预售房产品两年啥也没干净赚 24 万总的回报率大概 34%听起来很可观为什么我们在市面很少见到这样的产品是不是这种房子特别难找或者说不是对工出售的只能说通过一些比较特别的渠道才能买到呢它就叫做楼花买了地了我准备施工了

或者是正在施工还没有交房的这种 condo 项目里面开发商其实是通过这种提前的销售来锁定买家拿到这一部分的现金流搂盘 condo book 或者 offering plan 它这个审批时间很长有的开发商想分担风险一定要认清楚所有高回报的产品后面一定意味着高风险 Hello 大家好欢迎来到北美金视角我是坐标 Boston Ellen

今天我们请到来自于 Aker 纽约地产经济创始人 Casey 来跟我们分享一下最近几个大家都特别关心的话题就是说我上次跟 Casey 聊 Casey 说他提到他手上有很多的预售房

然后一上线呢就好多的很多人都来可以联系 KC 然后来真香购买嘛所以说也算是供不应求而且呢大概有能够有这个 20%的这样的一个年化收益率啊我听下来呢是觉得很不错的所以我想请 KC 来这个我们的频道跟大家分享一下而且我们也觉得现在时机动荡啊找不到很多好的投资品啊所以我觉得很多听众朋友也在积极的关心在美国有什么好的投资品然后在

国内的朋友能不能够投资在美国的房地产呢这也是很多朋友们来信好奇的这一点所以我们今天呢很有幸请到 CaseyHello Casey 跟听众朋友们打个招呼然后简单介绍一下自己吧

Hello,Eileen,非常荣幸来到我们的北美金视角今天跟大家分享一下我们现在纽约新泽西两地的一个地产情况也希望这些地产资讯可以帮助到大家那先简单跟大家自我介绍一下 Hello,我叫 Cathy 我是来自纽约新泽西双洲持证地产经纪人我有一家属于自己的地产经纪公司

目前销售人数大概 240 位那我们主要服务的对象其实都是一些高净值的海外投资者海外置业者主要服务的范围都是在纽约跟信泽西双州比如说一些高端公寓以及投资物业等等那其中呢我们新拓展的一些新的项目比较跟其他公司可能差异化的就刚刚以令提到的这个预售房所以今天也带着一些故事来跟大家分享一下我们之前经历了一些事情

太好了太好了那 KC 能跟我们听众朋友直接讲一下什么是预售房吗就是大家都很关心然后背后的盈利模式到底是什么样的能达到 20%呢为什么他能赚到这么多钱对

对所以先不跟大家讲什么是预售房先跟大家讲个故事讲完之后我再卖个关子我再跟大家说什么是预售房 2022 年的时候就是大概三年前我公司就有一个新的销售非常厉害它全球都有自己的投资买房本身自己实力就很雄厚然后他就来问我他说 Cathy 我不想买普通的房子市面上的房子该买的你说能买的也就是那些房子你有没有一些其他比较特殊的东西

我能参与到里面的那比如说我就对新建的开发很感兴趣有没有这个类型的投资然后我就跟他讲我说哎呀那你你确定要投吗这种产品跟其他产品直接买房是不一样的它更像是一个预售房产品他说哎呀没问题啊那这个时候我就给他介绍了我们公司自己代理的一个房子

这个开发商我们也是合作了很久他其实更类似于是用地产基金的形式买下一套房产废话不多说先说当时买价的时候呢是 70 万美金买到 2022 年的时候开始接触这个项目然后进的投资款全款进去 2024 年也就是去年我们的房屋是在夏季五月份左右的时候进行了交房就大概是一个两年的时间周期他是直接卖掉了自己的合同

就是他也房子没有过户到自己名下直接 flip 了这个 contract 那当时是 70 万买的最后的成交价格是 94 万如果听众朋友们感兴趣说哪一栋楼啊到底有没有这个成交记录能做一个 reference 我想看一下都有但是我没有办法在节目里面公开跟大家讲感兴趣的话可以私下联系一下我们北美的金融市场我可以把这个 case 真的分享给大家现在已经是有这个登记记录的了

那你这样一算两年啥也没干我净赚 24 万总的回报率大概 34%我刚刚算了一下这么多对它其实不到两年的时间一年多所以合计下来差不多一年就 20%听起来很可观哇一年 20%啥也没干我一年就一年多时间我挣了 24 万这比年薪都高了那为什么我们在市面很少见到这样的产品普通人买不到这样的产品大家猜猜背后的原因是什么

