Jim Egan on the Mortgage Gap That's Dividing America
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不知何故，美国消费者依然相当强劲。尽管利率上升、关税、整体经济不确定性等等，人们仍在继续消费。然而，你可以观察到一些薄弱环节，特别是如果你查看各种类型信贷的逾期数据的话。但即使在这里，模式也不是完全明显的，因为它并没有很好地区分优质借款人和非优质借款人。但有一个重要的区别：你是否有零利率时代（ZIRP-era）的抵押贷款？据摩根士丹利房地产策略师吉姆·伊根（Jim Egan）称，对于那些在2021年前锁定住房成本的人和那些没有锁定住房成本的人来说，他们的财务压力存在巨大差异。拥有零利率时代抵押贷款的人受益于低且稳定的还款额（按实际价值计算已下降），以及广泛的资产积累。那些没有的人的财务状况要紧张得多。我们讨论了这种情况是如何发生的，以及更广泛的房地产市场状况，该市场库存量不断增加，以及全国房价整体下跌的可能性。只有Bloomberg.com的订阅者才能在收件箱中收到Odd Lots时事通讯——现在每天工作日都会发送——以及对网站和应用程序的无限访问权限。请访问bloomberg.com/subscriptions/oddlots订阅。请访问omnystudio.com/listener了解隐私信息。</context> <raw_text>0 这是一个iHeart播客。本期节目由查尔斯·施瓦布赞助播出。卖出股票的最佳时机是什么时候？你如何防范通货膨胀？财务决策可能很棘手。查尔斯·施瓦布原创播客《金融解码》(Financial Decoder)可以提供帮助。

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消费者债务创历史新高。你还会看到一些情绪调查，在过去两年里，这些调查的结果一直很糟糕。当所有关税再次宣布时，它们开始看起来很糟糕。从那以后，它们有所改善。然而，消费者似乎，你知道，几乎一直在做他们长期以来一直在做的事情，那就是消费，买房子，诸如此类的事情。好吧，他们肯定在消费。

但问题是，无论你走到哪里，都会看到所有这些令人沮丧的情绪数据。然而，总的来说，你知道，你阅读首席执行官的言论，查看零售数据等等。情况并没有那么糟糕。公司似乎经营得很好。但经济中有一些领域

正在软化。房屋库存量正在上升。这是经济中的一个重大事件。因此，在高利率等方面显然有一些领域受到了影响。但正如你所说，这并不是一个线性故事

人们感到沮丧，经济正在下滑。但你是对的。我们确实看到了一些软化的迹象。因此，你知道，我们必须问，这次情况会有所不同吗？这是美国消费者健康状况真正恶化的开始吗？我还看到了一些最近非常有趣的统计数据，特别是关于

消费者贷款、抵押贷款等等。例如，我看到现有房屋销售额同比下降了1.9%，并且在今年的这个时候，按数量计算的交易量是自2009年以来的最低水平。是的。

当你听到这些，你知道，自2009年以来的数据时，你就会开始有点担心，对吧？这绝对是事实。我看到了一些东西，我认为是来自Redfin的。他们说，目前房地产市场上卖方和买方之间存在创纪录的差距。看，这是高利率环境中一个明显存在问题的领域，就像有一些事情正在发生一样。我们没有得到像，你知道，当利率在2021年末或其他什么时间大幅上涨时那样的大幅上涨。

顺便说一句，你知道吗，20，这昨天晚上才想到，2021年已经过去很久了。就像，就像我知道的，我昨天晚上一直在想这个问题，因为指出2020年疫情已经过去很久了是一种陈词滥调，但是我们经历了利率大幅上涨、通货膨胀飙升的那些关键年份，甚至这些都开始淡出历史了。我不知道。也许我昨天晚上一直在想

Joe，时间是一个扁平的圆圈。我只想说这些。但是有一些事情，你知道，当利率大幅上涨时，房价并没有暴跌，这令一些人感到意外。有些人认为，好吧，他们正在大幅提高利率。房地产市场将受到影响。房地产市场是美国经济。因此，美国经济将暴跌。

