Making $60K Per Month with the Repeatable, Low-Risk Real Estate “Formula”
40:41 Share

您知道每个房地产交易都是一次转手吗？即使您是一位铁杆的买入并持有投资者，您也会买下一套房子，翻新该房产，最终出售该房产。因此，无论您需要三个月还是 30 年，它仍然是一次转手。至少这是今天的嘉宾在过去 12 年中用来建立投资组合的策略，该投资组合每月产生 60,000 美元的净收入。让我们听听他是如何做到的。

大家好。我是亨利·华盛顿，今天作为 BiggerPockets 房地产播客的主持人代班。今天的嘉宾是 Welby Acelli。Welby 是一位在纽约和康涅狄格州市场运营的投资者，您可能在 BiggerPockets 网络上的几个节目中听到过他的声音，包括本节目的第 464 集。通常，当我们邀请投资者再次参加节目时，是因为他们在做一些新的不同的事情。

但我希望 Welby 再次参加节目，因为他现在仍在做四年前那一集节目中所做的事情。他正在市场上购买房产。他支付了 25% 的首付。他正在增值，并以盈利的方式出售它们或将其出租以获得每月现金流。Welby 现在仍在这样做，因为它仍然有效。即使对于像他这样拥有超过 1000 万美元净资产的人来说，这一切都关乎良好房地产投资的基本原理。

如果他仍然专注于以正确的价格购买并在 20 年的职业生涯后正确预测其 ARV，那么您也可以。因此，今天，Welby 将告诉我们为什么他将每一笔交易都视为一次转手，以及为什么他喜欢支付首付等等。让我们邀请 Welby。

好吧，B，欢迎回到节目。感觉像过了很久了，伙计。感谢你再次邀请我，伙计。哦，伙计。很高兴你回来，伙计。对于那些不认识你的人，你能给我们简要介绍一下你的投资生涯吗？是的。我的名字是 Welby Aselli。我开始购买房地产

在 2003 年底，2004 年初，我住在纽约，我购买的第一处房产是一处四单元的房产。我和人们谈论的是我在这个行业中经历过的主要陷阱，我的起起伏伏，我经历过的损失，以及我最终如何克服这些损失才能达到今天的成就。在过去五年中，随着市场的变化，许多人改变了策略或改变了他们正在做的事情。但是

但你似乎一直在做和你之前做的一模一样的事情。我加了一些汽油和火。和我之前做的一模一样。我的故事是一样的。当我回顾 2003 年开始的时候，我花了 10 到 11 年的时间才弄清楚这一点。所以在 2008 年、10 年和 12 年，我被淘汰了。我被淘汰了。

然后，当我大约在 2013 年进入这个行业时，我意识到，我又花了大约 18 个月的时间才成为百万富翁。在这里，我意识到投资房地产的整个业务都是一次转手。

一旦我把这个概念记在心里并理解了这个概念，我的方法，我就坚持了下来。这就是我一直在做的。因此，无论气候、利率高低、市场低迷与否，都与我无关。没关系。我有一个非常相似的商业策略。

我正在做我刚开始从事房地产时所做的事情，因为房地产非常简单。你必须以折扣价购买房产。你必须为该房产增值，你必须以其新的更高价值来获利。利率如何变化无关紧要。所有其他费用如何变化无关紧要。所有这些都只告诉我，我需要以更低的价格购买它。

对。令人悲伤的是，亨利。大多数人听到你这么说，他们并没有充分理解你刚才所说的。因此，人们有这样的概念：低买高卖。但是，低买有一个门槛。

足以能够为你刚才描述的房产增值，最终出售该房产，甚至再融资该房产以长期持有该房产以获得现金流。所以让我们详细说明一下。当你说每一笔房地产交易都是一次转手时，即使你是一位长期的买入并持有投资者，每一笔交易都是一次转手。我不在乎你在这个行业里想做什么。这个行业的方方面面都是一次转手。一切都是。

告诉我你的意思。好吧。我不在乎你是否关注批发。我不在乎你是否想做受让，我不在乎你是否想像 HGTV 一样转手。我不在乎你是否想做买入并持有。我不在乎你是否想购买法拍屋，谁在乎呢？这个行业的方方面面都是一次转手，但人们需要理解的是，大多数人喜欢谈论的投资房地产的三个主要切入点。第一个是批发商。批发商做什么？

批发商以合适的价格点签订房产合同，最终将该房产转手给像我或我的兄弟亨利这样的人。你同意还是不同意？这是事实。好的。第二个是像 HGTV 这样的转手者。转手者做什么？转手者以合适的价格点签订房产合同，翻新该房产，将该房产重新上市，最终转手

