比较积极所以我有一些朋友就说那之前假日去看想不到以前小猫两三只然后跑单小姐都可以追完一整部那个陆剧现在没有办法

了解这真的让人蛮意外的因为先前你看就是大家都说这个全台湾的房地产有多惨有多惨这样子可是没有想到说居然因为黄仁勋的一句话然后北市科哇乱编的这么的抢手热门跟其他地区的这个行情是完全不一样的对不对

对他因为我这样说好了其实过去如果说是以这种所谓的园区话题来说我想大家最熟悉的就是台积宅那台积宅之外的话因为北市其实开发都已经差不多了所以当初辉达说要在台北市

其实有很多的猜测啦那大家普遍的猜测应该会落在南港跟内湖因为它现在也本来就有一个基地在那边那至于就是中间也会传出有一些比如说花博啦然后甚至有传出一兵那一块啦

对那到最后花落北斯科北斯科其实当初是个选项但是大家没有那么看好他没有看好他的原因是因为他开发的状况其实没有那么的理想然后再加上就是他可能他比较喜欢的就是说可能比较适合他开发他使用的那两块地

因为现在已经有人得标了所以这个又增加了他的就是 T17、T18 的这两块又增加了他一定程度的复杂性那所以最后花落这个北四科大家都是觉得跌破眼镜了嗯哼哼哼

了解不过真的就是因为他的决定所以真的相关的这个周边行情整个都起来了这样的对不对对我想请问一下嘉心因为我上个礼拜我有特别的看你写的这个专栏然后里面你有提到说其实啊就是我们除了看那个房屋周边的行情之外其实还有一个很重要的其实它就是一个居住上面交通的一个便利性好的那因为先前我

我们都看到说在这个台塑台塑他们不是把他们的总部搬到了内湖那边吗对不对对然后那内湖那个时候很恐怖他那个交通阻塞的那个程度是超乎大家想象的那么接下来就是说这个北市科如果说以后辉达真的要到北市科这边来的话那周边的这个交通的这个情况他真的有办法去就是说去舒缓这些可能发生的这种拥塞的情况吗

我觉得第一件事情是他没有在内湖或南港应该在地的人松了一口气对因为内湖跟对因为内湖跟南港的那个塞车的状况其实是

坦白说是真的蛮严重的那如果说是以这个北市科来说的话虽然他也好不到哪里去可是他至少连外可能有一些比如说你会看到的中美嘛那中美的话对那中美快速道路的话那他已经通车了然后附近来说的话最近的是明德跟智山

这两站的话它算是因为那个捷运红线是重运量的所以它是重运量它跟文湖县当初内湖跟南港有一个硬塞的原因是说因为文湖县本身它在当初的设计来说它并没有办法运输这么多的人

所以如果说纯粹以捷运线的逻辑上面来看的话虽然明德跟资深你走过去要一段时间可是它也会达到一个程度上面的舒缓的效果而且其实因为我知道有一些园区的有一些科技业特别是如果说它是可以远端的话甚至于它不需要进办公室

所以如果出对那我之前我有朋友他们在就是很知名的国际企业那那个公司现在也是也是在台湾有一个有一个点他们一个礼拜只要进去三次这么好对好羡慕超羡慕好羡慕对啊真的对那他如果进去三次的话其实是可以有效的舒缓到就是这边的一个我们说是压力

如果说是以辉达本身来说那当然如果说辉达因为它总会有一些灰油油在附近所以如果灰油油因为灰油油可能就没办法这个样子的话那或许在交通上面它会有一些压力可是如果说是以整块来说的话我们刚刚讲那个区块它的零度也相对比较大然后它的就是以现在的规划上面来说的话

感觉上也不会像四邻像北投对像那个内湖跟南港它的这么短时间之内有这么大的一个压力所以相较之下的话可能住在就是以后在那边上班

会稍微好一些些啦而且我们也会认为就是当初姑且不论这事情到最后会巧成什么样因为如果说是以整个台北市的这个门户计划上面来看的话因为台北市政府在 2009 年的时候他们就已经把这个北投市林园区去把它去做变更了那你看哦今年已经是 2025 年了

