城市就是这样 07 | 什么是好的街区商业？
33:41 Share

大家好,我是肖文杰。我是小雅。我是沈从乐。上一期的城市就是这样的,我们讨论的是很高大上的市中心的话题。那这一期呢,我们就来聊一聊更加贴近我们日常生活的一个城市商业的话题,就是街区。其实近几年所谓的街区商业的复兴是一个行业里面还挺热的话题啊。

包括我们从乐的新一线城市研究所最近还刚刚做了一个奖项的颁布就叫 2024 城市新一线街区这后面我们还会提到啊那具体而言所谓的这个街区商业的复兴到底是不是真的有这个复兴呢然后他为什么会火起来大家关注的点到底是什么今天我们就请从乐来跟我们具体的讲一讲那我们就还是从概念变息开始吧就是所谓的街区商业这个街区

究竟是什么因为我们评论区经常有一些

很讲究概念的朋友我们要不要先把这个概念先说清楚对它和比如说我们所说的小区社区或者是别的商业到底是什么区别我们今天讨论的具体是什么那么我们在说街区的时候其实主要是想探讨的街区里面的商业也就是或者是给它一个相对确定明确的概念应该是叫街区式商业它是一般来说会区别于我们一般看到的这些购物中心百货商场

反正就是一些封闭性的单体建筑的大盒子而是在一个相对开场的空间里面和街道是纵横交错的这样的一个空间里面去实现商业的一种属性和功能的落地那么这样我们就一般会把这种商业的类型叫做街区式商业比较有名的有哪些可以稍微举几个例子给大家概念吗我觉得在上海其实也算是行业里鼻祖型应该算上海新天地

但那个行业里面也有一个说法就是它有点像是所谓分散式商业就因为它的街不是完全的公共属性的一个街道对吧

对上海新天地其实也有几条公共的我们说公共属性的街道就是要指公共马路它还是有几条公共马路横穿而过的当然我们更多理解像新天地这样的类型它主要是内街就是它的这个街道是其实是在它的建筑红线内的也就是说它里面不能开车不能有非机动车穿行它基本上是一个步行的开场的空间而已那么现在可能这一代更多说到的这个街区市商业市是真正在马路边上的这种

街区对那么这个其实我们小时候见的很多小时候所谓南京路环海路不都是街区式商业吗它都是街铺为主的但我觉得南京路更像是街道式商业因为它的所有的商业都围绕着一条主街就是它的芝麻路也好或者它的后街也好感觉上尤其这两年的话其实没有这么的繁盛了

是的一般我们说街区其实更希望它是一片区域就像岳老师说的它并不是一条竹马路旁边有街铺就完成了一个街区的构建它很多时候是需要竹马路芝麻路还有一些渗透到毛细血管里的像小胡同小巷子然后完整的组成了一个片区形的概念那么这样的话它更接近于一个街区这个

前几年的时候在东京对于这种街区市商业的讨论很多嘛或者我们关注的这些案例在那个地方有很多比如说涩谷青山这些地方大家都会讨论那些刚刚讲到毛细血管那些小路里面的这个商业的这个开发是这样一个概念吗是的像日本的街区市商业应该是

我们在国外案例当中看的是最经典的而且本身街区市商业它其实分成大体上我认为分成两个派系一个是欧洲的派系一个是东亚的派系那欧洲的逻辑它其实是跟着它整个城市的整体规划一起去建成的像比方说我们看到说一些欧洲城市里它的每一个 block 都是很规整

它是其实和建筑是融为一体来形成一个街区同时商业在里面是生长出来的那么这种欧洲式的街道它更多的比较知名的一些街区它都是以这种奢侈品或者高端消费为主的巴黎那种对 巴黎或者像英国像在伦敦曼哈顿其实有点类似曼哈顿不太像街区吧

虽然它是大街和街道在一起但是欧洲可能因为它尺度上更接近于我们说的街区它房子一般不会很高每个 block 会比较小这个可能和美国大城市的感觉还不太一样所以在欧洲大多数街区商业是高端的代名词而在

东亚尤其是以包括东京包括首尔为代表的这些城市里街区商业更多的是一些很亲民的和年轻潮流业态相关度更高的这样的一些街区市商业就是所谓街头文化那种感觉有一点这两个街的概念其实是有比较明显的概念上的差异的

