Is There an Extremely Simple Fix for Affordable Housing?
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您好，欢迎收听另一期 Odd Lots 播客。我是 Joe Weisenthal。我是 Tracy Alloway。你知道，很明显……

很明显，我们最近有点分心，因为总是有很多新闻。感觉我们没有太多时间来制作那种我们讨论一些重大想法的经典节目。但多年来，我们听到很多的是，对于公众而言——

你知道，当他们考虑通货膨胀或考虑生活成本时，住房成本确实是他们观点的核心。是的。你不仅在房价中看到这一点，还在租金中也看到这一点，对吧？自疫情以来，一切都上涨了，人们不喜欢。人们不喜欢住房成本上涨。人们

不喜欢汽油价格上涨。人们不喜欢鸡蛋价格上涨，当然了。但我觉得，说到生活成本，基本上每个人都需要住房。这也是很大一部分。这是消费篮子中很大一部分，住房消费。

而且价格上涨已经有大约 15 年了。即使是加息也没有多大作用来减缓房价上涨。它们减缓了其他住房活动。但这确实是一个真正的问题。它关系到……

人们所说的美国梦的核心。多年来，我们与持有不同观点的人交谈过，你知道，支持更多住房建设的人，他们谈论分区，或者有人说应该进行某种程度的更多公共投资等等。我认为我们还没有完全解决这个问题。当然，政策制定者也尚未解决这个问题。是的。虽然这很有趣。这就像少数两党都能达成共识的领域之一，两党都会说住房供应是一个问题，他们希望做得更好。

一些纠正措施。所以回到金融危机，你还记得 2010 年左右，或者可能是 2009 年年中，实际上有些人建议提高，比如拆除空置房屋，只是为了让供需失衡

什么？我完全不记得了。是的，这绝对是一件事。所以我们想，好吧，为什么我们不把一堆现有的房子夷为平地，然后我们就不会有这种过剩，然后价格就不会继续下跌，然后我们就可以……这是一个……我将在我们交谈时搜索一下，但希望没有人认真对待过。这将是荒谬的，因为我们现在正处于住房短缺的时代。但那是一个疯狂的时代。在 2008 年到 2012 年期间有很多疯狂的事情。是的。

我们知道危机的一件事是，你知道，看，所有次贷贷款，所有这些东西。所以之后，有一种强烈的冲动说，我们永远不会再让事情变得那么疯狂。我们永远不会再允许人们在没有首付、没有文件和糟糕的信用评分的情况下购买房屋。无论如何，我们将与一位认为我们可能矫枉过正的人交谈。

太好了。我很兴奋。好吧，我真的很兴奋。我们确实有完美的嘉宾，一位我长期关注其作品的人。他论点的要点是，我们在追求避免泡沫的过程中矫枉过正地改变了各种金融危机后的政策。

是导致我们今天住房短缺的原因。我们将与凯文·埃德曼交谈。他是梅卡图斯研究所的附属学者，也是《从零开始建设》一书的作者。他有一个很棒的通讯。凯文，非常感谢你来到 Odd Lots。是的，感谢你们的邀请。这是真的，对吧？关于推倒房屋的新闻标题是不是有一些？

我的意思是，那是一个奇怪的时期，因为有三个方面。一个是房价上涨。一个是正在建造的住房数量。然后是宽松的贷款标准，向无力偿还贷款的人发放抵押贷款。然后还有围绕它的金融工程。那些日子里发生了很多事情。是的，是的。有人建议格林斯潘也这样做。我认为在汉克·保尔森的书中，他提到了格林斯潘的事情。

有点开玩笑地提到了。但你甚至会想到这一点的想法是疯狂的。事实上，我最近在我的 Substack 上写了一篇文章，泰勒·考恩最近采访了约瑟夫·斯蒂格利茨。约瑟夫·斯蒂格利茨仍然将他对经济衰退中发生的事情的看法建立在这个过度建设的想法上。他谈到所有这些

在拉斯维加斯建造的低质量房屋，基本上是在没有人想要的地方建造的。是的。并开玩笑说，关于这些房屋最好的事情是它们建造得如此糟糕，以至于它们不会持续很长时间。而关于这一点疯狂的事情是，如果你回顾数据，实际上拉斯维加斯并没有出现建筑热潮。存在价格泡沫，但在那段时间里，拉斯维加斯的房屋建造速度实际上从未增加过。嗯。

