13 Rental Units with a “Rinse and Repeat” Investing Method
38:14 Share

这位投资者在2024年仅用3.5万美元现金，就在美国主要城市的一个优越社区购买了一套价值150万美元的房产。这是真的。

大家好，欢迎回到BiggerPockets播客。我是Dave Meyer，BiggerPockets的房地产投资主管。今天节目中，我们将与芝加哥的投资者Mike Johnson交谈。Mike于2021年以1.3万美元的首付开始了他的投资之旅，在短短四年内，他通过房屋租赁的方式拥有了13套房产。

现在，他居住在芝加哥最理想的社区之一，每月拥有数千美元的现金流，并且在未来几年内有可能获得数百万美元的升值。Mike所做的任何事情，绝大多数人都可以做到。他在市场上找到了交易，尽可能少地支付首付，进行了相对轻松的翻新，几年后就拥有了这令人难以置信的投资组合。

今天，Mike将告诉我们，他对投资选择的深入分析是如何首先导致房地产投资的，他听过的最极端的问题租户之一是如何为他带来免费翻新的，以及为什么他喜欢极其漫长的交易流程。好了，让我们开始吧。这是我和投资者Mike Johnson的对话。

Mike，欢迎来到播客。感谢你的到来。很高兴见到你，Dave。感谢你的邀请。我很高兴来到这里。好的。先给我们介绍一下背景。你第一次涉足房地产时在做什么？那是多久以前的事了？我四年前，也就是2020年的新冠疫情期间开始投资房地产，当时我是一名医疗器械销售代表，在手术室销售器械。所以，一旦疫情发生，我们就被限制进入医院，而这是我日常工作的重要组成部分。

具有讽刺意味的是，这正是我不再背负学生贷款，并且积蓄正在增加的时候。因此，我自然开始寻找投资工具，思考长期来看，我把钱放在哪里才能获得最佳回报？

那时我偶然发现了房地产，并开始慢慢地进行我的第一笔交易。很好。顺便说一句，恭喜你偿还了学生贷款。这总是让人感觉很好，也是任何人的提前退休或财务自由之旅中的重要一步。所以，告诉我一些你感兴趣的投资类型，因为我认为，你知道，人们到了这个阶段，他们有一些资金。这是一个很好的位置。

你可以选择进行房产翻新。你可以做长期租赁、短期租赁。房地产最初吸引你的是什么？我知道，当有些人投资房地产时，他们把它作为一种手段，来摆脱日常工作，辞去他们的全职工作，并全职从事这项工作。我对这一点持相反的看法，我喜欢我的全职工作。所以，我是一个长期持有型投资者。呃，

到目前为止，在我的投资生涯中，我已经进行了四次房屋租赁。所以，在四栋楼里共有13套房产。对我来说，这真的只是为了建立被动收入。它让我在全职工作中更有安全感，这样我就可以承担更多职业风险，比如换工作以获得新的经验，这可能意味着降薪。

如果我没有这个作为后盾，也许我就不太愿意在我的全职工作中承担这些风险。从长远来看，我认为这将为更高级别的职位带来红利，这些职位要求你拥有多元化的经验。所以它实际上帮助我在全职工作中取得了进步。这是一个有趣的副业。这是你自己的事业。它是你的。看到它成长很有趣。

所以，设定一下场景。你住在哪里？你也是在那里选择投资的吗？是的。我出生在威斯康星州的一个只有5000人的小镇上，但我七年前搬到了芝加哥。自从我从事医疗器械销售工作以来，我一直住在这里。但有趣的是，我的第一笔交易实际上是在密尔沃基。你知道，我们可以谈谈我为什么选择密尔沃基市场。但其他三笔交易都在我目前居住的芝加哥。

好的。是的，让我们开始吧。因为，我的意思是，如果你听过这个节目，你知道，Henry有，我喜欢他创造的术语“湖泊效应现金流”，这仅仅是指五大湖地区，中西部地区，都有很高的现金流潜力。我认为芝加哥……

属于这种情况。但密尔沃基总是那些脱颖而出的地方之一，当你查看提供现金流的地方列表时。密尔沃基总是名列前茅。所以这就是你选择它的原因吗？是的。对我来说，实际上，你知道，一旦我开始关注BiggerPockets播客、书籍，并参加了关于如何进行尽职调查的免费网络研讨会后。在我了解了这些之后，我查看了市场，对吧？在芝加哥和密尔沃基购买两到四单元的双联排别墅，所需的现金投入差异很大。所以对我来说，

