这是在2025年找到能赚钱的出租房最简单的方法。我知道你可能已经准备好购买投资房产,并开始你走向财务自由的旅程。
但是问题就变成了,你如何在你的区域找到那些现在就能产生现金流,并且随着时间的推移能够增值和带来额外收益的出租房产呢?在本集中,我将分解如何在几个简单的步骤中将盈利的房产与潜在的钱坑区分开来。遵循这个蓝图,你将准备好开始在几天内发出报价。♪
大家好,我是戴夫·梅耶。我已经购买出租房产15年了,现在是BiggerPockets房地产投资部的负责人。
如果你花了一些时间浏览房源,查看Redfin或Zillow,或者尝试在电子表格上计算支出和租金收入,你就会知道寻找出租房产的过程可能是困难和耗时的。但好消息是,它实际上不必如此。今天,我将分享我个人几乎每天都使用的确切步骤,以缩小待售最佳房产和我的投资市场的范围,
分析这些房产,准确预测租金收入、支出、现金流以及所有其他关键指标。
我将向你展示BiggerPockets刚刚发布的一个新的免费工具,使整个过程变得更加容易,即使对于新的投资者也是如此。好的,那么现在如何找到一个出租房产呢?让我们直接进入第一步。首先,让我们谈谈你实际上可以用来寻找交易的不同方法。当你听到我说交易时,我的意思是房产,比如投资房产。这可以是出租房产、短期租赁。这只是
房地产投资者术语,指的是实际投资。一般来说,你可以找到交易的两个大的、广泛的类别。有公开市场交易和非公开市场交易。当你听到这个术语“公开市场”时,它基本上只是意味着它公开列在MLS(多重上市服务)上。这基本上是你可以在Realtor.com或Redfin或Zillow上看到的交易或房产,所有这些都是以更传统的方式出售的公开市场房产。
还有一类房产叫做非公开市场交易,可以通过多种不同的方式获得。这些可以来自止赎和拍卖。它们可以被称为隐性房源,或者可以是直接面向卖家的营销,投资者向潜在卖家发送电子邮件、短信或实际的信件,看看他们是否会将房产卖给他们。
因此,在本集中,谈论在哪里寻找交易,我将关注公开市场,因为对我来说,这就像80-20法则一样。这是你获得最大收益的地方,学习如何以非常有效的方式寻找公开市场交易,因为有很多房源,也有很多糟糕的交易。因此,你需要能够有效地做到这一点。这就是我们将在今天的节目中讨论的内容。
一旦你选择了一个市场,你需要开始适应的房地产投资者心态就是数量。在你真正找到一笔交易之前,你需要查看许多潜在的房产。我说的不是五处房产,也不是十处房产。可能需要你查看20处房产,也可能需要你查看50处房产。说实话,有时我查看并滚动过
所以,把这个漏斗的概念放在你的脑海里,你基本上需要查看大量的房产。现在让我们称之为100处。
其中,也许有20处房产在你的初步筛选和初步分析中足够好,可以进行更深入的挖掘。所以,你查看的所有房产中,可能只有20%值得进行全面分析。然后,你将需要对这20处房产进行全面分析。你将对它们进行尽职调查。你将获得一些关于它们的良好数据,并深入研究哪些交易适合你。
在这20处房产中,也许有5处房产对你来说仍然看起来不错。在那时,如果你在州外投资,你可能会让你的经纪人过去,或者如果你是在州内投资,你可能会亲自去这些房产。在这5处在纸面上看起来不错的房产中,也许只有一处或两处(如果你幸运的话)是你想要出价并最终希望被接受的。
我知道这听起来像是一个漫长的过程。我保证我会向你展示这比听起来容易得多,但这正是我希望每个人都能在这里采用的心态,那就是你必须从广泛的方法开始,查看大量的房产,然后你将逐步缩小范围,直到你找到要投资的房产。
对我来说,从历史上看,最困难的部分是第一步,你将这100处房产缩小到20处。至少传统上来说,这是最耗时的选择,因为你知道你登录这些房源平台。如果你去Zillow,如果你去Redfin,所有这些房产都会出现,对吧?你将有100处不同的房产。你将有1000处不同的房产。如果你查看整个都会区,你怎么知道要寻找哪一处呢?
