Flipping Success: How 21-Year-Old Donovan Camarotti Built a Real Estate Empire
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你有没有发现自己长期找不到工作？大多数高层的企业家都是如此。我认为那真的是我唯一的工作。真的吗？你唯一的工作？大概一个月，你知道吗？然后我就像，我就像同时开始做汽车美容。然后我想，伙计，你知道，我一天就赚了我全部的工资。

现在，《逃离漂流》，这个节目旨在让你从现在的位置到达你想去的地方。我是John Gafford，我有一种诀窍，能让杰出的成功人士分享他们的秘密，帮助你走上伟大之路。所以停止漂流，《逃离漂流》，现在是时候开始了。又回来了，又回来了，开始新的一集。

播客的一集，就像我在开场白中说的，伙计，这能让你从现在的位置到达你想去的地方。今天，这是一件有趣的事情，伙计。我要告诉你，我总是告诉人们，当他们来到这个节目，问我这是什么节目时，我说这有点像一封写给我那25岁时随波逐流的傻瓜自我的情书。所以，我不知道这是苦乐参半。

还是只是独特，或者只是例外，当我能请到一个在非常年轻的时候就在做一些非常高水平的事情的人。因为当我还是这家伙的年龄时，我试着回想我当时在做什么，而那不是这家伙正在做的。所以这是一个来自我的家乡佛罗里达州的家伙。上帝保佑佛罗里达人。来自我的家乡佛罗里达州。这是一个21岁的家伙，一年在宝藏海岸翻修80辆汽车

100栋房子。伙计们，这很多。我的意思是，要翻修的房子太多了。他在这么年轻的时候就做了这么多事情。我们很高兴能谈到这一点。所以，如果你是我的年轻听众之一，正在听这个，伙计，这是一个你可能想要注意的，因为这家伙正在做，他没有等待。欢迎来到节目。女士们先生们，这位是Donovan Canamorati。你好吗，伙计？很好，伙计。你好吗？很高兴你能来，伙计。很高兴你能来到演播室。所以

我，你知道，这就像，通常我们以这样的方式开始，告诉我Donovan的起源故事。告诉我让你成为你的背景故事，你可以做，你仍然，我知道。没有冒犯的意思。你还是个孩子。是的。对。所以，呃，你知道，告诉我背景故事，伙计，但是你在哪里长大的？像，显然，你在哪里长大的？从那开始。所以我，嗯，在迈阿密出生和长大了一段时间。好的。嗯，所以我的父母住在哪里，嗯，你知道，我花了很多时间和我的奶奶在一起，而我的父母在工作。然后我爸爸退休了，我们搬到了北边大约两个小时的地方

我妈妈继续她的职业生涯了几年，然后她也退休了。在那段时间里，我……

你知道，我在北方上了初中、高中，甚至上了很多小学。在高中，你知道，那是在我高三的时候。我想，好吧，我真的应该弄清楚高中毕业后该做什么。对。高中毕业后，我的父母……你的成绩好吗？你是个好学生吗？是的，我成绩很好。我总是得到大部分A，你知道，一两个B。所以我的意思是，还不错。我不是那种，你知道，总是全A的学生，但是，你知道，我在学校里还不错。但是，你知道，我的父母，他们……

他们鼓励我去上大学。对。所以我去了。我读了一年。你去哪里了？我去了FAU。好的。是的，你去那里了。是的。所以我试了一年，还有第二年的一个星期。然后我放弃了。我们可以谈谈这个。是什么催化剂让你放弃的？是什么让你觉得这不适合我？所以它离我住的地方大约1小时20分钟，你知道，当时回到家。然后，你知道，我会住在校园里。

那时我已经非常认真地开始做房地产了。我必须去看房产。我开车，你知道，1小时20分钟到那里，1小时20分钟回来。这真的没有意义。所以你，你基本上在做你认为你会做的事情，去上学。然后你想，我为什么要上学？没错。就像上课很慢，你知道，然后他们没有教你，你知道，房地产投资。他们只是像

你知道，房地产法或房地产，你知道，税收，不管是什么。我有一个类似的故事。我当时在上饮料课，因为我当时在学习医院管理。我在20岁时开了我的第一家酒吧。好的。在塔拉哈西。你甚至不能喝酒，你就开了一家酒吧。不。是的。我当时真的在一次写150桶啤酒的支票。不错。而我还没有喝够，这很有趣。我不知道Van Heiser Bush会不会因此惹上麻烦，但这是真实的故事。

我记得他们在谈论佛罗里达州的酒税，以及你如何支付饮料税。他们说，好的，所以每四分之一桶是15.5加仑。这就是你计算的方式，等等。我想，

你可以把每桶啤酒中的一加仑的溢出和泡沫冲销掉。他们说，不，你不能。我说，我他妈的刚刚做了，对吧？我真的刚刚做了这个。就在那时，我决定这个机构对我来说已经没有什么进一步的帮助了。类似的故事，所以我明白了。你是什么时候开始做房地产的？所以我开始真正尝试尽可能多地学习房地产，就像我高三的时候。是什么促使你这样做的？嗯。

- 你知道，我父母有一个朋友，他翻修房子，我想，哦，这很酷。就像他刚买了这栋丑陋的房子，你知道，把它修好，然后卖掉。他赚了大约6万。我想，好吧，你知道，大学毕业的孩子赚6万。我得早点做这个。而且我得到很多，对吧？所以我想，是的，这看起来很酷。最初我甚至不想翻修。我想持有，你知道，拥有出租房。因为你知道，每个人都说被动收入，这很好。

当你已经有钱了，而且你有很好的主动收入，当然，我当时想我把所有的钱都投入到我的第一笔交易中，然后我打算持有它，我想等等，我没有钱了，好吧，让我们回到你从哪里赚到你的第一笔交易的钱，所以我有一个小的汽车美容生意在高中，你知道，一两年，哦，让我们谈谈这个，是的，我的意思是，这只是，你知道，我喜欢清洁我的车，对，这是你的第一个生意，这是你真正的第一个生意，还是，是的，好的，是的，我有一个小的，嗯

在当地餐馆工作了大约一个月。我想也许在那一个月里，他们赚了大约600美元。就像完全浪费时间。你有没有发现自己长期找不到工作？大多数高层，那真的是我唯一的工作。真的吗？你唯一的工作？大概一个月，你知道吗？嗯，

然后我就像，我就像同时开始做汽车美容。然后我想，伙计，你知道，我一天就赚了我全部的工资，你知道，我在餐馆做汽车美容。所以我想，好吧，酷。我要，我要做汽车美容。对。我要去做那个。而且它的进入门槛很低。你知道，我们可能只花了大约2500美元买了所有东西。然后，你知道，很快就赚回来了。你父母对你做这些生意有什么看法？你父母是做什么的？他们做什么？所以他们都是退休的教师和教练。好的。是的。

- 是的。 - 好吧。 - 所以，我的意思是，他们总是支持我。就像我爸爸，他总是说，“嘿，你知道，无论你做什么，伙计，我都会支持你。”你知道我的意思吗？然后他鼓励我。他从来都不是那种，你知道，贬低我或类似的人，我认为这起了很大的作用。你知道，我妈妈也是一样。你知道，我妈妈，当我开始做房地产时，她更担心一些。她说，“哦，这是很多钱。你知道，你在冒险，诸如此类。”这是真的。

但是，你知道，我想她看到了一些成功，然后像她展示，“嘿，这些是一些进来的电汇。”她说，“哦，好吧。也许它真的有效。”所以，所以你把你从汽车美容工作中攒下的2500美元存起来，然后你买了你的第一套房子。所以，好吧，我投资了大约2500美元来开始它，只是，你知道，把我零零碎碎攒下的一点钱。嗯，

