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别买长期出租房，好吗？在这个播客的几乎每一集中，我都告诉你们要购买长期出租房产以实现财务自由。但我必须承认，长期买入并持有投资并不是创造被动收入的唯一途径。今天，我们将敞开心扉。我们将诚实地看待一些替代方案，也许它会改变我和你的想法。我当然对此持开放态度，我希望你们也是。

大家好！我是戴夫·梅耶，BiggerPockets 的房地产投资主管，我已经购买出租房产 15 年了。今天在节目中，我和 BiggerPockets 的两位同事交谈，他们尝试过投资长期出租房，但实际上并不太喜欢。

但这并不意味着他们放弃了被动收入和最终实现财务独立的梦想。他们只是找到了更适合他们的目标和生活方式的不同投资方式。

让我们把他请来吧。欢迎回到节目。房地产新手播客的联合主持人托尼·罗宾逊。托尼，很高兴见到你。是的，戴夫，谢谢你邀请我，兄弟。很高兴今天能聊聊这些事情。当然。我们还有 BiggerPockets 的文案主管兼投资者内特·温特劳布。内特，欢迎来到节目。第一次来这个节目，对吧？是的，第一次。房地产新手和 BiggerPockets 每日播客，但这是第一次在这个节目上。好吧，内特，你已经获得了参加节目的资格。让我们从你开始吧。你的论点是什么？

好的。我认为我可以在大约 45 秒内结束这场辩论。你准备好了吗？不。好吧。让我问你们几个问题。戴夫，你拥有多少出租房产？不同的房产，大约八九套。好的。托尼，你呢？我们拥有不到 30 套独户住宅，外加一家酒店。好的。让我们把这些作为粗略的数字。托尼有 30 套独户住宅。让我们假设戴夫有 8 套出租房。所以让我们假设低端，每套房产有两个厕所。所以……

戴夫正在处理 16 个厕所。托尼正在处理 60 个厕所。所以每分每秒，他们都在等待有人打电话说它堵塞了。我们往里面放了什么东西。我们不知道为什么它停了。它溢出来了。污水管道坏了。我有两个设施的 180 个自助储物客户，办公室里只有一个厕所。没有人使用。各位，我的论点结束了。就是这样。

这个厕所的概念太荒谬了。托尼，今年你除了自己使用的厕所外，还亲手碰过多少租户的厕所？一个也没有。是的，我也是。而且我不担心。而且我通常甚至不知道它们什么时候堵塞了，你知道的，它现在只是路由到合适的人。是的。

是的，我们只是有非常高质量的厕所，内特。我们购买最好的东西，然后我们不必担心它。非常昂贵的厕所。但我确实明白你的意思，内特。长期出租的维护是一件需要处理的事情，对吧？是的，还有很多污水。好吧。那么，内特，怎么样？告诉我你的策略是什么。听起来像是自助储物。我知道你。但你为什么选择它？

所以我有一套 2020 年购买的长期出租房，我拥有了大约四年。租户们很棒。这是纽约州北部的一栋旧建筑。戴夫知道所有这些，因为他拥有建于 1800 年代的房产。这栋房子建于 1920 年。我知道。仍然拥有。厕所也工作。厕所工作。我的房产的厕所确实工作。实际上，一个厕所溢出了两次。所以我对污水有 PTSD，你可以在那里放一个厕所。是的。所以我从这件事中患上了污水 PTSD。但是——

基本上发生的事情是，我意识到，即使我用现金购买了房产，我的现金流相对较低，拥有人们积极居住的房产给我带来的焦虑感就像，这是什么样的回报？你的投资回报率是多少？我有点像对这些事情的感情回报。

拥有一个长期出租房，即使它给了我被动现金流，它也升值了。四年后我卖掉它时，在四年时间里获得了 75% 的回报。所以这大约是 17% 的年化回报？相当不错。即便如此，我还是觉得，我不喜欢接到水管工、电工、租户或任何其他人的电话时的那种感觉。最终，我收听了 BiggerPockets 播客，其中一位名叫 AJ 奥斯本的家伙投资自助储物。嗯哼。

我有两个也投资出租房的朋友，我们都处于同样的境地，我们都认为，也许还有其他类型的房地产我们可以做，而不需要有人住在房产里。这就是我们找到自助储物的方式。好的。我对这件事有很多话要说和问题要问，但是……