等的时间真的非常的久啦对啊你等的时间非常的久当年的规划是说台北市政府是希望有一个叫做四之一的产业园区的计划那他会从南港的生技聚落然后加一个大东区的因为南港可以通高铁嘛我们会有一个东区门户计划然后搭配内科 2.0

然后会有一个就是社子岛跟圆山聚合计划就是你现在看到靠近花博的那一块然后最后才会是北投士林科技园区但是你会发现在这个整个架构上面来说的话你要把内湖跟南港这一边的资源去做引流其实北投跟士林科技园区

是扮演非常重要的角色但是坦白说他在过去这段时间里头就是遭伤不那么理想所以这也是为什么我有很多的有一些朋友他在买士林北投就是他要去看这个北市科的时候

他会担心啊因为北市科其实开价没有很高耶他最早期的时候我前几天去看我的医生朋友然后医生朋友就跟我讲说他说当初那个就是人家求他求他去看然后因为他在天母那边有房子他求他去看的时候人家才 105 万哦

那他就想想算了数字现在已经就是最贵的个案已经成交到 140 了差很多耶差很多啊

那你看当初没人买没人买才会有这样子的行情所以你从这些角度上面来看的话你就会知道说在地的人其实那边真的技能不好我们刚才讲软桥段好一点但是新洲美根本就很不理想而且他们那边很多的案子推的虽然所有的建商大概你大概讲得出来建商多数都在这边有地可是你有一个比较直接的问题是说

虽然有地可是他的推案多数他两房不多他很多都是三四房大坪数的所以当年在规划的时候他的主要的目标是来自于来自于就是我们所谓的士林北投就是天母天龙国中的天龙国天母这一代的老前这些人他们有患物的需求嗯

所以在患物的需求的加持下他们就变成是那得要可能换一个区域那你说因为天母里面你也找不到好的案子杜根又没指望然后之前北市科又没发展所以就陷入一个困境

那现在辉达进来了他一定会带入以辉达的这个所谓的供应链逻辑那我们认为他一定会带入他的其他的一些厂商进来也会加速这个区块的繁荣嗯所以这样听起来我觉得就是您刚刚讲到一个重点就是说其实他这里很少有那种两房的那种小坪数针对小资族的那种房型他反而都是大坪数居多所以

看來這塊地因為天母那邊住的其實大概都是有錢人居多嘛對不對所以說他可能就是說當初他的這個設計的話其實就是這個住宅的設計他其實就是瞄準有錢人們的這個老屋換新屋的這種患物的需求嘛那所以等於是說就是這一塊他以後的話可能就是

可能会有另外一群新柜啊就是说如果说辉达真的在这边盖墙的话那么就是说以周边的房型来看的话其实除了供给这个老天母人他们的一个换屋的需求之外因为很多的科技新柜他们要住进来的话其实是不是也有一个现成的就是那种大平数啊然后价值很高的那种房型可以让他们去选择

感覺好像是這樣子對不對但是我的看法是說因為我們跟台北市跟其他中南部不大一樣中南部有一個印商叫做你不得不開車確實對但是台北你還可以坐捷運喔所以如果說是今天我們剛剛前面在聊的是紅線的運載量是大的

然后它的运载量如果是大的状况之下的话它是不是也会愿意移到其他的区块

我觉得这个是其实这个是有想象空间的然后我们也可以观察到就是说在这样子的一个过程里面如果你看它是新的房子然后卖到 1234 的状况之下对于这些购物人他会不会有一些其他的选择比如说好我可能有人说那我跨了何去三重

有人说我跨了河去摄子那有人说那我做了捷运之后我回到士林老市区

这些都会是购物人的选项它的弹性会比我们过去你会看到比如说竹科周边竹科中科然后南科甚至于高雄的桥科这边你大概都会觉得说好像他们的选择会比较多可是必须要说真的会是相对来说如果我纯粹我要新的

