【強者我朋友】在台灣租屋，為何常常踩雷？預算有限下，老屋要怎麼翻新？「包租代管」又在做什麼呢？ft. 一方生活 藍太太｜EP 124｜志祺七七Podcast
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然后看房子的时候最重要的就是我觉得还是最重要的就是梯间就是你进去的时候你会很明显的看到如果呢这整栋的邻居是非常不安宁的你就会看到梯间会有大家相骂的这个记录比如说几楼的邻居请你不要怎样怎样怎样啊或者说本栋怎么怎么样啊什么什么什么方林怎么怎么样然后其实你就会感觉到说这个

這一整棟的鄰居他好像有一些紛爭你可以感受出來生活習慣也會被發現對對對然後你會知道說這個可能是

有一个比较没那么社会化的邻居那这个可能你进去住的时候就会受到一些影响 Hello 大家好我是志祺欢迎回到强者我朋友今天的来宾是一方生活的创办人蓝太太那强者我朋友强在哪呢第一蓝太太曾经是营收破亿的电商创办人事业的版图横跨了亚洲那因为疫情蓝太太改做了这个包租代管业创办了一方生活短短两年成为了台北贡深公寓的第一品牌

而她創辦的一方生活打造了將近 200 間的共生公寓服務 800 位以上的租客今天我們會來問問藍太太一般的租客看房時有什麼樣的妹妹嘎嘎要注意?從房東的角度,常見的租屋問題是什麼?包租代管又在做些什麼呢?那有請藍太太跟我們的觀眾簡單自我介紹一下吧!

我是蓝太太也是一方生活的创办人一方生活呢是希望可以活络台北的老公寓然后让屋主收租放心然后提供给租客更好的生活环境好那今天除了我们之外呢镜头外也还有我们的计划委会跟我们一起来聊聊嗯哈喽

我想要来问一下来台来这边就是为什么台湾的这个租屋选项商会给人一种又破又小然后又贵的感觉因为台湾的老房子很多你知道在台北市超过 50%的房子是

高于 30 年的所以这个是一个第二个台湾的老人非常多你知道吗房子跟人数的比例最高是 50 岁跟 60 岁也就是说所有的房子持有的屋主 50%到 60%是 50 岁到 60 岁的屋主在持有只有 10%的房子是 40 岁以下的人

是有的那我自己的经验是这样就是台湾各种租房的这个照片有的时候就会骗很大像我还记得这真的我很小的时候我在大学要租房子的时候我记得就是他网路上面是给一个照片然后到了那边之后他就说对不起这间现在没有没有办法但你要去看旁边然后别的就瞬间变得差蛮多可能空间也不一样这样子

可是实际基本上就是会有一个蛮大的落差那你觉得在看这些无框照片的时候我们要怎么样去注意一些事情其实真的是这样因为你知道吗我在 591 还有看过那个照片下面有日期的你知道以前那个照片下面会写说

2000 年 3 月 8 号这样子的那种有照片日期的他们可能会放十几年前的照片因为他这个房子他已经持有 40 年了然后呢他就会放这个房子 18 岁的美照可是现在这个房子可能已经 30 几岁了所以他一直放他以前的照片所以继续地说在连以往的时候放这 18 岁的照片就像

你的大头贴一直放着你的婚纱照的概念所以呢这种事情是因为屋主一直是同一个然后 591 要上架的时候他就一直用他以前的照片一直用他以前的照片他就觉得也没差很多啊所以会有这样的状况

但是事实上呢我会觉得在看的时候呢我最重视的是采光跟格局就是说你这个格局方方正你采光好不好因为其实呢采光格局呢才是租房子最重要的而且是它再怎么整修都整修不来的那在房屋的资讯当中会不会有些关键字或是描述其实是需要特别去警惕的

有有些时候你会看到写说大露台大露台嗯大露台什么意思呢大露台就是顶家哦对不对因为他会写他不会是那个什么空中花园 OK 大露台就是顶家对

对不对可以就是种花通常都是顶家 OK 对顶家会有蛮多问题因为顶家呢它有分就是那种铁皮顶家那它就是会非常的草就是你下雨天的时候会啪啪啪啪啪啪啪隔音效果非常不好那第二个顶家的这个铁皮会越来越烂然后脆掉所以呢它非常有可能会漏水

然后第三个就是顶家呢他因为现在顶楼大家意识很坚强顶楼会有水表或是一些共用的那个管路会在顶楼这个时候呢你必须要保持你的大门 always 是开放的让人家可以上去所以顶楼呢是以前大概在十几年前

大部分的投资客或是投资房地产出租的最喜欢的产品之一但是呢现在的年轻人其实对于顶家的接受度就非常非常的低那在这个实际现场看房的时候蓝太太这边会觉得要先看的地方会是什么呢在现场看房的时候呢第一个我会先从打电话的时候我就先去观察房东

例如说这个房东呢他是很积极或是很没那么着急要租房子这个会感觉出来说这个房东可能是一个什么样子个性的人那会怎么样影响呢假如说他很积极好了他很积极的话我会觉得他 maybe 他在后面我有遇到问题的时候我就会比较容易找到他 ok

对然后如果说他没有或者说他可能会问我很多问题例如说你几个人呢你做什么的你先生怎么样我要问清楚我才要带你去那是代表说这个房东其实他非常的不想要被别人打扰

他也不想要做额外的付出那这个可能你就是你的自理能力就要高一点因为他有可能会希望你是一个自理能力很好的人然后尽量不要打扰他平常的生活对

那如果说这个房东他就跟你聊天聊一下然后就去的时候你就会觉得这个人是一个很亲近的人所以在前面的时候我会感应一下这个房东的感受是怎么样理解那如果到了现场呢要再看的还有什么对那现场呢其实我第一个我会先在附近看一下就例如说我会习惯先从捷运站走到