托尼，你对此有什么反应？我认为每个投资者都必须选择最符合其资源的资产类别，以及我喜欢什么？什么能让我晚上睡得着？如果对内特来说，有人住在他的房产里让他睡不着觉的想法，我理解。

嗯，我认为对我来说，这是一种类似的方法。就像我从长期出租房开始，但我是在做 W2 员工的同时做的，知道我的最终目标是希望取代我的收入。我的第一个长期出租房，我赚了，我不知道，每月 150 美元的现金流。现在，当然，这就像疫情后。所以这些数字已经下降了一些，但第一个短期出租房，我们在第一年从该房产中净赚超过 80,000 美元。当我们进行这种转变时，我想，

好吧，我在做什么？为什么我要花时间在这些 150 美元的房产上？所以这就是我们转向短期出租的动力。所以对你来说，这更少是情绪化的。你的只是更注重金钱。非常战术化，就像，嘿，我们如何加快这条所谓的财务自由之路？是的，这很有道理。但内特，我确实理解其中的情感部分。

当我第一次开始购买出租房产，并且自己照顾它们时，你确实会担心鞋子偶尔会掉下来。我想，随着时间的推移，它就消失了。就像你只是学会了如何处理这些情况。当有人打电话给你寻求帮助时，它不再那么令人压力山大了。你组建了自己的承包商团队等等。

但我还要问，你有没有想过雇佣一名物业经理？因为我现在就是这样做的。而且我从不考虑我的出租房产。我认为发生的事情是因为我从小就有一个投资出租房产的父亲。就像他现在靠那个投资组合退休了。我和他一起处理物业经理，我很快就从多个领域的多个物业经理那里学到了很多东西，他基本上就像，你总是还在管理经理。

你是在管理租户，就是在管理经理。所以对我来说，我只有一个出租房。我不认为这是一个足够大的事情。

投资组合来获得经理，因为这就像我仍然可以处理这些电话，并且也像托尼刚才说的那样。这并非完全是情感上的选择。自助储物赚了很多钱。它赚了很多钱。所以我也想以可扩展的程度来做这件事，因为这里每个人都在听这个，因为他们想要财务自由。他们想提前退休。他们想要一些能够帮助资助提前退休或传统退休的东西。对我来说，这就像我可以通过三个自助储物设施比 15 个出租房产更快地扩展规模。

而且就收购而言，我宁愿选择三个而不是 15 个。对。我同意这一点。这就是为什么我将自己的投资组合保持适度的原因。我现在只使用低杠杆，并尝试让更少数量的超高质量房产产生现金流。我完全同意这一点。

托尼，我对你的时间投入元素很好奇。与你开始使用的长期出租房相比，经营一个短期出租房需要多长时间？多得多。我认为这就是短期出租房可能并不适合每个人的部分原因。我确实为我们拥有的长期出租房聘请了一名物业经理。

而且，正如内特所说，是的，我们仍然必须管理经理，但是当我们购买第一个短期出租房时，它更加省心。所以我说是我们，是我和我妻子，我们还有一个合作伙伴。但是我妻子是真正管理大部分日常事务的人。

这结果很好，因为我还在做我的日常工作。她在家里。所以她在生活中拥有带宽来承担这项责任。现在，随着我们的规模扩大，我们有，你知道，我们聘请了一支清洁团队，并且我们有虚拟助理提供了很大的帮助。所以我们现在有一些层次来隔离其中的一些内容。但是是的，我的意思是，如果你只是将苹果与苹果进行比较，长期出租的管理时间与短期出租的管理时间相比，短期出租只会花费更多时间，就是这样。你认为，托尼，这是否，

对于人们来说，在仍然从事全职工作的同时，将短期出租的规模扩大到你的水平是可行的吗？我会这么说。如果你对你的短期出租房有一个非常完善的管理流程，那么每个房产每周仍然不应该花费你超过几个小时的时间。

如果你真的以正确的方式去做的话。所以有人可以在做一份日常工作的同时，将规模扩大到 30 套独户住宅和一家酒店，而不会失去理智吗？也许不会，但是你可以达到六七套吗？有可能，你知道，也许这就是你达到财务自由水平或财务自由目标所需的一切。所以是的，我认为如果你以正确的方式设置它，你可以自动化并创建许多有效运行短期出租房所需的系统。

