How to Buy 5 Rental Properties in Just 5 Years
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这就是如何在短短五年内购买五套出租房的方法。五年内获得五套出租房可以改变你的整个人生和财务未来。但在短时间内获得五套房产可能令人望而却步，尤其是在房价居高不下的情况下。但这绝对仍然是可能的。今天，我将与大家分享三种策略，你可以利用这些策略在未来五年内每年购买一套出租房，从而走上财务自由的道路。♪

大家好，我是戴夫。欢迎收听播客。在节目中，我们经常听到人们说诸如“十年内获得十套出租房”或“在投资生涯的头几年内获得五套房产”之类的话。当然，这听起来都很棒。但问题是，显而易见的问题是他们究竟是如何做到这一点的？

因为对许多人来说，达成一笔交易是可以理解的挑战。此外，即使你达成了一笔交易，你通常也会用掉你的积蓄，然后问题就变成了，你如何获得第二套房产或第三套房产，更不用说五年内获得第五套房产了？这成为一个真正的挑战。绝对有方法可以做到，事实上有很多方法。

但是，有三种经过时间考验的扩展方法，我们许多观众都可以利用这些方法在未来五年内坚定地走上财务自由的道路。在今天的节目中，我们将逐一介绍它们。

首先是可能是获得五年内五套房产最传统、最经典的方法。这是一种业主自住的房屋租赁策略。我将向大家解释为什么房屋租赁是一种非常好的方法，但我知道它并不适合所有人。因此，我还将分享另外两种非业主自住的策略。

所以，我们再次谈论房屋租赁。如果你从未听说过这个术语，它基本上只是一种业主自住的出租物业策略。你可以用两种不同的方法来做。你可以购买一套独栋住宅，住在其中一个卧室，然后将其他卧室租给室友或其他租户。或者传统上，你购买两单元、三单元或四单元的小型多户住宅，自己住一套，将其他单元出租。

我特别提到两单元、三单元和四单元，因为这符合住宅物业的条件。这意味着你可以获得传统的抵押贷款。在许多情况下，你只需要支付低至3.5%的首付。

因此，这是一种很好的入门方式，原因之一是我刚才提到的，你可以支付较少的首付，但还有其他一些非常好的原因，说明为什么房屋租赁是如此好的入门方式，以及如何在你的头五年内扩展到五套房产。

就像我说的，你支付很少的首付。你还可以从中学习很多东西，但它还会让你获得更多交易，因为当你进行房屋租赁时，现金流并不是那么重要。现在，别误会我的意思。如果你要进行房屋租赁，如果你要将你的所有时间和金钱花在这种投资上，它绝对需要改善你的财务状况。这应该是不言而喻的。但是

但是，你每个月是否真正产生正现金流并不那么重要。当我进行房屋租赁时，我就是这么做的。我没有现金流，但我将我原本需要支付的租金减少到了几乎为零。这确实改善了你的财务状况。它使你能够节省更多资金，以便在一年后购买第二套房产。

因此，这些只是房屋租赁的一些好处。但如果你好奇，为什么这行得通呢？好吧，就像我说的，低首付，这一点是不言而喻的。但另一个原因是，当你获得这些允许你支付低至3.5%或也许5%首付的贷款时，你必须业主自住。这是规则。你需要住在该房产中，但你只需要住一年。这是唯一的条件。所以

所以，在你成功进行了一年的房屋租赁、节省了一些钱、也许赚取了一些正现金流之后，无论如何，你都节省了很多生活费用，这样你就可以存更多钱。然后一年后，你可以搬出去，申请新的业主自住贷款。所以，再次强调，在下一套房产上，你可以支付低至3.5%的首付，你可以继续

年复一年地这样做。这就是为什么这么多不同的投资者从这种房屋租赁策略开始，并在五年甚至更长的时间里，每年进行一次房屋租赁，从一个房屋租赁跳到另一个房屋租赁。

为了帮助解释这一点并强调这一点，让我们快速讨论一个例子。假设你购买一套，我们称之为双联排别墅，价格为30万美元。我知道有些人可能会想，哦，是的，你不可能以30万的价格买到一套双联排别墅。不要告诉我这是不可能的。我最近做过。绝对有可能以这个价格购买双联排别墅。也许你住在昂贵的城市，但绝对有一些地方你可以做到这一点。因此，作为一个例子，我们将假设我们以30万的价格购买一套双联排别墅。我们将支付

