Is NOW the Time to Get Back Into Airbnb?
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短期租赁市场远比以往竞争激烈,但它正在开始稳定下来。如果你能找到合适的市场,在热情好客方面胜过竞争对手,并优化你的系统,那么短期租赁现在可能是现金流的最佳选择。今天,我们将对其进行分解。

大家好,我是BiggerPockets的Dave Meyer。今天节目中,我们将讨论短期租赁,Avery Carl将回来帮助我们。如果你以前没听过Avery在节目中的发言,她个人投资组合中有超过250套房产,并且是The Short-Term Shop的CEO。

她还写了一本新书《更聪明的短期租赁》,其中包含大量关于如何在当今竞争激烈的短期租赁领域蓬勃发展的建议。我们将在节目中获得一些建议。如果你喜欢你听到的内容,当然可以访问biggerpockets.com/smarterstr查看她的书。让我们邀请Avery。

Avery Carl,欢迎回到节目。感谢你的到来。非常感谢你邀请我。你是一位节目的老朋友,BiggerPockets的撰稿人。但对于那些不认识你的人,你能简单介绍一下自己吗?是的。我的名字是Avery Carl。我是一名房地产投资者。我在全国各地拥有数百套房产,但我专长于度假租赁,也就是短期租赁。几年前,我写了一本关于短期租赁投资的BiggerPockets书,名为《短期租赁,长期财富》。

并且我作为代理参与了超过5000笔短期租赁交易。所以我不会说我见过所有情况,因为那样是在自找麻烦,但我确实见过很多情况,希望我能为听众带来一些经验。太棒了。很好。那么,让我们从头开始。从大方向上告诉我们,短期租赁市场发生了什么。就像房地产界的其他领域一样,在过去的几个月和几年里,它经历了一段非常疯狂的旅程。那么,你如何评估目前的短期租赁市场?

我认为短期租赁市场现在已经稳定下来了。我认为我们已经到了。我们可能还在努力一点,但在经历了疫情后的急需的稳定之后,它肯定已经稳定下来了。所以,现在进入这个市场比过去几年要友好得多,因为我们似乎正处于这一阶段的尾声。所以我对此感到非常兴奋。稳定是什么意思?我知道它只是突然飙升。

现在你听到关于收入下降和大量供应的消息。你认为这种情况已经结束了吗?现在我们是否已经达到某种平衡,投资者至少可以对未来几年的预期有所了解?是的。我认为我们正在接近。我不知道我们是否完全到达了,但我认为我们肯定正在接近。我想区分的是,度假租赁资产类别已经存在了几十年,在海滩市场、山区市场、湖泊市场等地都有。但自从Airbnb出现后,我不知道,现在已经有15年了,但在过去的五年里,它真的被广泛采用了吗?它有点

使度假租赁民主化。所以你现在实际上可以从中赚钱,而不是唯一的选择是将其交给大型物业管理公司,他们收取40%的费用。所以当这种情况发生时,它与疫情发生的时间大致相同,显然当时发生了大量的旅行,而且还出现了低利率的完美风暴。所以很多人加入了,因为旅行达到了历史最高水平,利率也达到了历史最低水平。所以所有类型的房地产的购买量都非常高。

所以我们看到一些市场增长过快,供应量增长过快,这确实导致每晚的价格或房产的年总收入下降了一些。有些市场的下降幅度比其他市场更大。如你所知,房地产不是全国性的,它是非常市场化的。

几天前我读了一篇AirDNA的文章,他们说例如在约书亚树国家公园,2021年供应量增加了20%,你看到了这种饱和问题。现在,我认为他们说去年只增长了约6%。所以四五年前,约书亚树国家公园出现在所有最佳短期租赁投资地点的名单上。然后由于这种饱和,它就消失了。现在它又回来了,我认为这是一个非常好的

证明,真正以旅游为主的度假市场,即使它们经历了供应量的巨大增长,现在供应量过大的问题已经消退,它们仍然是非常好的市场,因为旅游需求不会改变。我很高兴你提到了这一点,因为在我看来,

这些市场往往更具弹性,尤其是在现在,我相信你经常谈论这一点,但在大型城市中,法规越来越多。你想在这些市场中,当地经济和居民都热衷于欢迎游客前来。这是他们生活的重要组成部分,对吧?正确。所以当你观察短期租赁市场时,

并与你的客户交谈。人们是否因此而却步?我只是好奇,现在有多少人对成为短期租赁投资者感兴趣,就像几年前一样。是否有新人加入,或者它是否已经成为......

