城市就是这样 06 | 城市可以有几个市中心？
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大家好,我是肖文杰,我是小雅,我是沈从乐我们的城市就是这样,这个系列时隔了挺久的时间,我们回归了这一期我们不讲一个单独的城市,而是来探讨一个城市的话题,就是市中心城市的中心往往是一个城市人群和资源最最聚集的地方但在过去我们熟悉的城市往往只有一个中心但现在我们看到有的城市可能不止一个了

那么城市的中心到底是怎么产生的哪些力量形塑了它那多个中心对于一座城市来说意味着什么新和老的市中心之间会如何的互相影响互相互动今天我们就请丛乐来给我们梳理一下这些问题

其实这个问题的源起就是因为我前段时间去了一趟深圳然后回来以后就像从头提出了一个灵魂拷问就是深圳这个城市的市中心到底在哪里因为我感觉就是这个城市很多地方都很繁华就是各自繁华的各自的这种状况然后好像每个地方人也会说我只在福田活动我只在罗湖活动我只在南山活动就是为什么会是这样子的一个情况就是深圳大家想象中也是一个标准的大城市

那它为什么没有一个独立的中心呢就我其实对这个问题很好奇确实啊过去的市中心有可能是我们肉眼可见的和一些不那么中心的地方有一个繁华度上面的很大的差别但是像刚才袁老师讲的深圳这个例子有可能跟我们过去的这个常规的概念就不太一样

那要不还是先请从最基础的概念开始讲起吧就是市中心这个概念到底是什么样的为什么会有这样一个就是城市一定要有市中心的这样一个设想或者这样一个逻辑我觉得这个关于市中心而且是一定要有一个市中心的这个设想可能来自于我们从我们这代人往前倒几代人对于城市的一个当年的生活环境的一种刻板印象

因为我们知道其实在 90 年代以及再早的时候在中国的城市基本上就是一定有一个市中心的这个呢其实也是符合城市发展的一个基本理论比方说我们大家基本上都听过一个理论叫地租理论也就是说城市里面最昂贵的这些资源办公的也好商业的也好他一定会往这个城市的地理中心或者是一个相对比较像中心的一个区域他去

那么也就是说在这种中心地带它的租金也好或者是它的所有的运营成本也好都是最高的也就是最优质的资源才能承受得起这样的成本所以也就形成了一个市中心的集聚概念这是由市场功能决定的是从中间市往外它的地租会更便宜主体下降对那么像这样的一个逻辑它就是一个单中心形成的一个特定的概念那么同时在早年间中国的城市其实相对都还是比较小

对

这边有一个小的问题我要插问一下就是刚才你说这个地租理论的话会说这个城市的地理中心往往是它市中心的这个位置有没有一些例外比如说一个港口城市它的港口是一个它的中心位置或者它的一个重要的交通枢纽是它的中心的位置会有的比方

比方说像那个火车上拉来的城市像石家庄和郑州他们的这个中心啊其实当年就不是一个纯地理的中心而更多的是一个交通枢纽的中心哈尔滨也是对然后慢慢慢慢的它就变成了一个地理的中心很多时候它不是几何中心的概念

对它更多的时候是一个资源中心的概念所以 90 年代之前的中国城市主要是单中心的这样一个设置有没有一些特例武汉那个时候可以算吗武汉确实是有一点特例的因为武汉就像刚刚小老师问的这个那它是不是有这个地理的概念呢像它这样被长江切断的城市它其实是武汉三镇嘛

这都不是 90 年代在民国时期大家就是这么理解这个城市的所以在武汉大家会认为它至少会有三个中心将像天线一样的把这个城市隔开了之后其实三个中心之间是不太通气的就是大家只会去自己所在的那一片陆地上的那个中心它去别的地方有天然的困难只不过就是在城市或者行政的划分上面大家或者是认同上面大家还是认为自己都是武汉的但是在生活的层面他们有可能是相对比较独立的

对他们会把汉口的和武昌的分得特别清楚包括早年间 90 年代之前是说连出租车都不过江的那刚才丛乐介绍的是 90 年代之前或者我们说这个改革开放或者中国的城市化还没有快速的加速之前的那种情况但现在我们看到的比较多的情况就是很多城市会有一些新的中心或者说有多个中心比如在上海这种的特大城市还会有好几个城市副中心等等这种概念啊

