Unlock Financial Freedom: Gino Barbaro's Journey from Reinsurance to Real Estate Empire
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所以，当我上大学时，获得了金融学士学位，我在华尔街为美国国际集团工作了一年。我讨厌透了。我在做再保险会计工作。对于那些不知道再保险会计是什么的人来说，你们没错过什么。就像看着油漆变干一样，兄弟。太痛苦了。持续了一年。然后我说，爸爸，我们能做点什么吗？我想买下你的餐厅，或者我们再开一家。好的。

现在，《逃离漂流》，旨在帮助你从现在的位置到达你想要到达的位置的节目。我是乔恩·加福德，我擅长让非凡的成就者说出他们的秘密，帮助你走上成功的道路。所以，不要再漂流了，逃离漂流，现在就开始吧。再次回归，再次回归，又一集像开场白所说的那样，伙计，这个节目能让你从现在的位置到达你想要到达的位置。我在开场白中承诺，就像我每周都会做的那样，

我会带一些非常高成就的人到这里来，我说的是那些正在滚滚向前的人，然后我会揭开幕布，打开他们的思想，我会尽可能多地从他们那里提取信息给你，我向你保证，你今天会想听这个，如果你在YouTube上观看我们的节目，请确保点赞和订阅，做所有这些事情，如果你在收听，无论你使用什么播客应用程序，请订阅我们，你会得到更多这样的内容，如果你是第一次收听，非常感谢你

如果你也是我们众多听众中的一员，这让我们在苹果播客的创业类节目中保持前十名，我很感激。但今天，就像我说的，不在演播室，精神上在这里，我会说。我们会说他精神上在这里。他不是现场直播，但我们在StreamYard上找到了他。他在佛罗里达州圣奥古斯丁。他和他的合伙人杰克管理着近5亿美元的房地产资产。这是他们购买的很多资产。他们有学生购买了数千套房产。

他是一位多户型房地产专家。他是Jake and Gino房地产品牌的其中一员，包括他们的播客，以及他们即将在10月份在丹佛举办的新活动。这位先生是男人中的男人，传奇中的传奇。女士们，先生们，欢迎来到节目，巴尔巴罗先生。吉诺，你好吗，兄弟？你好吗？

一个活在自己幻想中的传奇人物，别忘了这一点，兄弟，你有一个很棒的声音，你一定是个歌手，你是歌手吗？不，伙计，我不是，我的意思是，是的，但不是很好，我唱不长，是的，我现在只为让我14岁的女儿难堪而唱歌

伙计，你的声音真好听。声音很棒。我唱歌剧。我是意大利人。谁知道我会唱歌？直到两年前半我才发现。走进录音棚，遇到一位声乐教练。两年半后，我还不算太坏，但我听到好声音就能认出来，兄弟。你今天带来了痛苦。我想你只是在看头发。头发只是，你因为这个家伙而假设了这件事。我想这就是我现在的状态。

也许吧。我不知道。我不知道。首先，让我们先把这件事说清楚。我的意思是，你看，我给了你一个精彩的介绍，但让我们把它说清楚。用你的数据给我一个Jake and Gino的概述，因为我想听听这个。这就是你们收听这个节目的原因。这就是你们需要收听这个节目的原因，伙计。

嗯，这很有趣。你的播客标题实际上是我人生的总结。我当时也在试图逃离漂流，大学毕业后我进入了餐饮业，我很喜欢。听着，这很棒，直到它不再很棒，直到2008年到来。我想，怎么回事？我觉得我像是在漂流。读了T·哈夫·埃克的《百万富翁思维的秘密》这本书。

T·哈夫在对我说话。我似乎生气了。我想，这家伙是谁？你不知道我是谁。他为什么那样对我说话？然后，真正打动我的那句话是，你的果实就是你的根。我意识到我的根很浅。这是什么意思？我没有为人们创造价值。我的果实不存在，因为我没有价值。我的根很浅。当我明白我的生活中需要发生两件事时，我需要承担责任，

我需要开始学习如何为我自己和市场创造更多价值。我很幸运地做了两件事。我在2009年遇到了我的商业伙伴杰克·斯坦齐亚诺，我加入了导师行列。我开始学习如何投资多户型房产，因为我之前犯了很多错误。我一直在责怪经济。我一直在责怪布什和奥巴马。我意识到，现在有很多人在赚钱，也很多人正在受苦。还有很多人非常成功。我需要了解成功人士都在做什么。他们中的许多人确实拥有这种财富思维模式。我该如何完成事情？我该如何承担责任？我该如何创造更多价值？这让我走上了多户型房产投资之路，并在2011年让我遇到了杰克。

谢天谢地，杰克搬到了田纳西州诺克斯维尔。我说，杰克，让我们开始在那里寻找交易吧。2013年，18个月后，我们完成了我们的第一笔交易。从那时起，我们已经能够购买超过2200套单元

在佛罗里达州还是诺克斯维尔？不，在田纳西州诺克斯维尔。是的。2017年我住在纽约。我决定搬到佛罗里达州杰克逊维尔。我想在这里扩大品牌，扩大投资组合。但是听着，当你听取当地人的意见时，当地人告诉你这里的东西太贵了，我在2017年犯了听取当地人意见的错误。我本可以在这里以每套70,000美元或80,000美元的价格购买资产，当时这似乎很高。

但那是杰克逊维尔。但是，如果你了解人口统计数据，如果你了解人口趋势，如果你了解就业机会在哪里，那里的价格非常非常实惠和便宜。今天同样的资产可能每套180,000美元。但谢天谢地，我没有在这里投资，我只是继续与杰克一起投资。我们继续在诺克斯维尔投资。

杰克逊维尔必须解决这个问题，所有那些在河边体育场旁的房产都未开发，只是在那里闲置着，这让我感到不可思议，他们刚刚获得了21亿美元体育场的批准

所以你不能那样做。杰克逊维尔是一个市场，如果你不知道，如果你正在收听这个节目，你是一个房地产投资者，如果你不知道杰克逊维尔，你应该知道。美国每一个对冲基金都将目光投向了这个市场。那里有很多增长机会。我知道我们之前谈过，你住在圣奥古斯丁，靠近多克托斯湖。这很有趣。我在我的智囊团。