成为这些根深蒂固的行业之一,那些在这个行业工作了一段时间的人是那些了解它的人,也是那些将在其中取得成功的人。我认为两者都有。有很多新的投资者或新的短期租赁投资者真的想参与进来,他们正在

寻找。但由于利率,他们一直处于观望状态,我想说,直到去年的第四季度,因为他们想看看美联储将如何处理利率,谁将成为总统。现在我们已经度过了所有这些观望时刻。所以我确实认为,即使利率没有下降,更多的投资者,新人也会开始跳进来。但是,我想说的是,在20个不同的市场和20种不同类型的市场中,

我们去年看到,至少在我们公司,去年在短期租赁店购买房产的买家中有80%是以前的客户,他们已经通过我们购买过房产。可能还有更多的人已经是短期租赁投资者,我们只是没有他们的数据,因为他们在我们不所在的市场购买了他们的第一套房产。

所以所有经验丰富的人都一直在购买,并抓住这个机会,因为竞争不多,可以获得一些不错的交易。这非常有趣。我想这与现在的房地产并没有什么不同。我们只是看到越来越少的新人加入。

因为这确实令人望而却步。我的意思是,我认为你我之间都知道那里有不错的交易,但我可以想象,对于那些现在才开始进入这两个行业的人来说,弄清楚你到底应该做什么,是多么令人望而却步。那么他们应该做什么呢?你向人们推荐什么,无论他们是新客户还是回头客,现在找到好交易的最佳方法是什么?我的建议,就像所有......

我的意思是,我认为我们知道我的答案会是什么。购买房地产的最佳时间总是昨天,对吧?你不知道未来会发生什么。如果你能找到今天有效的交易,那么就今天购买这些交易。因为当利率开始下降,很多人开始重新加入时,你将面临更多竞争。我认为不会达到2021年的水平。但现在,市场上待售的房产

已经待售六个月、八个月甚至一年了。我们在房地产行业有一个笑话,那就是现在你总是想成为第二个房地产经纪人,因为第一个房地产经纪人的房产将到期,因为你无法说服卖家降价到需要达到的价格。所以,如果你现在能完成交易,通常是需要卖家的卖家,他们会有更多空间,因为他们需要完成交易,而不是想要完成交易。所以如果你现在能做到,如果你能找到有意义的交易并购买这些

你为房产支付的价格是你永远支付的价格。但利率会发生变化。是的,再融资需要花钱。但如果你能找到现在有效的房产,我并不是说要购买无效的房产并等待利率变化。我想在这方面要非常清楚。但是

但是,如果你能找到现在有效的房产,并且以后可以获得更低的利率,那么现在有很多不错的交易。你只需要参与进来并进行大量报价。它又回到了成为真正的房地产投资者的状态。你可以给出低价。你可以给出大量报价。而两年前,你做不到。你会被埋在大量的报价中。所以,如果你想努力工作,现在是成为房地产投资者的绝佳时机。我完全同意。但你关于第二个房地产经纪人的说法很有趣。我前几天去参观了一处房产。

你知道,我那天看了五处房产,我想,这是什么,你知道,这处房产的要价是多少?他说,你想知道我的价格还是卖家的价格?这是一个房地产经纪人。我说,是的,没错。就像我的价格以8开头。他的价格以9开头。所以我们要花一段时间才能......才能处理这件事。我认为这与你刚才谈到的内容有关,只是关于耐心和努力工作,成为一名房地产投资者。现在无论你采用什么策略,这都没有关系。它

