2025/6/20(五)央行凍利率 房價還能漲?外資空單大增 股市回調開始?【早晨財經速解讀】
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我是彼岸欢迎收听早晨财经速解读现在是台北时间 2025 年 6 月 20 号礼拜五早上 8 点 31 分大家好我是额顶浩每天早上开盘前半小时我们在这边陪伴着各位一起解读国际财经新闻时事变化这一次台北股市因为这边没有股市不开盘台北股市昨天大跌了 353 点虽然

勉强守住在 22,000 点不过夜盘又跌破了所以后续我们要观察的几个方向第一是这一次央行里监事会议基本上整体对于房地产市场的定调没有太大变化可是当台湾整体 5 月通膨率已经下滑到 1.5%的时候央行似乎已经打消了在未来几个月台湾央行降息的可能性那是否意涵着整个台币的升值会持续产生压力

毕竟少了整个央行针对利率政策对冲的工具你升越多那我就跟着降息可以与此来冲销但如果降息的预期开始消失以后会不会使得台币升值的预期开始有所加强那另外一方面短期内我们看到一一冲突的军事变化后续我们再来跟投资朋友追踪有没有可能由于短期内的地缘政治的紧张随着美国股市短期内

台北股市其实也是如此从 4 月 5 月涨到现在 6 月份其实也没有经历一个像样的回调是不是该以此来做适度的调整呢今天来跟投资朋友多多一些观察首先我们看的是台股台股其实这几天就在年线半年线上上下下来做波动最近外资的期货空单才拉高到了 4.5 万口这个很明显可能

短期内没有太多的行情可以做操作外资可能又要赚一些台子级的价差了那当然随着夜盘持续的走跌台子级看起来外资空单也没有要退的意思所以后续我们要观察的几个方向第一央行理监事会议刚结束没有惊喜也没有惊吓房市政策并没有全面松绑包括重新限率担保放款融通利率

短期融通利率都维持在过往的水准现在具体观察的那就是如果外资在短期内没有太多回补的意愿那么 ETF 的买盘是否能够依循着超额储蓄有持续性的推升空间毕竟外资到今年为止本来最大卖超是接近卖了台北股市上市柜整体额也卖了 7000 亿左右现在

回补了大概 1000 多亿所以现在总计卖超年初到现在大概是卖了 5401 亿而投信的买超不像去年这么多仅仅买了 2219 亿这也足以彰显着

我们很清楚今年上半年的出口概况照理来讲投信的买超是不会缩窄太快的那之所以没有太大的买超那很明显就是股价跌深的时间不够多嘛除了四月份当时爆大量很多存股足加大扩款力度以后基本上整个上半年对于那种超

超低价的存股族来说并没有太多的投入空间这就变成外资卖归卖可是今年还是留了一根非常长的下影线那么大多数的 ETF 存股族都在等待进一步的股价回调每个人都在等第二只脚了如果以亚洲股市来做观察

反而韩国股市最近表现非常不错已经创了三年败以来的最高的收盘水准也是科技股的大涨所带动的今年以来韩国 COSPI 指数涨幅是高达 24%进入了牛市那么上证指数涨幅第二名 3.05%你就知道第一名跟第二名的差距有多远新加坡海加指数涨了 2.46%印度 Sensec 指数涨幅 1.77%日经二五指数涨了应该算跌跌了 2.08%台北股市是最惨的

跌了 3.6%是所有亚洲股市当中表现最为差劲的这也足以彰显着过去的高基期对于台北股市今年的影响因为台北股市虽然在今年是所有亚洲股市表现最弱的可是从本轮的库存循环来看台股是表现最强的从 22 年 10 月份

从上一次的蓝灯一路到现在台北股市涨了是 72%位居排行第一第二名跟第一名的差距就很远了日经 225 指数涨幅也估不过 40%印度 Sensec 指数涨幅 36%

韩国股市涨幅三成二新加坡海峡则是涨幅两成九那涨最少当然是上证涨了只有 12%所以基本上有时候我们讲说投资这些东西还是看你的投资尺度来判定的你说到底是比三个月比一年还是比三年还是比长期投资所产生的复利绩效那有时候巴菲特

每一次成为全球前十名的富豪排行榜都不是在景气大好的时候这很有趣每次巴菲特财富大幅跃升的时候或者说整体财富的排名大幅向前的时候通常都是股灾发生的时候因为他的穿山股他的实业股跌最少所以回过头来看刚才跟投资朋友提到的短期内你看到 ETF 的买盘的薄弱似乎不是因为

