You DON’T Need 20+ Rentals to Quit (I Did It With 6)
40:14 Share

这位投资者在购买了六套出租物业后辞去了他的日常工作。他通过发现一种最大化现金流的策略做到了这一点。然后他一遍又一遍地重复这个策略。你不需要大量的启动资金或任何秘密方法来复制这种投资路径。你只需要一点创造力来发现其他人可能忽略的机会。让我们深入了解一下这是如何运作的。

大家好，我是戴夫·梅耶，BiggerPockets房地产投资主管。今天，我们将为您带来米勒·麦克 斯韦恩的投资者故事。

米勒曾在科罗拉多州担任核火箭科学家，直到几个月前，他的房地产投资组合开始产生足够的现金流，使他能够辞去工作，全职投资。米勒没有任何特殊的优势让他能够实现这种巨大的生活转变。他生活节俭，做出了一些牺牲，并且全力以赴地采用了一种合住策略，使他能够将他的六处投资房产变成41个独立单元。

合住最近变得非常流行，因为这种逐间出租的方法使你能够产生比传统长期买入和持有方式更多的现金流。米勒说，他的一些房产的现金回报率在12%到14%之间，这非常巨大。但是……

即使你对这种合住模式不感兴趣，你仍然可以从米勒成功的投资生涯中学到很多东西，因为他将与我们分享的经验教训，你可以应用于几乎任何投资组合。所以让我们请他来吧。这是我和投资者米勒·麦克 斯韦恩的谈话。

米勒，欢迎来到节目。感谢你的到来。嘿，戴夫。非常感谢你的邀请。今天很高兴能和你聊天。我也是。告诉我们一些关于你自己的事情。你是如何来到今天的播客节目的？是的，我以前是核火箭科学家。那是我的……

W-2日常工作，这只是普通的核工作。那是什么意思？什么，火箭科学家就足够了。核科学家就足够了。但你必须两者都做。是的。好吧，为了社交媒体，你知道，你必须稍微调味一下。好的，是的。给你一个好头衔。所以，是的，核工程学位，然后在一家火箭公司做一些核方面的工作。

嗯，没有什么机密的事情。这可能不值得讨论，但我不会理解你说的任何话，但我必须说，这听起来很酷。是的。不过，我要说的是，你不必是火箭科学家才能实施我们今天要讨论的策略。嗯，这绝对是一个好处，但是，是的，所以就这样开始了。而且，嗯，

你知道，这就是我们赚钱的方式，让我们能够购买我们最初的几处房产。其中很多都是房屋黑客。是的，我已经转换到辞去工作，全职从事房地产了。告诉我们，在日常个人层面上，你第一次投资是如何运作的。是的。所以当我们购买第一处投资房产时，我们肯定没有很多现金。我们在毕业前两个月买了第一套。哦，哇。所以我们很节俭，你知道，大学预算，你知道，都在做这些。所以我们……

你会喜欢这个，但我们做了一堆市场调查，并弄清楚了我们想住在哪里以及我们可以在哪里同时投资，对吧？因为我们的想法绝对是房屋黑客，这样我们就可以支付，你知道，5%的首付，这就是我们将要，你知道，开始我们的财务旅程的方式。所以我们首先在全国各地寻找，并挑选了我们想居住的州，你知道，从质量上来说，比如哪里风景优美，或者哪里有……

我们喜欢做的事情。所以我们选择了科罗拉多州。很好。我们实际上开车横穿了全国。我们在田纳西州，然后开车到这里。同样，大学，预算紧张，在州内露营了大约三个星期，去不同的城市，弄清楚哪些地方有我们喜欢的氛围，然后缩小到几个，然后在那时开始深入研究数据，看看哪个地方有最好的租赁市场，并且有适合我们的工作，以及……

所有这些。所以这就是我们所做的，最终选择了科罗拉多斯普林斯作为我们的居住地。而且，嗯，而且我们的整个投资组合几乎都在那里。所以，所以当时的日常工作是，是的，嗯，找到房产，嗯，购买房屋黑客，在毕业前几个月，然后搬进去，

在那时，就像，好吧，我们要采取什么策略？你知道，对。就像我读过克雷格的房屋黑客的书一样，它就像你可以短期出租你房产的一部分，你可以中期出租你房产的一部分，或者你可以出租房间。而且当时甚至没有被称为合住，但这现在就是它。所以我们查看了所有策略，并选择了房间租赁模式。所以你在科罗拉多斯普林斯找到了房屋黑客，然后我假设你开始全职工作了。对你来说，在某种程度上，平衡这两个不同的方面是什么感觉？