你的工作是将好坏分开,弄清楚什么值得,并坚持下去,因为现在有很多垃圾。是的。

就是这样。它一直都是这样,有一些现实的卖家,一些卖家更有动力或更愿意谈判并对此持合理态度。听起来短期租赁、长期租赁并没有什么区别。对。在所有资产类别中,你都必须努力工作才能找到准备最终放弃房产的卖家。这是很好的建议。我想多问你一些关于

在短期租赁市场优化业绩的问题,Avery,因为我个人在这方面一直很挣扎,而且我经常听到这个问题。但首先,我们必须稍作休息。你有没有想过要深入房地产领域,但不知道从哪里开始?我的意思是,当然你考虑过。你正在收听这个播客。好吧,我们有一些东西可能会启动你的旅程。进入PropStream,你在非公开市场房产领域的秘密武器。凭借超过1.55亿处房产触手可及,你可以

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本节目由Airbnb赞助。我们喜欢为了参加会议、活动和现场演出而四处奔波。但当我们外出建立联系时,我们仍然希望充分利用我们在家的投资。当你的房产可以为你赚取额外现金时,为什么还要让它空置呢?有了Airbnb的联合房东网络,你可以做到。雇用一位值得信赖的当地联合房东来处理从创建你的房源和管理预订到与客人沟通和提供现场支持的所有事情。

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我们回到了BiggerPockets播客节目中,与Avery Carl一起讨论短期租赁市场。Avery已经给了我们一些关于今天市场上应该寻找什么的绝佳建议。在我们继续优化现有投资组合之前,Avery,你能告诉我一些关于你如何追踪或寻找客户的信息吗?

好的市场,甚至了解市场健康状况?因为你谈到了大量的供应和去有持续需求的地方。人们如何在后勤上做到这一点?网上有这么多清单、文章和内容,电子邮件列表关于,这是十大投资地点。有趣的是,他们中没有一个在名单上列出相同的市场

每个做这件事的公司,通常是大型物业管理公司,像AirDNA这样的数据公司,他们的最佳投资地点清单上都有不同的城镇。所以,我选择市场的建议,就像今天的情况一样,这实际上是我的建议

一直以来,都是忘记清单上说的内容。在你了解和理解的市场中购买,在你拥有竞争优势的市场中购买。竞争优势实际上只是知识。所以我可以在我长大的密西西比州Starkville取得成功,因为我确切地知道谁会在什么时候来,为什么来,一年中的什么时间来。我正在

我将能够找到某人来培训如何改造度假租赁,而住在西雅图但从未去过Starkville的人,却在清单上看到了它,他们可能比我更难取得成功,反之亦然。你想在了解客人是谁的市场中。我并不是说你必须在你长大的地方购买,但要花时间真正了解谁是那里最好的客人。

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是的,我们想去海滩,而不是南方。是的。所以,我的意思是,最好的购买地点是你喜欢去的地方,因为你是客人的化身。你了解谁会去那里以及他们会做什么。但你可以学习。你可以花时间学习并去参观一个市场。所以没有最好的市场。对你来说,有一个最好的市场。这是对正在寻找新市场的人的绝佳建议。让我们转向最大化你的投资组合,因为我听到很多关于

对现有房产进行设施改造或努力获得竞争优势的信息。这听起来很棒。对我来说,这是有道理的。但你能多告诉我们一些关于首先为什么要这样做,然后如何确定哪些设施对你的短期租赁有意义的信息吗?好的。

很好的问题,因为现在很多人在这方面做得太过火了。我会解释原因。我会举个例子。但你想要的是使用敌对方法,我们在之前的BiggerPockets节目中讨论过。我制作了一个BiggerPockets YouTube视频来介绍它。基本上,这是一个竞争对手分析。你正在查看你市场中相同大小房产(卧室数量)的竞争对手。