在一段时间内赚了一些钱。我，你知道，当加密货币是一个大事件时，你知道，像2020年，嗯，你知道，我投入了一些钱。它上涨了，你知道，一点，但后来它下跌了，然后它又上涨了一点，我像套现了，嗯，把那笔钱，嗯，作为第一套房子的首付。嗯，大约是，我想是3万或4万。嗯，

好吧，停一下。所以你开始达到这一点。所以你攒了钱。你做了一点加密货币的投资，我们都知道这就像，这就像裂缝眼赌场。我们明白了。是的，这是运气。是的，你碰到了一个垃圾币。我明白了。没关系。做吧，好吧。哦，甚至都不是那样。是正常的东西？好的，酷。是的，就像正常的。就像，你知道，比特币，以太坊。它不像- 好的，酷。好吧，好吧。所以你没有在赌博。不，不，不，不。好的，你是在乘风破浪。那更好。那更好。所以-

你做了关于如何做这件事的研究。你几乎从哪里学到了一切，比如YouTube，你买了别人的课程吗？你做了什么？YouTube，YouTube大学，伙计。是的。是的。我的意思是，YouTube很棒，因为它，嗯，它是免费的。对。嗯，然后你可以像，你可以学到很多关于如何开始的知识。对。就像，你知道，如果你真的想发展和扩大规模，那么是的，你可能应该做一些类型的指导或辅导，嗯，这就是我现在正在做的。但是，嗯，

YouTube一开始很棒。我学会了如何比较房产。我学会了对卖家说什么，如何估算装修成本，所有这些都在YouTube上。然后，所以我在开始实地考察房产和出价之前，大概学习了九个月左右。所以我尽可能多地吸收这些信息。然后在高中毕业后的夏天，我开始实地考察房产

然后，你知道，零星地出价。然后，当我搬进大学宿舍时，我的房地产经纪人给我打了个电话，他说，“嘿，伙计，我有一处房产你可能会很喜欢。这是一个海滩边的小公寓。然后，你知道，他们，他们要私下出售它。”我说，“哦，酷。就像，太棒了。” - 好的。 - 所以我搬进去了，然后像立即回去看北边的公寓，回到家。

所以我写了一份报价，然后我没有收到他们的回复，你知道，大概一两个星期。然后就像我大学的第一周。我想是星期四或星期五。我像坐在自助餐厅前面等着它开门。然后我的经纪人给我打了个电话。他说，嘿，你得到了房子，或者你得到了公寓，对吧？所以，好吧，等等。所以为了进去，没有营销。没有强盗标志。没有直邮。这只是直接的MLS。是的。

它是，它是MLS，但这个特别像是一个突然出现的市场。对。但我想说的是，你去了，你去找了一个经纪人。是的，我去了。然后说，好的，所以如果你认为你必须从一些巨大的营销预算开始做这件事，你不需要，你只需要找到一个好的经纪人，希望他能为你找到一笔交易。是的，绝对的。有很多免费的方法可以获得交易，你知道，经纪人，批发商，不管是什么。我的意思是，是的，显然，你知道，

将来，你会想要像做你自己的营销，控制你自己的交易。当然。但我的意思是，我们仍然从其他人那里购买，你知道，这，这很容易。它不花钱。不，当然。只需要一点时间。如果它合算就合算，所以很好。好吧。所以继续。所以他打电话给我说，嘿，他们接受了你的报价。我像跳了起来。我太兴奋了，你知道，然后最终完成了交易。

我父母有一个勤杂工，他像每隔一段时间就为他们做一些家务。然后我想，嘿，你知道，你想像装修这套公寓吗？我想，你做这个吗？他说，是的，我可以做。所以他做了浴室、厨房、油漆。然后我不得不像找另一个人来铺地板，这很好。然后，你知道，这有点像让我开始了解

如何找到工人。对。是的。因为这是一个很大的问题。人们似乎对此有困难。嗯，你知道，我个人，我总是告诉人们，我说，伙计，如果你想开始翻修，你需要先弄清楚他们的工人是谁。谁来，谁来实际做这件事？因为这是，这是，对我来说，对吧。这是我发现很多人在翻修房子或开始翻修房子时犯的错误

他们没有把钱的利息的持有成本计入整个交易中。每天你都在想，天哪，谁来做这个干墙？天哪，我找不到一个愿意出来的水管工。谁来做这个？你每天都在为这些事情烦恼，这些决定会让你花钱。是的，绝对的。每一天。所以我认为先安排好你的工人是一个很好的建议。是的，至少要有一些想法，对吧？就像不要去买房子，然后没有人来装修它。

哦，100%。至少像，你知道，和一些人谈谈，面试一些人，比如，嘿，你知道，如果我买了这些房子，你愿意来装修它们吗？然后，你知道，如果答案是肯定的。就像，好的，酷。现在我有了这个。所以第一套公寓，是完全翻修还是轻度翻修？你做了轻度翻修还是化妆品翻修，还是什么？是的，我投入了大约2.6万美元。就像，你知道，两个浴室，你知道，地板油漆，厨房。我的意思是，你知道，很简单的东西。它需要许可证吗？不？

好的，酷。所以这是轻度的工作，简单的工作，这很好。我的意思是，我认为如果你得到- 对于第一个来说是完美的。如果你要翻修，再说一次，你知道，不要，你知道，人们看HGTV，然后他们看到像墙壁被移动，他们看到结构性的变化，然后像，哦，我们就拆掉这个浴室。就像，伙计，不。

不，你的第一次翻修应该是，它应该是化妆品翻修，不应该需要许可证。是的，绝对的。继续。是的。然后把那套房子装修好了，你知道，挂牌出售。这有点太高了，你知道，吸取了教训。你知道，最终降低了价格，得到了一个不错的报价，然后卖掉了。我当时在说，因为这是另一个金块。你，你在S固体中跳过了它。是的。你知道，是的。

人们不明白，当你去给房产定价时，谈谈定价正确的重要性。如果你定价过高会发生什么，如果你定价略低会发生什么？ - 你知道，如果你，特别是像，你知道，几年前，如果你定价略低，你最终可能会被抬高价格，很多时候都会超过要价。 - 谢谢，是的，这就是我们想要的答案。继续。

你知道，定价正确就像，例如，像我现在总是如何定价东西，就像，嘿，如果它值45万，我会尝试像，你知道，定价43.9万或类似的价格，只是为了，你知道，尝试获得一些好的兴趣。因为，你知道，我们是在做生意，或者至少我是，你知道，卖房子和搬家，而不是持有它们，因为我们没有租户住在里面。然后，你知道，这非常昂贵。就像现在我每个月要花16万美元来支付我账面上所有房产的持有成本。所以这真的加起来了。

但当时，你知道，它装修后值大约30万。我有一个经纪人，不同的经纪人，这是一个错误，因为我打算出租它。然后我让那个经纪人把它列为出租房。然后我想，嘿，出于好奇，如果我要卖掉它，这处房产值多少钱？她说，哦，你知道，也许32.5万。我想，哦，哇，对我来说翻修它更有意义。嗯哼。

嗯，所以最终不值32.5万，只值30万，就好了，嗯，所以你在第一笔交易中赚了多少钱，比如2.7万，好的，是的，这对于第一笔交易来说很棒，所以，但它的财务状况，所以你投入了什么，你和谁融资，我只是得到了像硬通货，然后，好的，来自当地的硬通货，嗯，是的，好的，酷，所以，我就像一个当地的ria，所以你找到了一个当地的ria，好的，他们给了你硬通货，硬通货的利率是多少，你还记得吗，就像

12和三个点。12和三个？这很贵。我为此付出了代价。好吧。所以那些正在听这个的人不知道这意味着什么。这意味着3%，三个点意味着你必须支付贷款总额的3%作为购置成本。然后是12%的利息，这很多。是的。

它的LTV是多少？我想他们给了我82.5%的贷款价值比。然后他们给了我100%的装修款，分期支付。好的。所以这意味着，好的，这意味着他必须拿出18.5%的首付，然后他们根据ARV价值，也就是房产的完工价值，为整个装修成本提供资金。