在房地产领域，同时也拥有这份W2工作。是的，一开始绝对有很多事情要做，对吧？因为我们当时正在做的这种房间租赁策略，当时还没有关于它的书。你知道，有短期和中期，你知道，有关于这些的书，但我们只是在做这件事的过程中才弄清楚的。所以它非常……是的，工作，工作40个小时的工作，

尤其是在我们刚买的时候，你知道，回家后要布置一些东西，打扫一些东西，拍摄清单照片，做所有这些事情。所以一开始就像一场大冲刺。然后又急着把房间填满，但之后就平静下来了。你知道，就像，好吧，它们满了。我们有一些喘息的空间。嗯，我们只出租了三个房间。所以不算太多。所以之后有一些喘息的空间。那是一栋独户住宅吗？是的。是的。所以我们最终购买的是一栋独户住宅，嗯，

基本上就像一个带地下室的牧场。所以上下层面积完全相同。所以幸运的是，我的妻子非常酷，她让我们住在地下室，这样我们就可以在楼上获得最大租金。很好。所以，你知道，这是一个很好的情况。但是，是的，我们在楼上租出了三个房间。有一个客厅，有一个厨房。所以当我们添加一扇门来隔开两层楼时，它非常接近一个双联住宅。但它是一栋独户住宅。

并且出租了这三个房间，这能覆盖你的全部抵押贷款吗？是的，不完全是。但它非常接近。这仍然是一个很大的好处。所以，你知道，购买第一笔交易肯定很可怕，对吧？尤其是在我们横跨半个国家，未经查看就购买，并做所有这些事情的时候。但我认为的方式是房屋黑客风险非常低。就像我们必须住在某个地方一样。对。

所以我们要么搬到科罗拉多斯普林斯，要么租一套公寓，每月支付，我不知道，1600美元或其他什么。当然。或者我们可以买这个地方，是的，抵押贷款是，你知道，25，但我们肯定可以至少租出一个房间，现在就像净额一样，但在最好的情况下，我们可以租出三个，突然之间我们支付，你知道，

你知道，300美元的抵押贷款，400美元的抵押贷款，以及一些维修费用等等。但总的来说，绝对是正数。我们付了一点，但不多。所以告诉我你从这里是如何扩展的。因为我认为很多人，嗯，

尤其是在你谈论房屋黑客或，你知道，刚大学毕业的时候，第一笔交易，在精神层面上有点令人生畏，但是，你知道，凑齐5%并获得自住的益处，你可以理解，但是从那里扩展起来就变得更具挑战性了。所以你是如何从这个第一个房屋黑客扩展到接下来你所做的任何事情的呢？

是的，我们肯定必须更认真地对待它。我们在第一处房产时就在考虑第二处房产。所以我认为这是一个很大的好处，对吧？因为就像我说的那样，没有书。甚至YouTube上也没有关于如何做这个合住的事情的视频，它甚至还没有名字。一旦我们搬到第二个房屋黑客，你就必须更刻意地对待事情。所以像共享用品一样，比如厕纸、垃圾袋、纸巾，

我们现在提供这些东西，因为我们发现当有人使用它时，但另一个人买了它，就会产生矛盾。是的，是的，完全正确。是的。是的。也许它当时不会造成问题，但足够多的这种事情就会累积起来。对。所以当我们住在第一个房屋黑客时，我们建立了很多这样的系统，我们真的在考虑如何系统化这件事。

然后是的，12个月后我们搬到了下一个房屋黑客。我认识的所有出租房间的房屋黑客，当我参加聚会并与某人交谈时，他们都会搬到他们的下一个房屋黑客，并将之前的房屋黑客变成中期出租。

这就是每个人都做的事情，对吧？就像听起来很简单一样。就像，哦，我现在只需要一个租户，而不是五个男人和女人。但我知道肯定有某种方法可以继续出租房间。我知道这样做是有原因的。所以当我们决定采用哪种策略时，我们正在考虑短期、中期和出租房间。现在，

现在，短期出租在这里受到严格监管，就像在许多城市一样。所以当你住在那里的时候你可以这样做。但是当你离开的时候，有一些例外，但大多数情况下，你不能。所以我不想这样做，然后不得不离开并改变策略。所以实际上，就像，我们是想中期出租还是想出租房间？吸引我进行合住的是多元化的收入来源。你知道，就像你有五个不同的人支付房租，他们可能都在不同的行业工作。而且