这个新中心的这个情况能不能请你帮我们梳理一下有哪几种情况新中心呢其实我觉得我们讨论的最多的可能就是在最近十几年里面尤其是很多地方被叫做什么什么新城其实新城这个概念最早的时候出现是出现在哪里呢就是在上海就是浦东新区它其实是中国最早以城市建设级别来开发的一个新的片区它是区别于同期开展的很多像经济开发区的建设的然后

然后从浦东新区开始开始有了国家级新区这个概念所以一些现在大概不到十个国家级新区他们在建设这些新的城市的时候不是仅仅以产业的驱动为先导而是把整个城市的新的一片城市的建设来放在里面像这样的这种新城建设比方说我们都知道的像珠江新城像杭州前江新城成都有天府新区那么类似于包括说可能

功能上相对次一点但是实际上也形成了一个城市功能区域的苏州的工业园区和苏州的高新区那它基本上都还是达到了这种比单纯的产业功能的经济开发区更高能级的综合的新城市功能

这个高能级是指某种行政上的给它的这个划分的级别呢还是说你说的实际情况首先是行政功能上相对会给它定位高一点因为它如果按开发区去定位的话它其实不会配到很多城市的功能它更多的是以厂区建设或者产业建设为主的那么在这个定位之后呢它的城市规划其实因为 90 年代之后就有城市规划了

在城市规划的这个过程当中它的功能配置比方说它的行政类的服务它的商业类的中心包括一些交通枢纽还有其他像办公和这些商服类的一些内容它都还有居住的功能都会放进去那么这样的一些片区而且它的范围通常比较大加起来之后它基本上是可以靠相对高的行政手段能够支撑起一片区域的新中心形成

这个是在规划期间就已经是做一个很完善的配套吗还是说后面会一点点往上加的这种情况在规划的阶段基本上这张蓝图已经是非常清楚了就是规划给它一个比较高的定位它才会有配套相当于一个城市或者说是一个城市中心的这样一个级别的这些资源投进去是的

然后另外一种类型就是和行政资源的干预没有那么相关了比如说我举个蛮简单的例子像重庆它其实是在这个观音桥的区出现了一个区别于已经有将近百年历史的解放碑而形成了一个新的商业中心那这块其实是没有太多的行政资源的干预的

那同时还有一个大家其实都听过的一句 slogan 叫一座万达广场一个城市中心十几年前万达开始干这件事情的时候他的方案就是说我通过一种成熟的商业地产的新城建造模式我把商业中心先摁进去同时这个地方可能会被我带起来一片区域性的一个中心的产生那像这种商业资源的迅速涌入在正好也是

过去十几年的中国城市被商业改造很快的这个时间点里确实也形成了一部分的这种商业中心的新的形成不过这个事情我一直有点存疑就是因为举这个万达的例子万达其实还是偏消费商业就消费商业在这个体系里面的重要性或者说它的拉动力到底有多大我觉得跟产业还是没有办法比吧

我倒是觉得我反而是倾向于消费商业对于市中心的改造会快得多因为产业它实际上聚集的不是人口的密度而是聚集的是一种功能性的密度但商业它很有可能是聚集的人全天候的需求它不仅是覆盖到白天的购物晚上的夜生活它可能还有夜间的深夜的一些服务然后呢同时大家你想如果我们去选择一个住的地方

我们会更愿意选择商业中心的附近还是产业中心的附近呢那一定是商业所以它其实是通过商业牵起了一部分居住和办公的功能就其实就有点像最早的城市的核心的那个形成就是它围绕市镇来做有个购物中心某某广场这样的概念是的所以在商业的这块其实也形成了很多城市新的中心的虽然它不一定规模那么大或者它的建设不如行政中心手段来的那么的快

但是它其实形成的这些商业中心它的活力还是比较充足的那么当然刚刚岳老师也提到了还有一类是这个新兴的产业区支撑起来的它最开始可能是一个单一的产业功能区后来慢慢升级了之后长出来的很典型的就是你去的深圳

像南山其实最开始的时候深圳的建设最早的深圳市有市中心呢在罗湖然后后来因为城市的新区发展他其实把福田定为了他的 CBD 去建设了深圳最多的高楼密集的区域但实际上呢南山才是现在火力很高的片区因为大量的这个大厂的人

包括很多新兴的科技的这些人才和产业功能都在南山兴起之后它的服务配套它的商业其实慢慢的增加进来了增加进来了之后包括它的很多城中村也改成了一些大型的商业区之后

相对于原来的南山科技园的这个概念变成了一个南山的功能更复杂的一个功能区那么同时再加上它前海其实又有一个新的 CBD 战略这两块区域连起来之后就变成了把南山这块区域活化之后形成了它相对更完善的一个新的中心我觉得还是因为这个产业相比较于我们过去一般理解的这个经济开发区的产业它的能量实在是强太多了