大家没钱了那个出口值就摆在那边嘛更深层的原因很有可能就是因为台股跌幅不够重让 ETF 的买盘失去了支撑我们看整个 24 年的超额储蓄台湾其实已经上升到 3.69 兆这个超越 2021 年创下 3.58 兆的记录了

再创下历史新高比前一个年度又增长了 12.7%占 GDP 的比重也来到 15.58%这是史上的第三高级录这足以彰显的台湾手上的超额储蓄钱还是非常多在这样的一个状态底下是不是造成了明明台湾的通膨 5 月份都掉到 1.5%了

央行还是不愿意采取任何降息等等宽松讯号的原因因为央行觉得现在手上大家钱还是很多到时候我随随便便一个放松的政策你们又跑去炒房该怎么办呢所以我们如果具体观察央行本次的李坚实会议 GDP 维持在 3.05%没有太大变动哦

没有因为美国的关税政策而下修跟主技术公布的数值不太一样央行总裁杨金荣也表示尽管下半年的出口和投资动能开始趋缓但是上半年厂商已经提前拉货所以上半年反而经济开始大幅拉升所以全年的成长率没有太大变动所以呢基本上整体概况那就是下半年残归残啊

但是上半年赚这么多整年也不会多差不过呢他也提到一个问题就是的确上半年的提前拉货会使得下半年销库整年压力开始放大举例来说我们过去才跟投资朋友提到 5 月 3 月和 4 月分别创下了台北股市历史最高的出口值历史次高和历史第三高分别是 517 亿 495 亿和 486 亿

这么高强度的出扩潮很明显就是美国人在囤圣诞节的货了那下半年肯定会有一些压力那这是形成两种脱节情况第一种脱节就是央行现在只能按照总体数据来做判别个体数据很多船产根本没复苏是有可能下半年换他们复苏这是有一个观察重点可是就算他们下半年复苏了他对于总体的经济概况也不会有太大改变这就好像你让

所有的底层劳工加薪可能对于台湾总体而言平均薪资增长幅度不会有多大因为大部分的薪资集中在中高阶主管比如说在 5 月份即便台湾出口都创下历史新高了塑像胶制品居然还是年减 4.7%

化学品年减 6.6%矿产品衰退 27%纺织业衰退 6%这个其实至少有三分之一的产业到目前为止都还在衰退加上上半年这种高强度的 AI 的囤货潮下半年我们看到第三季第四季市场针对资本设备的进口链增幅也在快速的收纳当中第四季甚至可能会等于负值

所以景气的压力的确在下半年会慢慢的出现不过主要是上半年太亮丽的原因真正的宏观的库存压力照理来讲应该要在 2026 年出现那 2026 年是不是要提前在 25 年下半年进行股价反应我们后续会在不管是听友会还是在我们的订阅系统当中持续来跟投资朋友做一些追踪所以三四季度经济数据是不是特别好没错不过呢

按照目前的格局哦应该是要有适度的宽松空间才对的但是呢央行的看法是那第三季第三季不好只是因为一季度二季度太强不是因为经济真的不好这是他们的看法那回到通膨率的部分整个五月份的通膨率仅仅只有 1.55%左右的年增幅啊涨最高当然还是 15 类不过呢现在看起来已经有非常显著的通膨降温那按照过往经验哦这个记者就问啊说央行之前有提到啊

通膨如果低于 2%的目标值就有可能考虑降息那现在又不降息那现在原因是什么呢那杨总裁的回应是如果经济成长不好通膨显著下降那就具备降息条件但是目前通膨是下来了可是看起来经济还不错那要怎么解释通膨下来了经济不错呢那就怪给积极效果了因为去年积极太高所以现在的通膨

率没这么高不代表物价正在跌也不代表物价增幅开始大幅放缓只是我们从 100 块这两年涨太快不小心一下就涨到 150 了那今年涨到 151 152 你也不能说物价多便宜所以也不能说经济多差现在基本上还是在一个景气的扩张格局所以这样一个条件底下就少了一个让台币主升的理由台币主升有很多种央行的直接前瞻性沟通

用沟通谈话的方式吓你喝咖啡的方式把秃鹰赶出去那另外一种呢进行显著的货率汇率冲销嘛我直接拿大笔的台币去购买美元就可以把台币汇率给拉回来那第三种就是造成大家的降息预期开始发酵它会降息它会降息它会降息什么意思那就代表持有你们国家的货币的利息会越来越少嘛降息嘛

那如果释出这样的一个氛围那就可以主升目前台币的升值幅度不过杨总裁其实也很明显表态了他说台币这一次的升值是一个合理的修正而且也强调 29.5 没有人划线大家都在看了但不会有太大问题目前呢整体货币环境呢