一间需要大量装修的两室一厅比一间状况良好的四室三厅更好吗?我真的不知道。而你传统上必须做的是逐一分析这些交易。你会去估算租金的成本,估算所有支出的成本,做一个快速的计算,看看它是否有现金流,看看长期的上涨空间,然后继续。但正如你可能想象的那样,这样做一百次需要大量的工作。
事实上,我现在对此感到非常兴奋的是,BiggerPockets刚刚发布了一个全新的工具。它对任何人都免费使用,它允许你根据所有重要的房地产投资指标筛选房产。
因此,当你登录BiggerDeals时,你现在可以访问biggerpockets.com/listings查看。它是免费的,现在就在那里。你可以登录,你会发现它看起来很像Zillow或realtor.com。但是,BiggerDeals不会只显示闪亮的图片,它会向你展示估计的现金流、估计的资本回报率、内部回报率、租金是多少。
所以,我将向你展示如何使用这个工具将你的研究时间从我不知道的20、30小时缩短到大约一小时。是的,这里仍然有一些工作要做,但我希望作为一名房地产投资者,你愿意花几个小时寻找交易,然后再投资可能数万或数十万美元。这是一个重大的决定。进行这项研究非常重要。我只是要向你展示一种更准确、更高效的方法。
好的,我们必须稍作休息一下,但我们会在这之后立即回到BiggerPockets播客的更多内容。
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欢迎回到BiggerPockets播客。我们在这里讨论如何在2025年找到最容易赚钱的出租房产。所以我只是想描述一下,并和你 guys 谈谈你实际上如何做到这一点。对于在播客上收听的任何人,你可以在某个时候自己去跟随。访问biggerpockets.com/listings。对于在YouTube上观看的每个人,我实际上将在这里快速进行屏幕共享。所以我将在这里调出一个例子,并使用印第安纳波利斯。这是一个我一直以来
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我告诉你它位于印第安纳波利斯的纽泽西街。突然之间,我立刻就能看到这处房产的现金流。我能看到现金回报率。我能看到租金与价值比率、租金与价格比率。我能看到资本回报率。所以所有这些都是非常重要的指标,作为一名投资者,我非常关心这些指标,并且
以前,我必须研究每处房产的租金和支出是多少。但现在只需使用BiggerPockets的这个免费工具,我就可以立即筛选这些东西。我看到的情况相当令人鼓舞。所以我没有看到它全是正现金流。我认为这很好,因为正如我所说,你必须查看很多交易才能确定哪些是好的,哪些是不好的。所以,我
我看到了一些交易,糟糕到每月现金流为负1800美元。但也有一些非常好的东西。我将点击这里的一个。所以是基斯通大道444号。这是一个三室三卫。这看起来像一个相当不错的房产。
我们将查看这里的所有照片。它仍然有所有照片。看起来最近装修过,对吧?它有,我认为那些是乙烯基地板,但有嵌入式灯。看起来有人在这上面下了很多功夫。它是三室三卫,2800平方英尺,占地10英亩。所以这看起来像是一个相当不错的市场上的房产,售价285000美元。
现在,我很容易就能看到。我在这里不需要做任何原始研究。我能看到这里的租金是2500美元,所以接近1%的规则。在我考虑了预计的支出、运营成本等等之后,我们每月获得265美元的现金流,现金回报率为5%。
太棒了,对吧?这将花费数小时数小时的时间来查看Zillow上列出的所有房产,才能找到一处现金回报率为5%的房产,这将花费我至少10个、12个小时。我只是在几分钟内点击这里就找到了它。
现在,当然,这个工具的工作方式是做很多假设,对吧?比如你的支出是多少,你的首付金额是多少。如果你愿意,你实际上可以自定义这个超出假设的内容。所以如果我说,你知道,我正在查看的这个假设,假设首付20%。但由于我更像是一个州外投资者,我不住在印第安纳波利斯,我可能必须支付25%的首付。并且
我会对这个利率保持保守,并说它是6.75。这大约是我们今天看到的。你知道,我们现在是4月中旬。它们在不断变化。但是如果我只是更新一下,这实际上会增加我的现金流和我的现金回报率,可能只是因为我投入了更多的资金。
所以这里显然有一个权衡。我们将不得不向交割桌带来更多现金。但对于我这个州外投资者来说,现实情况是我无论如何都要支付25%的首付。所以看到它上升到5.1%的现金回报率,我每月将赚到近3.50美元的现金流,这是一个我将合法考虑成交的交易。