那可能就是園區內的這兩個區塊

稍微量体会比较多一些不然的话有些人他就是要跨过去跨过河去三重那三重的话从话区里面有一些也是新的案子所以这个我认为或许是如果是真的要购物的民众的话这可能是个选项那至于说社址因为社址这几年话题蛮多的然后

有一几个零星的都更案在走

所以它会不会变成一个一个大家讲的可能会有机会的我觉得或许可能可以留意一下啦那另外有一些的说法是说可能会捷运红线我就觉得有点说什么会好到淡水我是觉得这个想得太远了对不对对对对可能有一点远啦只是说实际的区块

我认为是都可以来去做观察那因为有很多的建商他现在在就是有一些推大屏处的建商之外有一些建商他开始推他可能会因为这样他会调整他的推案计划就是他或许他可能会有一些小平行的供给我认为这个也有可能会是接下来让北市科有一些不一样的地方嗯

你讲这个话其实倒是提醒我一件事情因为以前我都以为说因为科技新贵都很有钱嘛那所以他们可能喜欢住大坪数比较宽敞的房子这个是我原先的想法可是刚刚听了嘉欣的分析我感觉到说其实科技新贵他们不见得需要大坪数的房型对不对那他们喜欢的房型大概通常都是在几坪这样子

我們現在看首先必須這個回過頭來就是會回到他們的家庭結構如果說像新竹的新櫃他們會很喜歡大的坪數主要是因為全家人會住在一起然後一人一間房的話如果你看生兩個小朋友一人一間房你家裡頭至少是大三房這樣的水平那對那這樣子大三房的格局的話以現在來說大概在 50

上下然后 50 到 60 左右那你看哦我如果今天今天算起来我今天加上北市科我今天这个这个价格弄上去的话我很容易就就五六千呢

然后一个房就五六千了这样子我还要装潢所以我之前有一个朋友在问我说他就是想买一个这个他后来有买我跟他说你其实买新的案子因为他还要装潢我跟他说我建议你加一千万的装潢

因为它是毛胚嘛所以你就交加给 1000 万的装潢 suppose 如果它可以空在比如说 6500 以内你好歹以后可能换手还有机会因为你大概卡到好在线除非你不要卖不然的话这样子的产品我们认为它在它在移转上面它会

他会有一点压力啦所以这个是他们的这是可能跟其他的地区不一样的因为其他地区的豪宅线就是 4000 那 4000 还是转的掉我觉得没毛病可是如果到了 7000 你要不要转这件事情

它会是一个比较大的问题所以我们的看法是说如果说接下来好这个挥打已经在这个地方 setting 了那可能就会有一些弹性的逻辑像我很久以前我去就是士林北投这边看过有一个案子然后那个案子也很有趣它

他们的逻辑叫做中小小什么叫中小小中小中啦中小中的意思就是说它是一层三户然后它会搭一个就是旁边可能就是 40 平然后搭一个中间 20 平然后再搭一个 40 平

那你说你为什么会这样做就是在支那之前因为还没有多户限制的时候可是现在也是可以的就是你可能买不同的名字然后用这样子的比如说我今天打通是不是对他就是用打通的就是说我今天我需要 60 那我就我就是 40 加 20 那等到我哪一天可能我真的要卖了我就把它拆开来哦

所以这种方式对那所以这个是不是以后可能因应这样子市场的需求我就控制了我不要一次把自己推死嗯对我就先我就先用这个方法弹性的解决了我们在接下来我的客户转手的问题嗯

这个是我觉得可以去做观察的了解那嘉欣今天节目当中我们最后一个问题其实还是希望你能够帮大家做一个总结尤其是现在可能在这个商办或是住房北市科周边的行情可能已经就是被热切的期待但是这个热切的期待也不晓得它会不会是一个过度的期待

所以说在选择上面我们就想请嘉欣在这个节目的尾声帮大家归纳一下而且提醒大家要注意哪些事情然后做出一些比较理性的建议这样子

好的我们的看法是说大概会有几个提醒第一个提醒是说如果说是以购置预售物的民众来说的话他可能在这个时间点上面他还是要回头去看这个个案的产品力就是他的他是不是有一些特殊的挑战