不宽松也不算紧算是合适的尤其新台币的升值它不会以降息的方式来干预这是他明显表态的就代表他就算想要组生他也不会尝试的把大家的预期往降息的方向拉也强调目前需要降息的条件都还没有出现在这样的一个条件底下可能要一路延到 2026 年了事实上我们也清楚知道央行过去的看法

一直都认为台币在短期的市场变化都是一个情绪波动而已台币在过去三个月整体升值幅度是 11.6%相对于第二名第三名的瑞士法郎和俄罗斯鲁布 7.3%几乎多了快要一倍所以也不是说今年以来台币升多猛了是这三个月以来台币升值速度是有一点太快了当然会难免造成一些汇兑损失不过

关于汇兑损失央行也做了非常显著的表态他的看法是那是因为我们的眼光看得不够远如果从 15 年到 2021 年你会发现台币会有非常显著的汇兑损失当时也是有升值的格局压力但是 22 年到 24 年台币反而会有汇兑上的利益因为当时在一个显著的贬值格局那近 10 年的合计利益如果你相互抵消以后你发现

新台币还是有 3580 而已左右的一个汇兑的利益的拉抬啊所以啊你不要用一年两年的汇兑损失来造成市场的恐慌情绪你只要时间一拉长最终景气反映的是基本面啊不用担心这个汇兑的风险啊简单来讲就是亏了一年没关系亏了两年没关系啊十年你都亏那再说嘛这是硬要讲一下好像也得通了就是说

汇兑损失难免会发生那有时候甚至幅度快一点也可能损失又更多了一点因为没有做好避险嘛但是呢长时间来看你还是会反映你的本业这个是央行的态度也就代表着不会因为汇兑损失这件事情大幅的影响到当前台湾央行的政策的货币基调那另外一方面就来自于五月份所公布的外汇存款预游

这个就很明显反映了一些数据基本上 5 月份的金融数据受到新台币单月暴升 6.98%的影响外汇存款余额是大幅削减了 4347 亿那这就很明显一堆人急着要换回台币也降到了 8 兆 4,08 亿年减幅是 9.36%这个是 22 年以来的最大规模的

美元的抛售潮在台湾市场当中你就知道很多出口商这次被吓大了本来出口商本来就一定会有一定的美元因为毕竟出口商有很多的支付在用美元来做长期支付不管资本支出等等甚至很多日本客户中国客户东南亚客户最终也是以美元结算要不然你每

是要计算各国的汇率也很麻烦所以可能大家说好用美元那搞得台币一升值那个心理预期开始发酵算了我还是不要持有这么多好了到时候美元不值钱那干脆做一些出租所以出口上的抛汇压力其实也是相当来的大的好但不管怎么看我们看到似乎整个央行的整体定调把整个台币的汇率认为当前的升值是一个很正常的情况是一个合理范围也没有说升过头的问题那它也不会以降息的方式

尝试的去冲销这种升值的心理预期那另外一方面我们要看的其实就是房地产市场的变化了房地产市场这一次几乎是完全按不动没有太大波动大概有两个原因第一个就是央行这一次在

去年 919 的信用管制其实已经非常明显凑效了去年南北房市都是全数降温那第二呢是国际局势冲击虽然好像可以趁机一举去歼灭房地产的油资再多做一些信用管制你再给它升息但是现在全球的确在关税战的

引诱底下如果打得开用力也有可能会有硬着陆的风险所以在第七波信用管制以后到现在为止其实也距离了接近有九个月的时间了那这九个月当中我们看到大多数的数据都有开始显出的降温比如说我们看到央行最新所公布的第一季本国银行的第二户的购物贷款拨款户数大幅下滑到 1791 户相对于去年的高减 3943 户减少了 46%

与此同时第二户的贷款占金融机构所承作的购物贷款比数啊也是持续的下滑从 6.1%下滑到 5.03%所以就是买第二间做投资的很明显都在大幅下滑当中那另外一方面我们看到整体购置住宅贷款以及不动产贷款的年增幅来看哦

24 年的 5 月分别降到 8%和 6.6%就一路这样子降下来就从 20 年一路到 2025 年这是一年多以来的新低那也从 2021 年的高峰以来整体来看都是一个非常显著下行趋势虽然还在年增幅啦

不过看起来都已经降低蛮多的包括过去我们提到的全体银行不动产贷款占总放款的比率现在降到 37.08%然后包括 72.2%所有的房市指标基本都在显著降温当中而且呢现在我们看到本国的银行办理无自用住宅的购物贷款比例已经从 2023 年的 57%上升到 62.4%