这种情况并没有发生。但是已经出现了这种放缓。最近，我们看到，好吧，即使有降息的讨论等等，利率仍然很高。它们仍然很高。而且显然这种家庭库存的积累，这些不平衡正在出现。

我不知道。也许我们会看到价格下跌。将会发生什么？我很高兴你提到了这一点，因为我们实际上有完美的嘉宾。我们将与一位在预测我们不会看到大规模房价下跌方面非常非常正确的人交谈。我认为他错了。我当时没有说出来，但他来参加了播客。就像，我们不会说。我想，不可能。我很高兴我没有这么说。为什么？我从不犯错，因为我不发表预测，因为你没有意见。但作为专业责任，当我们采访他的时候，我心里很怀疑。

好吧，这是Joe的一个很大的mea culpa。好的。那么，不用多说了，我们将与摩根士丹利的房地产策略师吉姆·伊根（Jim Egan）交谈。他以前来过节目很多次了。在这里，我将声明我的免责声明，即我刚才引用的关于现有房屋销售的统计数据实际上来自他最近的一份报告。所以，吉姆，欢迎回到节目。非常感谢你再次邀请我。我很荣幸来到这里。

我将开始。实际上，我要先回顾一下。让我们从这里开始。为什么美国消费者如此有韧性？这有点好笑，因为你甚至看到人们还在谈论它。所以我们刚刚经历了企业财报。Amex首席执行官发表了一条有趣的评论，他基本上说我们的持卡人表示他们对经济没有信心，但他们仍在继续消费，这对我来说很有趣。但是为什么会有这种实力呢？

是的。我认为有很多不同的因素推动了消费者的潜在实力。我们在摩根士丹利研究部门与我们的债务分析师和经济学家做了大量工作，试图将这些积极的宏观数据与我们在微观层面看到的一些情况联系起来。看，失业率，我们目前的失业率为4.2%，非常低。几年来一直很低。最重要的是，你经历了大量的财富增长。

最近市场波动很大，但无论是创纪录高位的房价，还是房主拥有的创纪录的资产净值（65%的美国人是房主），他们房屋中的资产净值，或者他们能够从升值的金融资产中获得的财富，这些都促进了消费者消费的能力。

这完全符合我的想法，因为我担心经济状况。我和其他人一样阅读所有头条新闻。但是，你知道，就像我拥有房屋一样。我买了一套房子。我有我的退休账户。尽管我感到焦虑，但我认为我没有改变我的行为。我认为，当我们考虑消费者的资产负债表时，还有另一个方面。

经常被引用的一个统计数据是债务偿还比率，即债务偿还收入比率。它高于2021年的水平，但仍然处于过去几十年来所见到的最低水平之一。大写的C消费者，消费者的整体资产负债表，看起来仍然很健康。我们认为消费者整体上并没有过度负债。

可能有一些压力点，但我们认为他们总体上并没有过度负债。是的。所以这正是我想问你的。因为我从近年来一直在思考的一件事是，总量隐藏了很多尾部发生的事情，对吧？我想问的问题总是，当尾部变得足够肥大以至于开始影响整体时。

这就是为什么你最近的研究引起了我的兴趣的原因之一。实际上，我在All Thoughts时事通讯中写到了它。但是你开始看到一些压力点。描述一下你现在正在研究的内容。是的。感谢你写了这篇报道。可见性非常感谢。不，谢谢你制作它，老实说。

我认为我们看到的是，这是我摩根士丹利工作的一部分，我参与的团队研究资产支持证券中的汽车信贷、信用卡以及所有其他消费产品。我们看到的一个，我称之为明显的矛盾之处是，我们刚才讨论的宏观消费者数据非常健康，消费者仍在继续消费。然后我们看到拖欠贷款的情况在上升。在失业率如此低的情况下，拖欠贷款的情况也在上升。