你能不能先给我们做一个两分钟的电梯演讲，让我们完全理解它？是的，我认为基本上，自 80 年代和 90 年代以来，我们一直存在区域性供应问题，其中沿海大都市，如纽约市、波士顿、洛杉矶和旧金山，已经限制了住房建设。所以他们基本上……

不能再作为城市发展了。因此，当经济发展良好、收入增长、人口增长、人们生育孩子以及人们长大并想要组建家庭时，

当所有这些事情都开始发展时，这些城市实际上必须减少人口，因为，你知道，如果人均我们要求每人多住 1% 或 2% 的住房，而他们每年只愿意建造 0.5% 的住房，这意味着有一半人必须离开城市。所以我们现在实际上有这种奇怪的反周期迁移模式进出这些城市。例如，过去

几年，甚至在 COVID 之前，洛杉矶一直在，例如，每年都在人口减少。现在它比 2017 年的峰值人口下降了大约 3% 或 4%。所以这基本上发生在房地产泡沫期间。这种违反直觉的事情正在发生，因为当我们处于好时期或人们需要更多住房时，人们实际上必须搬出这些城市。是的。

而这样做的过程是租金上涨到足够高，直到有人认输并决定离开城市。因此，我们认为是泡沫城市的城市，佛罗里达州、内华达州和亚利桑那州以及加州内陆地区，实际上只是这些住房难民的落脚点。因此，这些城市确实存在泡沫，但它是基本面的泡沫。实际上是一群家庭搬到了那里。具有讽刺意味的是，这些家庭搬到那里是为了降低他们的住房成本。

但所有这些都被解释为仅仅是一个泡沫时期，并归咎于过度贷款和投机以及所有这些事情。但实际上，在其核心，是住房短缺导致了所有这些迁移模式，然后压垮了价格暂时上涨和下跌的城市。

因此，基本上我们解决的所有问题都是错误的。我们将其归咎于贷款，我们切断了贷款，这基本上关闭了全国各地的房屋建设。因此，现在这种住房短缺不仅存在于六个沿海城市，而且遍及全国。这非常有趣。所以我记得内陆帝国。他们称它们为沙州，如亚利桑那州和内华达州。当然，它的描绘方式是它是一个投机泡沫。

那里存在所有这些家庭投机行为，可能也有一些这样的行为，人们购买比他们需要的更多的房屋，因为他们认为他们可以转手，转手这所房子。这是一个很受欢迎的电视节目。但你说基本面非常扎实，基本上就像人口溢出。

对住房的需求基本面。金融危机后我们做了什么，正如你所看到的，大幅削减了贷款？很难将其归结为一件事。你知道，有一系列正式和非正式的压力施加在贷款人身上。所以，你知道，有次贷繁荣和萧条，它真正

在 2003 年末、2004 年初升温，然后在 2007 年年中真正结束。你可以看到它的影响。而且，你知道，我认为它对房价和所有其他方面的影响被大大夸大了，因为它基本上被夸大以解释实际上由供应短缺解释的所有内容。

但它导致房价平均上涨了几个百分点，然后当市场死亡时，这种上涨逆转了。然后发生第二件事，它在混乱中迷失了

A，因为它很流行，B，因为这种贷款行为如此令人震惊的想法，以至于似乎没有任何程度的回撤是令人满意的。因此，在 2008 年期间，联邦机构、联邦住房管理局、房利美和房地美机构都面临正式和非正式的压力。

嗯哼。

大约是平均水平。然后到 2008 年底、2009 年年中，它更像是 760，也就是，你知道，大约是信用评分的最高四分之一。因此，基本上在一到一年半的时间里，批准抵押贷款的平均分数上升了 40 或 50 分，并保持在那里。它今天仍然在那里。

因此，基本上，你知道，我认为 2008 年之前到 2008 年之后可能有 1000 万到 2000 万个家庭失去了获得抵押贷款的机会。但仅就这一点而言，我的意思是，我可以获得房利美 620 分的贷款。我认为房地美的分数略高一些。

并且有最低首付。我认为是 3%。但总的来说，这些自 2000 年代初以来变化不大。早在 2006 年，在房地产泡沫的高峰期，最低首付仍然是 3%。我认为 FICO 分数普遍较低。也许只是缺乏可行的选择？