在我的医疗器械销售工作的地理位置上，我负责密尔沃基、许多农村伊利诺伊州和芝加哥的部分地区。所以我理论上可以搬到密尔沃基并继续我的日常工作，但我需要投资的现金要少得多。所以对我来说，密尔沃基是美国双联排别墅最密集的城市之一。

所以有很多选择。所以这就是我决定如果出于某种原因我必须亲自处理任何问题，我可以开车去那里，一个半小时就能到。所以，对于我的第一个投资房产来说，拥有这种便利性，这就是我选择密尔沃基的所有原因。哦，酷。你进行房屋租赁了吗？就像，你真的住在那儿吗？是的，我做了一个10%首付的自住贷款。这很有趣。所以，就在我们完成交易的时候，

我的地理位置发生了变化，他们取消了我所有的威斯康星州地区，给了我爱荷华州。所以我打电话给我的贷款人。我打电话给我的贷款人，我说，嘿，我必须诚实地告诉你。这是我的地理位置，在新财政年度发生变化时，我不能搬到密尔沃基。但是，我该怎么办？他说，你知道，只要你改变你的保险，他说你完成交易时有居住的意图。

我们没问题，但显然要向我们确认，写信告诉我们发生了什么。我有文件，对吧，我的地理位置每年都会发生变化。所以我最终没有搬进那套房产，但我确实做了一个10%首付的自住贷款。那是2020年11月。为了说明情况，密尔沃基的双联排别墅价值12.8万美元。

好的。不错。12.8万美元。你付了10%的首付。所以我认为，加上交易费用等等，大约1.7万美元、1.8万美元，也许高达2万美元，是你进入这笔交易所需的资金。是的。我实际上投入这笔交易的资金是1.9万美元。利率为2.8%。所以

当然，我们都知道当时的利率非常低。你还记得维持它的成本是多少吗？比如，你所有的月支出是多少？我的PITI，我的意思是，现在是922美元。本金、保险、税收和利息。这栋楼每月带来1700美元的收入。哇。太棒了。这中间有很大的差价。我已经有了四年不变的租户了。哇。零空置率。他们很乐意住在那儿。嗯，

在我买下这栋楼的时候，这些单元最近刚刚翻新过。所以，维护这栋房产的难度很低。太棒了。好吧，非常酷。我只想再次强调Mike刚才对所有听众所说的话，那就是Mike能够以不到2万美元的总价买下他的第一套双联排别墅。当然，价格已经发生了变化，但是这种策略，你获得自住贷款……

首付10%，即使上涨到250，你知道，也许从1.9万美元涨到2.5万美元，但这仅仅表明，这些类型的较低首付选择仍然可用。我很高兴听到你的PITI不到一千美元。像这样的三位数月供现在很少见了，可能很难找到。紧紧抓住它。是的。从那以后，没有什么能与之相比，但是，呃，

这是进入房地产投资的一个很好的第一步，而且，你知道，到目前为止，我对第一套房产没有任何遗憾。你认为你为什么会有四年不变的租户？比如，你在筛选过程中做了什么，你寻找了什么，你把这种成功归功于什么？因为正如我们，正如我们都知道的，空置率会扼杀热情。对我来说，我只是，你知道，首先，是的，我是房东，但我试图做一个普通人，对吧？所以我跟他们交谈。如果有任何问题，我就说，直接发短信给我。他们之前有一个管理得很糟糕的物业管理公司管理这栋楼。所以，你知道，我向他们介绍了自己，我只是跟他们谈谈，说，嘿，你知道，有什么是你基本上想立即解决的吗？我们可以解决吗？然后，每当出现问题时，我都会立即解决。所以他们信任我，沟通很畅通。所以，当谈到续签租约时，我已经提高了四年的租金中的两年，但我总是提供可比数据。我总是给他们低于市场价的租金。

但是他们有理由，好吧，如果我搬家，我每个月要支付更多，然后是搬家费用。所以他们决定每年都留下来。所以它奏效了。这很有趣，因为有时当你想要进入房地产投资时，你认为你需要做所有这些特殊的事情。你只是反复做同样的事情。你只是一个好人。当问题出现时，你会解决它们。大多数情况下，随着时间的推移，投资会进展顺利。