以及这样的产品是不是真跟我们想象中那么像哇都是回报都是高收益是不是这样的是不是这种房子特别难找或者说不是对公出售的只能说通过一些比较特别的渠道才能买到呢

所以接下来就跟大家讲讲到底什么是预售房其实我们常说的预售房有两种第一种就是期房期房比较好理解就是跟咱们在国内买房也好在哪买房也好就是我现在先给你的定金那在美国呢一般定金就 10%那我等你坑之坑之坑之就好了你已经在这个政府部门拿了审批纽约要拿的叫 TCO 就是一个临时入住许可证

你拿到入住许可证之后就可以交付了这个时候你再支付剩下的 90%这种就是大家经常在市面上购买到的普通产品了也就是说这些楼盘上市的时候它的定价就是按照我未来交付的时候的标准给你进行的定价一般大家直接从一些大型的网站比如说纽约我们通常用的网站 StreetEasy Zillow

或者是有一些 broker 就是自己的资源都会分享给自己的客户都能找到这样的房源这种房源的买法相对而言整个过程法规性它是更完善的而且它是由政府监护的因为我给的定金不是直接给到开发商的我是进到一个 esco account

就是买房的这个 Sellers Attorney Escort Account 它是一个监管账户所以它整一个后面的法律法规以下整个流程线就跟咱们正常买房是一样的已经受保护了另外一种我要介绍第二种就是我刚才讲的故事的那一种这种玩法就是比较刺激的一种玩法比较高阶的一种玩法它就叫做楼花这种呢其实属于准备施工

我买了地了我准备施工了或者是我正在施工但我还没有交房的这种 condo 项目里面开发商呢他其实是通过这种提前的销售来锁定买家拿到这一部分的现金流然后来支持这个项目的后续施工啊这里跟大家就要讲一点啊

这个法律法规的问题了其实理论上来讲啊楼盘在没有拿到一本叫做 condo book 或者 offering plan 所以你怎么叫啊两种都可以这个书是什么书呢是叫做楼盘建造说明书要被政府审批之后哎我确定你所有的建造户型都符合标准了你才能进行销售通

通常上这种 offering plancounter book 审批的时间比较长一般从你画完图纸到你真正能审批它可能需要六个月到九个月的时间甚至于我们有遇到疫情期间审了我们一年半的

都有他这个审批时间很长那有的开发商资金我想分担风险那怎么办呢我就相当于我要从前期就进行融资了所以讲的第二种预售方所谓的楼花预售方他更像开发商的一种前期融资项目这种操作的方法就是通过借贷的形式开发商

写给这个客户我向你借款多少多少钱那要么呢我到期就还本金加上多少个固定利息给你要不然呢我就换一套房子给你两者皆可

你自己选择就可以了那一般像这样子的合同它更类似于一种金融产品啊它一定会在合同里面写明第一我有什么抵押物一般抵押就是土地嘛然后还有一般呢会加上一个项目方的担保然后我就开始进行我这个前期的销售所以非常不推荐大家没有了解清楚

贸贸然就进行这种项目的投资因为这种项目的风险是远远高于我刚刚讲的第一种预售房就是所谓的期房政府审批之下进行销售的这种房产但是这种房产最诱人的就是一般它的利润会比较好也就是我刚刚开头开篇跟大家讲的那个故事两年赚了 24 万然后每一年的回报率近 20%

就是因为这样子一个高回报所以会吸引到很多人说我要不也买一套投资房反正我是全款买我不着急住我就先把这个房子买了到我可以住了或者到我拿去出租了本身就自然增值每一年增了 20 多我这个钱不比放银行好吗一定要认清楚对一定要认清楚所有高回报的产品后面一定意味着高风险所以借

所以这两个就是我们讲到的通常来说的预售房不同的两种形式那比如说我刚刚跟大家讲到的开篇的故事就是第一我们对操盘的开发商非常的熟悉是我们自己代理的项目所以从这个土地的收购过程中收购花了多少钱我们请的 GC 是谁我们用的贷款银行是谁我们都非常的熟悉我们从头跟这个项目到尾的而且并不是第一次的合作

这个呢就是我们形成的第一个信任以及我们对风险的一个预判已经有第一步的一个了解了那除此之外的话呢我们对这个项目所在的地点也非常了解这个项目所在的地点呢就是纽约现在非常出名的一个地方叫做 Long Island City 这个地方最大的优势对就是它非常热门的点呢就是在于 2018 年的时候亚马逊在选第二总部的时候选到了这个地方