所以他们拿着房产的完工价值，他们给了我82.5%，其中包括装修成本。他们把这笔钱托管起来。然后只要你一直在进行，你提交工作，你像拍下工作的照片，然后你提交像范围报告，你说，这就是我们的进度。然后他们基本上在你进行的过程中把钱发放给你。他们不会直接把钱交给你。不，不，他们不会那样做。你必须证明工作正在进行，然后他们才会把钱发放给你。但是人们，

你要为这笔钱支付利息，即使你没有一直持有它。是的。所以，是的。这取决于贷款人。就像，你知道，那个贷款人，我想他们确实向我收取了所有费用的利息。哦，我敢肯定他们收了。是的。我在第一笔交易中肯定为此付出了代价，但这没关系。你知道，我总是告诉人们，我想，嘿，伙计，就像，你知道，只是，

只是入门，对吧。在你的计算器中考虑到它，然后就这样做，就像，是的，你要付出代价，但是现在，你知道，现在我支付像，你知道，0.75个点，你知道？然后像，你知道，有时不到10%。所以，你知道，它，你越有经验，嗯，它就会下降。嗯，好消息是，有很多好的大型机构贷款人做这个。这就是他们做的。而且你越有经验，你知道，有很多，你就能和他们建立更好的记录。

呃，你的情况就越好。即使通过你所在的一些网络和你所在的一些团体，你也能获得更好的价格，仅仅因为你是这些不同团体中的一员。是的。我得到了我的集体智慧。是的。好的。没错，你知道，100%的融资，你知道，某些贷款人，然后，你知道，像一个点低，仅仅因为你在Joe Polish的团体里。是的。不，百分之百。嗯，是的。所以有很多方法可以解决这个问题，这就是我们所说的。融资没问题。回去。所以第一笔交易进行得很顺利。赚了2.7万。第一笔交易进行得很顺利。嗯，第二笔交易进行得更好。嗯，

再次，非常火爆的市场。不得不与一堆报价竞争才能签订合同。以，让我想想，我相信20万美元的价格签订了合同，并在房产上投入了大约4.9万美元。

然后卖掉了它，以33.9万美元的价格挂牌出售。最终以高于要价1.6万美元的价格售出。这是一个很棒的火爆市场，对吧？现在不会一直发生。无论如何，所以那一次进行得很顺利。我们想，哇，这很容易。第三笔交易进行得很糟糕，对吧？所以第三笔交易最终拥有那栋房子大约一年。

在那一年里，在那栋房子上损失了大约5万美元。它们并不都是赢家。不，它们不是。任何告诉你他们在翻修的每栋房子上都赚钱的人都在对你撒谎。是的。然后，所以好消息是，就像，你知道，在那段时间里，它不是唯一的房子，对吧？就像我去买了其他的房子，你知道，去翻修，然后，你知道，那些房子赚了钱，然后那些，你知道，基本上是我们生存下去的基础。对。是的。

因为如果那是我们唯一的房子，就像我们会失去一切，你知道，而不用，你知道，去想办法找到其他融资来源。是的。所以最终在一栋房子上损失了大约5万美元，比我作为第三次翻修应该承担的装修规模要大得多。对。但现在这栋房子，它本来会很好的。本来会赚钱的。但我犯的错误是认为我的勤杂工很贵。

有资格做一套四卧四卫，3000平方英尺的房子。那栋房子状况很糟糕，你知道，那是一栋80多万美元的房子，不是适合这份工作的人，对吧？嗯，所以这教会了我一个非常宝贵的教训，你知道，确保，呃，

你雇佣了合适的人，对吧？然后你知道，你没有一个人做所有的事情，对吧？就像你让水管工做水管，你让干墙工做干墙，你让电工做电。你没有一个人做所有这些事情，因为他不会擅长任何一项工作。就像，是的。而且你的房子很可能会出问题。是的。是的。对。所以，我们损失这么多钱的原因，我的意思是，持有时间是一回事，但我们最终把这栋房子装修了三次，因为第一次，

这个家伙低估了工作量，然后，你知道，快结束的时候，他像没钱了。对。然后他就像消失了。我想，好吧，真糟糕。

嗯，无论如何，与承包商一起滚动、滚动、滚动号码、滚动号码、滚动号码一。永远不要让他们领先于你。是的，绝对的。就像我们之前谈到的提款一样。你必须，你必须尽可能缓慢地支付这笔钱，而且他们永远不能因为这个原因而领先于你。这是一个教训。就是这样。代价高昂的教训。这是苦头吃出来的。我也学到了同样的教训。所以我觉得，是的。然后，另一个家伙进来了，嗯，他完成了房子。他做得很好。

唯一的问题是，当你捡起别人的工作时，你知道，质量不太好，尤其是在，你知道，费用方面。你试图获得最高价格。是的。对。

所以把房子上市，然后它最终没有卖出去，因为所有这些奇怪的小缺陷。对。你知道，一些基本上是装饰性的东西，它只是导致人们不买房子。所以我最终不得不把它从市场上撤下来，重新做所有那些我们必须做的事情，重新做所有石膏板的纹理。我们做了大部分的装饰，你知道，地板被刮伤了，因为承包商不好。所以就像如何重做所有这些东西。

无论如何，第二次把它重新上市，或者对不起，第二次，它卖掉了，对吧？好的，这是第一栋灾难房吗？是的。好的，所以在这段时间里，你有没有过这样的时刻，

我他妈的受够了。我想做任何其他事情，而不是这个，我只是受够了。这根本不是我想象的那样。那栋房子。是的，绝对的。但是，如果，如果你问像，你知道，整体翻新，不，我仍然，我仍然喜欢它，因为我有其他项目进展顺利。对。是的。嗯，你知道，这栋房子，我讨厌看到它。

你知道，我只是，每次我开车去那里一年，我都想，哦，伙计，我们又来了。我回到这栋房子，它还没完工，你知道吗？嗯，无论如何，嗯，

那房子糟透了。我不建议别人这样做，但我非常高兴我做了，因为我从中吸取了所有这些宝贵的教训。——你说你在翻新，那是一栋80万美元的房子。——是的。——你是否尝试保持一个价位来保持事情的进展，或者你会翻新任何东西？——我会翻新大部分东西。我的意思是，我不会去做那种疯狂的数百万美元的东西。——是的，那不好。——是的。

我的意思是，我知道有些人通过这样做赚了很多钱，但这不适合我。你必须小心谨慎的原因是，当我和人们谈论翻新时，我喜欢谈论价位，因为每个人都认为，哦，我要买这栋数百万美元的房子。然后，你知道，如果我投入20万美元，我将赚取40万美元。这就像，为什么我要在五个工地跑来跑去，而我可以把所有东西都放在这里做这件事呢？根据经验，当利率在我们身上发生变化时，当它们在2020年、2022年末和2023年初再次转向时，利率飙升。

我坐在塞多纳的一栋400万美元的房子里，这里有一栋300万美元的房子，两三栋250万美元的房子。我的意思是，我们手里拿着很多牌。我的意思是，我们的手……那是很大的风险。风险巨大。是的。是的，这需要相当大的……你知道，有些东西，比如塞多纳的房子……

所以多纳豪斯很好，我们赚了我想说的是，这几乎赚了一百五十万，好的，所以不要放弃，但我们在其他所有事情上都受到了打击，以至于我们真的在其中很多事情上收支平衡，对吧，通过这个转变，是的，你必须有点控制自己

呃，在这些价位内，确保它总是一些会卖掉的东西，我喜欢这一点。绝对的。所以继续。是的。嗯，而且你也知道，但就这一点而言，就像最近一样，这只是我们的市场，就像一切一样，你知道，50万美元以下的东西卖得很快。对。嗯，任何像一百万以上的东西，嗯，一百万到两百万也卖得很快。嗯，就是这样，