并查看他们拥有什么,你的客人会看到哪些选择?你能做些什么来让他们选择你而不是他们?在很多情况下,你不需要做任何疯狂的事情。你想要一个可爱、干净、舒适、经过更新的地方

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我绝不是说它们不会提高你的收入,因为你会被预订,而且你会被高价预订。但如果你购买的是一处价值50万美元的房产,然后投入25万美元,这是一个真实的数字,我几周前帮助一位客户做到了这一点。

这是没有意义的,因为很多这些设施,即使它们提高了你的收入,也不会增加房产的价值。所以,如果你要花房产一半的现金来进行设施改造,你最好计划长期持有该房产。这么多?是的。这笔交易是55万美元,设施改造的报价是25万美元,这就像

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房地产经纪人,然后被解雇了。然后我是第三个房地产经纪人,并将其卖掉了。真的吗?是的。但发生的事情是,这是一处大型海滩房产。这个人做了所有疯狂的事情,过度设施改造,墙壁上的壁画,而且效果很好,收入数字惊人。我想,这很容易卖掉。

发生的事情是,我们得到的每一次展示,买家都说,在这个价位,我们真的在寻找感觉更豪华的东西,而不是墙壁上的壁画和所有这些愚蠢幼稚的东西。所有这些东西,即使它们确实增加了收入,也不会增加房产的价值。所以当你出售它时,你可能无法收回,你知道,在一处价值50万美元的房产上,额外收回25万美元。

而且由于银行仍然将短期租赁视为住宅而不是商业房产,因此收入是多少并不重要。当买家来获得贷款时,评估将是它是什么,无论它赚了20万美元还是0美元。所以你必须小心设施改造,并知道你将长期持有它。而且确实会发生一些事情,让你不得不出售你无法控制的房产。当然。所以只要确保你正在做

也许一次一件事情。也许让我们不要预先投入房产一半的现金。对。是的。是的。我想说,它确实增加了收入,但也不要忘记其他方面。我们将进一步讨论短期租赁市场的未来,但我们必须稍作休息。我们马上回来。

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我们再次邀请 Amy Karl 来谈谈短期租赁市场。

我可以自私一点,向您请教一下我的短期租赁问题吗?当然可以,我很乐意。好的。所以我遇到了一些我认为业内许多人都面临的问题。我在 2018 年购买了一处房产,将其改造成短期租赁房。它位于一个滑雪小镇。因此需求量很大,几乎没有监管。许可证很好。他们总体上非常支持。房产价值也大幅上涨。

但在过去一年或一年半的时间里,收入却开始下降。而且,

我注意到,在我的街区,在我所在的细分市场,竞争非常激烈。这是一栋漂亮的房子。我们聘请了室内设计师,试图让它脱颖而出,诸如此类。所以它做得还不错,但并没有达到我想要的效果。所以我很想知道,我知道这很笼统,但您从哪里开始诊断这个问题呢?如果您有任何建议,请随时提出,并且可以随意问我任何问题。

好的,第一个问题,您的描述是段落还是项目符号?是段落,而且很长。好的,这是一个大问题。太长了,让人读不下去。人们喜欢浏览照片。您需要在其中添加一些留白,尤其是在点击展开之前。

它是否提到了房产的实际位置、距离各地的距离,或者任何关于有多少卧室、有什么设施等的描述性信息?还是像“加入我们在科罗拉多州这片奇幻森林中的隐居之所”一样?是花哨的描述吗?还是后者。好的。

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它有多好。好的。因为我们没有获得很多预订,我要求他们只在周末降低价格,他们立即获得了一次预订,只是为了那个周末。所以我不确定它有多动态。

它实际上是动态的。好的。因此,对于任何动态定价工具,即使他们使用的是 Price Labs、Wheelhouse 或 Beyond Pricing 等工具,您仍然必须每天查看它,并且必须了解提前期。在我的市场,我的许多房产都在那里,提前期大约是五周。所以,我和我的丈夫卢克每天都在查看我们的房产,在我们的 Price Labs 中,