尤其是这些工作在这个产业当中的人的本身的消费能力也好或者是他的这个城市的需求也好和比如说一个物流的园区或者说是一个工厂相比还是不一样是的产业带来的其实是消费人口但是他同时消费人口也会分层级那么最高端的产业其实就会带来最高端的服务服务业的这些对应的消费人口那么另外当然还有一种就是更纯粹的行政力量的前拉好

我们听过很多市政府搬迁的例子,他们是希望强行的行政力量能够拉动一个新的片区发展,而这个新的片区可能往往没有达到国家级新区,或者是一个当年在规划它的时候特别高能级的定位的。所以这个跟新城还是不一样,像你刚才前面讲的一些新城,它是不涉及到行政的一些机构的搬迁的。

像杭州和成都都涉及了市政府的搬迁所以它有的时候是有重合的有重合但是呢我说的这种行政力量的强牵引呢它可能会出现在更小规模一点体谅一点的城市那通州那种不算吗通州也算但通州毕竟没有还没有形成新的中心对不起通利福尼亚对对我这里想讲的案例可能是这个长沙

我当时 14 年去长沙的时候他们就跟我说了一个很有意思的现象长沙现在被拉扯着在发展我说怎么个拉扯他说我们的市政府搬到了河西就是湘江以西就是现在的那个梅西湖的这个大的片区然后我们的省政府搬到了城南要拉动长珠潭的发展就是

反正就是要远离老的市中心我说那你们市中心还有的发展他说但是我们的消费者我们的所有的这个长沙人还是喜欢在无意广场黄心路活动这也导致了十年之后其实我们再回头去看的时候长沙当然这两片新的区域都有所发展

长沙这个市中心非常强势的商业力量仍然构筑了长沙现在的整个商业的底色所以长沙目前还不能形成一个特别强势的外部有新中心出现的一个格局但同时呢我们慢慢的会认为长沙正在发育它的第二或者第三中心

就这个过程还是跟这个城市本身的产业结构或者说是怎么说人群的这个消费的结构一些惯性对一些惯性或者他们本身是靠什么来这个推动的有关如果是本身很靠行政的力量很围绕着行政的力量的话他有可能这个拉动会更加快速一点能够显现出效果但他本来如果已经长出了一个自己的这个一片森林或者有这样一个自己的逻辑的话想要拉动有可能没有那么的快

OK 那小结下刚才从乐给我们介绍的几种新城的类型或者是新城市中心的一个类型第一种就是我们比较熟悉的一些高能级的规划主导的一些新城我们听到的这个例子比如说像杭州有黔江新城广州有珠江新城成都有天府新区然后最早的时候浦东新区其实是类似的这样一个概念那因为它规划的就是一个完整的城市的功能和产业的聚合的很高量级的这样一个区域所以说它会形成一个城市中心

第二种的话是比较纯粹的这个商业资源尤其是商业地产带着购物啊或者办公兴起的一个长出来的一个城市的中心比较典型的案例是重庆的观音桥相较于过去的解放杯是这样一个概念然后第三种的话就是一个特别强的

这个支柱的产业会使得一个原本可能只是一个经济开发区或者说是一个产业园但是他因为这个产业特别的厉害所以他逐渐的长成了一个城市中心那典型的案例就是约老师最早提到的这个深圳的南山第四种的话就是比较纯粹的行政的这个力量的牵引就是一些市政府省政府的搬迁试图来构造一个新的城市中心这样一个概念

对这里面其实行政力量刚刚我还想再多说一个案例就是昆明昆明他的这个市政府是搬到了陈贡兴区就相比他原来的这个市区的老中心也搬出来了但是现在昆明的陈贡兴区的发展其实是相对比较完善的就他可能是已经通过行政力量的牵引把他的这个新的片区是带动起来的

有了这几种新的城市中心的产生的方式之后,我们就会看到其实中国的城市因为一方面是这个中心变得多了,一方面是城市的规模实际上是迅速的扩大了,特大的超大的城市非常的多,那我们其实看到的这个城市中心就不单单是一个这种情况了。

能不能介绍一下现在中国城市主要的这种城市中心的布局是怎么样的有没有几种比较典型的类型在说这几个典型的类型之前我们先说一个特别典型的类型就是单中心的城市这样的城市不多了但是还是有几个著名的城市仍然没有改变的一个是南京南京是单中心城市吗就是从新一线城市开始观察多中心这件事情的发展以来我们一直在盯着南京看