我喜欢你对这个问题的看法，因为我觉得也是这样。我只是想，不要想太多。就像，做一个好人，尽职调查。它会奏效的。要有耐心。我认为耐心是，是的，另一些人面临的挑战。但希望通过收听这个播客，向你传教，房地产是一场持久战。要有耐心。它会奏效的。好的。我们必须稍作休息，但休息之后我们将回到Mike这里。

新年伊始。你的投资是否像你一样努力工作？在BiggerPockets，我们与BAM Capital合作，为您提供一种有效的投资方式。BAM Capital专门从事税收优惠型多户型房地产投资，旨在帮助您为您的财务和未来制定更明智的计划。通过为来年做计划并利用可用的福利，您可以启动您的财务增长，同时最大限度地减少税收。

如果我告诉你，你可以忘记你所知道的关于投资房产贷款的一切？因为Host Financial正在改写规则，抛弃那些讨厌的DTI限制。他们关注的是你房产的收入潜力。不需要纳税申报表或个人收入证明。简单，不需要纳税申报表。

如果你从事房东行业，那么你就知道可靠的租户筛选的重要性。这就是RentReady发挥作用的地方。现在，RentReady是一个让你收回资金的好方法。

现在，RentReady有一个新功能，收入证明验证。而且，有了Plaid认证的报告，你将看到从收入汇总到按月总收入的所有信息。所以，告别那些凭感觉做决定的时刻，向RentReady的自信租赁问好。RentReady实际上包含在BiggerPockets的专业会员资格中。如果你不是专业人士，他们提供六个月的计划，只需1美元。

你无法击败这一点。访问rentready.com，即R-E-N-T-R-E-D-I.com，并使用代码BPINVESTOR，即BP（像BiggerPockets一样），INVESTOR，以仅需1美元的价格获得六个月的RentReady。

想投资房地产，但没有时间或不知道最佳当地市场？Rent to Retirement可以满足您的需求。事情是这样的。他们已经帮助成千上万像你一样的投资者在美国最佳市场找到了交钥匙房屋。最重要的是，他们为你做了所有繁重的工作。在BiggerPockets上拥有超过250个五星级评价，Rent to Retirement专家可以帮助你制定通过房地产提前退休的策略。现在，Rent to Retirement提供了一些令人惊叹的

大家好，欢迎回到BiggerPockets播客。我和投资者Mike Johnson在一起。

好的。那是你的第一笔交易。接下来你做了什么？实际上，我在芝加哥北区完成了下一笔房屋租赁交易。这是我使用的FHA贷款。所以首付是3.5%。这是一栋价值75万美元的四单元砖砌建筑，这很棒。哦，哇。我在这栋楼上获得了2.75%的利率。我投资购买这栋楼的现金只有2.7万美元。哦。

好的，因为我正要说到，你的自付费用一定增加了，因为你第一套房子自付了1.9万美元。如果你对75万美元的房产支付25%的首付，那么你说的金额将接近20万美元。

你是如何做到这一点的？是的。所以这一个，你知道，本质上，由于首付只有3.5%，所以对于75万美元的四单元房产，你并没有投入很多现金。但是，你知道，我总是试图最大限度地提高卖方信用额度。所以也许他们愿意事先进行维修。当然。我相信，对于两到四单元的房产，你已经达到上限了。这是购买价格的3%。

你可以做多少卖方信用额度。所以我总是试图建议这一点，试图最大限度地提高这一点，这可以使你的交易成本尽可能低。这有助于提高你的回报指标。所以我总是试图这样做。我不知道这在每个州是否普遍，但在伊利诺伊州，我们按欠款支付房产税。所以如果我在一年中的六个月后完成交易，你将在交易时获得六个月的按比例计算的税款。而且

所以如果你每年支付2万美元的税款，你将获得1万美元的信用额度。直到你出售这栋楼，你才会真正感受到这一点。所以你获得了低首付、资金时间价值以及获得这些资金回报的所有好处，所有这些都仅仅是因为他们没有支付当年的税款。所以你只是……

解决这个问题。所以所有这些因素加起来，我最终只支付了2.7万美元。这栋楼有一些非常有趣的故事。我还进行了一些翻新。但是总的来说，它今年的表现很好。这是你选择在芝加哥而不是密尔沃基投资的原因之一吗？或者你只是住在那里？为什么更换市场？

所以对我来说，在这个阶段，我对房地产投资很熟悉。我在密尔沃基已经涉足了这个领域。我理解这一点。我已经进行了一些租户互动。这不再是第一次了。所以现在，你知道，我认为对我来说，我不喜欢进行州际投资。我喜欢在我的后院进行房屋租赁。钱是有限的，对吧？所以对我来说，我只有这么多钱。所以我想最大限度地利用我的资金并延长我的资金。即使在我使用FHA贷款时，我也总是试图达到贷款限额的最大值。