本周末的小组。我可能处于我认为最好的房地产智囊团中。是我的朋友肯特·克洛西尔在董事会。我喜欢——哦，是的。你明白我的意思。

它是世界上250位最好的房地产人士。就像，这个人，我之所以知道所有这些，着陆点消失了等等，是因为他实际上正在展示关于那块土地的项目，对吧？他谈到，没有地方可去了。如果你住在杰克逊维尔，你住在那里，你住在杰克逊维尔南部，没有地方可去了。我说，你可以去怀蒂的鱼营。他说，什么？你怎么知道怀蒂的鱼营？我说，这就是我所说的。

我是一个佛罗里达人，伙计。别自欺欺人了。我在多克托斯湖附近待过。但是，是的，你所处的市场非常棒，非常有趣，可以在那里购买东西。所以让我们稍微回顾一下，因为我想回顾一下。让我们谈谈

你进入了餐饮业。这是你家一直做的事情吗？还是你最终从事了这个行业？你是从端盘子开始，然后突然发现，哦，糟糕，我在经营这个地方，我被困住了？发生了什么事？我八岁的时候就开始和爸爸一起工作了。爸爸开了一家餐厅，在厨房工作。我总是记得这个。在纽约走进去，我们有最好的面包，最好的比萨饼。八岁。你爱上了这个行业，因为它成为了你的一部分。

你认为每个孩子，每个孩子都会和他们的爸爸一起在餐厅工作。它只是成为了我生活的一部分。14、15岁的时候，周末工作，在厨房和他一起工作。

我只是成为了一个努力工作的人。它已经融入我的DNA中了。所以当我上大学时，获得了金融学士学位，我在华尔街为美国国际集团工作了一年。我讨厌透了。我在做再保险会计工作。对于那些不知道再保险会计是什么的人来说，你们没错过什么。就像看着油漆变干一样，兄弟。太痛苦了。持续了一年。然后我说，爸爸，我们能做点什么吗？我想买下你的餐厅，或者我们再开一家。我们决定再开一家。但是回到

在90年代早期和中期，竞争没有那么激烈。食物选择大不相同。人们实际上会等30分钟才能拿到桌子。人们实际上会进来享受食物。这是一个完全不同的模式。80年代和90年代的夫妻店可以做得很好。他们可以赚很多钱。我认为一切都变了。互联网出现后，Grubhub开始出现。你开始点外卖。你开始面临激烈的竞争。今天的人们不像30或40年前那样关心食物了，今天任何人都愿意吃达美乐比萨。但是如果你做出一份非常优质的比萨，他们并不在意。他们想要便宜的。所以对我来说，在这个模式下竞争非常困难。这就是为什么，就像我说的，在2007年，

我决定，你知道，爸爸在2007年8月去世了。这就是重点。听着，我对自己说，我是在实现他的梦想，还是在实现我的梦想？我必须诚实地告诉你。我是在实现他一部分梦想。我喜欢和他一起工作。我喜欢这家餐厅。我认为这部分是因为他，部分是因为和他一起工作。然后当他去世后，有一点空虚，但我也被困住了，因为我不知道如何扩展业务，

我一直都在想，我没有希望。我该如何赚更多钱？那时，我有四个孩子。我现在有六个孩子。但当时，有四个孩子，工作更努力，赚的更少，

这是一个非常具有挑战性的局面。是的，你是在用你的时间换取金钱，而时间是有限的。那么，在你父亲临终时，尤其是在他去世后，你有没有想过未来，然后说，天哪，那将是我。我只是在重复这种生活。你看到了吗？这是一个非常棒的问题。我喜欢这个问题，因为我认为这是人们……

他们必须变得现实的时候。这是一个与上帝对话的时刻。我认为这对我来说就是这样。我对自己说，我不想62岁的时候还穿着厨师服，在厨房里几乎动不了，不得不这样做，因为我没有其他选择。我认为人们会感到困惑。我认为我们都在努力，认为我们都在追逐金钱，但我认为最终我追逐的是自主权。

只是有能力说，我有足够的钱，如果我不想再做这个了，我不必做。但具有讽刺意味的是，当你获得财务自由，并且开始擅长某件事时，你会想更多地工作。你想生产更多。你没有追逐金钱。你是在追逐机会。

而这种机会只会创造更多金钱。金钱只是结果。我希望我在30多岁的时候就学会了这一点，因为我现在会有30,000套单元。我花了一点时间才弄明白这一点。但这就是我对餐厅模式的问题。我很难理解。我认为我犯的最大错误，这也是大多数企业主现在需要听到的。我们开这家餐厅是为了养家糊口。大多数人都是这样做的。他们是一个水管工。让我开个公司。我得付账单。对吧？

而任何具有持久性的成功企业都是为了为客户创造价值而开办的。如果你能为足够的客户创造价值，如果你能让你多户型房产中有足够的居民，你将会非常成功，并且能够扩展规模。我一开始就把一切都搞反了。这就是为什么我认为对我来说，我对这家生意感到如此沮丧。

好吧，我认为任何企业，同样，都应该是以客户为中心的。我认为如果你不是以客户为中心的，你将无法生存。但我认为你刚才谈到的陷阱的一部分是，我们之前在节目中与其他嘉宾谈论过，那就是你为某些人做的事情，在很大程度上成为了他们身份的一部分。是的。他们不明白，就像你走出厨房一样，对吧？你不再是……

吉诺，餐厅老板。那就是吉诺是谁，因为同样，这是一个家族企业，所有这些事情。有些人非常害怕理解，你所做的事情并不是你是什么样的人。你采取了这样的步骤。你必须将你的自我价值融入到除了能带来金钱以外的东西中。就像你必须带来一些任何人都无法从你那里夺走的东西，因为我不在乎你是否拥有一家餐厅。我不在乎你是否在美国家庭保险公司工作。我不在乎你做什么。

不知何故，有人可以从你那里夺走它。我的意思是，你距离失去你的餐厅只有一步之遥。你距离你的老板在美国家庭保险公司说，是的，你被解雇了，只有一步之遥。所以人们花费大量时间将他们的身份融入到他们所做的事情中，而不是他们是谁。