该房产给最终买家，通常是零售商。你同意还是不同意？绝对同意。好的。最后但并非最不重要的是买入并持有者。买入并持有者做什么？买入并持有者以合适的价格点签订房产合同，翻新该房产，将该房产出租，最终转手

该现有抵押贷款成为长期抵押贷款以获得被动收入。你同意还是不同意？绝对同意。投资房地产的整个业务都是一次转手。一旦我理解了这个概念，它就简化了我投资房地产的方法。因此，无论我是在寻找建造新的建筑，还是在寻找将一笔交易批发给某人，或者是在寻找长期持有该房产，都无关紧要。

无论你身处哪个市场，你想要的投资风格，你都必须有一种基本的方法，

一旦我理解了这个概念，你就可以把我扔到这个星球上的任何市场，我都会赚钱。是的，伙计。所以，你基本上是在说，你必须知道如何以正确的方式购买房产，因为归根结底，你必须能够退出该房产。即使退出是你向自己再融资贷款，它仍然是在出售房产。你正在出售你的净资产。你只是把它卖给自己。

就是这样。投资者需要拥有的最重要的技能之一是评估能力。告诉我更多关于这方面的信息。你如何评估你的交易？对我来说，我正在考虑的任何房产都必须属于以下两类之一，但通常我的大多数房产都属于这两类。

我正在考虑的任何房产都必须是处于困境或表现不佳的房产。我对购买任何人的交钥匙房产毫无兴趣。我必须能够为该房产增值。如果我不能为该房产增值，那对我来说就不是一笔交易。

因此，有了这种方法，让我们谈谈租赁。我正在寻找处于困境的房产，这意味着该房产破旧不堪。它是相同的材料，相同的厨房，相同的浴室，建于 1980 年代。或者我正在寻找房东感到厌倦的房产。目前的月租金为 800 美元。但实际上，如果你能好好爱护这处房产，我可以将租金翻倍。

所以我必须能够为该房产增值。大多数人现在没有意识到的是，大多数人都在玩等待游戏，而亨利和我则在玩强制增值游戏。

因此，假设有人会在市场顶部购买同一处房产，他们非常高兴能到达成交桌，你以 300,000 美元的价格购买了该房产。我和亨利将找到、协商并以 120,000 美元的价格购买该房产。120,000 美元，我们现在可能会再投入 60,000 美元来修复它。我们在同一时间段内强制增值了 120,000 美元的即时净资产，而你是在市场顶部购买你的房产。所以，

所以现在我们的财富增长速度比你在市场顶部购买时快得多，只是为了兴奋地购买然后等待增值。所以你寻找困境或表现不佳的房产。困境，意思是房产的质量可能处于困境，表现不佳，意思是它可能没有产生它应该或可能产生的收入，因为它

一百万个原因。有时房东只是不喜欢涨租。有时很多房东只是坏房东。是的，大多数时候。他们没有做正确的事情来确保他们的房产保持最新状态。因此，通常当人们谈论购买困境或表现不佳的房产时，这通常意味着他们正在场外购买所有房产，对吧？这就是你做的吗？哦，绝对不是。

你没有在场外购买。听着，我曾经购买的 85% 到 90% 的交易，我都是直接从 MLS 上购买的。Zillow、Redfin、Realtor.com。所以 2025 年，现在，当每个人都认为他们可以成为房地产投资者时，你仍然在市场上购买 80% 的交易。

在市场上从 MLS 上购买，你购买困境和表现不佳的房产。100%。但这并不意味着，因为我不希望任何人把我逼到墙角，说，哦，他只以这种方式购买。我 80% 到 90% 的交易来自 MLS。但当然，鉴于我们正在积极

积极投资，场外交易最终会呈现在你面前。对。但你并没有在场外收购上花费大量资金。我在场外收购上花费的资金为零。我只是很活跃，我得到了机会。人们联系我或认识我。我在该地区有声誉，它会呈现在我面前。好吧，我们必须稍作休息，但当我们回来时，我将要求 Wilby 向我们透露一些他在市场上找到这些好交易的秘密。

我们马上回来。

如果您从事房东业务，那么您就会知道可靠的租户筛选的重要性。这就是 RentReady 的用武之地。现在，RentReady 有一个新功能，即收入证明验证。而且，有了 Plaid 认证的报告，您将看到从收入汇总到按月总收入的所有信息。因此，告别那些凭感觉判断的时刻，并对使用 RentReady 租赁充满信心。RentReady 实际上包含在 BiggerPockets 的专业会员资格中。如果您不是专业人士，他们将提供为期六个月的计划，价格为 1.00 美元。

