The Macro Analysis is Clear: Why We Are Reallocating (Away From Stocks) to Real Estate in 2025
54:56 Share

大家好！我是来自BiggerPockets的Dave。本周节目中，我们一直在讨论上行时代。如果你还没听说过，这是我对未来一年房地产市场走向的理论，以及追求财务自由的投资者如何利用这些动态来实现长期最大收益。

今天，是时候检验我的理论了。本期嘉宾是Scott Trench。Scott是BiggerPockets的CEO。他也是我的老板。他还是BiggerPockets Money播客的联合主持人，一位经验丰富的投资者和个人理财专家。

我之所以想邀请Scott来参加节目，是因为我知道他也在做和我一样的工作，你会深入研究数据，观察宏观经济趋势，深入思考投资策略。而且因为他绝对不会害怕告诉我他是否认为我错了，以及他与我的观点是否不同。

因此，在本期节目中，我将与Scott分享我对上行箭头的一些基本假设。我们将看看他是否同意。Scott告诉我他花了几个小时准备这期节目，所以我期待着关于住宅、商业房地产以及股票市场和比特币等其他投资选择的几场热烈的辩论。

Scott Trench，欢迎回到节目。新年快乐。新年快乐，Dave。很高兴来到这里。总是很高兴谈论我最喜欢的主题。是的。我想先了解一下你对我的2025年假设和理论的感受。它是

如果你一直在听我们今年到目前为止的节目，你可能已经听说过我的理论，那就是我们正在进入一个房地产的新时代。我们正在结束我们所经历的这种困境。这并不意味着这将是一个人们能够出去购买任何交易，事情对他们来说会很容易的时期。但是

我仍然认为这里面有很多上涨空间。房地产仍然是人们实现财务自由的最佳资产类别。让我们从这里开始吧。你同意吗？或者你认为我们还要经历艰难的几年吗？我同意你的结论，但不同意你分析的部分内容，我认为。好的。这将是一个精彩的节目。我认为2014年到2019年的房地产——

在很多方面都是轻而易举的，因为你可以锁定低利率债务并获得现金流。我的意思是，以95%的杠杆率进行房屋黑客操作非常有意义。这只是一个显而易见、构建财富的简单方法。

这已经消失了。我认为过去几年发生的事情是房地产的表现并不是特别好。我们稍后会谈到这一点。它不是最好的资产类别。而且我一直很直言不讳，我认为你也是，关于价格和租金的增长乏力。我认为2025年的故事是现在其他一切都在上涨。

而房地产在过去两三年里基本保持不变。我认为我们看到房地产与其他资产类别相比，成为一个非常有吸引力的选择。这就是我同意你的结论，但不同意你分析部分内容的地方。好吧，让我们来谈谈我的分析。我很想听听你在哪里同意和不同意。

我的核心理论是，我们在住宅住房方面已经触底，不一定是价格方面，而是销售量方面，销售量一直非常低迷。与疫情期间相比，我们下降了约50%。我认为今年我们将开始看到它回升。我认为我们也从库存角度触底，我们将开始看到库存回升。

在我看来，这仅仅是一个更健康房地产市场的开始。我不指望今年会有大幅复苏，但让我先听听你对这个假设的反应。我认为单户住宅的价格在过去两年里略有下降。在某些情况下，我实际上会将我的部分房产估值略低于我两三年前购买时的价格。租金没有变化，正如许多房东在美国许多地区，尤其是我居住的地方所注意到的那样。

在科罗拉多州的丹佛。我认为交易量方面，你绝对是正确的。我想特别强调的是，我们谈论的是从历史低点到比历史低点高出5%的交易量。因此，就所有意图和目的而言，如果你是一名房地产经纪人，我认为至少在2025年上半年或三个季度，你将继续感受到很大的痛苦，因为房地产交易业务将

严重低迷，但比2024年历史低点的交易量水平略有上升。我同意它的增量部分。除非利率大幅下降，否则销售量不会大幅增加，我认为这种情况不会发生。我们稍后可以谈到这一点。但我认为我之所以将此视为房地产市场的一个转折点，是因为我们必须

在某个时候触底。即使我认为情况不会好多少，我认为我们可能正在从真正意义上的房地产衰退（就交易量而言）过渡到一个正在扩张的房地产衰退，尽管速度非常缓慢。

是的，我认为这是绝对正确的。我认为无论利率如何，未来几年交易量将逐渐上升。许多美国人被锁定了他们的住房，或者已经拥有了完全属于自己的住房。我认为人们必须出售的原因是他们搬家、找到新工作、家庭情况、只是想做出改变。

我们将开始克服锁定效应，而锁定效应是过去两三年来的故事。另一个将放松这种效应的潜在因素是美国家庭的平均收入，无论是名义收入还是实际通胀调整后的美元收入，都在大幅上升，2023年到2024年。我认为这种情况将持续到2025年。这将逐渐、缓慢但肯定地开始打破这种锁定效应的僵局。锁定效应使你在搬家时住房变得更加昂贵。

但是，如果你的实际收入在上升，而住房价格在名义上没有变化，这意味着你可以承受打破这种僵局的代价。这种情况不会在很大程度上发生，但会在小幅和渐进的程度上发生。我认为这将推动你在这里谈到的那些增量交易的大部分。再次强调，这不会让我们回到历史平均水平，而只是在这个历史低点的交易量基础上增加几个增量点。

对。我不认为有一件事会改善可负担性。不幸的是，我个人认为我们不会看到巨大的，至少是全国范围内的价格调整。我认为我们不会看到抵押贷款利率的大幅下降，但是

但我认为房地产市场中三个可负担性支柱中最可靠的是工资增长。就像我预期工资增长将继续超过通货膨胀一样。这将慢慢消除我们目前面临的可负担性挑战。这就是为什么我认为我们现在正处于这个漫长的复苏阶段。这不会是一个超级——

加速的复苏，但我确实认为我们正处于开始阶段。所以听起来你至少在交易量方面有点同意。是的。我个人认为，今年租金增长将略微温和。

而且你必须从单户和多户住宅增长的角度来看待它。多户住宅可能将保持接近目前的水平。我认为单户住宅租金可能仍然接近通货膨胀的速度或类似的东西。你对此有何反应？我认为这是绝对正确的。我完全同意。我认为这里发生的事情是，在过去几年里，当利率上升时，租金应该飙升，对吧？因为买房的替代方案，租房，