中间地带，就像，你知道，像六、七、80万美元的价位。这对我们来说根本不动。我们要做一些疯狂的事情。所以我们在这里做像乔·罗根播客那样的事情，人们站起来去洗手间。我只是，我只是要快速检查一下摄像头。今天是星期六，这意味着我的助手不在，但我只是想，我看着这个摄像头，我担心它模糊了。所以我要检查一下。好的。等一下。是的。对。我不想把整件事都做完。

我听到克里斯了。好。好的。酷。就是这样。是的。对不起。你让我担心了。不，你很清晰。我只是，我只是，无论出于什么原因，我抬头一看，我想，伙计，他看起来模糊了吗？我想，不，只是我。就是这样。我今天只是有点模糊。我想就是这样。嗯，你做了模型，你做了疯狂的房子。你有三栋房子。有多少，是什么时候你开始扩张的？

第一年做了九栋房子。好的。所以你一次做一两栋Z。是的。是的，完全正确。当你这样做的时候，你的团队是什么样的？所以对于那些第一批，所以第一个是我自己做的。好的。就像你做了这项工作？不，不，不，不，不。好的。就像没有合作伙伴，我的意思是。但只有你和勤杂工？勤杂工、房地产经纪人，基本上就是这样。明白了。好的。这就是团队。这是第一。好的。明白了。

第二，找了一个合作伙伴，因为我需要展示储备，对吧？因为像高利贷贷款人，他们想看看，嘿，你可以支付六个月、九个月的利息，无论是什么。所以我必须这样做，找了一个合作伙伴。我的意思是，我们可能一起做了第二到第十四个。好的。

之后，我们基本上就分道扬镳了。没有什么不好的事情发生。我们只是对它有不同的看法。好的。所以，我们可以谈谈这个吗？是的。好的。那么你在哪里找到你的合作伙伴的？当地RIA，当地聚会小组。好的。所以你只是找到了这个人，一个当地的聚会小组，他们说，是的，酷。好的。我喜欢你在做的事情。我喜欢你在做的事情。让我们，让我们一起做。是的。一开始有没有关于事情如何进行的正式协议？

好的。有。好的。协议的任何部分是否涉及解散，如果事情进展不顺利会发生什么？我不相信有，它只是一个非常基本的，就像我们一起有一个有限责任公司，你知道，只是一个非常基本的运营协议。

而且，你知道，这是一件非常相互的事情。而且它确实进展顺利。你知道，我们今天仍然，你知道，非常友好。我们偶尔会见面。但是，你知道，显然它可能会。你很幸运。你很幸运。它可能会大相径庭。我想说的重点是很多人——

很多人早早地跳入合伙关系，尤其是在房地产方面，就像你有一个需求。你需要他的资金来支持你的储备。他们可以让你更有银行贷款资格。你需要那个。我理解这一点。可能从他的角度来看，你带来了项目管理的专业知识。准确吗？是的，项目管理，你知道，行业。行业，是的。而且，你知道，我要去看房产，提出报价。是的。

所以你是汗水，他当时是后端牛。——但他也会工作。这不像他完全沉默。——我不是说他是一个沉默的合伙人，但我的意思是，当时你们两个在等式中都有一个原因。很多人，尤其是在房地产、翻新方面，只是想和其他人一起做，因为他们只是不想自己做。他们想——他们害怕，或者是的。——是的，他们害怕。他们只是想有人和他们一起做，我们可以和他们一起做。这绝对不是与任何人建立业务关系的糟糕理由，因为你不想自己做。——绝对的。

所以要确保你们双方都需要在双方都平等地做些什么。现在，他之所以非常幸运，你非常幸运的是，这是一个良好的友好分手。每个人都很高兴。很多业务关系并没有以这种方式结束。它们以非常，呃，

糟糕的方式结束。避免这种情况的最佳方法是，如果你要与某人签订合同关系，其中涉及将会发生什么以及我的业务的终点是什么，你的业务的终点是什么，确保你包含某种婚前协议。当你分手时会发生什么？这样，如果事情没有按照任何一方想要的方式进行，你只需触发解散条款，该条款规定，我走这条路，你走那条路，你得到这个，我得到这个，这就是一切如何分解，每个人都很好。

而我给过那些建议的人，那些已经开始做生意的人，我已经看到那些生意因为某种原因而停止了，他们总是仍然和他们一起做生意的人友好相处，因为这只是一个解散。你已经设定了这些期望。是的，你知道。如果这不起作用，这就是将会发生的事情，然后就没有……

没有钱的争夺。没有资产的争夺。没有关系的争夺。没有声誉损害。没有这些东西。它只是……嘿，伙计，我们只是……我们到达了一个结束的点，然后我们继续前进。很高兴这对你有用。所以很好。所以你和这个人一起的团队，当你和这个人一起的时候，除了那个之外，团队是什么样的？基本上……

——是他，是我，是我们的房地产经纪人，只是我们的分包商。就是这样。我们没有任何员工。哦，我们有一个簿记员，就像一个供应商。——好的。

顺便说一句，这很棒。每个人都应该雇佣一个簿记员。所以你的分包商，你没有做任何总承包商的工作？不。好的。所以你没有，在这一点上，你仍然在做大致的装饰性工作，因为你没有申请许可证。是的，不，我们真的没有。我们真正申请许可证的唯一事情是，你知道，屋顶或空调或，你知道，只是像主要的事情。但在佛罗里达州，如果我没记错的话，分包商，屋顶工可以自己申请许可证。他们可以自己申请许可证，水管工可以自己申请许可证，所有这些。你不需要总承包商来监督这些事情。好的，酷。

所以你使用的行业是持证行业，或者在需要的地方申请许可证，这很好。好的，很好。

好。继续。是的。然后，你知道，我们显然喜欢，你知道，我们我们淘汰了很多行业，就像，你知道，你知道，我们没有这个流程。他们没有能力做到我们想要的事情。所以，你知道，我们循环了很多。但是，你知道，过了一段时间后，我们发现，嘿，这些都是好人。你知道，让我们确保，你知道，我们可以留住他们。现在很多人，你知道，为我们工作，你知道，或者为我工作。他会做一些翻新工作。

所以问题是，好的，让我问你这个问题。那么你如何让行业满意呢？第一，世界上最难的事情之一，尤其是在规模上，翻新房屋，或者有史以来最糟糕的事情是，当有人应该在那里而他们不在那里时，开车到一栋房子。对。这是……你只是……

就像愤怒按钮直接穿过你的头顶，而这种情况发生的次数太多了。所以你有什么方法来激励你的承包商吗？你是否因为提前完成工作而给他们发放奖金？你有没有做过类似的事情？是的。所以，我的意思是，让行业满意的一件大事是，你只是按时付钱给他们，对吧？就像，嘿，有很多工作，像那天一样付钱给他们。对。或者，你知道，最多第二天，就像，你知道，我和很多家伙谈过，他们为其他翻新者工作。我喜欢在月底或他们出售房产时付钱给他们，这更糟糕。是的。这太疯狂了。然后，然后这会把他们搞砸。

但要回答你的问题是，我们会做的是，嘿，如果你在这个日期之前完成，你会得到X奖金，对吧？现在我有项目经理了，我现在和他们一起做这个。对于分包商来说，他们通常进进出出地做自己的工作。所以它并不是完全必要的。它更像是一个整体的项目。但我们现在确实使用了一个总承包商，他

他就像，嘿，我们需要这样的付款计划。就像我可以很快完成你的工作，但我需要每周支付X金额，这样我就可以在房子里雇佣更多的人，你知道，这有点令人紧张。除非我完全信任他们，否则我不会这样做。但我们也有，你知道，这是，