那就不代表着现在几乎所有的买盘都是第一户那我们待会儿细聊这个第一户会产生什么样的风险那你说为什么央行到目前为止现在还是保持一个相对紧缩态势呢因为虽然量是缩了房地产市场是降温了金融的系统性风险的确正在降温可是房价其实并没有跌多少我们举例来说整个 25 年一季度新一房价指数的部分 G 减幅是很大了你看那个新足 G 减幅 6.2 啊

台南季减幅 8.4 高雄季减幅 5.06 不过从年增幅来看这还是非常明显相对去年而言整体台湾房价今年相对去年大概还是平均 5%到 8%不等的涨幅所以现在大概就是一季度的跌幅

今年一季度跌到去年四季度的感觉那国泰房价指数年增幅甚至还在 16%左右的显著拉抬当中所以不管是预售还是中国有降价但降价幅度是有限差不多就是降回去年四季度左右的一个水准而已所以我们才讲说有时候房价不是由主技处公布的人均薪资来去

决定的反而是有买得起的人来决定这些买得起的人现在就是不愿意抛访那现在有点概念就是你只要愿意降个两三%其实蛮容易成交的因为有买的人看起来还是很多或者说不少刚性买单还是不少但问题在于现在就是

卖方感觉就是卡在这个价格一段时间所以造成整个价格并没有非常显著的松动事实上如果我们根据重化区的部分也是投资客的重要买盘十大重化区现在看起来整体涨幅相对于去年那个 Range 很高它有很多的跌幅空间举例来说今年相对于去年大多数的全台湾的重化区仍然有一成到两成左右的涨幅高雄桥头的部分高雄新市镇去年从三字头到现在一路涨破 40 万

去年到今年涨了 26%那你就算跌回到 38 万跌回到 35 万就算是跌回去第四季好了那你也是大赚嘛所以很多人就想说那我都已经大赚了我不如就一路均满五年或者一路均到下一轮的房地产市场周期再开始颈椎再厚的像台中西屯新北的林口 12 级重化区林口新市镇单价都达到六字头年涨幅大概是在 21%和 17%左右正由于那个

赚的钱实在是太多了所以大家反而有底气继续耗如果你赚个两三 percent 你可能想说房地产市场会不会变动啊会不会有压力啊事实上我们可以仔细观察一下当前整体在双北溢价的幅度最小大概平均是接近一成左右特别是台北市溢价空间甚至相对于去年收链代表的核心区还是有显著的

保值优势反观新竹台中高雄则是突破两层所以现在感觉好像开价要打八折可是很明显这是开价先涨高以后再回跌事实上如果我们仔细观察科学园区的中古屋的房价指数正在涌进指数过去一个季度以来的整体涨幅你会发现大多数地区季减幅是有发生的

不过呢这个季简符跌 1%跌 2%相对于过去几年台积财那动不动一年就涨个一成两成起跳的就是你知道房价在降温可是你要降回去不管是疫情以前还是 2023 年新

整体

4 月份单月预售连 4000 件都没有这相对于去年大概就已经年减 7 成了吧预售屋还比中国屋更惨应该台湾是迎来疫情以来最冷清的 329 档期像你在预售中心都是门可罗雀唯一会走到预售屋的大部分都是送 Uber E 或者 FoodPanda

在这样的一个情况底下中古屋市场虽然没有像预售这么惨但是中古屋养活了很多房众目前看一下业绩也不是特别好举例来说在 5 月份的门市交易量的变化永庆是年减了 41%住商年减 5 成中信 3 成台湾房屋年减 2 成 7 所以当然去年前年赚很多可是

今年房地产市场的从业者又创高了所以代表着很多人是今年不会有任何显著除了底薪以外几乎可能不会有任何成交所以今年也是房仲相对压力比较大的一年那加上整个豪宅市场仍然持续受到抑制这豪宅应该是所有市场当中表现最惨的整体而言因为碰到豪宅线很难贷款松山区是少数

因为成交量体太少所以样本数暴增但是大安减了 66%士林减了 50%信义减了 62%中正减了 87%中山区减了 94%现在有钱人宁愿去买两间 30 坪的也没有人要买一间 60 坪的因为碰到豪宅税的问题你想想看你要两个 18 岁的还是一个 36 岁的

不不不每个人各有喜好了但是你发现了这豪宅就是这样的有钱的看不起没钱的买不起嘛那整个豪宅市场预售市场中古市场啊其实都在集体的搜索当中啊那最终导致的结果是什么呢就豪宅市场就像要推哦这样都变成那种超小坪数的豪宅就一定要让你去规避