在利率更高的前提下，要昂贵得多。而这种情况并没有发生，因为正如本播客的听众现在可能已经意识到的那样，已经建造了如此多的供应，2024年交付了57.5万套多户住宅单元，这是美国历史上最多的。我们估计，这将逐渐，这个词“逐渐”再次出现，逐渐减少到2025年，但仍然超过50万套。根据目前正在进行的开工情况，到2026年，它将下降到24万到26万套。我认为这是房地产市场中的一个重要故事。所以，是的，除非你看到下半年出现大幅增长，否则我不指望租金在2025年再次增长。这完全取决于这些交付何时进入市场。

这变得非常精确。值得一提的是，我们总是试图提到的一个警告是，斯科特和我谈论的是全国范围内的状况。你会看到很多地区差异。例如，去年，东北部和中西部的某些市场增长了7%、8%、9%。我们看到一些市场的租金下降了5%。因此，差距是，

方差现在非常大。我个人至少预计这种情况会持续下去，这主要基于斯科特所说的，即供应方面。你正在发生一件有趣的事情，即许多人们想要搬迁的热门市场，这些地方都是非常酷的居住地，拥有最高的供应量，因此租金下降幅度最大，这对于投资者来说有点令人困惑，

但我很好奇你是否认为，斯科特，这在这些类型的市场中创造了长期的购买机会，因为，是的，我们必须在未来一年中对这个问题进行分类。但随着时间的推移，你认为租金会在这些热门市场中复苏吗？

哦，是的，绝对会。我今天做好了准备，戴夫。我已经准备好了30个数据标签，准备开始我们今天的谈话。这是一个来自yieldpro.com的很好的例子，这是一个免费资源。如果你愿意，我们可以将这些链接添加到节目说明中。但这对租金增长做出了相当不错的预测

正在上线的新供应以及仍在许多相当有趣的重点城市中处于规划阶段的未来供应。例如，我喜欢巴尔的摩。我在巴尔的摩附近长大，对吧？巴尔的摩不被认为是一个增长型市场，但他们并没有在那里建造很多东西。因此，它在很大程度上不受供应方面压力的影响。就短期而言，供应不是你的朋友，至少历史供应在短期内不是你的朋友。但是

这种增长，这种供应的涌入通常与对人们长期迁入这些市场的需求的合理和准确预测有关。因此，如果你今天在德克萨斯州的奥斯汀购买——

我认为在10到15年后，你将获得丰厚的回报。现在，我能否对未来10到15年奥斯汀的租金增长做出真正精确的数学预测？不，但我仍然会押注它。是的，我会在2025年购买德克萨斯州的奥斯汀。

可能是年中后期，但我预计租金会下降一段时间。而且我希望届时能够以接近或接近底部价格购买，因为供应开始趋于温和。当我考虑预测一个市场的租金增长时，对吧？我的意思是，首先你必须考虑利率，对吧？这很难预测。这是一个难题，但你必须有一个观点或评估风险。然后你从供应开始。你不必很聪明就能理解供应。任何人都可以弄清楚。你可以用谷歌搜索它。这很容易。你不必真的做太多。

为此。然后需求是这个极其复杂、非常难以分析的问题。你可以花30年时间去做，但仍然会出错。我可以和你整天辩论。例如，德克萨斯州的奥斯汀，你可以告诉我关于收入和就业增长等等的所有信息。但是，当很多人从圣地亚哥搬到德克萨斯州的奥斯汀时，他们在那里度过了他们的第一个夏天，那里有虫子，还有一堵水墙，你

你可以喜欢奥斯汀和圣地亚哥在商业或其他方面、你的情况以及你的配偶会讨厌它，你会直接搬回圣地亚哥。而且，

我没有数据来证明这一点。我敢打赌，这今年就会出现。我认为人们可以从轶事中看到这一点，但我愿意整天接受这个赌注。我会对坦帕和奥兰多以及其他一些市场采取同样的做法。当然，在评论中打败我，但我认为未来一两年需求预测将被严重夸大，这将带来更多痛苦。但是，再次强调，在15到20年内，更多人以入境迁移为基础的迁移的潜在趋势将是真实的。奥斯汀的投资者可能会在这段时间内创造财富。

我只是可怜那些两三年前在德克萨斯州奥斯汀的大型合资基金中购买房产的人。他们将被击垮。是的，这可能永远不会回来。是的，我同意总体观点。我想从你刚才说的话中提取两点，斯科特。首先是供应增长与需求预测有一定的相关性。基本的想法是。

开发商和建造公寓的人对人们的迁移方向以及人口趋势如何变化进行了复杂的分析。如果他们高度相信会有足够的人来填满这些公寓，他们只会建造他们正在建造的那么多。你可以非常自信，但也会出错。

但是，是的，我同意。他们有模型认为会有需求。开发商不喜欢破产。因此，他们只有在认为隧道尽头会有利润时才会建造。他们可以将房屋直接出售给购房者以获取利润，或者可以将他们正在建造和建造的公寓大楼出售给投资者。

以可接受的低资本化率或高价获得利润。所以，是的，他们从根本上假设这一点，他们有复杂的模型，暗示了我前面提到的内容。他们可能错了，方向上是正确的，但在许多因素上具体是错误的。是的，我想重申一下。你基本上说你认为这些迁移趋势不会像很多人认为的那样强劲。

正在思考。我们过去没有讨论过这个问题，但我同意。我认为很多人都在追逐这种情况下的最后一个趋势，即大量的人在疫情期间搬到了奥斯汀，搬到了坦帕和奥兰多。听着，我们的德克萨斯州和佛罗里达州人口增长了

是的，可能吧。但他们会以同样的速度增长吗？没有一个地铁每年增长10%。对。正是这个问题。供应超过了需求。是的。只是为了让大家知道，斯科特说的是，去年奥斯汀的单元总数增加了10%。这是一个荒谬的数字。是的。