所以我拥有的这栋楼，单元很大。它们是四居室、两浴室、1800平方英尺的房子。酷。所以有点难安排租户，但你可以收取更高的租金。所以对于一个四单元的房产，你正在最大限度地提高租金收入，对吧？我选择芝加哥或中西部地区的原因是，我总是用股票市场的类比。所以你有科技股。如果你投资科罗拉多州、加利福尼亚州，这些州在升值方面可能更具吸引力。

我认为这就像科技股，对吧？你会获得大量的升值，但现金流很难获得。在中西部地区，我觉得两者兼而有之。它就像一只分红股，有一点现金流，也许很多，但它是芝加哥。你为房产支付更多费用，但你得到了混合。你得到了一点升值。我的所有房产都有现金流。所以我在这里取得了成功，而且我住在这里。所以如果有任何问题，我可以关注房产。我有所有维护、维修的联系方式，这使得从一个房产到下一个房产的过渡非常顺利。

租户呢？你是否像在密尔沃基那样，同样能够留住租户？有趣的是。所以在交易结束时遇到了一些问题，这是一个惨痛的教训。但本质上，对于这栋楼，我在交易前一天进行了最终的检查，顶层租户都搬走了。单元里几乎什么都没有。卖方的经纪人也在那里，再说一次，我看到他们正在搬东西。我相信人们是善良的。一切顺利。他们做了他们说要做的维修。快进，我第二天就完成了交易，我回来后发现门锁上了。我想，好吧，这扇门不应该锁上。所以我试图打开它，我看到门上有一张纸，上面写着签署的驱逐禁令。所以在新冠疫情期间，你不能驱逐。长话短说，这甚至不是租约上的租户之一。这是一个每月付给他们几美元让他们睡在他们沙发上的家伙。他最终霸占了这个单元。

我花了九个月的时间才通过驱逐法庭。顺便说一句，我输了官司。一切都是按规矩来的。我输了官司。专业的租户。寓意是，他最终自己搬走了。感谢上帝。但他完全破坏了这个单元。他把所有东西都漆成了紫色。硬木地板、瓷砖、橱柜、电器、破碎的窗户，疯狂的破坏行为。在这一点上，我想，我很高兴能把这个单元拿回来。但我九个月都没有收到租金收入。

现在我看到整个单元都是垃圾。就像我提到的，这是一个1800平方英尺的四居室两浴室单元。所以它不像是一个2-1的翻新。是一切。所以这是一次美妙的经历。但它是由保险公司承保的。哦，我的上帝。好吧，我很抱歉听到这个消息。我有一些问题，因为我认为，当人们想到投资房地产并为此感到紧张时，正是这一点让人们感到紧张。所以-

你能告诉我们一些……

这件事是如何发生的？比如，你有没有在这个过程中与这个人互动过，并与他们讨论过他们的意图？或者这个不幸的情况是如何发生的？是的。所以，我的意思是，事后看来，除非你确认租户已经搬走，否则不要完成交易。对吧。这是一个惨痛的教训，你知道，事后看来是2020年。但是一旦我们到了有人住在单元里的时候，我现在还不知道是谁。我最终联系了，呃，

这栋楼的前业主。我说，嘿，比如，你知道吗？你能联系租户看看还有谁住在那里吗？你有什么想法吗？而且

实际上是通过卖方和卖方的经纪人，我发现这是一个付钱给前租户让他们在那里住的人。所以我找到了他的名字。我得到了他的联系方式。所以我联系了他，你知道，当然，你想你想尝试在不涉及律师的情况下解决问题。所以我尝试了，你知道，给他钱让他搬走。我试图为他找到补贴住房。我和芝加哥的人谈过。有没有什么地方可以帮助他搬迁？

我甚至给前租户提供钱，看看我是否可以付钱让他们和他们一起住几个月。他对此不感兴趣，你知道，对这些都不感兴趣。那时我决定我必须走法律途径。所以你只是和他来回沟通，说，这个怎么样？那个怎么样？他只是说，不，我很酷。我留在这里。

是的。比如，我甚至提出说，嘿，你你独自一人住不起这里，对吧？这是一个四居室的单元，但你能负担得起多少？所以我甚至提出，我会把租户安排在其他卧室，这样你就可以留在这里。你不必搬家。呃，