这是我们被要求解释很多次的事情。我们正在努力寻找更好的数据来解释。

因此，撰写该报告的目的是为了说，看，次级汽车贷款拖欠率一直在上升，现在已经达到了任何时候都未曾达到的水平。我的意思是，根据一些指标，它们高于2008年和2009年之前的峰值。现在，这里有一些苹果与苹果的问题，但你会看到这些数字。优质汽车贷款拖欠率已经开始上升。无担保消费者贷款拖欠率上升了。它们没有达到局部高点，但它们上升了。因此

从压力点来看，我们确实看到了一些拖欠贷款的情况在上升。我只想快速解释一下这些术语，但是拖欠贷款的官方定义是什么？所以，我们在这里谈论的拖欠贷款，

是指贷款逾期30天的人。因此，我们将根据30天或有时60多天来讨论它，但你至少错过了一次或两次债务工具的还款，无论是汽车贷款，我们将查看抵押贷款、信用卡等等。

所以这真的很重要，因为总的来说，事情大多很好，但我们看到这种情况在不同类别中都在上升，这并不完全直观。所以你所说的意思是，存在这些尾部，存在这些压力来源，但它们不是信用能力的函数。它们是什么的函数？

可能不是整体信用能力的函数。这就是当涉及到我们需要用来思考经济、消费者将如何前进的这些统计数据时。但我提到了债务偿还比率，对吧？当我们考虑是什么将债务偿还比率降低到几十年来最低水平之一时——

抵押贷款市场发挥着重要作用。任何拥有住房的家庭资产负债表上最大的债务部分几乎肯定将是抵押贷款。我们已经在房地产市场中听到的锁定效应，这是由于以下事实造成的：该国绝大多数，绝大多数30年期固定利率抵押贷款的借款人能够获得抵押贷款。

在2020年和2021年，利率处于历史低位。目前未偿还贷款的有效利率为4%。今天我们在演播室时，普遍的抵押贷款利率为6.8%、6.9%。因此，当你考虑到三分之二的美国人是房主时，他们的有效利率为4%，这降低了还款额。只有

只有60%的房主有抵押贷款。因此，40%的人拥有自己的房屋，没有任何债务。他们没有增加分子。而35%的租房家庭，租金不计入这些等式中的债务偿还额。他们在收入部分的计算中增加了分母，但他们并没有增加服务部分或债务偿还部分。因此，这有助于降低这一比率，并可能错过了一些

承受比这些总量数字所暗示的更大压力的特定借款人。为了明确起见，所以故事是压力基本上是在那些不幸拥有抵押贷款但没有零利率时代抵押贷款的人中积累的吗？我认为当我们开始看到拖欠贷款的情况上升时，这是两到三年前的事情了，我们开始看到次级借款人。这些人往往是借款人，在

后金融危机时期，过去15年来，贷款标准更加严格，更有可能是租房者。我们没有计算租金。因此，他们的还款变得越来越困难。但是正如你所说，在过去12到18个月里，优质贷款拖欠率正在上升。这些家庭更有可能是房主。我们认为在那里看到的是你正在谈论的动态。如果你在2021年前买了一套房子，假设你在2016年买的，

中等价位的房屋，首付20%，当时的普遍抵押贷款利率。这是一笔30年期固定利率抵押贷款。大多数当时买房的房主在2020年和2021年以创纪录的低利率进行了再融资。如果我们假设他们的收入一直在按照过去9到10年中家庭中等收入的增长水平增长，那么他们今天的月供占收入的比例为8%到9%。

任何在2021年前买房的人，中等家庭，我们认为这种还款可能低于12%。如果你在过去三年里买房，因为利率大幅上涨，你的月供占收入的比例

中等家庭，可能为24%到26%。这是世界上最重要的状态。是的。这就像你有富人和穷人，租房者和房主，但你也有房主本身的富人和穷人。是的。因此，我们认为哈佛大学住房研究联合中心，对吧，他们有一些关于支付能力的优秀统计数据，他们将你收入的30%定义为你的成本负担阈值？