豪宅线的问题举例来说你看最近很多那种超级小的豪宅它就造成了极高的公设比比如说台北的牙签屋的排行当中大安区最有名的就是那个卧河公设比是多少 64%一个房子公设比 64%它的基地是 20 平算下来室内坪数是不到 6 平等于你花了 2000 万你买一个

停车隔差不多的居住空间不过它基地很近那个新义安河站而且又是明星学区所以算是学区房但是这叫卧核吗这看到会卧槽吧公设比 64%我还是第一次看到这么高的公设比但是没办法你用这样的一个方式你就可以规避豪宅税的问题

所以现在我们市场上更为进一步观察的是房地产市场其实一直在降温可能央行要等到那个 GDF 的感觉有点到痛甚至有点亮出来之后再来做下一波的房地产市场监管的放松的前提

但另外一方面现在遇到最大的问题已经并不是房价是否松动的问题房价这段松动它也跌不回那一两年前那个位阶因为这两年实在涨太多了它只是一个季跌幅年减可能要一段时间事实上大家最为关注的问题

是现在换屋族的问题很多现在陆续传出有房但是换不了屋的中产阶级他们也不是投资客也不是囤房客当年很努力买了可能两房的小宅现在小朋友长大了要换屋要换成三房四房结果发现整条换屋链

你首购现在肯定是买不起了换屋也换不了投资出不了手第二户有卡房贷五成的限制就整个流动性收缩以后就变成你想要把第一户先卖掉换取现金你那个时间也拖很长那你要买第二户就遇到一些法官的遇到一些法规的钳制

压力就很大所以很多想买的资助客现在遇到最大挑战是什么是带不到的问题就是你先去问嘛问了之后再决定要不要买吧发现自己根本就带不到这么多因为央行正在持续性的进行紧缩所以整个二户三户或者我们看到换屋组的这种规划就卡在房贷这边完全过不了

事实上最近也传出一些新闻比如说什么年薪 150 万结果居然无法取得新清安八家公股行库当时还连两天来发声明事实上我们可以观察到非新清安的房贷利率目前已经陆续攀升到 2.5 到 2.8 其实我看很多民间银行我问了一下都是 2.8 2.9 有的到 3%以上都有第二户第三户更不用讲了那公股行库其实办理新清安的规模已经在缓步下滑了不过相对于去年的高峰 6800 户

现在还是每个月有 4144 户所以照理来说现在公股行库其实也没有说想象中

新青安降温幅度来得这么大那越来越多我们看到央行的澄清的案件数持续的拉升那当然这个拉升数好像没有想象中来得多大概是 59 件但是换屋卒的幅度现在就是央行欢迎大家打电话到业务局来跟央行说你面临到的问题所以央行也采取了一些配套性措施那要怎么理解公股行户现在面临的挑战呢

我的看法是这样啊这件事情我们要这样看从上游到下游你会发现财政部的新清安政策和央行的总量管制政策本质上是有一些

相互冲突的就是现在是新青安在买嘛那央行要降低房贷集中度他要降低银行法 72-2 那财政部的态度是新青安是执政党的重要基础政策任何人想要买第一户年轻人都应该要受到政府的支持嘛那对央行来说可是金融安全性又比补助还要重要啊那么既然要总量管制就应该要让各家银行自己提计划确保房贷不能太多那问题就来了一堆人新青安跑去公股行库

那么就让公股行货的房贷体量压不下来银行也说你可以央行也说你可以申请新金安啊但是你要控制房贷总量啊那么公股行货这个时候的经营就遇到了极大挑战就是对公股行货来说新金安是老板的指令嘛

赖总统蔡总统的指令但是第一央行盯着我不放第二新清堪本身对公股行库已经没有这么大的吸引力了现在民间银行都 2.8 2.9 那我放出去 1.775 虽然政府也会补贴我可是你想想看现在去用 2.9%去买房的民间银行的客户都是资产阶级啊

那对于那些民间银行来讲那就变成这些资产阶级啊他是高利润而且低风险嘛我利率又设的特别高重点是这些人有钱啊但是对于先金安的客群来说全部都是信用小白啊信用小白的标准是什么

低利润高风险嘛利率又不能给它太高然后这些人风险又很高搞不好宽限期以后又不缴房贷房子丢给你只有公股行库有这个风险所以这叫做全民风险政府化嘛在种种效果底下你之前看到什么会有人年薪 150 万居然贷不到一个一两千万的房那很明显嘛那公股行库就