那里的购房者？我的意思是，信用卡债务创下纪录。工资一直比较低迷。也许那些人，那些资产较少的人，正如 Chamath 所说，也许他们只是没有考虑买房。不，绝对是。所以，我的意思是，这些产品确实存在。

但发放给信用评分较低的借款人的贷款数量确实微不足道。因此，如果你查看房利美在 2007 年或之前的任何一年，大约三分之二的业务是针对信用评分低于 740 的借款人。然后立即之后

然后到 2009 年，它只有三分之一。然后它基本上保持了三分之一的新业务，直到现在他们的业务量基本上发生了逆转。所以问题是，你知道，他们有产品，但已经制定并收紧了偿还能力标准。而且，你知道，只是有一堆必须勾选的承保框的黑匣子。

理论上，有一种产品面向信用评分为 620 的人，但实际上，很少有家庭能够通过考验，最终获得批准。

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说到黑匣子，我试图找到房利美和房地美抵押贷款的平均批准率。理想情况下，你可以按 FICO 分数或类似指标细分批准率。

但我什么也没找到。你是否了解，A，是否有我找不到的官方数据？B，你是否了解实际批准率可能是什么？是的，我没有像我每月跟踪的指数一样。在某种程度上，随着时间的推移，这个数字会变得不那么有信息量。我看到有人声称，在 2008 年和 2009 年初，这些标准发生了变化。在那之后不久，在 2009 年或 2010 年，我知道其中一家抵押贷款机构，我在其中一本书中引用了它，其中一家抵押贷款跟踪机构指出，在 2009 年或 2010 年，被拒绝抵押贷款的平均分数高于 2008 年之前的批准抵押贷款的平均分数。嗯。

次贷繁荣和萧条的奇特之处在于，次贷繁荣实际上与平均水平的重大变化无关。这主要与条款变得不谨慎有关，但令人惊讶的是，在这些繁荣时期，平均借款人质量实际上并没有发生太大变化。

因此，你知道，随着你离 2008 年越来越远，拒绝率变得不那么有信息量，因为在某些时候，家庭知道谁能获得资格，谁不能获得资格。你知道，信用评分为 710 的人，他们的收入有问题，他们知道这将阻止其中一个框被勾选。他们不会一年又一年地回到银行，出现在拒绝率中。

但你可以通过多种方式看到这种影响。例如，如果你回到 COVID 之前，当时利率非常低，在房价上涨之前，全国各地都有以前是业主自住的房屋，你去 Zillow 上查看，他们会估计这所房子的租金约为 1500 美元。而抵押贷款，你知道，根据它的售价，抵押贷款每月可能只有 500 美元或 600 美元。在这些家庭被排除在市场之外之后，这种不匹配的情况是，你知道，在 2008 年后的那些年中非常极端。让我们假设存在这样一群人，你知道，他们有某种稳定的收入，可能能够买房或

想要买房，但由于你所阐述的所有原因而无法获得抵押贷款。这实际上是如何导致那里的供应不足的？跟我们谈谈你描述的限制信贷供应的压力与缺乏充裕、缺乏建设之间的联系。

是的，所以你可以看到一个真实的影响。信用评分与收入高度相关。好的。它们与年龄相关，而年龄与储蓄相关。因此，你可以使用邻里收入或邮政编码收入作为，你知道，该邮政编码中平均信用评分的替代指标。你可以看到 2008 年后的邮政编码……

全国大部分地区实际上并没有经历繁荣和萧条。就像你拥有沿海城市和沙州城市，那里的价格大幅上涨，然后又回落。但像亚特兰大、芝加哥、印第安纳波利斯或圣路易斯这样的城市，它们一直在按照正常的建筑速度和价格发展，就价格与收入比率而言，这些价格大致保持在之前的水平。

然后一旦收紧发生，你就可以看到在所有这些城市中，无论它们是否有泡沫，贫困邮政编码的价格与收入比率下降了 20%、30%、40%、50%，而高端社区则大致保持不变。

因此，你知道，你的现有房屋市场价格下降了，这与收入密切相关。因此，它基本上只是将现有房屋的市场价格降到了低于建造新房屋的成本以下，但这种下降非常具有累退性。因此，在高端市场，他们仍然可以建造新的房屋。它们仍然基本上以之前的价格出售