如果你，你知道，每个人都在他们的城市说，哦，有很多起重机，它发展得很快。就像，除非你住在奥斯汀，否则你可能从未见过一年10%的供应增长。这真是闻所未闻。所以……

是的，我认为要满足这种需求需要非常特殊的情况。感谢你与我们分享这些。但当我们回到这个上行时代的想法时，我的一个关于未来5、10、15年房地产上行空间的核心论点是长期租金增长，因为我相信——

不幸的是，对于一些人来说，你前面提到的可负担性问题可能不会很快得到解决。我确实认为情况会慢慢好转，但我并不相信我们很快就会回到历史上的可负担性平均水平。这意味着对租赁单元的需求可能非常高。

而且我相信未来五年租金增长的理由实际上相当充分，尤其是在单户租赁和住宅租赁方面。你对此有何反应？我完全同意，戴夫。我认为供应将趋于温和

它不会降到历史低点。2026年24万到26万套的交付量并不是多户住宅的历史低点。这不像大萧条后我们看到的情况。它低于历史中位数，但仍然相对接近。

X因素将是利率，我认为利率将继续保持高位。如果利率继续保持高位，而供应趋于温和，你将看到租金增长相当强劲。我预计2026年全国租金将出现两位数的高增长。

并且随着时间的推移，逐渐回归到通货膨胀的速度，无论是两到五年还是其他什么时间。但我认为2025年是购买租赁房产的好时机。你不会在2025年看到租金增长。

但在2026年和2027年，你将看到相当高的租金增长。高到可能，我认为我们将看到“租金太高了”的人们纷纷出现，并开始真正抱怨它，而这种情况在过去几年中并没有发生，因为大多数地方的租金增长并没有上升多少。

是的，这种情况有利有弊，但我认为这至少是我对这种情况的解读，即由于可负担性问题，未来几年我们可能需要更高的租户比例。这确实对拥有现有租赁房产或现在正在购买房产的人来说是个好兆头。

好的，这就是我们对2025年及以后租金增长的看法。斯科特，我想让你就未来抵押贷款利率的问题当场表态。但首先，本周的BiggerPockets新闻由Fundrise Flagship Fund赞助播出。你可以通过Fundrise Flagship Fund投资私人市场房地产。只需查看fundrise.com/pockets了解更多信息。好的，我们马上回来。

想投资房地产，但没有时间或不知道最好的当地市场？Rent to Retirement可以帮你解决。事情是这样的。他们已经帮助成千上万像你一样的投资者在美国最好的市场找到了交钥匙房屋。最重要的是，他们为你承担所有繁重的工作。在BiggerPockets上拥有超过250个五星级评价，Rent to Retirement专家可以帮助你制定策略，通过房地产提前退休。现在，Rent to Retirement提供了一些令人惊叹的

令人惊叹的交钥匙新建房产激励措施。例如，你可以获得高达30%的新建价格折扣，或者你可以获得0%首付贷款选择，或者低至3.99%的利率。所以不要错过。这些交易不会持续太久。发送短信REI到33777或访问biggerpockets.com/retirement，立即开始投资顶级现金流市场。

房地产。几代以来，它一直是财富积累的基石，但它也经常让投资者头疼。你会接到凌晨3点的维护电话、租户纠纷、房产税。进入Fundrise Flagship房地产基金，这是一个为你打造的价值11亿美元的房地产投资组合。我们谈论的是超过4000套位于繁荣的阳光地带的单户住宅、330万平方英尺的热门工业设施，所有这些都由经验丰富的团队专业管理。有了Flagship Fund，你就可以

利用房地产最具吸引力的特性，例如长期升值潜力、通货膨胀对冲、股票市场的多元化，所有这些。都符合要求。所有这一切都不需要复杂的文书工作。巨额首付和令人痛苦的房东职责是我们都知道的。因此，请访问fundrise.com/pockets浏览投资组合，查看历史回报，看看获得它实际上有多容易。

这是一则付费广告。

多年来，丰田一直致力于打造卓越的传统。从开发混合动力技术到提高安全性和效率标准，丰田始终在不断创新，不断进步。凭借丰田在您当地丰田经销商处库存的优质SUV阵容，您可以亲身体验这一传统。

因此，请查看为满足冒险需求而设计的RAV4，它完美融合了风格、实用性和随处可及的态度。或者试驾功能强大且价格实惠的卡罗拉Cross，它拥有足够的空间和可用的技术，让您保持凉爽和连接。RAV4和卡罗拉Cross均提供全轮驱动，让您自由漫游。质量。

可靠性。效率。这就是丰田的传统。访问BuyAToyota.com，丰田官方交易网站，了解更多信息。或者今天就前往您当地的丰田经销商处。丰田。让我们去远方。

你有没有想过要深入房地产领域，但却不知道从哪里开始？我的意思是，当然有。你正在收听这个播客。好吧，我们有一些东西可能会启动你的旅程。进入PropStream，你进入非市场房产领域的秘密武器。凭借超过1.55亿处房产触手可及，

PropStream让你可以直接从你的手机、平板电脑或电脑上发现隐藏的宝石。PropStream拥有超过120个搜索过滤器，从预先止赎到破产，帮助你比以往更快地找到有动机的卖家。凭借公共记录数据和MLS销售估价准确率超过99%，

我回到了BiggerPockets房地产播客的Scott Trench。

预测抵押贷款利率几乎是不可能的，但你必须有一个观点。你刚才说的观点是它们会保持高位。你能多告诉我们一些关于这意味着什么的信息吗，比如有多高以及是什么促成了这个观点？听着，我认为你至少必须对10年期国债有一个观点，如果你要从事我的工作的话。也许作为一个每隔几年购买一次租赁房产的普通房地产投资者，你不需要这个，但是

我认为我必须在这里有一个观点。我已经尝试多年让大家关注债券了，斯科特。这很无聊，但很重要。是的。这个网站说你经常访问，每当我搜索它时。所以，你知道，这只是US Treasury Yield Curve.com。这是一个非常简单的资源，但你可以看到联邦基金利率的收益率曲线，从一个月期国债一直到30年期美国国债。