南京其实它也有自己的一些发展的规划,包括它江北有一个很大的江北新区的建设。对,我就想说江北新区理论上应该算是一个比较高能级的一个设置。是,包括南京南边,像它江宁后来从这个撤现社区之后变成了它南边一个发展的高地。但是南京的新街口,首先南京人心里始终认为中华第一商圈非新街口莫属,他们所有的消费行为仍然是围绕新街口去开展的。

那么同时我们从数据上也去看了一下哈南京的这个我们拉了一个指数叫头部商圈的商业实力优势度怎么比呢就是把这个城市的第一大商圈和他第二大商圈在我们新一线的这个特色的商圈实力指数上去做一个指数的直接的横向比较那么如果我们把南京的新街口认为是 100 分的话南京的第二大商圈只有 36 分是谁

叫弘扬广场应该是在南京还不是在我刚刚说的两片大的区域里那这个差距相比较于别的城市是很大吗很大

就比如说我们来说一个刚刚举过例子的像杭州杭州的前江新城它现在在万象城那片区域已经非常繁荣了那么杭州老那个商业中心武林广场是 100 分的话前江新城万象城这片区域是 83 分像成都成都其实它的这个春西路还是非常鼎盛的但是它南部的像几个分散的像它的这个银泰银泰中心光华人和春天这些它其实都已经达到了四十几间将近 50 分

这已经算是他的天府新区里散点式的几个商圈也都是逐步壮大了所以这样比起来的话南京的这个单中心还是非常非常的突出的那这边我想要请从了补充介绍一下因为你刚刚讲到了你们算的一个商圈的指数然后又用了一个应该是标准分的一个算法

简单的给大家介绍一下吧这个商圈大致是怎么算的就不用特别详细的展开这个商圈的算法我们首先是把这个中国城市里面商业资源的这种集聚性用了一种地理的算法把它整合了起来然后化成了不同的商圈

那我们又通过这些商业资源在单个商圈里面它的品牌能级也好品牌的数量也好品牌的类型也好我们再把它做了一道算法那么聚合成了一个商圈的实力指数它综合的就可以去反映出每一个商圈里面它的商业品牌的量和质从这个维度上我们其实可以比较相对单维度的去评价说一个商圈它的好坏优劣

是不是相对简单粗暴的讲就是我们在城市的排名里边会有商业聚集度这个一级的维度然后城市之间会比商圈之间也可以比然而会有一些指数上的区别但大致就是这么个意思但它还是以商业的为主对商业的聚集为主就跟产业还是稍微有点差别

是确实商业呢它能够反映出虽然它是一个单一的商业维度但它很能反映出一些综合的吸引力比如说在商业繁荣的地方它的办公白领的这个一般也不会差对一般来说都是聚集的这个商业我觉得要跟大家稍微解释一下这边具体主要指的就是线下的消费购物这种概念的商业对零售餐饮对但不是那种所有的特别饭的商业

除了南京以外还有没有什么别的单中心的地方别的单中心我们刚刚在看长沙其实还是个单中心五一广场 100 分的话城南的这个德思琴的这片区域德思琴已经算发展还可以了还可以了真的是长沙拿得出的第二大商圈了还没到 30 分

对所以长沙也是如此刚才呢比如说举到的武汉它相对来说会比较分散一点实际的情况是怎么样呢武汉呢其实它本身在汉口就有两大商圈一个是武广一个是江汉路他们一个是 100 分一个是 68 分那么在这个武昌的区域它的光谷

和街道口分别是 50 和 40 分光谷其实有点像是一个新的商业区而且因为武昌它其实也是从过江之后一直深入到光谷整条路上有好几个商圈你刚刚讲到武光我就想起来武光就是一个很典型的一个强的商业体带起来对这是一个 90 年代的商圈是当时武汉哪怕是对武昌人来说可能也是相对单一的一个高能级商圈但它现在确实格局是有所变化的

北方城市可以举一个例子吗北方反而它其实没有那么清晰的单中心北方是因为有城墙的影响城墙是指老的城墙吗对老的城墙比如说北京北京从来就不是一个单中心的城市因为北京的市中心不在故宫里是围着故宫有一圈是吗对所以在老北京的这个心态里面王府井和东单然后西单它就已经是分开了

好

OK 那刚才是简单的介绍一下这个溃然不动的单中心的城市然后稍微普及了一下这个新一线的商圈的这个算法那刚才我们还是回到最早的这个问题一些多中心的城市现在是一个怎样的分类给大家介绍一下多中心呢我们其实简单来说这是个小学数学题就是从两个到三个到多个