我们称之为最低3.5%的首付，即10,500美元，这是你需要的首付。此外，你肯定需要支付成交费用。你还需要一些现金储备。所以让我们估计一下，我们需要大约17,000美元的现金来完成这笔交易。并且需要注意的是，如果你要支付3.5%的首付，你的现金流会更低，但如果数字有效，那就去做吧。

如果你能够支付10%甚至20%的首付，我通常建议人们这样做，因为这将降低你的总利息成本。你将不必支付PMI（私人抵押保险），如果你支付更多首付，你的现金流或财务储蓄将会更好。所以，如果你能做到这一点，你可能想这样做。但在本例中，你只需要17,000美元，这当然是一个

并非微不足道的事情。但如果你谈论的是购买房地产，只需要17,000美元就能购买，这是一个非常不可思议的交易，尤其是在这种情况下，你一次购买了两套单元。

所以这就是你需要投入的钱。然后假设你理论上购买的这套双联排别墅的每一侧每月租金为1,500美元。这意味着你的总租金潜力为每月3,000美元，而你支付3.5%首付所需的抵押贷款将达到2,250美元。

让我们假设你将需要额外支付每月250美元的额外费用。因此，总支出将约为2,500美元。

所以，如果你采用这种你住在一侧而将另一侧出租的方案，你的每月生活费用将为1,000美元。现在，这听起来可能不多，但让我们假设你之前租的是一套非常相似的公寓，每月租金为1,500美元，对吧？我们刚才说租这套公寓要花1,500美元。

因此，通过这种房屋租赁方式，你每月节省了500美元的生活费用，相当于每年6,000美元。仅仅从你的生活费用节省中，你就能获得大约40%的收益，这正是你购买下一套房产所需的。

如果你每个月都在存钱，希望如此，因为如果你想获得财务自由和投资，你就需要这样做。这只是它的运作方式。然后这将真正帮助你获得下一套房产。你每月已经节省了500美元。这将使你每年节省6,000美元。所以你每月还需要额外节省800美元。

每月，这对夫妇来说可能更容易做到，对吧？特别是如果你有两份收入的话。这就是许多投资者如何着手进行他们的第一次房屋租赁。然后你基本上可以每年重复这个过程。你可能想要考虑的另一种方法是，假设这套双联排别墅的每一侧都有三个卧室。

你完全出租一个单元，但在你居住的单元中，也许你找到了室友，你出租了其中的两个卧室。对于单身和年轻的投资者来说，这是一种更常见的方法。我知道这并不适合所有人，但我真的真诚地看到很多投资者采用了这种方法，而且它确实有效。如果你愿意与室友同住，这是一个非常强大的财务举动。

我应该提到，实际上，我们下周一还有一集节目，内容是与米勒·麦克思韦恩的对话，他将讨论一种共同居住模式。所以，如果你有兴趣这样做，请务必查看下周一播出的节目。

但让我们回到我们的例子。所以，如果这套双联排别墅的每一侧都有三个卧室，也许你能够以500美元的价格出租每个卧室，对吧？我们说它是1500美元。你只需将其除以3。你将总共获得2,500美元的租金，对吧？你完全出租的那一侧为1,500美元。

然后你不住的两个卧室为1,000美元。记住，我们说我们的每月支出是2,500美元。所以现在你基本上是免费居住的。这应该能够让你在完成第一次房屋租赁后的一年内攒够钱购买下一套房产。

这只是一个例子。有些房屋租赁实际上可能比我这里列出的更赚钱，更有利于你的财务状况。有些可能效果不佳，当然，但我只是想向你展示你的第一套房屋租赁是如何运作的。然后，我们在这里谈论的重点是，你如何将其扩展？好吧，一年后，你将有资格获得另一笔联邦住房管理局贷款。你