但在低端市场，你知道，什么也没有。因此，这涉及到房屋建造商的经济学，即由于价格相对于收入的基本分化，对他们来说，建造我们所说的入门级房屋不再有意义。

是的。我认为这完全是贷款收紧的结果。这些单元的租金并没有真正下降。只是价格。价格下降是因为我们基本上禁止了那些传统的业主自住者成为买家。所以基本上，价格下跌了。你可以这样看待它的一种方式是

房东要求的收益率高于业主自住者。因此，价格，首先是混乱的下跌。然后到 2015 年左右，它们大致稳定在房东愿意投资这些房屋的较低价位。嗯哼。

你之前提到了抵押贷款利率，我想知道这些因素在你分析中的重要程度。所以，如果抵押贷款利率再次降至 3%，由于需求增加，供应会增加吗？而且，据推测，房屋建造商的融资成本在这种情况下也会下降。所以也许他们也会建造更多房屋。

你知道，在过去十年研究这个问题的过程中，我曾经在分析上给予了一些重视。我只是不断降低我对实际抵押贷款利率重要性的估计。而且，你知道，一个例子，我之前举的例子是，全国各地有很多房屋，家庭可以将他们的住房成本降低一半以上，你

在 2010 年代后期，他们无法做到这一点，仅仅是因为没有政府机构告诉他们是否有资格成为租户。只有机构告诉他们他们没有资格成为买家。因此，他们无法做出这种经济决策。对于能够获得抵押贷款的家庭来说，我认为在 2021 年之前，经济状况异常乐观。但目前，仍然

在边际上是积极的。因此，基本上任何能够获得抵押贷款的人

总的来说，可能愿意以今天的价格和利率成为买家。我不确定如果利率下降，这是否会发生很大的变化。你说政府机构实际上告诉人们他们不被允许成为借款人。这并不完全正确。他们不被允许从房利美和房地美支持的抵押贷款中获得贷款。

如果存在大量理论上的入门级房屋，潜在的入门级房屋业主，收入较低，FICO 分数较低，为什么不能有私营部门的解决方案？因为当你谈论数学时，你不需要房利美和房地美支持的抵押贷款。为什么不是私营部门的解决方案，听起来像什么，在你的案例中，似乎是一个相当大的套利机会？

会的。银行和抵押贷款发放机构的监管责任甚至比房利美和房地美还要严格。所以，再说一次，很难量化。有很多……

潜在的回顾性处罚潜力。如果我们再次出现经济衰退，并且一家银行出现大量违约，监管机构可能会介入并说：“哦，这些是不应该发放的抵押贷款。除了止赎成本外，我们还将对你处以大量罚款。”而且对他们可以使用多大价差的限制有很多。

加上对他们可以计算为收入的金额的限制，加上对他们必须在承保中执行的操作的强制规定，所有这些加起来使得低额抵押贷款非常难以获得。如果你获得它们，那么你就会承担这些模糊的责任。所以，以至于……

贷款人一直不愿意提供它们。因此，你知道，在过去 10 年或 15 年的大部分时间里，都存在合格抵押贷款补丁，如果你可以让房利美和房地美以及联邦住房管理局购买你的抵押贷款并将其纳入他们的系统，那么它将为你提供所有这些规定的责任豁免。它被称为 QM 补丁。

因此，基本上，如果你可以获得 QM 补丁，你就可以发放贷款，而很少有银行家愿意发放任何根本无法获得 QM 补丁的任何违约风险的抵押贷款。所以，我真的要说

2008 年之前，你可以说这些机构是一种补贴，它们可能将平均抵押贷款利率降低了大约四分之一的百分点。自 2008 年以来，他们实际上只是垄断了违约风险，政府对私人贷款人施加了大量责任。

对于违约风险。因此，这些机构实际上可以对承担这种风险收取过高的费用，并保持其非常严格的标准。是的。这些机构，我的意思是，GSE 保证的抵押贷款如今绝对主导着市场。是的。政府每年从中获得数十亿美元的利润。

关于这一点，这正是我想问你的。目前关于房利美和房地美可能被私有化的讨论很多。我们已经看到，你知道，他们的股票有一些波动。比尔·阿克曼似乎对这种可能性非常兴奋。如果 GSE 真的被私有化，你预计信用标准会发生什么变化？因为我可以用两种方式来争论，我想。一方面……

