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cover of episode 96. 望向第三座大山,勇攀买房低峰,还是安心租房躺平

96. 望向第三座大山,勇攀买房低峰,还是安心租房躺平

2025/1/26
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螺旋下降

AI Deep Dive AI Chapters Transcript
People
太子
散人
Topics
散人:我选择租房而非购买父母提供的房产,主要基于以下几点:首先,我不喜欢父母提供的房子;其次,我对房地产市场缺乏了解,希望通过租房来学习和积累经验,找到适合自己的房型和地段;再次,我采用了以房养租的策略,将父母赠送的房产出租,用租金补贴自己的租房支出,从而获得更大的居住灵活性。这种方式让我同时体验了做房东和房客的优劣,并让我在不断尝试中找到更适合自己的居住方式。虽然目前仍未决定最终是否买房,但我倾向于未来会购买房产,主要基于对资产积累的重视以及对未来生活规划的考虑。 在租房过程中,我进行了多次房屋硬装改造,虽然这部分支出是沉没成本,但提升了我的居住舒适度,也让我对房屋的实际需求有了更清晰的认识。 我最终决定买房,是因为房地产公司爆雷事件让我意识到资产的重要性,以及房价下跌让我产生危机感。租房是消费,钱花出去就没了;买房是资产积累,钱会慢慢累积。 我将父母赠送的房子出租,用租金补贴自己租房的费用,实现了以房养租。通过以房养租的方式,用出租父母赠送的房子所得租金补贴自己租房的费用,从而可以灵活选择居住地点和房型。 太子:我在加拿大的租房经历与国内的情况有所不同。由于加拿大对海外买家征收高额的税费,买房成本过高,因此我选择租房。 我观察到中国一些城市已经开始取消公摊面积,按照套内面积计价,这是一个积极的趋势,更符合购房者的利益。 就租房而言,我认为在中国租房相对划算,因为租售比很低,租金水平与居民收入水平相符,不会出现过高的情况。 关于买房,我认为目前房价处于低位,短期内不会大幅上涨。所谓的刚需理由越来越少,大部分购房需求是改善型需求,而改善型需求可以通过租房来满足。 买房的投资属性存在风险,房价下跌会抵消租金收益,甚至造成亏损。因此,我不建议进行左侧交易,即在房价下跌时抄底买房。 与买房相比,将资金用于其他投资渠道,例如股票等,可能获得更高的收益。 在加拿大,房产需要支付地税,这笔费用不低,会影响以租养贷的可行性。 我认为中国未来会实施房产税,这将对房地产市场产生重大影响。 买房需要理性计算,避免高杠杆,不能影响生活品质。买房只是生活的一部分,不能让生活品质变差。

Deep Dive

Chapters
两位主播围绕买房还是租房展开讨论,分享各自的购房和租房经历。散人作为一位消费主义者,拥有父母赠送的房产,却选择租房,并解释了其背后的原因。
  • 散人选择租房而非居住父母赠送的房产,原因是他们不喜欢那套房子,且对理想房屋类型和购置时机存在迷茫。
  • 散人通过不断租房换房来了解自己的需求,并以此作为学习过程。
  • 散人朋友的以房养租经历启发了散人,让他意识到同时拥有租房便利和买房资产的好处。

Shownotes Transcript

大家好,欢迎来到最新一期的《螺旋下降》我是主播太子我是主播散人因为最近有幸上了一次首页在这期开始之前呢,想给新来的朋友介绍一下我们播客呢,是一档偏社会议题的飞锤类播客大家可能从最近几期的内容也感受得到就是一直在左右横跳呵呵

一会儿去聊政治议题一会儿去聊社会议题有时候也聊聊炒股啊工作啊甚至情感类话题这样可能不像垂泪播客有很好的一个用户粘性但更有利于我们长期稳定的每周更新因为我俩都是精力有限但兴趣无限那这期呢我们想聊聊自己租房还是买房的一个选择以及更重要的就是这么选背后一个思考的逻辑是什么样子的来

来给大家参考一下虽然还没有开始聊但我觉得这可能不是一期那种完美攻略或者完美指导的这么一期节目更多的是通过我们的思路分享给大家一些框架的选择来更好的根据自己的情况决定比如说你没有房子你还要不要买房或者说你有房子要不要卖出或者置换或者有没有更优的一个选择

那我俩先说一下我们各自买房或者租房的一个情况吧我首先是特别好奇散人的因为我其实上次吓了一跳就是你跟我说你现在住的这个房子是租的对没错是租的作为一个可能是我认识的人里面最消费主义的人我心里一直默认就是你有条件买房然后你现在住的肯定是你全款买的房子

你是怎么想着说我租房比较好这个其实是跟我的太太租的第三套房子然后我们在一起的时候她当时租的那套房子就是租的因为我太太本身就不是上海人后来我们在一起之后就换了一套然后又换了一套就是换到了现在租的这套房子

但是我是上海本地的人嘛所以就是我父母家肯定是有房子的所以我跟我太太结婚的时候我们其实父母有给过我们一套房子但是我们现在住的这套房子是租的我不想说我的情况了我只想问一下就是为什么你有一套自己的房子对吧相当于是有一套自己的房子是父母给你的你

你为什么还选择租房呢就是这个是我猜大部分人都不会做的一个选择对因为我们两个首先不喜欢那套房子不知道为什么就是如果我们一定要去买的话我们是不可能买这套房子的

然后当时父母给我们这套房子的时候主要是因为因为我太太不是上海人嘛所以他希望他在上海是有一个家的我其实是不希望拿我父母的比如说钱啊房子啊之类这些东西的但是确实让我现在直接去买一套房子对我来说是有一定的困难的