这个地方一夜爆火因为其得天独厚的一个地理环境它离曼哈顿一桥之隔地铁的话有 8 条地铁线 5 分钟上曼哈顿的 5 分钟你就能到第五大道了非常非常的便利这一片都在急速高速的开发是这几年纽约整一个城市发展规划里面发展最快大家期待值最高的一个地区所以我们对这个地区的信心度也很高

所以我才敢推荐我们自己公司的同事进行这样子购买那当时我们的销售买的时候呢做的就是这个借贷合同然后呢到期之后他就选择了我要房产但他很聪明他就没有过户他直接把这个合同 flip 了出去他就是把这套合同又卖掉了然后这后面就很快其实这个合同还挺好卖的就是因为本身这个市场好本身地区好然后很快就卖掉了成交价格就是在就是 4 万美金

然后大家就很好奇那开发商为什么要让利呢这么高的利润开发商为什么不挣这个钱呢大家要知道很多人的第一印象就是开发商都很有钱其实不是的我认识的所有人里面开发商是最缺钱的一帮人

他们是永远都像银行在借钱永远都在融资因为项目他可能滚的很多他的资金是一环套一环的对于开发商来讲永远不会不欢迎钱因为他是要撬动杠杆赚取更大的利润所以对于开发商来讲这是一种风险对冲资金回笼的模式那对于买家来讲有什么好处呢买家为什么要承担这样的风险呢那

当然就是当他抢先进入这个市场以这个价格锁定的时候我们一般的做法比如说我就以我们刚刚的那一个楼盘为例我们当年在做这个预售房的时候该地区的这个成本大概是 1350 美金我们卖的时候大概是 1600 美金每一

我们会用当时销售的这个价格做一个折算折百分之多少回来然后用这个价格卖给我们的感兴趣的客户那相当于你现在这个价格我就算不算任何涨值的情况下我已经已经是有一个利润在里面比如说如果这项目是两年那我可能就按照当下市场价格折算 20%八折的价格卖于首发

他一定是做一个让利的所以买家才愿意买这个盈利模式呢其实就是开发商通过这个土地的增值然后项目的增值来套这个利润空间买家

则是通过前期的一个锁定价格带给他的这个利润所以呢如果一个成功的案例对于开发商以及对于客户来讲它是一个双赢的过程嗯那你觉得未来这样子的项目发展的情况会越来越好吗或者说这样的房产一定是增值的吗你会怎么看呢啊

不是的这样的房产一定不是一定增值的首先得看大市场环境啊我们刚刚讲到一点就是我们选的地段是非常重要的这个是一个点就是我首先这个背后的 business model 可不可行比如说你选了一个很糟糕的地它可能本身就没有什么增值空间你

你等两年他也不增值那这种项目可能就不是一个好的标的其次来讲的口话操盘是谁也很重要一定要选好这个背后的操盘人是不是有经验能不能按时 deliver 这个 project 这个也是我等一下想跟大家专门分享一部分的就是怎么做封控我们怎样去

做这个项目的 due diligence 所以这个可以等我一下跟大家详细的一张分享分享那你能不能给我们分享几个具体案例呢因为我觉得你讲了很多概念大家觉得还挺抽象的然后不太落地我觉得如果说你能讲几个你经手过的案例啊或者是具体哪一块楼盘怎么样赚的钱我觉得更加实际一些吧有这样的例子吗

有很多的那我刚刚开篇讲的第一个故事就是我们在 London City 的一个案例那给大家再讲一个离 London City 很近 Astoria 的一个项目这一个 Astoria 呢其实是属于 London City 的一个延展区这几年因为 London City 的价格一直在增值很多人就把目光放到了我们的延展区 Astoria 那 Astoria 这个项目其实是我们

2023 年年底 2024 年年初那个时候推出的一个预售那个时候其实房子已经盖的差不多了然后开发商就觉得说那我要不预售一两套

然后那个不是一个纯土地的项目第一个项目介绍的时候就是还在收购完土地还在刚开工还在打 foundation 的时候这个是已经建出了 foundation 的时候那那个时候购买呢我们一个客户买的时候呢大概就是 50 多万美金然后呢我们今年年初 2025 年的 23 月份进行了交付这个时候同样的一个户型他买的是三楼我们的四楼的话呢其实就卖到 68 万

