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2025/6/6
BiggerPockets Real Estate Podcast
D
Dave Meyer
Dave Meyer: 作为一名房地产投资者，我认为了解影响房价的因素很重要，但更重要的是改变投资思路，不要只关注房价涨跌。试图完美地把握市场时机，在价值低时买入，价格高峰时卖出，这种想法很有吸引力，但实际上很难做到。即使作为专业的房地产市场分析师，我也会尝试把握市场时机，但我的预测和投资时机也远非完美。即使像我这样花大量时间研究数据的人，也很难准确预测市场。Zillow和Redfin预测房价将下跌，这意味着未来会有更好的交易机会。因此，我将介绍“美元成本平均法”，因为它能减少对预测不可预测的房地产市场的依赖。我也会结合房价预测和“美元成本平均法”来给出投资建议，以做出最佳的投资决策。
Dave Meyer: 预测非常困难，但我们不能盲目投资，必须基于数据和对市场状况的理解。预计到2025年底，房价将持平或下降3%。大多数有信誉的预测机构都认为房价疲软，并且将在全国范围内下降。即使预测正确，也很难确定市场何时触底。在市场下跌的六年里，人们仍在买卖房地产，即使市场尚未触底，我买的第一处房产也运作良好。如果利率保持高位，房价可能会在未来一两年内小幅但持续下降。经济形势复杂，很难预测未来，现在准确把握市场时机非常困难。在房价下跌时买入可能很可怕，但如果一直等待，可能会错过机会。
Dave Meyer: “美元成本平均法”是指无论市场情况如何，都以固定的时间间隔持续购买。这种方法可以减少思考的压力，并确保长期获得平均增长。股票市场和房地产市场都会随着时间推移而上涨，定期购买可以确保获得长期平均增长。长期来看，房地产价值会上升，即使短期内价格下跌，定期购买也能获得良好的平均回报。坚持购买，长期来看，所有的回报将平均达到股票市场的长期水平。对于房地产投资者来说，可以每三年购买一套出租房产，或者每年购买一套。通过定期购买，可以减少择时风险，获得长期增长，并实现投资组合的多元化。美国住宅房地产的长期升值幅度为每年3%至5%，这是一个极好的杠杆回报。只要能获得平均水平的回报，我就很满意。租金也会随着时间推移而增加，进一步提高回报，并且跨不同年份购买可以分散利率变化、经济周期和市场波动带来的风险。只要买入的交易在今天看来不错，随着时间的推移会变得更好。坚持运用“上涨时代”的原则，即使不完美，也能获得更好的结果。坚持遵循稳健、低风险的原则，比追求完美更能抓住市场的上涨机会。持续购买有助于对冲通货膨胀，增加经验，并随着时间推移增加现金流。长期持有策略的表现通常优于基于择时的策略，即使在股市中也是如此。长期持有策略在房地产中也适用，持续买入并持有能获得更好的回报。
Dave Meyer: 我喜欢“美元成本平均法”，因为它是一种诚实的方法，承认我们无法确定未来会发生什么。需要调整“美元成本平均法”以适应房地产市场。一种方法是基于时间，例如每年或每两年购买一处房产。另一种方法是在有能力负担时购买。存够钱并找到符合标准的交易时就购买，随着时间的推移，早期购买会带来好处，从而加速购买。如果有足够的资金，可以在找到符合标准的交易时随时购买。无论是基于时间、负担能力还是符合标准的交易，都可以采用“美元成本平均法”。关键在于设定标准，因为房地产市场有很多劣质资产，不能随便购买。应该设定最低标准，避免购买风险过高或糟糕的交易。我的标准包括：第一年结束时实现现金流，获得10%的年化投资回报，在具有长期基本面的强劲市场中购买。还需要有两到三个上涨空间。我会根据不同的市场条件调整所寻找的上涨空间，例如现在，我认为以低于市场价值的价格购买是关键。在买方市场中，买家有议价能力，因此我希望以低于当前市场价值2%、3%或5%的价格购买，以应对房价可能进一步下跌的情况。我今天购买的房产比两三个月前的售价低10%到15%，即使市场再下跌几个百分点，我仍然能获得不错的交易。我仍然在寻找租金增长和增值投资的机会，如果在市场疯狂上涨时，我会更倾向于选择位于发展区域的房产，而不是以低于市场价值购买的房产。无论处于何种市场，都可以灵活运用这个框架，设定标准，并根据当前的市场条件调整策略，选择合适的房产。设定标准，并在有能力时或以一定的时间间隔购买，因为我们无法预测短期会发生什么，但长期来看，房地产投资的回报是巨大的。我承认我会尝试把握市场时机，但这更多的是关于策略，而不是决定是否购买或出售，而是根据市场条件调整购买或出售的类型。我会定期进行交易，以便搭上美国房地产长期升值的顺风车，今年我将主要投资于我的主要住宅，进行大规模的改造。我也在寻找多户住宅交易，因为我看到了良好的库存和数据，我的回报和数据标准没有改变，但我正在寻找的资产类型略有变化。应该根据数据做出决策，并利用这些数据来调整策略，而不是试图完美地把握买卖时机。
Deep Dive
This chapter explores the challenges of market timing in real estate, highlighting its difficulty even for professionals. It introduces the concept that focusing on consistent investment strategies might be more effective than trying to predict market peaks and troughs. The discussion touches upon current market conditions and expert predictions.
- Market timing is difficult even for experts.
- Predicting market bottoms is challenging.
- Current market conditions show slowing growth rates.
Shownotes Transcript