你出租你居住的单元或卧室。你获得了一套新的房产，希望价格大致相同。显然，你需要在那段时间内存一些钱，但你可以年复一年地重复这个过程。如果你想的话，你可以做十年。这只是你可以扩展的事情，它确实有效。我甚至无法告诉你有多少来过节目的嘉宾做过类似的事情。所以，如果这对你很有吸引力，绝对值得考虑。

现在我知道这种方法并不适合所有人。不是每个人都想要每年搬家。这完全没问题。这可能会稍微延迟你的财务自由，因为这是一个非常有效的方法，但我明白不是每个人都想这样做。它更适合那些真正有动力的人，他们希望尽快实现财务自由。

但如果这并不适合你，并且你想要一种对生活方式影响较小的方法来扩展到五年内五套房产，那么绝对有方法可以做到。在我们从这段简短的休息回来后，我将与你分享我的第二种策略。

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欢迎回到BiggerPockets播客。我在这里谈论的是如何获得五年内五套房产。

休息之前，我们采用了一种经过时间考验的方法，即每年进行一次房屋租赁，利用这种住宅融资，它允许你支付非常低的首付，并且可以每年扩展。但还有其他选择，非业主自住的选择，今天我们将与你分享另外两种。下一个是一个非常流行的策略，但它之所以流行是有原因的。它被称为BRRRR方法。

如果你经常收听这个节目，你肯定听我说过这个。你听过节目中很多人谈论BRRRR方法。但如果你不熟悉，BRRRR是一个首字母缩略词。它代表购买、翻新、出租、再融资和重复。

所以，基本上这意味着BRRRR方法有点像进行翻转，但你实际上保留了房产。所以你购买的房产没有达到其最高和最佳用途。有很多增值的空间。有改进的空间。所以你必须找到那些利润丰厚的交易。

这将使你能够通过翻新来真正提高房产的价值。记住，这是第一个R，所以购买是第一个R，翻新是第一个R。所以你需要能够通过翻新来大幅提高房产的价值。这就是它类似于翻转的原因。

但随后，你并没有出售房屋，而是将其出租。因此，你开始产生收入，然后你对其进行再融资，因为出售是在你进行增值后从交易中获得股权的一种方式。但对房产进行再融资也是一种很好的方法，一旦你完成了增值项目并提高了正在进行的项目的房产价值，你就可以从中提取股权。

因此，对于任何人来说，这都是一个很好的策略，无论你是在试图扩展，还是试图进行你的第一笔交易，无论如何。这是一个非常好的策略，因为它结合了我个人非常喜欢的房地产投资的许多方面。它使你能够产生租金和被动收入。它使你能够通过翻新获得巨大的股权提升。你仍然可以获得与翻转不同的增值税收优惠。因此，在这个burr方法中，有很多非常有效的策略在起作用。

你可能会听到人们说BRRRR已经死了。我认为这非常愚蠢。我经常看到人们成功地使用它。我过一会儿会解释为什么有些人这么说以及为什么我不相信。但即使你听说过，也请耐心听我说完，因为BRRRR绝对仍然有效，并且可以帮助你肯定获得五年内五笔交易。让我们来看一个例子来解释这一点。假设我们进入一个廉价的市场，我们将以25万美元的价格购买它。而且

我说25万是因为记住，这是一处需要翻新的房产。它不会准备好出租。它不会处于完美的形状。我们需要将其提升到最高和最佳用途。假设因为我们不会住在这个地方，我们将支付20%的首付。那就是5万美元。然后你需要再花5万美元进行翻新。所以总共需要10万美元用于这笔交易。

你绝对可以做得更便宜。例如，如果你想将它与房屋租赁结合起来并进行业主自住，那就太好了。这是一种更好的方法。你也可以为此寻找合作伙伴，因为不是每个人都有10万美元闲置资金。但在这个例子中，我们只是假设你独自承担所有这些。

我还应该提到，有一些方法可以借到5万美元用于翻新，无论是高利贷还是203K贷款。所有这些都是可能的，但为了本例的简单起见，我不想把它弄得太复杂。我们只是假设你有10万美元。