你不能打败它。访问 rentready.com，即 R-E-N-T-R-E-D-I.com，并使用代码 BPINVESTOR，即 BP（BiggerPockets），INVESTOR 以仅 1 美元的价格获得六个月的 RentReady。

想投资房地产但没有时间或不知道最佳当地市场？Rent to Retirement 可以为您提供帮助。事情是这样的。他们已经帮助成千上万像您一样的投资者在美国最佳市场找到了交钥匙房屋。最重要的是，他们为您完成了所有繁重的工作。在 BiggerPockets 上拥有超过 250 个五星级评价，Rent to Retirement 专家可以帮助您制定策略，通过房地产提前退休。现在，Rent to Retirement 提供了一些令人惊叹的

令人惊叹的交钥匙新建房产激励措施。例如，您可以获得高达 30% 的新建价格折扣，或者您可以获得 0% 首付贷款选项，或者利率低至 3.99%。所以不要错过。这些交易不会持续很长时间。向 33777 发送短信 REI，或访问 biggerpockets.com/retirement，立即开始投资顶级现金流市场。

如果我告诉你，你可以忘记你所知道的关于投资房产贷款的一切？因为 Host Financial 正在改写规则，抛弃那些烦人的 DTI 限制。他们专注于您房产的收入潜力。无需纳税申报表或个人收入证明。简单，

高效，并专为像您一样的投资者量身定制。想象一下，一个贷款机构看到了您房产中的金矿，而不仅仅是您工资单上的数字。这就是 Host Financial 的与众不同之处。他们在 47 个州获得批准。因此，您的下一个大交易可能就在眼前。准备好释放您房产的真正潜力了吗？访问 hostfinancial.com。不要让老式的贷款方式再拖延您一天。那就是 hostfinancial.com。

您是否曾经想过深入房地产领域，但不知道从哪里开始？我的意思是，当然你有。你正在收听这个播客。好吧，我们有一些东西可能会启动您的旅程。输入 PropStream，您在非公开市场房产领域的秘密武器。凭借触手可及的超过 1.55 亿处房产，

PropStream 让您可以直接从您的手机、平板电脑或电脑上发现隐藏的宝石。PropStream 拥有超过 120 个搜索过滤器，从预法拍到破产，帮助您比以往更快地找到有动机的卖家。凭借公共记录数据和 MLS 销售估价准确率超过 99%，

您每次都能准确计算出比较数据。他们甚至还提供了一个学习学院，让您从一开始就走上正轨。在他们的七天免费试用期内，使用 50 个免费线索加入，网址为 PropStream.com/BP。那是 PropStream.com/BP，就像 BiggerPockets 一样。好吧，我们又回到了 Welby 身边。让我们开始在市场上寻找交易吧。

好吧，Welby，我们要确保我们向一些人提供一些可操作的信息。你声称你在市场上购买交易。大多数投资者都希望打开 Zillow 或 Realtor.com 并找到一处房产来购买，然后去购买它，但他们很难做到这一点。那么你在寻找什么

也许其他人没有的东西可以帮助你找到一些这些处于困境或表现不佳的房产？在你想要投资的环境中进行侦察工作至关重要，因为我相信，亨利，如果我问你正在投资的地区，我敢打赌你已经掌握了脉搏。当 MLS 上出现新的房产时，你会意识到这一点。绝对的。然后，如果某些房产在市场上停留的时间比平时长，你也会意识到这一点。

对。这就是我所做的。所以我大力投资康涅狄格州市场的多个地区。

它。我利用 Zillow、Redfin 或 Realtor.com 等应用程序上的通知来让我知道何时出现新的房产。我还与房地产经纪人建立了关系。当出现新的机会时，我通常会收到通知，说，嘿，你看到那里的房产了吗？然后在几分钟内，我就能告诉你我想为该房产支付多少钱，以及我多久可以完成该房产的交易。

好的。因此，MLS 上出现了一处新的房产。它触及了您的一个电子邮件通知列表。您收到一封电子邮件。从您收到该电子邮件到提交报价需要多长时间？因为我认为很多人认为，好吧，我必须去看这处房产。我必须评估它。我必须弄清楚我想为它支付多少钱。我必须提交我的报价。因此，如果您现在收到通知，那么您多久会提交报价？我会在五分钟内提交报价。所以你没有在报价之前看到这些房产？

我不想极端，但我可以说我几乎 100% 的房产，我都是未经实地考察就提交了报价。发生的事情是，你积累了足够的经验来理解，因为你已经为你在该环境中已经可以对

成本进行强有力的估计。除此之外，您还了解如何根据您预测的翻新成本进行评估。您了解您能够购买该房产的最大金额与修复该房产的成本之间的关系，对吧？因此，鉴于我已经了解了这一点，我已经在我的通讯录中有了房地产经纪人。我会联系他们，说，嘿，听着，我需要你提交报价。这是我的资金证明。这就是我想提交的金额。你会错过你没有尝试的 100% 的投篮。