而且如果一个人失业，你可能仍然有现金流。如果两个人失业或搬走或其他什么，你可能仍然可以收支平衡。现在，你知道，在那之后，你可能要动用储备金。

但这些是我们看到的一些好处。所以这就是为什么当我们离开第二个房屋黑客时，我们试图弄清楚如何在第一个房屋黑客继续出租房间。之所以成功，是因为我们确实非常关注这些系统，比如用品、清洁等等。所以是的，我经常听到人们搬出去，要么变成长期租赁，要么像你说的那样变成中期租赁。但我认为在按房间出租或合住模式下，在现金流方面有一些数学或回报方面的优势。我想了解一下你基本上在按房间出租或合住模式下可以收取的溢价，但我们确实需要稍作休息。我们马上回来。请继续关注。当房租迟交时，这不仅仅是令人讨厌的事情。它会毁掉你整个月。你的抵押贷款仍然到期，是时候与……

与Nomad进行尴尬的谈话了。Nomad让房东避免头痛，并获得安心。Nomad是一个数字物业管理平台，它仅需每月租金的4%即可保证每份租赁合同的租金。以下是它的工作原理。Nomad将你的房源发布到30多个网站上，这样你就可以快速开始产生现金流。他们提供全天候的维修分类和供应商网络，使管理变得轻而易举。而且你每个月的5号都会收到付款，即使租户没有付款也是如此。此外，Nomad甚至可以预付你六个月的租金。

想投资房地产但没有时间或不知道最好的当地市场？Rent to Retirement可以帮你解决。事情是这样的。他们帮助成千上万像你一样的投资者在美国最好的市场找到了交钥匙房屋。而且最好的是……

他们为你承担所有繁重的工作。在BiggerPockets上拥有超过250个五星级评价，Rent-to-Retirement专家可以帮助你制定策略，通过房地产提前退休。现在，Rent-to-Retirement为交钥匙新建房产提供了一些令人惊叹的优惠。例如，你可以获得高达30%的新建价格折扣，或者你可以获得0%首付贷款选择，或者你……

利率低至3.99%。所以不要错过。这些交易不会持续太久。发送REI到33777或访问biggerpockets.com/retirement，立即开始投资顶级现金流市场。

所以我曾经尝试向我的保险人员解释夹层租赁，他只是看着我眨眼，好像我编造的一样。这就是问题所在，对吧？大多数保险公司都不了解我们如何投资。你空置几周，你改变策略，你在有限责任公司持有东西，突然你的保险不符合了。这就是我推荐National Real Estate Insurance Group的原因。他们实际上了解房地产投资者。他们的保险会随着你的房产变化而调整，无论你的投资组合多么奇怪，你都会收到一张月度账单。

你可以在nreig.com/bppod查看他们。这是nreig.com/bppod。汽油用完了？这是一个可以避免的问题。拥有出租物业却没有适当的房东保险？这是一个同样可以避免的问题。Steadily房东保险可以提供帮助。Steadily为房地产投资者社区量身定制的房产和责任保险提供快速报价。

他们甚至可以为希望权衡不同选择的房东比较多家承运商的价格。你可以安心地知道你的投资是安全的，因为有Steadily。他们全天候在线提供服务，他们可以在第二天开始承保。访问biggerpockets.com/landlord insurance，使用Steadily保险保护你的投资。Steadily保险，由房东为房东创立。

欢迎回到BiggerPockets播客。我们在这里与投资者米勒·麦克 斯韦恩一起讨论他是如何开始他的投资生涯的，他采用的是按房间出租的模式，并且在他第一次房屋黑客之后故意选择继续这样做。所以米勒，在休息之前，我很想知道你决定继续扩展这个模式的原因。我们已经谈到了一些挑战，或者至少是合住的一些独特元素以及你必须处理的一些事情。但是告诉我……

告诉我好处。为什么你对此感到兴奋，为什么人们应该考虑它？这绝对是一种巨额现金流策略。为了获得大量的现金流，需要付出很多努力，对吧？我知道我一直都在提到这些，但是如果你比较短期租赁、中期租赁、长期租赁和合住。在收入方面，我会说长期租赁当然会是最低的。你知道，就像你传统的独户住宅一样，你知道，长期类型的房产。它产生的收入最低。

然后我会说中期租赁会更高。然后根据市场情况，合住或短期租赁可能会持平，或者合住可能会略胜一筹。

同时，每种策略的管理也会有所不同。所以你获得的收入越多，你可能需要做的工作就越多，对吧？这就像生活中的运作方式一样。所以你的长期租赁，努力较少。中期租赁，多一点努力。合住和短期租赁，很多努力。这就是你可能选择这种策略的原因。如果你愿意付出很多努力来获得大量的现金流，这对你来说可能是一个不错的选择。是的，完全正确。我认为这对每个人来说都很重要，记住这一点。我们经常谈论这个，但是基本上……