那么当时我父母就跟我说那无论如何我作为父母我给你一套房子然后你们可以以此为基础无论你是说你是去置画一套更大的更好的位置还是怎么样你们可以把这个作为首付也好或者怎么样也好来去做这件事情于是乎我就接受了这套房子应该是这么说

但是呢我们到目前为止一直没有遇到一套就是觉得自己特别喜欢的房子或者应该这么说就是我们到目前为止也不知道自己到底喜欢什么样的房子就好比就是买衣服啊买手机啊什么一样的我们处在一个挑选的迷茫期而且我们对于这个重大资产的购置是没有任何概念的就是不知道这个东西怎么样算好的比如说找一个

长辈说朝南的房间比较好我也没有任何概念就朝南和朝北到底有什么区别

对吧 anyway 就是这个东西开发商又做的特别的美轮美奂然后我又处在一个跟房地产有关的一个行业里面我接收到的东西又特别复杂而庞大所以说我就处在一个挑选的过程当中我跟我太太商量了一下就说那不如就这样我们通过不停的去租房子换的这个过程来了解就是到底怎么样的房子更适合我们

以此作为跳板和学习的这个材料但是也没有想到就是这个房价一直高攀然后又下跌又高攀又下跌到目前为止我们就不知道就是自己喜欢的那个东西到底最后还买不买得起我其实想问这么一个问题啊就是你那套比如说父母给你的那套房子嗯他现在是空置的状态吗还是说你把你就把它出租了我就把它租出去了嗯

而且那套房子现在不是在我们两个名下的因为我想保证我自己是首套房购房我觉得这个就蛮有意思其实这个也提供了一个思路就是可以以防养租是这么个

其实一般都是以租养贷但是你这个是以房养租嘛是差不多是这种概念对吧对其实提供给我这个思路的是我一个朋友为什么他会以房养租呢因为他女儿考到了一个非常好的初中这个初中离开家非常非常远那要不就女儿住宿要不呢就是大家只能搬过去那如果说搬过去的话我一定就要租一套房子嘛

那我就把现在房子租掉然后我搬到那边去我租一套房子我甚至每个月还有一千多块钱的这个租金差

他就跟我讲了他现在就是这样去搬的一个故事我突然之间就发现这个方法很好呀对吧我就不用去考虑其他的一些问题再怎么样我就有一套房子在那边了然后我可以到处去住我想住哪住哪因为上海很大嘛就是每个地方我其实都可以住然后各种户型然后各种小区包括各种开发商我都可以住所以就这样慢慢慢慢的在尝试吧算是

我觉得这样其实蛮好的你这样其实是同时拥有了租房的便利和买房的资产

两个好处你都占了对吧对但我同时享受了做房东的痛苦和做房客的痛苦就是我太太跟我说买房子最大的好处在于很长时间不用搬家但是我们现在的情况是每两年就搬一次家对吧做房东最大的痛苦就是遇到不好的房客而我们现在经常也能遇到不好的房客

所以这件事情就非常的复杂就是我们既享受到了好处但同时也有一大堆的坏处是在那边的你有想过就是一直租房下去吗我特别好奇这件事

我们曾经是想过的一直是有这个想法在的但是一直就是到 23 年吧就是现在算前年了的时候我突然之间有一个想法上的改变这个我觉得我们可以之后再晚一点因为我们会聊别的内容的时候我可以聊一聊就到底什么让我产生这个思想上的改变了目前我们的想法应该是还是会买的

所以太子你在加拿大的情况是什么那我就简单说一下我的情况吧就是我现在是在加拿大工作的情况嘛

即使我想买房以我现在的身份我是要多交 20%的海外买家税的这个是为了防止海外买家炒房你懂吗所以很明显是不划算的所以说我现在也是租房的一个状态但我待会可以聊一聊国外的一个情况因为我觉得就是国内国外买房来说最大的区别就是国外每一年都有地税或者说我们按中国的说法就是房产税

然后呢这个做法中国目前还没有实施那么实施之后会产生怎么样的影响我可以待会来聊一聊但我可以这个插一个小趣事吧就是我现在租的这个公寓嘛它的建筑面积大概是 97 平方米这概念呢相当于是国内的套内面积

这就涉及什么呢就是中国的地产之前算总面积的时候呢都是套内面积加公开面积对就比如说电梯然后一楼的大厅大家共用的一个走道这种所有人共用的区域

这算公摊面积也是算作我们需要支付的面积里面的一部分的但是国外呢一般不会把这部分算进去就是大家口头上说一个 100 平米的公寓国内说 100 平米的公寓跟一个国外的所说的 100 平米的公寓它的概念是不一样的

或者说我们直接走进去它的体感都是不一样的中国的 100 平米的公寓从国外的标准来说可能只有 70 平米然后剩下 30 平就是公摊但是 24 年的 8 月份应该是 8 月底的时候中国的衡阳市开始已经开始实行取消这个公摊面积了我们就按照套内面积来计价所以

以我一个办房地产行业参与者的这种身份啊我大胆的预测就是未来可能有一天在很多的地方已经要开始实行就是以套内命机来计价这件事情没错你把我说的都抢了接下来正想说这件事情也就是说现在一些城市已经在取消公开面积了以后也会逐步的铺开就说逐渐的向国外靠拢以后说 100 平米那就是自己家里 100 平米

算上比如说外墙的一半或者全部围起来的一整个区域它就是 100 平而不是说围起来有 70 平剩下 30 平都是外面的一个面积这么一个做法那我认为这个是虽然说是一种形式所逼

因为这样做呢即使房子的总价下跌统计上面也可以说我们每平方米的房价没有跌啊因为我们现在计算总面积的标准优化了是吧但是总体上来说我觉得这是一个好事就是大家会更接近所见即所得