可以这么说但也可以不用把它定义的那么清楚因为它只是说基于不同的商业文化而诞生出来的一种商业经营模式的差别但它并没有一个非常本质的比如说它的建筑的尺度它的街区的有逛感它的街铺本身它具备的商业属性这些东西都是万变不离其宗的那我再插播一个就是变系就是它和我们理解的这种

呃一个社区旁边的配套的商业是什么样的关系是一回事吗呃可以这么说就是如果说一个社区他周边的商业服务配套形成了一定的规模嗯沿街市布局相对比较紧密的话他也可以算是一种小规模的街区市商业嗯嗯

这里面也当然也和它的这个社区配套的商业的管理的集中程度它的业态的分布的多样性比如说它不仅仅是提供一些便民服务的它可能也有一些商业消费的属性在或者包括现在很多新一代的这个围绕一些比方说公租房保租房或者是一些大型的居住板块提供出来的这种社区配套型的商业它其实是和街区商业的运营模式是有相似的地方的

理解了这个概念的辨析我觉得就是纯这个讲概念这样空对空的讲有可能比较抽象比较抽象我们接下来就举一点具体的例子好吧就从我们开头讲到这个所谓街区商业的复兴这个复兴有没有一些代表的案例

我们还是讲一些中国案例吧对主要讲中国国际案例对主要讲中国对我觉得这个约老师很有发言权就比如说你其实是最早在我们杂志做了安福路这个街区的梳理的我做安福路的时候其实安福路已经蛮火的所以安福路是一个就是现在比较典型的一个所谓复兴的代表

是其实安福路应该它这条马路形成是非常早而且它周边的商业说实话十几年前也不是说没有但它慢慢的就是现在成为了一条网红马路那它这里面肯定是有一些怎么讲叫热度或者是它的潮流的变化在里面的

这个潮流变化我觉得还是因为不是说本地原住民在那边消费为主还是有大量的游客在里面因为在那个稿子里面我们也有一些辨析就是这个东西它整个横幅片区变成一个旅游景点以后那个地方的活力其实是被明显激活的然后包括一些网红店它其实跟旅游的打卡属性配套的是很强的

这个就跟单纯的配套就不一样了对它其实有点像一个文旅景点的感觉但是它因为又是生长在一个街上的所以说本地人日常的那个接触的可能性也是很高的所以它是一个复合性的项目

那么岳老师就是你也关心过淮海路淮海路那么就是它应该算是一条非常经典的传统街道你觉得它现在有在复兴吗我觉得淮海路复兴都一直是个话题那说明还在进行时期每年都可以讨论的一个就跟每年都是播客元年一样每年淮海路都在复兴

但它的有一些变化应该是这几年里面有一些新特征出现了我觉得淮海路更多是基于单体的商业的就因为我们前面在讲说所谓的街道商业它的核心还是它要承代式的或者沿着街道去散发的一个东西但是淮海路上很多的更新都是单点式的就是淮海路上某一个商场然后它可能这个商业体它可能有一些把周围的一小块带动起来的

这种效果但是我们始终没有见到整条淮海路一起有一个比较明显的变化或者说某一块这个路上面有非常明显变化的这种效果我觉得南京西路也是类似就是它被还是被盒子的这个东西占据了很多空间就它的那个街道的属性不是那么强

对所以这里面其实也说到另外一个概念就是为什么街区在我们小时候好像是一个比较成功的商业模式几乎每个城市都有它的商业街但是为什么在进入了购物中心时代之后街区是商业是有很长一段时间是这个模式是示威的甚至大家都觉得不用上街了所有的消费都可以在盒子里完成了嗯

这里面很大的两个因素一个是业权的问题包括淮海路包括南京路包括其他很多城市的马路上的这些街铺它不可能是同一个业主在运营业主的产权业权其实我们当年做淮海路的时候具有讨论过其实当年淮海路上的街铺是很多是分散在两个就是很大的业主手里的但是业主是

本身没有想要把这个东西作为一个整体来运营的思路其实也是不行的对其实刚刚想说第二点就是即使是有一些业权它是统一的它并没有一个很好运营思路而不像在购物中心时代所有的这些经营者他上来的第一件事情就是我要把这个盒子统筹起来

让它里面的液态是和谐搭配的是有动线规划是有液态的配比的街上是没有人在做这件事所以就导致了过去可能有十几二十年的时间里面街区变成了一种让大家觉得逛无可逛或者是它是一些相对中低端液态的一种代表性的空间它的就是目的性没有说你去合资的那种感觉那么强因为合资它做目的性的这个东西它效果还是会更明显一点举一个很简单的例子就是