所以我认为你能够做出这种转变是很棒的，因为像你一样，你看，就像我之前提到的，我线下告诉你，当我不得不经常在全国各地奔波时，对吧。我不得不去的一个地方，持续了一段时间，幸运的是，在冬天去了底特律。佛罗里达人，让我们去底特律，实际上是整个密歇根州。那是我第一次体验到沉重的，

像工业化工会的那种心态，就像，我和我的父母住在一起。我去高中。我要嫁给我的高中恋人。我们要在父母家六个街区外买一栋房子，我要找一份工作，在我父亲旁边工作。我要有两个孩子，然后他们也会做同样的事情。我们只会重复这个循环。

所以很多人被困住了，因为他们除了这个之外，看不到自己还能成为其他什么样的人。你想知道为什么我认为人们会被困住吗？是的，我们想知道。

这可能很难让人们听到、理解甚至吸收。但我认为我们很多人需要对自己更爱一些。我们需要对自己更有同情心。这听起来可能很疯狂。这听起来可能有点玄乎。但我一直在努力改进自己，回到我小时候。听着，我们都有创伤。

我说的不仅仅是严重的创伤。我说的是被欺负、父母对你大喊大叫、生活中发生的事情。你把这些带到了成年后。对我来说，随着年龄的增长，对自己缺乏足够的同情心，总是责备自己。在某种程度上，这很好，因为我需要激励自己等等。但在其他方面，有时只要有一点自爱，一点同情心，就可以了。这就是为什么我们将自己融入到我们的身份中。这就是我们是谁。我们需要成为最伟大的人。我们需要成为最厉害的人。我需要发展这家公司。

好吧，退一步问问自己，

你为什么要这样做？我的意思是，这不是对与错的问题。只是你是否出于正确的理由这样做，或者你这样做是为了向你的父亲证明你与他不同？或者你是否以这种方式抚养你的孩子，因为你想向你的父母证明你与他们不同？理解这一点，回到你的童年，你听到的事情和你学到的事情，你必须成为那样的人吗？大多数人没有意识到这一点。他们没有意识到这一点。他们只是度过一生。你说他们处于漂流状态

他们活在当下，对我来说，启示是在去教练学校的时候，我成为了一名认证的生活教练，我这样做不是为了成为一名生活教练，而是为了自我发展，这确实帮助了我，至于我为什么在这家餐厅，我是否应该经营这家餐厅，不，我这样做是因为我的父亲这样做，我并不真正喜欢它，我在这方面不是一个企业家，我能找到什么？好吧，这个多户型房产投资真是太棒了，因为我可以创造财富

我可以建立一个投资组合。我可以和一个很棒的商业伙伴一起做。顺便说一句，我可以做我真正喜欢的事情，那就是教育事业，并从中获益。如果我没有踏上这段旅程，我就不会想到这一点。人们做的另一个问题是，他们在治疗中踏上这段旅程，然后他们被困在那里。

这不是我告诉你要做的。我希望你回到过去，无论是与金钱的关系，还是与父母的关系，你如何看待这些事情，以它们本来面目看待它们，进入现在，什么是真正有力量的，什么是没有力量的。然后从那里开始，为你的未来做计划。好吧，你说的完全正确。也许是上个月，我认为是上个月，理查德·柴尔德雷斯，他是NBA球员，

为许多职业运动员拥有一家投资公司。我参加了他的活动，那里有很多家伙。就像资金经理、家族办公室的人，然后是职业运动员。这就是参加这个活动的人。还有我。我正在观看一个小组讨论，那是埃里克·雷德、梅塔·世界和平，篮球运动员。是的，为尼克斯队效力。是的。然后是一个职业棒球运动员。我不记得他是谁了。

埃里克·雷德走上台来，那里有一群球员，他们正在结束他们的职业生涯，他们正在参加的联赛，埃里克·雷德说，你需要做的第一件事，就像他说，这里有很多交易，对吧，有很多钱，有很多机会，有很多事情，这里有很多聪明人，他们有很棒的项目等等，但在你做任何事情之前，第一天你离开联盟，你必须雇佣一名精神科医生

他们说，因为自从有人第一次告诉你你在你所做的运动中很特别以来，你一直没有生活在现实世界中。你一直没有生活在现实世界中。

所以你需要先处理好你自己，然后再尝试与这些人相处。没错。当然，所有资金经理都喜欢，但他说的没错。我认为你还需要理解的另一件事是，我认为所有这些运动员和任何收听这个节目的人都必须了解我们与金钱的关系是什么。每个人与金钱的关系都不同。对某些人来说，我认为多户型房产是地球上最好的工具之一。

它。税收优惠、现金流、升值。但对于那些喜欢行动、想要每天或每周进行交易的人来说，多户型房产可能不是适合他们的机会。我的意思是，杰克和我，我们每年做两到三笔交易。今年我们做了三笔交易。呃，

150个单元。去年，我们做了三笔交易，300个单元。我们不是每天都做交易。有点无聊。对某些人来说，长期创造财富可能很无聊，很慢。所以，如果你是一个想要行动的人，那么再次，找出原因。你在赌博吗？你在投资吗？了解你的蓝图是什么样子。这很重要。我认为这就是他们在那里所说的。听着，你一直……

如此成功地完成了你所做的事情，将它与金钱分开，因为这与金钱无关。你作为一名运动员很棒。现在要明白，你需要找到一个能帮你管理钱的人。如果你对此有相同的看法。

好吧，让我们谈谈多户型房产。让我们开始吧，因为他们说，当潮水退去时，你会发现谁在裸泳。潮水已经退去了。债务市场已经摧毁了，我认为，多户型房产的合资企业。我认为这些合资企业有很多血腥事件，他们的业绩是基于他们认为他们可以在这一点上进行再融资的事实，但他们没有能够做到这一点。这对许多项目来说是一个真正的问题。所以

这一点得到了认可。首先，你还在寻找哪些交易来购买？你的盒子变了？你的清单变了？发生了什么事？我喜欢说，在与杰克合作之前，我的生活和与杰克合作后的生活在房地产和投资方面有所不同。当我们开始购买房产时，我们制定了这个框架：买对、融资对、管理对。我认为这可以扩展到单户型房产、自助存储，

如果你遵循这个框架，我会快速介绍这三个要点，因为你的听众需要听到我们如何能够避免所有这些错误。听着，我在上一轮市场周期中犯了错误。融资部分是最重要的部分之一。我们喜欢长期固定利率融资。