按卧室出租。我收取全额租金。我认为这是一个不错的解决方案。只是不感兴趣。他让我觉得他正在考虑这个问题。但是，你知道，我最终发现，这不是这个家伙第一次这么做了。有趣的是，他们能负担得起一个非常好的律师，但他们负担不起任何租金。所以从我听到的情况来看，你显然是这种情况下的受害者。

你是如何输掉这场官司的？接受钱是第一个错误。他说，嘿，我现在可以部分支付你。我接受了部分付款。但是一旦你接受了他的钱，它就不再是霸占了。他是一个付费租户，对吧？无论他们是否全额支付。

本质上，我做的一切都是向他发出通知，给出法庭日期等等，都是正确的。一切都是正确的。我输掉官司的原因是他有一个好律师提出了判例。这太粗鲁了。最终，在我看来，我想，好吧，这是破坏行为。我的保单不承保。但由于情况非常糟糕，显然，这不仅仅是磨损。所以他们最终承担了整个翻新费用，大约5.5万美元。

现在这个单元，我几乎更换了所有东西。所以我现在每月多收750美元的租金。我得到了更好的租户，因为它已经完全翻新了。这些租户已经在那里住了两年了。所以这是一次疯狂的经历。最终它成功了。但不知道它是否会成功，这可能是我生命中最紧张的时刻之一，说实话。很抱歉听到这个消息。这太疯狂了。好吧，我很高兴它最终成功了。你知道，我总是问人们这个问题，因为，你知道，

不可避免的是，每个房地产投资者都有可能，不是到这种程度，但有一个故事，他们赔钱了，发生了一些不幸的事情，这很痛苦。而且通常情况下，它发生在你职业生涯的早期，因为你还在学习，就像这样。所以你有没有想过放弃或放弃？我考虑过，因为一旦我输掉了驱逐案，我就开始考虑这可能会持续另外九个月。而且随着

新冠疫情，没有人真正知道此时此刻是什么以及它会持续多久，事情有多具有传染性。所以在我看来，我想，如果这持续另外九个月，我的意思是，我正在自掏腰包，你知道，但事后看来，它现在是我最赚钱的建筑了，你知道，PITI，我认为是每月5300美元，它每月带来9150美元的收入。哦，我的上帝。9150。非常好。好的。太棒了。

我翻新了另一个单元，我投入了5万美元。所以有一年我没有买房产。所以我，你知道，没有什么能计算出来。所以我花了5万美元翻新了一个单元。但现在我所有的单元都进行了新的翻新，缓慢的维修，优秀的租户。而且差价非常不错。好的。哇。是的。

好吧，你在节目开始时提到你有四笔交易。我们谈到了两笔，密尔沃基的一套双联排别墅。接下来，我们谈到了你在芝加哥的四单元房产。我们必须稍作休息，但我希望在休息之后听到你最近在做什么。

新年伊始。你的投资是否像你一样努力工作？在BiggerPockets，我们与BAM Capital合作，为您提供一种有效的投资方式。BAM Capital专门从事税收优惠型多户型房地产投资，旨在帮助您为您的财务和未来制定更明智的计划。通过为来年做计划并利用可用的福利，您可以启动您的财务增长，同时最大限度地减少税收。

今年让您的财富增长并更有效地管理您的税收。立即发现您与BAM Capital的合作机会。网址是B-A-M Capital dot com斜杠BiggerPockets。厌倦了传统的贷款机构阻碍你前进？Host Financial在这里改变游戏规则。他们放弃了DTI限制，他们专注于真正重要的东西，即你房产的收入潜力。所以不再需要追逐纳税申报表或个人收入证明的文书工作。想想看。一个重视你房产价值而不是你工资的贷款机构？

这就是房主金融的差异。已在47个州获得批准，他们随时准备帮助您迈出下一步。想知道您是否符合条件？只需访问hostfinancial.com即可了解。不要让过时的贷款做法阻碍您前进。那就是hostfinancial.com，您的房产潜力与无限融资相遇的地方。

听众们，我现在告诉你们，像RentReady这样的改变游戏规则的产品并不常见。他们不仅仅停留在租户筛选上。他们推出了收入证明验证。让RentReady处理繁重的工作，自动检查财务稳定性和收入。此外，凭借Plaid认证的报告，您将能够触手可及所有所需信息。RentReady实际上包含在BiggerPockets的专业会员资格中。但如果您不是专业人士，他们只需1美元即可提供六个月的计划。这有多棒？

