How to Invest in Real Estate During a Recession (2025 Update) w/J Scott
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这是防衰退投资 101。目前有很多经济指标指向美国经济衰退。因此，在未来几个月或几年内，我们很有可能面临某种程度的经济痛苦。不幸的是，对于这些宏观趋势，你我或任何个人都无能为力。

但是，你现在绝对可以采取一些措施来保护你的投资免受衰退的最坏情况的影响。是的，如果你知道该怎么做，你甚至可以在经济低迷时期获利。这些个人层面的变化或调整完全在你掌控之中。今天我们将教你如何做到这一点。

大家好，我是戴夫·梅耶，BiggerPockets 的房地产投资主管，我们在这里教你如何通过房地产追求财务自由。今天，我们讨论的是防衰退投资。所以我必须邀请一位专门撰写了整本书来讲解这个主题的人，杰伊·斯科特。在这个播客中，杰伊和我将深入探讨很多内容，但我们将重点关注房地产投资者现在可以开始采取的措施，以确保他们的资产在经济衰退期间得到保护。

当然，如果你能做到，现在积累现金是很好的，但我们还将讨论你可以对你可能拥有的未偿还贷款做些什么。我们还将讨论衰退期间可能出现的机遇，因为如果你知道在哪里寻找，如果你知道要考虑哪些策略以及如何分析风险，你可以在经济下行周期以极好的价值购买优质房产。

就我个人而言，我认为现在并不是在一些边缘度假市场或高价翻新项目上进行大规模投资的好时机，但仍然有很好的投资方式。这些只是杰伊在整个剧集中分享的精彩建议中的几个例子。几乎任何人都可以学习更多关于如何在未来艰难的投资时期生存的知识。所以让我们开始吧。

杰伊·斯科特，欢迎回到 BiggerPockets 播客。感谢你的到来。嘿，很高兴来到这里。自从我上次参加这个节目以来，感觉已经很久了。我一直都在市场上。很高兴回到这里。我知道。好吧，在那个节目中，我们总是谈论经济，你在这方面非常擅长，但你也很擅长谈论房地产。所以这是一个有趣的节目。事实上，今天我们将讨论这两个主题的交集，这可能与我们的听众最相关。杰伊，也许你可以先给我们一个框架，你如何看待商业周期，以及

房地产策略在不同时期如何运作。是的。所以当我们谈论商业周期时，我们基本上指的是经济，更广泛的经济以周期性运作。它上升，它下降。很多人没有意识到这一点，特别是如果你不到 35 岁的话。你上次经历真正的经济衰退可能是在 2008 年。

那是 17、18 年前的事了。所以你可能不记得之前的经济衰退。所以在你的生活中，基本上只经历过一次经济衰退。但现实情况是，如果你回顾历史，在过去的 150 年、160 年里，你会发现我们平均每 4 到 5 年就会经历一次经济衰退。在过去的 160 年里，我们经历了 36 次经济衰退。

所以在过去 10 年或 15 年里情况并非如此。但在那之前，经济衰退实际上相当普遍。如果你像我一样年纪大，如果你在 70 年代和 80 年代长大，我会记得在我的生命的前 15 年里看到过四次经济衰退。

因为它们发生的频率要高得多。而且它们不是 2008 年那样的事件。它们并不有趣。我记得我的父母，我的继父的生意至少在其中一次中倒闭了。我记得我的母亲至少在其中一次中失业了。所以这并不有趣。人们失去工作。他们失去房子。他们不得不申请破产。但它再次不是 2008 年那样的事件，它如此普遍以至于影响到每个人的

非常糟糕的方式。一般来说，我们没有看到房地产像 2008 年那样受到经济衰退的冲击。同样，2008 年是一个异常事件。在大多数经济衰退中，房地产实际上表现得相当不错。以 2008 年为例，房地产下跌了大约 21%，单户住宅市场。回到大萧条时期，房地产也下跌了两位数百分比。

在过去 160 年中我们看到的其他 34 次经济衰退中，房地产从未下跌超过 1% 或 2%。因此，即使我们在不久的将来确实看到了这个被称为经济衰退的经济周期的一部分，也不一定意味着房地产会随之而下跌。也就是说，当我们谈论商业周期时，有一些事情我们需要考虑。