在住所上。因此，24%到26%，我们并不是说这些房主负担过重，但他们每月支出的工资用于抵押贷款的比例是那些有幸在2021年前买房的人的两到三倍，你认为这肯定挤压了一些东西。也许它不是支出。从我们之前谈到的数据来看，这显然是事实。但也许是他们在其他债务服务产品上的边际支付。

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因此，许多人锁定在抵押贷款利率上的一个结果是，也许他们在所有东西都大幅上涨之前就获得了这些利率，这就是锁定效应，以及人们不想搬家，因为他们必须获得新的抵押贷款，然后他们最终可能会负担过重。

而且我很想知道我们是否仍然受到这种特定动态的影响，或者是否受到这种特定动态的同样程度的影响。或者我们现在是否已经到了这样一个地步，人们认为，好吧，抵押贷款利率可能不会很快下降。所以我只需要咬紧牙关做一些新的事情。所以如果我要从一万英尺的高度来看待并回答你的问题，我会

锁定效应显然仍在发挥作用，对吧？如果我们查看整体库存水平占未偿还住房市场的比例，该图表仍然看起来像是有错别字，因为库存量非常低。但我不能像过去那样坐在这里说我们的库存量处于历史低位。

对吧？我们开始看到，正如你所说的那样，我们开始看到待售库存量同比增长。库存量已经增长了近，现在已经连续18个月了，将近一年半了。它们比低点上涨了近20%。虽然这仍然低于2019年第四季度的水平，低于利率大幅上涨且库存量有所回落时的水平，

但这仍然是一个相当健康的增长。尽管锁定效应仍然很大，但我们开始看到市场上出现更多供应。

谁在卖？最终是不是像，库存的来源是什么？是不是那些需要卖房一段时间的人最终妥协了，你知道吗？我终于可以卖掉这套房子了。是不是有一些边缘买家退出了，因为他们一直在等待？我不知道。就像库存的来源是什么？这是自金融危机以来最长的库存增长，对吧？这是——

当我看同比增长时，我看到的百分比变化最大，就像我们刚刚看到的最新数据一样，它现在是自金融危机以来同比增长最大的。它也是数据历史上第二大的，数据可以追溯到1980年代初。第二大是什么？连胜？同比增长。哦，好的。就像就我们增长了多少而言。现在，关于谁在出售的问题，我认为现在房地产市场中更重要的问题之一。是的。

所以这是一个我们正在努力回答的问题，但它是一个更难回答的问题。我们目前可以确定库存增加的地方，对吧？你看看佛罗里达州，那里的一些增长最为陡峭。德克萨斯州也出现了一些相当陡峭的增长，而且，

例如，我们在佛罗里达州收到了很多问题，保险成本正在上升。房屋所有权的辅助成本，这是否导致了库存增加？我们不知道是否如此。我们目前无法通过实证证明这一点。但我认为你将这与2021年已经过去很久了结合起来。是的。这是我昨天晚上才意识到的，实际上2021年并不是昨天。是的。这些人一直——锁定效应一直——

在很多情况下，人们被困在他们的房子里比他们想待的时间要长。家庭的成长，无论是孩子的数量还是年龄较大的孩子，就像对更多空间的需求越来越大一样。如果这些，缺乏更好的词语，如果这些梦想被推迟了，就像也许意识到利率可能不会下降那么多一样。也许是时候这么做了。自2020年3月以来，房价上涨了50%。在过去五年里，房价上涨了50%。这太疯狂了。就像，

也许那些拥有这种资产净值的房主可能只是稍微更愿意上市。是的，经济学更有意义了。是的，这很棒。等等，既然我们都在挖掘总量并找到不同的尾部，你能多谈谈你看到的供应和房价之间的不同区域差异吗？是的。所以我们一直在努力弄清楚哪些是最，因为我们谈论的是全国范围内的房价，对吧？

房地产市场是如此的本地化，这些全国性数据是有帮助的，但它们并没有描述该国任何一个地方地面层面正在发生的动态，对吧？因此，当我们查看库存的增长时，同比查看它，自2019年第四季度（疫情开始之前）以来查看它，你会看到南方增长最为迅速，对吧？就像你在佛罗里达州看到的那样，你在德克萨斯州也看到了。从这个角度来看，显示出同比数字略高的几个州是科罗拉多州和北卡罗来纳州。

