#AIS: Divvy Homes CEO Adena Hefets breaks down the state of the US housing market
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此次演讲是在迈阿密举行的All-In峰会上现场录制的，并包含幻灯片。要观看YouTube上的视频，请查看我们的All-In峰会播放列表： https://bit.ly/aisytplaylist 0:00 Adena Hefets分析了2022年美国房地产市场的现状 16:56 与Adena的最佳朋友问答环节：2008年和2022年的区别、房地产市场的反应时间、崩盘的可能性等等 30:08 Adena为自己做了最佳朋友介绍！关注Adena：https://twitter.com/adenahefets关注好友：https://twitter.com/chamath https://linktr.ee/calacanis https://twitter.com/DavidSacks https://twitter.com/friedberg关注播客：https://twitter.com/theallinpod https://linktr.ee/allinpodcast 介绍音乐版权：https://rb.gy/tppkzl https://twitter.com/yung_spielburg 介绍视频版权：https://twitter.com/TheZachEffect</context> <raw_text>0 太棒了，超级棒。我的名字是Adena，我是Divvy Homes的首席执行官，很高兴来到这里。

感谢你们的到来。

雨人。

给我点时间。我们向粉丝们开放，刚刚……

哦，对了，在他们把东西调出来的时候，我先开始吧。大概晚了三个小时。目前，我的热情在于金融、住房和不平等的交叉点。

我会尝试解决所有这些问题，在演示的最后我会介绍我的公司是做什么的。那不是我现在真正想关注的。但我想先从一个小故事开始，我认为这个故事解释了为什么这件事对我如此重要。

大约在1980年左右，我妈妈决定和她的朋友们一起进行一次公路旅行，她在以色列，当时她正在背包旅行，选择徒步旅行。然后一个男人搭载了她。呃，她上了他的车，坠入爱河并怀孕了。

那个人就是我的父亲。我的父母很快就结婚了，移民回美国，发现自己非常年轻，21岁和24岁就怀孕了，并试图弄清楚他们将如何生活。他们无法获得抵押贷款来买房，安定下来并抚养家庭。

但他们很幸运地找到一位妇女，她为他们的房子提供了卖方融资。所以这位妇女为房子的购买提供了资金。所以我的父母按期付款。在那所房子里，他们又有了三个孩子，我是四个孩子中的第三个。

然后我们最终能够获得抵押贷款，从那所房子中取出现金，并用取出的现金支付四个孩子上大学的费用。我告诉你们这个故事是因为，对我来说，这就是美国梦的核心，即能够为你的孩子提供比你实际拥有的更好的生活。因此，我们接下来要讨论的大部分内容是为什么这个美国梦对许多美国人来说已经消失了。

以及我们正在尝试做什么来解决这个问题。让我们开始吧。我有一些亮蓝色的幻灯片。目标是让你们能够轻松理解，不必自己去琢磨。我尽量每张幻灯片只放一张图表，以保持内容超级简单，我会解释清楚。

但你们从接下来的几个数据点中应该得到的关键信息是，美国的财富不平等正在加剧。我认为这张图表会说明这一点，即99%的财富掌握在上层50%的人手中，而下层50%的人只拥有1%的财富。所以，这是根据你的家庭收入来分配财富的情况，对前10%的拥有者来说，他们拥有76%的财富，接下来的40%拥有23%的财富，加起来就是前30%的人拥有99%的财富。

更有趣的是，富人越来越富，而穷人则保持在相同的水平。这张图表实际上显示的是收入百分比。所以，X轴表示0代表收入范围的最低端，100%代表最高端。

然后蓝线显示的是1963年，也就是大约50年前，你的家庭财富是多少。黄线显示的是你今天的财富是多少。所以，如果你当时属于前1%，你的家庭财富平均为200万美元。

今天大约是1000万美元，增长了五倍。如果你当时属于下层58%，你的家庭收入根本没有变化。所以你可能会问，好吧，这是什么意思？

情况是，富人赚取的薪水更多。我想说，虽然有一些薪资差异，但主要驱动力是资产增值，以及获得资产的机会。当我使用“资产”这个词时，我使用得相当宽泛，它可以指股票，可以指住房。