我认为商业周期分为四个部分。它基本上是你有一个扩张阶段，即市场火热，一切进展顺利。我认为这是我们从 2013 年到大约 2020 年所看到的。然后我们在顶部趋于平稳，并在我们所说的峰值处达到平稳状态。

这是我们从市场上涨过渡到市场软化并开始回落到经济衰退时期的时期。这就是我们今天可能所处的位置。我们在 2019 年新冠疫情爆发之前就开始看到这种情况。我认为我们今天也可能再次看到这种情况。

然后，当我们逐渐下降时，我们看到经济衰退阶段，经济只是逐渐下降。情况很糟糕。同样，人们正在失去工作，利率正在下降，但没有人可以借钱，因为他们没有那么多钱。他们没有储蓄等等。然后我们到达底部。

然后一切又重新开始。我们触底反弹，然后再次进入复苏阶段，然后再次进入扩张阶段。所以这些是我考虑的四个阶段。如果你想用这些术语来思考，那么我们现在很可能正处于那个峰值阶段，我们可能正准备向下发展。当你向下发展时，将会发生几件事。

从历史上看，我们看到利率下降。因此，当我们处于经济衰退时期时，美联储不希望我们处于经济衰退时期。他们希望经济蓬勃发展。因此，他们降低利率，理论上这应该刺激经济。因此，如果我们正走向经济衰退，我们可能看到的一件事是利率下降。也就是说，影响利率的另一件事是通货膨胀。

当我们看到高通货膨胀时，美联储必须提高利率来对抗通货膨胀。因此，美联储必须处理这些相互竞争的力量，可能是通货膨胀，也可能是经济衰退。因此，在未来 3、6、12 个月内，我们可能不会看到利率变化。我们可能会看到较低的利率。我们可能会看到较低的抵押贷款利率。但我们可能不会。因此，我们必须为我们的业务做出决定

不知道利率会发生什么。如果我们知道利率即将下降，那么我们近期需要做出的许多决定就会容易得多，但我们不知道。所以

让我从我认为如果我们可能正走向经济衰退时我喜欢做的第一件事开始。记住，现金为王，现金是让你免于困境的东西。它还将使你能够抓住好的交易，如果这些交易应该在这个更困难的时期出现的话。

因此，我想告诉人们的第一件事是，如果你认为我们将进入经济衰退，那就尽可能多地储蓄现金，尽可能保持流动性。我知道很多人把很多钱放在长期房地产上，那里流动性不高，但请记住，如果我们进入经济衰退阶段，你可能无法在一段时间内出售房产。如果租金下降或空置率上升，你的现金流可能会下降，或者

无论发生什么。因此，获得现金可能是我会建议人们在认为我们将进入经济衰退时期时所做的最重要的事情。这是一个很好的观点。而且这听起来有点说起来容易做起来难，特别是如果你拥有房地产的话。那么你是说要清算、出售房产吗？或者你至少是如何操作的？所以有几件事。首先，它不一定是银行里的现金。

除了拥有现金外，我还建议拥有信贷额度。现在是完美的时机，尤其是在周期的这个阶段，信贷通常很容易获得。一旦我们进入经济衰退，我们看到发生的一件事是，人们总是假设，嘿，如果我们有严重的经济衰退和房地产价值大幅下降，我将开始购买大量房产。我只会把所有东西都买下来。我们在 2008 年学到的是

虽然理论上很好，但现实情况是，银行在经济衰退期间停止放贷。信贷变得更加紧张。很难获得信贷额度。很难获得抵押贷款。很难获得信用卡和其他类型的贷款。所以我建议人们现在尽可能多地获得信贷。

你的主要住宅有股权，就去获得一笔住房净值信用额度。这并不意味着你必须现在就把钱取出来，但申请你可以根据需要借款的信贷额度。你的出租房产有股权，你可以做同样的事情。

提高你的信用卡限额。所以，再说一次，我并不是说要花比你拥有的更多的钱，而是至少在你需要的时候能够获得这笔资金。所以有很多方法可以增加你的信贷，这几乎和拥有现金一样好。这对我来说很有意义。我实际上正在考虑这样做。我有一些房产，我有大量的股权。嗯哼。

贷款价值比非常低。所以我既可以出售它们，也可以再融资，也可以获得针对它们的信贷额度。你会如何处理这样的房产？是的。所以让我们从这些选择开始。你提到的第一个选择是你可以出售它们。