好吧，我们必须稍作休息，但我希望具体了解你们正在产生的回报，以便让我尽可能地嫉妒。但是，我们必须稍作休息，所以我们马上回来。

他们说房地产是被动收入，但如果你在星期天晚上埋首于电子表格中，你会知道得更多。我们经常从投资者那里听到，他们每月花费数小时整理收据和银行交易，试图猜测自己是否赚钱。当纳税季节到来时，这就像蒙着眼睛尝试解决魔方一样。

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欢迎回到 BiggerPockets 播客。我和托尼·罗宾逊和内特·温特劳布一起讨论非长期租赁策略，试图看看内特和托尼能否说服我，老实说，我在这里开玩笑地对抗。但是每次我主持节目时，我都会对其他人正在做的事情产生 FOMO。然后我必须提醒自己，我的计划对我自己非常有效，但我将看看你们能否让我改变主意。所以内特，

告诉我关于自助储物的事情。你说这不仅仅是一个情感上的决定。这也是一个金钱上的决定。告诉我你的自助储物财务状况，任何一个，或者只是你获得的平均回报是多少？当然。我会先介绍第一个，因为它已经稳定下来了。我是在 2022 年购买的。我现在仍然拥有它。嗯，

我永远不想卖掉它。我喜欢它。它是我小小的现金盒宝贝。它有多大？它是什么样的？所以里面有 63 个单元。大约略超过 10,000 平方英尺。这是在南方的一个大约 10,000 人的小镇。所以你可能习惯于在开车时看到自助储物设施，例如大型公共储物、额外空间等。我在一个那些人永远不会去的地方。这是有意的，因为我不希望他们在我的旁边建造。我们以 35 万美元的价格购买了该房产。

所以这比你实际购买的许多出租房都要便宜。

首付是 20%，因为我们使用了商业贷款，而且成交成本非常非常低，因为我们使用的是当地银行。所以总共，我们投入了 73,000 美元。当我说是我们时，我与两个朋友一起购买了它。所以购买价格为 35 万美元，首付为 73,000 美元。去年，该房产的现金流贷款为 23,000 美元。这并不包括任何税收优惠、任何股权等等。所以仅仅根据去年的纯现金回报率为 31.6%。

只是现金流。所有费用都包括在内。这不是虚幻的现金流。所有费用都已扣除。我相信你。你知道你在做什么。好的，这很有说服力。出于好奇，我不太了解这个，但是自助储物设施的贷款是什么样的？所以这个，我们得到了 30……

15 年期固定利率贷款。它在 25 年内摊销。所以在 15 年结束时，将会有剩余贷款的余额支付。我在 2022 年夏天获得这个贷款非常非常幸运。我以 4% 的利率锁定

15 年的商业贷款。但我今年购买的下一个贷款利率为 7.25%。所以我没有那么幸运。它仍然有现金流。这实际上还不错。是的。所以回报相当不错。我认为我获得了我们所获得的所有回报，因为我们在房产的开始阶段花费了很多钱，例如修复东西并使其完全稳定。即使我将自我们拥有它以来的三年来获得的回报按年计算，它也仅在现金流方面获得了 15.5% 的回报。

每年三年。这没有任何其他好处。只是现金流。股市让你赚 7%。这让你赚 15%。它是一个小盒子。很酷。一个小钱盒。

你信服了吗，托尼？我实际上有点信服了。但很有趣，戴夫，因为我认为我们转向小型精品酒店和汽车旅馆的部分原因也是出于同样的原因。内特说购买价格是 35 万美元。你完全正确。在全国许多市场，这都是一栋住宅。当我们考虑，好吧，接下来对我们来说是什么？这就像，我们是否购买这些面积为 5,000 平方英尺、八间卧室并拥有所有这些疯狂设施的大型 Airbnb？

或者我们转向商业？对我们来说，转向商业更有意义。那是我们的最后一次收购。我们以 100 万美元的价格购买了这家位于锡安国家公园外的 13 间客房的汽车旅馆。我们拥有房产。这就像我们投资组合中价值这么多钱的独户住宅，但我在这里有 13 个房间。所以我们再次以 100 万美元的价格购买了它。我们获得了卖方融资票据，这很棒。我认为这也是我们如此看好小型夫妻店酒店和汽车旅馆的部分原因，因为我们