我已经了解到，我赢得房产竞标的几率极低。这只是业务的性质。因此，您希望尽可能多地抛出鱼线，因为最终有人会咬钩或接受您的报价。因此，当我提交报价时，我会提供我的资金证明。我会把它交给风，然后继续下一个机会。

好的。我喜欢这个，Wobbie，因为我认为你正在为人们消除许多误解。我觉得人们认为你无法在 MLS 上找到交易，但在 2025 年的现在，你仍然在这样做。我认为人们认为，如果你要在 MLS 上报价，你需要去看每一处房产。我也没有这样做。我们确实对 MLS 交易进行报价，而且我们没有看到它们。我认为我想让人们理解的是

如果你要对 MLS 上列出的房产进行报价，你需要知道的两件事是，你需要知道 ARV 是多少。仅仅因为它以某个价格列出并不意味着该价格就是 ARV。你需要自己进行研究并运行你自己的比较数据，或者让你的经纪人自己进行研究并运行他们自己的比较数据，以便你知道 ARV 是多少。

对于像 Welby 或我这样的人来说，好处是我们是我们市场的专家。我可以看到一处房产并看到地址，并且几乎可以估算出 ARV，因为我已经投资了足够长的时间。但在你到达那里之前，你做不到这一点。因此，你需要能够自己对房产进行比较。你需要知道的第二个数字才能快速进行这些报价是，你需要知道翻新该房产将花费你多少钱。但为了对 MLS 上的房产进行报价，你不需要精确到

分。你只需要能够大致估算一下。我们并不是说在没有看到房产的情况下购买房产。我们说的是在没有看到房产的情况下进行报价。你让我起鸡皮疙瘩，兄弟。一旦你得到……

那个人回复你的报价。也许是还价，也许是接受。然后你去看看房产，你将你的数字精确到分，然后你可以根据你在房产中看到的情况修改你的报价。但是，如果你在报价之前花时间去看每一处房产，这将限制你所做的报价数量，并且你将永远无法达成交易。但 Welby 正在做的是，他正在对

符合他买入范围的所有房产进行报价。在这里，让我告诉你另一个秘密。

你知道你需要知道的最小重要的数字是什么吗？它列出的价格。我不在乎房产列出的价格是多少。你想以什么价格出售你的房产是你和上帝之间的事情。我与那无关。我只能提供我愿意支付的价格。你知道有多少人因为过于关注标价而忽略了理解自己的价格而让自己出局吗？你的价格对你来说最重要。所以你知道你的价格，忘记标价。同样重要的是，在

你提供合同的时候，你想在合同中加入一些附加条件，这将自动保护你。因此，当你决定是否接受你提出的报价时，当你决定亲自去看看房产时。如果由于你合同中规定的附加条件，它以某种方式超过了你预计的预算，它允许你退出

并且不会受到经济处罚。绝对的。你的经纪人可以帮助你处理这些附加条件。一位经验丰富的经纪人，尤其是以前与投资者合作过的经纪人，将确切地知道需要在合同中突出哪些附加条件。没错。所以我想给每个人一个简短的公式，他们可以在评估这些交易和提出报价时使用。

这将帮助你能够对 MLS 上的交易提出更多报价，或者一般来说提出更多报价。因此，你需要知道的是我的最大可接受报价是多少？为了达到我想要达到的数字，我能负担得起为这处房产支付多少钱？因此，MAO（最大可接受报价）等于修复后价值或 ARV 减去您将支付的房地产佣金。因此，减去 6% 的房地产佣金。

减去你的成交费用。但这不仅仅是出售时的成交费用。这是购买和出售时的成交费用，因为你必须购买房产并支付成交费用，然后你必须出售房产并支付成交费用。我喜欢稍微增加这个数字，因为现在买家在出售房产时会向你索取更多。买家也希望你支付他们的成交费用。所以我

稍微增加这个数字。因此，MAO 等于 ARV 减去佣金，减去成交费用，减去持有成本。这就是借钱的成本是多少？如果你不付现金，你就要借钱。这意味着你将支付利息。

你需要估计你将支付多少利息。如果你使用银行，可能是 7%、8%、9%。如果你使用高利贷或私人贷款，可能是 10%、11%、12%、13%。减去你的翻新成本。这就是估计翻新该房产将花费你多少钱。然后减去你想要赚取的利润。

