How to Buy Your First Out-of-State Real Estate Investment (Step-by-Step)
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即使您居住的地方房地产价格过高,您仍然可以投资房地产。购买数小时车程外的房产并远程管理它们听起来可能令人生畏,但这是一种久经考验的策略,投资者几十年来一直成功地利用它来积累财富。今天,我们将解释如何选择远程市场,您需要采取的实际投资步骤,以及您可以注意避免的一些非常常见的错误。

大家好。我是 BiggerPockets 的 Dave。我们长期以来一直说,如果您居住在价格合理的市场,那么在您居住的地方投资可能是大多数人的最佳投资方式。这仍然是正确的。但随着许多市场的房价上涨,至少我认为,州外投资正成为大多数人的必要且良好的机会。

而且我并不认为这几乎是一个挑战。就像我说的那样,我认为通过选择在不同的市场投资,有很多财务利益和回报机会。您基本上可以选择全国任何一个地方进行投资,这完全符合您的策略、投资组合和价格点。您只需要遵循一些基本的最佳实践即可。

今天,我将分享一些我从自身在不同市场投资的经验中学到的最佳实践。我还邀请了一位经验丰富的远程投资者 Kathy Feke。Kathy,感谢您加入我们。感谢您的邀请。好吧,

很高兴您在这里。您有点像典型的远程投资者,对吧?住在加利福尼亚州,非常昂贵。有一些方法可以在加利福尼亚州投资,但我了解您个人选择在州外投资很多。您能否告诉我们您为什么这样做?是的,当然。当我第一次了解房地产投资时,我采访了罗伯特·清崎,他谈到了现金流。当然,许多人都知道这是他的主题。

而这在加利福尼亚州是我们不理解或不知道的事情。大多数人都会养活他们的房产。拥有它会花费您的钱,直到随着时间的推移,您可能会从中赚很多钱。但是

但是,你知道,现金流的想法对我来说非常吸引人。当时,罗伯特·清崎说他正在德克萨斯州投资,因为那里价格实惠,而且就业增长和人口增长也很好。大量移民。这是 20 年前我不得不深入研究并学习的事情。这是有道理的,因为 20 年前的加利福尼亚州仍然很贵。

但美国其他许多地方并非如此。你知道,我 15 年前开始在丹佛投资,但你可以在那里找到现金流。现在这个市场非常困难。我已经好几年没有在那里购买现金流租赁了。我已经转向其他类型的市场。老实说,我对此有很多怀疑。就像当我告诉人们我在州外投资并且这很令人生畏时,但这

我认为当前市场的必然性是,越来越多的认识到房地产是一种良好资产类别的人,如果他们想优先考虑现金流而不是纯粹的升值策略,就必须这样做。您是否同意这种说法需要对更多人来说变得更加普遍?好吧,房地产周期就是这样。它一直如此。而且,你知道,我们已经看到价格上涨了十年。

因此,许多人只经历过一个周期。但通常情况下,当昂贵地区的房价变得更实惠时,这可能是由于低利率造成的,也可能是由于房地产市场崩盘造成的,你知道,当房价实惠时,人们往往想在人口稠密、热门地区(如加利福尼亚州)购买房产。这种情况只有很小的区域是正确的。

例如 2009 年,您可以在旧金山东湾或河滨购买 50,000 美元的公寓。你知道,它很便宜。然后,当房价上涨时,而今天,这就是我们所处的周期,我们正处于高利率、高价的环境中,那么越来越多的人被迫去其他地方寻找。所以,

当我开始的时候,是 2005 年。轻松贷款正在推高房价。而且,因为他们人为地压低利率,我们看到房价急剧上涨。我认为在 2004 年,加利福尼亚州、亚利桑那州、内华达州和佛罗里达州的一些地区的房价一年内上涨了 40%。所以这根本没有道理。那时我采访了罗伯特·清崎。我想,

什么?你知道,我可以在德克萨斯州达拉斯购买一栋全新的房子,那里的就业增长和人口增长是全国最强的。它只有 145,000 美元。你知道,这令人震惊。是的。我认为这非常有吸引力,对吧?我的意思是,它提供了一个以不同的切入点进入的机会。我不能说更好。但是,如果您居住在一个昂贵的城市,你知道,那里的房屋中位价是 500,000 美元、600,000 美元、700,000 美元,那么有些地方仍然是 300,000 美元到 400,000 美元。