在这里。10年期国债在房地产投资者心中占有特殊的地位，因为许多关键指标都与10年期国债相关。现在，如果我们回到2018年，标准化的收益率曲线看起来是这样的。这并不完美，但它看起来是这样的，你有一个联邦基金利率为某个数字，而10年期利率比150高出100到150个基点，这将是一种完美的收益率曲线，这意味着像长期历史平均水平一样，100略低一些。过去几年一直存在的情况是收益率曲线倒挂，因为市场预期经济衰退。因此，10年期实际上较低。人们正在投资期限更长的债券，其收益率低于隔夜利率。

这是因为他们预计美联储将迅速降低利率。我一直说，这是一个荒谬的立场。斯科特，让我向正在收听的听众描述一下你正在谈论的内容。所以你是在说，为了让利率下降，你需要看到短期收益率，就像联邦基金利率、一个月期国债利率下降到低于目前的10年期收益率，目前约为4%。

现在。而且不仅仅是低于，它们需要下降100个基点，150个基点。因此，收益率曲线终于不再倒挂了，10年期现在高于联邦基金利率。它不是100到150个基点。截至我们录制节目的今天，1月3日，10年期为4.5，4.57。而

联邦基金利率为4又四分之一。这是一个25个基点的差值。我希望这个差值会增加到100到150个基点。而且我希望美联储最多在2025年再降息一到两次。现在，猜测所有这些东西都是一件愚蠢的事情。我不会对此进行具体的押注。也许几年前我希望我会这样做，但我确实认为这就是我预期事情将要发生的大致方向。所以这意味着10年期国债可能会保持现状。也许会增加一个

在今年的过程中。这将意味着30年期抵押贷款利率几乎没有变化。抵押贷款利率与10年期国债挂钩，但目前30年期抵押贷款利率与10年期国债之间存在一个稳定的差值，我认为随着10年期国债逐渐上涨，这个差值会略微缩小。因此，根据你选择的时间，你会看到波动，但我认为你不会看到30年期抵押贷款利率与今天年初相比有任何重大变化，除非发生系统性冲击。

那是最大的不确定因素。会不会出现系统性冲击，某种我目前无法预见的“黑天鹅”事件扰乱市场？当然，是的。你总是要提醒自己，可能会有意想不到的事情发生。就我个人而言，我觉得“黑天鹅”事件的概率似乎高于以往，这仅仅是因为目前的全球地缘政治状况。所以每个人都应该关注这些事情。但由于它们本质上是不可知的，因此很难以此为基础建立你的投资论点。所以我觉得

你的论点非常好，斯科特。我倾向于同意。我认为利率一年后可能会保持在6%左右，这是我的猜测。但这听起来至少在方向上我们很接近，它们不会下降太多。是的。如果你在听，听着，这里的重点是这不可能，对吧？猜测利率。所以我们有自己的看法。

但它有很多不同的发展方向。供应方面非常容易。确定你的供应。了解未来几年的供应情况。只需搜索一下，用谷歌搜索，了解未来会有多少相对供应。这会让你对租金有一个很好的了解，除非全球经济发生了完全疯狂的事情，否则你永远不会在租金预测上让自己难堪。

然后在需求方面，要谨慎。运用你的直觉，对吧？你可以建立这些复杂的模型，你也可以判断人们是否搬到那里，是否喜欢那里，是否留下来，你可能有一个很好的长期理由来相信租金会增长。如果他们没有，你应该更加谨慎一些。不过，供应方面在短期内会产生更大的影响，即租金和价格将如何变动。明白了。好的，太棒了。谢谢你在这里告诉我们。

我很好奇，你知道，我还有更多问题要问你，但我只想跳到你不同意我的地方。戴夫，我不知道我们在很多事情上是否会非常不同意。不过，我想和你讨论的一个观察结果是这个概念，就像2024年发生的事情一样，对吧？

并没有什么，对吧？就像经济一样，每个人都预测了这种厄运和悲观，但基本上美国的生活水平比前一年上升了相当不错的5%或6%，甚至可能更多百分点。我可以向所有抱怨这有多么脱离实际的人证明这一点。不，这确实是发生的事情，对吧？2022年实际家庭中位收入为77000美元，跃升至80000美元。

当然，它从2019年下降了，对吧？2019年到2022年对美国中位数家庭来说不是好年景。2022年和2023年是。对。

我认为你会看到这种情况会持续到2024年。我认为没有理由相信这种趋势线会在2025年继续保持良好和积极。所以，我认为这是最大的新闻。在这方面，我想向你展示一些已经开始移动的其他价格。让我们看看过去几年标普500指数的价格。我的意思是，这东西已经飙升了。上涨了83%。

但从2020年到2025年。这是在大萧条之前的下跌之前，从2023年1月到今天上涨了50%。所以这是股市价格上涨了50%。

当我们查看房屋的中位数销售价格时，是的，从2020年开始，它上涨了28%。但在过去三年里，它下降了几个百分点。因此，在股市两年内上涨50%的情况下，房地产价格下跌了。

租金没有变化。基本上房地产的同比增长为0%。比特币。比特币在过去五年中从7000美元飙升至97000美元。所以，我认为2024年的故事是，除了房地产和普通美国人通常可以获得的资产外，其他一切东西都变得非常昂贵。我认为，这就是让我对2025年感到兴奋的原因。

除非你预计所有东西都会大幅崩盘，并想逃到现金……

房地产是这里价格相对最低的资产。我认为2025年的故事，除非出现一些我无法预见的催化剂，将是生活水平继续以高于平均水平的速度上升。这不像人们会在2025年一夜之间改变他们的生活。是的。对于普通美国人来说，它会增加几个基点。我认为这种需求将进入房地产，更高的生活水平用于租赁或他们购买的主要住宅。

这将推高这些东西的价格。我认为它会转向娱乐和奢侈消费，比如职业体育、度假或健身和健康，你知道，对于那些试图活得更长的千禧一代来说。但我认为对这些东西的需求将会增加，因为普通民众通常购买的普通日用品的生产能力似乎很好。我完全同意你的观点。我认为需求会略微上升。我没有看到任何即将到来的重大冲击，石油，你所说的其他类型的东西，但需求