两个先说两个对两个的很简单大家其实心里面能够想出来很多这种一对一对的组合比如说刚刚说到过了成都的春西路和天府新区杭州的武林广场和前江新城然后像广州其实它的大家都现在都知道的是珠江新城但其实广州是个老广的老市区的叫北京路就跟上海的南京路是一个逻辑的

我当年去采访一个就是做广州新城规划人他就给我从那个西关出小姐东山出少爷到现在的珠江新城一路给我捋了一遍他就说这个城市的核心其实一直在变而且呢广州现在其实西关和东关它有点回来了现在新出的一些城市更新的项目其实又返回去了广州的老市区的部分

但是广州始终没变的就是它的这两块东西带上的这两块中心啊它一直在相互博弈但它始终没有出现一个特别强势的第三中心广州人一直在想这个第三中心可能要出到番禺区那有点夸张了是有点远对因为它的这个城市的地理的形态和条状的这种分布也决定了它实际上还是有一些中心的出现可能性的嗯

刚刚这几个双中心的案例的话其实都是你前面举的这个第一种类型就是一个高能级的或者说是定位比较高的城市规划带来的一个新城形成的这样一个双中心所以也可以总结出来就是这种高能级的综合型新区的规划它确实相对是有效的它能够用一个城市集全市之力去砸一个新区出来甚至都是全省

或者是比较高级别的对 集这个非常大的力去砸出来的一个综合型的新区它往往一般来说一个是它能成功一个是它能和老中心形成它的抗衡之势第三它也会压制住一些第三中心更快的出现那么相比来说三中心城市很多都是自己跑出来的比如说刚刚说的深圳它是从罗湖移到福田然后再到南山它现在三足鼎立的这个事态还蛮清晰的

当然这里面也有一个反例就是苏州苏州其实它两亿的两个新区都是行政力量或者是包括当时招商引资的一个逻辑去强干预出来的但它同时呢苏州的老城区又特别的有特色它是和这种新区的建设完全是两套逻辑的发展所以现在苏州也形成了三点状的就是由西向东的话就是高新区古城到工业园区的这样的一个三中心的格局

所以特别典型要差得近符合三中心的城市还真的都是东中西这样这种分布的逻辑的而且这个城市相对是比方说它有一个条带状发展的对我看到有个说法就是如果你这个城市有一个很强的主干道的话就是有可能是沿主干道有个带状的发展深南大道对深南大道其实很典型

对就是因为深圳它实际上它的关内的这片区域它是一个东西向狭长性的发展它南北有山啊阻隔它就很难拓展出去苏州呢是因为它的周边的区限太强了所以导致苏州的中心呢也就是剩这三块地方可以横向发展

所以这个跟地理的自然环境还是有一定的影响的我觉得苏州以后有可能或许我们可以展开讲讲我记得之前新一线还做过这个他两大这个新区工业园和高新区的这个博弈博弈的这个故事包括这个在这个博弈的过程中其实老中心又还是始终保持着这个活力实际上是蛮有意思的一件事情是的苏州其实蛮适合去把他的新旧故事翻出来讲一讲 OK 那我们稍微挖个坑啊

那讲完了这个三中心之后还要再往上面是什么多中心这就数也数不清了刚刚其实解释了像北京的中心现在几乎就是一个五中心状态对中心比较多那么同时呢就是更典型的其实是上海我想两位都是从小在上海长大的市中心你们认为是哪里

这是好问题小时候应该是有两条路吧小时候一般来说就是指人民广场南京路淮海路但实际上这已经是不同的商圈了是吗人民广场和南京西路我觉得就是细分商圈的话可能就是可以连起来算是一个巨型商圈条带转发展讲到这里的话有一个问题我想掺和一下我觉得有可能有的听众也会有点疑问就是这个商圈的

面积或者这个区域的划分是怎么算的比如说你刚刚讲到武汉的一些这个商圈有的是非常具体的某一个广场某一个商城它就算一个商圈了

像你刚刚又讲到上海比如说你会说比如南京路啊还淮海路啊人民广场这整个一大块也可以算一个大的中心这个是怎么划分的呢对其实这个问题是我们当时在做商圈的地理空间研究的时候一个很大的前置条件我们肯定不能认为首先每个人心里都不会去认为一个商圈是有规定面积的多少平方公里算一个商圈对吧所以商圈它很核心的一个本质它是由商业资源天然形成的一种聚集