就是你走进家里多少平米你付的就是多少平米的价格因为公摊面积这个东西实际上是非常难算的很多的开发商都会在里面做手脚我觉得对大家不论是买房还是租房大家现在计算面积的一个方式改变也是一个好的趋势

但是其实除了计算账面上面看起来比如说我们把房价稳住了甚至于还涨了对吧这也是一种稳房价的一种办法这个就跟大家有些时候在那个淘宝上买东西然后你发现拍二发五呵呵

然后有三件是赠品小样的赠品什么的这个概念其实是一致的从账面上面来看其实不太会是出现整体的一个下跌或者比如说资产的这个减值啊等等它不是这样去做计算的因为你新买这套房价的这个价格然后比如说原来的房子二手房租金等等是跟它之间会产生一些挂钩关系甚至于地价也会跟它有挂钩关系

而且我刚刚有说到我的那个预判是有一些城市会改有些城市也不一定会改因为城市和城市之间也会有比如说倍数关系就我们这个简单粗暴的来说比如说上海的房价就是某某某城市的两倍

开发商我就是这样动态去计价的那这样就可以保证那边涨的话那上海也可以去涨等等等等这一系列的内容其实都是为了去稳定房价来用的当然就是对于购房者来说

这也是一件好事情因为我们不需要再为公摊的面积去买单了而公摊面积本来就是一个非常非常难计算的东西那我觉得接下来我就要问一下就是你因为你前面说你最后还是会买房的嘛对吧但是我的想法其实最近

有很大的一个改变就是我会觉得说比如说以我现在的情况假设我在比如说加拿大留下来了那么我甚至有可能不会考虑买房当然就是如果比如说以后房价有非常大的波动或者什么我们再说了但是现在情况我甚至可能不会考虑在这买房所以我想先问问你就是你觉得你就经过这么长时间的一个租房然后各种各样的房子我相信也体验过了经历也很多

最后是什么让你觉得说我最后一定还是会买房的是出于那种比如说毕竟是自己家就是那种比较传统的一个想法还是说一个特别理性的比如说有这种公式可以套进去然后算出来说我最后还是买房的这么一个情况现在就是说我最后是怎么思考的前面可以做一个小铺垫就是首先我每一次租房子的时候我基本上租到的这套房子都是没有家具

甚至于没有什么软装比如说我现在租的这套房子它就是一套刚交付的房子它就是一套纯新的房子

然后我就是拿到这套纯新的房子开始去做硬装上的装修的一部分然后加上软装购置家具电器等等所有东西全部都是我自己卖我的妈呀那不会很亏吗第一反应就肯定是这个就不会很亏吗对但是我会觉得就是我花出去所有钱其实都是为了让我自己住的更舒服嘛

对吧如果说我觉得我很亏那我这三年我就是很憋屈的或者这两年我就是很憋屈的比如说我跟我太太去做菜的时候就觉得这个油烟机特别的不好用

我怎么样都觉得它不好用我要难受两年那我不如花点钱把它改掉那我就会很舒服因为这两年是我自己去享受的呃我可以问一下吗就是我们我们不问具体金额啊我就问一下比如说你硬装上面改造这些花的钱大概是房租的月租的几倍硬装的话差不多是两点几倍到三倍的样子吧哇哦

就是三个月的房租理解但是家具什么不能算软装家具这些不能算然后硬装的部分其实有很大部分我们都要感谢雷军老板因为小米确实提供了一些两三年以内质量还不错的一些解决方案这个钱最后还是一个沉没成本在这套房子里也不可能带走的

你这样让我很质疑你后面所说的任何关于理性或者计算的部分就感觉直接先是两三个月的成本丢下去了你懂吗但我也可以理解吧就是某种程度上是为了让一个租的房子更接近于自己买的房子的这么一个体验对吧就是住的更舒服嘛对

然后那我们就回来说就是我租这套房子的时候当时我们还没有想要买房只是觉得有一点纠结就是到底最后买还是不买因为我们就觉得这个问题你只要扔到很晚的时候去决定这个问题现在就不存在所以我们一直觉得是哎呀以后总会买的以后再说就好这个时候发生了两件事情第一件事情呢就在于因为我说我从事的这个行业跟房地产多少是有一定关系的

那么在过去的两三年里面我们看到很多的房地产公司都在爆雷然后不停的发现它比如说欠债还不上了那在这个时候他们做的最多的事情就是比如说把他们的写字楼卖掉把他们的一些土地啊等等这个东西卖掉然后我突然之间就对于有没有资产这件事情感觉到了一个不一样的感受因为我原来会觉得说房子本身它就是一个用来住的地方

我也接受了这个西方先进的思想的熏陶我一直理解大家说的国外是不买房的房子本来就是住的地方我从小到大住也住过好几套房子我也一直觉得这就是个住的地方他资产不资产这个东西有什么关系呢但是在这件事情的发生的时候

而且因为我是跟这个事情是有关的嘛比如说开发商也会欠我钱不还也会有各种各样的这个事情在里面然后我突然之间就意识到就是资产这件事情还是重要的那么我们回过来说在这个财务的公式里面租房这件事情其实对我个人的钱来说是一种消费它本质上和住酒店没有区别的

对吧对其实现在很多人也是会选择说干脆不租房连租房都不租了直接住酒店对对也是一种挺不错的方式尤其是那种出差很多的人对但我们家东西因为实在太多了就多到就是哪怕去租那种公寓啊什么都不太可能放得下这么多东西但回来说就是它本质上是一种消费消费的话就是意味着这个钱花出去它就没了