你知道，当我谈论这些事情时，当我对比美国经济持乐观态度时，当我对比美国经济的任何事情持乐观态度时，我听到这些关于

国家债务正在上升。信用卡债务正在增加。这些事情是否让你担心美国消费者？让我们按顺序讨论这两点。所以美国国债，对吧？我上次看的时候，大概是32万亿到34万亿美元，而国家税收大概是7万亿美元。我几个月前做过这个计算，我认为是，这就像一个年收入100000美元但不纳税的人有一笔500000美元的抵押贷款。

对。所以这就像一个年收入12.5万到13万美元的家庭收入者有一笔50万美元的抵押贷款。这并不疯狂。对。这是世界上最好的信贷投资吗？不。这就是为什么美国信贷几年前被降级的原因。是的。但你并没有处于可怕的境地。你并没有处于完全站不住脚的境地。

现在，如果这增加到六倍、七倍、八倍，你会看到美国信贷在这些时期会逐渐恶化，这会给国债收益率、利率带来上行压力，在这种情况下会增加借贷成本。我认为这是一个过程，而不是一个事件。

未来几年。在某个时候，它可能会膨胀成一个真正为美国人带来巨大痛苦的问题，但我认为它不会成为2025年或2026年会变得严重的问题。我试图找到我们意见相左的地方，斯科特，但我完全同意这一点。我认为……

债务有点像，我不会说它是存在的，但这肯定是一个长期问题。我的意思是，我并不是说债务不断增加是一件好事。你知道，如果你看看美国的经济产出与总债务相比，它实际上在五年内几乎保持不变。所以就像百分比一样

美国拥有的和正在创造的资金。这并没有改变。自大萧条以来，它一直在增长，但增长幅度并没有你想象的那么大。可能会有一个点，这会成为一个问题，但这不像突然之间会出现什么突破点，至少就我看来，我们会在明年看到。所以我完全同意。美国信贷被下调了几点。我认为这在两极分化的国会中风险更大，而我们不会有。

在2025年左右，短期内无法通过预算。所以我认为你不会在未来一两年内面临美国信贷被下调的风险。在某个时候，这会成为一个风险，但我认为这是一个以后再考虑的问题，而不是一个紧迫的问题。我认为人们将开始担心，我也担心的是这一点。股市目前的市盈率为26倍。标普500指数的市盈率为26倍，为过去12个月的市盈率。

我是一个大型指数基金投资者。是的，我有房地产。我在房地产上的资产与股票大致相同，但我的房地产权益要低得多，因为我使用了债务，对吧？所以我拥有这些，你知道，我拥有的建筑物的价值与我的股票投资组合大致相同，但我的净资产主要集中在股票上。

部分原因是过去两年我的股票仓位增加了50%，而我的房地产仓位并没有太大变化，因为我们刚才讨论过。在标普500指数过去12个月的市盈率超过25倍之后，目前为26倍，标普500指数在随后的10年中没有出现正回报。

我认为这会开始让大家担心。这让我担心。我是一个忠实的粉丝。我和《致富的简单路径》的作者J.L.科林斯谈过。我称他为朋友。他多次参加BiggerPocketsMoney播客。但我认为，在某个价格上，从被动指数基金投资的角度来看，购买

股市肯定不再有意义了。在25倍市盈率似乎是一个合理的截止点。对某些人来说可能是30倍，可能是40倍，可能是50倍。我对此进行了BiggerPockets货币社区的调查，并询问在什么情况下你会开始担心你的指数基金投资组合被高估了？74%的人说，无论价格如何，我都会坚持指数基金，永远不会担心，这很好。这是教科书式的答案。我认为我无法给出教科书式的答案，而我靠这个谋生。

我认为我开始非常担心这个问题。我认为今年1月，我将出售我的指数基金仓位的一大部分，并将其转移到多户型房地产，原因是我们刚才讨论过的。多户型。好的。比如双联排别墅、三联排别墅、四联排别墅，小型多户型，这些都是我的主营业务。我认为我们对真正公寓的最佳交易还为时过早。是的。

我在那里，但我看到资本回报率正在上升。我现在可以在丹佛购买一个6到7倍资本回报率的多户型双联排别墅、三联排别墅或四联排别墅。丹佛？真的吗？我昨晚对其中一个下了报价。让我们看看是否有效。但我相信我实际上可以得到它。这会在某个社区吗？不，但它在我过去10年居住和购买房产的地方。我想，好吧，如果那东西每年升值3%，而租金预测甚至接近，我

我在一个6或7倍资本回报率的租赁上获得了3.5%的升值，至少以通货膨胀率在未来10年内复合增长。我认为这对我来说比这里更有吸引力。顺便说一句，对于那些没有观看、正在收听的人来说，这是一个图表，你应该在YouTube上观看这个。我有30个标签打开的数据，我想在这个播客中分享。是的。但这是一个标普500指数回报的图表，在随后的10年中

他们的过去12个月市盈率是多少。当市盈率较低时，标普500指数在未来10年的表现往往更好，回报率高于市盈率较高的情况，而目前在2025年，2025年初，市盈率并非历史高点，但接近历史高点，相当高。

听到你说这话我很惊讶。我并不反对，但我听到你说你会卖掉指数基金，我很惊讶。但这有点道理。我的意思是，我刚看到标普500指数连续两年创下数十年来的最佳表现，对吧？你必须想象，这种情况肯定会在不久的将来结束。是的。

我昨晚熬夜盯着我的手机，做着末日滚动，寻找所有这些东西。我发现了一些有说服力的论点。我在Seeking Alpha上发现了一个有说服力的论点，说明为什么可能会有一个非常长的牛市。如今，很多人将他们的钱投入被动指数基金，然后设定并忘记它。这东西可能会继续上涨很多。我可能完全错了。

如果我的仓位三分之二是在这个价格比率下被动管理的指数基金，我晚上就睡不着觉。我将转移一部分，而不是全部，转移到我可以在科罗拉多州丹佛触摸、看到和感受到的多户型房地产，我认为这至少比

