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精英論壇:百姓資產都陷房產無錢消費,房地產泡沫吸乾20年經濟發展紅利;中國房產總值3年跌損120萬億,平均每個家庭損失45萬;指望房地產復蘇是白日做夢 【#】 7-01-2025_2

2025/7/2
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未解之谜(音频)

AI Deep Dive AI Chapters Transcript
People
李军
胡立任
通过
郭君
Topics
通过:中国房地产市场价值损失高达300万亿人民币,百姓资产集中于房产,地方政府债务与房地产开发密切相关。 李军:摩根斯坦利的报告仅揭示了企业端的损失,而整个房地产市场损失可能超过200万亿。房价持续下跌,刚需消失,租房需求增加,导致恶性循环。政府印钱未能流入市场,反而导致通缩。 郭君:地方政府依赖卖地收入,系统性金融危机源于巨额债务。中国货币供应量远超GDP,资金未进入市场流通,房价下跌与消费不足密切相关,形成恶性循环。政府对经济的干预加剧了房地产泡沫。 胡立任:房地产畸形发展挤压了实体企业资金,企业利润降低后转向房地产。中国经济泡沫破灭受到政治和国际环境的影响,本质是计划经济,指望房地产再次增长是白日做梦。

Deep Dive

Chapters
本部分讨论了中国房地产市场的巨大损失。专家们引用摩根士丹利和华尔街日报的报告,指出房地产行业的损失高达数万亿人民币,并分析了这些损失对中国经济和普通民众的影响。
  • 摩根士丹利报告显示,2021年至2024年中国房地产行业累计损失约7万亿元人民币。
  • 华尔街日报和巴克莱银行的数据显示,过去三年中国房地产市值下跌120万亿元人民币,相当于中国一年的GDP。
  • 中国房地产市场的市场价值损失可能高达300万亿元人民币。

Shownotes Transcript

通过

很多高价位的住宅其实是有价无市的都是股值偏高中国房地产市场的市场价值损失其实是 300 万亿人民币

目前中国老百姓的钱是非常非常少他们的几乎所有的资产都在房子上房地产一直是中国地方政府的前代中国这个海量的超发货币结果又出现通缩跟地方政府的这个债务太庞大是有关系的这些地方债的大部分和过去 20 年的房地产开发有关系

欢迎收看金银论坛我是石山

最近幾年中國的房價大幅下跌房地產一夜大衰退大家都知道但中國房地產到底給中國造成了多少的損失對中國的經濟衝擊有多大而且未來還會持續多長時間對這些問題的看法恐怕不同的人都會有不同的估算

那么最近摩根斯丹利有一份报告说中国房地产行业过去几年损失超过了 7 万亿人民币而去年华尔街日报有一个报道说过去三年中国房地产的市值就是房子的总价值总共跌掉了 120 万亿人民币等于是中国一年的 GDP

中国房地产行业未来会如何走势会像日本那样连续跌十多二十年吗好 我们今天现场嘉宾有资深媒体人郭君 郭女士还有独立制片人李军先生另外原上海的企业家现在旅居美国的胡立任先生也会连线加入我们的讨论

李君 摩根斯坦利這個報告是怎麼說的什麼 7 萬多億的損失這份報告如果簡單的說它是揭開了房地產危機的一個賬本而已摩根斯坦利的一個他的報告 9 月 6 日說從 2021 年到 2024 年中國房地產行業累積損失大概 7 萬億人民幣聽起來嚇人但是大家要注意這裡說的是企業端的直接經濟損失

主要是开发商还金融体系的部分那么具体看来呢它包括比如说银行贷款的坏账大概有 2.05 万亿那么后来不是理财吗理财信托等金融产品踩雷了大概 1.31 万亿

銀行額外撥備大概 5000 億提前準備好的濫帳資金也就是說這 7 萬億不是憑空蒸發是直接變成了金融系統裡的壞帳和沉沒成本而承擔最大代價是中國的銀行體系就金融體系而銀行現在進入了一種維穩模式什麼叫維穩就是不求負擔