几乎没有一家有良好的账目。几乎没有一家在传统意义上是可银行化的。所以所有卖家都知道他们必须提供卖方融资。我昨天才和一位经纪人谈论另一处房产，情况非常相似。无论如何，我们获得了卖方融资。这是一张 10 年期票据。

前三年是 7% 的仅付息贷款。所以即使是这样，我认为我们的抵押贷款大约是每月 47.50 美元，我认为。所以抵押贷款非常合理。这个房产上个月，这是我们的旺季的一部分，但是我们做了，我不知道，4 月份的收入为 30,000 美元，5 月份的收入为 40,000 美元。在夏季几个月，它会放缓。我们可能会做大约，我不知道，25 左右在这个范围内。嗯，它会在秋季真正达到顶峰。所以无论如何，我们今年可能在这个房产上赚到接近 300 万美元，购买价格为 100 万美元。如果你获得了正确的资产，你可以产生的收入是多么疯狂。嗯，这就是我们对这种模式未来非常看好的原因。我们仍然像 Airbnb 一样经营它。好吧，托尼，托尼赢得了这场辩论。是的。

我放弃了。我放弃了。我无法反驳这一点。这就是我所说的。出租房产非常好。我需要花一秒钟来说，戴夫正在做的一切都是正确的，从长远来看，他可能会比我富有得多，仅仅是因为他很聪明。在正确的市场上以正确的租户购买出租房产将永远、永远让你变得更富有。但是当你仅仅根据成本

来租用时，托尼和我获得的收益绝对是惊人的。正如托尼所说，在 100 万美元的购买价格上赚取 30 万美元。我在 35 万美元的购买价格上获得了 6 万美元的收入。我的支出很低，因为它是自助储物。这是一个巨大的混凝土盒子，没有公用事业。这就像，我必须支付什么？你知道，所以宏观数字相当惊人。是的。我永远不会争论这些类型的策略会产生更好的现金流。

这绝对是正确的。这让我产生了很大的 FOMO，因为我很想赚取这些类型的现金流。我的净资产，我将其分为三部分。三分之一用于积极的房地产，即出租房产。除了短期出租房外，我还拥有一个。我参与了一些翻新。所以这就是三分之一。我三分之一用于完全被动，我以这种方式投资商业。

然后我把剩下的所有东西都放在股市等等。但我认为在我的积极投资组合中，我专注于长期出租的原因是波动性风险。我只是认为在自助储物和商业中，这些行业存在很大的周期性，这并不坏。几乎每个行业都有周期。

除了 2008 年以外的长期出租房。就像 2008 年以外的长期出租房非常稳定。我只是重视这一点。我认为对于每个人的观点来说，你需要重视，你是否更想要现金流而不是稳定性？因为你可以按房间出租。这是一种很好的现金流视角。这可能会需要更多管理。只是对我来说，作为一个

我的个人偏好只是像稳定、稳定、设置并忘记的那种事情。但我当然无法反驳这些数字。内特，我回到你这里。你是否考虑过或担心它的周期性？因为，你知道，去年商业房地产，

三四年来一直不是经济的亮点。所以这对你做决策的影响有多大？非常正确。我会这样说，所有获得这些商业数字的人都关注大型建筑物、大城市中的大人物。他们没有关注像我这样的小人物，以及我认识的所有其他投资自助储物的小镇的其他人，男女老少。我们谈论的是 5,000 到 15,000 人的小镇。公共储物、额外空间，他们永远不会在那里开业。对他们来说没有足够的钱。没有足够的人。

我可以肯定地告诉你这一点，因为我的设施已经经历了 2022 年到现在的时期，这是过去 15 年中自助储物和商业房地产最糟糕的年份之一。我的入住率为 95%。哇。如果不是更高的话，那是我一直以来的最低限度。而这是与我 1.5 英里外的另外两个自助储物设施一起的。

这就像你必须，戴夫一直都在谈论这个。你必须了解你的市场。你必须了解需求，因为如果你弄错了需求，你就会被毁掉。当你从事商业活动时，这一点会成倍增加。这不像出租房产，如果你在一个相对较大的城市购买，你总是会有需求。这就像如果你在人口稠密地区明智地购买，REIT（大型公共储物额外空间）可以建造，你