当我们从房价的角度来看待这些影响时，我们目前看到的更重要的，至少在统计上更重要的，是库存水平更高的地方，与2019年第四季度相比最高，你在新奥尔良看到这种情况，从这个角度来看，前14个大都市统计区中有11个位于佛罗里达州或德克萨斯州。在那里，你看到同比房价增长的速度有所放缓，或者在某些情况下，你实际上看到价格同比下降，并且

另一方面是东北部。是纽约，是新英格兰，是北部中西部。在这些地方，库存仍在下降。库存远低于2019年第四季度的水平。为了将所有这些百分比放在上下文中，

全国库存量比2019年第四季度下降了，我相信是28%。因此，谈论库存量实际上比2019年第四季度更高的地区，这相对于全国数字来说是一个异常值。

这次谈话没有录音，但我还是要引用他。我和我的朋友康纳·森（Connor Sen）谈过。他为彭博社撰写评论文章。希望他不介意我引用他的话。我们正在谈论这种现象，即东北部的库存非常紧张。他对我说的其中一件事是——

再说一次，我认为他没有告诉我为了发表，但也许他已经写过这篇文章了。所以我只是冒着风险，认为从我和他的一次聊天中引用他是可以的。但我希望给他记功，但那就是说，

同样，我认为他没有告诉我为了发表，但也许他已经写过这篇文章了。所以我只是冒着风险，认为从我和他的一次聊天中引用他是可以的。但我希望给他记功，但那就是说，那里存在着美国长期存在的自然迁徙模式，人们基本上是从北方迁往阳光地带。他对我描述的方式就像想象一个大学城。

在这个大学城里，突然几年没有人毕业后搬出这个城镇，库存会迅速减少。由于锁定，抵押贷款锁定，你不会得到同样的从寒冷地区到南部地区的迁移。所以人们仍然……

基本上被困在寒冷地区。这是否与为什么东北部的空置率非常低或库存率非常低的原因相符？根据我们查看的数据，他关于迁徙模式的评论，它们并没有在疫情期间开始，当时人们像搬到东南一样。它们在那之前就发生了。这对我来说是有道理的。作为一名在广播中的研究分析师，我没有具体的数字完全同意这一点。但我也可以说，这可能也有助于这一点，

我们过去谈论过人口统计数据。是的。房地产市场的一个潜在趋势是，我们现在已经到了这样一个地步，超过三分之一的房屋，超过33%的房地产市场由65岁以上的人拥有。当你查看在哪里时，是的，佛罗里达州、亚利桑那州和南卡罗来纳州，但是当你查看它们作为特定住房存量的百分比更集中的地方时，它是在东北部。在纽约。在新英格兰。而且

我们在疫情后重新运行了这项分析，他们原地养老的趋势越来越普遍。所以我认为你将这些趋势结合起来，

这就是你剩下的东西。东北部很好。我只是想说出来。东北部没有什么问题。好的，我们正在谈论拖欠贷款的增加，即使是在优质借款人中也略有增加。但我们还没有看到止赎。我认为这是一个重要的区别。但是你会期望什么成为一种催化剂，我想，让事情变得更糟？既然我们在这段谈话中一直在提到大金融危机，我的意思是，那时，人们……

负债累累，过度负债。当房价开始下跌时，他们无法跟上，一切基本上都崩溃了。但正如你之前所说，我们现在并没有那么高的负债水平。那么催化剂是什么呢？对。我认为有一些事情正在发生。今天与当时的杠杆水平不同的另一个方面是，

我们提供的杠杆类型。根据数据显示，我相信是来自FHFA的数据，目前全国92.5%的抵押贷款余额是固定利率的。大多数是30年期固定利率。回到2005年、2006年，几乎有一半。选择型贷款时代等等。是的，可调整利率抵押贷款，而不仅仅是可调整利率。短期重置型贷款，有诱饵利率，选择型抵押贷款，在该产品的前几年可能会出现负摊销，因此您的抵押贷款余额可能会增加。