那么既然是聚集其实我们在计算商业圈的时候很大程度就是看它一是否聚在了一起二它聚在了多大的面积上那么这个聚在多大的面积上我们在具体计算的时候就会看到它商业资源的连续性也就是两个比较知名的品牌之间它是不是间隔超过了多少米那如果它比方说超过 200 米或者已经明显隔一条宽马路了我们可以认为它是中间可以截断的

就是密密麻麻连在一起确实是可以把南京路和淮海路连续在一起的比如说沿着大世界这一条它是可以连过来的那我们也可以认为它是一个巨型商圈所以这里面其实是要看商业资源它实际的密集程度来去确定这个商圈的边界到底能划到哪里如果按照比较数据的概念就是那些你们会计算进去的那些这个数值或者那些指标或者是某些品牌

比如说我们按照温度计一样它红到一定程度了就算它是聚的然后它只要在地理上确实连在一起那你就只能把它算在一起是当然也可以根据大家的思维习惯稍微做一些切割比方说特别巨型的商圈它不太适宜研究假设我们从外滩一直连到了淮海中路结束

这一段是有点太夸张了你就把整个这个黄浦区和小块石灰区这些地方都算上了这个有点夸张对所以我们可能会做一些人为的接近于我们对于一个商圈具体感知的东路和南京西路还是要解开来看对南京西路和静安寺也可以解一解主客观的一个结合的也没有一个一定的标准是

这个很重要我觉得萧老师理这个概念很重要的是我们实际上比方说以上海为例它的这个市中心现在一方面我们要去确定现在上海大家会认为普西这一大片就是一个巨大的市中心也分不清楚只能说我到某个站出来是哪个商场我可以具体指向但是很难说市中心在哪里了更多会说商圈的概念对

或者一个商场的地标它还是更好指向的那么同时呢我们也会去看到说像上海它有一些指向非常清晰的中心商圈比如说陆家嘴我刚刚就想说就是如果讲市中心只讲普西是不是有点过分对在浦东打拼的各金融行业的高端人士们都会认为陆家嘴是他们的中心对当然现在陆家嘴也在延伸它往市集大道方向去做延伸了

那么同时现在其实上海出现了很多个区域集中心你就是说副中心副中心对 它的规划里是写进去叫副中心但是很多区域集中心之间的互相的博弈也是很凶狠的比如说无交场在挑战徐家汇徐家汇就是大家要知道无交场徐家汇和真如都是副中心级别又迫害普通

没有没有我觉得正如现在发展还可以的就是他虽然是一个发展比较晚的副中心但是他就是有一点副中心的样子在是所以其实在上海现在副中心的数量也是比较多的包括官方认定的和正在发展的那么这一些副中心呢构成了一些区域级中心

但是我在想说副中心是不是还是一个依托于比较老的城区的范围在做的一个东西它就没有特别超出那个范围不一定比如说张江它其实是新区建设里带起来的一个副中心它有一定的行政力量的干预的但同时也确实是当地当那个片区里的产业人口的聚集必须得来一个商业中心了不然所有张江人仍然 20 年如一日的在常态消费也是一个问题所以常态现在还是很强

是非常强我们最近去过这边我又要插入一个问题了就是这个中心的概念比如说像刚才你举的就是比如说这种双中心的我觉得在当地生活的这个居民肯定可以认可就这两个地方都算是一个中心是两极这个概念那像比如说在上海生活的居民肯定会觉得比如说

普西的这一大块市中心和陆家水它有可能能接受很高的但你举到的一些副中心甚至是更远一点的副中心好像跟他们就不是一个级别的了不是一个级别但是生活在附近的人会认为这个中心跟他的关系更紧密他们的周末基本上都是在副中心度过无交场人就是周末只在无交场对肯定不会来南京席落

那这个是副中心的这个概念除了这个以外还有吗还有一档其实是社区中心这个也算了这个都算中心了如果按照现在中国城市尤其是一些超大规模城市的发展路径来说社区中心现在反而是商业活力可能最有可持续性发展的一片区域比如说萧老师生活的那片区域要暴露萧老师的所在地吗

对就比如说上海现在西南角其实有很多达不到副中心但是已经形成了社区中心的一种氛围的就比如说在上海古美就包括说有万象城有爱琴海那片地方对它其实形成了它自己的一个社区中心同时它和七宝的中心是有一定的独立性的

对像这种中心你很难说我全部加起来我算一个副中心吗或者我再说一个宝山万达可以算吗可以算啊对其实像这种比方说家定的同学们他们有难想的一个据点像这种区他肯定够不到副中心但实际上也是大家生活离不开的所以就从商业运营的角度来说这些客户的忠诚度和粘性和重复到访就复购率其实非常高的