你知道，如果你在一个大市场购买，他们会完全把你打垮。他们会降低价格。他们会获得客户，而你将被淘汰。如果你在一个小镇上，那里其他人都没有 Google 我的商家页面，他们几乎没有网站。他们从不接电话。他们的评价很糟糕，因为他们从不在设施里，每个人都在抱怨。你做得很好。而且美国有数百万个这样的市场。我保证。这非常有趣，因为这种竞争动态是我感觉不到的，在我的房产类型中。我喜欢这一点。

如果有人在我的双联排别墅旁边建造一栋新的双联排别墅，我并不担心。如果有人在你旁边建造一个自助储物设施，我相信这会极大地影响你的业务。但显然，你做得很好。你找到了一个最佳点。同样，我认为两到四个单元。竞争较少。没有机构投资者真的以某种方式大规模地追求这一点。所以你找到了一个利基市场。

对你来说，寻找自助储物的交易流有多难？哦，这非常困难。非常困难。这就像投资自助储物最糟糕的部分。我相信这同样适用于。我的意思是，可能与托尼购买像汽车旅馆那样的大型建筑物一样，这就像，这简直就是大海捞针。如果你可能是一个普通的出租房产投资者，比如戴夫，也许你每年或每两年购买一次出租房。在过去的四年里，我一直试图购买两个设施。现在，显然，每个设施的现金流都更多，但这就像，

卖家仍然停留在2022年的价格峰值上，这与你现在从银行获得的资金完全脱节。所以数字根本行不通。而且就像，这样的中等规模的运营商只能买到这么多，如果你想在罗利、奥斯汀或坦帕这样的城市购买，任何这些目前供应量很大的强劲基本面市场，你都没问题。如果你想的话，你每周都可以买一套房产，你永远也不会用完。所以这就是问题所在。你必须像，

在收购方面必须非常努力，你真的必须努力争取这些房产。如果你这样做，它们确实表现得很好，但是，要获得它们是一场斗争。这是一个很好的商业模式，因为这就是它需要的东西，对吧？如果你需要在市场中找到低效率的地方，但这需要大量的工作。坦率地说，

我现在已经放弃了自助仓储。我不想做任何工作。托尼，你在交易流程方面也面临同样的挑战吗？我认为这取决于单户住宅方面。我要说的是，与内特的观点相比，单户住宅方面可能面临更大的挑战。我认为有些卖家的房产售价有些不切实际，考虑到目前的收入水平。

但老实说，在商业方面，我现在感觉更容易一些。因为再说一次，回到我的观点，整整一代夫妻店旅馆老板的孩子们都不想继承家业。他们想退休，花时间和孙子孙女在一起。他们想摆脱这些资产。我们可能本来可以购买更多。我们只是有意地尝试以更可控的方式进行扩张。但是，是的，单户住宅方面，我会说有一些挑战。对。

但老实说，我发现寻找更多精品酒店和汽车旅馆更容易一些。这可以说是我们正在讨论的周期性和波动性的积极方面，对吧？就像商业房地产在过去几年受到了冲击。我认为有一个强有力的论点是，资产的价格已经达到了多年来的最低点。没错。就我个人而言，我开始关注大型多户住宅，并开始收购它们。我认为市场还没有到那个阶段。但是，托尼，你告诉我，就像有

价格在过去三年里下降了，我假设在酒店和汽车旅馆行业也是如此？我们买的那家酒店最初的标价我认为接近300万美元。我们以100万美元的价格买下了它。哦！对吧？哦，我的上帝。现在，部分原因是他们对它的价值判断不合理。它空置了很长时间。然后他们就像，

你知道，在我们与他们交谈时，他们非常积极。我昨天与之交谈的经纪人，我认为他们最初的标价是320万，他告诉我合作伙伴说，是的，我们可能可以把价格降到220万。所以是的，我认为，再次，部分原因是他们对最初的价格判断不合理。但我认为，

动力。而且我们作为买家现在拥有更多的杠杆来谈判，以争取对我们最有利的价格。好吧，你们两位都提出了非常有说服力的观点。但我希望与你们讨论这两种方法对普通投资者来说有多实用。如果您认为这对收听播客的人来说是可以实现的，我们需要再稍作休息。我们马上回来。