看一下这中间有没有生活机能好不好有没有一些奇怪的闲二色思有些地方呢如果你是坐计程车去的可能它前面从捷运站出来这边它会经过很多的例如说修车业或是说资源回收业或是什么一大堆的菜市场对

那像这个过程当中你平常你要走路的这个路程你要在看房以前就要先确认清楚或是你在走后面一点点你就发现可能有庙然后庙呢就会拜拜对然后就会叮叮当对所以这个频率你要搞清楚哇这个真的是让我想到我以前大学的植物的经验我那个时候还遇到见教就是在那个没几年会见一次教然后那个真的

非常非常久然后很大声真的是很惊人的一个潮度对所以这个呢就是要先稍微的看一下还没有看房子之前你就可以先确认这件事情 OK 然后看房子的时候最重要的就是

我觉得还是最重要的就是梯间就是你进去的时候你会很明显的看到如果呢这整栋的邻居是非常不安宁的你就会看到梯间会有大家相骂的这个记录比如说几楼的邻居请你不要怎样怎样怎样啊或者说本栋怎么怎么样啊什么什么什么方林怎么怎么样然后其实你就会感觉到说这个

这一整栋的邻居它好像有一些纷争你可以感受出来生活习惯也会被发现对对对然后你会知道说这个可能是有一个比较没那么社会化的邻居那这个可能你进去住的时候就会受到一些影响对然后梯间的部分也是的因为梯间呢你就可以感受到这一整栋邻居的这个

生活品质好不好例如说所有人呢都是放进去然后鞋柜都放在外面然后鞋子就放在整个踢肩踢肩又很小然后你不小心会踢到鞋子那这样子可能就是他们对于生活品质的要求或自律的要求没那么高懂

对那这个或是说那个灯啊有没有换啊可能就是都没换然后就暗暗的那就知道说这边他们可能对于生活品质没那么要求对或是说你去的时候你就会听到可能邻居家有狗狗然后他就是一直对着你望可是他在里面那你就会知道说你来的时候你住的时候可能就会常常遇到这个事情就会常遇到这个事情那你看要不要自己可以接受那这样子都是在讲外面的那有没有房子里面是特别要注意的好

房子里面呢如果说我是一个租屋族第一个我还是会在意采光跟格局这个是我们刚刚有说过的因为呢采光格局是不管你怎么改这个房子就已经是定论了就像你骨头长几公分这个已经是定论了

那第二个部分呢我会最重要的看厕所对厕所跟厨房因为厕所跟厨房也是相对是非常难改的所以你如果要改呢改一个厕所 20 万改一个厨房也要改 20 万左右所以这两个地方也是最重要最难改的然后最后呢最后你才开始看这个房子你看起来舒不舒服嗯

那这舒不舒服就是说他会不会张张就就的会不会

灯是不是那种七八十年以前的那种灯就是这些东西漂不漂亮这件事情反而是最后最后才看的因为漂亮或不漂亮很实际你都可以自己改你说老那个房东我可以去特利欧买一个灯其实你换一个灯你家感觉就会完全不一样了也不贵老实说也不贵或者说

有的房东开关旁边就黑黑的其实你就买油漆把它擦一擦其实感觉就会舒服很多所以这个反而是最后的但是很多年轻人他们在看房子的时候他们往往是被漂亮与否先是他们第一要素但是他们没有去观察周边是不是周边不能改

小环境第一件不能改然后格局采光都是不能改的但是这些不能改的才是你真正要去选择房子第一要选择的事情这边我想到一个事情是有些人会说看房最好挑下雨天你会怎么样看待这个看法我觉得还好但是下雨天有个

有个优点就是看它会不会漏水但是通常呢会漏水的它不用下雨天就会漏水然后通常会下雨天才漏水的要下非常多天的雨才会开始漏水所以没有那么我觉得还好下雨天的时候看的时候会比较多缺点会跑出来例如说顶架刚刚讲顶架所以下雨天的时候就会啪啪啪啪啪啪啪就会声音就会很大声

好那我接下来想帮网友问就我在查资料的时候有看到很多网友提到就是看房必备小物像是手电筒小夜灯弹珠卷尺之类的那我好奇说蓝太太自己在看房的时候也会带吗真的有用吗我不会我不会带但我会带那个因为我是专业的专业的包租代管我会带的是那个

测距仪哦你直接用测距仪来取代对不起因为我一年要看很多间房所以我会带测距仪因为稍微测一下测一下知道说这个空间大概是怎么样那如果你们没有带卷子或是测距仪你们可以用脚

去量尺寸像我的脚是 24 号所以你大概就知道你的鞋子是 25 公分所以我如果想要测距离的话我就用我的脚去测试然后稍微写一下所以我觉得还好这个距离有什么影响它会要知道那么细的东西除了避免可能房东骗你以外就是它会影响什么吗

有些时候就是有一些人他家里会有一些家具或是我们有很多的租客他是有一个大书桌升降桌对然后他就一直在想这书桌可以放吗或是我们有一些租客他就是有大衣柜他生活就是不能离开那个大衣柜因为觉得他所有喜欢的东西都放在那衣柜里面了所以他就会来量说