我建议，在这个周期的这个阶段，如果情况变糟，如果情况开始恶化，如果价值开始下降，你可能需要一两年甚至三年才能再次以你想要的价格出售你的房产。

所以我通常告诉人们的是，现在就做出决定。不要说，嘿，我可能在六个月或十二个月后出售我的房产。现在就做出决定。我将持有这处房产至少未来三到五年，这将让你度过大多数经济衰退。大多数经济衰退持续 12 到 18 个月。所以它会让你度过经济衰退，或者决定你现在要出售它。不要优柔寡断。那么你什么时候应该考虑出售房产呢？

首先，如果该房产没有带来多少现金流。请记住，在经济衰退期间，我们看到租金变得更加平稳是非常现实的。所以基本上我们没有看到租金增长。我们甚至可能看到租金略有下降。而且在大多数情况下，当经济衰退时，空置率开始上升也是非常现实的。请记住，人们正在失去工作。他们的工作时间减少了。他们被迫搬家。因此，我们往往会看到空置率上升。由于租金下降和空置率上升，我们往往会看到现金流下降。

如果你拥有一处几乎没有现金流的房产，你没有很多储备，如果你没有现金流，你也不想持有它，那么现在就是出售它的好时机。是的。我认为这是一个很好的说法。

也许在六个月或十二个月内，我不会从这笔现金中获得那么好的回报。但我个人认为会有交易即将到来。我们将看看住宅的情况。我认为在多户住宅方面，在未来几个月肯定会有交易即将到来。所以，也许你只是让它在货币市场账户中存放几个月，然后看看会发生什么，因为在未来一年中，这些交易中的一些上涨可能会下降一点，你可能想要重置并找到新的房产，这些房产有新的

一些你可以在这个我们即将进入的周期的下一部分中享受的新增值。是的。让我明确一点。我并不是建议任何人试图预测市场，仅仅因为你认为我们已经达到峰值，价值将在六个月内下降，然后你就可以廉价购买，所以你应该出售你的房产。

所以我并没有建议任何人这样做。我只是说，价值有可能下降。如果你不想长期持有房产，因为它不够盈利，它没有产生足够的现金流，那么现在可能是出售它的好时机。所以我并不是说一定要预测市场。我只是说要通过不持有在租金下降或空置率上升的情况下会处于糟糕境地的房产来降低你的个人风险。

所以我们必须快速休息一下，但休息之后我们将与杰伊·斯科特继续讨论。

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杰伊，你认为这里的听众接下来应该考虑什么？是的。我们实际上提到了我们正在考虑的前几件事。首先，拥有现金和可用的信贷。其次，出售你认为有现金流风险的任何房产。现在是摆脱那些你不想持有未来三到五年那些麻烦房产的好时机。我的经验法则是，如果我看不到自己持有五年，我最好今天就卖掉它，因为这可能是未来五年我拥有的最佳机会。

所以这是第二点。然后第三点，我会说要非常注意位置。请记住，在大多数情况下，有三件事驱动房地产价值。那就是人口增长，

就业增长和工资增长。因此，那些看到人们搬入，看到企业搬入，以及看到工资上涨的地方，房地产往往会随之而来。因为请记住，更多的人搬进来，他们就是你的客户。更多的客户意味着更多的需求，更多的企业搬进来，他们雇佣员工，再次，更多的客户。当工资上涨时，你可以提高租金，因为人们有更多的钱可以花。所以人口增长、就业增长和工资增长

关注这些。寻找人们搬迁、企业搬迁的地区。这就是你想要投资的地方，尤其是在现在这样的时期，因为再次，我们通常不会看到租金下降。我们通常不会看到空置率上升。但在经济衰退时期，我们可能会，而且这将发生在增长最少的地方。

所以这是下一件事。除此之外，这一点我们讨论得不够多。每个人都听说过，如果你做过买入并持有，你可能听说过整个人口增长、就业增长、工资增长。但我认为还应该在这个列表中添加第四点，我认为这一点非常重要。我们在 2008 年吸取了这个教训。

就业多样性。确保你投资的地方在一个单一企业、单一行业或单一经济部门上没有很大的风险。同样，我们在 2008 年学到了这一点。如果你在 2008 年投资内华达州拉斯维加斯，你就会遭受重创。