不求發展了 也只求別出事所以現在銀行對房地產信貸是收緊的除了一些國有房地產還能拿到資金其他已經拿不到了 地產企業融資已經很難了所以這 7 萬億只是金融帳面的損失不是整體行業的損失更沒有算老百姓的損失所以這個就只是地產公司嘛 對吧他們的損失那如果我們說整個這個房地產的損失

包括老百姓这个市值跌掉的这个有多大有一个估算吗说到整个行业损失那这个账就要轻松的大了多了因为摩根士坦里有个人讲的他是讲的企业端的损失但是华尔街日报和巴拉克银行他们也有个数据他就把这个范围拉到了整个房地产市场

结果是多少呢是 120 万亿人民币的财富增放他们的推论就是房地产市值巅峰时大概到 400 多万亿现在已经跌了 30%也就是 120 万亿这从国家层面来讲相当于中国一整年的 GDP 也就是说

全中國 14 億人一年可以白幹了如果具體到家庭平均下來就每個中國家庭損失 45 萬元一個家庭 45 萬哪怕你沒買房你也被平均到了幾十萬所以這是房地產萎縮給中國人家庭結構性的財務縮水還是很大的但是

因為這只是講房地產如果房地產連帶產業那可能就不止那麼多了而這次房地產危機呢和當年日本極其相似就日本 90 年代房地產泡沫破裂之後呢房價是跌了 20 年了是經濟失去了 20 年那麼中國房地產會跌多久其實現在

還只是剛剛開始如果就是說中國房地產的總市值跌掉 120 萬億我覺得這可能還不止不止我們做一個基本的評估從 2019 年到現在如果市場價格下降了三分之一大概就是跌掉了 140 萬億的市值但這只是商業住宅還沒有算上商業建築比如寫字樓 商場而且沒有算成量的也沒有計算那些爛尾樓

所以如果全部加上的話估計全部中國房地產價值損失應該超過 200 萬億是合理的一個數字但這還不是問題的全部因為還有一個套現的問題就是說如果你沒有交易的話或者無法交易的話這些都只是被認為是虛假的估值而已比如說我自己做一個杯子我定價 1 萬元一個

當然沒有人買了所以這個定價沒有意義不能套現所以市場股值的前提是要有交易那房地產市場的這個股值是要有充分的交易但現在中國很多高價位的這個住宅其實是有價無市的交易很少意味著這個

估值太高了要知道中国房地产市值中差不多一半在北上广就大的城区了大部分都是股值偏高尤其是豪宅市场经常是有价无市所以目前中国房地产市场的市场价值损失其实是真的算起来是非常庞大的一个数字 300 万亿人民币差不多

哇 这个说起来非常恐怖李军 现在今年 2025 年这个房价还在跌吗中国的今年房价还在跌而且跌的可能比很多人想象的还要多网上有些人爆料他在某些地方他今年的前 6 个月的销售跌幅达到了 70%

这个很吓人就是说卖交易额交易对当然这是部分地区那么但是比较官方的数据就是说你像今年一到五月中国百强房地产写销售总额大概是 1.4 万亿左右同比下降了大概是 10.8%就比去年还低了

不过呢你像其中老牌的龙头碧桂园它自己公布的数据销售额下挂同比去年是跌 35%所以现在很多数据官方的和民间的说法差距还是蛮大的

其實我們可以看一個數據更能說明問題就是房屋銷售在 2019 年因為一年銷售大概是 18 萬億半年大概是 8 萬億現在大概是 1.4 萬億這個數據比起來已經跌了超過百分之八十七八十了就五年的銷售總額跌百分之七八十那會不會繼續跌下去呢我覺得還會繼續跌