他的大衣柜究竟要放在哪一个面然后这样放起来好不好所以他大概会知道他的大衣柜是几公分对然后你就可以用我是习惯用脚直接量因为每一次要带这些机师头的时候就太晚就太赶了我就会忘记带所以我大部分都是空手去然后就就是量这样子那再来就是我们聊到交涉好了因为接下来可能就会跟房东有些交涉有没有哪些点是一定要跟房东确认的地方

就是如何避免这个房东隐瞒缺点之类的我觉得呢就是我们最害怕的缺点就是凶宅跟漏水对嘛因为凶宅就大家都不想要住在凶宅里面所以我们都会跟他说这边是干净吗干净干净绝对干净他就会说干净这样对所以这个我们会先事先先确认

然后还有漏水就是说这边确定都没有漏水对然后我因为我是包租业者所以我会再说一句我说因为漏水的话我们是结构性的问题是屋主要负担的那他就是他隐瞒了他也没有用他

因为到最后他还是他要去负担这个费用所以我会直接问这两句那这样子我觉得某种程度可能可以想说这个房东稍微的就是隐瞒了这个缺点或者这个仲介稍微隐瞒了这个缺点我们要如何避免啊

避免其实有一点难还有我也在跟大家分享一个房东常常会讲出来但是你不觉得他在隐瞒但是事实上它是很大的问题例如例如说我签了好几次房东他们都会在快要签约的时候他会提醒我我跟你说二楼的李妈妈人很好你有事情就去找李妈妈还有四楼的李小姐我跟你讲

他自恃甚高我们不要理他请问一下你会听得出来他弦外之音吗就是四楼的人四楼跟他有过节我不知道对我们觉得说那是你们的事对不对或是我们就不要跟他好就好了没有我有一个房子就是这样子他就悠悠的跟我说然后呢四楼的李小姐

半年内打了六七次电话给我然后有些时候说你家的瓦斯好像外溢你家好像有人抽 K 他命之类的然后每一次都是叫警察

就是在我们家门口等然后我们室友打开我们里面什么味道都没有或是他又开始说这是不是你们丢的垃圾或是说你们家有产生水锤效应之类的反正就是各式各样的会找了警察来我们家希望我们开门六七次就在半年之内所以像这种呢我觉得也不是房东

刻意的隐瞒就是我觉得坏邻居或是说比较不好相处的邻居我觉得这个是我觉得是租屋主反而是遇到比较有可能会遇到的风险因为像刚刚这种事情他可能没有办法在签约的时候去预防但我们在如果真的就要签约了有没有什么特别容易会被忽略的条款是要注意的我就是会在听的时候我就会知道这地方一定是一个雷

所以我们不要那么想要赶快签约只要遇到这个雷这个雷的风险系数很高的时候你就不要签约哪些是雷的风险系数最高的雷刚刚就像讲邻居的问题或是说像我签约的时候也会跟他讲说漏水然后还有固定物或是什么这维修都是你要维修的像这种东西我都会特别在签约的时候跟他特别注意

但是在一个租客如果很无力的状况之下好像租客确实很难跟房东去讲到这些事情对因为我们其实一生租房的次数可能不会超过 10 次所以大家没有那么有

有敏锐度对对对所以我能够理解在这样子权力很失衡的状况之下其实有一个算是中介的单位存在是有一些帮助的因为有些可能例如说漏水了很多时候是这样子楼上漏下来楼上的厕所漏下来但是楼上不想处理但是楼上是屋主的这个叫做多年的好友屋主也不想处理对那

这时候卡住了但有第三方就比较简单了对对对对对对对好那我们刚刚主要是从这个租客的角度来看问题那因为我们知道蓝太太在出租房屋这一块也有很多的经验所以我觉得接下来我们可以换一个角度就是从房东的角度来讨论一下租屋时的一些状况我第一个想要好奇的是就是很多的屋主他们想要出租老公寓但是老房子的问题就是很多嘛那以蓝太太你的经验就如果预算有限他们应该要优先去改善哪些地方

房子的问题很多预算有限的话我们先不讲他厕所有没有怎么样或是泥作有没有怎么样或是格局有没有怎么样因为那些一改都是大钱他不会是没有预算的那就是一定要改的对那如果说是我今天是一个屋主我想要让我的房子比较好出租我觉得有两个是可以做的就有一点像是我们女生

今天如果赶着出门那我们要做什么事就是把 BB 霜或是防那个隔离霜给它涂上去所以第一件事呢是可以整事有期把灯换的明亮一点那这样子呢就会觉得舒服了这个是第一件那如果呢你还有再多一点点的预算你就铺个地板

破地板呢很多台北女生她是看到这个 591 的照片如果是瓷砖地板她就不去了因为这个视觉太乱了她要么就是抛光石英砖要么就是木地板那这个木地板这样铺下去很多人会说那不是要花好几万没有事实上那地板现在有很多那种塑胶的然后它印刷的那个木纹也是非常漂亮的然后你一铺上去就很像

温馨度上升温馨度上升就很像美肌一样就是你就把你那个房子就感觉滤镜就给它套下去的感觉然后就突然觉得可以在地上滚了就是那种感觉就觉得是个很 chill 的地方很舒服的地方所以如果五组想要快一点出租的话我觉得就是换

刷油漆跟换地板然后换灯大家不要被这骗大家不要被这骗换灯这样这样就会舒服很多了 OK 那如果预算再多一点可以改哪边预算多一点的话呢我们就可以改固定物例如说冷气机因为现在其实你不能要求租屋主自己要买冷气其实很多房东他都说我就是要拆得干干净净你冷气自己买可是你去了别的