我想他们会想要增加他们的资本缓冲。事实上，他们一直在这样做。如果投资者要投资，他们必须觉得这是一项安全的投资。所以也许他们会继续收紧。

另一方面，他们的业务是发放贷款。也许贷款量，绝对贷款量比利润率更重要。但话又说回来，我不知道。我可以用两种方式来理解。是的。说实话，我不明白这应该如何运作。像这些机构一样被创建。

由公共特许状创建，该特许状有点像，你将承担这项使命，你知道，我们将给予你这种保护，对吧？我的意思是，最初它们只是公共的。然后当它们第一次被私有化时，你知道，每个人都，

假设他们需要联邦政府的支持，当然他们得到了支持。如果他们没有这份特许状，这份协议，没有人会为一家新银行进行首次公开募股，然后说：“嘿，我们有一个很棒的商业模式。我们只做证券化抵押贷款，而且我们完全没有多元化，现在我们要为这家新银行筹集资金。”如果我们取消联邦政府的支持，

在其背后。我不认为它作为一个私人机构是可行的。对我来说，它们的价值在于，作为公共机构，它们不需要资本。这就是构成它们作为机构运作基础的东西。所以

我认为它们唯一能够像现在这样运作的方式，仍然是获得政府的支持。如果它们被私有化，但仍然得到政府的支持，这看起来就像只是名义上的私有化。对。我实际上认为它们作为公用事业具有价值，不是因为补贴，而是因为系统性周期性风险就像资本市场中基本上必须为之付费的一件事，因为你不能。

规避它。而这些机构基本上能够隔离系统性风险。而联邦政府是最好的去处。联邦政府可以承担这种风险。关于2008年鲜为人知的一个小知识点是，房利美和房地美实际上从未需要现金。你知道的，他们所谓的2000亿美元注资，但他们从未使用过任何现金。他们实际上只是用它购买了国债。

你可以理解为什么投资者想要获得房利美和房地美获得的所有利润。很难想象政府如何才能令人信服地承诺永远不再提供担保。它似乎总是存在。好吧，我认为他们不会。我认为投资者想要两者兼得。是的，我知道。♪

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显然，在 2025 年的今天，你知道，建造一栋新房子，一栋新的入门级房子，会更贵的原因，劳动力成本更高，特别是如果我们有木材关税，一切成本都会更高，等等。所以会有一些增加。

但是请告诉我们，A，在你看来，我们能做些什么来安全地扭转我们在金融危机后过度收紧的一些措施？以及它在激励房屋建筑商重新关注入门级市场方面能起到多大作用？

我会说，显然，所有这一切的基础是，如果在地方一级，如果城市允许建造足够的公寓，那么贷款标准的有效收紧就不一定那么重要了。

购房者更喜欢独栋住宅，而房东更喜欢公寓，而且通常很少重叠。从历史上看，独栋住宅租赁市场只是由小型夫妻店房东拥有的旧的、折旧的单元。

因此，如果我们没有地方一级的所有分区条例来阻止大规模建造公寓，我们可能会转向一个每年建造一百万套公寓而不是像过去 15 年那样每年建造三四十万套公寓的市场。对。

好吧。但这很难。支持更多住房的政治很艰难。所以让我们假设溢出效应。是的。所以这是一个长期项目。但我确实想提一下，因为我倾向于强调抵押贷款问题，原因正是你所说的那样。它似乎是可行的解决方案。但它确实与分区问题相协调。

但是是的，我的意思是，从实际角度来看，这很容易。只需回到 2008 年之前的某个标准，然后使用它即可。如果每个人都太害怕称之为 2005 年标准，则使用 1998 年标准。机构使用的或在过去 40 年中应用于私人贷款人的任何标准都足以改变市场。是的，我的意思是，我认为效果会令人震惊。我做的一件事，我比较了……

因此，人口普查局按价格点发布了新房销售数据。如果你将 2006 年（镇压之前）与 2017 年进行比较，我使用这两个年份的原因是，这两个年份的平均房价大致相同。你知道，价格已经暴跌了。到 2017 年，平均价格大约上涨到了 2006 年的水平。如果你按价格点查看新房销售情况，