多少有几个就业务就不是很想接找机会刁难你我宁愿多接一些其他客户要不然到时候又来一个宽限期炸弹或者我为了要规避宽限期炸弹我现在得多做其他业务分散风险所以公股行户其实也很为难就

一个央行一个财政部一个要你增胖一个要你减肥一个请你喝咖啡另外一个又请你吃甜食所以你就很两难但不管怎么讲我们还是要肯定本届政府以及在过去两届政府对于房地产市场的努力行情安是后疫情时代台湾政府的重要得证毕竟现在来看 2023 年到现在有 12 万对的年轻人上车了晋升有房租屋

那这些人呢都是受惠于新金安这是有必要持续支持当前政府的政策因为你是靠政府政策你才成功上车的嘛事实上我们根据财政部的数据来做观察现在凡恩八大公股行库的申办新金安的数量总受惠金额已经突破 9300 亿了所以

全台湾信用最不好或者说最多的信用小白集中地就是公股行库尤其土银是专业银行土银还不受 72 之二银行法的放款的上限约束所以乘坐的房贷量超多

今年前四个月啊受理建树是 4600 件大家反而超越了台银以前都是台银居多嘛居然土银可以超越台银这也很神奇啊所以不管怎么看啊整个市场的概括它就产生新一波的僵局那就是新青安遇到了一些压力那这些压力来自于房贷的

限制那这些限制怎么可能发生在新清安呢那很明显的供股行库部分业务采取的一些相对应的做法那么在整个中股市场当中呢以及预售市场啊都同时面临到的量缩的风险那预售表现又特别剧烈那好彩更是如此啊最终就变成了现在市场上都在等啊等什么呢等房价有适度松动的空间每个人呢大概就是

等说这个房价是不是可以做稍微的松动那么卖方呢还卡在那个我认为房价不会跌因为现在有房子的人都是我们这些人这样的一个区间那可能要到三四季度才会新一轮的房价的价格的松动潮引起新一波的买盘可是房价是否能够有显著松动的空间呢我们会讲过这个房价走势哦

大概你看新青岸是 23 年 8 月上路然后 24 年元月份刚好是总统大选如果是以政策角度来做追踪的话差不多要半年时间来让政策发酵影响民意所以我们假设有下一波的房地产市场的政策出炉的话因为

现在如果做观察新清单是 26 年 7 月结束那下一次的大选差不多就要到 26 年底所以差不多要到明年左右我们才可以看到财政部可能会有新动作要不然现在就保持新清单就可以了所以现在市场上就这样的一个状况跌可能也跌不了多少那大家都在等下一波的

选举政策的松绑这是从卖方角度来做思维的那第二种就是你要让房价松动你要么就要有系统性的风险也就是央行看到提前所采取的做法可是现在整个系统性风险的几率正在下滑央行的各项指标都在冷却当中那第三就要等全球降息潮所以我们才讲说台湾房地产其实没有真正的空方因为房地产不像股票起货它不能放空所有的空方其实

算假空房大家的空房的概念都是我觉得房价太贵我希望等到跌到甜蜜价我再抄底上车自助兼投资有这样的一个思维所以就变成房价虽然在跌但是跌的速度其实有一点慢后续我们要观察是房地产市场真正下滑的真正办法是什么你说靠央行这种方式

限制你的贷款越久房价能够下跌吗那当然不是长期节约之道央行根本就不想要管房价他只是要避免金融系统性风险发生的可能性那要怎么样才能够让房价下滑呢过去我们讲过嘛你要嘛就是减少需求要嘛增加供给减少需求是央行在做的嘛抽资金嘛限缩房贷乘数嘛让市场没有资金买房啊搞得现在很多人可能买第一户都遇到很大的困难啊这不是一个长期的办法长期办法是什么增加供给嘛那怎么增加供给呢

那市场要有一定的机制让大家相信我不买房也可以住到很不错的条件那就是盖社宅可是我们也很清楚知道在过去两届政府当中社宅的进度是比较缓慢的过去几年大多数政府主要推动的方向都是在帮助年轻人买到房而并不是去盖更多的社宅在六都的社宅进度条当中台北市算是比较快的 70%

但新北 26 桃园 78%台中 51%台南 25%高雄 24%就是整体的进度条基本大多数都是严重落后的事实上如果仔细观察其实在 17 年以后全国就已经收了房地合一税了可是你发现分配到