它可以指小型企业，直接投资。但所有这些都归为对资产的投资。所以你们可以看到，这是一个非常简单的图表，我用它来显示不同收入水平的20年投资回报率。

你们可以看到，在过去的20年里，家庭收入并没有大幅增加，而标准普尔500指数以及如果你投资房产，你们会看到其价值增长超过100%。你们想看看更疯狂的东西吗？

你们可以利用你们的房屋净值，这是你们中的一些人可能会做的事情，呃，利用你们的净值。你们错过了大多数人都在参与的股市。你们实际上可以利用你们的房屋净值，对吧？所以你们可以获得廉价的债务，因为它是政府担保的，80%的杠杆率，资本成本一直都在3%左右。

没有人能够以这种杠杆率获得这种资本成本。嗯，你们被迫储蓄。所以你们在房产中积累储蓄，房子具有双重效用。你们不能住在标准普尔500指数里。

你们可以住在房子里。

所以，如果我们点击一下，那么结论就是那些拥有资产的人更有可能拥有更高的净资产。这是一个我从《纽约时报》上看到的图表，对他们来说至关重要。但如果你们看左侧的蓝色条形图，所有条形图加起来都等于200%，横向延伸。

所以蓝色条形图代表家庭的百分比。所以，下层50%的收入阶层，拥有0.1%的财富，50-88%的收入阶层拥有30%的财富，以此类推。而这个图表显示的是，下层50%的家庭拥有市场上1%的股票。

而当你们看直接持有的股票时，也就是股市的股票，他们拥有0%，对吧？如果你们看前1%的收入者，他们拥有38%的股票，其中包括退休账户。以及所有这些，记住那个大型资产类别，他们拥有51%的所有直接持有的股票。

所以，如果你们问，为什么富人越来越富？原因是他们拥有资产。资产会随着时间的推移而增值。

围绕资产贬值也有很多税收优惠，长期资本收益，我相信你们都知道。另一种看待这个问题的方法，我认为这非常有趣，就是根据拥有房产与否来比较你们的净资产。平均而言，房主比租客的净资产高75倍。

所有这些都是人口普查数据。所有这些都是公开可用的，我很乐意分享。我认为这里非常有趣的是，我并不是说答案是拥有房产。你们想投资加密货币，很好。你们想把钱投入标准普尔500指数，甚至更好。

然而，正如这张幻灯片上显示的那样，大多数美国人并没有那么多投资股票，对吧？这很难想象，而房子却很容易想象。因为债务是抵押的，你们被迫随着时间的推移进行储蓄，它流动性很差。

很难从中取出钱。这使得它成为一项很好的投资。所以，当你们看为什么这个图表这么高时，并不是因为房主储蓄了更多，对吧？他们储蓄，他们把钱投入到房屋的净值中。

他们被迫进行还款。所以，尽管拥有住房有很多好处，但它正开始变得根本上难以获得。这是一个非常简单的图表，显示的是平均房价。有很多不同的方法和不同的来源。

你们可以衡量房价，你们可以看到，在经济衰退的底部，实际上是2012年房价的底部，美国的平均房价为6.3万美元，而今天接近33.8万美元。十年内增长了200%。与此同时，实际中位数收入只从大约5.7万美元增长到6.7万美元。

那么是什么导致房价如此大幅上涨呢？如果我必须说的话，我敢肯定没有。这不是什么新闻。你们都看到了房价上涨了多少，对于那些在利率为3%时买房的人来说，恭喜你们，因为这可能是很长一段时间内我们能看到的最低利率了。

但这里有一个简短的历史，从2000年到2008年，我们平均每年建造150万套住房，不是10亿——是150万套住房，这相当于大约4到5个月的库存。库存月份是指，如果没有更多的房屋上市，需要多长时间才能卖掉所有这些房屋，4到5个月？这通常被认为是一个平衡的房地产市场。然后发生了什么？全球金融危机。

发生了大量的房屋止赎。市场完全被淹没了，突然之间，你们可以以16.3万美元的价格买到一栋即将被止赎的现有房屋。而建筑商必须支付劳动力成本等等，对吧？才能建造一栋房子，他们无法以这么低的价格建造房子。

关键是，建筑商建造一栋房子的成本大约是20万美元，包括所有成本，对吧？所以，如果你们坐在那里想，我只能以20万美元的价格建造一栋房子，然后以超过20万美元的价格出售它，那么我就无法与现有的止赎房屋竞争了。所以建筑商停止了建造。

他们从每年建造150万套下降到每年建造75万套。这种情况持续到大约2015年。在那时，许多来自止赎的库存被吸收，他们开始再次重建。

但他们重建的速度并没有之前那么快。我们现在正在重建，可能每年建造120万套新房。然后发生了这件事，那就是疫情，以及每个人都从住在他们的单间公寓中转变为说，我需要一个后院和一个额外的儿童保育房间，我还需要一个办公室。