基本上，每个类别，每个区间，例如 30 万美元及以上，这些价格的新房建造速度与 2006 年的建造速度完全相同。2008 年之前，这些价格水平的房屋每年约有 50 万套。而现在基本上可以忽略不计，而且仍然可以忽略不计。所以基本上，你知道，你可以加起来。建筑商停止建造房屋。

在这些价格点上，每年 50 万套房屋已经超过十年了。而这在市场上的表现方式是，抵押贷款的打击降低了现有房屋的价格，这种价格与收入和房屋价值相关。因此，在每个城市，都存在一个价格点，低于该价格点，现有房屋非常便宜，以至于如果你能买到一套，你就会去买一套。

而我们花了大约 20 年时间才回到我认为现在大多数城市都达到了一个临界点，这些房屋可以再次建造。但同样，它们不能为居住者建造，因为他们无法获得抵押贷款。所以我认为我们将看到

在独栋住宅领域建立租赁市场确实已经起飞，我认为它将继续起飞。实际上，这是我在考虑进攻与防守方面所担心的一件事。政策制定者必须在这里做一些防御性的事情，并且已经有人推动禁止公司拥有独栋住宅。

而这实际上是目前能够以高于我们现在建造速度增长的最后一种住房形式。因此，如果我们禁止这样做，那么我们实际上是在立法无家可归。

我记得金融危机后的时期，我不记得有人提议拆除空置房屋，但我记得的是可调利率抵押贷款。而且有很多。我们过去会写这样的标题，比如“期权末日”，因为它们爆炸了。那是一段有趣的时光。不，那不是有趣的时光。对写标题的人来说很有趣，但对实际借款人来说却不是。但是

金融危机后，这些可调利率抵押贷款实际上几乎消失了。我认为它们作为总抵押贷款发放比例下降到个位数。这是一个因素吗？这个想法是，曾经你能够获得可调利率抵押贷款，你可以获得一个非常便宜的诱饵利率，然后随着利率的提高，它最终会上升？

也许这表明贷款的结构更是一个因素。是的，我不这么认为。回到那种疫情前的市场，抵押贷款的边际承受能力似乎并不是这里的事实。事实上，我希望看到，你知道，有人正在制作关于房地产市场和住房短缺各个方面的纪录片。

我希望有人制作一部纪录片，他们去这些新建的出租社区，找到 10 个家庭，然后问他们，你们是否想买而不是租？他们会找到很多这样的家庭。然后带他们去银行看看会发生什么。因为我认为发生的事情是，它变得官僚化了，银行家们没有剩余的自由裁量权。我认为

对于典型的潜在借款人来说，我认为我们会对有时用来拒绝他们的理由感到震惊。你知道，只是，你知道，收入形式，你知道，也许不是，你知道，严格的 W-2，只是算作零，你知道。你知道，就是这样一些事情，真的只是让它成为一个艰难的“不”，而且没有边际原因。

你可以对抵押贷款进行调整以使其变成“是”。大问题。感觉在美国，部分问题可能是美国从未决定想要什么样的住房。所以它是否希望住房成为财富的创造者，在这种情况下，价格需要持续上涨？它是否希望住房真正负担得起，以便人们能够居住在某个地方？而且确实，

住房一直是随着时间推移最大的财富效应之一。我特别想到的是，你知道，在纽约有一些人购买了苏荷区的一栋破旧建筑，而他们现在只是因为在那个特定时间购买而成为百万富翁。美国应该如何看待住房？你知道，我认为有一种诱惑是将基准定为……

我们所生活的时代，并将它们视为自然状态。你想到的是，你知道，著名的凯斯-席勒房价图表显示，考虑到通货膨胀，房价在 100 年内持平，然后它们飙升。在这个国家，房屋所有权有着悠久的历史，人们并不期望房屋升值。事实上，直到 2008 年，你知道，

在该国三分之二的地区，没有人经历过房屋价值的异常增长。所以我认为这实际上并不是我们应该如何看待住房的必要部分。住房可以成为一项非常好的投资

对于自住业主来说，即使房地产的实际市场价值从未真正上涨。它来自它为你提供的住所。但这里有一个独特的美国现象，那就是拥有房屋的梦想，对吧？就像美国梦。这在其他国家并不多见。因此，如果你看看欧洲、德国，人们……