一旦你减去你想要赚取的利润，这将留下你的最大可接受报价。因此，你可以快速地为你想提出报价的每一处上市房产计算这个数字。然后你可以把它交给你的经纪人。你的经纪人可以写出这个报价。然后，当有人回复你的报价时，无论是还价还是接受，你都预约时间，去看房产，然后你可以在看到房产后相应地调整你的数字。

你刚才描述的原因如此重要的原因是，你想避免让自己筋疲力尽。是的。如果你要在甚至提出报价之前尝试预约时间并查看你感兴趣的每一处房产，你将花一个周末来做这件事。然后你会说，我不再做这个了，因为你把自己累坏了。但亨利刚才描述的内容是完美的。

与我做的非常相似。我可以一天内轻松提出 10 个报价，而且永远不会筋疲力尽。你也不会用这种方式让你的经纪人筋疲力尽，因为你的经纪人不必在每一处房产都与你见面。没错。这很麻烦。你的经纪人确实需要写出报价，但你可以让你的经纪人为此格式设置一个模板，以便每次你想提交报价时，他们只需要点击几个按钮，而无需每次都完整地写出来。所以我觉得这对人们来说是很好的信息，Welby。

好吧，我们必须暂停一下，再休息一下。但在另一边，Will B 将向我们提供更多关于他如何建立其房地产投资组合的见解。

听众们，我现在告诉你们，并非每天都能找到像 RentReady 这样的改变游戏规则的产品。他们不仅仅是停止租户筛选。他们推出了收入证明验证。让 RentReady 处理繁重的工作，自动检查财务稳定性和收入。此外，凭借 Plaid 认证的报告，您将能够触手可及地获得所有所需信息。RentReady 实际上包含在 BiggerPockets 的专业会员资格中。但如果您不是专业人士，他们将提供为期六个月的计划，价格仅为一美元。但是，

这有多棒？所以访问 rentready.com。那是 R-E-N-T-R-E-D-I.com，并使用代码 BPINVESTOR。那是 BP（BiggerPockets），investor，以一美元的价格获得六个月的 RentReady。

您想投资现金流租赁，但没有时间管理房产吗？您当地的市场竞争太激烈或太贵而无法投资吗？Rent-to-Retirement 提供新建的交钥匙投资房产，您可以以低至 5% 的首付和低至 3.99% 的利率购买。

他们的团队处理从融资、管理、保险等所有事情，因此您可以住在您想要的地方，并投资于提供最佳回报的市场。Rent to Retirement 在业内拥有最佳声誉，在 BiggerPockets 网站上获得的五星级评价比任何其他公司都多。要了解更多信息，请访问 biggerpockets.com/retirement，或者只需向 33777 发送短信 REI，即可开始投资当今最佳市场。

厌倦了传统的贷款机构阻碍您前进？Host Financial 就在这里改变游戏规则。他们放弃了 DTI 限制，并且专注于真正重要的东西，即您房产的收入潜力。因此，无需再追逐纳税申报表或个人收入证明的文书工作。想想看。一个重视您房产价值而不是您工资单的贷款机构？

这就是 Host Financial 与众不同之处。他们在 47 个州获得批准，他们随时准备帮助您做出下一个重大举动。想知道您是否符合条件吗？只需访问 hostfinancial.com 并查找即可。停止让过时的贷款做法再拖延您前进。那就是 hostfinancial.com，您的房产潜力与无限融资相遇的地方。

嘿，各位有抱负的房地产大亨们，请注意了。我有一个秘密武器要告诉你们。向传统的房地产苦差事告别，向PropStream问好，它是寻找非市场房产的终极工具。PropStream数据库中拥有多达1.55亿处房产，它打开了你们甚至从未知道存在的大门。PropStream还提供公共记录数据和MLS销售估价，

其精确度极高，使比较变得轻而易举。准备好成交了吗？PropStream拥有潜在客户自动化、跳过追踪和一流的营销工具，可以帮助你们像专业人士一样完成交易。最棒的是，他们还提供免费的学习学院，帮助你们提升技能。在他们的七天免费试用期内，使用50个免费潜在客户试用一下，网址是www.propstream.com/BP。网址是www.propstream.com/BP，就像BiggerPockets一样。

有没有感觉管理你的商业财务就像一份全职工作，加在你实际的全职工作之上？那么，你可以用Found找回一些失去的时间。

Found是一个商业银行平台，可以帮助你轻松追踪支出、管理发票和准备税务。你甚至可以为不同的商业目标留出资金，并使用不同的虚拟卡来控制支出。我已经节省了很多钱，因为Found帮助我找到了税收抵免，而且我节省了很多时间，现在可以专注于寻找新的机会和做我喜欢的工作了。Found最棒的地方在于，所有东西都在一个地方。不再需要同时处理多个应用程序或丢失收据。Found帮助你保持井然有序，并让你安心，知道一切都在掌控之中。