这些付款在经济出现某种问题时，失业率上升，资金变得紧张一些，然后您的抵押贷款付款就会提高。那

这使得您更难以支付每月付款。我们这次没有这种情况。不仅如此，当时的房屋拥有率超过69%。今天，我相信在我们进入这里时是65.1%。考虑到美国的家庭规模，4个百分点听起来并不巨大。这意味着我们的房屋拥有者比房屋拥有率超过69%时少四五百万。因此，您的边际房屋拥有者要低得多

从这个角度来看更清晰。他们不一定会看到，当然不会看到抵押贷款付款的变化，这将导致事情发生在那里。由于我们17年前的经验，

抵押贷款服务商可以使用更多样化的工具来防止——我们称之为止赎缓解方案、修改等等。基本上是贷款结算。因此，我们很难预见抵押贷款止赎在预测范围内大幅增加的情况。我们能看到全国房价下跌吗？我们可以。我们正在谈论库存增加。嗯哼。

需求并没有随着库存的增加而增加。承受能力仍然非常非常具有挑战性。我们提到从现有房屋销售的角度来看，今年迄今下降了1.9%。随着供应的增加和需求的保持不变，有时只需查看供需关系就足够了。我们已经开始看到房价上涨速度从4.1%下降到3.4%，仅在过去两个月。

25%，全国最大的100个大都市统计区中有四分之一已经出现房价下跌。我认为供需失衡将使我们达到0%并非不可能。我认为我们所说的抵押贷款信贷状况良好，锁定购房者无需以较低的价格出售。我看不到真正的房价调整。这不在我们的基本情况下。这不在我们的悲观情况下。

但我们确实有一个悲观情况，即到今年年底房价下跌3%。基本情况，加二。它正在从这里减速。增长正在放缓，但在全国范围内仍然是正数。但我认为存在一个现实的悲观情况，即我们跌破0%。

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有一天，老一代将去世，最终住房市场的一大块将被解锁并可供出售，也许价格会更低。谁知道呢？

这是否仍然是您纳入长期预测的内容？或者您是否看到自我们上次与您交谈以来的一年左右时间里，这方面有什么变化？因此，当我们考虑住房时，我们仍然会考虑这一点，而不是在未来两到五年内，但这确实是一个更长期的因素。这就像一个10年以上的问题。但我们非常认同这种说法，即我们从整体上来说，美国的住房建设不足，供应不足。

我们被问到这个问题，那么我们如何解决这个问题的建设不足方面？或者我们如何解决这个问题的整体供应不足方面？答案是，我们会回到这一点，对吧？我前面提到的观点，这个国家超过三分之一的房屋由65岁以上的人拥有。

从1980年到2012年，这一比例为25%。实际上是持平的。它已经大幅增加。这些房屋的拥有情况在地域上非常集中。最终，我们认为这将是开始帮助解决这个问题的供应，但这将是一个最终的事情。

几乎不在我们未来两到五年的预测范围内。然后我想问你的另一件事是，你是否与房屋建筑商交谈过，试图了解可能进入市场的新的住房供应情况？我真的很想知道现在的情况如何，因为一方面，你知道，事情看起来，

还可以。但另一方面，您对长期前景存在很多不确定性，有很多政策问题等等。我想知道他们现在感觉如何。

所以我不想将我即将要说的话具体归因于房主评论，但当我们考虑住房市场的支柱时，我们必须考虑所有这些，即供应方面，这既包括我们已经讨论过的现有房源，也包括新建部分。你是说房屋建筑商的评论，对吧？我不想将此归因于房屋建筑商的评论，但当我们查看新房屋的供应量、单户住宅开工量、建筑量时，我们与我们的经济学家密切合作，正如我一直在谈论的那样，以及我们的政策团队。