我总是选择拉斯维加斯来取笑。不是取笑，对不起，但这只是一个典型的例子。是的。拉斯维加斯的主要产业是旅游业。是赌场。在 2008 年期间，人们没有钱。他们没有旅行。他们没有去豪华酒店住宿。拉斯维加斯遭受了重创。如果你想想，美国还有哪些其他地方纯粹依赖旅游业，你会发现类似的模式。奥兰多。

我们有迪斯尼乐园的地方。奥兰多在 2008 年遭受了重创。洛杉矶在 2008 年也受到了相当大的冲击，因为它是一个主要的旅游目的地。其他旅游目的地也受到了重创。或者像底特律一样，对吧？在 2008 年，是的。汽车业。是的。我本来想说 90 年代。90 年代的底特律绝对遭受了重创，因为……

因为汽车行业遭受了重创，底特律没有其他行业可以依靠。他们花了 30 年时间才真正开始复苏。嗯，所以我总是说要关注就业多样性，寻找拥有许多不同行业、许多不同部门的地区，当然要远离只有一个大型雇主的地区。再次，呃，

迪斯尼乐园就是一个很好的例子。底特律是一个巨大的例子。你可能不想投资西雅图。我知道你现在住在西雅图，但回到只有微软的时候。是的。

不，一点也不。是的。这是一个很大的风险。所以是的，如果你正在寻找好的投资地点，就业多样性是下一个重要的因素。这是一个非常好的建议。所以听起来你是在说考虑位置，不仅仅是在你的城市内，甚至考虑你现在把钱放在哪些市场以及在哪里，退一步，再次检查宏观经济，即使是在你已经投资的市场中也是如此。

是的。我们看到的一件事是，当你稍微多看一些，嗯，它可能是宏观或微观的，我们往往会看到，大城市往往比二线或三线城市表现更好。在经济衰退期间，人们往往会从小城市搬到大城市，因为那里有工作。

因此，如果你投资在一个小镇，你走在进步的道路上，或者你认为你走在进步的道路上，你认为五年后这座城市将会扩张，这将是一个巨大的地区，

这可能会发生，但如果我们最终陷入经济衰退，那么进步的道路可能会停滞不前。它可能会停滞数年。我在 2008 年期间投资亚特兰大，亚特兰大西侧和东侧有很多地区，这座城市在过去十年一直在蔓延。并且有很多建筑正在兴建。这非常像进步的道路，而这一切都在 2008 年停止了。

花了五六年时间，这种进步才开始再次加速，因为每个人都搬回了城市，因为那里有工作。因此，另一件需要记住的事情是，如果你在一个大城市甚至中等城市，并且你正在考虑去郊区，进步的道路，请记住，你那里的风险可能比在城市本身更大。

对我来说，在丹佛已经发生了。在过去两三年里，我认为由于我们在节目中讨论过的许多地方的供应问题，我们已经开始看到一些地方即使在经济衰退之前也因为个体动态而停滞不前，因为丹佛经历了疯狂的增长，而且它已经放缓了。它仍然是一个很好的投资地点，它仍然是一个很好的市场，但是逐个城市，你将开始看到这一点

我认为在更多的地方，这是正常的。在正常时期，各个市场都处于自身周期的不同阶段。因此，虽然我们在这里与杰伊一起从全国范围内的广阔角度讨论这个问题，但他正在谈论，每个个体市场也将拥有你必须在进行任何投资或可能考虑出售一些投资之前进行研究、考虑和思考的自身动态。是的。

杰伊，我不会要求你说我们是否会陷入经济衰退。我们已经讨论过这有多难。但让我们假设我们确实会。你认为这将如何发展？除了考虑积累现金、考虑位置之外，投资者还应该采取哪些措施？你认为哪些交易会有意义？所以让我们把它分开。可能有很多买入并持有的投资者。也可能有一些交易或翻新投资者。让我们从买入并持有开始。所以对于买入并持有方面，首先，

我很喜欢确保你获得现金流。关于我是否应该为了现金流或升值而购买，一直存在争议。我认为很明显，当我们正走向经济衰退时期，当市场正在下跌时，现金流比升值更好，因为我们可能在一段时间内不会看到升值。如果你是一位升值投资者，请等待一两年，你可能会有一些不错的交易。但是如果你在经济衰退来临之际购买，