我想让你们知道亨利和我正在做的一件非常有趣的事情，我对此非常兴奋。今年夏天，我们将带着BiggerPockets走上旅途，我们将驾车环游中西部多个不同的市场，寻找交易，与经纪人会面，与BiggerPockets社区成员交流，参加聚会。这将是一段美好的时光。

我们称之为“现金流巡回演出”，它将于7月14日至18日横跨中西部的三个不同市场举行。我们从密尔沃基开始，去看看那里的几个市场，然后前往芝加哥，最终到达印第安纳波利斯。我们将做我刚才所说的所有事情，寻找市场上的交易，并查看BP社区成员甚至在这个市场中正在进行的项目。我们甚至可能在此过程中完成一两笔交易。

因此，请务必关注我们将发布的关于现金流巡回演出的所有内容。但我之所以发布此公告，是因为我希望你们都能加入我们。如果您住在芝加哥或印第安纳波利斯地区，我们将在那两个地区举行免费聚会。

芝加哥的聚会将于7月15日举行。印第安纳波利斯的聚会将于次日，即7月16日举行。亨利和我都会在那里。我们将进行演示。我们将讨论当地市场动态。将会有很棒的社交活动。我们甚至还计划了一些很酷的惊喜。

因此，如果您居住在这些城市之一，并且想与我们一起玩耍，在现实生活中融入BiggerPockets社区。请访问BiggerPockets.com/Roadshow了解更多信息。这些活动是免费的，但我应该指出，您必须回复，因为场地的数量有限，而且会售罄。因此，请务必访问BiggerPockets.com/Roadshow并立即预订您的位置。

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可以出去买一家小型汽车旅馆吗？还是说这有点像你必须积累的东西？或者只是告诉我人们如何才能进入这个行业，以及它适合谁。我认为与内特之前所说的一样，我们以100万美元的价格购买了第一家。我保证，现在听众中肯定有人看过这个价位的其他房产。但是，根据您去的市场，您肯定可以找到比这更便宜的东西。您可以找到一家汽车旅馆或酒店，价格为50万美元或60万美元，这是许多人购买的单户住宅的购买价格。所以我认为，这不是我是否有能力的问题。只是，你必须选择支持你的预算、支持你的资源、与你能用来购买资产的东西相匹配的市场。所以，任何收听节目的听众都能做到吗？绝对可以。你只需要找到合适的市场。好的。是的。好建议。内特，你呢？

我很快告诉你一个故事。几周前，我的一位朋友谈到了我们新买的自助仓储设施。他说，伙计，我希望我能进入这个行业。我说，你这是什么意思？你现在就可以做到。我每周工作50到60个小时。我有一家营销公司，calicocontent.com。我工作量很大。

就像我没有很多空闲时间一样，但我与另外两个全职工作的人合作。一个是老师。另一个是另一位营销专业人士。就像我们在业余时间做这件事一样。我每月可能在第一个自助仓储设施上花费30分钟，该设施去年带来了23,000美元的收入。收购很痛苦。你会收到批发商的电子邮件，并且总是分析交易。但自助仓储确实是最无聊、最不性感，但最可重复且在经济上最自由的。

我认为，对于房地产中的普通人来说，资产类别。如果你喜欢经营企业，你喜欢对待客户的方式，比如获得好评。我的意思是，这与托尼的也很相似。就像我们经营企业一样。它们不仅仅是房产。拥有大量租赁房产也是一项业务，无论你是否想这么说。是的。绝对的。但这是一个非常可行、非常可重复的策略，任何拥有W-2的普通人都可以做到。我的意思是，我以35万美元的价格购买了第一个设施。我以60万美元的价格购买了第二个设施。

60，这两个设施共有200个单元。我们谈论的是房价。现金流很好。而且很有趣，伙计，因为这些业主，夫妻店业主，他们像对待垃圾一样对待他们的老客户。他们什么都不做。他们从不修理设施。他们从不回复那些电话。你有机会为某人提供更好的服务。我真的很喜欢这一点。是的，我完全相信这一点。