我不希望债务在24个月或36个月后到期，那时我们面临材料短缺，劳动力短缺，事情变得更加困难。当你处于压力之下时，这非常具有挑战性，尤其是在你是一个新手或者你的运营没有得到控制的情况下。现在，桥梁融资是一个很棒的工具，只要你知道如何使用它。

许多合资企业犯了一个很大的错误。杰克和我在过去三年中没有使用短期桥梁融资。我们能够使用信用合作社和社区银行。五年期给了我们更多的发展空间，我们根据实际情况购买房产。听着，这就是21年和22年发生的问题。人们正在以桥梁融资的方式购买稳定的资产。回顾过去，这本身就是一个荒谬的事情，对吧？但你不能那样做。

但你不能责怪投资者，因为利率长期以来一直如此之低，私募股权进入这个领域，所有资金都在涌入，因为资本成本如此之低。因此，为了竞争，你必须承担高风险债务。你必须开始拉伸第一根支柱，那就是买入标准。突然之间，如果你不了解你的买入标准，你将犯很多错误。不幸的是，买入标准是

随着市场周期的变化而变化。当杰克和我在2011年和2012年开始的时候，这是一个强劲的买方市场。你可以以极低的价格购买许多旧资产，C级、C-级资产。

因为它们正在打折出售。但是现在，随着市场周期的延长，现在更倾向于高质量的资产。这是过去两三年许多合资企业的一个问题。他们以C级、C-级房产的价格在达拉斯购买四倍资本回报率的房产。四倍资本回报率。四倍资本回报率。

当市场结束，音乐停止时，就会变成止赎房产。这就是现在正在发生的事情。很简单。它只是，它遵循市场周期。我希望任何收听这个节目的人，我们将在未来几年重复这个周期。所以现在我们的买入标准是更新的资产，

80年代及以后的建筑。我们喜欢砖砌建筑。我们在田纳西州东部。我们喜欢诺克斯维尔市场。我们喜欢中等收入。想想看。人们只是因为这是一笔好交易而购买房产。你需要一个资产，在你的市场中，中等收入达到一定数量。对我们来说，至少是50,000美元，因为我们想要能够支付房租的居民。我们想要更好的社区。

我们想要两居室、一个半浴室的联排别墅。这些对我们来说是最好的资产，因为它们对我们来说是最赚钱的，而且它们有一个不错的居民基础。对居民来说，它感觉像一个家。我们喜欢洗衣机和烘干机连接。这些都是单元本身的绝佳设施。

我在努力思考还有什么其他突出之处。就像我说的，老式资产和较新的资产。所以当你开始查看这个购买范围时，接下来你要做的就是给城里每个经纪人打电话，让他们知道我的购买范围是什么。所以当一笔交易摆在桌面上时，经纪人会给Jake和Gino打电话说，嘿，我们有一套2008年的，33个单元，两居室和三居室的联排别墅，中等收入是7万美元，有洗衣机和烘干机接口，

不错的资产，我们两周后就要完成这笔资产的交易了。这就是你在多户住宅中寻找交易的方式，它与住宅交易有两个方面的不同。

哦，继续说。对不起。不，不，没关系。我只是，这真的很重要，因为当你关注住宅领域时，你会在网上查看Zillow。我不会给任何经纪人打电话。我可以自己完成所有交易方面的事情，但在多户住宅领域，特别是较大的资产，你需要与经纪人联系。如果你不与经纪人联系，那么就很难找到交易机会。第二个组成部分是商业和多户住宅的融资。你的贷款有期限。它们会到期。而住宅贷款，你获得的是30年期固定利率抵押贷款，30年期固定利率，

在商业领域，你可能会获得30年期摊销贷款，但它可能只有5年期、7年期或10年期。就像你之前说的那样，这种过桥融资，有些是24个月、36个月。它很快。所以我将回到购买范围，首先是策略。所以——

因为很长一段时间以来，游戏的名字是寻找未改良的资产或略微破旧的资产，你可以对其进行增值。你可以提高净营业收入，再融资收回所有资金，现在你就可以免费获得资产了。这就是你想要的现金流和折旧。但是现在……

这些很难找到，对吧？因为一切都得到了改善。那么你如何去做，增值对你来说还是一种策略吗？你只是试图改变入住率吗？你试图改变，改善单元以提高租金吗？你改善房产的策略是什么，或者有策略吗？

喜欢这个问题。这是另一个取决于市场周期才能做到的事情。那个市场周期已经过去了。那是2014年到2018年之间的买方市场。通常，多户住宅持有时间在三到五六年之间。当你在2019年、2020年看到净营业收入没有变化时。资本化率正在压缩。它们越来越低。你没有做任何增加价值的事情，但你每18个月就转让一次房产。

那时就开始表明市场正在转变，你所说的增值策略将不再有效，因为猜猜怎么了？利率也在上升。所以你无法再融资和滚动。现在这不是策略了。听着，我们已经能够从我们的投资组合中再融资超过2500万美元，并将其投入到下一笔交易中。现在，我们可能在投资组合中持有1200万到1500万美元的股权，当利率下降时，我们可以将其再融资。

现在，我真正看到的增值是通过运营而不是翻新来进行估值。所以你会看到很多这些运营商，有很多血流入水中。那么，你所做的是试图购买这些较新的资产，这些资产拥有这些不知名的业主，他们的租金为1200美元，因为他们不知道市场行情。他们不懂运营。你可以在运营上进入那里，不必花费每单元15000美元，只需说，嘿，我将提供更好的客户服务，但我将把租金提高到应有的水平。

这就是在这个市场周期中价值所在。随着市场周期和价格趋于进一步下降，你将有机会，正如你所说，能够增加价值，并能够以较低的价格购买这些资产。实际上，这取决于价格。我并不是说不要关注较旧的资产，但较旧的资产现在至少应该基于资产的实际情况达到7或8个资本化率。

因为你将不得不修复很多破烂的东西。银行会对你说，哼，你知道吗？我会给你65%的贷款价值比，但你需要更换屋顶。你需要做车道。所以你只需要小心预算和你购买的东西。在这个市场周期的这一部分，很多市场的价格还没有降到7、8个资本化率，但在很多市场，这些较旧的资产需要继续降价。