哦，顺便说一下，其他小型企业也喜欢Found。这位Found用户说：“Found将为我节省很多麻烦。它让一切变得如此简单。费用、收入、利润、税款、发票等等。”Found有3万条五星评价，就像这样。在found.com/biggerpockets上开设Found账户。Found是一家金融科技公司，而不是银行。银行服务由Pyrmont Bank提供，FDIC成员。加入数千名已经使用Found简化财务的小型企业主吧。

好了，我们回来了。以下是与Welby Aseller的其余对话。好的，Welby，所以你是在市场上购买大部分交易的。你仍然会做一些非市场交易。让我们说，你每年交易量是多少？嗯，在我巅峰时期，我每年做20到30次翻转。说实话，它已经大大减缓了，但回报是

天文数字。这就是为什么我说这与交易的数量无关。它总是与你所做的交易的质量有关。你说你做的交易少了，但交易更赚钱了。这意味着你翻转了更多的多户住宅或更大的房产吗？我的商业模式是，如果是一套单户住宅，我会翻转它来出售。如果是一套双联排别墅，我会翻转它来出售。如果是一个三单元或更多单元的房产，我会买下它长期持有。那么，你对那些投资者怎么看呢？

或者想要这样做而不投入任何资金？这作为一种增长策略怎么样？这是你通常会做的事情吗？嗯，我想投入资金。好的。为什么？我喜欢投入资金的想法，因为我购买这些房产的策略是，我通常能够在平均不到一年的时间内收回所有资金。但如果我必须达到极端的18个月、19个月，我就能收回所有资金。

与此同时，我从未停止过翻转。所以我还在其他地方赚钱。所以我的目标是能够收购这些房产，尽可能多地投入资金，甚至必要时直接购买，然后最终能够产生足够的现金流，让我能够收回我的所有实际资金，这样我就能达到他们所说的无限回报。

你知道，我喜欢你作为一名投资者的一点，Welby，你以老式的房地产方式做事。我认为很多人，

试图加速事情，对吧？他们试图做的交易比他们经济上准备做的要多，因为他们没有投入资金。然后你就会过度杠杆化，或者他们试图在没有投入寻找交易所需的时间、精力或工作的情况下寻找交易。然后真正发生的事情恰恰相反。你最终不得不放慢速度，或者你最终让自己陷入困境。所以，你知道，我喜欢你采取的方法是

看，我要买一套房产。我要找到价值。我要支付20%到25%的首付。我要增加价值。我要取出我的20%到25%。然后我再重复这个过程。如果你一年只能负担一笔交易，那就这样去做。没关系。没关系。因为你这样做很安全。

这将使你能够随着时间的推移做越来越多的交易，对吧？你不需要一开始就第一年做20笔交易。你可以从一两笔交易开始。然后随着你的积累，你可以在下一年做三笔、五笔或十笔交易。当我刚开始的时候，在十年亏损之后，我做的正是你描述的那样。我说，让我做这笔交易。让我做这笔交易。让我把它做好。

我按照步骤做了。我做了一笔交易，赚了25,000美元。

我差点哭成了个孩子，因为我想，我知道我能做到。我说，你知道吗？让我再做一次。然后在下一笔交易中，我赚了45,000美元。好吧，工作吧。让我再做一次。在你意识到之前，我正在组建我的团队。我正在建立我自己的系统，我自己的策略。在你意识到之前，我开始同时做四五笔交易，你知道吗？然后在我意识到之前，我翻转了我的方式，并且

我有超过一百万美元的流动现金。我是一个来自纽约布鲁克林、纽约皇后区的人。我出生时嘴里并没有含着金汤匙。然后我意识到，好吧，我正在赚这笔钱，但如果我不找到一种方法把这笔钱放在某个地方被动地产生收入，我就要撞墙了。所以我开始用这笔钱，开始购买我的出租房产，但我说了，我要采取不同的方法。大多数人告诉人们做到的传统方法是找到最便宜的房地产收购方式。

这可能意味着做FHA。这可能意味着做VA。这可能意味着做很多其他的不同项目，但是

我发现这对大多数人来说是危险的。所以我决定采取不同的方法。我购买的任何房产，特别是如果我们谈论的是长期持有，我都会支付20%到25%的首付。但这里有一个很大的区别。你5%、3.5%的首付将相当于我要支付的20%到25%。这是同样的金额，但我们以不同的方式购买了它。