这有多棒？所以请访问rentready.com。那就是R-E-N-T-R-E-D-I.com，并使用代码BPINVESTOR。BP就像BiggerPockets一样，投资者可以获得一美元六个月的RentReady服务。

您想投资现金流充裕的租赁房产，但没有时间管理房产吗？您当地的市场竞争太激烈或太贵而无法投资吗？Rent-to-Retirement提供新建成的交钥匙投资房产，您可以低至5%的首付和低至3.99%的利率购买。

他们的团队负责从融资、管理、保险等所有事宜，因此您可以住在您想住的地方，并投资于提供最佳回报的市场。Rent to Retirement在业内享有最佳声誉，在BiggerPockets网站上获得的五星级评价比任何其他公司都多。要了解更多信息，请访问biggerpockets.com/retirement，或发送短信REI到33777即可开始投资当今最佳市场。

您想投资现金流充裕的租赁房产，但没有时间管理房产吗？您当地的市场竞争太激烈或太贵而无法投资吗？Rent-to-Retirement提供新建成的交钥匙投资房产，您可以低至5%的首付和低至3.99%的利率购买。

他们的团队负责从融资、管理、保险等所有事宜，因此您可以住在您想住的地方，并投资于提供最佳回报的市场。Rent to Retirement在业内享有最佳声誉，在BiggerPockets网站上获得的五星级评价比任何其他公司都多。要了解更多信息，请访问biggerpockets.com/retirement，或发送短信REI到33777即可开始投资当今最佳市场。

大家好。欢迎回到BiggerPockets播客。我和投资者Mike Johnson一起讨论他在密尔沃基和芝加哥之间的投资组合。我们已经讨论了其中的两笔交易，但是第三笔交易，在那笔不幸发生非法居住者事件的四单元房之后，你做了什么？所以在这一点上，我已经着迷于房地产投资，并想再次进行房屋租赁。我开始关注不同的社区。所以我最终选择了一个三单元的房产

在芝加哥西区的一个社区。所以这栋楼不是砖房，但最终还是做了10%首付的业主自住贷款。我搬进了顶层单元，利率为3.87%。所以利率在这个时候开始上涨，对吧？市场仍然竞争激烈。对于这笔交易，我最终投入了大约51,000美元。好吧。所以到目前为止，这是我投入最多的一笔交易，但是

你知道，我更好地理解了尽职调查，以及你可以用来最大限度地减少成交现金的技巧。所以这就是第三笔交易。很好。结果如何？希望没有非法居住者。没有非法居住者。但我会告诉你，确实存在租户问题。哦，天哪。我有一个好讼的租户。伪造了一些伤病。哇。它正在发出威胁。哦，天哪。

所以在那个时候，我说，我不适合做这件事。我不想犯任何错误。所以我决定雇佣一家在芝加哥地区很有名的物业管理公司。他和他的团队做得很好，他们有律师。他们有专业人士来处理事情。

正确的方式并记录事情。所以自从他们接手以来，关系就很好，对吧？没有问题，但我认为他们看到一个私人房东，他们认为他们可以利用这种情况。而我当时住在单元里，对吧？所以他们可以在任何时候看到我时接近我。

所以我想要做的一件事就是把自己和租户分开。我不想互动，我不想说或做任何会影响我在芝加哥法庭上的事情。所以我仍然可以自行管理其他房产。我可以拥有好租户。

空置率非常低。所以它实际上不需要我付出太多努力，但我非常高兴我卸下了这处房产。所以你自行管理其他房产的原因是，你不住在那里，就像你与租户之间存在某种物理上的隔离，这使得你能够更好地管理。对。我还不太准备好放弃7%到8%的总收入。而且我

我还，我过去自己做所有展示，但现在我使用的是中介。所以我没有支付物业管理费，但我将支付中介费让我做展示。所以我的投资组合实际上非常非常省心。一个月可能几个小时，也许，你知道，但我信任我的承包商，水管工，维修人员。所以……

搜索在开始时就结束了。你试图找到一个可靠的人，这是很让人紧张的。但现在我有一个团队，压力很小，你知道吗？所以我愿意多付一点，现金流。所以我乐意为此付出代价，以保持轻松，并将注意力集中在其他地方。太好了。我的意思是，我只想让每个人都听到迈克采取这种有条不紊的方法来建立投资组合。这非常令人兴奋。就像我，