在你购买的交易中，你是否筹集资金？你是否不筹集资金？你是否使用你自己的资金？你是否利用2500万美元作为贷款的抵押品？你是否在交易中提供股权？你只是进行债务交易吗？你对新事物的资金计划是什么？Jake和我一开始是两个傻瓜，就像我喜欢说的那样，只是自己购买交易。我们不知道。那是2013年。我们以卖方融资的方式购买交易。我们正在合作。第一……

是的，前600个单元，基本上是我和Jake一起购买的。我的兄弟拥有10%的股份，我还有另一个商业伙伴Mike，他仍在与我们一起购买交易。我们做了一笔281个单元的交易，全部是卖方融资，卖方20%，银行80%。这对我们来说是巨大的飞跃。但之后，

我们的资金用完了。所以从大约700个单元到略多于1000个单元，接下来的三笔交易，我们进行了联合融资。我们需要筹集资金。我想学习如何进行联合融资，因为我正在教学生如何筹集资金。在那之后，我们做了三次联合融资。我们想，你知道吗？我们真的不喜欢投资者。我们不想扩大业务规模，因为这是业务的另一个组成部分。你正在做多户住宅，你正在垂直整合，你拥有物业管理。

现在你有了另一个业务，那就是必须处理投资者。所以我们想，让我们慢下来。让我们开始自己为交易提供资金。在那时，随着交易的进行，我们能够提取股权并投入到下一笔交易中。所以在过去的四年里，我们能够自己为所有交易提供资金，我和Jake，

商业伙伴Mike。我们已经出售了所有三笔联合融资交易。最棒的是，如果你是一家公司，并且从事这项业务，我们能够让与我们共事两年以上的员工能够与我们并肩投资，成为美元对美元的股权合作伙伴，他们非常喜欢。对我们来说，这很棒。给他们5%或6%的交易份额。我的意思是，我们，

还有什么比听到物业经理说我们需要提高租金更好的事情呢？这是因为他们拥有交易的一部分，他们了解业务，并且感觉自己参与了所有权。对我们来说，这使我们能够继续自己为交易提供资金，而不是筹集资金。我们每年都在寻求增加200到300个单元。

我们不想超过我们的基础设施，因为我们确实进行了垂直整合。我们管理我们自己的房产。我们有超过80名团队成员。所以如果你增加1000个单元，你将需要增加15到18名员工。我们不想这样做。这会给系统带来压力。突然之间，就像你说的那样，很多这些联合融资者，这是他们犯的另一个错误。他们的眼光太大了。他们超过了他们拥有的少量基础设施。然后突然之间，无论你有什么系统，它们都会自行崩溃。

好吧，我认为最大的问题是，你遇到的大多数房地产教育都说，只要锁定一笔交易。如果你锁定一笔交易，你就会找到资金。如果你锁定一笔交易，你就会找到资金。然后发生的事情是，缺乏经验的人锁定了一笔交易，然后他们开始——

他们在过桥贷款上获得了糟糕的条款。他们在与投资者进行股权交易时做得非常糟糕，而实际上他们只需要在前端进行5%的债务交易，并在后端退出时获得6%的额外收益。你本可以保留所有这些。但相反，你放弃了股权，然后它就变成了一个烂摊子。所以，如果你是一个新手，你建议他们做什么？你是否先安排融资？你是否先找到交易？Gino怎么说？

这是另一个好问题。对我来说，如果我现在开始，而不是我开始的时候，有两件事，我认为你会同意我的观点，你需要在房地产中做。你在寻找资金。

你正在寻找交易。这是你在任何房地产业务中都可以做的两件最重要的事情。人们总是问，我应该先寻找资金还是先寻找交易？问题是，如果你先找到交易，而你没有资金，你就无法从你没有实质性关系的人那里筹集资金。你不能去找一个你从未谈过话的人，然后说，嘿，顺便说一句，我有一个很棒的交易。你需要同时开始做这两件事。我，

同时进行。这实际上取决于你的目标是什么。如果你只是想进入并想要做10个单元或12个单元，你可以自己提供资金。很好。自己做。自己提供资金。

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我们去年有学生把交易批发给我们。这是一笔1000万美元的交易。他们赚了一大笔钱。他们只是无法为这笔交易筹集资金。他们说，“嘿，我们有这笔交易。”对我们来说，这太棒了。价格点很好，年份很好，80年代的年份，两居室，三居室联排别墅，105个单元，需要一些外部工程，大量的增值。他们买不起，所以他们只是锁定了它。他们完成了所有你谈到的融资的结算，高利贷，私人资金，

控制了它。第二天，把它卖给我们。如果你有一笔交易，这就是机会，而你无法完成交易，这就是你应该做的。但这就是你加入教育公司的原因。你需要与其他房地产投资者待在一个房间里。你需要不要与吉姆叔叔和玛丽阿姨谈话，因为他们把你当作披萨店的Gino。为什么我要投资披萨店的Gino？但到了我的第二笔或第三笔交易，突然之间，迪诺叔叔会说，嘿，Gino，你在那里做什么？我可以和你一起投资吗？

在第一笔交易中，这有点困难，但在第三笔或第四笔交易中，他们会敲你的门，说，你在那里做什么？你这么说很有趣。你完全正确，因为每个人都有那个什么都懂的叔叔。这就像在住宅房地产中，你最不想看到的事情是买方的父亲来进行检查。是的。

所以关于你教的学生的问题是，当你试图锁定这笔交易时，你是否让他们撰写这些合同，或者你是否教他们双重？我们刚才描述的是双重结算。不是这样的。所以他们并没有真正把它批发给你。如果可以的话，他们只是把它整体转让给你。是的，就是这样。但它不是……

我想说它并不罕见，但进行这种规模的批发交易并不常见。我正在教学生如何购买、管理和融资。我们的想法是在我们的社区中，我和Jake不会从我们的学生那里筹集资金。所以当一个学生加入社区时，它是开源的。他们自己之间筹集资金。他们一起合作。

所以他们正在，把资产负债表放在一起。他们正在寻找一笔交易。突然之间，我有了这笔100个单元的交易。我将在哪里找到200万？好吧，社区里有1000名学生。我们有，你知道，现场活动让学生们聚在一起交流。我让学生们聚在一起。所以这是一件这样的事情，当我开始做多户住宅时，根本没有所谓的联合GP，基本上说，嘿，我是一个人。哦，

