How to Retire with Rentals in Just 10 Years (It’s Still Possible!)
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这位投资者只需要五套出租物业就能走上提前退休的道路。即使在他20多岁时积累了巨额债务，他也能使用一种可重复的、有点枯燥的策略来购买房地产，几乎任何人都可以效仿。现在，他每月现金流入数千美元，如果他愿意，可以在40多岁中期选择离开工作岗位，而不是再工作20年。继续收听，了解他是如何做到的。

大家好，我是戴夫·梅耶。我是BiggerPockets房地产投资部的负责人，我已经购买出租物业15年了。今天的节目是一个投资者故事，来自威斯康星州谢博伊根的保罗·诺瓦克，这个故事将会非常有趣。保罗在30多岁中期开始投资股息股票，但很快意识到，他需要数百万美元的本金才能真正替代他的W-2收入。

所以这让他发现了房地产，他在2021年最终购买了他的第一套出租物业。现在，几年过去了，他拥有七个出租单元，并且在首次开始投资不到10年后，就能获得超过10,000美元的月现金流。

在本集中，我们将从保罗那里了解到，他是如何找到一种创造性的方法来为他的交易融资，并向自己而不是银行支付利息，为什么他不渴望积累数百甚至数十个出租单元，以及为什么他发现他的公司职业生涯为他准备了物业管理的所有起伏。这是一次很棒的谈话。非常有趣。让我们开始吧。这是我和保罗·诺瓦克。

保罗，欢迎来到BiggerPockets播客。感谢你的到来。是的，对此非常兴奋。我每次播出时都会看每一集。现在真正能够讲述我的故事真是太酷了。我很高兴我们邀请你参加节目。也许先简单介绍一下你自己，以及你如何进入房地产投资领域。

很长一段时间以来，我一直对个人理财很感兴趣，如何更好地利用我的钱。如果我想想我的开始，是在股市。那就是我开始投资的地方，一旦我们还清了所有债务等等。最初的想法是靠股息生活。股息支付并不多。当我查看我需要在投资组合中拥有多少总额才能靠股息生活时，这似乎是一个无法实现的数字。

你还记得你开始做这件事时股息的现金回报率是多少吗？当然。所以我把钱投进了VOO。股息收益率约为1.51%。所以我开始计算，我想，如果我想要10万美元，我需要在市场上有850万美元。是的。

对，没错。这听起来太疯狂了。是的，这就像，想到这一点并没有什么动力，你知道，哦，只是设法获得了850万美元，你就可以靠它生活了。这感觉不像值得花时间去做的事情。是的，你知道，我也这么想，对吧？我知道这个数字听起来有多疯狂。如果它真的变得这么大，我知道我可以从本金中提取，对吧？因为它增长速度会超过我的需求。

但我的目标是建立这个储备金，我不需要这样做。从本质上讲，我可以靠现金流生活。就在那时，你知道，与此同时，我还读了《富爸爸穷爸爸》这本书，很多人在这里谈论这本书。股息所不具备的一点是，你可以从房地产中获得的所有税收优惠。所以我认为，你知道吗？让我们试一试。

我们很幸运。我们在2009年买了我们的房子，时间就是这样安排的。所以，我们在2021年开始从事房地产时，我们为这所房子支付的价格与它的价值相比，我们积累了大量的股权。我能够重新融资我的贷款，从15年期改为30年期，提取了112,000美元的股权，我的抵押贷款保持不变，并以2.38%的利率锁定。哇。

这给了我开始房地产之旅所需的现金。你当时是全职做什么的？是的，我已经为我的雇主工作了，下个月将是20年。哇，你已经很久没听到这样的话了。是的，在制造业工作，一家非凡的公司，很棒的人。他们真的帮助了我。

是的。

所以我们真的已经非常自律地减少了我们的开支。我认为我们现在的储蓄率约为55%。好的。所以当我们这样储蓄时，我们可以投资很多钱。那么让我们谈谈房地产吧。告诉我们你的第一笔交易。这是在你对主要住宅进行再融资之后吗？我假设你进行了第一次房地产投资？是的。所以是，哦，我的天哪。

直到今天，每次去签约，都感觉很不一样，对吧？令人兴奋，令人紧张。你知道，这真的很令人兴奋，因为我不知道，作为一个成年人，很难再获得这种兴奋感了。是的。但是，当我签约时，我总是会得到它。所以我们最终发现我们的第一笔交易是一套多户住宅，一套并排的联排别墅。