这仍然低于全国中位数。它很贵。别误会我的意思。我的意思是,与去年相比,但仍然提供这种可承受性,因此人们可以进入市场。在我看来,这为上涨提供了更多潜力。我有点担心这些昂贵的市场,因为它们似乎

已经达到了可承受性的极限,这就是为什么我个人现在更倾向于在丹佛和科罗拉多州以外的地方投资,而不是在科罗拉多州。这就是发生的事情。正如您所说,存在可承受性限制,当销售放缓、开始出现降价、库存增加时,您就会发现自己已经达到了这个限制。

这就是我们现在看到的情况。我认为现实情况是,州外投资在纸面上是有道理的,但确实存在某种情绪上的恐惧因素。我也有过。这里没有评判。我只是觉得尝试购买一些作为投资但却是活跃的东西有点可怕。就像你需要照顾这个东西,而且你将离它很远。

所以让我们来谈谈,我想在本节的剩余时间里谈谈后勤工作。你比我做的时间长,你帮助很多人做了这件事。我也做过一些,我只是想与人们分享策略,就像一步一步地一样。你如何进行州外投资?那么你首先推荐什么,寻找市场?好吧,我想解决的第一件事是

恐惧是一件好事。我知道这并不一定是什么人说的,但因为人们会说,哦,分析瘫痪,如果你听从你的恐惧,你永远不会做出决定。我的丈夫里奇实际上写了一本关于这方面的书,叫做《极度成功》。它是基于他如何跳桥和进行极限运动以及为此所需的勇气。它真正归结为我们的恐惧是为了保护我们。

而且,如果我们能倾听它,它会给我们需要的答案。所以,你知道,我理解这很可怕,而且可怕是有原因的,因为你可能会赔钱。你可能会相信错误的人。你可能会投资在错误的地方。你可能会有一个糟糕的物业经理。你可能不知道该地区的规则。

所以要倾听恐惧。它会保护你,但不要让它瘫痪。就像我说的那样,让它告诉你下一步是什么。这是一个很好的观点。是的。就像,我不希望人们跑出去,你和我经常看到这种情况。有人会说,嘿,我在网上找到了这处房产。它是十万美元,我要买它,因为它很便宜。我们俩都像,不,不,不,不,不。除了查看房产的价格之外,你还需要做很多事情。

所以让我们从那里开始。通常情况下,恐惧是缺乏教育和信息的结果。

所以我告诉人们的第一件事是,你需要信息。对我来说,这是坐飞机去那里。20 年前,我从罗伯特·清崎那里得到了这个建议。他正在德克萨斯州达拉斯投资。所以我坐飞机去了达拉斯。现在,并非每个人都这样做,但这是我需要的。我需要沉浸在这个市场中,以便我理解它。

我很快了解到,我以前讲过这个故事,我只是出去找了一个经纪人。那个经纪人带我去了一个非常昂贵的地方,可能是该地区房屋中位价的三倍,因为她看到了我额头上的傻瓜,就像,哦,你是加利福尼亚州来的,你不会知道这个地区的情况。而且

我知道足够多,知道达拉斯的 400,000 美元的房产对加利福尼亚州来说很便宜,对加利福尼亚州来说非常便宜,但对那个地区来说却非常昂贵。当时的房屋中位价约为 120,000 美元。所以这有点像旅行时,你想知道汇率是多少,否则你就会被骗,因为你根本不知道。

所以从那里开始,并获得一些指标——任何人都可以——你可以在网上查找。很容易找到房屋中位价,对吧?只需在 Google 上搜索即可。这至少会让你避免一些麻烦。我完全同意。我认为这真的让你克服了——

恐惧就像亲自去看看那个地方。而且,你知道,我们在 BiggerPockets 上做了很多节目,很多视频。如果您需要帮助确定投资的市场,您可以访问 biggerpockets.com/markets,查看您的订阅源,查看我们的 YouTube 频道。我们有很多关于后勤工作的内容,以及您需要查看的指标。但我认为当我们今天只谈论策略时,第一步,我至少推荐的是将您的选择范围缩小到您喜欢的两到三个市场。