我说这话让我心痛，但请听我说一会儿，因为这是一种让你获得机会的方式，而你正在寻找一个运营商，显然他们需要有经验，他们需要经历过几次完整的市场周期交易

你需要加入他们的团队，你需要能够为团队创造价值。你不能仅仅通过带来资金来获得补偿。但如果你确实有资金，并且想加入某人的团队，并且想成为该团队的一员，这是另一种方法。我的意思是，这是你开始的另一种方式，因为你正在利用他人的才能。你正在利用他人的经验、他人的商业计划。如果你无法完成30个或40个单元的交易，但你知道有人……

拥有它，你可以帮助他们完成交易，你可以加入他们的团队。这是另一种方法。在过去的三四年里，很多人都在这样做。

好吧，为了让他们感觉不熟悉，让我们解释一下GP和LP之间的区别，我认为你可能应该解释一下。你一提到联合GP，我就有点心痛了，因为那就像，不，不，让我只要你孩子的一半。什么？不，不，不，不。你可以有时。他们不会把他们切成两半。我不这样做。解释一下区别。好吧，这很有趣。半个孩子比没有孩子好，对吧？这就是我的看法。没有孩子。没有孩子。

尤其是在你刚开始的时候。GP与普通合伙人的区别是一个人。我和你，我们走到一起。让我们组建这个实体。我们将出去。我们将购买这笔资产。我们没有很多钱，但我们有交易经验。我们做过一些交易。我们可以把它们放在一起。我们可以每天运行交易，但我们需要LP，也就是有限合伙人。他们是消极投资者。他们将投资我们的交易

我们将给他们很大一部分交易份额。我们将保留一部分交易，这取决于市场行情。我们将每月或每季度向他们支付分配。

我们将让这笔交易进行。在交易结束时，无论是三年还是五年，我希望看到再融资，但如果不是，我们将出售并分割收益。现在成为普通合伙人是很棒的，因为你有费用，例如收购费，你向你的有限合伙人、你的被动投资者收取费用，你收取资产管理费，这是一个很棒的业务，但是

问题是，这两种情况都是如此，你可能会取笑GP和LP，但我创建了一个名为Passive Investor Pro的项目，因为LP，被动投资者，他们的问题是他们有很多钱。他们需要找到一个存放的地方。他们首先说的是，我需要一笔交易。

我可以在哪里存钱？而他们应该首先问的问题是，我需要找到一个非常好的发起人。我该如何做到这一点？因为当你被动投资时，交易并不重要。重要的是首先要找到发起人。然后，该框架的第二部分是利益的一致性。发起人的利益与你的利益是否一致？你是否长期持有这笔交易？发起人是否将任何资金投入到这笔交易中？

发起人的时间表是否与你的时间表相符？你喜欢发起人的商业计划吗？如果你们的利益一致，并且你喜欢该发起人，那么让我们开始谈论交易，关于正确购买、正确管理、正确融资。不要倒着做。

这就是为什么我看到很多LP陷入困境。问题是LP一直在为GP资助这些糟糕的交易。现在他们非常生气，说，好吧，这些GP正在欺骗我。我没有得到，好吧，你读过承保了吗？你明白在未来四年内不会出现20%的租金增长吗？你可以随意责怪GP，但你没有尽职调查。我想教LP如何进行尽职调查。这样，这些糟糕的交易就不会得到资助。而这种定价开始下降，并回归到市场应有的水平。

好吧，我的下一个问题是，给我三个LP应该注意的最大危险信号。哦，太棒了。我喜欢这个。对我来说，我在05年作为LP在我的第一笔交易中犯的错误是，没有

审查发起人，没有理解。我不在乎他们是否做过几笔交易并经历过一些完整的市场周期。我想知道他们的商业计划，他们关于如何返还我的资金的隐含商业计划。我想看看他们的承保情况，我想确保这些承保情况是保守的。而且

你需要一位教练，或者你需要有人了解承保来教你这一点。这很重要。第一点。第二点，我喜欢看到该集团将他们自己的一些资金，资本投入到交易中，因为如果出了问题，并且他们在这笔交易中投入了资金，他们就不会轻易放弃。他们会尽力让你完整。

这很重要。我认为第三点，这里有很多。但就像我说的那样，第三点是不要只关注交易。你需要关注发起人本身。如果你不关注发起人，我的意思是，这里有很多，但要查看发起人的团队，确保你审查了所有内容。

发起人的物业管理公司、发起人的注册会计师以及所有发起人，所有组成该普通合伙人团队的人，你需要审查他们。这真的很重要。你必须确保参与这笔交易的每一个人，你都明白他们有经验并且做过这件事。

好吧，下一个问题。假设你是交易中的GP，而交易失败了。两种想法。一种想法是，这是投资。你知道存在风险，等等。或者让每个人都完整非常重要。你会选择哪种方式？我的意思是，我已经……

我已经让每个人都完整了。你想长期从事这项业务还是短期从事这项业务？说实话，它并不是一个非常大的市场。让人们理解GP承担着很大的风险很有趣。如果这笔交易确实失败了，你作为LP可能会损失你的钱，而损失你的钱很糟糕。但作为GP的我，我签署了债务。如果我输掉了这笔交易，

这会严重影响我将来向房利美和房地美等机构借款的能力。现在，他们可能会亏损出售，并导致LP的股权被清算。在这种情况下，GP会说，嘿，我得到的下一笔交易，我需要让这些人完整。我需要让——我想——

让他们完整。我想让他们在这笔下一笔交易中赚钱。如果是我，我会尽力让他们完整。是的，伙计。这从来都不是一件容易的事。我在2015年为一只秃鹫基金筹集了一大笔资金，也许就是这样。然后我的一位合伙人最终

损失了它，我想，变得有点疯狂，在博尔顿镇，我不得不偿还75万美元，那一天并不愉快，但我做对了，因为同样，仅仅因为他逃离了城镇，我仍然在这里做生意，我必须在这里，所以是的，总是

总是让你的投资者完整。那不是一个好十年，更不用说好日子了。要偿还这么多钱，但这没什么。但事情是这样的。我可以去找那些人中的任何一个，并在某些情况下为我想要做的任何其他事情筹集债务，因为他们知道他们会拿回钱。