我们所谓的特殊的条件就是说它能够在这个北投 40 以后你大概看得到的可能会是按量相对比较多的区域里面它能够有一些区隔性出来那样子的产品它的保值性会比较理想征手性也会比较佳所以如果说是您购置预售这个部分可能要特别留意而且同时我们也会建议要留意一下它到底什么时候交屋

因为在接下来的这几年来说的话我们刚刚讲很多的个案它交污会遇到问题一个是说 72 条之二的这个市场上面可能大家很多人会没办法交污因为这几年都在推交都在交污潮然后第二个来说的话就是上次汉伦你写的其实你看台币升值的时候 72 条之二你更容易踩到因为

你存款变少了很多人想不到怎么会这样对因为就是很多银行就叫人家去存美金存了美金之后就像台币这么强是啊就全部蒸发掉了被汇价蒸发掉了是的所以就做了白宫那这个事情是我想或许可能在接下来的这几年如果台币一直走强我们会出现了一个意料之外的无法交货屋

所以我们会提醒就是你在买预售屋的时候我可能可以稍微留意一下就是在财务上面的部分可能要让自己有说个案财务上面要有一些预预那如果说是购买成屋的朋友的话我们的建议是说请你把北市科的这段时间的预售当作是你价格的天花板

因为我们现在已经出现了我自己觉得非常疯的个案就是那种天母或者是当然说天母跟这边没办法比啦但是就是你会看到天母啦石牌啦资山有那个个案我们有听到有屋主啊他已经卖到了一个比区域行情要高的价格他听到回答之后他要解约

天哪怎么这么的疯狂这样超疯所以他要解语他不卖了所以那你就可以知道你接下来面临到最直接是你一定会遇到非常疯的成物物主

但是我觉得在这个时间点上面请你守好你自己的价格坚持因为北市科的价格就在这里请你用一个新的价格去看这个四五十年的产品它到底是不是值这个钱我觉得回过头来它会提供了这边在这段时间购物人他有一些可以有一些更理性的一些方向好

然后我认为就是第三个部分的话就是整体来说因为辉达现在连厂都还没有盖

所以如果在场都还没有盖的状况之下是不是大家可能回过头去就是不大需要去追逐这一段时间的变化因为我们这样说好了整个国际局势跟这个整体的一个态度放款跟放款的态度它会在接下来的两年到三年会有非常多的变数

所以如果说是你纯粹是以要投资的逻辑来说的话可能在这一波里面你要不要把一个相对比较大笔的资金投向一个可能会把你的这个财务配置上面去让它过度倾斜的产品这个是我觉得大家可能需要去思考

的确真的就像嘉欣讲的这个时候还是要理性以对不要去盲目的追价对不对对所以除了自用的产品之外我个人其实也不大去推买太大品数的产品

因为如果说是你买太大的贫富产品他也不能拆的话我觉得之后可能会有一些压力所以如果说像我前阵子有一个朋友那他要去他在两房跟三房之间他可能有一些想法那我们还是会建议他就是回归到

回归到他自己的实际的需求因为那个个案他可能小孩他已经空巢了那他需不需要再需要这么大的评数那或许可能是可以思考而且以那个个案来说的话明年就要交五了

他会不会有一些他会不会有一些压力这个对因为现在整个北市科的你看到推案子的交屋时间他会落在 2026 年的第四季到 2031 年的这段时间所以如果变数很大变数很大对

对要不要去追或者是投资效益这个真心建议好好想一想啦真的是真的是好的我们今天非常的感谢嘉兴到我们节目中帮我们分析了这么多的这个现象然后另外还提出非常理性跟中肯的建议所以其实这个嘉兴我们真的就是非常的就是说开心的能够能够再次的邀请到

来上我们这个节目来跟我们就是做了这么精辟的一些剖析那么下一次我们希望说能够再次的邀请到嘉欣来这边帮我们主讲一些不动产相关的议题谢谢嘉欣谢谢汉娜谢谢大家感谢各位听众收听白话财经