我的意思是，对不住，迈克，但你并没有做任何非常炫耀的事情。你知道，就像你买了一套双联排别墅。你找到了很棒的租户。你没有空置。你买了一套四联排别墅。你处理了很多麻烦。现在你正在产生惊人的现金流。你还有另一个……

学习适应。与其自己处理，不如卸下你不想做的事情。现在这将带来现金流。而这在什么时间段内完成的，三年或四年？是的。我的意思是，不到四年时间，我收购了，我认为价值340万美元的房产。是的，我认为是在三年九个月的时间里。所以这并没有花我很久的时间。正如你所说，这是重复相同的房屋租赁方法。

随着你获得经验，你知道，利率上升，我最近的交易是在几个月前，利率为6.5%。是的。但我仍然能够在A级社区成交。所以遵循投资之旅有点好笑，对吧？你知道，就像，好吧，新冠疫情期间的利率，一切都很合理。然后随着利率上升，我仍然设法让事情运转起来，而且我还没有做任何你刚才提到的。

真正出格的事情。我只想指出，迈克正在做的这些类型的交易在今天仍然有效。数字可能略有不同。我不知道你是否会获得完全相同的现金流水平。但是，如果你试图从根本上改善你的财务状况，这些类型的房屋租赁策略，你从一个地方搬到另一个地方，这只是一个经过时间考验的策略。

在几乎每种类型的投资环境中都有效的事情。几周前在节目中，我们与一位2005年开始这样做并在2010年代（在完全不同类型的环境中）一直坚持下去的投资者进行了交谈。这只是那些

无论你来自哪里，都能奏效的房地产投资方法之一。所以只想鼓励大家，即使你在想，嘿，是的，这些是低利率环境，但这仍然是可能的事情。而且听起来，迈克，你可以告诉我们它仍然是如何可能的

你最近一年左右做的一笔交易？是的，就在几个月前。所以这笔交易是在2024年8月完成的。这笔交易有点不同。这是一栋价值150万美元的四单元砖房，前面有三套单元，后面有一间砖砌的马车房。

但在威克公园，如果你了解芝加哥，这是一个非常好的社区。所以这是一个A级社区，非常漂亮的建筑，非常适合步行。我使用了新的房利美5%首付贷款。所以杠杆率很高，但这是常规贷款。所以我得到了6.5%的利率。但是对于这笔交易，我必须非常有创意，因为我最终只在这栋价值150万美元的建筑中投入了38,000美元，当你想到这一点时，这有点疯狂。这比我支付的建筑少……

这是三单元的。所以对于这笔交易，同样是5%的首付，当然，你知道，你再次最大限度地利用了卖方信用额度。所以大约150万的3%大约是43,000美元的卖方信用额度。我得到了这个。

我认为这是人们使用的另一种流行的房地产策略，但我总是每月一号或二号成交。哦，我喜欢这个。是的。因为这栋建筑每月几乎能带来13,000美元的收入。所以如果你有两个月没有付款，你就有26,000美元的缓冲资金用于未来的维修，任何你可能需要做的事情，而且成交现金更少。最后一点是税收比例，对吧？昂贵的建筑，支付很多税款，在年中成交。所以我得到了所有这些税收抵免，也降低了我的成交现金，这……

我只需要，我认为，向结算台支付12,000美元。但我与诚意金的全额投入在这栋建筑上是38,000美元。哇。令人难以置信。这太酷了。我只想解释一下你关于每月一号或二号成交的事情，因为这是一种非常简单的积累现金储备和降低费用的方法。但是基本上，当你获得传统抵押贷款时，假设你在5月1日成交，

你不会支付5月份的费用。你也不会支付6月份的费用。你的第一次付款将在7月1日到期。

这听起来可能不多，但正如迈克所说，如果他在5月和6月产生13,000美元的收入，那么他就有26,000美元的收入，而没有最大的支出。你仍然会有其他支出。你可能仍然需要融资。根据建筑物的状况，你可能需要一些周转成本或升级。但你基本上是在把本来要交给银行永远不会再看到的利润推迟两个月。

当然，你仍然需要偿还这笔钱。这就是贷款的工作方式。但只是经营业务的机制，这是一种非常幸运的方式。所以只要你有选择或一些灵活性来决定何时成交房产，就尽早在一个月内成交。一号最好。二号也不错。即使是一周的第一天，你也会给自己带来很大的好处。显然，当你成交时，资本数量相同，但例如，你不需要为现金储备留出那么多资金。