或許房屋銷售量跌幅不會太大因為七八十下去了但是房屋的價格可能還會繼續跌還要跌還要跌這裡面有幾個關鍵因素一個就是現在這種剛需

基本快消失了以前就是結婚是一定要買房的那現在結婚人數本身在大幅下降每年這個降幅都蠻大的而且房屋在貶值所以買房結婚等於使自己的資產縮稅所以大家不如先租房結婚另外很多家庭已經有很多套住房

所以不一定需要買房結婚嘛再加上現在聲譽這麼高一旦失去工作那房貸那絕對是巨大的壓力啊所以大家買房只會越來越謹慎你想綜合這幾種因素在一起的話以後租房的人會越來越多所以供需關係還是需求非常疲軟而供給旺盛特別是二手房的存量這幾年每年都是 20%以上的增長

空置的越来越多那怎么办只好降价这种恶性循环可以说并没有停止而且房价越跌买的人会越少什么时候会是个头呢

我只能說目前看不到錯日本是借了 20 年中國反正現在只借了 3、4 年對其實講到房地產和中國經濟的關係我們都知道過去這些年中國政府叫做拼命的印錢今年兩會還決定說有個政策推出來要繼續推動寬鬆的貨幣政策等於是要加大貨幣發行的規模但現在中國看不到

你提到通胀通縮的問題是這樣就是這些錢現在去哪裡呢老百姓的錢就是

老百姓辛辛苦苦賺了幾十年的錢就是這個是整個中國經濟增長的紅利那麼老百姓也享受到一部分那麼這些錢現在去哪裡呢那我告訴你這些錢絕大部分都是去房地產那麼現在的

你想想就是我們去買一套房子比方說一個老百姓去買一套房子這套房子可能是 1000 萬那麼先付可能就是 300 萬 30%去付掉的然後每個月再要付這個按揭那麼老百姓的錢從銀行的自己的帳戶轉到了銀行的本身的帳戶裡面去了就轉到銀行去了其實這個錢還在銀行但是這個錢不屬於老百姓

那麼你們可能已經跑到美國來時間比較久了就在中國這 10 多年的時間因為我剛來 7 年嘛 就是我疫情之前大概一年多的時間 人員時間來的嘛就是在 10 多年以前 中國老百姓最擔心的是什麼最擔心的就是銀行裡面有現金一旦有現金 它的貶值速度會非常快 那麼老百姓去

去衡量這個貶值的速度就是以房產價值來算那個時候是這樣就是你買一套房子每天 比方說我們在上海就是每一周這個房子就會增加 10 萬 20 萬這樣逐步逐步會上去就是幾周的時間一個月的時間可能會有 4 次的增長

是吧 然後你今天你可能看到一個價格然後你可能猶豫一下明天這個價格可能就沒有了可能漲了 10 萬 漲了 20 萬

這個是我自己本身有親身體會的因為我本身也是一個買房子之後我又變成賣房子所以目前中國老百姓的錢是非常非常少他們的幾乎所有的資產都是在房子上所以現在中國是這樣的大家都認為整個經濟不好對中國的政府來說 他有大量的錢所以產生了這些錢他出不來他現在銀行的錢是這樣的 企業不好

錢沒辦法帶出來 他不敢帶 帶了以後這個錢就進不了了現在房地產沒有了 他想帶給老百姓 老百姓不願意帶錢也不願意去承擔這個風險所以新房的交收量不是逐步下滑 是崩塌式下滑說到政府的錢 郭女士 房地產一直是中國地方政府的前代者

好一點的地方財政 40% 50%是靠賣地差一點的 70% 80%都是靠賣地的收稅沒多少錢所以你知道中共一直在強調說要避免系統性金融危機老百姓聽起來以為是我們企業搞壞了銀行搞壞了其實根本就不是是地方政府

借債欠債欠得太多這個裡面很多很多問題所以中國這個海量的超發貨幣結果又出現通縮其實你說跟經濟或者跟企業有多少關係跟老百姓有什麼關係這個好像都沒什麼太大關係反而我覺得是跟地方政府的這個債務太龐大是有關係的 是吧是的 因為中國過去五年都處於海量超發