那当然这客户现在没有卖他这一套房子我们就 assume 当时 50 多万买的玩市场最后他楼上那一套是 68 万成交那怎么来讲如果他要卖啊就差不多也是有一个 10 万出头的利润那这个也是要讲到说为什么这个项目能赚为什么赚的那么快首先第一他当时是全款啊

给到这个项目里面的跟我们刚刚讲的就是第一个概念就是这个概念上面来讲这个预售房不是这个我们常规市面的预售房它相当于给开发商做了一个借贷项目第二点就是非常幸运了就选标地选的好就是我们在推荐的时候选中了这个 Astoria 地区刚刚好

2024 年这一年它涨了为什么涨了呢就因为它是 London City 的延展区它本身的交通环境也非常好而且这个地方是 2024 年当年

全纽约租金上涨最高的地方我们这个客户其实他是想自住之后拿去出租的所以他非常看重这个出租回报率的问题所以当时我们给他推荐项目的时候既给他选了就未来有这个增值空间其次好出租的项目 Astoria 就属于这样一个地段那现在其实 Astoria 我们还有很多代理楼盘已经我们马上有一个新盘现在

我们虽然没有预售项目但是很快到市面上就很快要正式开始销售了那这一个项目的共同点就是它的交通非常好它本身地点是好的

而且周边供应有限这个区的新开发项目不多所以它的 inventory 是非常 limited 那在供应有限但需求有所增长的时候它的房价就有所增长而且这一个开发商也是我们长期合作有非常好的一个 trend record 的一个开发商所以呢对于买家来讲

它不光只是我买到这套房子房子涨价了我挑到了好的户型我锁定了一个好的朝向最后呢我不仅前期可以自住而且未来呢我还可以拿来出租出租的金额涨的其实比这个房子本身的金额的这个比例还要高租金上涨速度真的非常的快所以这个客户其实就现在非常谢谢我们非常满意这个

然后还有一个就是更夸张的案例了就是我们新泽西的项目新泽西先跟大家科普一下新泽西的法律法规呢跟纽约的法规是不一样的我刚刚提到说纽约的法规来讲的话呢它是必须要有 condo book approve 或者 offering plan approve 之后的话呢它才能进行销售但新泽西不需要

新泽西呢是你想销售你就可以销售所以新泽西的这个预售房它虽然有点类似于我们刚刚讲的预售房项目但它没有给全款而且它的钱其实进到 SQA 康所以稍微有一点点不一样啊

但是呢你能在新泽西市面上见到的预售房机会非常少基本上都是盖的差不多了我按照未来价值进行卖的因为这样对于开发商来讲利润更高嘛所以预售的机会它其实非常少的其实我们去年 2024 年做的预售房就非常有限

就因为它只盖这么多它只拿非常有限的拿出来预售然后我们就带给了客户但是在今年呢因为我们合作的能力以及我们带客户的能力各方面都有所成长我们合作开发商也变多了所以光上一个月我们就卖掉了四套预售房而且单价都是比较高的这个预售房嗯

然后新泽西的预售房带有一个比较强的特质一般就是自住的就它怎么样我买这套房子可能多多少少我都有一个自己住的需求在里面不算是完完全全的纯投资纯投资现在的 case 还稍微比较少一点但是呢我们这个客户呢相当于捡了一个特别大的大漏他本来是想自住的后面忍不住诱惑一年就把这套房子卖掉掏现了

就是因为利润真的太好了它是怀抱着一个自住的心但是把它卖掉了卖了钱对那这种房子有很多吗就是你说一个月有四套就是我

我现在讲的四套其实对比我们的交易量来讲它不多它这样的房产其实是稀缺的它来来回回救那么多而且你在市面基本找不到而且我发现那是怎么找到的呢你们就是我们跟开发商关系好我们一家一户去敲开发商然后真的是这几年积累了开发商的资源因为大家都知道我们有预售房的资源然后一个一个来找我们的客户躲了那我们没有这么多的项目能卖给大家

我们只能一套一套一套去敲门找开发商然后开发商发现你好像的确能带来真实的客户能成交然后开发商就开始跟我们合作才慢慢形成了一种这样的默契就其实我感觉市面上真的做我们这种预售房你在市面你找不到这个房子任何信息我直接 off market 掉了这种 brokerage 还是非常少的