有一个房地产投资的风险回报谱，老实说，任何资产类别都是如此，对吧？就像你可以购买债券，你会获得适度的回报，但这基本上不需要任何工作。在光谱的另一端，对吧？你可以成为房地产开发商。你可以赚很多很多钱，但这需要付出很多努力和很多风险。你只需要为自己决定你想在这个光谱的哪个位置。米勒，我认为你做得很好，总结了这一点，你知道，

我认为实际上这种合住模式可能有一个好处，因为它需要更多的工作来获得现金流，但我不会说它风险更大，对吧？就像我猜我不认为合住的风险与短期租赁的风险相同，就像你说的那样。你知道，我投资短期租赁，所以我并不是在贬低它，但在我的观点中，至少在短期租赁中，风险比合住模式更大，对吧？是的。

是的，我完全同意几点。所以从监管方面来说，也许我们可以先深入探讨一下。所以是的，就监管而言，对吧，我们在全国各地看到了越来越多的监管，同样，在城市市场，完全可以这样做，在度假市场当然可以。但是城市市场的监管越来越多，城市对短期租赁的监管。其原因是，如果你有一个短期租赁，你实际上是在……

从市场上拿走一个本来可以提供给在市场上工作的传统家庭的单元。你把它转换成另一种用途。所以当你这样做的时候，你会提高当地人的住房成本。而另一方面，合住的监管实际上非常有利，因为它恰恰相反。它为当地人提供了更经济适用房。所以我们看到华盛顿州、俄勒冈州、科罗拉多州，所有这三个州都通过了法规。

全州范围的法规说，嘿，你可以让无限数量的人，你知道，住在一起，只要它是安全的，你知道，等等。但是你可以找到的关于合住的法规是，你会在一些城市看到，你被允许在一个房产中拥有五个或更少的不相关的人，或者三个或七个或八个，但是……

这就是你想要寻找的。但就像我说的那样，一些州完全全面地表示没问题。阿肯色州现在有一项法案看起来即将通过，内容相同。我本周看到德克萨斯州也提出了一项法案。我还不了解那项法案的现状，但是也有一些城市没有规则或也比较有利。但是我们看到这种向合住的转变，因为有了经济适用房这一块。在我看来，这只是一个好策略，因为它……

你想顺应潮流。短期租赁长期以来对很多人来说都很棒。但是看看趋势，尤其是在大都市区。趋势是走向限制，对吧？我们在全国各地都看到了这一点，红州、蓝州、大城市、小城市。如果你在一个城市，现在监管的风险要大得多。我同意你的观点。度假区仍然是短期租赁的好地方。

而另一方面，城市和市政当局正在寻找创造住房的方法。这基本上是一种无需成本的方式来创造更多住房。你不需要任何更多的建筑。不需要时间和许可。他们所要做的就是说这是允许的。

而且正在发生。在我看来，这类似于我们在过去几周的节目中多次谈到的关于上调分区或城市基本上允许更多ADU或取消停车要求以增加额外单元的想法。他们只是试图寻找创造更多住房的方法。所以你采用合住模式，我假设。你是在顺应潮流。你只是抓住流行……

所以既然我们确实认真考虑了我们的系统和流程，并实施了某些事情来减少紧张等等，我认为我们有必要考虑我们将如何做到这一点。

老实说，这还不错。我认为在我们今天讨论的策略中，这是最容易远程执行的一种，这听起来有点疯狂。听起来好像，哦，你在这栋房子里有五个人、六个人、七个人。当你不住在那里的时候管理它，那一定非常困难。

但实际上有很多事情你可以依靠目前的居民来做，这会让事情变得容易得多。例如，我对待我的所有房产都像我远程管理它们一样。如果你读了这本书，这就是它的设置方式。比如房产参观。所以现在我已经到了第二个房屋黑客，当有人想搬进第一个房屋黑客时，

好吧，我会开车过去给他们参观吗？嗯，我第一次这样做，然后它变得非常烦人。所以我们之后开始实施的是居民主导的参观。所以，如果有人感兴趣，我只是给整栋房子发邮件。就像我说的那样，你真的可以依靠他们来做很多事情。嗯，

我只是给整栋房子发邮件。嘿，这个男人或女人想参观。如果他们签署租赁合同并搬进来，我们下个月的租金将减免50美元。对。所以它在某种程度上协调了你的……你的……你的激励措施。是的。所以现在他们有点像推销员。他们不会闷闷不乐地四处走动等等。就像，不，不，这个地方很棒。你知道，它有很多很棒的东西。我们举办这些社区活动。他们负责用品等等。

所以我们可以依靠他们来做这件事，他们只是为我们提供参观。这很容易。我的意思是，即使是一些小事情，比如，你知道，房子里的门锁中心，如果它被拔掉了，我只是给他们发邮件，看看谁想把它插回去。有人有空，因为人很多。对。所以远程操作实际上还不错。接下来对你来说发生了什么？你已经做了两个单元了，对吧？我假设你还在全职工作。正确。