你想要确保你正在产生现金流。在计算数字、评估交易时要保守。假设今天的租金是多少，它们可能会下降 5% 或 10%。假设今天的空置率可能会上升 5% 或 10%。如果数字仍然有效，如果你仍然在租金较低和空置率较高的情况下产生现金流，那么这可能是一笔不错的交易，没有理由不购买它，因为请记住，在这个国家的任何十年内，房地产价值只会上涨。

因此，如果你能够以较低的租金和较高的空置率坚持几年，你可能会发现这是一笔不错的交易。所以要更保守，关注现金流，但这是第一条建议。接下来，如果你目前拥有出租房地产，

确保您在未来一两年内没有任何贷款到期。我之前提到过，直到你经历过之后才会意识到的一件事是，在经济衰退期间，贷款可能会非常紧张。再融资可能非常困难。即使利率很低，也很难获得新的贷款。2008年最疯狂的事情就是这样。我们当时的利率很低。我们有很多很棒的交易，但获得贷款非常困难。

因此，如果您将在未来一两年内需要再融资，现在可能是再融资的好时机。即使利率比您想要的略高一些，即使您必须将利率再融资到比您最初拥有的更高的利率贷款，现在再融资也比在未来一两年内贷款收紧时不得不为此而感到压力要好。接下来，确保您正在非常认真地筛选租户。嗯哼。

您会发现，在经济衰退期间，您将会有更多的租户周转，这非常符合常识。人们正在失业，他们的工作时间减少了，他们的工资减少了，他们不得不搬家，所以您将会有更多的租户周转。您需要确保您单位里的租户是一流的。您需要确保租户拥有正确的思维方式，这种思维方式就是我将尽我所能支付房租。因此，请确保您更仔细地筛选租户。

比您在周期的其他阶段做得更好。此外，如果您失去了一名租户，您不仅想要更好的租户，因为您失去他们的可能性较小，如果您确实失去了他们，找到新租户将会更加困难

如果我们处于经济衰退之中。因此，更仔细地筛选您的租户。接下来我要说的是，尽最大努力留住好租户。这似乎是……是的，绝对的。在过去六到十二个月的这段时间里，我没有提高租金。我也是。我有一些可以提高租金的空间，但我希望与我的租户建立这种良好关系，因为当他们有更多选择的时候……

当他们确实有其他选择时，因为有很多空置房屋或空置公寓，我希望他们记住我待他们很好，并希望他们决定继续留在我这里。然后，我要说的最后一件事是，对于购买和持有，如果您正在购买新的租赁房产并获得贷款，

尽最大努力避免过度杠杆化。我们在2008年看到的一个大问题，与其说是价值下降，我的意思是，它们确实下降了，但价值下降只有在价值现在低于您在房产中拥有的权益时才是一个问题。如果您认为价值实际上可能会下降20%，我认为我们不会看到房地产价值下降20%，但如果您认为最坏的情况是房地产价值可能会下降20%，

只要您以80%或更低的贷款价值比获得贷款，您就不必担心资不抵债。对。因此，一定要记住您的贷款价值比，尽可能多地拿出现金。我知道这与尽可能多地持有现金相矛盾。但低杠杆率肯定比高杠杆率让您处于更安全的位置。

是的，这并不一定矛盾，对吧？因为如果您说，你知道，持有现金来购买交易，那么当您购买交易时，也许不要最大限度地利用杠杆，并使用您故意储备的现金来确保交易额外安全和可靠。然后，也许当市场状况好转时，您可以再融资，您可以提取 HELOC，您可以做一些事情来将现金提取出来。

好的，杰伊。所以你谈到了购买和持有。我们想听听您对交易性房地产的看法，他们应该怎么做，但我们确实需要再休息一下。我们马上回来。

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翻转房屋，增值之类的事情。您对此有何看法？是的。所以，呃，我经历过这个。我在 2008 年、9 年、10 年和 11 年翻转了很多房子。而且，嗯，我学到了一些好的教训和一些艰难的教训。希望其他人不必学习同样的教训。呃，但首先，呃，