强大的基本面、良好的就业增长、人口统计数据、符合您价格点的地区,然后去参观它们。我知道这很贵,但这绝对值得。如果您真的这样做并花这笔钱,您的投资回报率将会更高。我可能看过五六个或十几个我认为我会投资的市场。我去了,我决定不去,仅仅是因为它对我来说并不合适。

虽然我承担了这笔费用,但我非常高兴我没有投资大多数这些市场。有一些市场错过了,但我对大多数这些决定感到满意,并且至少能够面对面地认识一个人。这就像你认识某人的时候一样,如果你只在 Zoom 上认识他们,你就不可能像亲自见面那样有同样的关系。选择市场时也是如此。

是的,有一种感觉。每个人都有自己的优势,对吧?有些人非常善于分析。他们喜欢数字。我是一个感性的人,我想你可以这么说。所以我需要感受它。我需要去那里,知道市中心在哪里,知道热门地区在哪里,你知道,每个人都喜欢去的地方等等。

高速公路在哪里?该地铁区域的人们想住在哪里?除非你已经认识某人,否则这可能需要一个周末。他们可以带你四处看看,并缩短这个过程。但对我来说,我刚开始的时候没有人。我很快发现,与没有投资房产经验的房地产经纪人合作是一个错误。

经纪人往往会猜测房子的租金是多少,因为你知道,他们不知道。因此,如果您有一位经纪人,请确保他们专门从事投资房产,最好是他们自己也拥有投资房产。我的意思是,这将是两全其美的事情,因为他们拥有投资房产,并且

他们已经做过。他们知道人们想住在哪里以及这些地区的租金是多少。所以我改变了方向。我记得问自己,好吧,我刚刚发现我不能相信这个经纪人。我能相信谁?那时我开始打电话给所有我能找到的物业经理,走进他们的办公室,

与他们会面。他们中的许多人会给我看一张地图,然后说,这就是我们接到大部分电话的地方。我会说,作为物业经理,你会买什么?你会买什么容易管理的东西?他们是一笔财富信息,因为他们被困住了

有了房产,对吧?他们将不得不管理它。他们不想让你得到他们无法出租的垃圾。完全正确。我完全同意。我想回到首先是物业经理的想法,但对于所有记住这里后勤步骤的人来说,我认为我们可能忘记了一些东西,因为我们说的是选择一个市场并去那里,但我认为应该选择两到三个市场。下一步是安排我们正在谈论的这些会议

是的。

经纪人、三到五个物业经理,在你去那里之前给他们都打个电话,然后选择一两个你感觉不错的,然后安排会议。这至少是我过去所做的。我发现它非常有帮助。首先,你会感受到一种氛围,其次,比较和对比不同的服务水平、对市场的不同看法。就我个人而言,我非常善于分析,而且我通常是一个乐观的人。但是当我开始对交易进行尽职调查时,我希望世界上最悲观的人来做事情,就像我希望我的物业经理说,你知道,租金很低。也许你可以稍微提高一下。我喜欢看到那些以与我相同的方式思考投资和风险的人。有些人是

在我看来过于乐观,或者将他们的数字建立在 2020 年至 2022 年期间的租金增长或房价上涨的基础上。他们说,嘿,看,房产上涨了 20%。他们会继续以这种速度上涨。不,他们可能不会。因此,看看那些有相同观点的人将非常有帮助。就像凯西说的那样,我个人甚至不喜欢引导他们。我不像,嘿,我喜欢这个社区。我擅长分析。所以我提前查好了。但我让人们对我说,

我说,你会在哪里投资?如果你是我,你会怎么做?我确实对人们这么说,让他们向我展示。如果我买了,我会和他们一起工作。如果我没有,那么是时候转向其他人或选择一个新的市场了。如果你没有购买该市场中任何人都能提供给你的任何东西。是的。是的。我的意思是,所有这些都是正确的。归根结底,你是在和销售人员打交道,你只需要知道这一点。