到今年年初 M2 已經超過了 300 萬億人民幣比美國和日本的總和還要高這麼高的貨幣供應量和產生的 GDP 是不匹配的完全不匹配所以比較一下美國的 M2 餘額是 21 萬億美元差不多是 150 萬億人民幣美國的 GDP 超過了中國的三分之一所以中美之間

中国的这个货币要不然就是没有进入市场流通要不然就是完全在空转那这里面确实涉及到中国地方债的问题中国地方政府的债务隐形债务总算在内的已经超过了 100 万亿人民币那这是个什么概念呢

就是每年地方政府還利息就要拿出 5 到 6 萬億人民幣那去年中國政府一般性的財政收入大概是 22 萬億人民幣中央政府 10 萬億地方政府 12 萬億那地方政府 12 萬億中有拿 4、5 萬億拿去還利息比例是非常高的而且這樣下就是無法維持運作的解決辦法就是地方政府他向銀行借錢借了新債再還舊債這就是資金債空賺

看起来好像拼命在流通资金在周转但是实际上它不但没有创造任何价值反而还有各种这种损耗和一些损失在里面而且这些地方在的大部分和过去 20 年的房地产开发有关系所以广义来说这些损失也都是房地产泡沫造成的对对对所以房价下跌和中国消费不足这个关系应该是很密切的对吧如果作为我来讲

我這個房子如果值 100 萬我覺得我有錢消費 我大不了房子怎麼樣抵押一下或者貸款或者是把它賣掉等等但跌下去了可能個人感覺我的財富縮水了我去消費起來也會害怕也會謹慎

是不是是啊因为房地产泡沫被破裂以后会造成一系列的连锁反应其中之一就是有效需求不足消费就降级很多中国人像比如说 20 岁 30 岁 40 岁 50 岁的这批人他们

買房子大部分都在房價很高的時候貸款買進去的那現在房價下跌下去房子變成了他們的副資產比如就是貸款 200 萬房子只值了現在值 100 萬了它變成了富翁就是富數的富了這就直接會影響到消費那中國居民這個負債率現在差不多是 70%

他们的金融资产中七成多都是房地产全球比例算是最高的了那美国大概是 20%左右所以这个房地产价值的变化直接影响到中国人的消费习惯甚至他的生活方式所以现在已经形成一个通俗的

死循环房价下跌经济就下滑大家减少消费结果是经济不景气企业倒闭工厂裁员破产这个居民收入又减少那房价就又继续下跌大家就继续减少消费经济就更糟糕

這個看起來是無解的尤其是中國政府高度介入這個經濟活動市場的價格是由政府被干預的所以這個過程會拖很長時間我記得大概十年前就有經濟學家警告說中國經濟陷入了一個房地產泡沫化的陷阱

胡先生您在中国一直做企业所以房地产的这种畸形的崛起和发展对你们做实业的做企业这个资金的排挤的这个情况是很严重吗

非常嚴重 是這樣的 比方說在整個中國一般的企業在整個發展過程當中它是一個比較良性的發展假如說這個比較良性的發展但是它在整個發展過程當中這幾十年當中它也會遇到一些競爭對手

那麼產業可能又會產生一些併購或者怎麼樣然後這個企業就逐步逐步逐步他會發覺他的利潤會越來越低越來越低那麼那個時候老闆就會想改行那麼都會去想辦法去找一些比較熱門的一些比方說股市 房市 是吧那麼其他的一些金融產品或者是怎麼樣 是吧有的甚至於他覺得比如說信託比較穩定

我打個比方 我自己生產一個產品那麼我每年利潤可能原來可能只有 10%現在已經壓縮到 8% 現在已經 5%了但是這些錢一旦我進入這個當時房地產比較好的時候我一旦進入信託市場我的回報可能在 10%左右 是吧而且是非常穩定