别的那个房源的时候你不会再去把冷气拔掉再去别的房源嘛对所以冷气呢我觉得大部分应该是屋主要去负担的那另外呢就是管线因为呢你知道台湾以前的管线热水管尤其是热水热水管呢其实是席做的所以呢席的热水管非常容易坏掉尤其是差不多 30 年到 40 年就开始会热水管热

漏水对所以这时候呢如果说你预算真的有限如果说你预算没有那么没有那么拮据的话你就是可能要重新做这个浴室把这浴室做起来把防水再重做一遍但如果你预算有限的话你就可以做一个热水的民馆出来这样子你未来在维修上面或是预防漏水上面都会来得轻松非常多嗯

另外就是我们有在网络上面也看到就是有不少的房东他们会抱怨明明地点不错就是他们为什么挂了好几个月都没有租出去那以蓝太太你的观察就是如果不是价格或是这个屋况问题那房子租不掉的原因可能会有哪一些我觉得就是价格跟屋况的问题所以基本上就不要挑了就是你自己价格定太多因为通常是屋况我觉得很多屋主他们对他的房子是有极高的怀疑

回憶你知道嗎極高的幫他增值對 極高的那種擁有感例如說呢他的那個衣櫥可能是他以前辛辛苦苦花了半年的積蓄做的一個系統衣櫃喔 對你懂嗎但是我們沒有我們就覺得那個東西很醜這樣子對 然後我們覺得

他覺得這個是我們以前的 fashion 我以前請設計師我還跟設計師一起畫喔然後做出來你看好實用然後我們看起來好害怕你知道我看到最厲害的我最討厭的一種衣櫥是什麼嗎就是有一種衣櫥然後最後一扇門小小的你打開來之後後面是什麼你知道嗎

是厕所你有看过这种吗纳米亚衣橱就是他要把厕所的门把它假装成衣橱所以他的衣橱就是一整面的我真不知道为什么那时候的人都喜欢设计成这样所以你要进去厕所的时候你就要弯低然后这样再钻进去厕所非常的这很多吗很多

蠻多的我真的沒有看過這種東西耶真的然後第二個就是他們以前會做貼皮或是什麼木皮然後那個皮呢就會對對 它會翹嘛 翹起來這很正常對 翹起來之後呢然後就有人把它搬掉所以那個就一個醜醜的但又不修它又不修然後

就覺得很好所以他就會覺得裡面什麼東西都很好裡面的家具都很好他又不丟有些時候不是他不給他給的東西太少有些時候是他留的東西太多然後又不實用但是並沒有喜歡就是可能留了一個沙發在那邊留了一個可能電視櫃在那邊但是你就覺得他很定的根本不知道幹嘛對 然後可能沙發還破了他說這個齁

是頭城牛皮一直在那邊給你推銷這個皮但是它已經破很爛了就覺得我真不喜歡這個我喜歡布的比較舒服哇這真的好痛苦喔所以我覺得 NoZone 程度就是要告訴這些房東說你租不掉的原因就是你價格跟你無框太爛就是只有這樣子而已不要想要在這邊牽拖了對

他不会可能会是因为什么例如说你知道拍照片拍得太烂这种重点没有就是回到刚刚的我觉得其实需求面还是蛮现实的因为其实很多例如说别人会觉得说你随便搞一搞然后就可以租很多钱或变很好租但事实上我觉得

在市场上面的双方其实在租房这个决定下面大家其实还是非常理智的因为毕竟这是你要住非常久的一个地方所以他其实在决定的时候我们虽然可以透过软抓可以透过照片可以透过修图让他的脉象好一点但是丑媳妇到最后还是要见公婆

到处的客人还是租客还是真的到了现场到了现场之后你把照片修得很完美但现场跟照片不一样更不信任那更不信任所以其实我们没有一定要觉得要把

照片修到最完美就是可以真实呈现这样就好了那在上一个 part 就我们其实有讲到不好的房东嘛那相对的我想也会有一些是不好的租客那以你的观察如果要讲三件最让房东困扰的事情你觉得会是什么我先讲怎么样的租客尽量不要选好了 OK 好好

第一个呢就是他两押一租付不出来的租客两押一租是两个月的押金跟一个月的租金对就是我们要签约的时候是不是大家会付两个月押金跟一个月租金像这种呢租客通常他对他自己生活的这个可以付出的能力跟他可以支配的这个控管能力相对是比较差的哦

所以这个可能我会建议就是安全起见就不要接受了那第二种呢是慌慌张张的来看房慌慌张张的想要赶快住进来我很喜欢耶那我们就等一下就签约好不好我可以今天就可以住吗对然后他或是他来的时候已经拿着已经带皮箱了对已经带了行李了我想说

有需要这么慌张的租房子吗这种可能他就是会有难言之隐他可能发生了他人生的什么变故而且是非常着急的变故然后他才慌慌张张的一般人在决定这么大租房子这件事情的时候我们是不会让他这样子的嘛

那第三种呢是现在因为视讯很发达非常多的主客会要求视讯看访对然后这个呢是我们绝对不能接受的因为我们要求的是谁签约谁入主

对但是呢你知道吗像我自己就有这个经验了我呢帮房东代管房子然后呢那个房子刚开始我没有这个经验我不知道那就有一个租客是一个年轻人要来租他说他跟爸爸还有阿伯一起住对然后你知道到最后是什么吗是什么是赌博是可能是