如果这项工作做好了？就像，嘿，你可以在星期五拿到钱，但必须完成一定数量的工作。我最喜欢建筑的地方是它就像一个三条腿的凳子。其中一个是好的。一个是快的，一个是正确的。对。你会得到这三条腿中的两条，但你永远不会得到全部三条。如果你想让它完成，它就不会做得对。你想让它便宜。这将需要很长时间。对。你知道，只是是的。好，快，便宜。你永远不会得到那个。你只是，这三者不会同时存在。你会得到其中两个，仅此而已。所以是的，

你完成了。所以现在你，你是什么时候决定你需要一个项目经理的？因为我爱这个。所以，好吧，这老实说可能是最大的，在我的业务中，像雇佣一个项目经理让我做，你知道，我们正在做，我一次做一两个，或者一个月做一两个，几乎在一个月内我就做了四五个。

——只是因为有人在工地上，管理工地，确保他们在那里。——绝对的。现在，在最初的几个项目中，培训他们需要很多工作，就像在最初的几个项目中一样。在那之后，伙计，就像，他们正在航行。——好吧，你基本上是从头开始教别人成为超级英雄，这就是你在做的。——是的，基本上就是这样。——这就是你正在做的。——是的。

为你在这个角色中工作的人是他们处理你所有的建筑工作。他们确保工作按时完成，你因为工作按时完成而给他们发放奖金。没错。原因是，就像，你知道，在我们的市场中，如果我们可以在每个项目中使用总承包商，我完全更愿意这样做。这容易得多。风险更小，你知道，就像，而且他们基本上只是得到了他们的报价，你知道，如果他们超支，他们会合理地超支，嗯，

但在我们这里，总承包商非常昂贵。所以就像，伙计，就像我们正在做的事情，你能得到成本加10%吗？不会发生。不，不。对于我们的一位员工来说，就像，你知道，他基本上会说，嘿，你知道，这是我能做的最好的。这是我的成本，这就是我想赚的钱。他会这样做。但他们中的大多数人只是说，不，滚开。我们不做这个。我在拉斯维加斯的行业朋友是承包商，他们会说这样的话，

就像，伙计，我去这位女士家，她想让我重新装修她的浴室，我不想接这个工作。我给了她这个星球上最愚蠢的数字。她说，是的，我会做的。现在我必须四处寻找工作来完成这个浴室工作，因为有越来越多的人，你知道，似乎每年熟练的行业人员越来越少，他们真正擅长自己所做的事情并且能够按时完成事情。他们的需求越来越大，这导致价格上涨。是的，绝对的。所以

我猜当你走访房产进行收购时，就像我们首先要谈谈收购一样。所以当你走访房产进行收购时，我假设你有你的条款清单，你知道，你这样做，并且你有你填写的预算。你填写的房屋预算与你最终支付给分包商或总承包商的金额有多一致？

——通常非常接近。显然，逐项可能会有所不同，但通常非常接近。而这并非总是如此。就像前十个房产一样，我们为什么总是超支？——你是否从互联网上提取了你的资本回报率表，你的步行表？——不，我只是从我的脑海中提取它。我想，好的，这个浴室的劳动力成本

你知道，3500美元，材料成本大约是，你知道，1700美元。我会把它从一个工作带到另一个工作，因为它在我的脑海中增长。然后我真正搞砸的地方是，好吧，我没有意识到，一个，

5乘10的浴室的价格与6乘15的浴室的价格不一样，对吧？我想，“哦，好吧，差不多。”所以我想，“好吧，也许多500美元。”并非如此，对吧？我认为这就是发生的事情。现在我们非常接近了。我的意思是，只有当一些意想不到的事情发生时，那么嘿，我们可能会超支。这也取决于项目经理。我有一个项目经理，他会非常快地完成事情。

但他总是倾向于超支一点，因为他只会付钱给那些可以更快完成工作的人。

而我还有另一个项目经理，他慢得多，但他每次都在预算内。是的。所以也许，也许其他人。所以，所以是的，有一个给定的，有一个给定的取舍。就像，你知道，就像科迪·斯珀伯总是谈论房地产杠杆一样，对吧？这里有一个杠杆，那里有一个杠杆，在预算内和超支，但更快，但你正在支付等待时间。对。所以最终是一样的。它最终会消失。对。一个杠杆转动另一个。是的。是的。

我的意思是，如果我有一个偏好，我会说可能更快地完成，因为你可以更快地将房产上市并收回你的钱。——转动资金。——是的。但与此同时，就像，嘿，如果我们在每栋房子上超支1万美元，超过80栋房子，那就是一大笔钱。——好吧，让我们谈谈你的收购模式。

嗯，所以你，所以显然你仍然与批发商合作。你仍然与，你仍然与，嗯，呃，房地产经纪人合作，但你现在有直接面向消费者的营销吗？是的。是的。谷歌，谷歌，嗯，做得不错。所以你在谷歌上。你做直邮吗？不？我们，我们会做一些这里和那里的，只是针对一些特定的。就像，嗯，如果我们，我们知道像一个特定的，你知道，房产或业主或其他什么，嗯，你知道，有一个高的，嗯，

高股权。是的，不，像一个高的，嗯，卖出的几率是多少，你知道吗？嗯，

除此之外，没有。嗯，我的意思是，我们将来可能会推出它。嗯，但是你知道，我们，我们使用Facebook一段时间了。嗯，Facebook并没有像我想要的那样转化。我知道这对某些人有用，但是对于，你知道，我和我们的运营来说，它并没有真正发挥最佳作用。因为我认为发生的事情是，它非常具有竞争力，对吧？就像谷歌一样，我们在我们地区的广告支出并不疯狂，但我们排名第一。嗯，

所以通过谷歌获得的潜在客户更有资格，因为想想看，对吧？他们说，嘿，我需要更快地出售我的房子，今天就付现金。专门寻找这个。他们在寻找它。而在Facebook上，他们就像，哦。这是娱乐。是的。他们就像，哦，我想卖掉我的房子。让我填写这个表格。我一直把这与我们所做的住宅房地产进行比较。如果有人搜索，你知道，我的房子值多少钱，无论如何，同样的事情，他们真的想卖掉它。但如果他们在Facebook上，就像，

你是哪个《权力的游戏》角色？我不知道。我的房子值多少钱？我不知道。我的房子值多少钱？他们不是真的，他们只是娱乐性地滚动。所以我绝对能理解这一点。对于谷歌广告，即使你排名第一，你的竞争对手也在运行吗？是的。你是否发现因为你在谷歌上，而且我过去在做直接面向消费者的收购时也发现了这一点，因为在谷歌上，当你走进房子时，你通常会遇到多少竞争对手，或者你假设你会遇到多少竞争对手？少得多。它，

很多时候我们是唯一的。真的吗？为你高兴。我可能不应该说你在哪里工作。可能不应该。如何编辑一下以保护你的业务？是的。但是另一件事也是，我们的竞争也下降了很多。所以就像，你知道，当我过去走访房产时，我会去批发商的交易或MLS交易，价格非常合理。房子里会有20个人。现在可能只有三个人。所以就像，

很多人离开了这个行业，只是，你知道，在过去几年里，它变得更加困难。所以我们的竞争肯定下降了。所以竞争减少了。我知道佛罗里达州的市场有点混乱。你位于棕榈滩北部的一个海滨城市。所以你可能比一些更偏远的地区更受保护。我不知道你的市场发生了什么。是的。我非常清楚市场是非常非常微观的，而不是宏观的。我会告诉你，就像，

我在去年年底购买的房屋，我不得不承担其他费用。利率。我们受到了影响。你们在拉斯维加斯这里，你们比我们早六个月受到影响。所以这很有趣。所以你们说市场不好。我想，伙计，市场很好。你在说什么？然后我们被击中了。哦，不，不。我的意思是，这里的市场一直很好。那些高端翻新，我们在利率首次上涨的冲击中被困住了。这就像，天哪，发生了什么，对吧？每个人都对一切踩下了刹车，这就是我们被击中的原因。