你将这5万美元用于翻新房产。所以假设你投入这5万美元来翻新房产。这将使你的房产价值提升到，我们称之为35万美元。这将是一个很好的回报，完全可行的回报。顺便说一句，这不是什么空中楼阁的数字。这是一个可行的BRRRR回报。

然后你想要对其进行再融资，因为你已经提高了这处房产的价值，但你所有的股权都存在其中。所以是的，你想保留这处房产，但你需要提取你创造的一些价值，以便继续购买你的下一处房产。

所以，你对这样的房产进行再融资的方式是获得一笔新的抵押贷款，对吧？你拥有那笔最初的抵押贷款，但你必须获得一笔新的。这就是再融资的含义。在这笔新的抵押贷款中，你必须保留20%。那就是7万美元。然后你需要偿还你的原始抵押贷款，对吧？你拥有那笔第一笔贷款，你需要支付20万美元，对吧？

所以总共是27万美元，但你的房产价值35万美元。这意味着你实际上可以从这笔交易中提取8万美元。记住，你投入了10万美元，5万美元用于首付，5万美元用于翻新，但现在你可以循环使用其中的8万美元。

这不是所谓的完美的burr。这就是人们说burr已经死了的原因。许多人认为，如果你正在进行burr，你需要能够在再融资后提取你投入的100%的资金。如果可以做到这一点，那就太棒了。但是

这并不常见。房地产有一些年份是可能的，但即使你能够提取50%的价值，那也是很棒的。这意味着你可以真正扩展你获得新房产的速度，因为你不需要将所有节省的资金都放在第一处房产中。你正在提取一部分资金并将其应用于下一笔交易。

所以也许你这样做，你有8万美元可以投资。也许你买了一套独栋住宅。也许在你进行BRRRR的同时，你还可以通过你的普通W-2工作节省一些钱，然后用8万美元加上一些额外的钱购买下一处房产。也许你一遍又一遍地做同样的事情。也许你找到了一个合作伙伴。关键是，BRRRR这种策略使你能够继续循环使用大量的现金

资本，以便在投资生涯的头五年内每年实际购买一笔交易。

我希望你明白这是如何运作的，因为这当然只是一个非常非常简单的例子。但它是一种积累财富、扩展和建立投资组合的绝佳方式。这里有一些权衡，对吧？因为你比仅仅进行我之前谈到的那种交钥匙类型的房屋租赁需要更积极主动，因为那只是搬进去，出租东西。这很好。

你必须在这里进行增值。进行BRRRR需要努力。你必须弄清楚如何进行成功的翻新。所以，如果你刚刚开始，我建议你从真正的美容翻新开始。在我的投资生涯的头，我不知道，12年里，我只做过美容翻新。所以，你只需要做这些更简单的翻新就可以走很远。如果你刚刚开始，我真的很建议你从这里开始。然后，如果你想扩展到更复杂的翻新，

风险更大，但回报机会也更高，如果你想承担的话。所以这是我们的第二个选择。我们的第一个选择是房屋租赁，业主自住策略。第二个选择是BRRRR策略。在我们从这段休息回来后，我们将讨论我们购买五年内五套房产的第三个选择。

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欢迎回到BiggerPockets播客。我们在这里谈论的是如何在短短五年内扩展到五套房产。今天我将分享的三种策略中的前两种是房屋租赁和BRRRR方法。第三种选择很简单，那就是富有。我知道这有点荒谬。我有点开玩笑，但实际上你不需要那么富有。我只是在谈论那些能够获得

获得收入或储蓄的途径。因此，如果你家庭年收入15万美元，你就可以非常现实地利用这笔收入每年购买一套出租房产。或者，也许你无法存下那么多钱，但在你人生的10年或20年中，也许你和你的伴侣能够存下几十万美元。那么你也可以现实地每年购买房产。

我认为这对人们来说很重要，因为如果你考虑一下，好吧，我想在五年内购买五套房产，很多人可能会认为你需要一百万美元来做到这一点，或者你需要两百万美元来做到这一点。而事实并非如此，对吧？