我不知道就是台语叫交间但我不知道他读什么对可能是麻将间或是复课排间然后这个事情是现在在台北是非常非常非常常见的对所以他的家庭组合怪怪的或是说他本人他到不了他就是可能说我可以请我哥哥去看吗然后就会一个人模人样的哥哥来但是

但是事實上你不知道你簽約的人是誰然後住進來的人是誰所以這個是非常非常恐怖的事情是千萬不能住的有更誇張的案例嗎還是這已經是最誇張的像這種賭

A 签约 B 住的这种案例是非常非常非常多尤其是在整租的市场也就是说这整层这整个单位都给你的这个市场里面 A 签约 B 入住这个事情是非常多例如说签约的时候是一个怀孕的孕妇然后跟着她的老公说我们要结婚了小孩子要在这边长大对结果呢到的时候是开色情 party 的哦

对多人的色情 party 对这种也是层出不穷的自己想问那蓝太太你觉得在找租客的时候有没有哪些一定要问问题或是观察重点才能避免双方的不愉快就假设以你要给房东的建议的话例如说我就会问他说你会不会煮饭啊

对啊然后你平常会不会就是我其实都是跟租客都像朋友聊天这样子就是说你住哪里哪一人是哦我那个谁谁谁住哪里反正就是跟他稍微交流一下然后我会去观察租客怎么看这个房子例如说有的租客会这样子

你这边清洁没有很干净这样他是一个比较 peaky 的人就是他希望的标准可能会是比较高的对或是呢有一些租客他就会觉得他真的把他当家里

他就会一进去的时候就把棉被掀开然后就把那个床单掀开看哦好然后也不复原对那你就会知道说哦这个人的人我分界可能就稍微弱一点这样子对然后或是呢有些人租客可能是跟爸爸妈妈一起来爸爸妈妈一直讲一直讲一直讲你到底喜不喜欢啊你说啊你说啊爸爸妈妈都会这样子你说啊

然后他就说嗯之类的然后这种呢可能就是如果他是跟我们一起做共生公寓的话他可能在生活的经验上面就比较少例如说他可能就甚至不知道热水器要换电池他会觉得说房东我水冷了我就说那你去看热水器有没有换电池他说啊

热水器要换电池吗类似这种他可能就是没那么了解或是说他会被迟到超久就是有的人就是迟到超久而且他不会给你理由对他说不好意思我今天状况不太好我迟到了他对自己的掌握力就会比较差像这种呢我们就因为我们是做公生公育我这些呢我就会尽量

去排除那再来我觉得我们可以来聊聊就是包租贷管这个事业相关的事情就是我想请蓝太太跟我们观众用一分钟的时间简单说明一下包租跟贷管它到底是什么样子的意思啊这个包租贷管是一个

2018 年才推出了一个新的产业然后是一个被政府监管的产业不过包租跟贷款其实它是两种不一样的行业有点像说批发跟零售虽然在批发零售业但是批发的逻辑跟做零售逻辑是完全不一样的

那包租呢就是说我先跟房东成租一个房源然后我承担所有的风险我去经营这一个得到了这个房子的经营权然后我来经营这个房子那贷款呢有点像说这个房子的所有权跟经营权其实还是放在

这个屋主这边那我只是他的外包单位帮助他来经营这个房子所以在代管的逻辑之下如果房子没有租出出去

房东是要承担这个空租期的但是如果是在包租的逻辑之下房东不管有没有招租出去都是包租业者要给房东保障租金收入哦 原来是这样嗯所以呢在包租业者这个逻辑下我就是租客的房东嗯但是在贷款的逻辑之下呢租客的房东还是屋主不是管理人员管理人员只是屋主的小帮手而已哦

那我想帮朋友问就是因为我自己在看资料的时候网络上有两派意见那有的人会觉得说可能包租贷款有点像是二房东就是中间多抽一层会垫高租金但也有人指出说包租贷款其实可以鼓励更多的空屋释出那反而让整个租屋市场的供给变多租金更平稳那我有点好奇说身为从业人员就是蓝太太会怎么看待包租贷款对于整体租屋市场的改变呢

好啊 其實我們真正拿到的房子通常都是你們不想租的房子我們拿到非常多可怕的鬼屋而且我們拿到的房子通常是屋主也處理不來的房子

就是屋主觉得好像还要处理还要花很多钱可是我只想要稳稳收租就好了所以事实上你可能不知道在台北双北光是空房空屋没有人居住的房子就有 20 万户那为什么这些房子明明就这么值钱但是却都没有人要去使用呢第一可能他真的太久了或太老了他要使用的时候他的成本太大了

所以这个部分才是我们真正取得房源的大宗而不是在市面上他已经 ready to leave 或是 ready to move in 的那些房子不是我们取得的房子我们取得的房子都是需要改造的需要优化的才可以做到的所以其实某一种程度上面第一我们是扩大了

大家的租屋的供给把以前你不会想要住或是你不能住的这些房子变成你能住而且你想要住的房子这是第一个第二个呢我们很多人会说我们把房子装潢好了之后就要租高高不然我们哪里来的利润对那我跟大家讲一个案例我有一个房子呢它是长期屋主租给仓库租了十几年

他租 8000 块因为呢仓库所以呢他厕所整个就是烂掉了或是他的厨房非常恶心那他 8000 块租了十几年都是 8000 块因为就是个仓库嘛所以我们跟屋主租了之后我们只跟他租 12000 屋主觉得很开心但是我们又花了四十几万把他整理成两房一厅非常漂亮的一个房子