好的。然后你是如何，你是如何从那里扩展的呢？你已经做了两个，你当时是否全力以赴地进行合住，或者你是否开始考虑其他策略？是的，我肯定没有开始研究任何其他策略。嗯，我最喜欢的名言之一来自，嗯，来自安德鲁·卡内基，你知道，他是工业革命时期钢铁巨头，你知道，19世纪后期的那种。

他基本上在谈论反……他反对多元化。他说，你知道，我认为如果你想变得非常富有，这不是一句确切的引言，但它类似于这样。他说，你必须把所有的鸡蛋放在一个篮子里，然后像鹰一样看着那个篮子。所以我们的方法就是这样，

嘿，我们有两个这样的，我们做得不错。让我们真正深入研究这个，并成为这个策略的专家。这就是我们可以变得富有而不是做一点这个，一点短期租赁，一点债券，一点其他的方式。我们只是深入研究。所以这就是当时的策略。所以从那时起……

我们有了经验，对吧？我们拥有知识，我们已经应用了这些知识，并取得了成功。所以在那时，我们确实开始引进合作伙伴，他们会，你知道，帮助资助一些事情。我们都有决策权等等，但我正在做更多日常工作。这就是我们从那时起扩展的方式。所以一旦我们，一旦我们开始这样做并开始产生可观的现金流，那时我就能……

而且，你知道，减少我们家庭收入的一半，但我们本来就非常节俭，我们一直在节省我们收入的一半来购买下一个房屋黑客。所以我们失去了它，但现在我们有合作伙伴能够帮助资助我们未来的收购。这就是帮助澄清……

推动我离开了W-2工作。好的。这花了多长时间？你在做这件事多久才辞职？说实话，没多久。我自己都感到惊讶。我想大约两年半吧。哦，哇。真的很快。出于好奇，你拥有这个非常令人印象深刻的学位。你有没有想过放弃它？

所以我要说，这绝对是我父母的想法。我父母就像，伙计，你上学读了五年，然后两年后，你知道，三年后，你要把它扔掉。如果我没有经历过所有这些经验，并且没有努力获得这个学位，学习真正学习如何解决问题，学习如何创造性地思考等等，我就不会像现在这样。所以它对把我带到这一点非常有用。

但除非我们破产并失去了一切，我不得不再次获得一些活跃的W-2收入，否则这是我唯一会回去的原因。我的意思是，我确实留下了余地。所以我想我会这么说。我给了我的工作四个月的……

预先通知，因为它是一种非常专业的技能。很难找到人来填补这个职位。所以给他们一个巨大的预先通知，他们就像，请回来。请，你知道，如果这行不通，请回来，你知道，祝你好运。我说，你知道，谢谢。但不是，它真的不在考虑范围内。好吧，很好。是的。我的意思是，我认为这很重要，因为很多人进入房地产行业都是为了辞掉工作，全职做这件事，这很好。

但我认为这方面也有一些困难。很多人在职业生涯中付出了很多努力和时间。他们接受培训。他们在那个职业中有朋友。你知道，这并不总是像人们想象的那么简单。但我很高兴你做到了，这就像一个干净的突破，你心中有明确的目标，这希望能让你更容易辞职。

所以，比尔，你引进了合伙人，你扩大了规模。让我在这里做一个快照。比如，你现在管理多少房产？你能告诉我们，你每套房产的现金回报率是多少吗？是的。六套房产，大约40个，略多于40个房间。

嗯，至于现金流、现金回报率等等。所以，对。这取决于你是否进行房屋黑客攻击。对。所以你进行房屋黑客攻击，你投入的资金很少，你的现金回报率非常高。比如50%。比如60%。太荒谬了。是的。嗯，但如果你购买的是非业主自住房，就像我们现在用20%、25%的首付那样，呃，

我们大约能获得12%、12%到14%的现金回报率。这太棒了。是的，我的意思是，这取决于市场，但这大约相当于我们每月2000美元的现金流。哇，太棒了。是的，我认为相比之下，你知道，对每个人来说都不一样。但如果你现在就去MLS上买一套房产，在大多数城市，你可能只是收支平衡。在中西部和东南部，也许你会得到……

4%或5%的长期租赁现金回报率。短期租赁的收益率略高一些，但我的意思是，12%比大多数地方的长期租赁要好。所以这非常有吸引力。好吧，我也会说，我们也在一个更看重升值的城市，就像一个升值市场。