这提到了一个很好的观点。你问我LP应该问什么。你应该问GP，你上次亏钱是什么时候？如果GP从未亏过钱，你可能不应该与他们做生意，因为他们从事这项业务的时间还不够长。然后顺便说一句，一旦你亏了钱，你做了什么？沟通情况如何？你如何纠正这个问题？你是直接放弃还是让他们完整？我并不是说有一个正确或错误的答案，但如果你感觉那个人与你是一致的，你就会有这种感觉。哦，伙计，我在过去……

你知道，因为事情是这样的。我做了一些传单，甚至不是房地产交易。这些是我与其他一些人一起进行的一些天使投资，我们只是与一些人进行了一些投资。而且，你知道，有些赢了，有些输了。就是这样。你永远不会玩

你不会玩巨额资金，但这是一笔相当可观的钱。而且似乎当它们失败时，你就不再听到他们的声音了，就像你不再听到声音一样，对吧？就像，嘿，伙计，你本季度有更新吗？我没有收到更新。伙计，我认为如果一笔交易失败了，如果你参与了一笔交易，房地产交易，任何类型的交易，对吧？而且情况不妙，你能做的最好的事情就是继续沟通问题，对吧？

向你的投资者，让他们知道。所以如果事情真的归零或完全失败，这对某些人来说并不是一个完全的惊喜。有些人没有注意，但我总是注意。我就像，嘿，伙计，让我们昨天就得到更新。它在哪里？它在哪里？所以，你知道，我认为这在任何业务中都是一样的。就像如果你的客户问你发生了什么，你就搞砸了。在COVID期间。我不知道是否有人记得这个，因为它似乎是100年前的事，但COVID的前60天是疯狂的。

我不想用“可怕”这个词，但突然之间，人们会付款吗？所以我们最终做的是实际跟踪收入。每个星期五，我们都会与所有投资者进行公开电话会议。如果你想了解资产的最新情况，

我们将与你进行Zoom通话。而且没有多少人接受了我们的建议。但透明度非常重要。我认为很多LP都明白，他们在过去六七年里赚了很多钱。我的意思是，迟早会有投资失败。如果你向他们解释并说，嘿，这笔交易我们亏了。下一笔交易，我会让你赚钱。但如果你只是躲在沙子里逃跑，那么LP就会在饮水机旁开始与其他LP交谈。然后突然之间，Gino被封杀了。

你将不再与任何那些LP做生意了。所以要小心。

是的，我的意思是，我知道一些我过去和他们交往的人，我的意思是，你在谈论过去 12 个月的巨大损失。这些人只是在社交媒体上被抨击了。我的意思是，我认为他们现在连口香糖都筹集不到了。我认为人们只是，这个消息已经传遍了，这些人太不靠谱了，他们连口香糖都筹集不到了。是的。

如果我是一个全新的投资者，你会推荐一个全新的投资者直接开始多户型房产，还是先尝试单户型房产？你推荐什么？我建议了解目标是什么。我的意思是，如果只是为了涉足并开始，我认为单户型房产很棒。但如果你银行里有 300 万美元，并且你认为，我想快速扩大规模。那么，我个人会从几项有限合伙人投资开始。我的意思是，我会这么做。我会加入，找到一个很棒的赞助商。

投入一些资金，看看会发生什么，看看效果如何，边学习边赚钱。这实际上取决于你拥有的时间、目标和资金。我的意思是，如果你有 20 年的经验，但没有钱，那么你在房地产行业的 20 年经验可以通过参与卖方融资交易、提供汗水资本和寻找交易来帮助你。如果你能找到交易，那就是今天的价值所在。今天它仍然有价值，信不信由你。如果你能找到这些交易，并且你的网络足够大，

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老兄，保持谦逊、不断学习和渴望学习事物是如此有趣。你知道，我之前说过，我这个周末参加了我的智囊团会议。如果我一直提起它，那就会让我记忆犹新，因为我刚刚回来。

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他的第一笔交易是一栋 50，不，46,000 平方英尺的建筑，他住在那里。这是他做的第一笔交易。因为他和这些人在一起，就像，“你在做什么？不，不，我们必须走。我们必须，我们必须花钱。我们必须走。”

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我们采访了一位名叫 Ken Honda 的先生，我认为他写了最初的《快乐金钱》一书。他卖出了 100 万册。在采访期间，他说，你需要写一本名为《快乐金钱、快乐房产、快乐遗产》的书。我说，我喜欢这个，但我不想写关于多户型房产的内容。我每天都在谈论它。它实际上只是一种工具。我说，我会写《快乐金钱、快乐家庭》。

和快乐遗产。因为我认为这三者结合得非常好。当我谈论快乐金钱时，我的意思不是说金钱会让你快乐。快乐金钱的概念是你实际赚取金钱的方式、你花钱的方式以及你看待金钱的方式周围的能量。我过去常常将金钱视为不快乐，回想在餐馆工作的时候，因为我讨厌去那里工作。

这很不快乐。我赚的是不快乐的钱。你们当中有多少人现在正在这样做？你正在赚钱。你在一个你不想工作的地方工作。那是悲伤的钱。但对我来说，在多户型房产领域拥有 Jake 和 Gino 社区，我正在吸引快乐的钱。我认为一旦你开始理解这一点，并理解金钱是什么，它只是一种工具。它只是一个放大器。至少对我来说，一切开始转变，能够创造一个快乐的家庭，并且

我的意思是，这就是创业的意义所在。我们都在谈论时间自由和生活自由。我只是想创建一个企业，让我的家人参与其中，并在企业中发展我的家庭。我认为这就是许多企业家所做的。我从未想过要忘记这一点。我和我的妻子朱莉娅一起开始了一个播客，名为朱莉娅和吉诺播客。我们没有从中获利，但它是我们家庭的一部分，我们非常喜欢它。第三个组成部分是快乐的遗产。

正如你之前所说，我不想养育那些感觉有权势的坏孩子。当你看到那些对孩子这样做的人，他们将钱捐给慈善机构而不是留给孩子，那是因为他们失败了。那是因为他们在将快乐的钱融入快乐的家庭并能够创造一个留给孩子的遗产方面失败了，不仅是给他们留下金钱遗产，而且是给他们留下价值观遗产。我的价值观是努力工作、正直、