那这个房子租出去两房一厅又是电梯管理员又在松山车站附近其实我们租了 29,800 是抢租因为事实上两房一厅很多都要破 3 万但是它是抢租是全新的所以事实上你会觉得说真正要什么叫做炒房价是要看市场我有没有高于市场的价值我所做出来的东西有没有高于市场的价值

那如果我一直高于市场价值那就是我炒房价但是事实上我是从它原本价值很低慢慢把它 cookingcooking 变成价值很高的情况之下用市场可以接受的价值把它租出出去所以其实我没有炒高房价

因为这个逻辑就很像这样子你今天去 Costco 买牛肉买这么大一坨牛肉五六百块就可以买到这么大一坨牛肉可是你去牛排店吃这么一块的菲力就五六百块所以你不会去跟

那个餐厅说你在炒牛肉后肉价你在烘台牛肉肉价你害我们所有人都不能吃牛肉你不会这样去想可是放在房地产的时候你就会说我炒高房价其实我做的事情跟厨师做的事情是一模一样的就是我们透过我们的技能把这个价值 cooking 出来

给市场更多的选择让市场做决定 Lalita 有提到你们会把房子重新整理之后再转租出去吗因为刚好前阵子有看到一些网友就说包租贷款是不是用低成本装潢到高价转租出去那你们自己是怎么抓装潢费跟租金的平衡

装潢呢其实是有很多方法因为刚志祺有问我说那要怎么装潢是不是有很难啊我觉得难就是难在做一个取舍例如说我们不会花大钱去把厕所做大幅度的翻新因为这个

他所给出来的体验相对是比较好的但是市场呢不会为了这个体验多给你付一倍的租金但是我回到市场需求对但是我可能会花为了厕所我会花一倍的装修金所以在这个厕所这一块呢我会尽量的把它用到干净舒服明亮这样子就好了对

那很多时候呢也是一种大家对于装修的迷思例如说我有一个朋友他超好笑的他跟我讲完这个都笑死他说他的起家处他现在是千万富翁亿万富翁他带我去看他的起家处是在新装的一个两房的房子然后就是说我那时候为了结婚我我我

岳父说你一定要买房子才可以娶我女儿所以我就买了这小房子我们就在这里起家的我说哇很温馨到处都是回忆那种感觉

我就说为什么厕所那么新啊他就说想到这就气我之前就是租给一个音乐老师我说很不错啊大家都觉得音乐老师就是品质保证嘛他说没有我租给他两年之后他退租了之后哇里面都发霉好恐怖这到底怎么住的他就很很激动这样对我说那边

那没关系啊你就整理就好啦他说没有我太害怕了我把整个厕所就打掉再重做然后我说那这样子就花二十几万耶你一个月才租他一万五耶你不是两年的那个租金全部没了吗他说对啊我都不知道在干嘛我租给人家两年然后服务他然后

一个厕所重新改 20 万我两年租金又都花掉所以我现在都不租人了我就放着这我起家错我就放着不要给人家糟蹋了我说哦好哦那你有没有想过其实你只要找一个清洁阿姨去打扫就可以了你不需要下成这样把整间都换掉吧他说我那时候没想到我就觉得这太恶心了我要把它保护

把它换掉因为这是我起家错所以其实有很多的装修它不是一定花大钱才可以解决问题很多时候是清洁的问题很多时候是就是表面的问题它不一定就像我们讲有些时候你找一个化妆师漂亮会化妆的化妆师你不一定做什么事情都要去整形外科嘛

所以其实我们为什么可以控制我们的装修的成本是因为我们很清楚哪些地方是一定跟功能性有关的必须功能要好哪些东西只是跟舒服美观有关的这个

可以就好可以通过就好了但是呢而另外一个部分其实最重要的是你要知道在什么样子的房间里面会让人舒服而会让人舒服跟装潢它不是等好的有的时候是光线等等对有些是光线的营造有些时候是颜色的搭配有些时候是家具摆放的方法

其实这些东西会让空间舒服而不是一定要花两三百万然后去改造一个房子所以我会觉得事实上

这些 know how 是非常有价值的而不是说因为我们花的钱比较少所以我们就无良我觉得也不能这样说的基本上在你的角度是因为本来这些东西就不会进入到这个租屋的市场里没错因为它真的是太烂了而且在台北市场

我其實是能夠想像台北市真的有超級多這樣子的房子真的對就是像我們這邊是就是師大這個附近這邊其實有超級多超級爆炸舊的房子真的對那這個再把它重新弄一下之後你會覺得這個中間的工好了就是處理這個的工它是很複雜的要把它變成從一個爛的變到一個合理的然後還要應付這些房東

他是需要学习的因为他每一个工种可能在每一个房子我们至少要做三四百个动作他才可以变成成品出来但是他你说他学习有超级难吗我觉得没有超级难但是是很繁复而且需要经验的

那你觉得哪一些对于包租债管我相信有非常非常多批评你一定有看过你觉得哪些东西算是这个东西我还能够接受或者是有哪些是觉得哇这个真的是讲太超过了吧你会有遇过这样子的状况其实我觉得还好因为我都会觉得说他们应该就是不了解

对例如说也有很多酸民然后他可能觉得说我就是赚他们的钱但是他可能去看了我的房子之后他到最后还想要当我室友因为他觉得这 CP 值很高所以很多时候不是他们很坏而是他们没有办法理解

对然后或是说有很多人啊就会一直 at 国税局说来查我的这个囤房税我觉得好好笑因为我没有买房啊所以他们为什么一直要查我的囤房税我就没有要囤房啊所以很多人其实他看了有一些那种