我的意思是，有些地方甚至比我们更远。但我的意思是，有些市场你的现金流甚至更多。但当然，这也有权衡取舍。所以我的想法是，如果我们可以在一个升值市场购买，对吧，因为这是长期的财富创造者，对吧？如果我们可以在一个升值市场购买，然后找到一种方法来强制现金流，那么这就是最佳点，对吧？这是一种双刃剑，它给了我们两样东西。所以这就是目标。

明白了。是的，我的意思是，这听起来你确实达到了这个目标。在一个良好的市场中，能够产生如此稳定的现金流。我想学习如何做到这一点。我相信有很多听众听到这个12%的回报率，也想要学习如何运用这种共同居住模式。我会问你更多关于这方面的问题，但我们必须先稍作休息。我们马上回来。

如果米勒的共同居住策略对你很有吸引力，你可能想看看他的新书。它叫做《共同居住现金流：BiggerPockets指南》，在所有销售书籍的地方都可以买到，包括亚马逊或biggerpockets.com/co-living。如果你在亚马逊上购买这本书，别忘了留下评论。当房租迟交时，这不仅令人讨厌。它会毁掉你整个月。你的抵押贷款仍然到期，现在是进行尴尬谈话的时候了。与

有了Nomad，房东可以避免头痛，并获得安心。Nomad是一个数字物业管理平台，它只需支付每月租金的4%，即可为每份租赁合同提供保证租金。以下是它的工作原理。Nomad将你的房源发布到30多个网站上，这样你就可以快速开始现金流。他们提供全天候的维修分类和供应商网络，使管理变得轻而易举。即使租户没有付款，你也可以在每个月的第五天收到付款。此外，Nomad甚至可以预付你六个月的租金。

要了解更多信息，请访问nomadlease.com/BP。那就是N-O-M-A-D lease dot com/BP。你想投资于现金流租赁，但没有时间管理房产吗？你的当地市场竞争太激烈或太贵而无法投资吗？Rent to Retirement提供新建的、交钥匙的投资房产，你只需支付5%的首付，利率低至3.99%。

他们的团队负责从融资、管理、保险等等所有事情，所以你可以在你想住的地方居住，并在提供最佳回报的市场进行投资。Rent to Retirement在业内享有最好的声誉，在BiggerPockets网站上获得的五星级评价比任何其他公司都多。要了解更多信息，请访问biggerpockets.com/retirement，或只需发送短信REI到33777即可开始在今天最好的市场进行投资。

好的，假设你的一套房产正在进行中期翻新，一套房产在租户之间，一套房产在Airbnb上。现在，试着向一家普通的保险公司解释这种设置。是的，这并不有趣。但有了National Real Estate Insurance Group，这实际上很容易。他们是为了这些事情而建立的，无论是翻新、短期租赁，甚至是像受让或夹层租赁这样的创意交易。无论你是在有限责任公司还是信托中拥有房产，这都没有关系。

他们只是将所有这些都合并到一张账单中，并且他们的承保范围会随着你的房产变化而变化。如果你投资房地产，这就是你想要的人。访问nreig.com/bppod查看详情。那就是nreig.com/bppod。汽油用完了？这是一个可以避免的问题。拥有租赁房产却没有适当的房东保险？这是一个同样可以避免的问题。Steadily房东保险可以提供帮助。Steadily为房地产投资者社区量身定制的房产和责任保险提供快速报价。

他们甚至可以比较多家承运商的价格，以供房东权衡不同的选择。你可以安心地知道你的投资是安全的，因为有Steadily。他们全天候在线提供服务，并且可以在第二天开始承保。访问biggerpockets.com/landlord insurance，使用Steadily Insurance保护你的投资。Steadily Insurance，由房东为房东创立。

欢迎回到BiggerPockets播客。我和米勒·麦克 斯温在一起。我们正在讨论他是如何在升值市场中创造12%的现金回报率的。

我想学习如何做到这一点。米勒，告诉我们，如果我从未做过这件事。所以说真的，如果我想开始共同居住模式，我应该从哪里开始？是的，对。所以从房产收购开始。这确实需要一个非常特殊的房产，这确实减少了我们的交易流程。所以我们考察的房产中只有10%通过了

功能测试，比如查看它是否拥有合适的地理位置，以及其他一些东西，比如合适的停车位、合适的尺寸等等。所以它非常有限。我认为这是该策略的一个缺点。好的。看，我一开始就认为，你可以购买任何单户住宅，并使其发挥作用。我一开始的假设是相反的。比如，哦，你可以，如果它有四到五个卧室，可能可以工作。所以你提到了停车位。有些，还有位置，你在位置上寻找什么？是的。

是的。所以我要说，你可以买任何旧房产，它都会比长期租赁好，但它不会，任何旧房产都不值得付出努力。就像，是的，它会比长期租赁好，但你必须获得相当可观的回报，才能使其值得付出努力。所以我们在位置上寻找什么，对吧？我认为你需要考虑需要房间的租户类型。