那麼那個時候這些錢就去買一些信託產品可能是這個集合信託或者單一信託這些產品他們去買的 是吧那麼這個就是對於整體的這個經濟會產生重大的影響

那麼主要是針對企業那些製造型的一些企業那麼就贊成影響了所以這個是一個很現實的一個問題在我的身邊遇到過曾經遇到過很多的就是原來做這個傳統企業的有的甚至於把整個企業把它賣掉了甚至於把它關掉了去改行去做房地產但是有的企業還是這樣比方說有的企業他一直堅持去做這個傳統產業哪怕這個傳統產業可能他覺得是像別人不做了

我來做 別人去做新的行業 我來做那麼我最終還是堅持下來了也不斷地在逐步逐步在做大就像我又要舉這個哇哈哈哈哈的例子中慶扣了 他沒有去碰其他的產業他一直在做水 是吧然後在中國搞了 70 幾個基地

他就把水做大了 最終後來就做成一個大富豪但是有的人這個是跟這個企業家的性格有關係但是像王航航這樣的其實是少數因為我在中國有很長一段時間專門給中國的非常優質企業做影視廣告服務所以我接觸到的企業你想這種銷售額年超過 5 個億 10 個億的企業

然后甚至上述到几十个企业包括江浙地区那么这样企业呢百分之可能 70 到 80

他先從製造業起家 起家之後然後他說這個是賺小錢因為我有這個資金量了嘛我有這個資金量就可以去做房地產那麼本身製造企業可能一年能賺個 1000 萬到 1 個億利潤啊 那已經很不錯了但是房地產它一年可能能賺到 10 個億甚至幾十個億然後有了這個房地產的錢之後呢下面開始做資本運作

我去買金融產品或者是做金融投資投資那些風頭啊決定一些未來的互聯網的產業風頭所以他們這時候我經常去採訪的企業他們就是三大板塊第一板塊 製造業第二板塊 房地產第三板塊

資本運作那現在呢後兩個板塊都出大問題了而且這兩個板塊總體占它企業的利潤可能 90%以上就是這種概念所以一旦它這個泡沫破掉之後其實對我剛才說的對房地產相關行業大概有七八十個是有衝擊力的對這些大企業也是非常大的衝擊力的對因為上次我們做節目的時候胡先生曾經講過是這個

當習近平在位以後從浙江帶了大量的人上去就是到北京去然後這一批人後來又到各省去當大官每一個這種官員都會帶一些浙江的老闆去但是這個老闆他不是帶你人去他是要帶你的錢去問題是我估計這些錢主要是進了房地產因為你對地方的經濟

立竿見影效果的恐怕就是房地產了你要開一個工廠可能是周期要 10 年但是你做個房地產可能一年兩年就見效這個對他的政績來講可能有好處對不對胡先生日本也有所謂的這個失去的 20 年或者叫失去的 30 年就是 91 年嘛日本房地產泡沫爆發

一個破裂引發日本的這個金融危機整個後來整個這個房地產跌了 10 幾 20 年連帶著經濟也出了這 10 幾 20 年的這個基本上就很慢了 基本上停滯這樣您覺得中國的情況怎麼樣也會跟日本一樣跌個 10 年或者 10 多年嗎我是這樣認為的就是日本的市場當時 90 年代初

產生的經濟泡沫它其實是一個純粹的市場的這樣的一個行為可能經濟過熱了 就是前幾十年它的經濟過熱以後產生大量的泡沫對 經濟中期本身卻決定了那麼你看我們從哪裡就能夠感覺到你看日本經濟破滅這個幾十年當中

他致敬外逃的現象幾乎沒有是 是他跟中國完全不一樣 對 是吧那麼中國這次這個經濟泡沫破滅以後他有兩個因素一個因素主要是政治因素大家都明白 全世界都明白現在全世界都在打壓

那麼我今天還在跟一個朋友在聊我說中國經濟是怎麼起來的中國經濟就是靠這個西方的經濟支托起來支托起來的 是吧就 1979 年跟美國開始交往了然後就起來了 是吧然後就一下就逐步逐步逐步到 90 年代就非常增長到 2000 年以後就高速的