这个有点类似于比如说像重庆的观音桥这种概念它还是跟商业地产的一些开发包括一些住宅地产的开发是比较紧密相关是紧密相关的只有可能这个级别没有到那么高但是因为这个城市本身实际上是太特大了实际上它聚集的这个区域的人群也好或者是量级也好如果和一些相对小一点的城市相比的话已经算是个蛮大的中心了对 而且这里面要插播一个橡标的概念居然在这两年被商业地产的人用了非常多

就是我们要寻找附近对然后就把附近作为了一种商业运营的手段然后来去营造这种社区或者比社区更高半挡的中心直柱平衡所以说从这个角度上有个暴力就是为什么天同院没有出现一个大的商业综合

天通院有一个综合体就是只是天通院没有被赋予更好的综合体而已其实北京呢同学们你们适合你们值得更好的综合体听到了吗对北京有好几个区域都缺综合体西二旗天通院对啊这个大的几居片区都还是需要一些更多的商业资源那么同时另外一种多中心的模式跟上海不太一样的其实是重庆啊

重庆的多中心也是跟刚刚说的像北京一样它是由天然的地理和历史条件决定的它也是有河有河有山是有山对所以重庆的大部分现在出现的这个多中心的点都叫什么什么坪对对对就是在它当年是沙坪坝吗南坪大坪杨家坪沙坪坝我都能背出来一串对就是这些坪呢就是当年他们在山地上的一块相对比较高的坪地这个地方可以做一些

商业啊市集啊集聚啊最开始可能都是小商贩的市集市场然后慢慢才改成商业体商业街它才去做起来因为它的天然的这个交通条件受限比较多所以慢慢的这些区域它就已经很早年就形成了自己的一个区域中心的逻辑而现在因为它的这个天然条件呢也使得重庆在过去十年里因为点位多很多的商业体也很好盖你就比如说你在南京你选点你只能绕着新街口去找

但是在重庆我就可以轮着开发对我可以轮着做就是龙湖作为一家重庆起家的商业地产它其实在这件事情上渗透的非常深对所以像这样的这种故事呢也其实是各城有各城的故事嗯这个我觉得实际上是比较特殊像你刚才讲的一些评的话会让我想到比如说像日本的城市的某个某个丁安那种概念

当然那些城市有可能它的地理没有像城市那样那么多山就是没有那么的天然的区隔但是还是让大家住在那边会有一个个概念就是我只在这个附近是只在这个附近然后再讲一个很神奇的多中心城市它其实都不能算这些地方叫中心但是这个城市的天然条件也影响了它的结构就是东莞

东莞的中心在哪里东莞没有中心忙猜一下是不是因为它本身就不是一个城一个天然就有的很早就有的一个城市的概念对因为东莞实际上它是中国很特殊的一个城市它是一个地级市但它下面没有区它只有镇哦

所以它的逻辑是它更多的是镇和镇之间自己形成了一种小的生态而它从来没有形成过一个市中心诸侯拼在一起是吧以前广袤的乡下对然后呢但是都有自己的集镇都有自己的市集然后慢慢慢慢聚集起来尤其它产业的这个还是跟改革开发之后他们这个产业的生长的这个模式是应该有一定关系是吧对它更多的是产业和原来的街镇做了一个组合乡镇企业每个乡镇发展自己的乡镇企业

对对对村里面搞工业因为东莞现在城市的整个能级和消费能级都有在上升所以很多的商业地产也关注到进去了慢慢的它也就是在一个镇一个镇一个镇这样不点不开去所以它其实形成的这些小的中心规模都不大

但是它的这个城市它确实就是一个缺乏绝对中心的一个城市那也是一种比较神奇的生态我会想到一个问题就是因为我们以前在讨论硅谷的生态时候会说有一些大的公司它可能对于整个城镇的塑造力会很强那像东莞这样的城市它引入一个非常大的协议会对它这个东西会有明确的影响

东莞其实现在松山湖应该是有一些面貌的改善的过去可能更多的是服务于产业工人和本地的居民而松山湖它因为引进了一些高薪的人才它其实要提供的商业能级就会上来有点类似于南山那个概念但它商业发展肯定还需要一些时间

那刚才其实丛乐从这个二到三到多给我们介绍了一下还有最早也介绍了一些单核的一些城市啊介绍了一下当下中国城市的这个城市中心的布局和结构那种分类那接下来我们简单的探讨一下就是