大悦城在主题性的这种消费上面这个打造是非常非常努力的你提到大悦城我同时想说大悦城又在复刻街区大悦城从它诞生之初最早的几个经典项目开始它一定要在比较冷门的地租金的区域里劈出一片区域把它营造成一种室内街区的感觉是的所以后来我看文会的时候会有一点说这个东西是不是有一点点超大悦城玩剩下的玩剩下的是吗

嗯所以刚才你讲的这个街区和购物中心的此消彼长背后其实有一个比较重要的因素就是有没有一个统筹的规划者或者开发者有一个比较强的开发的能力或者是有一个思路在对吧因为

传统的街区有可能一个是它的产权比较分散另一个就是就算它比较集中的话有可能业主他没有很强的做适合当代的消费者需求的商业开发的这样一个动力或者能力所以就是传统的街区有可能相对来说在那段时间比较没落这里面当然也要说到其实这几年我觉得在街区商业里面发生了一些明显的变化它就是对于业权分散和统一经营思维的一种调整

包括说这里面出现了一个很重要的角色叫运营方他是介于二房东

对 二房东或者是运营公司或者是比方说他可能手头上自己也经营一些房子然后他同时可能也经营一些品牌他有可能也有一些产权在里边对 他有产权有可能也是一个店主他可能是横跨几方但最重要的是他能够把这些房子和里面做什么生意这件事情能够统合起来这样的团队也好公司也好开始逐渐的出现并且他们有一些在街区上的

画室权就他可以把从业权的角度去把一部分的业权能够做统一的经营同时呢他和品牌方之间有良好的互动关系他可以去安排他们去到一些相对被规划过的位置那这样的话这片街区就相当于有了一个打理他的人

那么这个就区别于传统时代的这个街区一些小街区的复兴它其实和这样的主体参与是有密不可分的关系的在这里我想稍微再插问一下或者说请从了展开一下夜泉分散这个点我觉得有可能我们有的听友还不太理解就是为什么夜泉会分散它主要是分散在哪些地方就是我们

日常看到的城市的这个街区的街铺的这些铺位它到底属于谁我可以先举一个大家能够非常清晰理解的统一业权的案例就比如说刚刚岳老师提到了大跃成它的整一个项目就是在这个建筑的红线范围之内它所有的商铺都是由大跃成的这个公司来统一运营的这个项目方所以它可以明确地

规划好我这个铺子想租给什么样的业态大概的租金定在什么范围之内这个品牌进来了之后我要跟他形成什么样的良性互动关系他和周边的品牌生态可以怎么样去调整这就是一个我们说一个购物中心项目他驻场的项目团队每天要做的事情而业权分散那我们就拿那个岳老师也很熟悉的淮海路来举例啊

这淮海路上它其实是有刚刚娜老师说两大国企在控制它大部分的街铺那么这个你如果要去淮海路上开一家店你首先要找到你相中的那个铺子它背后是房东是谁而且呢很有可能因为历史的原因这个所谓拥有业权的房东国企它并不负责出租它有一个使用权方对这个使用权方可能是个个人

然后这个个人呢他是觉得我只要租金收的高我就可以把这个铺子租出去所以他并没有对这个业权有一个在出租的使用功能上没有一个统一的想法很多时候是价高者得那么在这种相对比较混乱和分散的情况之下整条街铺上到底能够开什么店什么品牌能够租下这个铺子它和周边的品牌之间是什么关系是没有任何一个人来管的

所以就会形成了参差不齐的这种商业的非规划的状态但还有一种中间形态就是它的物业本身是属于一个人然后它会把这个物业的经营权或者说运营权就是代理出去有一个代理商来负责把它运营的工作做好或者招商的工作那具体的实际这个店面运营又是这个品牌来做这是一个三方分立的一个状态

这个在淮海路上其实也是比较典型的一种模式是的而且我们讲的淮海路已经属于是本来是一个很 level 很高的一个街区然后现在出现这个问题更不用说一些相对比较小的一些这个街道或者说是相对本来能及就不那么高的街道它这种业权分散的问题会更多