这个社宅的住宅基金的比例一直到 2024 年才正式拉伸从 17 年到 23 年全国房地合一税一共收了 2795 亿一毛钱都没有分配到社会住宅基金到 24 年赖政府是首度播出了 89 亿占比大幅飙升到 8.9%所以也算是让税收走向了回馈可是我们也听说知道现在整体资金的项目总分配

新清潭是最重要的居住政策次要的是租金补贴和包租贷款第三个才是直接进行社会住宅的建设我们根据 AURUS 的资料目前比较偏重于租金补贴和包租贷款投入金额过去八年是 302 亿远远高于新建社会住宅的 2046 亿那大家也知道包租贷款

很多那个房源位置其实蛮偏僻条件也不是很好而且租期都只前一年稳定性不足相对之下社宅虽然有明显的品质优势但是

它的建筑规格比较高而且也有无障碍的设施租期能够稳定的 6 到 12 年而且部分租金可以做回收有一定程度的财政的可自偿性但现在看起来不管是新兴安还是我们看到的租金补贴整体政府的方向都有一种房价贵是一个正常经济成长的状态逻辑那么你买不起你租不起那我补贴你

是你太穷不是房价太贵所以我会给你一些补贴有这样的一种感觉开始出现了所以整个社材的建制速度其实还是有点偏慢的也给投资朋友多多一些思考和留意了但不管怎么看我们今天聊了很多我们从整个央行面来做思维我们也同时来看一下整个居住政策的范围就变成了整个房地产市场的松动看起来要花非常多季度的时间这也是为什么我们看到

现在整个市场的聚焦大多数的卖方都在等下一轮的生产力周期我就在等下一次的 AI 爆发总有一天台湾现在产业那么强总有一次会再度迎来 2024 年的 AI 产业爆发像这一次的北市科就是被辉达给带起的现在我们看到南港内湖再加上北市科

三个这样串联以后基本上在基隆河北岸的部分就开始有进一步的显著拉抬事实上北市科作为台北科技廊道最后一块拼图你发现现在连河滨骑自行车都可以去通勤了或者你要坐游艇上班也没问题嘛

问人家你今天要坐游艇哪一艘游艇号这不管怎么讲我们看整个新北市 AI 的产业园区整个环状几乎已经发展起来从细节工业园区到内科到北市科那接下来看一下有没有 AI 设置到规划的计划到三重工业区五谷林口下来到土城中和工业园区西面工业园区南软基本上就围绕着台北一圈所以我们看到北市科这一波它某种程度就带动了

下一轮的生产力周期房价的上涨要靠谁呢当然还是靠这些科技业嘛在哪里设厂这就具有显著的刚性买盘的支撑当然它背后隐含的逻辑也是整个房地产市场的周期最后衍生了台湾的经济其实还是围绕在几个主题上金融业 房地产 科技业所造成的带动效果那从某些隐性指标来看台湾经济其实总体来看还是真的算是不错的

比如说我们根据 5 月份最新所公布的打诈仪表版记录不管是从受理数还是从财损金额财损最多的现世整体来看几乎都在持续的创高当中事实上最近我们看到警政署公布了整个 24 年少年嫌疑犯的人数增长大家知道台湾已经长期面临少子化了不过 2024 年

少年刑案人数又创高了从 2020 年的 10226 人到 24 年已经上升到 11785 人了 23 年到 24 年分别飙升了三乘二和四乘三那说明有很多青少年的确在加入这项产业而且其实这几年 AI 产业升级很多年轻人早就已经厌恶过去那种打架斗殴的少年犯罪身体会痛而且又不划算赚的钱不多现在大家都去从事那些技术密集的诈骗产业

集团也用高薪的方式来向科技业争财嘛,架设博弈网站。所以有时候我们讲说少子化,的确让我们更加珍惜每一个孩子。但诈骗集团也是啊,就你开始要花高薪请这些人来做啊。诈骗集团就让孩子算动口不动手了。事实上对于追求青少年认同感的这些孩子来说,这个事实上做车手的人数大概到 24 年也暴增到 2354 人啊,这个是 2020 年的三倍啊。

那你要了解一个概况就是人数增长还好但重点是台湾正在少子化对很多学生来说诈骗集团能够提供那种快速现金和利级归属感所以从业人数是指数型上升你很多老师可能在教怎么防诈骗那学生早就已经在外面实习当诈骗了对不对这些英雄少年搞不好

边上课还想说老师怎么这么不懂实务界所以在这样的一个效果底下就变成了整个房地产市场周期的概况科技的概况形成一连串我们讲的社会变迁和整个经济发展的前景给投资朋友多多去思考好今天我们聊的方言比较广最后我们还是要