购买。现在,我认为在这里记住这一点很重要,我并不是说我现在就要对这个出价。记住我之前谈到的漏斗方法。我说你可能必须查看100个不同的前景,找到20个你认为通过初步测试的前景。然后我们将进一步深入研究。
有了新的Bigger Deals平台,你可以跳过这100笔交易的过程,你可以直接尝试找到20笔像这笔交易一样通过初步测试的交易。对我来说,这笔交易绝对符合条件。现在,我在开头就告诉你,我会和你分享我正在寻找这类交易的内容。今年我在播客上已经分享了很多次了。但我对房地产投资的一般看法是
是在当今时代,你应该寻找至少盈亏平衡的现金流。我在这里真的指的是盈亏平衡。你必须考虑空置、周转成本、维修和维护以及你的抵押贷款支付、保险、税收,所有这些都需要考虑。并且
你需要在第一年至少实现盈亏平衡。对我来说,作为一个州外投资者,我不会购买任何没有现金流的房产。但我需要的现金流多少实际上取决于事情的积极方面。所以如果我购买的是一处位于进步道路上的房产,并且有很大的增值机会,或者
有很大的分区增值机会,或者有很大的增值机会,那么我愿意接受现金流。这可能是最初的现金回报率为1%或2%,因为我知道在接下来的几年里,我将把它从2%的现金回报率转变为10%、12%或15%。我将尝试积累大量的股权。
另一方面,如果这笔交易是在一个可能不会增值的地区,存在一些风险,那么我需要我的现金回报率可能达到6%、8%甚至10%,这取决于风险以及积极方面有多有限。
因此,根据这个标准,我认为我刚刚在这里找到的这处房产,其现金回报率为5%,鉴于这些假设,是我肯定会考虑的房产。我会把这算作我将进一步深入研究的20个前景之一。
我将在这里在印第安纳波利斯再点击一下。这里还有另一处房产。这处房产位于沃曼大道。对于这处房产,我需要再次自定义输入。所以我将把这个改为25%的首付。然后我会稍微提高我的抵押贷款利率,以现实地看待过去几天里6.75的情况。我在这里得到的结果实际上更好。6.3%的现金回报率,175%。
我认为这个地方需要更多一点的装修,但我认为它仍然接近租用准备状态。我认为你可以在这里进行一次美容翻新,并很快让它投入使用。所以这也是一笔符合我标准的交易。现在,一旦你使用这个工具找到了你将进一步深入研究的20个前景,接下来你会做什么?你需要做的额外步骤和研究是什么?我们休息一下之后就会讲到。请继续关注,我们马上回来。
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正如我所分享的,新的Bigger Deals工具是一种很好的方法,它可以让你不必做那100笔交易,而能够直接找到20笔符合你的购买标准、符合你的标准的交易,这样你就可以更快地进入下一阶段,即尽职调查或交易分析阶段。
现在,前一阶段和下一阶段之间的区别可能并不明显,但让我在这里稍微解释一下。所以在第一阶段,我只是试图确保使用一些经验法则和关于支出和租金将是多少的一般想法,即
值得我更深入地挖掘,但这不足以进行投资。所以接下来你需要做的是巩固你的假设,因为在我们Bigger Deals工具或你可能使用的任何估算器中,或者如果你去一处房产并进行一些大概的数学计算,这确实很有帮助。你需要这样做,以免浪费你自己的时间,但你需要在继续对房产出价并最终购买之前,真正弄清楚这些假设。
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登录Apartments.com或Zillow等房源平台,看看你所在地区类似的房产的租金是多少。或者更好的是,我的意思是,如果你认识在那个社区租房的人,给他们打电话,问问他们正在支付多少租金。如果他们认为你正在考虑购买的房产是一个合理的比较对象。因为你的房地产最终回报的很大一部分将基于最初的租金以及你能获得多高的租金。这是我将在下一阶段做的第一件事。
需要明确的是,我将开始为我的所有20个前景做这件事,但我将一次只做一件事情。从一处房产开始,真正擅长弄清楚租金是多少,然后继续进行关于支出的假设。现在,一些支出很容易估算,例如税收。这是公开的知识,通常在房源上,你可以很容易地找到它。保险通常很容易猜测,但是
但在这一阶段,你可能需要给保险代理打电话,看看你所在地区、这个社区、这个规模、这个重置成本的房产的保险费用是多少,因为这些将是你的许多大笔支出。如果你知道你的抵押贷款利率是多少,你知道你的税收是多少,你知道你的保险费用是多少,这将是你的许多支出。
但下一阶段实际上是最难的部分之一,并且需要一些实践和经验。那就是估算一些可变成本,即每年或每月都不相同的成本。这些东西包括维修和维护。