它不会有任何的剩余除了开张发票能给我公司抵税以外没有任何的价值没有任何的这个可能性存在但是呢

资产这个逻辑就不一样就是我每个月往里面去交无论你说是还房贷还是说我每个月把租金折算在里面然后我往里面放它都是一个慢慢慢慢累积的一个过程所以我就会觉得这件事情对于我个人来说还是重要的就是我虽然很消费主义但是消费者消费者也隐隐约约觉得这件事情好像不太对劲然后第二个发生的很重要的事情呢就在于刚刚不是说他这个房价起起伏伏吗

过去的这个一年多的时间里面上海房价不应该说全国房价不应该说全球房价都是下跌的一个趋势这个国上海不悲啊

但是这个跌的时候呢我发现就是或者说我觉得大家应该都理解就是这个跌肯定是有的房子跌的多有的房子跌的少不可能说所有的房子都是一样跌的有极个别的甚至还在上涨好像听说上海比如说有些特别特别豪宅的是还是抢的有可能抢不到但这个是特别特殊的情况对那那是肯定是抢的就是我们以前也说过比如说翠湖啊比如说其他的一些房子它它确实是涨

那我们回来说就是都跌的情况下肯定是有跌的快和跌的慢的恰好呢我们原来有的那套房子呢它就是跌的快的那种哦 OK 就是它虽然不是老破小的那种房子因为老破小是跌的最严重的这次但它也不是在一个比较好的位置然后它的户型啊什么也没有那么好

所以在这个情况下下午是跌的比较快的那这也让我产生了一种危机感一方面呢我是在花钱然后另一方面呢是我原来的那个存款啊不我原来的股票在暴跌哈哈

差不多就是两头都被割韭菜的那种感觉不叫割韭菜叫剪油条就是这里有一个头那里有一个头两头都被剪所以在此消彼消的螺旋下降的环境下面我跟我太太就想了一想就觉得说

把那套房子换一套然后我们自己住可能是一个更好的选择而且如果说我们又住烦了但又买不起更好的房子那有没有可能继续以租养租也是一条出路

对吧但是原来那套房子的减值肯定是比较严重的而且我们差不多也开始要考虑是不是我们也要开始准备下一代然后包括其他的一些事情而且搬家也确实搬反了就是学区房这方面的这个因素会开始考虑起来了对也会考虑虽然我父母家是学区而且学校也不错但是呢我们还是会考虑就是会不会去一个更好的学校等等的

所以呢这个就是改变我们的两个很大的因素吧我觉得更多的是从财务的角度上考虑的不是从一个体感的角度上考虑哎

我觉得就很有意思因为你说你一开始是接受所谓西方先进思想觉得房子就是找一个住的地方对吧租的还是买的无所谓然后后来现在变成一个从财务考虑觉得买会更好的一个情况那我觉得我是跟你反过来的你懂吗我是从一个觉得说买房特别好到现在就是我觉得租房特别好的一个情况我这么聊吧就是我把

我把租房跟买房分开聊我们先聊简单的就是租房就我现在的体感来说中国租房应该是一个很爽的事情我们只从财务角度说这是因为租售比是很低的

现在不是流行小红书中外对账吗对对对我们来对比一下好一般国际上的大都市租售比是去到 3%到 5%的租售比是什么意思呢就是一年你收回来的一个房租占你买这个房子的价格的百分比是多少嗯

那 3%到 5%的意思就是你可能 20 年到 30 年你这个房子一直在收租那么你这个最后房子的钱就回来了这是一个非常粗暴笼统的一个算法没有算折旧或者乱七八糟各种东西只是一个非常简单的一个解释或者我们换一种逻辑来说吧就是你买一套房子你把首付放进去然后你剩下定了一个 30 年的贷款然后约等于你把这套房子租出去可以抵消你的贷款差不多就这种感觉

就是之前很多人做的一件事就是以租养贷对吧就是这么一个概念那么国外一般都是很高的我现在住的是温哥华嘛我算了一下我现在住的这个地方它的租售比是 5.3%

因为当地所有的这个官方的房价都可以在官方的网站上找得到查得到所以我去查了一下算了一下 5.3 很高其实那么我们去看一下中国中国现在一线城市的租售比接近 2%就还没有到 2%什么意思呢就是相对于国外国内租房的价格如果以房价为锚点去进行比较是很便宜的要便宜一倍嗯

而且房租很重要的一个属性就是它是随着社会发展而波动的

不是随着房价波动这个东西没有办法炒作就它背后是有一个我们所谓无形的这个经济的规律的大手在操控的就比如说一套中国价值 1000 万的一个房子如果强行要按照 3%的租售比出租我们之前说嘛平均这个中国一线城市是 2%那它强行提高一个百分点一个月收 3 万块钱的房租面临的结局一定是无人问津最后呢就不得不降低房租

那么实际生活中我看了一下我去查了一下就比如说我熟悉的一些地段比如说 1000 万的房子

它的租金大约只有一万五千块钱左右房租一定是随着在这个城市工作的人他的收入水平以及需求的多少来决定嗯对吧对对你说的非常没有错因为在 22 年之前吧 2022 年之前你刚刚说的一千万左右的房子它最高可以去到大概两万两千块钱左右嗯

但现在基本上就是一万五左右已经是一个比较常见的数字了可能刚装修好的或者装修比较好的它可以到一万六一万七但是你绝对不可能看到两万块钱的房子

没错这个背后反映的其实不一定是房价的下跌也可能是大家收入水平的下跌一个过低的租售比其实侧面反映出来的是现实打工人的收入和高房价的背离程度有多高或者说我们用倒反天罡的话来说租金的高低是由我们打工人的工资决定的不是房东来决定的他极少会背离我们的收入