导读两本书通常每个礼拜五我们都会跟投资朋友分享两本书籍今天不想讲太多两本书第一本书叫做财富的灵魂第二本书叫做投资守则第一条这两本书一方面财富的灵魂它的作者是丹尼尔·克罗斯比他是一位美国的心理学家和金融专家在里头当中他会提到大量的关于这种

投资心理学的思维其实它主要是用行为经济学的角度来观察传统经济学都是设定人是理性的但是如果人是不理性的是由自由情绪习惯所驱动那他会采取什么样的一个决定呢我们以投资为例有一个年轻人买了一个高风险的加密货币不一定是认为他相信技术很有可能是他不想要错过朋友都赚到钱的社交红利那如何把朋友都赚到钱的社交红利来予以量化呢

这就是经济学当中研究的重点或者说一个中年人不愿意卖掉自己已经存了好几年的股票不是因为基本面变好或变坏而是他无法承认自己的错误这叫做典型的损失厌恶所以如果我们只用报酬和风险来分析的话往往就会看不见背后的行为动机只有了解人性才能够掌握真正的财富选择所以这个时候你就必须了解原来行为经济学它是研究人性的一门学问

那一个女孩子说我年纪比你大一个男的要怎么回答你要了解人性你要是来一句我就是喜欢比我大的你那个需求感你就等于暴露出来了你应该说相比青色的柠檬我更喜欢成熟的玫瑰年龄无法阻止我跟你的故事一个女的说我们不适合你要说

两个人相似的人适合玩闹互补的人才适合终老两个人磨合一下就好了女孩子说我们还不了解啊你要说有的人见了一面就心生爱慕相见恨晚有的人哪怕在了一起一辈子也不见得了解对方你太幼稚了

成熟的男人都会去寻找一份童贞可是我入世未深容颜未老但心已沧桑你知道有时候了解人性搞清楚人家到底真实的需求是什么有时候很多事情就通了所以第一本书推荐给投资朋友财富的灵魂如何用行为经济学来了解人性第二本书叫做《投资守则》第一条

这本书啊基本上是菲尔汤恩也是美国的算是入军的特种部队的之前的一个向导他所撰写的一本书啊那本书当中啊他其实聊了蛮多关于投资互成合的理论啊来了解说整个行情当中有钱人的投资守则到底都在哪里啊

你看里面讲的有钱人都在使用的聪明买进法找进户成何它其实有一点类价值投资哲学啦可是里头其实也提到了很多那种真正资产阶级的中心逻辑和概念其中我觉得可以跟这本书相对呼应的两本书其实都有稍微提到了就是有时候我们讲那个内生性的有钱人的财富到底从何而来这就是欲望嘛那这个欲望它有一个前提就是精力一定要旺盛

不是什么格局大胸怀大学习能力很好因为你今生精力很旺盛所以你的心态好别人觉得受伤的事情他觉得在这边不算一个事情失败了重新来过因为你精神旺盛所以身体好你不容易生病你就可以不断地做重复性的高强度的工作因为精神旺盛所以你喜欢探索所以充满了好奇心对于不懂的东西都有研究的余力所以

你看我们认识的很多人很多人尤其那个从政的啦你会发现那个精力很旺盛为什么就是精力旺盛你有欲望啊可是你会说你看浩哥每天也在这边直播嘛也算是一种精力旺盛啊你说不是啊浩哥你好像黑眼圈有一点重啊对我过去讲过因为我是精力太旺盛一夜七次嘛所以有时候早起会有一点黑眼圈不是精力不旺盛是因为我太旺盛那有一点副作用这样

好 不能聊太久了今天就要推荐这两本书给投资朋友《投资守则第一条》和《财富的灵魂》这两本书基本上我们希望大家不管是从我们的财经节目当中获取一些财富思维也希望大家可以阅读不同的书籍获取更多的思维上的提升我们今天聊的范围比较广主要聊台湾央行以及台湾经济政策的变化

看得出来台湾经济整体来看还是不错即便通膨降到 1.5%央行仍然没有任何降息和宽松的理由那也以此代表着整个紧缩的环境仍然会持续下去一直到什么时候呢一直到美国那边是不是出了一些事情

或者就要如同央行所讲的整个景气的下行真正的拐点至少都是 26 年以后的事情了给投资朋友多多于思维如果喜欢我们节目记得帮我们订阅按赞加分享一样如果喜欢这两本书的话欢迎各位可以在我们影片结束之后在底下留言留下你对本书的想法留下你对本节目的想法那我们就下礼拜一早晨财经速解读再相见祝各位投资朋友看完顺利 操盘愉快