如果他们真的急于销售,他们会让一切听起来都很好。但如果他们经验丰富并且真的关心你的未来,他们会谈论不利之处以及有利之处。

不了解投资房产的人根本不会理解这些事情。也许他们向你展示的地区对房主来说很棒,但对投资者来说可能不太好。对我来说,第一个经纪人就是这样。好吧,我们已经讨论了第一步是缩小您的列表范围、安排访问、协调与之会面的人员。我们确实需要稍作休息,但当我们回来时,我们将讨论下一步搜索和执行州外投资的内容。

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好的,欢迎回到 BiggerPockets 播客。我和 Kathy Feke 在这里讨论如何从后勤、策略和一步一步地进行州外投资。到目前为止,我们已经讨论了缩小您的市场范围、进行访问以及在这些市场中应该与谁交谈。

Kathy,让我们假设您找到了一个,您知道,您去了两到三个,您找到了一个您喜欢的。如果您对下一步有什么好的感觉,您是如何实际完成购买的呢?因此,一旦您找到了您的市场并组建了您的团队,您还需要了解更多的事情。显然,让我们做一个基本的,比如房产税,对吧?

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关于实际成本的信息。你知道,房产的年龄和状况是人们经常错过的事情。

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是一个挑战,但我能够做到。这绝对是可能的,但我建议这更适合那些已经在自己的市场或其他市场投资并拥有相关经验的人。所以我认为这是

州外投资和克服我们谈论的恐惧的一个非常重要的组成部分。就像,让自己成功。就像你不必采取这种巨大的飞跃,在第一笔交易中一切都不必都顺利进行。我真的认为学习和

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而且我可以买到状况更好的东西。这正是我在这个市场上的优势。我不想与比我更了解市场的人竞争。我想与其他州外投资者竞争,争取那些维护成本低、易于长期维护的优质房产。所以我真的建议大家尝试考虑一下这一点,不要尝试做一些不在你能力范围之内的事情,尤其是在一个新的市场。

但是凯西,现在我们需要讨论一下实际出价的问题。你是亲自去看房产,还是远距离购买?我们将在休息之后讨论这个问题。

不过,在我们休息之前,我想提醒大家,凯西和我都会在BiggerPockets的新虚拟峰会“2025动量”上发言。如果你还没有听说过它,这是一个为期八周的虚拟投资峰会。它将于2月11日开始。任何注册的人都可以实时访问18位投资专家。我们还将举办各种问责小组和智囊团,你可以加入这些小组来结识其他和你一样的投资者。

凯西,你和我在讨论2025年的市场状况。所以我们将深入探讨经济方面。我很高兴能有你作为后盾,在我们试图预测这个混乱的市场中会发生什么时。你特别期待讨论哪些方面?是的,我的意思是,你必须每年都要看一看。我的意思是,实际上,每隔几个月,每个季度,你都应该关注市场状况。你和我都可能

每周都在做这件事。所以是的,我认为2025年会有很多变化。现在已经有了。我们需要意识到这些。所以我非常兴奋。我的意思是,其中一些取决于库存,哪些地区库存过多或供应过剩,哪些地区供应不足。

一些新政府的政策可能会如何影响房地产。所以这将是全新的一年,我们需要了解它。百分之百。是的。我们今天谈论了很多策略,但如果你没有大局观,请务必收听虚拟峰会。我们将深入探讨这个问题,以及你如何在来年建立你的投资组合并获得动力。我们马上回来。

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欢迎回到BiggerPockets播客。在我们结束时,我将询问凯西关于实际对房产出价以及如何操作的问题。凯西,你之前谈到了事先参观市场,但是你是否在出价之前也这样做?你是在签订合同的时候这样做吗?你是怎么做到的?完全没有。你出价的策略是什么?对我个人来说,一旦我参观了市场,一旦我

选择了我的物业经理和房地产经纪人,一旦我了解了我想要居住的区域和社区,那么我不介意远距离购买。因为你想要的交易可能在你到那里的时候并不存在。它可能不是最好的交易,或者可能没有任何适合你的东西。但是你对它有足够的了解,你对你的团队也有足够的了解,