但就这里的整体销售而言，伙计，拉斯维加斯对这件事来说是一个异常值。——有趣。——因为如果你看看我们在过去十年中在这个城市所取得的增长模式，美国历史上还有哪个城市在十年内获得了所有主要的体育团队？——是的。——对吧？——太疯狂了。——是的，你说得对。这是一个很好的观点。——我们在城市中取得的增长令人难以置信。而且它还在继续增长。

但是，继续说。所以圣卢西港是一个正在衰退的市场？是吗？发生了什么事？不，我不会说它正在衰退。我会说有一些区域，你知道，也许在我们北部或南部一点的地方是。但还有其他地区。如果你想拿一个，那边有水。你知道吗？我会拿一个。是的，看，这就是我们做事的方式。我们不在乎。我们在这件事上保持真实。这就是我们所做的。没关系。是的，伙计，没关系。那是一个真正的笑话。那是真实的。真实的笑话。

这正是我们把那些东西放在那里的原因。就是这样。是的。它们只是被放下。我们在说什么？哦，市场。是的。所以我会说，我们现在所处的位置也在快速增长。

所以这很好。而且有很多新的建筑，显然作为翻新者，我们在与之竞争，但是，你知道，这很有趣，因为新的建筑的价格点并不像我们翻新那样好。例如，他们可能有，你知道，他们没有石英台面或他们没有，你知道，瓷砖淋浴。他们可能只有玻璃纤维或，你知道，福美卡。

所以我们的价格点差不多，老房子，但好得多，你知道？所以，你知道，即使在新建筑区，我们仍然可以卖掉我们的翻新房，这很好。话虽如此，但HOA有一些事情。我知道你们这里有很多HOA，但是，比如，

佛罗里达州非常多样化，对吧？某些城市都是HOA，某些城市没有，某些城市是，你知道，各占一半。我会说，在某些城市，如果各占一半，特别是那些费用很高的HOA社区，会……

没有买家。真的吗？是的。公寓更糟，因为没有人想买公寓。是的，伙计。这很有趣。你做了你的第一笔交易，人们可能听到后会说，哦，我要买一套公寓。这样那样。但我不会推荐买公寓。不，不，不，不，不，不。好吧，我不喜欢，我不喜欢翻新公寓。我喜欢投资公寓。我告诉你为什么。佛罗里达州有点不同，因为你在海滩上有那些大型公寓。没关系。但我说的是这里。那些中等高度、两层楼的公寓大楼，里面有无数个单元。对我来说，这些就像货架上的罐头汤。对。

对。我不在乎你如何改进你的产品。就像其他人可以卖掉他们的，邻居可以卖掉他们相同的单元，也许没有那么好的橱柜和地板，从而降低你的价格。所以你真的，呃，如果我喜欢独栋住宅，因为这是一个，这是一个，你可以在这个产品中创造出一定程度的独特性，这将比汽车更好地保持你的价格。是的。而且，佛罗里达州的一件坏事是，你知道，我的意思是，你可能听说过，但是，你知道，超过一定年龄的建筑物，嗯，

他们必须进行里程碑式的检查以确保。是的，屋顶。是的，屋顶，就像所有的结构一样。因为，你知道，几年前我们在迈阿密的那栋建筑倒塌了。现在每个人，我认为到2025年左右，都必须进行里程碑式的检查。他们必须有足够的储备，比如每个单元。如果他们没有，那么……

情况就糟糕了。会有巨额的评估。这是一个很好的观点，伙计。在佛罗里达州，新屋顶是你通常工作范围的一部分吗？哦，我们在大约95%的房子上都安装了新屋顶。是的。这就像，我们很少不做新屋顶。是的，因为我认为买家首先问的问题之一就是，屋顶怎么样？是的，因为首先，

他们需要获得保险。如果他们无法获得保险，那么他们必须用现金购买。大多数零售买家不会用现金购买。然后，如果他们可以获得保险，而且屋顶很旧，那么它可能会更贵。所以是的，我卖过有新屋顶和没有新屋顶的房子。有新屋顶的房子总是卖得更快。总是卖得更快。总是。所以这是值得的。是的，我们经历了几次飓风，比如，你知道，040506。所以每个人的屋顶都像，你知道，506。现在这些都到了……

需要更换的时候了。是的。所以即使它们完全没问题，我们仍然会更换它们。伙计，我的一个朋友，我不会提到他的名字。他就在我的思维导图小组中，只是为了退出他的屋顶公司。九位数。哇。太大了。

而且，伙计，你想谈谈一个你看着他脸的人，他曾经是我见过的最压力山大的人，但你现在看着他，他就像，看起来他就像漂浮在一个果冻池里一样。是的。我不怪你，伙计。很好。但是是的，他在佛罗里达州做了很多生意。所以他来自中西部，但他把他的生意发展到了整个佛罗里达州。是的。这是一个，在佛罗里达州是一个很大的市场。比如，有很多屋顶工。有很多生意。是的。太疯狂了。有多少生意。所以当你进行收购时，在收购方面，嗯，

你进行你的检查，你进行你的投标。你显然已经根据你目前在市场上的支出，进行了投标单的比较。调整你的投标单，孩子们。确保你根据材料和劳动力（两者）的当前价格来调整你的投标单。所以你这样做，你得出了你的数字。当你提出你的报价时，你期望一栋房子的利润是多少？是的，好问题。所以对于任何我们从批发商或MLS购买的东西，都很容易，对吧？因为我们不需要营销。我们不需要锁定交易。我们基本上只是告诉他们我们的价格，对吧？嗯哼。

嗯，话虽如此，我们每笔交易的最低利润目标是4万美元，或者销售价格的10%，取较大值。嗯，即使是30万美元的修复后价值，我们仍然会争取赚4万美元，嗯，对于那些，你知道，直接向卖家购买的房产，我们必须支付营销费用，你知道，向销售人员支付更多费用。嗯，而且还有更多工作，对吧。嗯，这些房产

我们会争取赚6.5万美元，或者修复后价值的15%，取较大值。- 无论哪个更大。- 是的。- 显然，现在竞争减少了，你能够以更低的价格购买。- 哦，是的，绝对的。我以低于其价值50%的价格购买了我的私人住宅。而且它甚至没有那么糟糕。什么，什么人，我的意思是，我不是个人。对不起。你以多低的比例进行交易？你正在获得，我不再进行任何交易了，对吧？你的收购人员。是的。我认为公司模式，不是你，而是那些人，如果，如果有机会并且价格接近，我们会进行交易。嗯，

如果没有机会，你知道，你根据投资者的批发照片进行交易。是的。如果它们是好的，它们是好的照片或好的视频，显然如果我们无法获得机会，我们仍然会报低一点的价格。当然。嗯，百分比是多少，我想与其说是交易，不如说是你写了多少报价？我们通常，我们通常会提高，嗯，呃，你称之为？翻新预算至少10%，你知道，或者1万美元。不，不，但我的意思是，KPI方面，如果我今天写了10份报价，我能锁定多少份？

哦，如果你写了10份，所以通常那些人会锁定，这取决于销售人员，但通常是每20份报价中的一份。好的。那么，每20份报价中的一份是你的，是你的接近API。是的。什么，你如何激励你的收购？所以他们会为，你知道，他们带来的任何MLS批发交易获得一定的费用，你知道，这是一个较低的费用。好的。任何直接获得的交易都是更高的费用，因为工作量更大。当然。所以，所以，

现在你，但是你也在做，你正在通过谷歌进行直接交易。所以你现在也是批发商了。是的。我肯定越来越深入其中了。好的，很酷。那么你有没有一个Dispo团队来处理这个问题？是的。所以我有一个内部房地产经纪人，他只是拿工资来列出我们所有的零售商品。但是对于批发Dispo，我们实际上是外包的，因为价格就像