所以每当你想到中期租户时，你们都听说过旅行护士。这就像经典的、经典的租户群体，对吧？所以在共同居住的世界里，经典的租户群体就像低收入工人，任何年收入从最低工资到低于市场中位数的人。所以可能从大约每年25,000美元到大约55,000美元或60,000美元。这大概是你主要的群体。

这是因为，如果你赚这么多，如果你在这个范围内，并且你租一套单间公寓，你可能将超过30%的收入花在了房租上，这是金融专家。你知道，个人理财人士说，你应该将30%或更少的收入花在房租上。例如，我刚才提到的最低工资类型的工人，如果他们租一套全国平均水平的单间公寓，他们将70%的收入花在了房租上。

这完全不可持续。这就是为什么首先对这种策略有需求的原因。因为在这个水平上，他们没有空间投资、储蓄，甚至像，你知道，买杂货，几乎没有。所以你需要考虑你要租给谁。但这是一个很大的群体。你可以添加一些其他的，你知道，类型，比如军人。我们租给了很多军人，你知道，刚从新兵训练营出来的年轻男女等等。学生，对吧？我的意思是，这是一个共同居住的经典例子。至少在过去30、40、50年中，这是其中一个最初的例子。

学生、实习生，这些都是可能想要租一个房间的人。所以当你寻找位置时，

你想靠近他们工作的地方或他们闲逛的地方。这可以帮助你缩小范围。然后一旦你做到了这一点，你确实需要仔细查看停车位。你可以用来确定你需要多少停车位的一种方法是查看房产的步行分数。所以就像如果你查看——你可以访问walkscore.com，或者你可以查看Zillow房源。他们会在那里列出它。它只是告诉你公共交通的评分有多好。是的。

无论如何，在书中，我们有一个表格，哦，如果分数是这个，你需要50%的人有停车位，你知道，100%，等等。不错。这非常有帮助。是的。所以这是一种很好的估计方法，因为你真的不想让邻居生气。比如没有意义。有足够的房产。你可以找到一个有良好停车位的房产。好的。

然后告诉我更多关于管理的信息。你和我谈了一些关于筛选租户的事情，但它与识别租户、列出房源的长期租赁是否基本相同？我的意思是，至少在我天真的观点看来，它似乎并没有什么不同。是的，我的意思是，所有这些都与一些变化相似。所以在房源方面，我想说，

你会在上面列出独特的服务。你仍然会在Zillow上列出。他们现在正式有了“出租房间”部分。所以，再次，只是趋向于，这正在成为一件真实的事情。对。所以你会在那里列出，比如Facebook市场。然后有一些房间，特定的网站，比如有roomies和，和，和某些类似的地方。我想我们会在房源方面做一些特别的事情，几件事。首先，我们总是为房产和房间提供YouTube导览。嗯，

仅仅是因为这是一个非常高容量的策略，对吧？你必须找到五、六、七个，你知道，居民。所以如果你能减少导览次数，那就太好了。所以很多人会观看YouTube导览，并且仅仅根据它就感到满意地搬进来。否则，至于筛选本身，它与长期租赁相似。我们仍然进行信用检查和背景调查。你知道，这都是相当标准的。但是，你知道，你确实需要确保你让合格的人搬进房产，尤其因为他们共享空间。

所以我们做的最重要的事情是，我们实际上会联系租赁参考人，顺便说一句，没有人这样做。是的。我们有80个租户，没有人，从字面上看，零房东曾经给我打过电话。真的吗？零？曾经。零。我很惊讶。我没有收到很多。但是，是的，它会增加。零非常令人惊讶。好吧，因为我认为很多人，你知道，可能会搬到另一个城市的另一个房间租赁等等。

在这个城市，这个策略是如此的妈妈和爸爸，如此的不成熟。它现在正在成熟。所以我认为人们还没有对此进行深入研究。但是，所以我们肯定会与租赁参考人交谈，以了解他们的个性以及他们与房东的互动方式，或者是否有其他租户在那里。

而这有点特别。我们做的一件事是为了激励人们提供这些租赁参考，那就是根据我们能够获得的正面评价数量来调整押金。哇，这是一个很酷的想法。所以，是的，老实说，你可以用任何策略做到这一点。我认为它应该成为新的规范，但它对这个策略非常有用。

例如，如果有人提供三个租赁参考，我们联系他们，他们说，哦，她很棒。是的，她和一些其他室友住在一起，她离开了这个地方。太好了。太棒了。好的。那么，我们只收取她半个月租金的押金。所以300美元，400美元，你知道，在这个范围内。