是的这里面再举一个例子就是在上海的这个最近刚刚火起来这个长宁的渔园路这一段它其实渔园路本身很特殊它是一条比较长的东西巷的街道这条街道本身在行政区上就跨静安和长宁两个区而现在火出来的这一段是纯纯的属于长宁区的并且长宁区还有一段渔园路他们也没有改造是渔园路往静安区接壤的最后这一段这一段上呢就是当时就说有很多夜泉比较分散的情况

包括说它有公办的机构像医院啊学校啊它其实也阻断了这个街面的连续性包括居民区的比例其实要比那边要大一些对然后它的马路更宽那一段大概是四车道然后现在红的这一段是二车道所以像这种尺度都会影响

那么即使是在红的这一段上因为我跟创意的团队创意就是他们的运营方聊过他们大概掌握这段马路上 40%左右的运营资源其实也没有那么多没有那么多这个 40%还是这几年的运营过程当中逐步上涨的因为包括他们和区政府一起联动把一些原本临接的公共机构

把它迁到了不临界的位置把这些临界的位置让出来做成商铺但他们也提到说如果是运营方没有掌控到的这些铺子他们愿意租给五金店就租给五金店愿意租给开中介的房产中介的那就给中介了愿意租给老伯伯那一店就租给老伯伯那一店那个店确实存在不是开玩笑对所以这样的话它这上面的规划就显得没有那么容易像在一个大盒子里我可以百分百自己全盘掌握那里还有一个

情况就是肯定还是有一些老的本地商业是放在那里的就是你很难把他们就直接先赶走然后再重新做一篇全新的主题性的东西它不是新天地那种拔掉重来的对它不是从零开始的它甚至是可能是从百分之八九十开始去慢慢调改的所以通常我们认识到的很多街区你一问你在这扎根了多少年一些运营方他说我们其实默默干了十几年了只是最开始都没有人知道嗯

刚才从了指主要是从这个业权的分散与否以及这个运营方的主观能动性以及他这个能够掌握的铺面的资源有多少这个概念来讲了一下这个传统的街区的没落以及新的一些街区能够起来他背后的一个主线就是这个业权和运营权的这个问题啊

但刚刚其实你提到有一个点我觉得也很重要就是物理概念上的距离的空间啊就是这个马路是不是主要为车来提供的然后是不是适合步行是不是也是一些传统的街区没落以及新的街区逐渐起来当中一个比较主要的原因是的我们最近这几年看到的一些有意思的街区变化实际上都是相对尺度比较小的马路就是你至少过个马路不太需要下很大的决心嗯

反正双黄线是肯定不能有的也不能有天桥也不能有地道这个是绝对的那么还有就是现在很多新兴的有意思的街区

基本上出现在南方城市因为南方城市的街区尺度相对就是天然的会比较小北方城市的马路基本上都更宽一些它本身的街区感就会相对更难做一点大多数的情况是这样吧就或者说是这个比例上面会是这样对当然还有很重要一点因为过去的购物中心的模式教育到大家去商场逛街是可以开车的

所以其实街区对于车型文化是一个完全相悖的概念因为街区几乎是不可能提供停车场所的所以它街区必然是一个步行友好而车型不友好的一个商业区域所以这也是一种概念上的复兴是吗可能算是吧所以刚刚好像一直在讲一些什么上海案例因为这次重乐做的还是就是全国范围内的这个新一线街区的一个

榜单那有什么好的街区案例就是除了上海以外的好的街区案例可以给大家分享一下举点例子吧现在做的好的就是所谓的这个有新意的到底是清在哪里是这里要强行插入一下硬广哈我们新一线城市研究所呢就在上周刚刚跟中国城市更新论坛一起去搬了这个 2024 城市新一线街区这么一个奖项其实我们在入选范围内大概有将近 30 个街区全国范围内的

去挑选他们当中哪些街区更符合我们认为新一代街区的价值标准那么这里面我们考量了几个方面包括了资源的汇聚力活力的创造度街区影响力模式有效性和公共价值等等那么从这个奖项结果里面我们最后是选了八个我觉得还是很有代表性的我先念一下名单可以吧

这八个包括我刚刚说我认为我还是个人非常认为上海新天地是国内的街区市商业的一个开山之作那么同时呢包括像深圳的南投古城广州的东山口成都的玉林杭州的运河三街重庆北苍里西安老菜场和泉州西街基本上也覆盖了全国主要的一线和新一线城市也包括了南边北边东边西边其实都有覆盖到那这里面我们再去看这些街区的时候啊