基本上是我们会支付的，你知道，拿走分配费的10%就像，我付给Dispo人员，谁在乎呢？此外，他们已经拥有，他们正在支付投资者提升费用。他们，你知道，有领子和一切。这非常值得。对于那些不知道这些东西是什么的人，有，有，有像，有像MLS一样的市场，呃，

对于来自批发商的非市场房产，他们会将其发送给投资者提升，你可以在其中输入你的搜索，然后他们会向你发送非市场的东西。在这里，我们只是看到批发商的费用太高了。是的，它们太疯狂了。它们只是，我的意思是，你知道，我发誓这就像YouTube让这些人陷入疯狂一样。我们就像，你可以通过批发赚取每笔交易5万美元。你会说，你会得到这些数字，你会说，我昨天才得到一个。所以我可以找到它。我昨天得到一个，这是，我希望这是一个错误，但这是我见过的最愚蠢的事情。

等一下。我们查找投资者提升。是的，我支付了5万美元的分配费。等等，开始了。准备好了吗？开始了。你可以读到这是，我真正在读这个。它说，嗨，约翰，克拉克县拉斯维加斯891.3的投资者提升交易价格降至64万美元。

ARV是650。之前是多少？我不知道。我祈祷这是错的，但我就像，你在做什么？我的意思是，你看一些这些东西，它就像ARV 515要价50。就像，伙计，骨头上没有肉。就像，一些东西回来真是太愚蠢了。是的。所以当你，当你与批发商打交道时，让我在佛罗里达州问你这个问题，当你处理这个问题时，

你比他们的投资者提升要价低多少？

这就是我能付的，就是这样，如果你想接受就接受，如果你不想接受就离开，是的，基本上，是的，所以这不像，你知道，我们不会说，嘿，你要价420，420对我们来说没问题，你知道，去你的，380。你知道，我们会告诉他们，这是我们的数字，基于是的，这是我们的数字，嗯，我们可以完成吗？是或否，如果我们不能，你能否获得减价，如果你不卖给其他人，是的，批发商似乎很欣赏这一点，我的意思是，我知道，比如，你知道，我就像，嘿，伙计们，即使你有一个报价

给我报价。即使是低价，也告诉我你能做什么。比如，你知道，对我坦诚。如果我没有卖掉它，我会尝试获得减价，然后卖给你。当然。我，你知道，我，我喜欢在，在住宅房地产中。这太有趣了，伙计，我告诉，我告诉，你知道，我们这里有585名经纪人，我告诉他们像福音一样宣讲。没有不好的报价。只是没有报价。报价是一个报价，因为报价是

在住宅方面，可以用来向你的客户展示市场目前对你的房子的看法，无论是什么。对。这是一个投资者报价。这是杠杆。伙计，但你喜欢这些，你有时会向经纪人发送报价，他们就像，我，

我对这个报价感到愤怒。先生，我对您为我的房产提供的补偿感到厌恶。我甚至不会费心把它交给我的卖家。就像，伙计，冷静点。是的。他们个人对此感到侮辱。是的。你为什么个人感到侮辱？是你建造了房子吗？是你设计了房子吗？是你装饰了它吗？就像，你为什么感到侮辱？只需使用报价来，A，获得我的还价，或者B，也许它会让你以可能被高估的价格获得减价。但是没有不好的报价。

不，永远不是坏事。嘿，你想卖掉它吗？是的。我们想用这个做什么？做点什么。就是这样。这是你的，如果你是一个住宅房地产经纪人，这是你的，这是你今天的教训。没有不好的报价。没有。所以这就是收购。然后你进行你的，让你的物业经理来管理这些东西。你一次管理多少房产？所以现在我们有37套翻新房在建，这是一个相当多的数量。我认为我们最多的时候是40套，然后卖掉了几套。是的。

最近。所以，是的，我的意思是，现在有很多房产在建。我希望我当时就那样做了。伙计，好的，所以在2017年，我在这个项目上赔了钱，对吧？好的。在2017年，我们启动了秃鹫基金，因为这里有钱，所以我们筹集了……我们大约有1200万美元的购买力。好的。对吧？因为我们在资本上支出，我们在资本上支付利息，我们的想法是我们必须安置这笔资本。我们同时进行了137次翻新。哇。而且是……

一次缓和的灾难。哇。这是一个，这是一个，这是一个，这是一个灾难。你每月的债务是多少？哦，兄弟。这是一个，好吧，这是一个灾难。我甚至不记得了。也许我把它遗忘了或屏蔽了，但是，比如我的办公室就在那里。比如有一次它只是，很难管理。比如你看这里墙上的这些方块。我有房产正面的照片，上面写着地址。我只是把它们贴在我的办公室的墙上。

我的办公室。而且，这就像，这些都完成了，然后我将它们移到我墙上的处置部分。然后我将它们移到，这完全是纸质的。不，不，我们正在使用，所以有一个，有一个，有一个系统叫做Taza REO，我曾经使用过。银行在他们的REO项目中会使用它，但它对于现场服务等方面有非常好的工作流程。我打电话给他们，我说，你们在REO方面几乎要倒闭了。它不是，没有人再做REO了。你能为，

为我的业务调整一下吗？这样我们就可以沟通，进行变更订单，做所有这些事情。他们为我们建立了一个，实际上只是为我们调整了他们的系统。- 这很酷。- 所以我们有一个很棒的东西，但即使有这么多房产，我也无法理解它。所以我只是真的必须有这些东西。我看起来像那里的霍华德·休斯，就像房子贴满了，

整个墙，从地板到天花板，我的办公室的每一寸地方。- 太疯狂了。- 而且很疯狂。而且处理起来不可能。我的意思是，看- 这很难管理。- 伙计，对于几个人来说，我们最终雇佣了大约四名物业经理，这不可能。这不可能。它并没有像我们希望的那样进行。是的，那很快就是一个很大的损失。很快，我们很快停止了。

我们完成了一个资金周期，然后就结束了。就像，不，我们不做这个。我们不做这个。因为目标是尝试一个周期。目标是每年将这笔资金循环2.5次，但没有办法做到。没有办法。无论如何，回到你那里。我不知道为什么我要讲这个故事，因为我现在正在回忆当时有多糟糕。但是是的，这很有趣。所以60到10个理发师，你一次管理40个，这就是你的状态。或多或少，是的。或多或少，这是可以管理的。是的。所以。

所以你，因为你，因为在40栋房子上，你有可以处理这些的工人。你正在使用相同的人。现在，你有一个规格，但一切都是一样的吗？你使用相同的地板，使用相同的瓷砖，使用相同的一切吗？是的。所以我们有三个不同的设计方案。所以房子，你知道，低于40万美元的房子有一个特定的设计方案。这就像，你知道，便宜一点的瓷砖，便宜一点的，你知道，橱柜台面，嗯，

你知道，40万美元到100万美元的房子，它会好一点，你知道，更好的设计，浴室里更好的瓷砖，你知道，不同的台面。你是批量购买的吗？所以这取决于。这取决于是什么，对吧？因为显然，如果你批量购买，东西的成本……

需要存储，对吧？不，不，不需要，好吧，不需要，这取决于你在哪里购买，但是Drosians，我们从马德里购买地板，是的，但是佛罗里达州的Drosians，不，好的，这是加利福尼亚州，我想无论是什么，它是一个大的，它们是硬质的，它们是硬表面，我们一次从他们那里购买10万平方英尺的地板，他们会为我们存储它，他们会为你存储它，真的，我们可以去取它，因为我昨天才在电话里，嗯，

和这个人说话，他说，嘿，我们可以以更低的价格获得这8万平方英尺的地板，但你必须从我们这里拿走它。我们无法存储它。我保证你会在那里找到可以存储它的人。有趣。我必须问一下。是的，因为事情是这样的。如果他们有一个糟糕的季度，好吧，你就错过了。你错过了财务季度的截止日期。但在季度末询问一下，因为如果他们有一个糟糕的季度-