而房价的高低呢就像你刚才说的跟股票是比较类似的它是由那种投资的预期或者至少有一部分是由这种投资的预期去决定的所以说就这两个的计价的一个逻辑是不一样的那么在这种框架下面我们待会再聊房价的问题但我只说租房的话我觉得在中国就是我们从经济的角度上来说

租房是一个很划算的事情因为你就是你租售比很低嘛相当于你用比较便宜的价格享受到了你本来要用高昂的房价去承担的一个房子的一个居住的质量

我是这么理解你这么理解的话呢也对比如说我们当时租第一套房子的时候我父母曾经有说过就比如说你们就租在我们小区或者我们小区边上然后我跟我妈说我租不起她说怎么会租不起吗我们这么破的小区然后这么不好的环境对吧你就随便租一套没有多少钱的然后我就打开链接给她一通看然后她就我们这小区

这么贵吗是对但是那个时候嘛然而一直到现在的话其实你看那个价格什么就换算过来的话比如说我们现在在我父母那个小区同样去买一套房子的话真不如租一套房子来的话算你每个月还的贷款然后加上你可能要交的物业费啊等等这些东西加在一起肯定是会比租金贵很多很多的其实

其实这个我们就聊到另外一面了就是买房我们刚刚聊的都是租房的成本那么我现在想说说就是买房的成本首先买房要考虑的事就更多了租房你其实基本上也不用考虑你就看地段对吧自己住的舒服不舒服然后这个价钱合不合适就完事了买房的话就是用刚才股票来形容就是现在已经见底了然后呢

短时间内呢不会再往上了首先这个是我觉得是一个大判断我不知道你认不认同反正我自己觉得肯定是这样我这样说吧就是 2900 点你觉得是底吗怎么说呢就我觉得 2900 点这国家心理的底线是多少对

对吧他不能太难看是不是如果比如说跌破了 3000 跌破了 2900 他肯定会出一些政策然后让他这个稍微企稳一下这个事情国情来说的话是以国家心理的底线为准的不好判断啊就只是仅供大家参考就是 2900 点是不是底的这种问题我觉得我们俩都同意的就是至少短时间内不会再往上了对不对

对不对你只是我觉得现在暂时是一个底你觉得可能还没到底那我觉得首先能支撑所谓的刚需的那个理由会越来越少因为其实我仔细听了你刚才说的一些事情里面有多少是刚需的成分就是真正的刚需就是没有这个不买这个房子就不行的那种事因为我觉得我没有办法代表普遍性的情况但以我个人来说我是没有任何刚需需求的是的

我觉得一定会有听友去反驳的那个理由来说我也可以住在我爸妈家因为我爸妈家还挺大的就哪怕我没有第三代也可以住在里面所以不存在刚需的这个问题所以我没有办法代表这个群体但是回过来说因为之前有过一轮房地产的一个这个快马家编的一个奔跑嘛

在此之前其实大家有算过人均的这个居住面积然后一直到现在的人均居住面积上面来说其实已经是一个很大进步的一个跃进了所以虽然在很多大城市比如说是新来的一些比如说像在上海呢有新上海人等等有各种各样这个刚需的需求在里面

但是整体上来说如果我们以全国的平均数上面来说现在其实刚需的这个需求的量已经是非常低的了大部分人的这个状态其实都是在一个改善的状态上面而不是纯刚需的状态上

因为我们今天聊的是租房跟住房所以说你要改善自己的居住面积你租房也可以实现所以在我的定义里这个可能不算刚需我觉得真正的刚需是比如说比如说户口比如说医疗比如说教育就是几座大山这种就是你没有因为现在有些是有买房送户口一说有些城市就是有各种各样的这种政策在那边那么这种我觉得属于是刚需

那我想说的很重要的一个观点就是其实有地方住是真正的刚需但买房不是刚需也对吧也对也不对但也对

比如说我们刚刚说户口嘛那么现在其实大城市落户的那个门槛是在不断降低的这是一个大趋势是的有人才有经济而且我们不是一个移民国家那么我们大城市要抢人你只能从别的省市什么地方来抢那么最后就会变成大城市有愈演愈烈的一个抢人大战不断的放松落户门槛

就相当于是城市之间进行内卷了不光是我们牛马卷城市之间也进行内卷对吧是又比如结婚生子我这么说吧就是我觉得再把买房当做结婚生子的一个刚需国家就要完蛋了我觉得之前就是比如说 178 年或者更早的时候其实都有那种什么丈母娘见女婿然后第一件第一句话就是问有没有房子有没有买房子

以至于大家把就是买房子是一个刚需是一个结婚的刚需当成了一个必要条件然而现在我觉得这种声音会渐渐的变小变轻以至于没有我这么说啊变少变轻以至于没有的原因一方面是因为思想的进步了一方面是因为房价的离谱程度越来越高了所以房子变成了一个不是你比较容易能达成的一件事情

而不是说大家真的完全觉得这件事情不重要因为就是有一套房子这件事情在我们的上一辈眼里面还是比较重要的

无论是我认识的怎么样一个就是上一辈的人基本上都是这样去安利我说你一定要去买一套房子啊怎么怎么对当然还有一种就是为了娃上学对吧就是万一现在还有一些学区方面的考虑那么我觉得就没有办法你这种情况就是买房我觉得只能把这个比如说万一

我要上完学以后然后这个房子损失一部分投资的这个钱当做学费的一部分付出去了我觉得只能只能这样去思考对对如果你要走体制内的话肯定是有这个问题需要考虑的嘛只不过说现在有很多体制外的一些途径让这个体制内的这条路变得不是唯一的一条路