我大部分情况下建议远离利基房产。不要购买那些买家群体非常小的房产。不要购买在一个没有任何东西价值超过一百万美元的社区中价值 500 万美元的豪华住宅。不要购买位于繁忙街道上的房产，因为它碰巧位于一个好学区。

专注于将拥有最大买家群体的房产。基本上是您的面包和黄油，您所在社区的平均市场价值，平均一切，因为那里将拥有最多的买家。如果我们进入经济衰退，您将拥有的买家数量将远少于您的预期，并且您希望您的房产尽可能吸引最大范围的买家。因此，远离利基房产。

第二，快速行动。我知道很多人购买翻转房产，他们说，啊，我将购买几处翻转房产。我没有时间一次性完成所有工作，但我找到了三笔很棒的交易。我会做一笔。另外两笔将搁置。一旦我完成一笔，我就会做下一笔。然后我会做下一笔。不要购买超过您在给定时间内可以处理的房产。这曾经是一个好计划吗？是的。

好吧，它可以是。我的意思是，实际上，从 2013 年到 2021 年，价值只上涨了。因此，如果我购买了一处房产，而我六个月内无法对其进行装修，那么当我开始对其进行装修时，其价值可能会在我无需做任何事情的情况下上涨。并且增值基本上会抵消持有成本？我的意思是，在很多情况下……

在过去十年的大部分时间里，翻转房产，你可以在整个过程中犯错误，仍然赚钱。情况不再是这样了。因此，您需要快速行动。您不希望项目搁置，因为如果市场确实开始转向，您需要确保您有产品可以尽快出售。除此之外，如果您开始看到市场转向，它可能会更好。即使您必须遭受少量损失，也始终考虑出售。是的。

即使您遭受中等规模的损失，即使您拥有一处未完全装修的房产，如果您能将其处理掉并在经济低迷时期不持有它从而降低风险，这可能是更好的选择。我们在扑克中有一句谚语，那就是您在一局牌中赚多少钱并不重要，但您会输掉大多数牌。重要的是如何在坏牌中输掉最少的钱。如果您在翻转房屋时拿到了一手坏牌，请找出如何输掉最少的钱并尽快退出。然后，这可能是最重要的事情。

在没有多个退出策略的情况下，不要进行任何交易。如果您要购买翻转房产，很好，购买翻转房产。现在翻转房屋并非坏事，但如果翻转房屋变得不划算，请确保您有备用计划。如果市场开始转向，您可以将该房产批发给另一位投资者，然后他们可以出售吗？

出租？或者您可以出租它吗？或者您可以租赁选择它吗？或者您可以对它做其他事情，让您能够产生一些现金流，或者让您在经济周期不景气的时候不会失去房产？因此，如果翻转房产失败，因为经济没有对我们有利，那么始终要有 B 计划、C 计划和 D 计划。

因此，让我们来看一个翻转房产的例子，对吧？您将购买一些东西。您开始看到它，市场转向，您还有几个月的时间，对吧？就像您正在进行装修的一半。市场上的天数开始增加。您看到，您只是看到了疲软的迹象。您的下一步行动是什么？好吧，我要问自己的第一件事是，实际上，我能持有这处房产多久？

我可以将其变成租赁房产并持有五年吗？我可以做其他事情来从这处房产中产生现金流，以便我可以度过即将到来的任何事情，即将到来的任何糟糕的经济状况吗？如果答案是否定的，那么我们将需要快速行动。因为请记住，还有其他人正在做与您完全相同的事情。

因此，您将看到很多库存同时上市。这不仅仅是翻转者。那里有房主，因为他们在另一个州有工作机会而搬家的人，或者因为他们只是想搬到他们想住的其他地方而搬家的人。如果他们看到市场开始软化，他们将更快地列出他们的房屋。他们将迅速降低价格以迅速出售。因此，您将开始看到更多的竞争。

一旦市场开始软化。发生这种情况时，您将希望领先于竞争对手，这意味着您必须快速行动。您必须能够弄清楚您的底线是什么。您可以以最低价格出售该房产吗？与其说，好吧，这是我的愿望价格。我将在这里列出它。如果我两周内无法在这里出售它，我将降低价格。两周后，我将再次降低价格。一次又一次，您基本上是在接住一把正在下落的刀子，您不想这样做。选择您的底价