空置、资本支出。如果你想在这个分析过程中擅长某件事,那就是人们真正应该关注的关键领域之一,因为擅长这一点将帮助你在整个房地产投资生涯中受益。因为我相信你可以想象,如果你继续寻找一些交易,你知道,我刚才看到的第一个交易,
最近装修过。所以我的支出可能会低一些。我可能会为这处房产支付更多费用,因为它已经装修过了,但我的维修、资本支出和维护成本可能会低一些。
低多少很难说。你需要与其他投资者交谈。也许如果你是一个房主或租客,你可以与你的房东交谈,或者你可以根据你自己的房产进行比较。但我发现最简单的方法是与其他投资者交谈,无论是在biggerpockets.com上。你可以在论坛或当地聚会上免费做到这一点。他们会让你很好地了解他们为
对于这些类型的支出,无论您拥有的是 A 类房产、B 类房产还是 C 类房产,都是如此。如果您不知道这意味着什么,A 类房产是指非常好的房产,最近经过翻新,可能维修成本不高。B 类房产处于中间位置。然后 C 类房产是一些需要维修的房产,并且可能会有更高的支出。完成所有这些步骤后,一旦您确定了租金估算,您就知道抵押贷款的借贷成本是多少,您就会充满信心
关于您的可变支出,这时您才真正进行尽职调查。因此,您可以访问 biggerpockets.com/calculators 并使用我们的租赁物业计算器,将数字输入其中,您将获得关于您的投资在一年内以及投资寿命内的详细输出结果,而不仅仅是一年。所以我现在就来做这件事。让我们使用我正在查看的交易。只需输入街道地址,将其输入此处,然后我将继续输入我们的购买价格。目前,我假设我支付的是全价,即 285。也许您可以以更低的价格买到,但我不知道。在您的筛选过程中,寻找交易时,我通常假设我支付的是全价。
也许当您在 BiggerDeals 上筛选交易并查看它们时,您会发现它已经上市 80 天或 100 天了,也许您可以减去 5%,并假设您可以做得更好。但是我认为这处房产是最近才上市的。所以我将这样做。我将输入我的购买成交费用,这是您在此阶段应该真正了解的事情。我发现很多人都被这件事困住了。他们说,我不知道我的贷款机构会向我收取多少费用,也不知道评估的费用是多少。
费用,打电话询问一下,这很容易做到。给贷款机构打电话,给产权公司打电话,弄清楚这些费用将是多少。请记住,在此阶段,您真正想要做的是确保您计算中的所有假设都尽可能准确。因此,是的,您可以使用购买成交费用的经验法则,但是
为什么您可以将其作为现在很容易找到的一个,因为我并没有真正购买这笔交易。我正在现场直播。我只是假设 5000 美元,但如果是您,您应该在这里获得一个非常准确的数字。现在我不会翻新这处房产。所以我将继续进行我的交易分析,支付 25% 的首付,利率为 6.75%,并假设我获得的是 30 年期固定利率抵押贷款。
我的收入,就说是 2550 美元吧,因为我实际上很快就调查了一下。虽然我认为我们对 2500 美元的估计是不错的,但我认为根据我看到的一些其他数据,您实际上可以做得更好。我认为……
我认为我们可以很轻松地为这处房产获得 2550 美元。所以我将这样做并继续。我将说这里的房产税是 2200 美元,保险费大约是 1500 美元。我之前在谷歌上搜索过。然后对于维修和维护,因为
这是一处相对较新的房产,我将输入 5%。空置率,我也将输入 6%,因为我想确保万一发生不可避免的空置情况,我也能得到保障。对于资本支出,我也将输入 5%。因为我是一个州外投资者,我将在这里输入 8% 的管理费,但我的任何公用事业费用都为零,因为这只是一处独栋住宅,我会让我的租户支付这些费用。
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所以这里的最后一步是,一旦你得到这五处在计算器上看起来有意义的房产,我建议如果可以的话,亲自去参观,或者如果你有一个值得信赖的团队,让他们去参观,因为有些事情从图片上
从数字上看,你就是看不出来,比如有时候我觉得我找到了这笔交易。太棒了。它是三室两卫,你进去后,你会发现,实际上第二间卧室没有意义。没有人会想住在那儿。你会意识到你无法以你想要的价格将其出租。实际上,另一方面,我买了一处我住了几年的房产。它在市场上被列为两单元。一处是四居室,一处是三居室。
当我到达那里时,我环顾四周,心想,这是一笔不错的交易。我在考虑它。我打开一扇门,那里有一座楼梯,我走上楼梯,那里还有一个一居室公寓,房产上没有列出。还有一个我不知道的第三个单元。这是一个极端的例子,但是
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