行那我觉得我们刚刚聊的呢其实就是把刚需就是放到一边了嘛就把刚需这些情况我们都讨论完接下来我们就讨论买房的一个投资属性 OK 如果说房子是一只股票

房价是他的股价然后租金就是他的分红也算吧也算是一种就如果我们硬去类比的话也也也合理那聊房租的时候已经说过了租售比很低也就是这个股票的他的分红率很低对吧大城市可能是 2%不到那可能也有人会说如果我有一个投资产品有我有 2%的收益也

也不错啊对吧但问题就是房价是在跌的呀我们不说一年跌 5%就那么夸张其实之前我们见到过嘛有些甚至是腰斩对吧但我们不说那么夸张我们就说一年跌 2%跟租售比对一对这一年就是零收益没错而且

而且问题就在于没有人能够预测这个房价什么时候回温有的人说五年有的人说十年那现在投资房产就相当于赌一个左侧交易就是这个股价它还在跌的时候你就开始赌说接下来要上去了我要开始准备抄底了赌一个它会回升而且用来赌的成本对大多数人来讲基本上是一辈子的收入

甚至还得加杠杆加杠杆赌博的后果是什么可能就是爆仓所以我就觉得这个风险实在是太大了反过来说我们看看别的选择对吧因为投资看标的我们不能只看一个标的我们要看很多个标的去抉择嘛假设你有一套买房子的钱这么多钱放在银行里面存定期即使是 1%的收益一年也是几万块钱拿着不香嘛我就问

而且如果掌握了一些比如说投资的技巧对吧像散人这样子你每年的收益我们不说什么 10%20%吧我们就说 5%一套房子的钱用来投资那一年挣个 10 万 20 万它不香吗我觉得很香啊我的意思就是如果说我们摒弃掉那些

而且

现在不买并不意味着以后不买对吧就十年后怎么样我们可以再看看吧我们不做左侧交易我们做右侧交易对不对就是这个房价明确看到它触底了然后已经开始反弹了甚至于比如说我最近在看一些技术流派什么双底对吧就是一个双底走势双底确认

W 型确认等等等等的看到一个明确的趋势我们就做右侧交易我觉得现在就说什么老无所依你看 70 岁以后还有没有人租房给你这种论调我觉得就是非诚挤快对但因为我你刚刚说那个房子是股票的那个逻辑里面我觉得唯一有一点我觉得不是完全一致的地方就在于

股票它跟房子不一样的一个点如果说你不去买一套房子的话你每个月也是要花钱的就是我刚刚说的那个就是你每个月付出去的房租它是一种消费但股票它不存在这个问题它不存在说你不去投资股票的话你就一定要去买彩票它没有这个逻辑在里面对于其实很多人来说买房子它是一种投资你说的是没有错的但与此同时它也不完全是一种投资

他也有一定的真实的需求是在里面的所以这也是为什么就是我刚开始说就是买房子对我来说是一件很复杂的事情因为你像我平时消费平时炒股票那么风险的赌博我炒 A 股我都没有这么纠结过对吧我都是很果断的就去做交易那为什么买房子我这么纠结原因就在这里就是他有一部分的投资属性但你这个人还是真真实实要住在里面的

这个事情其实对于大家来说是存在的这不像是比如说我要买第二套第三套我就是去赌一个预期我就是去赌一个投资的未来的那种抉择我可能会更加理性更加的残酷一点我更能看清左侧还是右侧但是当你真的有这个需求在的时候当你每个月也得往外不停的掏租金然后给另外一个有房子的人的时候你的心态肯定是会有一定的改变的嗯

我再帮你分析一下就是我觉得你的这种心态里面还包含着一种就是这个房产它的成本实在太高了因为它毕竟是一个重资产它不像股票就是比如说今天不好了我立刻就卖出

我立刻就把它抛掉一个房产它要比如说你卖出去你可能中间最快也要几个月然后慢的话可能半年一年才能卖出去对吧它是一个非常不灵活的一个资产这会让你的决定需要更加的慎重对没有错也不太可能说比如说像我租房一样这样去换房子对吧比如说我今天住了一套别墅我搬进去了之后一年我觉得别墅实在是太痛苦了

我还是去换一套大平层比较舒服然后我就把别墅卖了然后后天我又觉得住郊区不好我住市区就好这个事情太难了也不太可能一下就达成我突然想到一件事情就是反过来说其实你现在这种以房养租的这种形式可能是买房就我认为现阶段买房为数不多的一个好处了是

是这样的吗其实你现在能做这种操作就是你同时拥有有一个资产在那边的安心吧以及你有租房的自由吗就是因为你现在是有一套资产的那这个就是资产的用处所在对吧就是我们反过来说

对所以说就是我觉得拥有资产它确实还是有好处的只不过就是能不能承受得起对吧不要上太高的杠杆对我觉得这是最核心的就是不要上太多的杠杆当然我这套房子的这个来路不正啊我觉得一定会有挺有这样说来路不正啊但是比如说我在买一套房子的时候那个是替我自己在存钱因为我这个人太消费主义了

我太喜欢花钱了所以我会觉得说那我把付房租的钱用来存起来还不就好了吗对吧我会有这样的想法在里面至少就有一个储蓄罐在那边而这个储蓄罐是一个我不太容易去变现不太能去砸破的它是一个铝合金而且不存在我家里的一个储蓄罐所以它有一定这样的属性在那边

所以我这样听下来就是你是觉得在国外买房是一件非常痛苦的事情对吧就你可能觉得在国外终身租房也是一个很好的选择不一定终身租房但是这个又是我刚才的一个思考框架我延续从国内延续到国外来我这样想最重要的一方面就是国外的股市实在是太香了好吧