每天都在说,好的,五周后,我们应该预订了。是四又二分之一。这应该预订了。是时候降低价格了。因为 Price Labs 的作用是尝试让您获得尽可能高的价格,这很好,但它仍然是,你知道,它是一个工具。它不能替代您。它是一个您仍然必须管理的系统。

因此,如果他们没有每天主动进入并检查它,查看提前期,并说,你知道,今年的圣诞节应该已经预订了,那么您确实必须进入并进行管理。因此,无论您要管理的是数百万处房产还是只有一处,很容易认为,哦,你知道,它是自动驾驶的。算法已经搞定了。但是您确实必须进入并进行调整。好的。

好的,太好了。感谢您分享这些信息。而且,你知道,我显然是因为自私才问你的,但我可以想象,这是一种你经常听到的事情,尤其是在现在竞争加剧的时候。你是否听到过与我经历类似挑战的人?哦,是的,是的。我们每周都有几次有人出现,说,嘿,我没有像我想象的那样预订。你能帮忙吗?而且几乎 100 次中有 90 次,人们

这是一个定价问题。这仅仅是因为 Price Labs 和所有定价工具都非常棒。

但是很多人没有意识到,你仍然必须一直摆弄它,并且要密切关注它。是的,这很有帮助,因为我当时正打算增加设施。这是我的本能。我想,我只是要在这方面投入一些资金,看看我是否可以增加一些设施,因为我有一些关于设施的想法,这些想法很有趣而且合情合理。但听起来这比这要普通得多。这就像基本的运营。

可能吧。在没有看到它之前,我会说可能吧。我的最后一个问题是你的标题。它说了什么?它是否包含了房产的名称?它只是说“拥有私人热水浴缸和令人叹为观止的山景的迷人隐居之所”。好的。所以这还不错。山景不错。所以我要说的最后一件事是,标题是你生活中最重要的房地产。

整个列表,因为当您在 Airbnb 或 Vrbo 上滚动浏览时,他们会看到几张图片,他们会看到该标题。所以如果它说“Dave 的隐居之所”,你知道,他们

所以用房产的名称浪费了真正好的房地产,就像客人不在乎名称是什么。客人想知道它距离东西有多远,或者它是否有热水浴缸,或者它是否有山景?在山区市场,景色是一个很大的因素。因此,您需要确保真正利用好标题房地产,以确保他们知道关于该房产的一些非常酷的、具有描述性的信息,而不仅仅是......

嘿,你知道,熊屁股隐居之所,来拜访我们等等。是的。所以,好的。谢谢。我会做这些事情的。这些事情非常实用,而且说实话,并不具有挑战性。这比我想象中需要发生的事情容易得多。这将是一次有趣的谈话。我必须与我的物业经理谈谈如何进行更好的营销,并告诉她收听这期播客。是的。他们会非常高兴我们在节目中进行了这次谈话。

但我的意思是,这确实对他们有益。他们拿走了很大一部分收入。所以如果我能帮助他们,那么你也可以帮助他们,我可以转达你的建议。也许他们也能创造更多收入。我希望如此。

Avery,你已经告诉我们一些关于市场现状的信息。你帮助我解决了我当前面临的挑战之一。让我们转移焦点,谈谈未来。对于短期租赁市场接下来会发生什么,你有什么想法吗?正如你所说,我们已经稳定下来了?

我认为,随着大都市和郊区市场继续对短期租赁实施禁令并施加严格限制,我认为这将使更多度假型房产和度假型市场商品化。我认为不会达到你只能在度假市场进行短期租赁的地步,但我认为我们正朝着这个方向发展。

而且我认为,在这个稳定过程中,该行业也变得非常专业化了。因此,为了赚钱,你必须专业。你不能随便应付。如果你不专业,你就不可能成功或赚钱,这并不需要太多专业知识,伙计们。管理一处房产大约需要一周一个小时的时间。但我喜欢这样,因为现在我认为