而如果有人没有提供任何租赁参考，那可能是因为他们是糟糕的租户，对吧？比如他们的行为很糟糕。所以现在我们到了筛选过程的最后阶段，我们说……

嘿，我们事先告诉过你，但你没有提供任何参考。所以现在是每月租金的两倍。有趣。再说一次，他们只是自然地将自己筛选掉了。他们会说，那我还是去别的地方吧。对。所以这是一种很好的筛选方式。不错。非常酷。还有一个潜在的缺点或只是对该策略的考虑。所以我认为周转率相当高。这是真的吗？我认为这取决于你如何运行它。我们做的一件大事，也是我试图用这种共同居住模式强调的一件事是它的社区部分，对吧？就像社区生活，就像我说的那样。

所以我认为这是帮助你提高留存率的一个巨大杠杆，并且

例如，我们做的一些非常简单且便宜的事情，听起来像是管理上的麻烦，但实际上并非如此。我们会为房子举办一些活动。例如，我们会举办披萨之夜，支付50美元让披萨送货上门。这是完全远程完成的。比如我不必露面。而这所做的是，它只是为房子里的人提供了一个见面机会。因为自然会发生的事情是，有人搬进房子。他们每天都去厨房加热食物。然后他们回到自己的房间。就是这样。

就是这样，对吧？比如他们根本没有与任何人互动。但突然之间，你提供了这个小小的火花或这个让他们互相认识的机会。如果一个人在这个我们举办的活动中交到朋友，他们可能会多住六个月，你知道，十个月，等等，仅仅是因为他们现在有一个朋友。而我们所做的只是支付了50美元。现在我们已经减少了周转率，提高了留存率。所以，

是的，完全值得。像这样的事情就像我们正在尝试的新事物，比如保龄球之夜。所以我们会支付他们去打保龄球的费用，同样是50美元。所以完全值得。是的。我是一个奇怪的保龄球高手，下次我们一起去。好吧。这很好。我认为这很有道理。它只是表明，这种对你的租户的意图和关怀，以及想要提供积极体验的意愿，创造了这种互惠互利。对。这对你有好处，对他们也有好处。这是一个很好的情况。

你认为听众还应该了解哪些关于如何开始或管理共同居住模式的信息？我相信你都写在书里了，但还有什么我没有问到的关键内容吗？是的，我的意思是，我想说的最后一件事是关于能够远程管理的。

有了这个策略，你确实有额外的眼睛在关注房产，这很有用。例如，现有的居民，如果人们正在聚会或带他们的女朋友或男朋友过来等等，你可能会听到。是的。当你的清洁工去那里时，如果有什么问题，你可能会听到。我们每季度都会让一名维修工来做例行检查，并录制整个房产的视频，包括房间内部。所以我们也会在那里看到。所以再次，我认为

老实说，远程管理比长期租赁更容易。你多久能看到长期租赁的内部情况？三年后你才会看到，对吧？我们每月都会看到，因为有清洁工。这是一个很大的好处。好吧。米勒，非常感谢你与我们分享这些。听起来，你知道，我有点害怕错过。我认为这听起来是一个很好的策略，12%的现金回报率。虽然它需要更多工作，你对此非常坦诚和诚实，但

这是你们所有听众都可以做出的决定。你可以找到现金流。这是一个完美的例子，如果你愿意承担一些额外的工作。所以米勒，再次感谢你今天与我们分享这一切。酷。感谢你的邀请。再次感谢米勒今天加入我们。如果你想订购他的新书，书名是

《共同居住现金流》。它在所有销售书籍的地方都可以买到，包括亚马逊或biggerpockets.com/co-living。如果你在亚马逊上购买这本书，请务必留下评论。我相信这会极大地帮助米勒。非常感谢大家的收听。我们下次再见。

感谢大家收听BiggerPockets房地产播客。请确保通过订阅YouTube、Apple、Spotify或任何其他播客平台来获取我们所有新的剧集。我们的新剧集在周一、周三和周五发布。我是节目的主持人兼执行制片人戴夫·梅耶。该节目由伊恩·凯制作。文案由Calico Content撰写，编辑由Exodus Media完成。如果你想了解更多关于房地产投资的信息，或注册我们的免费通讯，请访问www.biggerpockets.com。

本播客的内容仅供参考。所有主持人和参与者的观点都是他们自己的观点。对任何资产（包括房地产）的投资都涉及风险。因此，请谨慎行事，并在投资前咨询合格的顾问。你只应冒你能承受损失的资金的风险。记住，过去的表现并不代表未来的结果。BiggerPockets LLC不承担因依赖本播客中提供的信息而造成的直接、间接、后果性或其他损害的任何责任。