在多年没有建造足够的房屋之后，需求激增，然后发生了这种情况。所以，当需求开始飙升，而供应不足时，房价就会飙升，你们可以在最右边看到这一点，这是一个非常尖锐的部分。令人惊讶的是，它实际上变得更加困难，不仅仅是因为房价越来越贵，还因为这对你们实际需要储蓄多少才能买房的影响。所以左边的图表显示，呃，黄色的条形图是你们的平均首付，你们可以看到，这大约增长了两倍。

与此同时，在过去的20年里，收入增长一直……所以，从绝对美元的角度来看，你们现在需要储蓄两到三倍于2000年时需要储蓄的金额才能买房。所以，首付是一个问题。

第二个问题是，在全球金融危机之后，情况变得更加严格。所以政府收紧了贷款要求。他们说，你知道吗，当全球金融危机导致经济衰退时，我们也许应该改变我们的做事方式。

所以他们退缩了，说，为了能够买房，我们将提高你们的信用评分要求，这可能是正确的答案，但也非常痛苦，因为人们不会有一天醒来就说，我不再需要房子了，对吧？如果你们看一下这个，购房者的平均信用评分远高于普通人群的平均信用评分。

而任何40岁以下的人的信用评分甚至更低，随着时间的推移会逐渐提高。所以所有这些加起来意味着，除非你们能够储蓄两到三倍的首付，除非你们的信用评分高于平均水平，当你们开始在入门级房屋中生活时，你们将很难买到房子。这张图表看起来有点令人困惑，但我认为它非常重要，需要仔细研究和理解。

我会带你们一起看。这张图表显示的是抵押贷款利率，3%、6%、9%。一年前我们的利率是3%，我认为现在大约是5.5%，这是30年期固定利率的大致水平，然后是9%，谁知道呢，也许将来会是这样。

它显示的是，你们的抵押贷款、税收和保险费用是多少？对于一栋40万美元的房子，你们需要包括多少费用，这大约是平均房价。我知道在迈阿密有点不一样，但这在美国各地都是一样的。

然后我说，为了获得那笔贷款，你们需要多少收入？你们可以看到，你们需要的收入从大约9.4万美元的家庭收入，到大约16万美元的家庭收入不等。然后我说，有多少家庭有资格获得这笔贷款，因为这取决于美国各地家庭的收入。

美国有3.26亿户家庭。从历史上看，几乎40%的家庭，也就是30%的家庭，实际上能够买得起抵押贷款买房。而如今这个数字已经下降到22%，并将下降到能够实际获得住房抵押贷款的人口比例不到15%。这就是我想在这里过于简化的事情。

所以我在这里列举了一些数据，房屋价格每上涨1万美元，就意味着有100万个家庭无法拥有住房；抵押贷款利率每上涨1%，就意味着有500万个家庭无法拥有住房。所以我们现在的情况有点艰难。嗯，当我开始创业时，目标是通过让美国人获得资产来帮助解决财富不平等问题。

这是唯一的目标，也是我的初衷，我坚信，获得资产和积累财富，特别是那些你无法轻易取出资金，只能长期持有的资产，是帮助人们为他们的家庭、子女和后代创造财富的方式。所以我们的运作方式很简单，就像抵押贷款，但它又不是抵押贷款。您访问我们的网站，申请，我们会给您一个预算。

比如，我们可能会说：“嘿，您有资格在迈阿密购买50万美元的房子。去看看吧。”您像使用抵押贷款一样，与您的房地产经纪人一起购物。

当您准备好买房时，只需告诉我们您选择的房子。我们会说：“很好。”我们会为您提供全现金的快速低价报价，这样您就可以与其他所有投资者的报价竞争。

我们会为您处理一切，因为我们知道如何竞标这些房产。我们会处理检查，支付所有过户费用、所有手续费，以及所有与过户相关的费用。您只需支付1%到2%的首付，大约是通常首付的十分之一。

通常的首付是10%到20%，而我们只需要1%到2%。您拥有的房屋中的初始股权属于您。然后您搬进去，每月支付一部分本金和一部分股权。

就像抵押贷款一样，本金和利息。股权部分会增加您的所有权比例。在三年的时间里，您可以将其增加到10%。

在任何时候，您都可以获得抵押贷款，进行再融资，将我们排除在外；或者您可以兑现您的股权并离开，希望能够节省数万美元。这就是我们的运作方式。我们在16个都会区开展业务。