大部分时间都乐于当租客。我确定成本最近上涨了，但这完全是一个不同的模式。是的，但我只是不认为它需要价格上涨和承受能力之间持续不断的斗争。我认为……

直到 2002 年在凤凰城都做得很好。凤凰城各地的房屋售价约为租户收入的三倍，而且几十年来一直如此。在那段时间里，成千上万的人搬到凤凰城成为房主。所以我认为房屋所有权的好处更多地来自

摆脱房东和租户之间存在的代理问题是有价值的。成为你自己的房东或租客是一种价值，房东或租客自己无法获得。以及你可以从拥有感和邻里感中获得的意义。所有这些都是价值来源……

即使房屋没有给你带来额外利润，也能使房屋所有权变得有价值。对。即使没有利润，你至少也解决了你的住房短缺问题。世界上每个人天生就对住房处于空头状态，他们理论上必须在某个时候弥补。因此，一旦你拥有了自己的房子，你就再也不用担心这个问题了。我不得不说，我实际上想更多地了解

关于租赁市场的现状，因为我知道这是房屋建筑领域中实际快速增长的领域之一，而且在我之前并没有意识到，也许它很大一部分是哪些人可以获得信贷

并且能够拥有房屋的是一个机构，它显然可以轻松借款，或者是一个低收入、低 FICO 评分且可能难以支付首付的人。这是一个非常有趣的现象。Kevin Erdman，非常感谢你来到 Odd Lots 节目。非常感谢你加入我们。是的，很荣幸。谢谢。

Tracy，我喜欢 2025 年了，我们还没有完成对房地产泡沫中发生的事情的调查。好吧，这正是它，对吧？记忆很长。所以我不知道你是否挥舞魔杖并放松了 GSE 的信贷标准，突然之间房屋建筑商就会说，是的，我们将建造很多，因为他们都记得发生了什么。

是的。

房屋，他们也没有尝试。因此，这就是你看到 GSE 批准贷款的平均 FICO 评分实际上升的原因之一。这将对凯文最后提出的观点很有趣。我们应该对租赁市场做更多的事情，因为对我来说

你刚才说的有点像这里的关键问题是，是否存在一大批美国人，他们的 FICO 评分较低，收入较低，但其他方面足够稳定，并且足够自信，认为这就是他们想要拥有和建立家庭的地方？是的。这有点像……

一个大问题，因为，对，你可以随意放松它，但是，像，有多少这样的人？房屋建筑商是否会，你知道，像开始为他们建造房屋？鉴于经济的二分法和杠铃性质，它是否会成为市场上有意义的一部分，例如，

因为在我看来，房屋建筑商的想法似乎是合理的，是的，太好了。我们仍然想为非常富有的人服务。是的，完全正确。而且这些房屋的利润率往往更高。我还想说的是，问题不在于人们是否想买房。我认为在美国，几乎每个人都真的想买房，尽管有些人觉得租房更方便。问题是，他们真的买得起房吗？是的。他们会申请吗？我认为

潜在购房者的数量已经下降了。我确实记得在 2020 年之前，人们发布 Zillow 链接并展示了你可以出租的价格与获得抵押贷款的成本之间的差距。哦，是的。

而且，我真的很后悔没有凑齐一笔资金。他们都在中西部，你知道，印第安纳州的随机房屋等等。我真的很后悔没有凑齐一笔资金并购买一堆这些房屋并将其出租。奥斯汀的一栋豪宅。是的，不是，你知道，只是在，你知道，印第安纳波利斯郊区的一些普通房屋等等。

你将成为收购所有独栋住宅的金融机构之一。太晚了。但这是你指出的有趣的事情，那就是像这样的金融机构，你知道，人们，正如他所说，他们能够赚取差价的原因是他们能够获得信贷来购买这些房屋，而个人却不能。所以看起来如果你想

改变金融机构或家庭拥有房屋之间的比例，你至少必须像可能首先要使信贷可用。

是的，绝对的。我们就这样结束吧？就这样结束吧。这是 Odd Lots 播客的另一集。我是 Tracy Alloway。你可以在 Tracy Alloway 关注我。我是 Joe Weisenthal。你可以在 The Stalwart 关注我。关注 Kevin Erdman。他在 K.A. Erdman。并查看他的时事通讯 Erdman Housing Tracker。它在 Substack 上。关注我们的制作人 Carmen Rodriguez，Carmen Armand，Dashiell Bennett，Dashbot 和 Cale Brooks，Cale Brooks。

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