把它放在那里，然后迅速处理掉房产。您提到现在仍然是翻转的好时机。我正在进行我的第一次真正的翻转。进展顺利。所以我认为它会成功，但这是一笔更高价位的翻转，如果我不得不持有它，

我会赔钱。只是租金无法支付运营成本。那么您是否会推荐，这几乎就像以较低的成本翻转，因为如果您无法在您认为的时候卖掉房产，那么更有可能产生现金流。100%。这是您在寻找像这样的市场翻转时，另一个重要原因，该市场可能会发生变化，

去追求平均房产。当我说平均时，平均值的另一个方面是中位数价值。是的。中位数价值的房产往往租得最快，甚至低于中位数价值，因为我们往往会在价格较低的房屋中看到更好的现金流数字。所以是的，如果您要在这样的市场中翻转房屋，有一个很好的理由，翻转中位数房屋价值，并期望以中位数房屋价值或以下的价格出售，而不是以上的价格。

明白了。好吧，您已经向我们介绍了购买和持有方法以及交易方法。

在我们离开之前，您是否还有其他建议认为听众应该了解如何应对潜在的经济衰退？是的。我要说的一个重要的事情是，再次，任何在 2008 年、9 年和 10 年期间这样做的人都知道，在经济衰退之前或经济衰退之前，很容易坐在这里说，嘿，如果有机会，我将开始购买大量房产。但如果我们经历过 2008 年，我们都会意识到，这将成为一个可怕的时期。

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基本上对您认为您的策略将是什么进行二次猜测。写下您的标准是什么。我需要这么多现金流。我需要在这个价格范围内、以这种杠杆率和这个利率的房产。写下这些内容并遵循您写下的规则。

现在，而不是在您身处其中时制定规则。因为当我们处于压力之下、经济不景气、我们周围发生很多变化时，我们会做出错误的决定。所以这就像任何谈判一样。您想提前写下您的参数，您愿意让步什么，您在寻找什么。因为当您处于

这种压力很大的情况下，很容易失去目标。因此，现在就写下来，这样如果我们确实最终陷入经济衰退，并且您正在寻找交易或您需要处理交易，那么您将有一个书面的计划，这样您就不会在压力下做出艰难的决定。这是一个很好的建议。2008 年发生的事情时，我不是活跃的投资者。我从 2010 年开始。

但人们认为我疯了。你知道，现在回想起来，人们总是说，哦，这是一个多么好的购买时机。是的，说起来很容易。但这是在底部之前的三年。在那之前，情况一直在恶化。人们认为你疯了。但是，如果您了解其基本原理，您就可以制定一个适合您的计划，就像杰伊所说的那样。这就是为什么仅仅——

遵循媒体或普通购房者，而是与其他投资者交谈，无论是在 BiggerPockets 上还是收听这个播客或杰伊的播客。只是，你知道，听听其他人正在做什么，并获得一些信心或至少是一些关于其他投资者如何处理这些事情的知识。因为您看到的关于房地产市场或经济衰退的那些头条新闻，它们并不一定适用于任何地方。

与杰伊谈论的内容同样适用于我们具体的行业。所以杰伊，非常感谢您来到这里。我们感谢您。绝对的。我要说的最后一件事是，仅仅因为我们正在讨论在经济衰退期间该做什么，并不意味着我认为我们正在走向房地产的艰难时期。戴夫，我们在另一个节目中讨论过这个问题，我实际上认为房地产目前处于有利地位，但做好准备总是有好处的，我们永远不知道会发生什么。

是的，就是这样。仅仅因为您参加了节目，一切都会好转。我们已经讨论过这个问题了。所以没有什么好担心的。我们只需要完成谈论它的步骤，这样事情就会好转。就是这样。好的，再次感谢，杰伊。非常感谢大家收听本期 BiggerPockets 播客。我们下次再见。

感谢大家收听 BiggerPockets 房地产播客。请确保通过订阅 YouTube、Apple、Spotify 或任何其他播客平台来获取我们所有新的剧集。我们的新剧集在周一、周三和周五发布。我是节目的主持人兼执行制片人 Dave Meyer。该节目由 Ian Kay 制作。文案由 Calico Content 撰写，编辑由 Exodus Media 完成。如果您想了解更多关于房地产投资的信息或注册我们的免费通讯，请访问 www.biggerpockets.com。内容

谢谢。