我们最大的市场是佐治亚州、德克萨斯州和佛罗里达州，佛罗里达州是一个很大的市场。我们客户的平均收入约为5万美元到15万美元的家庭收入。50%的客户是有色人种，80%的交易是由女性主导的。

嗯，我认为最重要的事情是，我们在我们的使命和我们正在努力做的事情上是否成功。所以，51%的Divvy客户，在三年或三年以上的时间里，能够回购他们的房屋，大概有20%的人已经准备好申请抵押贷款了。所以我们只是让他们随着时间的推移积累更多的股权。

大约30%的人会搬家，这完全是可以理解的，有时您需要更大的房子。这很好。我们实际上很高兴人们能够兑现他们的钱并继续前进。

在这里，我认为有一件更重要的事情，那就是平均储蓄额。首先，Divvy客户在房屋中的平均储蓄额几乎是普通租户的25倍。这是因为他们随着时间的推移在房产中积累了股权。

在这里，只是为了说明，我们正在快速增长，而且我们正在盈利地进行。我认为这非常重要，因为如果您认为自己正在建立一家使命驱动的公司，您必须展示规模，您必须展示增长，并且您必须展示人们的采用情况，以及您实际上正在产生影响。

所以今年，我们将处理超过10亿美元的资本。我们将利润率定义为我们收取的租金减去房屋成本和利息。这就像一个真正的全包利润率，我们几乎可能会达到大约25%的全包利润率。

我想我们还有视频。谢谢。嗯，我想有一个视频，但我不知道他们是否正在播放。

所以我们可以进行问答环节吗？好的，谢谢。

我知道弗里德伯格将讨论消费者信贷，但在那之前，我想先说一些事情。我刚想读一下这条推文，也许我们可以以此作为切入点。黑石公司称，房屋的可负担性几乎与2007年的峰值一样低。他们今天刚说的。嗯，他的名字是乔西，我想他是他们公司的高级合伙人，但他认为不太可能发生崩盘，主要区别在于，大多数房主不像以前那样把他们的房子当作提款机。嗯，你能解释一下住房的总体状况吗？当然，为什么有些人觉得我们实际上正处于再次危机的边缘，而有些人觉得还好？

是的，很有趣。全球金融危机与这次的情况大相径庭，因为那显然是一场由住房引发的危机，当时人们过度负债，他们房屋中积累的股权不足以缓冲房价下跌的影响。我认为今天的情况大不相同。

我认为这是因为，首先，我们没有足够的供应，所以从根本上说，我们正在考虑定价、供需动态。首先，我们没有足够的供应。现在，您可能会争辩说存在一个均衡点，这意味着利率正在上升，这正在开始抑制一些需求。

不要误会我的意思，我确实在市场上看到了一些这种情况。然后还有新的房屋建筑正在投入使用。在某个时候，将会有足够的库存投入使用，从而会有足够的供应和需求下降，这将影响房价。

我现在不知道这会在未来六个月内发生。我实际上认为这更像是12到18个月，而且我认为这并不意味着会像全球金融危机那样出现大规模的暴跌。但这将减缓房价的增长速度。

这有多少是许多州和城市错误的住房政策造成的？我给你举个我住的地方的例子。我刚收到我们市长的电子邮件。

基本上，他说的是，在加利福尼亚州，他们现在基本上需要一定的住房密度。他们正在努力弄清楚如何做到这一点。他们不会建造高层建筑，因为不允许建造高层建筑，他们知道允许建造符合条件的附加建筑，但这都是权宜之计。因为据我所知，不愿意拥有高密度住宅的“邻避主义”似乎是一种非常典型的美国现象。

好吧，我实际上认为这有点像市场反应迟缓，这不像我们的股票市场。它们不会让你快速买卖。就像，“哦，我想在五年内建造一个完整的住宅社区。”

我现在就要开始规划，以便获得政府的许可、法规和许可证才能实际建造。所以你会看到这个问题，你就像，“哦，房价正在上涨”，然后五年后，你才能真正做些什么来影响它。到那时，整个市场已经完全改变了，俄罗斯入侵了乌克兰，新冠疫情也过去了。