这实际上是一笔我通过家人了解到的非公开市场交易。这很好，因为一旦我们到了那所房子的地步，我们就以要价买下了它。我们知道房东或业主是谁。我们只是同意了价格。这就是我们开始的第一所房子。

2021年的市场有什么吸引你的地方吗？还是仅仅是因为，哦，我现在有这笔钱了，现在是时候做了？因为我认为回想起来，这很有意义。但我记得2021年，每个人都认为，情况太疯狂了。你找不到交易。竞争太激烈了。是什么让你有信心跳进去的？问题是，如果我有一个想法，我不在乎所有的噪音是什么。我必须自己体验一下。

对我来说，最关键的是，如果你还记得，我们正在谈论股息投资。在那处房产上，我们支付了49,000美元或50,000美元的首付，对吧？该房产售价为199,900美元，所以几乎是200,000美元。我们的现金流

从一开始就几乎达到一千美元。什么？真的吗？所以你开始计算，现在公平地说，戴夫，对吧？这是直线现金流，而不是真实的现金流，资本支出和其他所有事情，一直都是这样，对吧？只是直线。

但我开始计算，我想，等等，如果我在VOO中有50,000美元，我将获得的股息，这根本无法比拟。根据你所说的收益率，每年500美元到750美元，是的。对，所以突然之间，这就像，好吧，这是个明智的选择。所以我不在乎是否很难找到交易或任何其他事情。当你看到，

付出是值得的。而且我还将获得增值。我将获得税收优惠。租户正在偿还抵押贷款。对我来说，这是一个明智的选择，而且我什么都不懂。这就是我所知道的。那是第一笔交易。是的。你需要，房地产的有趣之处在于，你只需要找到教育和完全的幼稚之间的最佳点。就像你不知道，

你不知道你不知道什么，但你知道的足够多，以至于它有点道理。这就是我开始的方式。我不了解所有公式或任何东西，但我认为，我可以以远高于我的抵押贷款利率的价格出租它，所以我就要这么做。结果很好。现在你需要更多细微之处。但我真的很喜欢你在这里所说的，保罗，因为我认为作为投资者，关键——

要真正取得成功，就像始终考虑资源配置以及你可以在哪里投资以及在任何特定时间投资在哪里最合理。我一直试图鼓励当今时代房地产市场中的许多人不要真正考虑，哦，我应该在2021年或2022年或2015年购买，等等，而应该考虑

但要考虑房地产是否比我能用钱做的其他事情更好？对你来说，我认为这可能仍然是正确的。即使在当今时代，房地产也能带来更好的现金流。它比股息投资、将钱存入储蓄账户或购买债券等这些事情具有更好的上涨潜力，你知道，这些事情。我只是建议人们从相同的角度考虑你自己的钱、你自己的风险承受能力。

保罗说的就是，你还要用你的钱做什么？因为这才是最终重要的，而不是今天的交易是否与我们过去拥有的那个完美的魔幻时代一样好，而是它是否会以最有效的方式让你更接近你的目标。至少对我来说，房地产仍然是那个数字。

这是2021年。你买的是独户住宅，对吧？多户住宅。是多户住宅吗？是的。你当时是自己管理的吗？是的。好的。情况如何？我不知道。我喜欢。真的吗？好的。我喜欢。我真的很喜欢与人打交道，很多人会说他们不喜欢。但同样，如果我回到我的职业生涯，我的工作已经为所有这些事情做好了准备。我一直管理人员。我在工作中做过KPI和管理指标以及艰难的谈话。我不知道，我觉得这与人有关，

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欢迎回到播客，这里有投资者保罗·诺瓦克，他正在告诉我们他从2021年在威斯康星州谢博伊根开始投资的故事。保罗，

保罗，在你的第一笔双联住宅交易之后，你决定如何继续并从那里扩大你的投资组合？是的，然后在2022年，我们休假了一年。只是，好吧，学习。虽然我非常热情，对吧，我在这方面有一个合作伙伴。所以确保我的妻子同意也是其中一部分。

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我们最终走进去并以非公开市场价格购买了该房产。那是我们拥有的第二处房产。那是另一套双联住宅，上下两层。我认为我们在2023年2月完成了交易。所以真的从2023年初就开始，那是我们的第二处房产。这听起来像是一笔很棒的交易，但我需要问一下。

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这是你在房地产中学到的东西，还是你在工作中学到的东西，还是仅仅是你的个性？是的，我认为是个性。而且，说实话，我在房地产之前就从预算中学习到了这一点。