就是像發瘋一樣的在增長 對這個是依託於西方經濟的現在是這樣子 現在整個政治環境現在全世界都在打壓你不光是美國在打壓 整個西方在打壓你去看現在西方開首腦會議現在看不到中國領導人的看不到他們的影子 連他們的影子都看不到了是吧 所以這個是一個大環境這是一個 第二就是中國經濟

在整個這個日本當時經濟的這個泡沫是整個市場堆積起來的而中國現在所面臨的經濟泡沫之前的這個起身炎是政府堆積起來的而不是市場 而不是市場堆積起來的你不要說全部 你在中國做企業很多都是這樣的指令性的

在某一個行業比方說要做了 一下在某一個地區成立了什麼工業區然後大家就突然就上然後各個地方都突然在上所以這種東西是實際跟政府的行政命令有關係的

所以我一直認為就是我們要非常清楚的認為就是中國你要說中國現在前幾十年是一個市場經濟的結果那完全錯誤的中國的市場經濟可能就是一個表皮就是一張皮 真正內涵還是計劃經濟在中整個中國經濟就是這樣中國經濟本質就是這個本質所以我沒有看到本質那麼現在兩方面垮塌

政治垮塌了 經濟垮塌了那老百姓已經沒有去除了所以我們現在假如說還在奢望整個房地產 中國房地產還在漲

那就是白日作夢了比方說現在有一個視頻或者詹姜士他說房地產某一個層次在增長或者是某一大區域在增長大家都認為你是在騙人因為在他們周邊你只要去掛牌這個房子就一直在跌一直在跌對 看來這個中國經濟可能還會有很多問題

導致出現問題的基本原因是沒有辦法解決的它不像市場經濟錢不夠了我加點錢或者是水泥不夠了我多買點水泥它現在不是這個問題它是另外一些問題 對吧因為我記得去年不是得諾貝爾獎的這批人他們寫那本書 Why Nations FailWhy Nations Fail

那个作者有句很有名的话他说 stupid, it's all politics 就是你别傻了全是政治他这个话挺有意思他在以前他在接受采访时经常说这句话那李军你怎么看这个未来的这个前景呢中国这一轮的经济衰退确实是从房地产泡沫破灭开始的那么它一破灭之后引发了房地产相关的几十个行业的危机

這個影響已經很大了幾十個行業都會衰退然後又波及到了一系列的金融爆雷又來一個金融危機然後又延伸到了地方政府的財政危機然後又是大眾家庭的財產的萎縮所以大家都縮減開支

然后再带来什么呢就加上这种失业大潮造成了大量民众的收入减少又引发了消费降级内需又严重不足所以这又引起了更多的企业倒闭这就是政务团全是一种恶性循环但什么时候循环是个底我觉得很难说那么对外来看呢现在由于中美对抗导致大量的外资撤离产业力转移出口也面临越来越多的问题那么房地产

内需出口应该说这三个经济引擎现在全部都熄火了所以中国经济大套退它已经是个必然了而且不是一个短期的那么这一场衰退会不会把 2000 年以后中国加入 W7 后 20 多年取得的一系列经济成绩都给消耗光呢现在有这个趋势这我也在想中国的房地产会不会跌回到 1996 年起步时的原点就来一个轮回啊

日本不就这样子吗也差不多一个轮回我就不下结论了大家一起看吧好那其实呢今天也谈得差不多我要补充一点我记得我看过一个数据 2018 年的时候中国和房地产相关行业的就业人员是 1800 多万你知道去年是多少吗

280 萬這個中間很多人跑哪去了這個就是它這個一個產業這個泡沫形成的時候會吸引大量的人員資金進去但它一旦破滅的時候這個影響也會是巨大這個影響恐怕不是說短短幾年能夠吸收消化掉的好那今天我們就談到這裡非常感謝三位嘉賓也謝謝各位的收看我們下次節目時間再見