这里的租户是那些像职业人士一样的人，工作好，收入高，而且没有问题，对吧？我的意思是，所以租户群体很棒。我喜欢它。你应得的，伙计。在经历了两次由于并非你自身造成的租户情况的艰难时期后，很高兴听到你找到一个相对平静的租户。但听起来，说实话……

这种交易，你做了很多有创意的事情，并且为你做了你的研究而点赞。你学习了技巧，你学习了一些你可以在每笔交易中做的小把戏，以减少你投入的资金数量。但实际上，像这种交易，你知道，人们可以做这笔交易，对吧？我认为这为听众提供了一个你可以今天执行的伟大交易的模型。

100%。还有两件好事。所以对于联邦住房管理局，你必须进行自给自足测试，这有时会使你很难拥有足够的租金收入来通过该测试，甚至获得联邦住房管理局贷款。关于这种5%首付房利美贷款的好处是，它的利率上限是两倍。所以你可以购买两倍昂贵的房产，而且没有自给自足测试。所以突然之间，你就可以买得起我所在的这些A级社区了，而联邦住房管理局贷款永远不会在这里通过，因为建筑物太贵了。所以它实际上打开了

我即将进入的社区，因为我认为很多人不想进行房屋租赁，他们说，我不想住在那个社区，这是非常合理的，对吧？这是个人喜好。但是这个新的房利美5%首付贷款，它可以让你进入大多数城市的A级社区，对吧？所以，是的，我能够在该贷款方案推出后立即利用它。所以可能不是众所周知，而且还没有那么多人使用它，但这是一个很好的选择。这是一个很好的建议。是的，我甚至没有意识到他们没有自给自足测试。这是一个非常酷的建议。

是的，这真的很好。太棒了。那么接下来你打算做什么，迈克？看起来你正在有条不紊地进行，或者你只是打算每年或每两年继续进行这些小型多户住宅交易。所以关于我在这些房产上最大限度地利用杠杆率的事情是，我的债务收入比现在已经达到上限了。

所以我可能需要休息一年左右。但是有两件事，我认为我可能会做像“居住和翻新”的策略，我买一套公寓，在芝加哥湖边买一套。然后，你知道，我在那里住了五年中的两年，进行翻新。然后，你知道，你可以在五年内出售它，并且不用为此缴税。所以仍然可以使用我熟悉的房地产税收优惠方法。

或者考虑一下租房，因为我现在住的这个单元的租金比我愿意自己住的租金要高。这是一个三居室两卫的单元。而我独自一人。是的。所以我可能会搬到一个较小的单元，把这个租出去。然后我可能会买一个五单元以上的多户住宅，并开始可能扩大规模，做一些更大的交易。太棒了，伙计。好吧，恭喜你。而且

并且只想重申一下，这正是我经常举的例子，人们会说，你的主要住所是投资吗？显然，迈克，你已经向我们展示了，是的，它可以是。你仅仅是利用你的主要住所就设法获得了价值数百万美元的房地产。即使展望未来，我也喜欢你的想法，因为是的。

在几乎每个投资者的职业生涯中，你的债务收入比都会成为一个挑战。你必须冷静下来，这没关系。这完全没问题。我肯定有几年没有购买交易了。但迈克也想到了很好的方法。我喜欢你足够灵活地考虑租房。我也这样做过，当你计算的时候，有时租房或进行“居住和翻新”是有意义的。我现在正在做这个。这只是另一种赚钱的好方法。

好了，我想今天就到这里，迈克。非常感谢你加入我们。祝贺你取得的所有成功，并感谢你克服了一些非常棘手的租户情况。感谢你来到这里。感谢你们的邀请。这很有趣。确实如此。埃弗雷特，记住，我们一直在寻找更多像迈克这样的投资者来参加节目。如果你想向BiggerPockets的观众讲述你的房地产故事，你可以在biggerpockets.com/guest申请。再次感谢收听。我们下次再见。

感谢大家收听BiggerPockets房地产播客。请确保通过订阅YouTube、Apple、Spotify或任何其他播客平台来获取我们所有新的剧集。我们的新剧集在周一、周三和周五发布。我是节目的主持人兼执行制片人Dave Meyer。该节目由Ian Kay制作。文案由Calico Content撰写，编辑由Exodus Media完成。如果你想了解更多关于房地产投资的信息，或者注册我们的免费通讯，请访问www.biggerpockets.com。内容

谢谢。