举个例子,走进一家物业管理办公室,每个办公桌上都堆满了文件。我见过那些。或者你走进一个地方,每个办公桌都干净整洁,你知道,哇,这些人都在掌控之中。所以一旦你有了这个团队,哦,我的天哪,只要给我一份交易,我就会买。我不需要经历它。我不需要经历它。你可以做足够多的工作。

正如你所知,在线上审查该房产并为该房产进行尽职调查。有很多方法可以真正了解这个市场。显然,BiggerPockets有很多资源可以提供给你。但是是的,不,我仍然有一些房产我从未见过。是的,你这么说很有趣。去年,我远距离购买了我的前两处房产。然后就在上周,两天前,我去参观了它们。

是的。

利用我的经纪人,利用我的物业经理,利用我作为投资者的技能。这太棒了。我去那里看了很多我正在考虑购买的交易。我可能空手而归。没有什么我真正喜欢的。但我对这个市场的了解更多了,这只会增强我下次收到我真正喜欢的交易时的信心。我现在对什么

租户喜欢什么,我对哪些社区在过去一年里发展壮大有了更好的了解,因为我上次来访是在一年以前。所以我认为定期访问很重要。我喜欢这样做。但我个人认为你不需要在出价或检查时在那里。你可以获得很多其他信息。

如果你想,我认为没问题。我认为我的建议是,如果你有这种灵活性并且特别紧张,一旦你在检查期间签订了合同,你可以飞过去。这可能是一个短暂的周转时间。但如果你想这样做,你可以。但是远距离购买之后,你绝对也可以这样做。哦,是的。当然。我的意思是,回到你所说的,我想确保人们听到

你可以请第三方检查员检查房产,无论你是否在场。如果房产就在隔壁,我仍然会请检查员。在我得到检查员的报告之前,我仍然不知道房产的状况。这只是我个人的想法,因为我不是承包商。我不知道如何修理东西。所以我需要依靠其他人。他们不需要我在那里。我需要他们用他们的专业眼光来看。

总是要进行检查,并且尽可能多地进行检查,因为这是你的眼睛和耳朵。然后,如果你正在融资,你显然会被迫进行评估。但我确实认识很多人因为现金支付,所以在这些地区中,价格点相当低。也许他们正在进行1031交易,他们可以现金支付,并且忘记了银行会要求什么,那就是这些东西。正如你所知,评估,就像你为什么不请第三方评估师给你需要的报告一样?这是,你知道,四五百美元,用于

数十万美元的投资。你知道,你只需要获得这些第三方的许可证,许可证。是的。是的。所以我将向大家介绍我的做法,就像步骤一样,因为我认为你提到的关于评估和检查非常重要。我经历的操作顺序是,我从我的经纪人那里获得交易。我分析那些对我来说通过了初步筛选的交易,并且在我的购买范围内的城镇区域。我进行分析,然后

然后,你知道,我让我的经纪人去看看房产。这是下一步。我想让经纪人去那里为我拍摄视频。实际上,你知道,用手机进去拍摄视频。理想情况下,如果我能安排的话,我会让物业经理同时去。如果不是,而我仍然喜欢这笔交易,我会让物业经理去。

我真的很喜欢从经纪人和物业经理那里获得这两种对房产的意见。不是因为其中一个错了,或者试图卖给我我不应该买的东西,而是因为他们有不同的视角。就像你说的,凯西,就像我的经纪人正在推广一个我喜欢的市场,它可能会有很大的升值空间。

而我的物业经理说,你知道吗?他们刚刚通过了一项法律,其中有新的租赁许可证,而这个房产将面临X、Y、Z方面的挑战,在我们让它达到标准的过程中,我们将面临更长的空置期。

这并不是说我的经纪人不知道,但他更多的是在考虑房产的价值,而我的物业经理更多的是在考虑快速租赁这处房产的实用性。而我实际上仍然购买了这笔交易,但这只是知道这一点,并且像将这些假设纳入我的财务预测一样,这真的帮助我更好地思考了这个问题。所以我认为让这两个人都走一遍是很好的,但是

然后你写出报价,这时你进行检查,你进行评估,确保你支持它。所以在这个时候,在你购买之前,你将获得三到四组不同的眼光来审视一笔交易,即使它们不是你自己的眼光。对我来说,这感觉已经足够了,特别是如果你购买的不是需要彻底翻新的1910年的房子。如果你购买的是过去50年建造的并且状况相对较好的房子,