而且还发生了一场全球性大流行病。所以我认为更大的问题是，住房市场无法快速反应以跟上公共股票市场。这在很大程度上是因为政府对建筑和法规进行了严格的监管，这需要大量的时间。尤其是在现在，建筑商们认为，大多数建筑商对他们实际要建造的房屋数量的第一季度数字的预测偏差几乎达到了60%，这主要是由于供应链问题造成的。所以即使他们加快速度，许多其他因素也会产生影响。

然后你对这个问题怎么看，因为我在播客里谈到过这个问题，我认为这是一个人们不太了解但在我看来很重要的问题，那就是房利美和房地美改变了抵押贷款的上限，现在符合条件的抵押贷款可以达到100万美元，而以前则被认为是巨额贷款。无论如何，我之所以问这个问题，是因为我觉得住房市场存在许多人们不太了解的金融化和工程设计，在某些方面，这些设计诱使消费者过度消费，然后在利率上升、工作略有不安全的时候，所有可怕的事情都会发生。

啊，所以我们刚刚聘用了一位很棒的女性，她的名字是凯利·约翰逊，她实际上是我们的第一位独立董事会首席执行官，我聘用她是为了尽可能多地了解这些情况。嗯，上次政府改变了贷款标准，那是全球金融危机。所以如果你问他们是否很兴奋再次这样做，他们会说：“不，不，我们已经吸取了教训。”

嗯，我认为这是因为他们一直处于保守的管理之下。所以大多数房利美和房地美的运营都受到政府的严格管控。他们实际上并没有承担他们在这个市场中应该承担的风险水平。

我的意思是，如果房价上涨30%，那么符合常规抵押贷款资格的条件也需要上涨30%。但这对于政府来说是一个巨大的变化，因为他们对之前做出改变并产生如此负面的连锁反应感到非常震惊。所以当我与凯利交谈时，她的回应是：“不，不，不，不。

我们不是来这里改变这些规则，让消费者更容易买到房子的。那是你的工作。你去颠覆它。你去做。我不是来承担风险的。”

但他们觉得政府仍然觉得……他们觉得逻辑和自然的变化……

是的，我的意思是，当然，每个人都在关注哪些地区实际上是疯狂的。我正在等待他们实际提高贷款标准，因为我之前向你们展示过，如果你们的收入没有增加，抵押贷款利率正在上升，房价也在上涨，那么你们现在需要将更大比例的收入用于住房。

这是一个贷款方面的变化，对吧？但这不取决于各家银行吗？

他们可以改变。他们会在房利美的要求之上设置附加条件。但房利美，因为他们实际上会……当全球金融危机发生时，那些没有严格遵守贷款标准、实际上有很多违约的银行，会面临非常高昂的费用和处罚。

所以现在银行非常担心向人们放贷并承担风险，他们实际上非常严格地遵守房利美的指导方针，并在其之上设置附加条件。所以他们实际上往往比贷款标准的要求更保守。因此，为了让他们开始承担风险，我认为房利美必须鼓励他们这样做，而且他们必须以……

这样一种方式来做，不会惩罚他们。昨天我们和比尔·格尔一起吃早餐。所以……

如果你看过那个小组讨论，你没有听说过……

你看了吗？好的，好的。我们研究了所有资产的膨胀，从二手车到NFT，以及介于两者之间的所有东西。我们现在已经看到了压缩，我们在播客中谈到了除住房以外的每一个领域。所以我们一直在想，住房崩盘的可能性有多大？我和我的大学同学在后台交谈。

很有趣，我们去了后台，不，不，不，不要这样做，我们只是……我们进行了关于十个不同问题的精彩对话，非常有趣。那么，在我们谈论的可能性中，住房崩盘的可能性有多大？有人说有30%的可能性房地产市场会崩盘，我们正在观看你的演讲。3%的可能性房地产市场会崩盘。在你看来，如此接近这个市场，我们看到住房崩盘并成为泡沫的可能性有多大？

但是毫无疑问，住房增长将会放缓。

如果你看……下降。但我看到……

增长将决定它是否会裸奔。我认为这更多取决于未来24个月经济的走向。但我实际上认为，我们肯定会看到，我们在过去两周已经看到了，房屋需求增长速度正在放缓。

而全球金融危机与我们今天看到的情况大相径庭。如果你还记得的话，全球金融危机中股市的底部是在2009年3月，而房价的底部是在2012年6月，三年后。为什么？因为与股票市场相比，住房市场的变化非常缓慢。所以住房市场不会……最后一件真正会……