那我跟大家讲这个故事的话它其实就发生在新泽西 West New York 这块地方这块地方我也要强烈给大家推荐一下因为我自己非常喜欢我自己买了两套投资房都在这个地方我的投资开发案我自己投了一套小的房子我自己开发的也在这个地方这个地方为什么我这么喜欢呢就是因为它价格非常便宜

入手单价很低我等会儿马上讲它入手单价非常低而且这个地方虽然没有地铁但是有直通巴士直接到曼哈顿中城 42 街整一个交通的过程大概就是 40 分钟的时间然后这个地区大部分居住的都是蓝领都是西班牙裔为主但是呢西班牙裔的同学们这个就是这

这个地区的租客们其实以我自己的经验来讲他的租金给的还是挺按时的而且这一块因为是一个租客为主导的市场他其实整体的市场环境是非常健康的出租的

这个时间非常的快我很快可以租掉而且租金回报率的话就算你随便买任何一套房产大概都有 5%到 6%的一个回报率所以就不要说你买预售房项目本身价格就偏低的情况下这个回报率就是更可观的那我这个客户当时就看中了这个地点买了一套 condo 是一个三房的 condo

condo 1600 尺买入的时候呢就其实是我们知道开发商在盖这套房子我们知道这个客户想买这套房子看看其实这个事情发生的很巧是这个客户想刚好在这个地区买这样的一个 condo 我们就刚好知道一个开发商在建这样的一个 condo

开发商本身是一点都不想预售的但是我们就跟他好说歹说说这客户真的非常的就是真实的一个客户真的想买然后就帮他谈妥了一个价格 58 万预售卖给这个客户但是呢给了 30%的一个定金进了 S-Hall account 所以大概就是 18 万美金然后大概是过了不到一年的时间大概可能 9 到 10 个月吧我们就交付了交付的时候他

一模一样的户型卖了近 70 万美金什么概念也就是说假设他立马当时没有过户这套房子没有自住的话他就把他的合同卖掉他花了 17 万的定金差不多不到一年的时间他就净赚能赚回来 10 万美金 60%的一个回报率

就这个案子我客户到现在都天天追着我说你还有没有啊你能不能再卖给我一套啊你到底还有没有这样的项目天天就来追着我们然后他当然非常开心啊而且他前期就是自住的住住住住住住到现在就刚刚好这个月差不多可能

可能不到一年吧大半年的时间然后他就觉得这 70 万还是比较诱人的要不然我就不自住了吧他现在就又委托给我们把他这套房产准备卖掉了所以整个情况来讲就是你在买预售房的时候看准市场本身看准开发商看准项目标准知道你签的合同是什么合同这些都是你项目能不能盈利的一个关键

所以无论是纽约还是新泽西其实都有这样的投资机会但是一定要找准项目所以说其实你刚刚讲的这三点也是它主要的规避风险的方法对吗就是说防的地区要找的好啊然后人要靠谱啊就是这样子嘛

对讲到这个风险的话我可以详细的讲一讲就是因为其实预售房如果你的钱是放在 ASCO 这种的情况下就是按照法律法规整个流程来走相对而言风险是比较低的但是如果你是以全款借款的形式给开发商开发商允诺你未来交付你

这个背后是一定有个风险承担结构的这里面就要好好拆解一下风险会出现在哪几个方面以及如何规避了第一个就是交付风险就是我收了这笔钱我不给你房子我跑了我烂尾了项目延期了偷工减料了宣传的时候跟我最后交付根本不符合那怎么办呢

对不对这种的话首先第一点就是要看开发商的开发信誉以及过往的案例这是有经验的开发商吗这是靠谱的开发商吗他一个项目坏了他承不承担起这样的风险的一个开发商他同期开发的有开发的什么案件吗然后第二点可以去看的就是有没有银行贷款就是他买土地之后他要向银行借贷这个建筑贷款

银行从金融危机之后它其实审核标准非常严格的它能借贷给开发商进行这个项目的建筑它能借 70%的钱就是代表它愿意承担 70%的风险所以相当于银行

你做了一次 Deal Diligence 银行帮你去过了一次这个开发商的 Financials 这个项目到底预期要卖的价格跟他收购的价格跟他建筑的成本各方面是不是相符合的所以一定要看这个项目到底有没有银行贷款了有银行贷款

贷款的话哎你可以稍微放心一点哎反正银行也在这个项目里了银行做了丢掉了整完除此之外的话呢就是在审核你的合同的时候一定要注意审核标准非常不建议大家自己去审核一定要找专业的律师去过这个合同一定要看清楚这个合同里面一些合同条款