相对较好。三到四组眼光对我来说感觉足够了。

是的。我的意思是,你刚刚提出了一个非常好的观点,那就是在你处于或有期间之前,总是让你的物业经理查看房产。你可以占用房产,但是,你知道,有五到十天的或有期,让他们确定他们是否认为他们可以管理它,他们是否推荐它以及它的租金是多少以及它可能有什么问题。是的。人们有时会跳过这一步,他们不应该这样做。所以最后,你知道,希望你写出报价,你可以完成一笔交易,然后

对我来说,至少在那之后,就很容易了。就像我通过我的经纪人和我的物业经理安排了钥匙的转移。根据它是否已出租,你应该有一个计划来让它出租。或者如果你要进行任何装修,你应该有一个计划,希望能够立即开始行动。但是凯西,你对人们还有什么建议吗?就像他们实际完成一笔交易后,如何最大限度地提高他们在州外投资的成功几率。是的,一定要检查你的清单。我知道我们这边有一份清单。我相信BiggerPockets也有。有时人们会完成交易,特别是如果他们全额现金支付,并且忘记了保险到位或忘记某些事情。哦,是的。你知道,把清单放在你面前。确保你在交易完成之前已经购买了保险,对吧?诸如此类的小事。然后......

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非常良好的联系。这是一个非常好的观点,也要与物业经理设定期望。因为有时人们会说,你知道,我会每季度报告一次,或者我会每月报告一次,或者我希望不会每年报告一次。拥有这些期望非常重要。我认为最后一条建议是,就像我字面上的意思一样,你知道,这正是我脑海中的新鲜事,因为我前几天刚和我的物业经理谈过。

而且我确实认为设定你作为业主的期望也很重要,就像你想要从他们那里获得什么类型的报告,以及你想要经营什么样的业务。因为我告诉他,我是一个宁愿积极主动并在东西坏掉之前支付费用的人。

我宁愿在租户注意到之前修理东西。这只是我个人的房地产策略。他说,你知道,你真的和我的很多业主不一样,如果我不问他们就花50美元,他们会非常沮丧。我说,

我很高兴我和他进行了这次谈话,因为他现在了解我的想法和我想要经营的业务类型,以及我想要为投资的长期生存能力所做的风险缓解措施。所以只是进行了这次谈话,现在他知道他可以更自由地投资。

像一个业主一样思考并代表我采取行动,而不是如果你没有进行这次谈话。他只会继续假设,并非他的错,我认为像其他业主一样。所以我认为你应该真正确保你正在设定非常明确的期望,并定期与你的团队联系,以确保这些期望得到满足。

是的。好吧,凯西,我们必须离开了。这很有趣,但我们的时间不多了。但作为提醒,我们讨论的事情正在缩小你的清单。再次强调,如果你需要帮助确定如何选择市场,我们可以查看大量不同的资源,还有很多其他的资源。但对于今天的节目,我想强调你需要选择一个市场的想法。你应该去参观并安排与

物业经理和你的经纪人的所有约会。然后你真的需要学习如何在该社区很好地评估交易,测试你所有的假设,获得所有东西的报价,学习如何评估你的交易,在你出价之前让两到三组不同的人查看你的房产。一旦你出价,只要确保你已经与你的团队设定了关于报告、运营的期望,

运营你的业务,你就可以做到。听起来很难。我可以告诉你,它真的不难。我已经做到了。我认为,我每月大概需要两个小时来管理每一处房产。这绝对是可行的,并且强烈鼓励人们不要因此而气馁或害怕,而是真正遵循这些步骤,并找到一种方法来实现这一点。绝对的。好吧,非常感谢你,凯西。感谢你今天来到这里并与我们分享你的专业知识。

感谢你的邀请。这总是很有趣的。如果你对如何在州外投资有任何疑问,你随时可以联系我。你可以联系凯西。我们将提供我们社交媒体和其他联系信息的链接。我喜欢谈论这些事情。所以如果你有任何问题,请告诉我。如果没有,我们很快就会在BiggerPockets播客的另一集中与你见面。感谢收听。

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谢谢。