那种可能就是他看了之后他就觉得说这一定是什么但事实上本质上跟他们可能理解的是不一样的很多人以为我买了 200 间房子所以我是 200 间房子的屋主可是事实上我没有拥有那么多房子我是帮人家取得房子的经营权有 200 个经营权在我身上所以我没有囤房也没有炒房对

所以我们可以说刚刚前面我们讲到了一大堆的租屋问题它是有机会可以透过包租贷款来解决的吗没错其实我觉得我们就是把这个租屋市场变成产业化也就是说我们第一我们增加了供给对不对第二我们因为是产业是

业者所以对于房东我们要负起最大的责任就是不管他有没有出租我们都要付钱对于租客我们要负起最大的责任不管屋主有没有要花钱修理漏水我都要帮你弄好或是我就是要负起最大的责任所以在这个逻辑之下我们业者扮演了在这个租屋品质上的控管最重要的角色

所以我觉得这两点呢是我觉得包租贷款业者在租屋市场上可以好好服务两端的地方那对于这个房东跟租客来说就是有一个包租贷款当中间人他会有各自的哪些好处啊像我有一天我就听到一个租客突然 feedback 给我因为我印象非常深刻那是一个报税季那事实上我们的租客很多人薪水都还不错所以呢他们就想要省这个

租金就要扣抵这个租金然后他问我说我可以租不住吗我说可以我可以报税吗可以他就觉得天呐

在台北可以找到可以报税可以租不得房东真的很少然后他可能搬进来就有一些什么小问题我马上去帮他处理那他突然讲一句话他说以后我们还是跟法人房东租房好了因为法人房东毕竟我要面对大众嘛对不对因为我要做我的品牌啊所以我就要让更多人知道啊所以我就不能丢脸啊我必须要控管我的服务品质嘛

今天如果你今天是跟一个个人房东大家不知道他是谁啊这确实是耶因为

就是假设我今天在这上面我就抱怨我自己的房东那其实老实说不会造成什么伤害因为那个就不见了但是今天假设说是一方生活里面今天出了什么样子的包那个东西是光是他在搜寻的时候就会被留下来的对啊所以我们是战战兢兢的去做这件事情我们会比一般的房东更看重这件事情例如说你跟一般的房东他就说不好意思啊我去那类似的那拜拜啦我

我那老公就去看你看一看之类的那我们不是啊你今天跟我讲我下午就要到了对嘛所以其实我们是比他们更积极那第二个部分我们公司做的都是共生共育所以呢我们还要提供服务我们不是只有房租给他们咯我们为了让他们不要吵架我们还付打扫每个月请阿姨去打扫

因为呢公生公寓呢如果说要靠他们自己打扫呢太容易吵架了对太容易吵架这滴油是谁喷的没有人知道是谁喷的所以呢是会请阿姨去打扫定期的帮他们打扫冰箱洗衣机然后冷却滤网都是阿姨定期会去扫的所以呢这个服务呢是一般的房东他是绝对不可能去帮你做这件事情的第三我们还会请阿姨去帮他们倒垃圾

对因为上班族真的很辛苦他们都加班到八九点回到家就觉得天啊我要追垃圾车那我不好意思我今天不能加班因为我今天要去追垃圾车那我们的垃圾都是有垃圾代售的所以呢我会觉得说在一个跟法人房东租房呢它的好处就是法人房东他有他的

经营压力他会更愿意去 commit 所有的服务然后他因为他有一个规模经济他有一个量体服务的规模经济所以他在服务上面呢他这本来就是说你去想你去跟房东你跟他提出要求的时候对于房东而言对于个人房东也他会觉得

多了一件麻烦事但是呢跟法人房东而言他只会觉得说这是我代办事项我把它完成所以这个概念是完全不一样的为什么当初会选择是共生公寓这个模式我还没有做共生公寓之前我也觉得这真的有人会住吗这有人会跟陌生人住在一起吗实在是有点太怪了吧然后我发现我好多同事都是住在共生公寓里面

因为大家可能是来台北工作其实是需要归属感跟社群的

对那我住了共生公寓之后呢我发现它是对房东跟租客都很好的第一个呢就是对于房东而言我们共生公寓呢租的是房间给租客所以呢我每一个月我都要进去打扫我每一个月就会拍照一下拍打扫前打扫后打扫 before after 因为亲戚人要交菜嘛那其实等于说我每一个月都有一个人去帮你看管你的房子都每个月都进去一次

所以呢这个对房东来讲是虽然服务的量能是比较高的但是你就安心我可以进去的那第二个呢其实共生公寓对房东而言共生公寓的

租金持绞比例是极为低的居然是因为呢共生公寓呢他们是租房间餐厅公共空间跟厨房是共用的是免费借给他们使用的所以呢他们是相对比较开放的如果你今天是一个吸毒的或是一个比较晚归或是生活作息比较复杂的因为大家是成熟的大人对他不会想要住在我们这边他会觉得我想要在一个

没有人可以管得到我的地方我就算不缴租也没有人管我的地方所以他们不会去选共生公寓例如说我有个租客就是这样他新租了三间房子但是他工作在台北他说可是我就想要住在共生公寓我说为什么你说那么有钱你就住小套房楼中楼很漂亮那种就是

顶级小豪宅就好啦他说不行我希望回到家的时候有人他喜欢家里有人的感觉所以呢事实上我们有一些室友我有一个室友我就觉得很感动他室友住进去之后他们已经三年四年已经去约第四次了然后其中一个室友买房子了买在我们的那个租屋处的旁边嗯