多中心的这样一个形成对于这个城市的发展也好还有就是新老之间的这个互相的影响也好有哪些可以分享的多中心呢实际上在中国的这个发展历史也不是很长就像我们刚才说的 90 年代之前大家都认为整个城市里应该得有一个是中心本

本世纪 20 年左右的一个时间里面去发展出来的那么这个过程当中大家也都亲身经历过伴随着中国城市的这个可建设空间的范围快速去扩张尤其是在这种高速的建设期里面能够扩张出中心包括这么大量的新城建设新区建设其实都意味着当时的城市壮大是有一种想象空间的也给很多城市确实在那一轮的新城建设当中塑造出来了一种城市

先吹个大牛我有区域级的影响力然后去落地然后最终实现了它可能在一个片区里确实发挥出了它的区域的这种引领力还有它的综合能级的提升就先说再干但是也确实能干出来比如说郑州对吧当时郑东新区很多外媒都说是不是鬼城但实际上现在郑东新区的居住也好商业也好包括它的这些办公产业的能力也都确实做起来了

郑州也形成了河南的这个单中心的城市这个去影响力这是一个中国特色的一个思路对先吹牛再干这还是跟强规划或者强行政的引导是有关系的这里面还有很大的就是过去 20 年的中国城市发展对于土地资源和财政土地财政收入的依赖是非常高的

所以在这个过程当中它不可避免的产生了一些交互性的影响就所有的动力都往那个方向去驶是 卖地赚钱然后城市发展那么扩张这个故事也是越讲越大的同时多特克中心带来了城市功能的一些分散尤其是重要的一些功能那么这个里面就

导致了城市里面整体的人员的流动他这种空间格局是会发生变化的而且呢也去缓冲了就是这个单中心如果长期发展下来造成的一些植株不平衡的问题

或者说这个到底是一个分散问题还是一个复制的问题我在想就因为它我觉得不一定是完全是分散因为分散就是原来你只有一份资源你把它切成 0.5 0.5 那现在更像是比如说我原来一份资源现在可能变成 1.5 甚至 2 因为城市人口增加了这个确实是城市化的这个程度增加了

相对比较长远的视角上来看应该是一定程度上避免了当时如果为依靠单中心发展带来的一些大城市病就是大家经常都说摊大饼但是虽然这个比较直观但是摊大饼是只有一个鸡蛋一个面然后你往外面摊但是这个更像是多打几个蛋对撒了很多葱花然后想吃葱花的人就可以咬一口就咬到了所以在这个方面上它还是有一定的自己的比较良性的一个结果的

那么同时呢商业中心多元化之后也确实给这个商业的繁荣带来了很多的生长机会和区域的影响力但是呢确实一定程度上它也给老的中心带来了很多的挑战说实话上海的现在市中心的这些原来有市级影响力的商业体现在都是有危机感的

因为他们的原来可能辐射的是全市的消费者现在只能辐射市中心的老知名们那他可能会有一定的这个空心化的担忧虽然这个事情上海其实是比较明显有这个担忧对因为上海其实走的还是比较快而且他的多中心是有层级的在发展的所以这个方向上他确实是有一定的担忧会出现那么这个肯定还要随着城市下一步的进展在

再去观察和推动的因为现在有一个潮流至少是对他们有好处的就是城市更新很多老的房子一些效率低下的一些空间它在被活化之后有新的故事可以讲新的功能新的故事让新的人再重新回来这个应该会形成下一轮的这个城市发展的新的局面

那今天实际上丛乐是从 90 年代之前中国这个城市普遍的单中心的这个模式然后到近十几二十年中国城市迅速的发展城市化高速这个进展的过程当中形成的双中心也好多中心也好三中心也好这样一些不同的城市的布局它产生的原因然后产生的影响然后各自之间这个禀赋之间的这个差异都给我们大致的介绍了一下我自己的一个感觉实际上就是

还是要具体问题具体分析就算是都是三中心的或者都是多中心的它其实产生的原因是完全不同的你对于生活在里面的人也好规划者也好包括是一些做相关投资的工作人员也好

这个参与其中的这个预期是不一样的然后你有可能会得到的效果实际上也是不一样的或者是你要遵循的一些逻辑都是完全不同的这个我觉得是今天从来跟我们分享我自己比较大的一个收获我就期待我们下一期聊什么苏州了吗下一期就聊苏州了吗下一期也可以聊聊新的城市发展模式 OK 那我们这一期的城市就是这样就到这边结束了我们期待下一期大家拜拜拜拜拜拜