信仰，诚实等等。我想教我的孩子们，我每天都教他们，我通过行动而不是言语来实践。如果你能创造这种遗产，并教你的孩子关于金钱的知识，因为我的最终口号是，具有财务智慧的人可以改变世界，使其变得更好。

我坚信，如果世界上更多的人具有财务智慧，我们现在甚至不会进行总统辩论。甚至不会有选择，因为我们了解不同平台在税收、就业、监管等方面的差异。如果更多的人拥有这种智慧，我想教给我的孩子，而遗产则通过书籍传承。

它来自我们举行的家庭会议。它来自家庭度假。它来自我和我的簿记员每月进行的电话会议，我的所有孩子都在那里。它来自我的孩子投资我的交易。我告诉你，我的儿子有 8 个 K-1 表格。他还拥有他的 FFL 执照，即他的联邦枪支执照。他只有 22 岁。大约一年前，ATF 来到我的办公室采访他。

我的意思是，我不知道有多少 22 岁的人接受过 ATF 的采访。对我来说，这是一次非常令人震惊的经历。他开设了自己的有限责任公司。可能很多，但并非出于正确的理由。好吧，这是正确的理由，但这就是我想说的。那就是我想留下的遗产。我想让他们能够经济独立，能够做出自己的决定。作为父母，我们有责任教导他们。他们什么都不知道。他们是一张白纸。让我们教他们。让我们引导他们走向我们想要为他们留下的遗产。

那么，如果你必须选择你为你的孩子做过的三件最好的事情来让他们走上正轨，那三件最好的事情是什么？我会告诉你我的。我会告诉你我的，因为我想告诉你两件我知道我会在想到第三件时谈论的事情。所以第一件是从托尼·罗宾斯那里偷来的，但当他们还是小孩子的时候，比如幼儿园、一年级，无论是什么时候，我们都有一个计时器。所以我买了一个带有卡片的旧打卡钟，把它放在厨房里。我说，你的工作是……

是去上学并取得好成绩。这是你的工作。你需要打卡上班，你需要打卡下班。在周末，我会给你 1 美元或 2 美元的零花钱。如果他们没有打卡上班或打卡下班，我会查看卡片，然后说，好吧，星期三你在哪里？我不知道你做了什么。我认为在幼儿园，所以我妻子正在剥夺他们的权利。我说，不，我不付星期三的钱，因为你没有打卡上班。我不，这就是你，我知道你在哪里。你没有打卡上班，你没有打卡下班，我不付你钱。当他们还很小的时候，这非常出色。然后当他们，

也许八岁和六岁的时候，我们买了自动售货机，他们在我的办公室里经营自动售货机。那是他们的生意。

他们做库存、会计、营销，所有的一切。他们从很小的时候就开始做了。直到现在，我的儿子现在实际上为我工作，这很棒。他做，你知道，我付给他法律允许我付给他的工资。我希望我能少付给他一些。但是是的，他需要努力工作，而且他确实在做，他做所有营销工作。他帮助这个，并做一些事情。但更重要的是，他，

他离我八英尺远，整天进行高水平的对话，我喜欢。所以他只是，他只是在吸收各种信息。我会说这是我为我的孩子做过的三件最好的事情。你呢？我认为对我来说，第一件事可能听起来有点疯狂，但我过去常常在孩子还小的时候犯很多错误，我会推动我的

我会在他们还小的时候强迫他们学习所有这些科目，我实际上会让他们厌烦，他们有时不想听我说。我试图让他们阅读罗伯特·清崎的书，我试图让他们阅读《巴比伦最富有的男人》。他们还没准备好。我试图让他们储蓄。好吧，我从一个八岁孩子的身上拿钱，把它从他们手中拿出来存入银行，他们认为这是一种惩罚。所以对于你们这些人在那里的人，让它变得自然。

不要对他们过于专制。我认为第二件事是我的儿子 15 岁的时候。我们有时需要做父母。他来找我说，嘿，爸爸，我想买一个放大器。好吧，迈克，这个放大器多少钱？

1500 美元。我说，迈克，你还有其他放大器吗？他说，是的，我有两个其他的，但这个真的很好。迈克，你银行里多少钱？我有 5000 美元。所以你想花掉你净资产的 30% 来买一个你不需要的放大器。他说，是的。他磨了我三个月。我没有屈服。我说，当我们找到一项资产进行投资时，你将投资于该资产。

幸运的是，四个月后，一笔交易出现了。大约七年前，他将他的全部 5000 美元投入了那笔交易。七年内，这笔交易实际上让他成为了合格投资者。

他能够，我们能够出售资产进行再融资，继续再融资，继续再融资。所以，如果你们中有人说，我没有很多钱可以投资，那不是数量问题，而是习惯问题。这是你需要建立的肌肉。一旦他开始这样做，他的姐妹们突然开始加入进来。现在我的三个最大的孩子都投资了交易。我的 16 岁女儿，

我们两周后要完成一笔交易。她也要投入 10,000 美元到那笔交易中。所以这实际上只是开始，只是进行公开对话。我认为第三件事是我现在每月都让他们与我的簿记员一起工作。他们都有各自的业务。他们都有总分类账。他们需要经营他们的业务。他们需要每月都有损益表。他们需要知道他们的支出是多少。所以在年底报税的时候，

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希望它能激励你去做一些伟大的事情，开始做伟大的事情，开始寻找交易，开始谈论金钱，开始进行这些对话，并且记住，伙计，你不需要很多钱才能开始，你可以用少量钱开始，只要找到一个让你搭便车的人，因为摆脱仅仅是

用你的生活换取金钱，用你的时间换取金钱的最快方法是投资那些被动为你赚钱的东西。我们下周见。

大家好！感谢您收听《逃离漂流》的另一集。希望你从中受益匪浅，或者至少和我一样受益匪浅。无论如何，如果你想了解更多关于节目的信息，你总是可以访问 escapingthedrift.com。你可以加入我们的邮件列表。但是请帮我一个忙，如果你不介意的话，请留下五星评价，分享一下，做点什么，伙计。我们在这里是为了你。希望你也会在这里为我们。但无论如何，在此期间，我们将在下一集中与您见面。