对。所以，假设我们要度假。我不希望我的度假预算安排得那么紧，以至于我们突然到了那里，不得不缩减开支，因为我们没有足够的钱。对。所以，就像，我一直想多留一些。然后突然之间，一旦我们完成了，好吧。所以我为度假预算了X，我还有这么多剩余。三。

把它扔进下一次度假，以便已经开始，或者用于圣诞节礼物或任何这些事情。是的。对。我只是总是喜欢谨慎行事。这太聪明了。度假例子太真实了。我只是有一种真正的本能反应。因为你经历过这种情况，你计划了一次度假，你玩得很开心，你到达了你想去的地方，然后你就像，哦，我的天哪，

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欢迎回到播客，这里有投资者保罗·诺瓦克，他正在谈论他在过去几年中是如何扩大他的投资组合的。保罗，我们上次谈到，你正在描述我认为我们所有人都会经历的事情，准备用完现金。

你是如何克服这个问题并获得你的第三笔交易的？是的，所以我们必须找到获得资金的方法。观看很多视频，学习不同的东西。401k贷款是我以前从未考虑过的事情。我的401k是我退休的摇钱树。但现在房地产已经成为其中的一个帮手，我认为最终将成为我们退休的主要驱动力是

我决定向我的401k贷款，几乎把它当作银行。所以我对此进行了研究，至少通过我的401k，对吧，我可以提取一半的本金或50,000美元，以较小者为准。所以我提取了全部50,000美元，而我只需要支付每季度10美元的费用，只要这笔钱被借出。所以每年40美元就可以提取。所以，我支付的所有利息，即8.25%，都会返还给

我将钱存回账户，钱每两周从我的工资中扣除。你说真的？是的。所以我发现了一个非常划算的交易，我想，好吧，归根结底，如果我在存钱，无论如何我都是为了租金而存钱。

我可以使用这笔401k贷款购买租金，然后偿还自己这笔钱，而不是等到存够钱后再部署资金。所以我们用它买了我们的第三处房产。那是什么样的交易？它与你之前做的小型多户住宅类似吗？是的，这是一栋独户住宅。标价是15万美元。我们以17万美元的价格买下了它。

好的。然后在这个上面，我们又投入了大约2万美元用于装修。情况类似。好的。在我们附近非常好的房子。地基很好。但是住在那儿的人住了，我不知道，我想大约50年了。

而且没有对内部进行太多更新。所以它已经过时了，需要维修。我们拆除了厨房，更换了所有地板。但除此之外，它就像很多化妆品一样。你能用401k来为装修融资吗？还是有点像信用额度之类的东西？你可以随心所欲地花它吗？当然可以。是的。太棒了。

让我们赶上今天。就像，从那以后你一直在做什么？我想，在你开始后的四年左右，你处在什么位置？是的。从那以后，我们又收购了两套独户住宅。很好。我们现在有了一笔住房净值信用额度。我们用它来支付最后一笔款项。

我们现在也从我妻子的401k中获得了一笔401k贷款。所以我们可以提取的最大金额是10万美元。这相当不错，尤其是在购买20万美元的房产时。是的。非常好。我们每季度都会坐下来，实际讨论你的房地产策略。我们会仔细研究其中的每个要素，并讨论，好的，我们未来一个季度、未来六个月的计划是什么？

今年，我们的口号是，让我们把所有东西都还清，对吧？让我们还清住房净值信用额度。让我们偿还401k贷款，因为你也可以提前偿还它们。所以就像，让我们回到零点，并武装好自己，这样我们就可以在2026年购买我们的下一处房产。

今天我们看了一处房产，可能会提交报价。如果我看到一个好交易，我会坐立不安。你就是控制不住自己。是的，我明白。所以计划是在今年年底或明年年初之前不买房产。但如果出现一个好交易……

我不会袖手旁观的。有时候你必须这么做。是的，绝对的。是什么交易让你如此兴奋？好吧，这处房产离我们家大约三个街区。它就在公园和河边。就价格而言，它在我们购买的范围内。而且，你知道，我有点像卡森教练的方法，对吧？小而强大。我不打算买50套房。是的。

我坚信，如果我们再买一处房产，然后还清所有债务，我们就足以退休，我们可能在未来六年内就能实现。太棒了。我不知道我们是否会在这处房产获得最高的租金，但仅仅因为它所处的位置，我认为作为独户住宅，长期的升值潜力巨大。

所以我不确定。想到有一天我们至少能拥有所有需要的房产，我感到很兴奋。了解我自己，我永远不会停止。但至少要知道，嘿，我可以做到这一点。我们可以从，好的，我们必须找到下一个交易，转向不，让我们把所有资金都用于还清所有债务，然后到达一个我们的投资组合足够稳定，我们不必工作的点。