我简单的算了一下比如说买一套房子即使一个人穿越未来告诉我说是

十年里面这个房子会翻一翻价格涨一倍那我折算一下其实一年就是 7%的收益没错而且呢还不算各种比如说房屋的维护啊保险啊物业费啊国外的物业费是真的挺贵的因为之前听有群里面也有挺有反应嘛一年可能要几千块钱的一个物业费之类管理费之类的东西以及最重要的一个费用就是地税

对对对还有地税地税是什么东西呢我来给大家介绍一下政府每年都会收地税或者我们说房产税也行是每一年啊每一年都会收然后地税的多少呢是有两件事决定的

一个是房产的价值这个政府呢每隔几年都会进行评估然后这个房子的评估价格在政府的网站上都是可以查得到的相当于就是我们这有一个网站政府的然后你上去你出任何一个地址门牌号是多少给你显示出一个价格

以我现在租的房子为例它目前的政府评估价格是 66 万加币左右比去年的评估高了 27000 加币就是它每一年都会调整的换算过来大概是 350 万人民币这个是第一个决定的第二个决定的就是税率每个地方的设置是不一样的温哥华是 0.24%属于是比较低的那么这么一算地税大概就是 8000 人民币

我为什么要把它换算过来呢我就是想给大家一个概念就是在一个实行地税的国家持有一个 350 万人民币的房子每一年你都要交 8000 块钱的税如果是 1000 万的房子那就是 24000 块钱的税不是一笔小数目嗯

所以说我这样听完的话我还是应该在中国买房子因为我相比你就省了两万四千块钱对不对每一年每一年都省了省了两万四千块钱但是我觉得中国是迟早会加地税的或者说跟地税类似的房产税或者怎样的一个税种我觉得会出来的

因为我自己认为啊这个一家之言就是我觉得地方经济本来的支柱是土地财政而土地财政是不可持续的但是什么是可持续的呢那当然是每一年都会收的这种地税或者房产税不论你怎么叫都可以 OK 这个事情还是可以拭目以待的因为这件事情是叫了非常多年

但是每每觉得真的要推到眼前的时候都会出现一些猝不及防的一些事情把这件事情压抑啊所以我觉得还是可以再看一看半身在一起的话确实房产税这件事情是势在必行的一件事情以我们的年纪来说可见的将来一定是能看到房产税的

因为就像你说的土地财政的话地永远只有那一些值钱的地也永远只有那一些人也永远只有那一些他肯定得有一些新的方式能支持这个整个齿轮能够继续运作下去你知道还有一种什么说法吗这个事我铺垫了一整期了啊

中国之前的公摊面积比例不是说是总面积的可能 25%到 30%左右公摊面积的这部分价格相当于是一次性把一个世纪的地税都交了那你也不能你也不能这么说因为这个只是你我知道这是个地域笑话对对对你从个人的体感上来说是这样的但经济运行不是我们想象的这样的

所以我不知道我说了这么多有没有稍微扭转一下你的思路没有没有扭转我的思路我还是一样的想法就是从纯财务的角度上来说就是存货和消费肯定是不一样的

你买了一套房子即便有很多人说我是在这个还贷的这个路上我每个月的钱只是从给房东转移成了给银行所以从我体感上面上说是没有变化的但事实上来说不是这样的事实上来说就是你还是会有一定的这个资产的积累的一个过程

那么这个资产积累的过程其实相对来说还是重要的就算你说你要花 30 年或者 50 年才能把这套房子还清那这个路上面的每一步其实都是你在积累的一个过程但如果你是租房的话你一定就是把它花出去的

还是回到那个逻辑里就是从大体制上面来说大面上来说其实刚需的需求已经越来越少了那改善的需求到底是不是需要通过买一套房子来决定是不是需要加杠杆来决定把杠杆加足了来决定我觉得这个倒是不一定的

我们两个人都同意的点就是如果有房子的话然后其实不一定说一定要去改善对吧你可以以散人这种以防养租的形式继续持有自己已有的房产但是你依然在外面出租另外一个房子去感受不同的地段或者去感受不同的环境不同的房型等等都好我觉得这个方法确实是很好但是我们两个对于就是比如说没有房产的人的

做法我们俩是有分歧的我是觉得说不管怎么样就是现在出租是一个更加灵活然后你可能现金流更加顺畅的一个方式而你是觉得说继续累积一定的资产即使说就是可能上一定的杠杆

也是资产累积的一个过程对吧这是你的想法对因为在我看起来就是资产累积的一个过程还是重要的大家经常说的就是我可能在一个城市我工作 20 年或者 30 年了等我回去的时候我发现我一无所有

我的钱可能都给房租吃掉了而且如果是你是一个比如说应届生或者说你的年纪并不是特别大然后你的这个工作经历可能也不是特别丰富的情况下面其实来到一个一线城市或者哪怕在国内的一些二线城市你的房租其实占用你的工资的那个比例还是比较高的

所以这件事情还是需要理性去做思考的对账对完了之后其实国内和国外还是略会有一些不同我这个是显化的我最近在看那个小红书嘛就是看一些温哥华本地的大家判断房产形势的人嗯总

总是有畅空方和畅多方的嘛对对对有一方人说哎呀这个房价明天就要崩了大家赶紧出掉每次比如看到因为这个房价都是可查的嘛对吧可查的话就是他操作的空间就很大他比如说畅空的人总能找到一套房子说这个房子是他的价格下跌了畅多的人也总能找到一套房子说他的房价上涨了但是呢就是很多人其实算的比这样就是在这里要去以租养贷的话

是养不起的对那肯定我刚刚听完你说的那个地税然后包括物业管理费啊等等那些东西之后我粗粗算一下我觉得是养不起的是的不太可能养得起的没错没错所以在比如说像

类似于上海的这种地方你知道就是我刚刚不是说有那个蚁族养袋的那种形式吗它也会是一种很奇怪的蚁族养袋它只能养一部分的袋然后剩下的一部分你还得自己贴是啊对那你说他们的那个逻辑是什么呢他们的需求是什么呢也无非就是希望有一个财富积累的过程只是希望这个积累的过程自己不要太痛苦