然后是一个楼中楼的豪宅大概也要一个一千五六百万这样对他说我说你要搬去吗你是不是就要就是要退租了他说没有我要居住在这儿我说那你房子怎么办没有就委托给你变成这个样子对所以呢我们的室友就变成我们的屋主你看有没有很可爱然后为什么他们满满意你们的服务他就是觉得这边有他的台北家人

对所以我有一些租客我有些时候看到他们我有一些租客变成我学员或是怎么样看到的时候我说你为什么退租我说没有啊因为我们住雅房然后交女朋友就常常要带女朋友来过夜就不方便我就搬走了我说是哦那你还会去跟你以前室友我看你们感情不错他说对啊他跟我讲什么吗他说我都回去旧家找他们吃晚餐就他是讲旧家你知道我就说好感人哦天啊这

竟然是一個舊家我覺得在過往我應該說在這個訪韓之前其實我的確對於包租代管的業者會有很傳統的這種就是覺得大概就是你知道包租婆的形象啊然後怎麼樣所以我一定要捲頭髮但是在這個過程當中我是有開始漸漸的被說服說其實這是一個真的在現在這個

但是就是這個時代背景之下它其實是有幫助的不管是對於房東來講還是對於租客來講然後尤其是因為你們是做這種共生共育相關的事情所以它的情感聯繫是很重要的而且情感聯繫的最基礎就是你基本上你生活不能夠有什麼問題就如果你生活大家都把環境弄得很糟的話你就是會一直起衝突因為有的人就是比較愛乾淨有人就是不愛

对所以我们就是尽量在我们作为业者上我们尽量让这个冲突的发生几率变少那你们目前已经改造了多少间房子啊嗯

我们现在大概有 200 个房子大概有七八百个租客那这样选择很多对而且有些时候我们租客会遇到一个状况就他可能从新银安河公司从新银安河搬到中校复兴那他就是喜欢我们的房源所以他就会从新银安河转到我们中校复兴的房源因为他觉得说房东是同一个就不用沟通所有逻辑都一样也不用沟通就比较不容易踩雷所以这样算回流率高吗你们

我覺得回流率算蠻高的而且我們的這個滿租率續租續月率也相對是比較高的那這當中有沒有什麼改造最成功的案例啊喔我有一個我感我我超級感人的嗯是一個法拍屋然後呢我們進去的時候它是一個很像

招楼的房子就是很像他去 7-11 买东西而已然后他的泡面干掉了碗筷还放在上面然后整个房间全部都是杂物就是真的很像没有人就还是有人住的那感觉这个为什么会被法拍是因为我们屋主的姐姐继承了这个房子然后屋主的姐姐误入歧途然后呢就

人就糟糕了然后这个房子是屋主的旧家他跟他姐姐跟他们以前几个姐妹都是住在这边的那随着大家就都分散了都各自买房成家立业了然后姐姐误入歧途所以这个房子就变成法拍屋然后他实在受不了他觉得他旧家就要失去了所以他就用优先取得权把这个房子买起来然后可是他跟他姐姐也就断了联系了然后

我们去的时候我们还翻到他小时候的照片他小时候的护照然后拍照给他然后所以呢我觉得那感人就是其实我们在做的时候不是做多漂亮让你我很感动而是事实上我可以感觉到他的这个旧家被新的人延续下去然后他真的

守护了他的旧家而新的人在这边展现了新的故事所以这个是让我觉得非常非常感动的一件事情好那最后我还有一个很有趣的就是我听说你最近还开了一堂跟包租贷款有关的课程我觉得很难想象就是这个有一个课程所以可不可以跟我们简单分享一下这堂课在教一些什么东西好啊就像刚刚讲了嘛怎么用

几十万四十万去装修一个房子这个其实就需要 know how 还有怎么样理解包租贷款的 know how 然后去跟屋主取得屋主的信任让屋主把他的经营权转给我们让我们来经营他的资产这个也是一些 know how 那

我呢其实就是希望说有更多的人因为在台北光是台北就有 20 万户的空房我们现在才做了 200 个所以我们现在市占率其实很低啊我们觉得希望说有更多的人可以一起来改善这台北的租屋空间跟租居住的品质然后可以让这个包租贷款的业界可以更加的活络那我自己很开心就是去年一整年我有 600 个学员已经有 600 个人了

加入我的课程但是我更开心的是其中 100 个人已经完成成为包租公包租婆了所以我们的这个成功率其实是非常高的而这 100 个人呢总共做出来 1000 个房间所以我会觉得事实上是有更多的人可以提供好的服务给租客跟好的服务给屋主所以这个是我的课程主要的内容那最后有没有什么话想要跟我们的观众说的呢

我是非常喜欢包租代管这个行业因为不管对于屋主对于租客来说都提供很多价值那如果你对包租代管这个行业有更多的兴趣的话我也欢迎你来听我的说明会我会在这个说明会当中把

包住贷款的整个业态还有他应该怎么做跟你做一个初步的分享那当然如果是房东有闲置的资产需要有人帮忙管理的话也很欢迎跟我们持续的联络那如果说是房客想要找到一个蛮好的生活空间的话也希望可以跟我们持续的联络谢谢好

好 那這集就先到這邊如果大家喜歡今天的影片別忘了把它分享出去或是可以點這個地方看其他的相關影片那麼今天的志祺七七就到這邊告一段落我們就明晚再見囉 拜拜