所以现在我没有再融资的意图。我有一笔长期30年期抵押贷款已经设定好了。现在，我只需要把这个东西弄漂亮就行了。当我把它弄漂亮的时候，我已经考虑过我能够产生多少收入了。然后我可以计算出收回25%加上翻新费用需要多长时间。然后别忘了，亨利，我们强制增值了。

所以现在我们有了公平的增长。你实际支付的钱几乎已经消失了，如果没有消失的话。现在，如果你愿意，你就可以终身拥有这处房产，它会给你带来大量的净正收入。我只是反复地这样做。

是的，伙计。这叫做房地产101，伙计。我认为那里有很多干扰。人们试图变得非常有创意。说到试图变得非常有创意，现在很多人试图变得有创意和花哨，因为利率很高，因为税收很高，保险也上涨了。当我们处于这样一个周期时，

人们认为利率很高。我说这是人们的看法，因为历史会告诉你，这些利率相当正常。这对你的工作有什么影响？无论利率如何，你仍然在2025年找到可以产生现金流的交易吗？

100%。如果你愿意，我可以为你分解一笔我最近购买的交易。你读懂了我的心思。这就是我想听到的。告诉我们数字。所以这处房产，我给你举一个我最近购买的例子。我大约八个月前买的。我买了一处四户住宅。具有讽刺意味的是，这处四户住宅就在我拥有的六户住宅街对面。这处房产实际上是在MSRP上列出的。

MLS。当我看到这处房产时，我想对这处房产出价。如果我没记错的话，业主将这处房产的售价列为19万多美元。而我已经知道这处房产至少值45万美元了。当我让我的房地产经纪人联系这位先生时，这位先生在描述中写道，他对高利贷不感兴趣。

对FHA不感兴趣，因为他知道由于这是一处受损房产，所以它将无法获得资金。它的状况。他只想要现金。就是这样。

所以这淘汰了这个行业中的很多人。现在很多人已经这样做了。这就是为什么我们希望人们做好准备。所以当我遇到这个人时，我向他提供了15.1万美元的全现金，并告诉他我可以在接下来的七天内完成交易。他欣然接受了，把房产卖给了我。所以现在，正如亨利刚才描述的那样，ARV是你必须确定的最重要的一个问题，因为这是对房产进行评估的起点。

我已经知道这处房产值45万美元了，因为我已经在该地区拥有多处类似的房产。我能够以15.1万美元的价格协商购买这处房产，并且能够以大约6万美元的价格翻新这处房产。这意味着我将在这处房产上投入21.1万美元。15.1万美元来自房屋净值信用额度，另外6万美元的翻新费用来自我的美国运通卡之一。

我翻新了这处房产。我花了大约一个月半到两个月的时间才完全翻新这处房产。完成全面翻新后，我重新回到银行申请DSCR贷款。对于那些不知道DSCR贷款是什么的人来说，这就是他们所说的债务偿还率。所以在这种类型的贷款中，他们不太关心你的信用。他们不关心你的收入。他们关心的是房产的业绩。

现在，在这种情况下，大多数人都会进行再融资，以最大限度地利用他们可以从该房产中提取的资金。所以他们会提取超过45万美元。他们会提取70%到80%，这意味着他们会从该房产中提取大约35万美元。

以今天的利率，在我所在地区，一处35万美元房产的抵押贷款，因为税收相当高，每月大约为3200美元到3300美元。现在，这处房产是一处四户住宅。我决定只想要购买和修复它的成本。所以我获得了20.6万美元的房产抵押贷款。所以我差不多拿到了20.6万美元。

我还剩下大约6万美元来自美国运通卡的房产。

八个月前的房产抵押贷款每月为2006美元。第一套公寓，我得到1550美元。没错。第二套公寓，我得到1550美元。第三套公寓，我得到1900美元。第四套公寓，我得到1900美元。这处房产，在支付所有费用后，我净赚，净赚，大家，净赚超过4300美元。

每年近5万美元。自从我拥有这处房产以来，我已经能够从我能够支付的现金流中收回美国运通卡的余额，使其降至零。所以对于我购买的房产

九个月前，我没有在这处房产中投入一分钱。我欠银行20.6万美元的债务，房产价值45万美元，这让我可以增加25万美元的公平增值到我的财富中。这是一个非常棒的数字。这是一个很棒的现金流数字。我认为人们需要听到的是，你能够

产生现金流与利率无关，而与你提到的两件事有关，你找到了受损和表现不佳的房产，对吧？在其中一种情况下，你

你能够满足卖方的需求。卖方想要快速现金交易，而你并不关心卖方要价多少。因为如果我没记错的话，你说卖方要价19.5万美元，而你支付了15.1万美元。很多人害怕出价，因为你实际上比他要求的价格低了4万到5万美元。