比标普500指数更好。我不会把它投入债券并赚取简单的利息，现在就支付简单的利息税或市政债券的3%收益。我将购买一些目前收益率略高一点的东西。我认为这对我来说现在是安全的做法。

现金怎么样？因为你认为事情正在下降，传统的价值储存手段，如黄金，高，比特币，高。你会清算并等待，看看会发生什么吗？或者你认为通货膨胀的风险……

意味着现金并不是一个非常诱人的机会。沃伦·巴菲特现在持有巨额现金。伯克希尔·哈撒韦公司拥有历史性的巨额现金。他们不买房地产。他们把它放在国库券里，对吧？短期国库券。是的。所以我认为现金可能是一个不错的选择，但这只是我的思维方式，对吧？我并不是想在未来50年获得超过20%的年化回报，并成为有史以来最富有的人之一。对。我试图睡个好觉。

并获得稳定的财务自由。现金对我来说解决不了这个问题。如果我购买了这个多户型住宅，假设明年价格下跌10%、15%、20%，严重的崩盘，对吧？它已经还清了。我仍然拥有该房产的净营业收入。

可以维持生计，并可以舔舐我的伤口，并继续损害我的投资组合，继续从那时起增长。所以这就是我思考的方式。我认为，如果我真的很想赚很多钱，并且我认为这些资产类别中的一些会崩盘，我可能会更多地转向现金。我持有的现金确实比以前多了，但这只是

15年来试图积累财富并在一定程度上取得成功，并因此持有稍多一些的现金头寸的结果，因为我现在更注重保护心态，而不是如何不惜一切代价增长和获得我的前几十万或第一百万的心态。对。但我认为这就是区别所在。我认为，如果你是一位对冲基金经理，试图适应，明年上涨50%，并且对某些市场的时机有一些具体的论点，也许，也许你会更多地转向现金。

好的，这对我来说是有道理的。是的，我认为，你知道，如果你以沃伦·巴菲特为例，他不是……

拿出钱来考虑用这笔钱在丹佛购买双联排别墅，你知道的。所以，当你面临将资金留在股市还是现金时，这与我们这样的人所做的计算不同，我们可以将资金从股市中取出，然后投入私人房地产。像伯克希尔·哈撒韦公司那样规模的运营商，可能不会这样做。如果他们发现这很有吸引力，他们可能会购买一家从事这项业务的公司。是的。

是的。然后看，作为一个房地产投资者，我在过去几年做出的一个举动是高利贷。所以我持有相当多的高利贷票据，这些票据产生了12%到13%的利息。现在这是单利。我处于相对较高的税率区间。所以这不是积累财富的非常有效的方式。但实际上，在过去几年里，它最终比购买下一个双联排别墅更好，但比购买标普500指数差得多。

例如，尤其是在过去两年的税后基础上。所以从某种程度上来说，进行高利贷是一个错误。但是当这些贷款到期时，通常是六到九个月，有时是12个月，那么你就会有现金。所以如果你在想，嘿，我想在第三季度购买多户型住宅，并且你将你的钱投入一两个高利贷票据，只要该投资没有出现灾难性的错误，你应该可以收回你的现金，并且

然后可以潜在的投入。因此，与过去几年的平均水平相比，债券或其他债务对人们来说可能更有吸引力，尤其是在与债券收益率密切相关且有时与债券收益率挂钩的国债收益率上升的情况下。

我们必须暂停一下，进行最后的广告插播。另一方面，我会问斯科特，2025年是否是最终在商业多户型住宅中找到强劲的购买条件和机会的时候。稍后，你将想听到他对比特币的相当热门的看法。我们马上回来。

你想投资于现金流租赁，但没有时间管理房产吗？你的当地市场竞争太激烈或太贵而无法投资吗？Rent-to-Retirement提供新建的、交钥匙的投资房产，你可以用低至5%的首付和低至3.99%的利率购买。

他们的团队负责从融资、管理、保险等等一切事务，因此你可以住在你想住的地方，并投资于提供最佳回报的市场。Rent to Retirement在业内拥有最佳声誉，在BiggerPockets网站上获得的五星级评价比任何其他公司都多。要了解更多信息，请访问biggerpockets.com/retirement，或只需发送短信REI到33777即可开始投资于当今最佳市场。

房地产。几代以来，它一直是财富积累的基石，但它也经常让投资者头疼。你会接到凌晨3点的维修电话、租户纠纷、房产税。进入Fundrise旗舰房地产基金，这是一个为你打造的价值11亿美元的房地产投资组合。我们说的是超过4000套位于繁荣的阳光地带的独户住宅，330万平方英尺的热门工业设施，所有这些都由经验丰富的团队专业管理。有了旗舰基金，你就可以

利用房地产最具吸引力的特性，例如长期升值潜力、通货膨胀对冲、股市多元化，所有这些。都符合要求。所有这一切都不需要复杂的文书工作。巨额首付和令人痛苦的房东职责是我们都知道的。因此，请访问fundrise.com/pockets以浏览投资组合，查看历史回报，并了解添加投资组合是多么容易。

丰田多年来一直在打造卓越的传统。从开发混合动力技术到提高安全性和效率标准，丰田始终在不断创新，不断进步。凭借丰田卓越的SUV阵容，在

您当地的丰田经销商处有库存，您可以亲身体验这一传统。因此，请查看一款为探险而设计的RAV4，它完美融合了风格、实用性和随处可及的态度。或者试驾一款功能强大且价格实惠的卡罗拉Cross，它拥有足够的空间和可用的技术，让您保持凉爽和连接。RAV4和卡罗拉Cross都提供全轮驱动，让您自由漫游。质量。

可靠性、效率。这就是丰田的传统。访问buyatoyota.com，这是查找更多信息的官方交易网站，或今天前往您当地的丰田经销商处。丰田，让我们去远方。嘿，听着有抱负的房地产大亨们。我有一个秘密武器给你。告别传统的房地产工作，向PropStream问好。

寻找非市场房产的终极工具。PropStream数据库中拥有多达1.55亿处房产，它打开了您甚至从未知道存在的大门。PropStream还提供公共记录数据和MLS销售估算，精度极高，使比较变得轻而易举。准备好达成交易了吗？PropStream的