现在我们仍然可以收购其他房产或从投资角度做一些事情，但风险不存在了。我认为这非常重要，对吧？知道你想要什么。就像你说的，你不想出去买50套房。这会改变你的方法。

对于那些想要扩张的人来说，你不会还清你的抵押贷款。这对你来说不会成为优先事项。但你已经和你妻子、你的家人谈过了，你已经弄清楚你想要什么，你只是以一种非常有条理的方式去做。这并不意味着你会错过一个明显的轻松得分，你知道，你会在看到好交易时抓住它。但是，是的，

听起来这笔交易，虽然不是你年初的计划，但仍然符合你的长期战略。这仍然让你……你没有偏离你的轨道。你坚持你制定的计划，只是可能试图找到一种方法来加快，也许，你相似的目标仍然是。实际上，我们采取的方法，它对我们来说非常有效……

是我寻找一处房产，就像，我会为拥有它而感到自豪，为让租户入住而感到自豪，而且我自己也会住在那儿。我不考虑它会产生多少现金流。然后，一旦它成为我自豪地添加到我的投资组合中的房产，我就反向计算数字。所以我说，我认为我能获得多少租金？你知道，

你知道，我们将要进行的所有这些交易的购买价格是多少？然后我实际上开始玩弄首付。所以，即使我需要支付传统的20%首付融资，如果20%的数字不起作用，那就改为25%，改为30%，改为35%。我会一直提高这个数字，直到这个数字达到我认为荒谬或过高的程度。我不想为这所房子投入那么多钱。对。

好的，那么我会放弃这笔交易。但要知道，当我报出一些现金流数字时，这并不是因为我以5%的首付买入。我为这些房产支付了35%的首付，现在我们处在一个非常好的位置。我也把它看作是，

如果我打算在未来五到六年内还清整个投资组合，那么短期内我多付一些钱又有什么关系呢？我只是在加快我本来要去的地方。是的，如果你从更高的本金开始，你将在贷款的整个生命周期中支付更少的利息。百分之百。这很明智。是的。是的。

我知道。是的。这就是为什么它真正回归到你的目标，对吧？就像保罗有一个明确的目标。你需要多少套，比如10套、15套还是什么的？老实说，我认为，如果我们拥有7到10套全额支付的房产，至少在这个市场上。太棒了。是的，我们会很好的。你说的可能是。

每月11000美元的现金流，我们仍然有我们的401k和其他我们多年来资助的一切。这是最酷的事情。你认为你能在10到12年内做到吗？是的。这令人难以置信。太棒了。我的意思是，事情是这样的，人们谈论快速扩张和优化，但就像你说的，你采取了一种相当保守的方法。不像疯子。你在做交易。你在做事情，但你不是……

最大限度地利用杠杆。你并没有不惜一切代价追求现金流。你只是采取了一种相当正常的方法。我认为这是一种非常棒、可靠、明智的房地产策略，你将在10年内取代你所有的收入。这太不可思议了。保罗，为你感到高兴。这是一个非常酷的故事。我只是喜欢听到它。我喜欢你的理念和你对每个人都有自己方法的看法，但我只是认为你找到了一种非常酷的方法让它适合你和你的生活方式。就像你有一份职业，你利用了职业的好处。你很聪明，建立了一个401k。你利用了401k的好处。你只是在寻找方法让它发挥作用。结果就要来了。你将能够退休，或者，你知道，至少在进入房地产10年后可以选择退休。这令人难以置信。非常感谢你来到这里分享你的故事，并祝贺你迄今为止取得的所有成功。

太棒了。谢谢。非常感谢大家收听本期BiggerPockets播客。如果你认为你认识的朋友或你认识的任何对进入房地产持怀疑态度的人可以从保罗的故事中受益，请与他们分享本期节目。我相信很多人可以从保罗的房地产方法中学到很多东西。非常感谢大家的收听。我们下次BiggerPockets播客再见。

感谢大家收听BiggerPockets房地产播客。请确保通过订阅YouTube、Apple、Spotify或任何其他播客平台来获取我们所有新的剧集。我们的新剧集在周一、周三和周五发布。我是节目的主持人兼执行制片人戴夫·梅耶。该节目由伊恩·凯制作。文案由Calico Content撰写，编辑由Exodus Media完成。如果你想了解更多关于房地产投资的信息或注册我们的免费通讯，请访问www.biggerpockets.com。内容

谢谢。

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