内特，你能说实话吗？告诉我，自助仓储的风险是什么？风险是你会上瘾，然后最终变得超级富有。嗯……

我认为风险是这样的。你必须进行认真的市场调查。这再次像是一项业务，市场上可能有也可能没有很多其他竞争对手。你必须知道需求大于供应。这意味着秘密地联系其他设施并检查它们是否已满，查看他们的在线等候名单，跟踪此类信息。因为如果你购买了一个设施，我见过人们这样做，他们就像，我刚在一个拥有1000人的小镇上买了一个200个单元的设施。我说，哦，太好了。20%的人必须从你这里租房，你才能盈利。这没有任何意义。是的。

风险在于购买供应过剩、需求不足的市场，那里的租金正在下降或人口减少，人们正在搬迁。这是一个非常大的风险。我还想说另一个风险是，这并不是真正的风险，但如果你购买了其中一个，那就是经营企业。必须有人接听电话。必须有人回复电子邮件。必须有人照顾房产。这不是一劳永逸的事情。它相对被动，但绝对不是被动收入。你必须像对待企业一样对待它。是的，看看，你的厕所论点在这里站不住脚了。

不，我仍然不想处理厕所。你无法说服我关于厕所污渍的事情。这对我来说听起来并不比为长期租赁雇用物业经理更被动。我会接受你的现金流论点。我接受这一点。但我不知道。我认为雇用物业经理与你正在做的事情类似。你仍然需要管理某人。我还想在这里介绍另一个想法。至少……

我从美国搬到欧洲住了五年。我被迫成为一个更被动的投资者。而且，你知道，这就是为什么我现在大约三分之一的投资组合是被动投资。这是你可以做的另一件事。如果你想成为一个买入并持有投资者，你不想……

处理厕所。你可以是私人资金，你可以成为想要成为运营商的人的合作伙伴，你可以像我一样投资于合资企业或基金。所以绝对有办法购买长期租赁，而不需要像购买高度受损的房产并自行管理那样费时费力。

托尼，你呢？你能告诉我们一些关于你方法中风险的信息吗？我认为存在宏观风险，也存在对每个人来说都是个体微观风险，对吧？在宏观层面，当你在谈论购买Airbnb或购买小型精品酒店或汽车旅馆时，

我们谈论的是可支配收入，对吧？人们通常会花钱去享受你拥有的这些资产。正因为如此，我们受制于经济的走向以及人们愿意在假期上花费多少以及情况如何。

现在，我要说的是，即使在经济衰退的低谷时期，人们仍在度假，对吧？这不像度假旅行在经济衰退期间会降至零。但显然，人们正在收紧预算，也许少花一些钱。所以我认为，其中一点是你必须认识到，宏观经济确实存在一些起伏。

另一件事，这并不一定像整个经济一样，而是更像短期租赁市场，供求关系也会影响你能收取多少费用。我们在全国范围内看到，后疫情时代供应水平急剧增加，与前一年相比，将房产列在Airbnb上出租的人数增加了惊人的数量。是的。

这种增长在过去大约12个月左右已经大大减少。所以我认为我们开始看到供求关系趋于稳定，但我认为这对许多运营商来说是一个挑战，因为他们根据后疫情时代的数字进行了估算，没有意识到供求关系之间的这种不平衡会拉低这些数字。所以我认为这些是风险。

你必须考虑可支配支出，并且你必须密切关注你特定市场的供求关系。我要补充给戴夫的最后一件事是，在个人层面上。我认为很多人涌入Airbnb领域，希望发财。这就像房地产投资行业的淘金热。而且

就像真正的淘金热一样，大多数人并没有赚到很多钱。我认为很多人准备不足、教育不足，购买了糟糕的交易。你必须问问自己，你是否真的具备成为一名优秀的短期租赁运营商的技能？你能否制定正确的方案？你能否以正确的方式管理客人的期望？

你能否以正确的方式管理定价？维护，包括你的长期维护和那些突然出现的短期问题。所以问问你自己，我是否真的能够很好地管理这种资产？是的，这是一个很好的说法。好吧，最后一个问题。你认为……

在你的职业生涯中的任何时候，托尼，你会改变主意吗？你还会回到长期租赁或尝试任何策略，例如自助仓储或其他任何东西吗？绝对会。我知道我已经获得了“短期租赁专家”的称号，这是有道理的，因为我们一直非常重视这一点。但这里的故事背景是，我在2020年失去了我的W-2工作。