比如说有没有抵押物抵押物是不是真实如他说的价值那么多资产是否足够抵押还有有没有担保是谁做担保担保的这个人到底能不能担保得起这个项目这些都是要审核的标准然后刚好讲到这个我就可以分享一个故事就上礼拜我有个客户跟我吃饭

他当时其实也想买 Long Island City 的那一个预售房项目就是我开天讲的我公司自己销售买的那个项目他就说 Cathy 都是你当初不让我买那个项目你一天到晚就说你们的项目满了满了不让我买了

哪有满了的银行又不知道这个背后你们钱怎么来怎么就不让我买那个时候买的话我赚了好大一笔钱我说我真不能卖给你因为是这样子的底层逻辑每一个开发过程中比如说我购买土地的时候我土地一定是我花多少钱去买这个是我的抵押物因为那个时候还没有开工那我唯一的 equity 就是在土地上的 equity 而且它是有折损率的

就是他如果要急售的时候他可能没有办法百分之百按照这个价格急售出去一定要核算好他到底有多少有效的 equity 如果你拿了别人的钱你拿了这个借贷的钱是多于你的抵押物的这个就一定是一个 red flag 这个就是非常大的一个风险问题了所以我解释了给我客人看我说我真不能再买给你满额了就是满额了绝对不能做超额的事情因为

不能在这种项目里面做坏自己的口碑对而且里面不乏一些在纽约的市场里面真的不缺乏一些什么开发商卷宽潜逃啊开发项目搁置了多年终止开发呀这种那种的现象所以啊就是我们根本不敢就是这样乱投项目而且项目里面的合法合规标准也要是非常严格

第二个其实要审核的风险就是本身市场波动的风险那市场本身它一定是有周期性的它有高利息周期低利息周期它有公布应求的时候它有求多于共的时候它一定都是在不同的周期的所以一定要 educate 你的客人就是交房的时候你有可能遇到什么样的周期

这个市场本身是不是一个好的市场本身的市场有没有利好消息本身这个地区有没有大的一些波动问题所以一定推荐大家去买一些好的位置地产开发无论是一级市场开发还是你去买现房其实永远都是 location location location

除了看 location 要看的就是周期问题经济周期环境周期然后再看这些波动是不是你能承担范围之内再考虑要不要投资还有呢就是另外一部分客户遇到的就是哎呀这个开发商告诉我让利了但我不知道真的有没有让利我的项目我不知道真的能不能赚钱我也不确定这个地区能不能支撑这个价格

这里跟大家提个醒不要听开发商的一面之词永远都要自己做自己的功课这个地段到底能卖多少钱你很容易算的你就拿一个报表你就去看一下现在的 new development 项目大概是多少就是 comparables 或者如果你有地产经济的话让你的地产经济帮你做 comparables 然后你去核实这个真实性然后再去看开发商是不是真的让利如果没有让利的项目不要买听

基本没有买的必要你全款给下去还没有让利那你赚啥呢对不对你就赚一个早期锁房了咱不必要承担这样的风险一定要是你要知道你承担的风险相对而言比披头买房要高的时候利润一定要高我们一般来讲每一年至少要让利 10%以上要不然没有太大的意义可以给大家作为一个参考的标准啊

嗯那呃你说的这个其实我也挺心动的但是我们都是在美华人可能说可以联系到你们然后进行投资对吧那如果海内的就是国内的这样的一些投资者能不能也有这样的投资机会呢嗯

有但是我得分两步来走刚刚讲到两个预售房第一种就是我给 10%的定金我正儿八经的这种预售房这种操作上面来讲的话我们现在有不少合作楼盘是你只需要给前期 10%的定金是美金然后剩下的 90%是在快过户或者楼盘到一定交付标准的时候你可以支付人民币你可以支付

你可以支付不同的货币来进行灵活支付的购买这种的话呢就比较适合于海外的投资者然后另外一种呢刚刚讲到全款购入的这种海外投资者投资身份不受限因为这是一个借贷合同啊但是呢会要求你一定要有全款美金的情况就是美金一定要到位所以跟你的身份问题相关不大反而是跟你的资金到底是哪一种币种它可能相关性会更大一点

对其实说到这个我最近看到有一个新闻就是说众议院他那个通过了一条法案说的就是说那个非 H1B 的这个就是非美国公民比如说 H1B 或者绿卡的持有者如果向法海外转账的话需要征收 5%的