越来越多的旅行者将继续预订度假租赁,并且在 Airbnb 和 Vrbo 上预订时会感觉更舒服,而不是使用 beachvacations.com,因为他们对标准化有了更好的了解。好的,我不会去住在一个有人搬出去让我周末住的房子里,它是一个真正的,几乎像酒店风格的度假租赁。所以我认为我们在行业专业化方面正朝着非常好的方向发展。很难说未来会发生什么限制,但我 10 年前开始时就押注于酒店数量很少且对短期租赁法规持支持态度的度假市场。十年后,这个赌注仍然为我带来了回报。我从未出售过度假租赁。我仍然拥有我购买的第一处房产。真的吗?是的。太棒了。从未出售过。好吧,恭喜你。这是一个非常好的记录。谢谢。

是的。所以对我来说,度假市场将继续成为度假租赁的黄金标准。这就是为什么我说度假租赁是为了将其与“嘿,我要去印第安纳波利斯的一个入门级住宅区,购买一堆可以住人的房子”区分开来。所以我想把它区分开来。这对我来说很有意义。即使事实并非如此,这似乎也是明智的选择,就像做一个保守的投资者一样,

专注于需求不会消失且社区不会想要将短期租赁投资者赶出城镇的地方。我认为你是对的。这几乎感觉像是存在两条可行的道路,并非到处都是,但似乎存在两条一致的道路。正如你所说,一个是度假市场,度假租赁,

我还至少仍然看到很多短期租赁的几乎像房屋黑客版本的运作方式,因为似乎很多市政当局允许你购买一套独栋住宅,建造一个附属建筑单元或出租你的地下室或类似的东西。你认为这种做法有消失的风险吗?或者,如果可行,你认为这仍然是一个好策略吗?我认为如果可行,这是一个很好的策略。例如,我最近与 Kathy Fetke 进行了交谈,她说,

Airbnb 是他们的后屋,它支付了他们在马里布的全部抵押贷款。太不可思议了。难以置信。是的。所以我喜欢这样的妙招。现在,我不会这样做

在我的实际房子里的一个房间里,那不是分开的,但像一个婆婆套房或一个马车房,就像他们在 30A 这里所说的那样,很做作,或者是一个附属建筑单元。我喜欢这个策略,特别是如果你刚开始,能够,你知道,获得 FHA 贷款,或者如果你是一个退伍军人,获得 VA 贷款,并且能够出租一个与房子分开的整个单元。我认为这是一个非常好的策略,特别是如果你刚开始。太棒了。好吧,

所有这些建议都非常有帮助,Avery。非常感谢你。我很感谢你对我的总体建议和个性化建议。正如你们大家所看到的,Avery 显然是一位专家,对所有这些都了如指掌。因此,如果您想了解更多关于如何成为一名成功的短期租赁投资者的信息,请不要忘记查看她的全新书籍《更聪明的短期租赁》。您可以在 biggerpockets.com/smarterstr 上获得它。Avery,再次感谢你。我们非常感谢你的时间。

非常感谢你们的邀请。非常感谢大家收听。我们下次再见,届时我们将推出另一期 BiggerPockets 播客。

感谢大家收听 BiggerPockets 房地产播客。请确保通过订阅 YouTube、Apple、Spotify 或任何其他播客平台来获取我们所有新的剧集。我们的新剧集在周一、周三和周五发布。我是节目的主持人兼执行制片人 Dave Meyer。该节目由 Ian Kay 制作。文案由 Calico Content 撰写,编辑由 Exodus Media 完成。如果您想了解更多关于房地产投资的信息或注册我们的免费通讯,请访问 www.biggerpockets.com。内容

本播客的内容仅供参考。所有主持人和参与者的观点仅代表他们个人观点。对任何资产(包括房地产)的投资都存在风险。因此,请谨慎行事,并在投资前咨询合格的顾问。您只应冒您能够承受损失的资金风险。请记住,过去的表现并不代表未来的结果。BiggerPockets LLC 对因依赖本播客中提供的信息而造成的直接、间接、后果性或其他损害不承担任何责任。