会发现它其实好的街区还是有几个比较重要的共性特征的那它也是区别于我们说传统的街区为什么会没落而新一代街区为什么能够频频引起大量这个网红打卡的这种热闹的高潮这里面我想点几个点我们可以具体展开第一个我认为它的这个多样性的业态还有它的这个商业的高密度的组合肯定是一个必不可少的条件就是这个街组个丰富

是的而且这个不光是内容上的丰富它更重要的其实空间的尺度上包括说它的先天条件上它是不是我们刚刚说的竹马路和芝麻路的结合它有没有一些丰富立体的层次这些其实都是在这个街区里非常重要的立体层次主要是指什么

内体层次就是不仅仅是平面展开来它是一个密密细细的街道网络同时它可以向楼上去蔓延所以二楼生态其实像这一类的话你包括说在上海大家都记得大学路它一直可以做到六楼其实商业往上走一直是整个商业世界里面比较困难的一个题所以街区的商业往上走可能其实是更大的一个挑战这个好像全世界比较著名其实是香港

对 香港因为它本身的那个战争面积会比较小所以它一定要往上上东京也还是有的也还是有很多壁炉里面会有一些很莫名其妙的点对 这个我觉得和街区复兴也有关系因为现在很多的街区它实际上是在我们刚刚说可能这个街区路网的底子是在 100 年前就形成的

所以他没有办法去改变他单体建筑的占地面积那他很多的改造或者升级就是在垂直空间上再去做一些文章这里面也包括说因为他的空间可能被拓展的更多之前就像我们一直说街铺街铺大家脑袋里有个刻板印象是街铺就是一楼最多带一个二楼的附属的空间对但是现在很多的街区运营他

不仅仅是只做我们认为只能做商业的这个部分而是可以往楼上去做一些延展的那这个肯定也是这已经比较进阶了对 进阶的一种当然挑战也会很大那么同时很重要的一件事情是这个接触力它肯定是要对于液态需要很强的包容度的

就比如说我们选的街区它不能是美食街不能是美食街吧单纯的不能是单纯的美食街它一定是在比方说餐饮这个业态上会和其他的业态有所交融或者是餐饮只是它这个街区里面有特色但是占比没有绝对化那么高的一个街区嗯

等于多元业态的包容度包括很多街区里它现在其实像民宿啊这种住宿类的空间功能它其实都放在里面也没有那种很明显的或者叫很死板的主题化街区我这边要打造一个这个什么什么什么年轻二次元主题好像也不至于是这样子对所以它的还是一个比较自然生长出来的生态效果那么同时去这个街区的人一定是非常的多元的

我们想说好的街区不是只创造给用来往红打卡的年轻人的它其实对周边的各个年龄层的社区居民周边的一些就是常年会到这个街区到访的一些周边的住户或者他办公的人群同时包括对于外来的游客远距离过来的人他都要有一种包容度那么从这个角度来看我们觉得像比如说现在

已经成为网红城市的泉州它的西街上其实它的多元性非常好那还有一块也是我很感兴趣的我前段时间刚去成都的时候去玉林逛了一圈玉林非常典型的一个街区式商业对玉林其实它没有那么强烈的你觉得这个地方被刻意的营造过但是你进去就觉得这里面好玩的东西你一家一家店挖过去确实是有一些比较

包括一些亚文化的东西包括说一些可能和这个在地居民联系度很高的东西它是非常多元纵深的刚刚从乐师讲了其实第一个点啊就是多样的液态的这个高密度组合包括垂直层面的这个多样还有就是类型的多样还有人群的多样人群的多样等等的那后面还有些什么点吗还有就是现在大家也会经常说街区孵化出了很多独立品牌

很多主理人品牌这是商业层面大家比较关注的点是其实这里面是街区它创造了很多独有的创新生态在这个部分里我觉得街区的功劳可能比盒子要大得多因为盒子它遵循于这种相对保守的标准化的经营模式它会选择那些安全的品牌

而街区它是容忍这些创新并且街区很多地方的成本它相对也是比较低对于刚刚想开始做自己的品牌的店主来说它有很好的包容性同时他们之间也可以形成很好的生态这种就是也能够实现说一些品牌在街区里面能够走出来像这样的这些街区呢也是我们非常需要去探讨和去培养的低租金我觉得大家相对比较好理解互相共创的这个生态有没有例子那