开始影响人们的事情是，人们会在那里住一段时间。他们可以……如果抵押贷款收入下降……

抵押贷款市场正在下跌。就像我应该卖掉我的房子一样，这需要30天。然后我需要找到其他人，哦，这可能需要另外30天，哦，然后我才能搬进去。这又需要30天，所以你需要三个月才能进行交易，就像我去Robinhood账户一样，是的，我知道市场正在下跌。

鉴于此，我该如何改变谈话？你是Unique的创始人。提出了一个很大的问题。是的，监管。

谢谢你抽出时间。

所以，这就是我刚才想问你的，你能谈谈你此刻的心态吗？就你的估值、现金、亏损、员工而言，什么最重要？你在做什么？相同或不同？

是的，嗯，我想说的是，我们从老虎环球基金筹集了大约两亿美元，大约在六个月前或九个月前。我认为这实际上很有趣，听着，播客上的两位嘉宾，我认为，对我来说，作为一个创始人，当我经历那一刻时，我想，该死，这是一个黑色星期五的销售，我可以筹集大量资金，我不断收到融资邀请，所以我实际上认为，创始人，显然我应该玩我玩的游戏，那就是，为什么不筹集大量资金并减少稀释？

在那时，没有什么是正确的举动，现在有点像欧洲。顺便说一句，市场过热不是创始人的错。你们别再……

你做了……

无论如何，理性的事情。你不知道你……

正确的事情。完全正确。所以现在……

但现在，现在你必须知道，我想说，看，D，V，我们创造，我不知道。我们还没有公布大约数亿美元的收入。我每月的烧钱少于，我不知道，五百万到一千万美元，或者少于五百万美元。

我们有三百名员工。你认为你必须保守吗？是的。你认为你必须在公司建设的整个过程中都这样做吗？是的。

我每时每刻都认为我的公司随时可能倒闭，对吧？百分之百。我以这种方式经营我的公司。我的员工会说，你真是有史以来最节俭的人。每次我们需要……

站起来……

一些，是的。

谢谢。是的，是的。

在这种情况下，你会依赖你的后期投资者来帮助你渡过难关吗？或者你如何依赖你的早期投资者？

好吧，我认为你永远不应该依赖投资者。是的。不，我不认为那样冒犯人。我认为有些投资者很棒，但没有人会和你一起建立这家公司。我和我的团队一起建立这家公司，我将与他们一起走下去。所以当情况变得艰难时，你必须确保你有一条通往盈利能力的道路，如果你真的可以再进行一轮融资，但你试图支持你的员工并共同努力渡过难关，但我并不指望我的任何投资者会伸出援手。我认为经营一家真正强大且盈利的企业并非坏事。

从六月到现在有什么变化吗？实际上并没有，只是坚持下去，实现收支平衡，也就是说，没有任何东西可以加速它，或者……

所以，我认为我们计划了很多不同的情况。所以我们总是有基本情况。然后，当我打电话给我的CFO，每周，我的CFO，你和我会打电话给我，说，市场情况如何？我们感觉如何？我们想从基本情况切换到我们的目标情况吗？我们想走下坡路吗？不，本周感觉和上周一样，All-In播客并没有改变我们的情绪，我们会在周一早上继续按照计划进行，我们所有的情绪指数。

我喜欢这个。很高兴你来到这里。我之前在播客上采访过你，啊，我告诉你，天哪，我认为这将是最无聊的播客，但它是我今年最好的播客之一。

我不知道……

一个问题。我当时觉得这是一个无聊的话题……

好的，就像一个非常无聊的话题。

但你是一位很棒的嘉宾。你让它变得非常、非常、非常有教育意义。

我会一直全力以赴，直到哇。

喂，啊，我确实有……

我确实有，我们假装我有介绍。哦，因为我认为我们，好吧，我认为我们……有人好吗？

很好，妈妈，大家好。

所以我需要我的介绍，我觉得你们会给我的。

我已经准备好了。我在迈阿密。和最好的朋友们一起在舞台上放松，在一个地雷阵中。J。

J，K，好心地邀请我……

分享我的热情。所以开始了。在All-In的风格中，当股市动荡时，我在房地产市场长期投资。

但是解决不平等的问题不如收购推特那么引人注目，在受保护的复兴时期，我是租赁市场的领导者。我想自我介绍一下。我的名字是Adena。

他快点是。你的赢家。

对，伙计。

我们向粉丝们开放了源代码，并且变得疯狂。喂喂。

我们应该一起找个房间，然后……

一个巨大的组织，因为他们……

总是……

喜欢……喜欢性关注，现在我们需要得到怜悯。