拥有潜在客户自动化、跳过追踪和一流的营销工具，可以帮助您像专业人士一样完成交易。最好的部分是，他们正在提供一个免费的学习学院，以帮助您提升技能。在他们的七天免费试用期内，使用50个免费潜在客户试用一下，网址为www.propstream.com/BP。网址是www.propstream.com/BP，就像BiggerPockets一样。

本播客由Laurel Road赞助。在BiggerPockets，我们一直在努力寻找方法来帮助您最大限度地提高您的购买力。因此，请查看Laurel Road。Laurel Road的银行和贷款解决方案包括学生贷款再融资、抵押贷款、个人贷款、学生贷款返现信用卡、量身定制的储蓄账户等等。现在，在有限的时间内，Laurel Road的高收益储蓄账户的年百分比收益率高达全国储蓄利率的10倍。这比您从一些大型银行获得的储蓄利率要高得多。

他们提供的全数字账户具有零月度服务费。它没有最低余额要求，开户费用为0美元。因此，请访问laurelroad.com/pockets以了解更多信息。Laurel Road，您在通往财务安心之路上的合作伙伴。平等住房贷款人，FDIC成员。我们回来了。这是我和BiggerPockets首席执行官兼投资者斯科特·特伦奇的其余对话。

所以，斯科特，我们已经谈了很多宏观经济学。我们谈到了住宅房地产。我想转向商业。我们会谈到办公室，但让我们先谈谈多户型住宅部门。这不是我的专业领域，但我确实被动地投资于大型多户型住宅联合投资。根据我的研究，我看到……

稍微好一点的机会。说实话，我很惊讶机会并没有更好。我认为在2024年，我们会看到多户型住宅的折扣比现在大得多。

但在我看来，压力仍然存在。对我来说，它会在某个时候开始达到顶峰。我认为它今年就会开始，我们会看到更多主动出售的情况。这可能会导致更好的购买机会。

不要误解我的意思。仍然有很多价格过高的东西，可能大多数东西的价格都过高。但在我看来，我认为2025年是关注这个市场的一年，因为瓶颈可能会开始打破，可能会出现良好的购买机会。我很想知道你对此的看法。我认为这是一个非常准确的论点。过去几年，我一直对多户型商业房地产市场非常悲观。

我认为这总体上是准确的。尽管我高估了该市场中的困境。我们真的没有看到我以为会在2024年出现的拖欠、困境销售或彻底失败的情况。我前几天和一位房地产咨询办公室的邻居谈过。

一家公司，如果你想购买一个价值1亿美元的公寓大楼，他会帮助你找到债务或与几家主要银行一起进行交易。他认为2025年可能还为时过早，无法看到一些困境。它甚至可能被推迟到2026年，

因为人们可以玩游戏或采取策略来推迟某些费用的发生。这里有很多事情我需要更多地了解，因为我一直对困境非常有信心，而且我一直非常自信地认为困境会冲击市场。

过去两年，即使我们总体上方向正确，即多户型住宅在过去几年对投资者来说并不顺利。资本回报率持续扩大。价格下跌。净营业收入的增长速度并不快，但强制性出售和止赎并没有大规模发生，这并没有创造真正良好的购买机会。在某个时候，

你知道，你会认为这种情况会发生。你知道，如果你真的在考虑，我将积累现金并等待，只是坐在那里并在我的储蓄账户中收取利息，这是一个合理的立场。在未来一两年中的某个时候，你在多户型住宅部门有很大的机会获得成功，但如果你邻居是对的，你可能要等到2026年末才能获得这些机会。我对

我的意思是，我只是觉得，由于利率如此之高以及商业债务的性质，我们会看到这种困境。但从我听到比我更了解的人那里了解到的情况来看，银行只是变得更好了。运营商也是如此。这有点像把问题推迟到以后，并推迟一些困境。但是是的。

如果我们对利率的集体想法是正确的，并且利率将保持高位，那么在某个时候，许多债务的账单将到期。人们将不得不以更高的利率进行再融资。利率上限非常昂贵。我认为确实会有一些出售。但我认为人们应该关注今年的情况，因为无论是2025年还是2026年，我认为——

未来两年内，大型多户住宅将出现良好的购买机会。我认为真正触底将非常困难，但我猜测底部会在2025年下半年或2026年初出现。如果你让我猜测多户住宅何时触底，我的答案就是这样。

好的。那么，另一种商业资产类别——写字楼呢？在过去几年里，它遭受了巨大的打击。私下里，我们聊过，我知道你对写字楼感兴趣。跟我们说说吧。哦，天哪。写字楼方面，我想，哪里有血，哪里就有水，对吧？我开车去了丹佛郊区的一个地方，到处都是标牌。出租写字楼，出售写字楼。到处都是。如果你开车去那些写字楼库存很多的地方。

我看着这些东西，它们的定价水平让它们的资本化率达到9%、10%或11%，对吧？

这些都是小型写字楼。这里大约有4000到10000平方英尺的建筑物。而且是三净租。我的意思是，这些东西有多棒？三净租意味着租户支付税款、水电费和公共区域维护费用。所以在某种程度上，账面收益远高于多户公寓大楼，多户公寓的资本化率在2024年从平均约4.5%上升到略高于5%。哇。

例如。这意味着在相同的收入水平下，多户住宅的价格下降了约10%。一些市场的收入下降了，但商业写字楼的价格确实下降了。现在，问题在于，对于那些类型的建筑物，你只有一个租户。通常租户是业主自住者。我不是那些建筑物的业主自住者。所以你看到的建筑成本很高

找到租户可能需要6到12个月的时间。而我现在作为BiggerPockets的首席执行官，没有能力从事这方面的工作。我探索了这个理论，然后决定放弃，因为我不愿意付出努力去实现它。尽管我认为如果愿意努力工作的人，如果做好长期准备，在那里可以做得很好。现在，过去几年写字楼发生了什么？

好吧，没有人建造写字楼，对吧？供应在写字楼方面并不是一个有意义的因素，就像在多户住宅中一样，对吧？因为四年前没有人开始建造写字楼。没有大量的供应管道。在疫情期间，远程办公成为了一件事，写字楼空置率飙升，对吧？随着公司放弃租赁，转向远程办公。这种模式开始逆转。