像刚刚提到的全州的西街就是这样子他们实际上在做的几家他们没有统一的运营方但是大家到全州如果深入了解他们的商业生态的时候会发现有几家领头的在街区里很活跃的品牌商户之间他们可能一家人会做多种业态那么业态之间又会有很紧密的交流就是你如果深入他们的老板群体里面发现他们就是一个紧密抱团的圈子互相会提供帮助像这样的生态文化也是我觉得非常难能可贵的

那么接着我觉得还有一块就是我们说这个街区和社区和商业之间要去做很深度的融合就是和居民的日常生活这个附近是吧是附近烟火器这包括说很多的街区现在是从城市更新过来的

它原来其实保留了当地的居民保留了当地的一些功能那么这个街区它不能仅仅只做网红它要平衡好和周边社区的关系包括说不要扰民这个其实是蛮难得的现在很多的街区里开始做一些菜场的生意就是包括菜场也开始网红化但是同时它又还是要能够平价的提供高性价比的这个社区服务给到居民们所以像包括我们经常说的深圳的南投古城嗯

那个是一个城市更新的一个很经典的案例是南投古城我觉得比较难能可贵的是它虽然有很多适应年轻潮流文化的新业态在出现但同时它非常好的保留了当地原住民包括他原来城中村里面居住的一些相对低成本的空间他还是留了一部分在这个区域里面的这个还是很重要的就是街区商业它不是一个

打卡景观点对它是真的要为这个生活在这边的人提供商业的服务的所有的居民也不是 NPC 是这样的是的所以它不是一个人造景点它更多的是一个嵌入在我们所有人生活当中的一片区域它不能脱离了生活的场景去造街区这个就提到了下一个我觉得也很重要的事情就是如果这个街区它是有个相对统一的运营方的话它怎么去做内容策划和持续运营是非常重要的

现在就是经常内容策划和线下商业结合在一起是所以街区里面如果有人可以经常去把一些事挑个头然后剩下的事情交给品牌交给生态来做那么这个街区就会一直有声音也会一直有参与度它能够覆盖的这个人群就不仅仅是来打卡的人大家不是单独享受到这个地方来尝试一次而是更多的是能够深入的和这个街区发生关联

这也是街区区别于我觉得大盒子来说很有魅力的一个地方但这个其实是要看一个长期的东西因为运营的能力尤其是可能到五年十年以后会看得比较清楚一点有些新的比如说突然红起来街区可能一时半会还看不到这个部分

突然红可能是造一个活动的能力比较强长期五年十年长红的街区就说明它这里面有人持续愿意投入热情给它去供给那种客话题这边我要稍微查问一个商业模式的问题如果是有一个统一的运营方来做这样一个街区的话那这个运营方他自己又不是房东那他赚什么呢赚差价

二房东差价这里面有两基本上分为两大类模式一个是赚二房东的差价就是他通过一个相对比较低的租金从叶全芳手上收回来的铺子然后再把它以一个通过运营的能力把租金的水平做高之后他来收租金差那么还有一种模式他直接跟叶全芳收代理费就是说我不管这个东西我帮你做的多好反正我在这里面的经营抽成那么其实这个模式也比较好理解

像抽成或者是他谈一个固定的运营收入能够维持他这个团队的运转那么也都是可行的等于是卖一个服务能力是但这里面辛苦是挺辛苦的我问过他们好多的运营方他们说其实这个项目最开始的几年能不赔钱就很不错了那这个当中因为因为

一个又涉及到叶全芳有很多是国企还有一个涉及到比如说你要综合一个街铺的话其实和当地的这个政府也要有很多的合作是不是有很多相对比较好的项目当中政府的主观的弄行也是有一定的作用非常有因为大家知道街区最复杂的一件事情是什么它有大量的公共界面就比如它的这个房子的墙

它是要绿化街道对它要和绿荣环卫消防是所有的商业都要打交道但是和绿荣环卫和城管打交道和交警打交道的那确实是街区里要处理的更复杂的一些事情所以一般来说一些好的街区通常他们至少在街道或者区一级的政府上是大力支持的因为没有这些能够牵动一把手资源来去综合协调的能力的话好多的事真的不是运营方或者业主方能摆得平的