他们会让你预先批量购买，你会说，这个月你们的账目看起来很好，但是你们必须保存它，好的，我们会根据需要从院子里取走它，所以瓷砖很容易，对吧？瓷砖很容易，我只是把这些东西堆起来，对你来说很容易，嗯，是的，我会，是的，这是一个非常好的主意，我会，我会这么做的，这很好，是的，是的，检查一下，我们，它是，它是什么？8万平方英尺的折扣是多少？你可以嗯，所以他们正在做嗯，

我们的原价是1.66美元，然后我们做了很多，所以他们把我们的价格降到了1.29美元或1.19美元。我不记得了。这太大了。然后，如果我们购买了8万美元，它会把我们的价格降到0.80美元。伙计，这太大了。太大了。这是泰勒还是乙烯基板？LVP，是的。而且它很好。这是好东西。它不像家得宝的廉价货。他们做过的最聪明的事情就是在前面加了一个L，代表奢华。是的。不，不是。它不是乙烯基地板。它是豪华乙烯基地板。是的。哦，哦，真的吗？就乙烯基所能达到的奢华程度而言。是的。不，不，伙计，它看起来很棒。它非常耐用。在佛罗里达州的某些地方，尤其是在海滩附近或水边，它，

它很神奇。哦，是的，当然。它不像，你知道，硬木会因为水而受损之类的东西，你知道？好的，让我们继续。让我们谈谈税收，因为你受到了打击。你没有持有任何这些东西。不。那么，计划是什么？因为我的意思是，看，进入房地产的首要原因是税收。我的意思是，你知道，税法是为，

基本上，尽可能地通过拥有房地产来消除你的税务责任而制定的。我的意思是，像隔离成本、你知道，评估，你可以加快房产的折旧。我的意思是，这些东西都在税法中，供你使用。

计划是什么，伙计？因为你肯定受到了打击。是的。计划是，好吧，显然我们现在必须大力投资于业务。所以从今年7月起，我停止领取薪水。我拿了，你知道，前六个月，7月1日，我停止领取薪水。那么你如何处理这些房产的资本收益？所以我没有支付季度税。我只是在年底4月份收到账单。对。另外，比如我只是，你知道，我有一个新的办公室。对。我雇佣了一些新员工。对。

而且，你知道，我去年还有一些房子不得不亏损一点。所以这些，你知道，正在抵消一点。但是我计划，嗯，在年底之前购买一些大型多户住宅。嗯，然后我们将去，你知道，显然进行成本分摊研究。是的。嗯，而且，你知道，折旧我们能折旧的部分。嗯，有很多好交易，伙计。因为，因为我告诉你很多合资者购买了这些交易，呃，

账单到期了。是的。支票到期了。对。因为他们当时的利率很低，现在正在调整，这些交易不再有意义了。根本没有。而且将会有一些抛售。我认识的一个家伙有一个，他是有关系的那个，但这是一个66个单元的，我的意思是，它完全破损了。比如，它需要，你知道。C级。是的。就是这样。是的，它是C级。需要维修。不是一个糟糕的地区，但是，你知道。

仍然是C级。修复后，它可能价值700万到800万美元，这取决于你问谁。66个单元？66个单元。那么收购成本是多少？好吧，我们试图以90万美元的价格获得它。这个人想要。66个单元90万美元？但是需要注意的是，它需要超过300万美元的维修费用。好的。才能修复它，这仍然是一笔好交易。他会承担债务吗？嗯？他会承担债务吗？他会承担大部分债务。是的。是的。

但他确实需要一定数量的钱。66个单元，就是这样。这太疯狂了。是的。所以我们现在处于140万美元左右的僵局。这就像，这是一个不错的交易，但这风险很大。目前的空置率是多少？哦，这只是一个空壳。是的。是的。是的。这是一个，这是一个绝对的空壳。已经在那里放了。是的。

所以没有现金流。不，这是，你，你正在购买一个项目。你，你，这是一个项目。是的。你正在购买一个项目。好的。是的。所以你必须获得，好吧，你不会获得，我的意思是，如果这是一个空壳，成本分摊，你不会获得，我的意思是，你会获得，

狗屎。你将不得不等待，这实际上将是一个至少到明年的计划。你知道？嗯，我的意思是，你知道，我显然购买了一些车辆等东西，这些，我的意思是，这些就像，好的。嗯，这些不像，你知道，最好的，但是我的意思是，它仍然是正确的，你知道，几十万美元。我会再次告诉你，我有一个朋友，他是一个非常优秀的成本分摊人员，可能是全国最好的。两周前，我从他那里学到了一些我甚至都不知道的东西。

那就是，如果你正在做成本分摊报告，你可以做所谓的处置部分，比如，例如，假设你购买了这处房产，对吧？好吧，当你拆除那东西的屋顶以重新做屋顶时，假设屋顶是4万美元，无论是什么，你可以折旧这4万美元的屋顶，即使你正在拆除它并将其扔进垃圾箱。然后明年，

要欣赏你刚安装的屋顶。真的吗？我不知道。我完全不知道。我根本不知道。所以当你进入这个项目时，你可能想先找一个成本分摊人员来看看，然后说，我想获得处置。我想在我们拆除的所有东西上获得处置优势。这真的很好。太疯狂了。是的，我完全不知道。我也没想到。房间里没有人知道。每个人都像，“你在说什么鬼话？”是的，没有人知道。太疯狂了。人们会说，

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我相信他会帮助你，但不要用一堆废话来烦他。太疯狂了。或多或少，如果你有一个交易或想做交易，或者你有资金，想做生意。看，让我们谈谈这个。

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然后他继续给我带来交易，他最终得到了一些好的交易。我说，“哦，是的，伙计。就像我想和你一起合作这些。就像，你知道，就像我们只是听条款。嗯，现在他就像，你知道，我们基本上只是全职，你知道，一起工作。嗯，这很好。我也有其他人这样。老兄，我告诉你，这就是，人们以错误的方式看待这一点。他们看待这样的情况，

他们就像，“哦，但我不想放弃利润，等等。”老兄，你正在免费接受教育，而且你实际上正在赚钱。你正在赚钱来接受教育。绝对的。所以你必须这样看待它。你正在为任何你带来交易的人提供价值，因为他们否则就不会有那笔交易，对吧？

你知道，所以他们正在赚钱。他们很高兴。我的意思是，我觉得可以随意给我带来交易。是的，给他们带来交易。好的。那么你的Instagram是什么？他们如何找到你？所以最好的联系方式。我在Instagram和Facebook上非常活跃，就在Camerati homes。我的姓氏。你也可以搜索Donovan Camerati。我应该会出现。

所以，那是C-A-M-A-R-O-T-T-I。就是这样。喜欢它，伙计。好吧，老兄，我希望你一年后回来。我想知道你已经扩展了多少，以及你正在发展到哪里，并观察你的旅程。对于21岁的人来说，非常令人印象深刻，伙计。谢谢你，伙计。我真的很感激。干得好，老兄。恭喜。干得好。谢谢。好的。好吧，老兄，如果你今天听了这个，并且你坐在那里想，伙计，我正随着生活的潮流漂流。我太老了。我太年轻了。我太……了。这，没有人太……了。

开始做你想做的事情。我们下周见。

大家好，感谢您收听《逃离漂流》的另一集。希望你从中得到很多东西，或者至少和我一样多。无论如何，如果你想了解更多关于节目的信息，你总是可以访问escapingthedrift.com。你可以加入我们的邮件列表。但是帮我一个忙，如果你不介意的话，请留下五星评价，分享一下，做点什么，伙计。我们在这里是为了你。希望你会在这里为我们。但无论如何，在此期间，我们将在下一集中与您见面。