关税，对吧？

有效的关税税率现在高于其历史水平，即使它不如我们在4月初担心的那样高。在我们看来，这将通过住房市场的主要方式是房屋建筑。建造房屋的商品成本上涨。移民政策。当我们查看经济的不同部门时，外国出生工人比例最高的部门是建筑业。因此，劳动力成本和可用性也将受到限制。房屋建筑商的信心一直在下降

今年，当我查看我们预测的所有住房统计数据时，2025年最薄弱的因素是单户住宅开工量。今年前四个月，与2024年前四个月相比下降了7%。我们认为我们的建设严重不足。因此，如果我们正在下降并且供应不足——

就像我们认为从房价的角度来看，这提供了一点支撑。因此，我们普遍认为，无论短期还是长期，美国都没有足够的房屋，而且趋势正在朝着错误的方向发展。太棒了。好吧，在这个令人高兴的时刻，吉姆，非常感谢你回来谈谈所有想法。一如既往地很棒。非常感谢你邀请我。谢谢，吉姆。太棒了。

乔，这是一次非常有趣的谈话。我一直喜欢听吉姆的讲话。我非常喜欢的一点是，他脑子里记着所有数字。当我们和他交谈时，他什么也没查。他只是，你知道……

我想他每天都在思考这些问题。所以他记得他们。但我必须说，最让我印象深刻的数字是2016年买房的人和2024年买房的人之间的差异。我想是8%对26%的住房成本，诸如此类。这简直太疯狂了。特雷西，我现在正在knowyourmeme.com网站上。

因为我正在寻找那个女孩在另一个女孩耳边低语的模因的来源。我只是不断地想象它就像……他有一笔抵押贷款，对吧，他在2016年买的？他有一笔零利率时代抵押贷款。但是，就像，我一直直觉地知道这一点。顺便说一句，它来自电影《海妖》，我根本没听说过。

和一位女演员。我不知道。是的，我不知道。一位名叫乔乔的女演员，没有姓氏，正在对艾玛·罗伯茨耳语。无论如何，我只是想现在说一下，因为我在这个页面上，也许人们会发现这很有用。但我并没有欣赏。我的意思是，是的，当然，如果在2010年代的某个时候锁定了抵押贷款，我多少有点直觉地理解这一点，

或者在2020年或2021年真正把握了时机。那太好了。但我认为我并没有完全意识到这种差距有多大。这种情况很快就会改变吗？就像社会将出现这两种情况一样，你知道，这是一种社会分裂，就像，A，很多人住在家里，他们没有抵押贷款，因为他们年纪大了，他们已经住在那儿了。B，然后是那些拥有这种抵押贷款对冲的幸运儿，然后是其他人。

所有租房的人。或者因为他们不得不于2024年或2023年购买，因为无论什么原因。现在，他们要支付大量收入用于抵押贷款付款。但我确实认为，这也是一个很好的例子，说明为什么重要的是要超越总量和某种，你知道，单一平均数，并深入研究尾部。好吧，就在这一点上，很多像耸人听闻的头条新闻或推特上的耸人听闻的帖子。就像，看看自2008年、2009年以来，

违约率或其他情况的激增。我们对此有所涉及。你知道，我认为需要注意的一件事，吉姆也提到了，你必须小心苹果与苹果的比较，那就是这些影响中的一些

可能会被放大，不是因为信用状况发生了巨大的恶化，而是因为在繁荣时期提供了大量的贷款延期等等。就像你必须小心对待这些统计数据一样，因为不同时间不同原因的事情可能会发生很大变化。无论如何。不，我的意思是，房屋所有权市场与2008年的情况大不相同。是的。

哦，我们应该询问过GSE和房利美和房地美。哦，好吧，下次再说。我们下次再谈。我们现在就这样结束吧？就这样结束吧。这是OddLots播客的另一集。我是Traci Alloway。你可以在Traci Alloway关注我。我是Jill Wiesenthal。你可以在The Stalwart关注我。关注我们的制作人Kermen Rodriguez（Kermen Ehrman）、Dashiell Bennett（Dashbot）和Cale Brooks（Cale Brooks）。更多OddLots内容，请访问Bloomberg.com/OddLots。我们有每日简报和我们所有的剧集。

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