一方面需要自己原生态的就是有一些商业的动力等等的要从下面涨上来另一方面如果你要通盘形成一个比较有统一概念的街区的话还是要从上至下有一定的支持两方面都是要有的非常离不开两方的支持因为我们前面也说了尤其像运营能力这个部分其实需要一个比较长的时间为度才能看出来你觉得比如说现在爆红这种街区系与商业可能未来还有什么比较大的挑战吗

我觉得首先一条战就是刚刚肖老师我们一起总结的那一点政府的支持其实要做一个商业的生态在市场化手段里并不难但是如何说服政府或者是好动他们一起去把这个街区的活力营造出来是一件挺困难的事毕竟在购物中心席卷全国的这个一二十年的时间里面大家是一个很习惯了很共识的一件事就是我们只要把这个产品做好了它是有一个商业模式可以自运转的

而对于政府来说它并没有那么强的这种商业 KPI 它更多的是要完成一个街区活力的塑造这个时候跟他们包括掰这个街区应该定位成什么街区应该由谁来做这个运营方应该招募什么样的品牌形成什么样的生态包括对于很多年轻文化潮流的这种概念的导入其实都会形成局部的一些困难

包括刚刚说的像这种运维层面上的一些细化的部门性的沟通那么这个部分肯定是一个很大的压力而且政府也不会像市场化的机构那么快传达掉头他们会一个慢慢的速度去重新认识街区对他们的重要性还有一个问题就是他掉了头以后你想让他再掉头有可能也很困难比如说你一个街区有可能现在的暂时性这个主题的活力不足我们想换一个主题或者有些新的品牌想长出来

这可能就是又要教育时间维持的一个问题对这个教育成本应该是比任何一个商业时代都要更高的那同时呢还有很大的一个问题就是街区的内容我们现在看到街区虽然鼓励创新也培育创新给创新了非常多友好的空间但在现在整个消费的心态和信心目前是这么一个状态的情况之下其实商业创新的难度还是比往年更大的嗯

就是做线下的动力本身就有点不足是包括大家现在有些阴阳怪气的去说主理人品牌也好新消费品牌也好它这种本身的这种语调它其实包含着对于很多品牌在快速起牌的一种不确定性的质疑

这个里面其实也确实我们需要顾虑到很多真的要做一个长期的街区的话这里的品牌太换对于街区长期的生命力的影响其实都还蛮重要的说实在点就是因为这个快速的洗牌就会导致这个街面上面变来变去就是样子上很不好

看就直观的感受会很差是还有留不下东西的话你这个街区本来也长不出来就像这个叶子一直在换来换去的对于消费者也好或者甚至对于舆论界的观感来说大家会认为这个街区是不是换过了它又不行了这条街接下来大家会有很多存疑的地方它没有那么多确定性

所以不确定性本身也是街区的魅力也同时是街区的挑战还有什么别的挑战吗还有当然是老问题街区永远是一个业权分散的情况如果街区的业权统一了街区也就没意思了那么分散的业权常年肯定是困扰操盘手和运营方们的一个大头的问题怎么样能够在既分散的情况下同时又做好统一的运营和

这个应该是我觉得可能现在只能开个头的话题不让人觉得你每个地方其实好像最后长得都一样这个其实是最大的难度是的因为毕竟街区不像盒子它不是一个标准化的产品做成功一个街区的运营方也不是说他能拍着胸脯说我一定能做成功下一个街区所以这里面的商业模式就像刚刚肖老师关心的他们能挣到钱吗我觉得这个可能也是需要长期再去观察

我觉得这个也是相比较于形态统一的购物中心我们为什么会觉得这个街区市商业更加有这个长期观察的价值的原因就是因为它是不那么标准的但是它同时又是有很多的活力然后又还是有很多挑战的这些里面的故事还是很多的这里面还有一个小点就是目前我们讨论的大量街区案例都出现在南方城市因为北方它的天气制约因素还是很大的你刚刚讲的一个是街道尺寸实际上还有个天气这个是更加

决定性的像现在这个季节东北已经不可能做街区市商业了北京基本上也是只有半年的时间可以有街区的氛围所以这个气候的挑战可能对于北方城市来说选择这条路也是更困难的一个模式这个就跟购物中心时代大家做露天的购物中心或者半露天的其实也有地域上的差别也是类似的对的

OK 那非常感谢今天从来给我们介绍了一下街区商业的这个复兴已经背后一些比较实际的这个运营上面的挑战和新意到底在哪里那我们今天的这期城市就是这样就到这边大家拜拜拜拜拜拜