我相信我需要在价格和这些其他方面对这个理论有更深入的了解。但我相信，在市中心购买低价写字楼是一个可行的策略，因为我知道该物业将在几年内空置，例如20%。

比如两三年甚至四年，你才能让它恢复满员并使你的投资获利。所以，我认为某个房地产合资企业能够制定一个策略，他们将以700万或800万美元的价格购买以前可能以3000万美元出售的资产。

在未来两三年里，它需要资本注入，同时它会在市中心或城市地区慢慢地重新吸收租户。到最后，他们将能够以2000万美元的价格出售它。我认为在这个领域可以赚大钱，但你必须大胆，为非常长期的投资期限做好资金准备。我认为你需要一个真正同意这一点的投资者，并且愿意在那段时间内，最初的几年里不收取现金流，就像我自己一样。所以，如果你正在制定这个理论，请发送电子邮件到scottatbiggerpockets.com。

我正在积极寻找这些机会，并希望探索它们。我们很乐意邀请你参加被动口袋。如果你不同意这一点，并且认为写字楼的价格并不在那里，请告诉我我疯了。好的。我已经告诉你我关于2025年的大部分理论了。听起来我们大体上同意，是的，这不像2015年那样，你可以轻松获得现金流。但作为一个投资者——

游戏是资源配置，对吧？就像回顾过去并说，嘿，事情不如七年前那么好，这与事实无关。重要的是你今天如何利用你的时间和金钱来改善你的财务状况。对我来说，那就是房地产。听起来你同意我的观点，你甚至比我更进一步，正在考虑出售一些你的指数基金，并将资金转移到房地产。

你在市场上，宏观市场、多户住宅市场中还看到了哪些你认为观众应该了解的事情？你知道，我认为比特币真的有可能毁掉很多人的生活。而且，它在2025年第一季度交易价格约为10万美元，这并不是事情进展顺利的迹象。这是风险继续在该资产类别中累积的迹象。所以，你知道，人们告诉我这是一个昂贵的头寸。

这是我的观点。我将继续持有这个头寸。我真的很担心这个问题，并认为这是一个在该领域酝酿的真正问题，价格上涨并不是一件好事。这对许多人的生活来说是一个非常大的风险。如果你查看许多历史经济或投资数据，你会经常听到“非理性繁荣”这个词。

这通常是指人们在泡沫破裂之前大量向某项资产投入资金的时期。你认为比特币现在就是这样吗？我认为对比特币发表比这更具体的意见的问题是，比特币的大力支持者会给你带来很多麻烦，

如果你不使用极其精确的语言，这就是为什么我花了30到45分钟使用极其精确的语言，在我的文章《理性投资者反对比特币》中陈述我的观点。好的。我们将在下面链接到它。是的，总的来说。我同意你的说法。是的。好的。那么，你还有什么我们还没有讨论过的呢？好的。所以，如果我对以下内容大体上正确的话，

关于2025年将是美国人继续看到其生活水平以略高于历史速度增长的年份，这又是其根本主题。我认为在娱乐领域，包括职业和业余体育，有一些有趣的策略。我敢打赌，NFL、大学橄榄球，我们已经看到了这一点，将会有辉煌的一年。我认为这将是一个非常有趣的领域，人们将有一些引人注目的投资机会。我认为假期和家庭投资，包括家庭教育、托儿服务，我认为在未来几年，这个类别将出现一些非常有趣的策略。

我认为财务规划和投资咨询服务将非常有趣。我认为随着美国人的财富开始缓慢增长（名义上和实际上的），对这些服务的需求将会增加很多。我认为豪华住宅建筑商和豪华租赁将在这几年里大获成功。我认为您的豪华房地产目的地将看到需求激增。我不知道这将如何与短期租赁供应相协调，这是过去几年的热门话题，但我不知道这是否会在2025年和2026年表现良好。

我认为健康和健身将会有非常好的一年。所以有些事情是这样的，人们可能会多投资一点，不是很多，而是多投资一点在跑步机或哑铃等东西上，因为随着美国新住房的采用，每个家庭的平方英尺数慢慢增加。所以这些只是你的一些想法，如果你正在考虑在2025年和2026年进行一些小额投资的话。

所有这些都是基于可支配支出将增加的假设。因此，他们将转向可支配项目，如度假、锻炼和娱乐。这是这里的核心论点。再说一次，你必须，这就是我可以在我的脑海中容忍一些冲突的地方，对吧？这与股市表现良好如何不一致？好吧，再说一次，我认为股市的价格太高了。

是的，它甚至比实际情况考虑得更多。很多人只是盲目地向其中投入现金，因为他们被告知指数基金投资是正确的做法。这至少让我担心的是，而不是美国和美国消费者在2025年的潜在增长。

好的。斯科特，非常感谢你今天加入我们。这很有趣。感谢你带来你所有的知识、所有图表以及你今天打开并向我们展示的32个标签。我还有更多，戴夫。非常感谢。非常感谢大家的收听。我们很乐意在评论中听到你对2025年的理论，或者你也可以在BiggerPockets或Instagram上找到斯科特和我。我们将在几天后再次收听BiggerPockets播客。

感谢大家收听BiggerPockets房地产播客。请通过订阅YouTube、Apple、Spotify或任何其他播客平台来获取我们所有新的剧集。我们的新剧集在周一、周三和周五发布。我是节目的主持人兼执行制片人戴夫·梅耶。该节目由伊恩·凯制作。文案由Calico Content撰写，编辑由Exodus Media完成。如果您想了解更多关于房地产投资的信息或注册我们的免费通讯，请访问www.biggerpockets.com。

本播客的内容仅供参考。所有主持人和参与者的观点仅代表他们自己。对任何资产（包括房地产）的投资都存在风险。因此，请谨慎行事，并在投资前咨询合格的顾问。你只应冒你能承受损失的资本风险。记住，过去的表现并不代表未来的结果。BiggerPockets LLC不承担因依赖本播客中提供的信息而造成的直接、间接、后果性或其他损害的任何责任。