很多人看到这一点，他们会说，哦，他要19.5万。我最多只能支付15万。所以这不是一笔交易。我不能。这不是一笔交易。我什么也做不了。

卖方对房产的要价与你或你能支付的价格无关。我们需要停止为其他人做决定。因为大多数投资者或大多数人所做的是，他们说，哦，他要20万。我不能支付15万。他不会接受我的报价。你为什么为他做这个决定？你不知道他是否会接受这个报价。你不知道最重要的决定因素是什么。直接与卖方交易和在MLS上找到交易之间的区别在于你与卖方的接触。所以当我直接与卖方交易时，我可以直接与卖方交谈，然后我可以找到一种方法来满足他们的需求。但是当你谈论MLS时，你很少能与卖方交谈。你通常是在与经纪人打交道。所以你真正找出

动机是什么的唯一方法是出价并看看他们是否会接受。所以不要为卖方做决定，认为他们不会想要你的报价。尝试拼凑出你能为自己提供的最佳报价。最好的东西可能不是钱。我会说我会给你15.1万，但我会在七天内完成交易。

这对想要现金并想要快速现金的卖方来说听起来很棒。我用我在这里购买的一处房产做了类似的事情。经纪人联系我说，嘿，这处房产即将上市。这个人想要这套双联排别墅12万美元。它是可居住的。它需要一些工作，但里面有两个租户。

我知道我想要它。我知道卖方想要什么。所以大多数人会做的是，他们会尝试一下，然后他们会有30天的收尾期，他们会进行检查。他们会做所有这些需要很长时间的事情。我说，告诉他我会在七天内给他7.5万美元。他接受了我的报价，因为我不会检查它。我知道我买了一些受损的房产，而且无论如何我都想修复这些受损的房产。所以我们支付了7.5万美元，在七天内完成了这处房产的交易，并且从第一天开始就赚钱了。所以我想确保人们……

当你对MLS出价时，你可能会遇到一些竞争。但是想想看，除了钱之外，你还能提供什么能让你的报价更有吸引力。我只是说有时你可以快速收尾。也许你还没有这个能力。但是你有什么？你能提供保证金吗？James Daynor就是这样做的。他会提供非常高的保证金。他会对房产出价，他会提供80%的钱作为保证金，这意味着……

他们几乎是在说，看，我们会在预先给你大部分钱。然后，只要一切检查都通过了，我们就会完成这处房产的交易。这使得它非常有吸引力，表明他是认真的，对吧？所以也许你可以说，我会支付1万到2万美元作为保证金。也许你可以说，如果你有信心能够完成交易，我会给你1万到2万美元的不退还押金。为了保护自己，你可以说，我的保证金或我的不退还押金不会生效，直到我们通过检查。

然后这给了你检查该房产的机会。然后，如果你不喜欢一些疯狂的事情，你就可以退出而不会损失你的钱。但这仍然使你的报价非常有吸引力，因为它向他们表明你愿意说到做到。没错。喜欢它。喜欢它。喜欢它。喜欢它。太棒了，伙计。Welby，这些信息很棒，伙计。我喜欢和你谈论房地产，因为我喜欢你如何做房地产。你真的以正确的方式做房地产。

当你展望未来时，伙计，当你继续做房地产交易并发展你的业务时，有没有什么你还没有做过但感兴趣的事情，或者你只是会继续保持现状？说实话，我喜欢我正在做的事情。我喜欢我正在做的事情。有人试图给我提供其他途径。你知道吗？桌子上还有更多的东西可以吃，我正在吃。让我吃饱，然后我们会看看接下来会发生什么。所以现在我要继续保持现状，继续做我正在做的事情，以及我正在做的事情的方法，因为它有效。所有

好的，伙计。Welby，感谢你今天加入我们的节目。感谢所有收听节目的朋友。我是Henry Washington，我们将在几天后再次推出BiggerPockets播客的另一集。你想投资于产生现金流的出租房产，但没有时间管理房产吗？你的当地市场竞争太激烈或太贵而无法投资吗？Rent-to-Retirement提供新建成的、交钥匙的投资房产，你可以以低至5%的首付和低至3.99%的利率购买。

他们的团队负责从融资、管理、保险等等所有事情，所以你可以住在你想住的地方，并投资于提供最佳回报的市场。Rent to Retirement在业内拥有最好的声誉，在BiggerPockets网站上比任何其他公司都拥有更多五星评价。要了解更多信息，请访问biggerpockets.com/retirement，或者只需发送短信REI到33777即可开始投资于当今最佳市场。