在我们弄清楚接下来要做什么时，我们做出的决定之一是，好吧，我们将专注于什么？因为在那段时间里，我刚失业，我不想做很多不同的事情，并且每件事都只做到其实际能力的50%。因此，我们做出了一个非常有意识的选择，嘿，在接下来的五年里，我们将只专注于这一类资产。

我们将努力在这方面做得非常好，然后再开始涉足其他领域。现在实际上已经五年了，对吧？我和我的妻子正在讨论这个问题，好吧，我们接下来做什么？我认为地平线上会有更多酒店，但我们也肯定想尝试其他事情。我喜欢共居的想法，因为我认为你可以将传统、稳定、长期的元素与某种元素结合起来，例如，

嘿，你有一些你以更高层次的方式服务的人。就像你在Airbnb上一样。我确实喜欢自助仓储的想法。我们酒店实际上有一个自助仓储设施。我甚至都没有提到这一点。真的吗？我们有。他同时做这两件事。我们正在做混合模式。哦，我的上帝。你赢了。嗯，

而且它赚的钱并不多。对。但我们正在尝试，也在学习一些东西。所以，是的，我肯定想扩展。但我认为这将是相同的事情。就像我接下来选择什么一样，这将是一个为期五年的路线图，说，嘿，让我们深入研究这个策略，这样我们才能真正擅长它。现在我已经有了两个我们非常有信心的策略。你呢，内特？终身从事自助仓储。

就目前而言，它就像这三点。我之前没有提到回报的一部分。我们在2022年购买的第一个设施，我们以35万美元的价格购买了它。现在它的股权增加了15万美元。它的价值为50万美元，仅仅是因为我们经营得很好。对我来说，现在现金流很好。股权上涨空间很大。而且它们运行起来很有趣。我不喜欢……这是一个播客。我们正在谈论金钱。但在某些时候，你必须享受你正在投资的东西。我确实喜欢自助仓储。我喜欢经营企业。我觉得因为……

我以前和托尼谈过。我觉得他真的热爱他正在做的事情和他正在投资的资产。这很有趣。听着，我们所有人的目标都是停车场，没有公用设施，没有建筑物，只有沥青。就是这样。所以感谢你提到喜欢这项业务，因为是的，这非常重要，并且对你的投资充满热情。

会让你拥有持久力，并且实际上会让你得到你想要的东西。如果你在做这件事的时候很痛苦，那么财务自由就没有什么意义。这有点违背了初衷。

我要说的是，内特，最后一件事情是，就在我们说话的时候，我的妻子正在会见搬家公司，把我们所有的东西都从自助仓储设施里搬出来。我很高兴停止支付这笔荒谬的费用。但我需要它，我为此付出了很多钱。所以我明白你为什么赚很多钱，因为伙计，当有需求时，你愿意花钱。

戴夫是客户。戴夫甚至说不出话来。他正在支付我的入场费。非常感谢你，戴夫。感谢你的服务。是的，非常欢迎。我很高兴把它砍掉，即使我仍然必须继续为地块的末端付费，当然。

好的。好吧，非常感谢你们来到这里。这很有趣。我很享受。希望你们都能了解一些关于几种不同策略之间差异、不同优缺点和权衡的信息，无论是短期租赁、购买精品酒店、自助仓储，还是我们今天讨论的其他任何事情。托尼，感谢你的到来。是的。感谢你的邀请，戴夫和内特。很好地为自助仓储辩护，伙计。我现在正在考虑更多。

是的。谢谢你，内特。你在摄像机的另一边表现得很好。好吧，我们可能不得不让你回来，因为你很乐意批评我，这使得播客更有趣。我仍然爱你，戴夫。我仍然爱你。CalicoContent.com。好的。非常感谢大家收听本期BiggerPockets播客。我们下次再见。

感谢大家收听BiggerPockets房地产播客。请务必订阅YouTube、Apple、Spotify或任何其他播客平台，以获取我们所有新的剧集。我们的新剧集在周一、周三和周五发布。我是节目的主持人兼执行制片人戴夫·梅耶。该节目由伊恩·凯制作。文案由Calico Content撰写，编辑由Exodus Media完成。如果您想了解更多关于房地产投资的信息或注册我们的免费通讯，请访问www.biggerpockets.com。

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