不是你这个说的就有点何不食肉糜了好不好有没有可能是那些人就是不得已比如说高位站岗然后站岗现在就只能硬扛下这个是没有办法的事情对吧所以说我的点就是不要上太多的杠杆或者说我去理性的计算一下这种我们万一嘛就是当然大部分人买这个房子他的贷款每个月还多少他肯定是计算过的嘛他觉得可以承受对吧

但是我就说要去计算一些万一一万的可能比如说这个房子的以后要进入一个以租养贷的这么一个情况了他能不能还上对吧你每个月要额外再承受多少这个是不是你自己能够承受的一件事情并且你可能双眼一闭 10 年以内不去看那个房价的那个跌幅对吧我就不看了不看就完事我们就这个长期投资稳健投资

要进行这样的计算我觉得这个是我想跟大家传达的不论是散人还是我其实我们在算的过程当中我们是各种计算这种东西的就是你要算比如说当地的利率是怎么样的别的投资的标的是什么样子的你实际付出的这个价格因为房价里面其实包含了各种各样的价格

不只是那个就是房子你一开始付的那一次对吧还包括我这的地税你那的比如说物业管理费等等的包括停车费也很重要停车费对那个停车现在其实好像停车的那个单位的价格其实好像比房价更贵

对吧据我所知是这样那个车位费绝对要比房价贵多了是的既然卖车位的是这个最赚钱对比如说开发商他说我要用房子来还合同款还工程款这个排序里面车位是优质资产是排在最前面的你甚至要疏通关系你才拿得到车位然后才是拿到房子有一件事情我觉得我是很赞同你的就是不要上太厚的杠杆

无论你说是需要改善还是你现在是一个刚需还是一个什么样的情况即便你把买房作为你人生当中非常重要的一件事情也不能是一件可能剥夺掉你 80%的生活然后让你这个非常痛苦的一件事情我太太一直有一个观点就是房子是我们的众多消费当中的

一种就它不是一个需要让我们的生活品质变差然后让我们的比如说生活变得更艰难比如说让我工作的更累只能每天逼自己的那个要素它不能成为这样的一个要素

它只是我们生活当中的一环然后这一环是就像我们平时去买包我买车然后甚至于有可能买表等等那种心态是一样的它只是你生活当中的一个东西你不能把它看得太重你这么一说我想起来了当时我十几岁的时候吧我父亲他要买人生当中的第一套房子从一个

特别破的一个区域搬到就还不错的一个区域然后可能要上杠杆可能要花当时来看特别多的钱然后他跟我说一句话我记到现在他说你放心我们的生活品质不会有变化嗯

这句话我一直记到现在然后后面他也履行了他的承诺就是我觉得搬进去以后就是住的地方也更好了但是我们的别的生活的消费没有什么太大的变化该吃什么还是吃什么该买什么还是买什么然后让我有了一个愉快的青年时期你这么一说的话我就想到了你知道我们家就是我父亲买第一套房子是我让他买的

我坐车然后出去玩的时候去市中心玩的时候我们经过了一个路口那个路口拉着一条横幅说什么什么小区每平米多少多少钱你几岁啊应该是九岁还不知道十岁的时候吧我一看那个价钱就跟我爸说我说我想买套房子然后我爸说啊什么我说房子这么便宜为什么不买

然后我说我想要一个更大的这个地方然后我想怎么怎么样怎么怎么样我想要有一个地方可以我因为我一直想养一只狗嘛我就说我想有个地方可以养狗我要跟我狗睡在一起有一个巨大的屋啊什么然后就反正跟他吵了很久很久然后后来我父母就觉得啊可能我我想透露出来的是我的年纪越来越大了我要跟他们有宽敞的一个相处的空间就是我们可以相对独立

于是乎后来就买房子了也是上了一定的杠杆就虽然是那个时候就房价也没有那么贵嘛我买房子的那一天我父母去交那个房款的时候因为我父母是很传统的人

一直到 2020 年前后吧他们才开始用支付宝什么的就是那个时候他们还是扛着现金去买房子好家伙对对对然后他们背着一个包然后里面全是钱我那个时候知道自己闯祸我那时候才第一次知道每平米是什么意思

我完全没有感觉我一看几千块钱那我过生日买玩具不也有几百块钱吗那跟几千块钱之间差的不远为什么不能买一套房子我才知道哦闯祸了真的闯祸了所以这就是这个血脉因素从小开始我就有买房子这个想法我只有一个感觉就是投资是讲天赋的这个天赋可能九岁就开始显现了

对对因为那个房子也是涨幅非常可怕的就是也涨得很厉害因为买的时候你九岁买的房子不管买在什么地方涨幅都是非常可怕的对主要是因为那个区域莫名其妙通了地铁我们从来没有想过他会通地铁他突然通了一条地铁然后一下那个房价就涨得很离谱了行

那我希望这一期的话就是我觉得大家也不要就光听我们说嘛因为我们是根据我们很多自身的一个情况来来来判定的对吧然后很多事情我们俩可能就是默认互相是知道也没有说到但是我就觉得大家一定要就是参照那种理性的去计算的这么一个思路去想

去考虑自己要不要是买房还是租房等等的那我相信可能听到这期的时候呢已经是十年的春节了吧应该是快要春节了可能快要除夕了都也是给大家就是拜个早年吧然后祝大家新春愉快活家欢乐祝大家新春愉快心想事成那我们就先聊到这我们下期再见拜拜拜拜