附加税就是您会怎么看这条呢比如说国内的投资者然后呢有一些国外的亲戚国外的亲戚给这个国内的投资者打了一些钱但是现在呢要开始征税了而征 5%的这样一个附加的税了你会怎么看这样的一个这样的一个条例呢

首先现在其实只是一个提案它没有真实的生效然后的话呢这个是川普的叫做美利大法案这个名字就起的挺好玩的挺有意思的就是美利大法案里面其实也不止只有这一项有非常多简单来讲就振兴美国美国要增加税收美国要赚钱我要保护本国公民的这个利益这样子等等的一系列法案

其中就有一条就是说所有非公民就是 H1B 也好绿卡也好你以后转钱向海外都要征收这个税那它底层逻辑是啥就是川普为什么要提这个他的这个法案呢那其实这背后底层逻辑就是说美国要保证你在美国赚的钱

不要留下不要外流你要留在美国消费啊你要留在美国投资啊你大面积都外流了之后美国的钱咋办啊这是美国出这个法案的时候它的一个底层逻辑那但是这个 5%的征收合不合理呢其实这个争议性非常大特别是民主党其实对于这个法案是非常排斥的因为它跟美国本身的宪法的一个底层逻辑是相悖的就是大家要公平

那这个的话明显是歧视了歧视了移民身份歧视了这一部分的这个转账那首先民主党现在抗议性是非常高的所以这个通过的可能性目前来看还是相对而言比较低的其次我们再来去看一下这一个

要求的法案真是操作起来好不好操作啊其实没有想象中那么好操作这个很多转款那我如果我以高额的物品进行赠予呢我带回去呢又或者是我虚拟货币呢我虚拟货币现金因为入海关的时候它是有一个限制的嘛对吧那或者一些其他的呢比如说虚拟货币我以虚拟的货币转账怎么查呢

等等啊有一系列落地的难度除此之外的话其实这个法案呢最后还有一条啊就是说到所有的 tax payer 你有 social security number 你在美国有合法报税你是可以 claim 一个 refundable tax credit 也就是说你交的这 5%在年底报税的时候他还给你也就是说他针对的这个法案是针对不报税的人而不是针对全部人

这一个呢是在这个法案 additionally 有可能出现的一个所以它其实还有非常多的不确定性其次呢在落地的操作性而言的话其实难度也是比较大的我们来看一下一个法规真的立法要成功的话你众议院要全体投票你参议院要全体啊

然后还要统一文案文本总统还要签字最后再执行生效这里面有一系列冗杂的过程目前看来因为这个法案是带有一定的歧视问题的它是违反了这个宪法中的平等保护原则所以很容易被判定为歧视性征税政策就它就不一定通过所以呢我觉得现在来看就大家先听个热闹

等真的能不能落地然后再说而且其实美国它是一个非常多技术移民的国家而且它很多的高新技术都是通过 H1B 把一些海外全球人才留在这儿的如果真的发这样的反应我觉得还是挺寒心的挺打击人的所以也会影响它这个人才这个吸纳以及海外资金可能到底敢不敢去美国的一个问题了

嗯的确是也就是正好提一嘴想到这个 5 月 17 号这样的一个新闻也谢谢 Casey 的答案也非常感谢今天的分享就今天给我们讲了很多预售房啊然后具体的案例有什么样的风险那因为时间关系啊 Casey 那在节目的最后关于整个预售房的内容还有什么想要跟听众朋友们分享的吗

最后想告诉大家就是预售房并不适合所有人虽然表面看起来很好但是预售房不是短炒的一个机会它是真的要参与到这个土地开发的资产配置的理念所以要选对地段选对开发商选对时间点

而且要明白其中的风险之后你的投资才能更清晰更确定所以像这样的投资机会大家要甄别清楚之后再考虑是否要这样的配置

嗯说的很实在啊是这样的就是每一个 case 都是不一样的不能说前一 case 赚钱每一个 case 都能赚钱大家还是要有那个擦亮双眼争取找到一个好的项目然后谨慎投资那如果说对于预设房有感兴趣或者说是有问题的朋友欢迎联系北美金市角我们也可以帮你联系到 casey 如果有什么问题的话你也可以来直接问一下嘉宾或者问一下我们好吗

然后如果喜欢的话呢欢迎分享和订阅那我们就下期再见了拜拜