假设你手头有25万美元。也许这笔钱在一个自导型退休账户中。也许它只是一个储蓄账户。也许它在债券或股票市场中，无论是什么。如果你有25万美元，你实际上可以每年在中西部购买一套不错的、现成的独栋住宅，只需支付20%到25%的首付。

这是一种在五年内获得五套房产的非常现实的方法。如果你处于这种有利的财务状况，我真的很喜欢这种方法，因为它允许你采用美元成本平均法，你只需设定并忘记它。我每年购买一套单户出租房。我会这样做，直到我财务自由。我经常在这个播客中与这样做的人交谈。如果你有储蓄，你可以这样做，

我还应该说，许多每年有额外收入的人也可以这样做。因此，无论你是单身还是与伴侣一起生活并拥有双重收入，如果你每年可以存下4万或5万美元，你就可以将其用于房地产并每年购买房产。再说一次，我知道并非每个人都能做到这一点。这不是最常见的解决方案，但我确实认为值得一提的是这是可能的，因为你

房地产投资中存在一种范围，其中一些最有利可图的选择需要更多时间。它们需要更多努力。你可以在房屋租赁中看到这一点，这并不一定很难，但你必须每年搬家，这实际上是你每年生活中令人讨厌的两天。我认为这是值得的。或者BRRRR，你必须承担增值项目，这需要时间。这些都是获得回报的好方法。

但对于一些有钱的人来说，你可能想做一些努力。也许你的生活很舒适，你想每年买一套独栋住宅。对于任何负担得起的人来说，这实际上仍然是一个不错的选择。所以这是我们的三个选择。再次强调，它们是房屋租赁、BRRRR和获得收入或储蓄的途径。

但我还应该提到，这三种不同的方法不必独立对待。你实际上可以将它们结合起来，对吧？你可以用BRRRR进行房屋租赁。这绝对是你能做到的事情。你可以与一位拥有资本的朋友合作，采取富人每年购买现成单户出租房的方法。你

你可以发挥创意。这些事情并非孤立存在。你绝对可以调整它们以适应你的个人喜好、风险承受能力、需求和财务状况，绝对可以发挥创意。这实际上是房地产的运作方式。我认为很多新手认为

认为，好吧，我需要拥有交易的100%，或者我只会努力完成第一笔交易。然后，一旦我完成了第一笔交易，我就能很容易地购买房产了。对于我认识的几乎所有人来说，情况并非如此，即使是经验丰富的投资者也是如此。人们总是合伙。

他们总是在想出创造性的方法来利用融资、循环利用他们的资本，并以适合他们的速度进行扩张。所以我鼓励你们这样做。这是你可以用来在五年内购买五套房产的三个非常好的基础。但如果它们对你来说感觉不太对，没关系。你可以使用我们在本节目中经常谈到的其他一些策略和方法，将其调整到你的具体情况。

好了。希望这对你们有所帮助。这就是我今天要告诉你们的。这是三种很好的方法，可以给你们一些想法，让你们在五年内获得五套房产。如果你有任何问题，如果你在YouTube上观看它，请随时在评论中联系我，或者如果你在音频上收听它，你总是可以在biggerpockets.com或Instagram上找到我，我在Data Deli。非常感谢大家的收听。我们下次再见。

感谢大家收听BiggerPockets房地产播客。请确保通过订阅YouTube、Apple、Spotify或任何其他播客平台来获取我们所有新的剧集。我们的新剧集在周一、周三和周五播出。我是节目的主持人兼执行制片人Dave Meyer。该节目由Ian Kay制作。文案由Calico Content撰写，编辑由Exodus Media完成。如果你想了解更多关于房地产投资的信息或注册我们的免费通讯，请访问www.biggerpockets.com。内容

本播客的内容仅供参考。所有主持人和参与者的观点仅代表他们自己。对任何资产（包括房地产）的投资都涉及风险。因此，在投资前请运用你的最佳判断并咨询合格的顾问。你只应冒你能承受损失的资本风险。记住，过去的表现并不代表未来的结果。BiggerPockets LLC不承担因依赖本播客中提供的信息而造成的直接、间接、后果性或其他损害的任何责任。

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